Σχεδόν έναν αιώνα μετά την ψήφιση του ιστορικού Νόμου 3741/1929, ο οποίος έθεσε τα θεμέλια της οριζόντιας ιδιοκτησίας στην Ελλάδα, το Υπουργείο Δικαιοσύνης προχωρά στην πλήρη αναμόρφωση του δικαίου των πολυκατοικιών με τη σύνταξη ενός ενιαίου Κώδικα Ιδιοκτησίας. Η ανάγκη για τη συγκεκριμένη μεταρρύθμιση κρίθηκε επιτακτική, καθώς η πολυνομία δεκαετιών και οι χιλιάδες αποσπασματικές τροποποιήσεις είχαν δημιουργήσει ένα δυσλειτουργικό πλαίσιο, ανίκανο να ανταποκριθεί στις σύγχρονες οικιστικές και κοινωνικές ανάγκες. Οι επερχόμενες διατάξεις φιλοδοξούν να δώσουν οριστικό τέλος στις χρόνιες δικαστικές διαμάχες μεταξύ συνιδιοκτητών, εισάγοντας ρηξικέλευθες ρυθμίσεις που αγγίζουν την καθημερινότητα κάθε ελληνικού νοικοκυριού. Από την καθιέρωση ταχύτατων διαδικασιών για την είσπραξη των απλήρωτων κοινοχρήστων και την απλοποίηση της λήψης αποφάσεων στις Γενικές Συνελεύσεις, μέχρι τη θεσμοθέτηση υποχρεωτικής ασφάλισης, τη δημιουργία αποθεματικού και τη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb), το τοπίο της συνιδιοκτησίας αλλάζει ριζικά. Παράλληλα, ανοίγει ο δρόμος για την ευκολότερη ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων, αλλά και για τη δυνατότητα κατάτμησης μεγάλων διαμερισμάτων, με στόχο την τόνωση της στεγαστικής αγοράς. Το δικηγορικό μας γραφείο, παρακολουθώντας στενά τις νομοθετικές εξελίξεις, συγκέντρωσε και αναλύει τις δέκα πιο κρίσιμες ερωτήσεις και απαντήσεις που πρέπει να γνωρίζει κάθε ιδιοκτήτης και διαχειριστής για τη νέα εποχή που έρχεται στις πολυκατοικίες.

1.Γιατί αποφασίστηκε η δημιουργία ενός νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας και τι θα απογίνει το παλιό νομικό καθεστώς;

Το υφιστάμενο νομικό πλαίσιο που διέπει την οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία στην Ελλάδα στηρίζεται στον ιστορικό αλλά πλέον αναχρονιστικό Νόμο 3741/1929. Στα σχεδόν εκατό χρόνια της εφαρμογής του, ο νόμος αυτός υπέστη περισσότερες από 1.100 αποσπασματικές τροποποιήσεις, προσθήκες και νομοθετικές παρεμβάσεις. Αυτή η ακραία πολυνομία δημιούργησε ένα χαοτικό και διάσπαρτο δίκτυο διατάξεων, δυσχεραίνοντας την ερμηνεία του δικαίου από τους πολίτες και τους επαγγελματίες του κλάδου.

Η ανάγκη για έναν ενιαίο Κώδικα Ιδιοκτησίας προέκυψε από τις ραγδαίες κοινωνικές και οικονομικές αλλαγές των τελευταίων δεκαετιών, τις οποίες η παλιά νομοθεσία αδυνατούσε να προβλέψει. Οι σύγχρονες ανάγκες για ενεργειακή αναβάθμιση, η εμφάνιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και οι νέες μορφές αστικής συγκατοίκησης κατέστησαν το παλιό σύστημα πλήρως μη λειτουργικό.

Ο βασικός στόχος της νέας κωδικοποίησης είναι η συγκέντρωση όλων των διάσπαρτων διατάξεων σε ένα ενιαίο, σαφές και εύκολα προσβάσιμο νομικό κείμενο. Με τον τρόπο αυτό, επιχειρείται η εξάλειψη των νομικών κενών και των αντικρουόμενων ερμηνειών που ταλαιπωρούσαν τους ιδιοκτήτες. Το παλιό καθεστώς θα αντικατασταθεί πλήρως, αφήνοντας πίσω του ερμηνευτικές αμφιβολίες δεκαετιών.

2.Τι αλλάζει στη διαδικασία λήψης αποφάσεων στις Γενικές Συνελεύσεις και πώς αντιμετωπίζεται η έλλειψη απαρτίας;

Μία από τις μεγαλύτερες πληγές στη λειτουργία των ελληνικών πολυκατοικιών είναι η αδυναμία σύγκλησης Γενικών Συνελεύσεων λόγω συστηματικής αποχής των συνιδιοκτητών. Το ισχύον καθεστώς απαιτεί συχνά αυξημένες πλειοψηφίες ή ακόμη και ομοφωνία για σοβαρές αποφάσεις, κάτι που πρακτικά οδηγεί σε μόνιμο dead-lock (αδιέξοδο). Ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας παρεμβαίνει δυναμικά για να απλοποιήσει αυτές τις διαδικασίες.

Το νομοσχέδιο εισάγει τη σημαντική μείωση των απαιτούμενων ποσοστών ψήφων για τη λήψη αποφάσεων που αφορούν την καθημερινότητα και τη συντήρηση του κτιρίου. Η φιλοσοφία της ρύθμισης μετατοπίζεται από την ανάγκη της απόλυτης πλειοψηφίας του συνόλου των χιλιοστών, στην πλειοψηφία των παρόντων, υπό συγκεκριμένες ασφαλείς προϋποθέσεις. Με τον τρόπο αυτό, όσοι επιλέγουν να απέχουν συστηματικά δεν θα μπορούν πλέον να μπλοκάρουν τη λειτουργία του κτιρίου.

Η μείωση των ποσοστών αυτών θα είναι κλιμακωτή και θα εξαρτάται άμεσα από τον χαρακτήρα και την επείγουσα ανάγκη των προτεινόμενων εργασιών. Για παράδειγμα, οι αποφάσεις που αφορούν τρέχουσες επισκευές ή επείγουσες συντηρήσεις για την ασφάλεια του κτιρίου θα λαμβάνονται με πολύ χαμηλότερα ποσοστά σε σχέση με το παρελθόν. Αυτό αποτρέπει τον κίνδυνο να αφεθεί ένα κτίριο στην παρακμή επειδή μερικοί ιδιοκτήτες αδιαφορούν.

3.Πώς θα επιλύεται το πρόβλημα των απλήρωτων κοινοχρήστων και ποιες είναι οι νέες «σύντομες διαδικασίες»;

Η συστηματική άρνηση ή αδυναμία ορισμένων ενοίκων να καταβάλουν τις κοινόχρηστες δαπάνες αποτελεί την κύρια εστία ενδοοικογενειακών «εμφυλίων» στις πολυκατοικίες. Μέχρι σήμερα, η δικαστική διεκδίκηση αυτών των οφειλών απαιτούσε την άσκηση τακτικής αγωγής, μια διαδικασία χρονοβόρα και κοστοβόρα, που συχνά διαρκούσε χρόνια. Ο νέος Κώδικας έρχεται να ανατρέψει αυτή την κατάσταση, εισάγοντας ένα εξαιρετικά ταχύ νομικό οπλοστάσιο.

Η σημαντικότερη θεσμική αλλαγή είναι η ρητή πρόβλεψη για την έκδοση διαταγής πληρωμής για οφειλές κοινοχρήστων. Η διαταγή πληρωμής αποτελεί έναν τίτλο εκτελεστό που εκδίδεται γρήγορα, χωρίς τη διεξαγωγή μακράς ακροαματικής διαδικασίας. Ο διαχειριστής, εκπροσωπώντας τη συνιδιοκτησία, θα μπορεί να προσφεύγει στον δικαστή προσκομίζοντας τα συγκεντρωτικά έγγραφα των δαπανών και τα εγκεκριμένα πρακτικά.

Για την εφαρμογή αυτής της σύντομης διαδικασίας, ο νέος νόμος θα θέτει συγκεκριμένες και αυστηρές τυπικές προϋποθέσεις. Οι δαπάνες θα πρέπει να αποδεικνύονται εγγράφως από τα τιμολόγια, τις αποδείξεις και τα συγκεντρωτικά σημειώματα που διανέμονται στους ενοίκους. Μόλις ο δικαστής ελέγξει την τυπική νομιμότητα των εγγράφων, θα εκδίδει τη διαταγή, η οποία θα επιδίδεται άμεσα στον οφειλέτη.

4.Ποιες υπερεξουσίες αλλά και ποιες αυξημένες ευθύνες αποκτούν πλέον οι διαχειριστές των πολυκατοικιών;

Ο ρόλος του διαχειριστή πολυκατοικίας μετατρέπεται από μια άχαρη και συχνά ανεπιθύμητη αγγαρεία, σε μια θέση με σαφώς αναβαθμισμένες διοικητικές εξουσίες και σοβαρή νομική ευθύνη. Η έλλειψη ξεκάθαρων αρμοδιοτήτων στο παρελθόν άφηνε τους διαχειριστές έκθετους σε κατηγορίες, ενώ ταυτόχρονα τους στερούσε τα εργαλεία για να επιβάλουν την τάξη. Ο νέος Κώδικας έρχεται να ισορροπήσει αυτή τη σχέση εξουσίας και καθήκοντος.

Στο πεδίο των «υπερεξουσιών», ο διαχειριστής αποκτά αυτόνομη νομική νομιμοποίηση να εκπροσωπεί τη συνιδιοκτησία ενώπιον των δικαστηρίων και των αρχών για την είσπραξη των οφειλών, χωρίς να απαιτείται εκ νέου απόφαση της συνέλευσης για κάθε επιμέρους δικαστική ενέργεια. Μπορεί να υπογράφει εντολές προς δικηγόρους για την έκδοση διαταγών πληρωμής και να λαμβάνει κατεπείγοντα μέτρα προστασίας της κοινής περιουσίας. Αυτή η ευελιξία κρίνεται απαραίτητη για την άμεση αντιμετώπιση προβλημάτων.

Εκτός από τη δικαστική εκπροσώπηση, ο διαχειριστής θα έχει το δικαίωμα να προβαίνει αυτόνομα σε δαπάνες επισκευής για βλάβες που απειλούν άμεσα την ασφάλεια των ενοίκων ή τη στατικότητα του κτιρίου (π.χ. διαρροή κεντρικού αγωγού, βλάβη ανελκυστήρα). Δεν θα χρειάζεται πλέον να περιμένει τη σύγκληση συνέλευσης για να εγκριθεί ένα επείγον κονδύλι. Η εξουσία αυτή, βέβαια, θα περιορίζεται από ένα ανώτατο χρηματικό πλαφόν ανάλογα με το μέγεθος του κτιρίου.

5. Τι προβλέπει ο νέος νόμος για τη δυνατότητα κατάτμησης ή ένωσης διαμερισμάτων, ανεξάρτητα από τον κανονισμό της πολυκατοικίας;

Μία από τις πιο ριζοσπαστικές και πολυσυζητημένες διατάξεις του νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας είναι αυτή που επιτρέπει την κατάτμηση (διαχωρισμό) ή την ένωση οριζόντιων ιδιοκτησιών. Μέχρι σήμερα, εάν ο κανονισμός μιας πολυκατοικίας απαγόρευε ρητά τον διαχωρισμό ενός μεγάλου διαμερίσματος σε δύο μικρότερα, η αλλαγή αυτή ήταν αδύνατη χωρίς την ομόφωνη τροποποίηση του κανονισμού από το 100% των συνιδιοκτητών. Ο νέος νόμος παρακάμπτει αυτούς τους περιορισμούς.

Σύμφωνα με τις εξαγγελίες του Υπουργείου Δικαιοσύνης, ο ιδιοκτήτης θα έχει πλέον το δικαίωμα να προχωρήσει στον διαχωρισμό ή την ένωση των ακινήτων του, ακόμη και αν ο κανονισμός το απαγορεύει. Αυτό γίνεται για να απελευθερωθούν μεγάλα, γερασμένα και συχνά αναξιοποίητα οροφοδιαμερίσματα, τα οποία είναι δύσκολο να ενοικιαστούν ή να πωληθούν στη σημερινή αγορά. Στόχος είναι η δημιουργία νέων, μικρότερων και πιο προσιτών οικιστικών μονάδων.

Ωστόσο, η ελευθερία αυτή δεν θα είναι ανεξέλεγκτη, καθώς θα πρέπει να τηρούνται αυστηρές πολεοδομικές και τεχνικές προϋποθέσεις. Οποιοσδήποτε διαχωρισμός ή ένωση θα απαιτεί την έκδοση της σχετικής πολεοδομικής άδειας, τη σύνταξη νέων μηχανικών σχεδίων και την τήρηση των κανόνων ασφαλείας του κτιρίου. Δεν θα επιτρέπεται καμία παρέμβαση που να θέτει σε κίνδυνο τη στατική επάρκεια του φέροντος οργανισμού της πολυκατοικίας.

6.Πώς διευκολύνονται οι εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης και οι αναγκαίες επισκευές στα κτίρια;

Η κλιματική κρίση και η ανάγκη για εξοικονόμηση ενέργειας καθιστούν την ενεργειακή αναβάθμιση των παλαιών κτιρίων επιτακτική ανάγκη. Ωστόσο, προγράμματα όπως το «Εξοικονομώ» συχνά συναντούσαν ανυπέρβλητα εμπόδια στις πολυκατοικίες, καθώς η άρνηση έστω και λίγων ιδιοκτητών να συνεισφέρουν οικονομικά ή να συναινέσουν ακύρωνε ολόκληρο το έργο. Ο νέος Κώδικας εισάγει ρυθμίσεις για το «ξεμπλοκάρισμα» αυτών των διαδικασιών.

Η βασική παρέμβαση συνίσταται στη δραστική μείωση των απαραίτητων πλειοψηφιών για τη λήψη αποφάσεων που αφορούν ενεργειακές αναβαθμίσεις, τοποθέτηση θερμομόνωσης, αλλαγή κεντρικού καυστήρα ή εγκατάσταση φυσικού αερίου. Οι αποφάσεις αυτές δεν θα απαιτούν πλέον τη συναίνεση της συντριπτικής πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών. Η μείωση των ποσοστών θα κλιμακώνεται ανάλογα με το αν το έργο επιδοτείται από ευρωπαϊκά ή κρατικά προγράμματα.

Εκτός από την ενεργειακή θωράκιση, διευκολύνονται σημαντικά και οι αναγκαίες επισκευές που αφορούν την ασφάλεια και την υγιεινή του κτιρίου, όπως η επισκευή της μόνωσης της ταράτσας, η συντήρηση των όψεων ή η αντικατάσταση παλαιών σωληνώσεων. Εάν οι εργασίες κρίνονται απαραίτητες από τεχνική έκθεση εγκεκριμένου μηχανικού, η Γενική Συνέλευση θα μπορεί να τις εγκρίνει με απλοποιημένη πλειοψηφία. Αυτό προστατεύει το κτίριο από τη φθορά του χρόνου.

7.Γίνεται υποχρεωτική η ασφάλιση της πολυκατοικίας και η δημιουργία αποθεματικού; Τι σημαίνει αυτό πρακτικά;

Μέχρι σήμερα, η δημιουργία αποθεματικού ταμείου και η ασφάλιση των κοινόχρηστων χώρων μιας πολυκατοικίας επαφίονταν στην καλή θέληση των συνιδιοκτητών ή στις προβλέψεις του εκάστοτε κανονισμού. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα πολλές πολυκατοικίες να μην διαθέτουν ούτε ένα ευρώ για μια έκτακτη ανάγκη, ενώ σε περίπτωση καταστροφής (π.χ. πυρκαγιά, σεισμός, πλημμύρα) οι ζημιές παρέμεναν ανεπανόρθωτες. Ο νέος Κώδικας καθιστά αυτά τα δύο στοιχεία υποχρεωτικά από τον νόμο.

Η υποχρεωτική δημιουργία και διατήρηση αποθεματικού ταμείου αποτελεί πλέον θεσμική εγγύηση για τη βιωσιμότητα του κτιρίου. Κάθε ιδιοκτήτης θα υποχρεούται να καταβάλλει ένα σταθερό μηνιαίο ποσό, το οποίο θα καθορίζεται αναλογικά με τα χιλιοστά της ιδιοκτησίας του. Τα χρήματα αυτά θα κατατίθενται σε ειδικό, ακατάσχετο τραπεζικό λογαριασμό της πολυκατοικίας και η χρήση τους θα προορίζεται αποκλειστικά για έκτακτες ή προγραμματισμένες κεφαλαιουχικές δαπάνες.

Παράλληλα, θεσπίζεται η υποχρεωτική ασφάλιση των κοινόχρηστων και κοινόκτητων χώρων του κτιρίου έναντι βασικών κινδύνων, όπως η πυρκαγιά, ο σεισμός και η αστική ευθύνη έναντι τρίτων. Αυτό σημαίνει ότι εάν, για παράδειγμα, αποκολληθεί ένα τμήμα του σοβά και τραυματίσει έναν περαστικό ή προκαλέσει ζημιά σε ένα αυτοκίνητο, η αποζημίωση θα καλύπτεται από την ασφαλιστική εταιρεία και δεν θα επιβαρύνει προσωπικά τους ιδιοκτήτες.

8. Πώς επηρεάζεται η ανοικοδόμηση κοινών οικοπέδων και η καθ’ ύψος επέκταση (δικαίωμα υψούν) των υφιστάμενων οικοδομών;

Το δικαίωμα καθ’ ύψος επέκτασης μιας οικοδομής, γνωστό και ως «δικαίωμα υψούν», καθώς και η αξιοποίηση κοινών οικοπέδων, αποτελούσαν ανέκαθεν πεδίο έντονων νομικών αμφισβητήσεων. Πολλοί ιδιοκτήτες που κατείχαν τον «αέρα» μιας πολυκατοικίας αδυνατούσαν να χτίσουν, είτε επειδή άλλαξαν οι συντελεστές δόμησης είτε επειδή απαιτούνταν η υπογραφή όλων των συνιδιοκτητών του κτιρίου. Ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας έρχεται να απλοποιήσει δραστικά αυτές τις διαδικασίες.

Η νομοθετική πρωτοβουλία εισάγει την απλοποίηση της διαδικασίας για την καθ’ ύψος επέκταση των υφιστάμενων οικοδομών, εφόσον υπάρχει υπόλοιπο συντελεστή δόμησης. Το δικαίωμα αυτό θα μπορεί να ασκηθεί χωρίς την ανάγκη εξασφάλισης της ομοφωνίας των υπολοίπων ενοίκων, αρκεί να τηρούνται οι στατικές και πολεοδομικές προδιαγραφές. Η διευκόλυνση αυτή στοχεύει στην ανάδειξη νέων ζωτικών χώρων εντός των πόλεων.

Μια πολύ σημαντική ρύθμιση αφορά τη μεταβίβαση του δικαιώματος υψούν. Μέχρι σήμερα, η μεταβίβαση αυτή απαιτούσε τη σύμπραξη όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας για την τροποποίηση της σύστασης, κάτι που πρακτικά καθιστούσε το δικαίωμα αυτό εμπορικά ανενεργό. Με το νέο σύστημα, η μεταβίβαση θα γίνεται με απλούστερο τρόπο, ανοίγοντας τον δρόμο για νέες επενδύσεις στην οικοδομή.

9.Τι προβλέπεται για τη σύνδεση των ακινήτων με το Εθνικό Κτηματολόγιο και τη χρήση της Τεχνητής Νοημοσύνης;

Ο ψηφιακός μετασχηματισμός του κράτους επεκτείνεται πλέον δυναμικά και στο δίκαιο της ιδιοκτησίας. Η λειτουργία των πολυκατοικιών και οι μεταβιβάσεις ακινήτων ταλαιπωρούνταν ανέκαθεν από τη διάσταση ανάμεσα στα στοιχεία των υποθηκοφυλακείων, των πολεοδομιών και του Κτηματολογίου. Ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας προβλέπει την πλήρη και υποχρεωτική διασύνδεση όλων των οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών με το Εθνικό Κτηματολόγιο.

Η μεγάλη καινοτομία της μεταρρύθμισης είναι η εισαγωγή περιβάλλοντος Τεχνητής Νοημοσύνης (AI) για τη διαχείριση των κτηματολογικών δεδομένων. Τα συστήματα AI θα χρησιμοποιούνται για τον αυτόματο έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας, τον εντοπισμό λαθών στις επικαλύψεις οικοπέδων και τη διασταύρωση των τετραγωνικών μέτρων με τα στοιχεία του Ε9 και των πολεοδομικών αδειών. Αυτό θα εκμηδενίσει τον χρόνο που απαιτείται για τον νομικό έλεγχο των ακινήτων.

Μέσω αυτής της τεχνολογίας, κάθε πολυκατοικία θα αποκτήσει μια ενιαία ψηφιακή ταυτότητα στο Κτηματολόγιο, όπου θα εμφανίζονται αναλυτικά ο κανονισμός, η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, τα χιλιοστά κάθε διαμερίσματος και οι τυχόν εκκρεμείς δικαστικές διεκδικήσεις ή βάρη. Οι αγοραστές και οι δικηγόροι θα έχουν άμεση πρόσβαση σε μια καθαρή και αδιαμφισβήτητη εικόνα του ακινήτου, μειώνοντας τους κινδύνους κατά τις αγοραπωλησίες.

10.Πώς θα επηρεάσει ο νέος Κώδικας τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (τύπου Airbnb) εντός των πολυκατοικιών;

Η ραγδαία εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει μεταβάλει ριζικά τον χαρακτήρα των πολυκατοικιών, μετατρέποντας πολλές από αυτές από χώρους κατοικίας σε οιονεί ξενοδοχειακά καταλύματα. Αυτό έχει προκαλέσει έντονες τριβές ανάμεσα στους μόνιμους κατοίκους και τους ιδιοκτήτες που εκμεταλλεύονται τα ακίνητά τους μέσω ψηφιακών πλατφορμών. Ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας περιλαμβάνει διατάξεις που στοχεύουν στη δίκαιη ρύθμιση αυτού του φαινομένου.

Ένα από τα πιο κρίσιμα σημεία που ξεκαθαρίζει ο νέος Κώδικας είναι η ισχύς των κανονισμών των πολυκατοικιών σε σχέση με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ο νόμος θα δίνει τη δυνατότητα στις Γενικές Συνελεύσεις, με συγκεκριμένες αυξημένες πλειοψηφίες, να τροποποιούν τον κανονισμό ώστε να θέτουν ανώτατο όριο στον αριθμό των διαμερισμάτων που μπορούν να εκμισθώνονται βραχυχρόνια μέσα στο ίδιο κτίριο, ή ακόμη και να την απαγορεύουν υπό προϋποθέσεις.

Επιπλέον, ρυθμίζεται το ζήτημα της αυξημένης συμμετοχής των διαμερισμάτων Airbnb στις κοινές δαπάνες της πολυκατοικίας. Επειδή η συνεχής εναλλαγή τουριστών προκαλεί μεγαλύτερη φθορά στους κοινόχρηστους χώρους (ανελκυστήρες, είσοδος, φωτισμός) και απαιτεί συχνότερη καθαριότητα, ο νέος Κώδικας θα επιτρέπει τη θεσμοθέτηση μιας πρόσθετης επιβάρυνσης στα κοινόχρηστα αυτών των διαμερισμάτων. Η επιβάρυνση αυτή θα υπολογίζεται βάσει αντικειμενικών κριτηρίων.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.