Η διαχείριση της ακίνητης περιουσίας και ο έλεγχος της οικοδομικής δραστηριότητας στην Ελλάδα εισέρχονται σε μια ιστορική φάση καθολικής και ριζικής αναδιάρθρωσης. Η παραδοσιακή δομή των Υπηρεσιών Δόμησης (ΥΔΟΜ), η οποία επί δεκαετίες ήταν άρρηκτα συνδεδεμένη με την Τοπική Αυτοδιοίκηση πρώτου βαθμού, δίνει τη θέση της σε ένα ενιαίο, αυστηρά συγκεντρωτικό και ψηφιακό μοντέλο διοίκησης. Η στρατηγική απόφαση για την πλήρη μεταφορά των πολεοδομικών αρμοδιοτήτων στο νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου «Ελληνικό Κτηματολόγιο» δεν αποτελεί μια απλή διοικητική μεταβολή, αλλά μια βαθιά τομή που φιλοδοξεί να εξαλείψει οριστικά την πολυδιάσπαση, τις γραφειοκρατικές αγκυλώσεις και την ανασφάλεια δικαίου που προκαλούσαν οι αποσπασματικές τοπικές ερμηνείες. Μέσα από τη θεσμική και λειτουργική σύγκλιση της δόμησης με το ιδιοκτησιακό καθεστώς κάτω από έναν κοινό εθνικό φορέα, επιχειρείται η εμπέδωση της ισονομίας κατά την εφαρμογή των οικοδομικών κανονισμών και η ευθυγράμμιση της χώρας με τα σύγχρονα ευρωπαϊκά πρότυπα διακυβέρνησης. Το παρόν άρθρο επιχειρεί να ρίξει φως στο νέο αυτό τοπίο, αναλύοντας μέσα από δέκα καίρια ερωτήματα τη δομή, το χρονοδιάγραμμα, τις χρηματοδοτήσεις και τις πρακτικές συνέπειες της μεγάλης αυτής μεταρρύθμισης για τους ιδιοκτήτες, τους επενδυτές και τον τεχνικό κόσμο.

1.Ποιος είναι ο κεντρικός πυρήνας της νέας μεταρρύθμισης που αφορά τη λειτουργία των Πολεοδομιών στη χώρα μας;

Το θεσμικό πλαίσιο της χώρας εισέρχεται σε μια φάση καθολικής αναδιάρθρωσης, καθώς αποφασίστηκε η πλήρης αποκοπή των Υπηρεσιών Δόμησης από τις δομές της Τοπικής Αυτοδιοίκησης πρώτου βαθμού. Η επιλογή αυτή αντανακλά την ανάγκη για τη δημιουργία ενός κεντρικού μηχανισμού, ο οποίος θα επιβλέπει ομοιόμορφα τη δόμηση σε όλη την επικράτεια χωρίς τοπικές παρεκκλίσεις.

Η βασική φιλοσοφία του νομοθετήματος εστιάζει στην ολοκληρωτική μεταφορά των συγκεκριμένων αρμοδιοτήτων στο νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου «Ελληνικό Κτηματολόγιο». Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται ο παραμερισμός των διαφόρων ερμηνειών που συχνά υιοθετούσαν μεμονωμένες πολεοδομίες, δημιουργώντας ανασφάλεια δικαίου.Η συγκέντρωση των δεδομένων κάτω από έναν κοινό φορέα επιτρέπει τον πληρέστερο έλεγχο και τη διασταύρωση των στοιχείων.

Παράλληλα, επιδιώκεται η οριστική πάταξη των γραφειοκρατικών αγκυλώσεων που επί δεκαετίες κρατούσαν εγκλωβισμένους χιλιάδες επενδυτές και απλούς ιδιοκτήτες. Η πολυδιάσπαση των υπηρεσιών αποτελούσε διαχρονικά το μεγαλύτερο εμπόδιο στην ορθολογική ανάπτυξη του οικιστικού περιβάλλοντος.Από νομικής άποψης, η ίδρυση αυτού του ενιαίου ψηφιακού κέντρου ελέγχου διασφαλίζει ότι οι κανόνες του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού θα εφαρμόζονται με απόλυτη ισονομία.

2.Με ποιον τρόπο θα διαρθρωθεί οργανωτικά το νέο σύστημα και τι είδους περιφερειακές μονάδες προβλέπονται;

Η αρχιτεκτονική του νέου συστήματος βασίζεται σε ένα αυστηρά ιεραρχικό και γεωγραφικά κατανεμημένο μοντέλο διοίκησης. Στην κορυφή της πυραμίδας εγκαθίσταται μια νέα Γενική Διεύθυνση Δόμησης, η οποία θα αναλάβει τον συντονισμό και την εποπτεία όλων των υπαγόμενων δομών.Η περιφερειακή αποκέντρωση του φορέα θα υλοποιηθεί μέσω της άμεσης συγκρότησης είκοσι Περιφερειακών Κέντρων Δόμησης σε κομβικά σημεία της χώρας.

Αυτές οι μονάδες θα έχουν αυξημένες ελεγκτικές αρμοδιότητες και θα λειτουργούν ως ενδιάμεσοι σταθμοί ελέγχου.Για την εγγύτερη εξυπηρέτηση των τοπικών αναγκών, προβλέπεται επιπλέον η λειτουργία εβδομήντα επτά Τοπικών Κέντρων Δόμησης σε ολόκληρη την επικράτεια. Τα κέντρα αυτά δεν θα λειτουργούν αυτόνομα, αλλά θα συστεγάζονται με τα υπάρχοντα Κτηματολογικά Γραφεία της κάθε περιοχής.

Η φυσική και ψηφιακή σύγκλιση αυτών των υπηρεσιών απαιτεί τη ριζική αναβάθμιση των κτιριακών υποδομών που χρησιμοποιεί σήμερα ο οργανισμός. Για τον λόγο αυτό, βρίσκεται ήδη σε εξέλιξη η διαδικασία εντοπισμού και μίσθωσης κατάλληλων ακινήτων σε μεγάλες αστικές περιοχές.Η επιλογή της συστέγασης εξυπηρετεί την άμεση διαθεσιμότητα των τεχνικών και νομικών φακέλων κάθε ακινήτου στους αρμόδιους υπαλλήλους.

3.Ποιο είναι το ακριβές χρονοδιάγραμμα για την υλοποίηση της μεταφοράς και πώς χρηματοδοτείται;

Η μετάβαση στο νέο καθεστώς δεν θα γίνει απότομα, αλλά ακολουθεί ένα συγκεκριμένο και προσδιορισμένο πλάνο σταδιακής εφαρμογής. Η πλήρης και καθολική λειτουργία του νέου συστήματος έχει τοποθετηθεί χρονικά εντός του έτους 2027, επιτρέποντας την απαραίτητη προσαρμογή.Η αρχική φάση περιλαμβάνει την άμεση πιλοτική λειτουργία τριών πρότυπων γραφείων εντός των επόμενων μηνών του τρέχοντος έτους.

Η δοκιμαστική αυτή περίοδος κρίνεται αναγκαία για τον εντοπισμό τυχόν σφαλμάτων στις ψηφιακές πλατφόρμες και στις ροές εργασίας. Έτσι, η οικονομική υποστήριξη αυτής της μεγάλης προσπάθειας είναι πλήρως εξασφαλισμένη από δημόσιους πόρους, αποφεύγοντας την επιβάρυνση των πολιτών. Συγκεκριμένα, έχουν δεσμευτεί κονδύλια ύψους 6,2 εκατομμυρίων ευρώ μέσω του Εθνικού Προγράμματος Ανάπτυξης.

Το συγκεκριμένο χρηματοδοτικό πρόγραμμα συνοδεύεται από έναν αυστηρό χρονικό περιορισμό που αφορά την απορρόφηση των σχετικών πόρων. Ως καταληκτική ημερομηνία για την ολοκλήρωση των δαπανών έχει οριστεί νομικά η 31η Μαρτίου του 2027.Μέχρι εκείνο το χρονικό ορόσημο, το σύνολο των ψηφιακών υποδομών και των ανθρωπίνων πόρων θα πρέπει να έχει ενταχθεί πλήρως στον νέο φορέα.

4.Ποιες είναι οι συγκεκριμένες αρμοδιότητες που αφαιρούνται οριστικά από τους Δήμους της χώρας;

Η νομοθετική πρωτοβουλία αφαιρεί από τους πρωτοβάθμιους ΟΤΑ το πιο κρίσιμο κομμάτι της πολεοδομικής τους εξουσίας. Οι Δήμοι παύουν πλέον να αποτελούν την αρχή έκδοση και έγκρισης των πάσης φύσεως οικοδομικών αδειών στην επικράτειά τους.Οι αυτοψίες, η σύνταξη εκθέσεων διαπίστωσης αυθαιρέτων και η τήρηση των σχετικών αρχείων περνούν στην αποκλειστική δικαιοδοσία του Κτηματολογίου.

Εκτός από την καθαρή διαδικασία της αδειοδότησης, μεταφέρονται στον νέο φορέα και οι προπαρασκευαστικές ενέργειες, όπως οι προεγκρίσεις. Η έκδοση βεβαιώσεων για τους όρους δόμησης μιας περιοχής δεν θα αποτελεί πλέον αντικείμενο των δημοτικών υπαλλήλων.Ο ευαίσθητος τομέας του κατασταλτικού ελέγχου των αυθαιρέτων κατασκευών απομακρύνεται επίσης από την τοπική επιρροή.

Η αλλαγή αυτή συμπαρασύρει και τη διαδικασία επιβολής και είσπραξης των σχετικών πολεοδομικών προστίμων. Οι καταλογισμοί θα γίνονται κεντρικά, μειώνοντας τις πιθανότητες τοπικών παρεμβάσεων ή αδικαιολόγητων καθυστερήσεων στην εφαρμογή του νόμου.Ακόμη και ο προληπτικός έλεγχος των μελετών που καταθέτουν οι ιδιώτες μηχανικοί δεν θα περνά από τα κοινοτικά καταστήματα, αλλά από ανώτερο, περιφερειακό επίπεδο από τον ενιαίο φορέα.

5.Ποιο είναι το αντικείμενο και οι αρμοδιότητες που παραμένουν στην ευθύνη των Δήμων μετά τη μεταρρύθμιση;

Παρά τη ριζική αφαίρεση των αδειοδοτικών διαδικασιών, η Τοπική Αυτοδιοίκηση διατηρεί έναν πολύ ουσιαστικό ρόλο στην ανάπτυξη της περιοχής της. Οι Δήμοι παραμένουν οι κύριοι υπεύθυνοι για τον γενικότερο χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό εντός των ορίων τους.Η εκπόνηση, η τροποποίηση και η παρακολούθηση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων παραμένει στα χέρια των δημοτικών συμβουλίων.

Με αυτόν τον τρόπο, οι τοπικές κοινωνίες συνεχίζουν να έχουν τον πρώτο λόγο για το πώς επιθυμούν να αναπτυχθεί οικιστικά η πόλη τους.Οι μεγάλες αστικές αναπλάσεις, η διάνοιξη νέων οδών και οι επεκτάσεις των σχεδίων πόλεως αποτελούν πεδία όπου οι Δήμοι διατηρούν την πρωτοβουλία. Η διαχείριση του δημόσιου χώρου και η αισθητική αναβάθμιση των γειτονιών δεν μεταφέρονται στο Κτηματολόγιο.

Επιπλέον, η μέριμνα για τους κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους, όπως τα πάρκα και οι σχολικές μονάδες, παραμένει δημοτική υποχρέωση. Οι Δήμοι θα συνεχίσουν να αποφασίζουν για τις απαλλοτριώσεις που απαιτούνται για την εκπλήρωση αυτών των σκοπών.Η σύνταξη των διαγραμμάτων εφαρμογής και οι πράξεις αναλογισμού αποζημιώσεων αποτελούν επίσης διαδικασίες που δεν μεταβάλλονται ως προς τον φορέα υλοποίησης.

6.Πώς αναμένεται να ενταχθεί η Τεχνητή Νοημοσύνη στην καθημερινή λειτουργία του νέου πολεοδομικού φορέα;

Η εισαγωγή των νέων τεχνολογιών αποτελεί το βασικό όχημα για την επιτάχυνση των διαδικασιών στον νέο οργανισμό. Η Τεχνητή Νοημοσύνη δεν θα λειτουργεί ως υποκατάστατο του ανθρώπινου παράγοντα, αλλά ως ένας ισχυρός βοηθός ελέγχου.Τα εξελιγμένα αλγοριθμικά συστήματα θα αναλαμβάνουν την αυτόματη σάρωση των ψηφιακών σχεδίων και των δικαιολογητικών που υποβάλλουν οι μηχανικοί.

Η πλατφόρμα θα μπορεί να εντοπίζει άμεσα προφανείς αποκλίσεις από τα θεσμοθετημένα όρια δόμησης ή κάλυψης.Αντί για την καθολική και χρονοβόρα εξέταση κάθε φακέλου από υπαλλήλους, η τεχνολογία θα εφαρμόζει ένα σύστημα αξιολόγησης κινδύνου. Οι φάκελοι που παρουσιάζουν ασυνέπειες ή βρίσκονται σε ευαίσθητες περιβαλλοντικές ζώνες θα επισημαίνονται για αναλυτικό έλεγχο.

Η δειγματοληπτική αυτή μέθοδος, καθοδηγούμενη από τα ψηφιακά εργαλεία, προβλέπεται να καλύπτει περίπου το 30% των εκδιδόμενων οικοδομικών αδειών. Με τον τρόπο αυτό, ο έλεγχος γίνεται πιο στοχευμένος και ουσιαστικός, εκεί όπου πραγματικά υπάρχει κίνδυνος αυθαιρεσίας.Η χρήση αυτών των εργαλείων μειώνει δραστικά τον χρόνο που απαιτείται για την οριστική έγκριση μιας αίτηση.

7.Τι ακριβώς συνεπάγεται η θεσμοθέτηση της λειτουργίας “One Stop Shop” για την εξυπηρέτηση των πολιτών;

Η φιλοσοφία της εξυπηρέτησης μιας στάσης αποτελεί τη μεγαλύτερη πρακτική διευκόλυνση για τους συναλλασσόμενους με το δημόσιο. Μέχρι σήμερα, η έκδοση μιας άδειας και η μεταβίβαση ενός ακινήτου απαιτούσαν τη λήψη εγγράφων από πολλές διάσπαρτες υπηρεσίες.Με την ενοποίηση των αρχείων κάτω από την ομπρέλα του Κτηματολογίου, ολόκληρη η πληροφορία συγκεντρώνεται σε ένα μοναδικό ψηφιακό σημείο.

Ο νομικός έλεγχος των τίτλων και ο τεχνικός έλεγχος της δόμησης θα πραγματοποιούνται παράλληλα στο ίδιο περιβάλλον.Αυτό σημαίνει ότι οι μηχανικοί και οι δικηγόροι δεν θα χρειάζεται να προσκομίζουν πιστοποιητικά που εκδίδει μια δημόσια αρχή σε μια άλλη. Η εσωτερική διαλειτουργικότητα των συστημάτων θα επιτρέπει την αυτόματη άντληση και επαλήθευση των αναγκαίων στοιχείων.

Η εξάλειψη αυτών των ενδιάμεσων σταδίων μειώνει το κόστος των συναλλαγών και περιορίζει την πιθανότητα σφαλμάτων κατά τη μεταγραφή. Ο πολίτης θα έχει μια καθαρή και ενιαία εικόνα για τη νομική και πολεοδομική κατάσταση της περιουσίας του.Η ταχύτητα που εξασφαλίζει αυτή η δομή είναι κρίσιμη για την εύρυθμη λειτουργία της αγοράς των ακινήτων καθώς οι εμπραγμάτιες συναλλαγές και οι επενδύσεις δεν θα βαλτώνουν πλέον σε γραφειοκρατικά γρανάζια λόγω έλλειψης συνεννόησης μεταξύ υπηρεσιών.

8.Ποιες είναι οι βασικές ενστάσεις και οι αντιδράσεις που προέρχονται από τους εκπροσώπους των Δήμων;

Η αντίδραση των οργάνων της Τοπικής Αυτοδιοίκησης απέναντι σε αυτό το κυβερνητικό σχέδιο υπήρξε άμεση και ιδιαίτερα σφοδρή. Η Κεντρική Ένωση Δήμων Ελλάδας εξέφρασε την πλήρη αντίθεσή της, κάνοντας λόγο για ευθεία υποβάθμιση του θεσμικού της ρόλου.Οι δήμαρχοι υποστηρίζουν ότι η απομάκρυνση των Υπηρεσιών Δόμησης στερεί από τις τοπικές κοινωνίες ένα βασικό εργαλείο άσκησης πολιτικής.

Θεωρούν ότι η γνώση των ιδιομορφιών κάθε περιοχής δεν μπορεί να αντικατασταθεί από έναν απρόσωπο κεντρικό οργανισμό.Σε πρακτικό επίπεδο, εκφράζονται σοβαρές ανησυχίες για την τύχη των χιλιάδων εκκρεμών υποθέσεων που λιμνάζουν σήμερα στις δημοτικές πολεοδομίες. Η μεταφορά αυτών των φακέλων, πολλοί από τους οποίους είναι σε φυσική μορφή, αποτελεί ένα τεράστιο διαχειριστικό έργο.

Παράλληλα, έχουν παρατηρηθεί φαινόμενα όπου ορισμένοι Δήμοι προχωρούν σε εωτερικές μετακινήσεις του προσωπικού τους προς άλλες τεχνικές υπηρεσίες. Η τάση αυτή αποσκοπεί στο να μην χάσουν οι Δήμοι το εναπομείναν στελεχιακό τους δυναμικό κατά τη μετάβαση.Υπάρχει επίσης ο φόβος ότι η απομάκρυνση της υπηρεσίας από την έδρα του Δήμου θα δυσκολέψει την πρόσβαση των πολιτών της περιφέρειας.

9.Τι είδους επιφυλάξεις διατυπώνει ο τεχνικός κόσμος και οι επαγγελματικοί φορείς των μηχανικών;

Οι επιστημονικοί και συνδικαλιστικοί φορείς των μηχανικών αντιμετωπίζουν τη μεταρρύθμιση με έντονο προβληματισμό και συγκρατημένο σκεπτικισμό. Η βασική τους ένσταση εστιάζει στη διαφοροποίηση του σκοπού για τον οποίο δημιουργήθηκε αρχικά το Κτηματολόγιο.Επισημαίνουν ότι η καταγραφή των ιδιοκτησιών είναι μια διαδικασία νομικής και χωρικής φύσεως, τελείως διαφορετική από την εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας.

Για παράδειγμα, η έγκριση μιας άδειας απαιτεί βαθιά γνώση τεχνικών κανονισμών και αρχιτεκτονικών εννοιών.Εκφράζεται η ανησυχία ότι το προσωπικό που στελεχώνει σήμερα το Κτηματολόγιο δεν διαθέτει την απαραίτητη εξειδίκευση για να κρίνει σύνθετες πολεοδομικές μελέτες. Η έλλειψη αυτής της εμπειρίας μπορεί να οδηγήσει σε νέες καθυστερήσεις και λανθασμένες απορρίψεις φακέλων.

Οι μηχανικοί τονίζουν ότι αν δεν αλλάξει ριζικά η νοοτροπία και η οργάνωση, η μεταρρύθμιση θα αποτελέσει απλώς μια μεταφορά των παλιών προβλημάτων. Η γραφειοκρατία δεν εξαφανίζεται με την αλλαγή του τίτλου στην είσοδο ενός δημόσιου κτιρίου.Ζητούν επίσης τη διασφάλιση της σταθερότητας των ψηφιακών συστημάτων, καθώς οι συχνές δυσλειτουργίες των υπαρχουσών πλατφορμών μπλοκάρουν την εργασία τους.

10.Ποια είναι η αλληλεπίδραση αυτής της διοικητικής αλλαγής με τον νέο Κώδικα Πολεοδομίας και Χωροταξίας;

Όπως σας είχαμε γράψει αναλυτικά από την προηγούμενη εβδομάδα, η μεταφορά των αρμοδιοτήτων στο Κτηματολόγιο δεν λειτουργεί απομονωμένα, αλλά αποτελεί μέρος ενός ευρύτερου εθνικού σχεδιασμού. Η διοικητική αυτή μεταβολή συνδέεται άρρηκτα με τον νέο Κώδικα Πολεοδομίας και Χωροταξίας που εγκρίθηκε πρόσφατα.Ο νέος αυτός Κώδικας έρχεται να ξεκαθαρίσει ένα χαοτικό τοπίο χιλιάδων διάσπαρτων νόμων, προεδρικών διαταγμάτων και υπουργικών αποφάσεων.

Η κωδικοποίηση της νομοθεσίας προσφέρει στον νέο φορέα ένα καθαρό και ενιαίο νομικό εργαλείο για την άσκηση του έργου του.Η ύπαρξη σαφών κανόνων δικαίου είναι απολύτως απαραίτητη για τη σωστή λειτουργία των νέων Περιφερειακών και Τοπικών Κέντρων Δόμησης. Χωρίς αυτή την απλοποίηση, οι νέοι υπάλληλοι θα αντιμετώπιζαν τις ίδιες ερμηνευτικές δυσκολίες με τους προκατόχους τους.

Παράλληλα, βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη το μεγάλο πρόγραμμα για τη σύνταξη των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων σε ολόκληρη την ελληνική επικράτεια. Τα σχέδια αυτά θα καθορίσουν με ακρίβεια τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης για κάθε τετραγωνικό μέτρο.Η ολοκλήρωση των δασικών χαρτών και ο καθορισμός των γραμμών αιγιαλού έρχονται να συμπληρώσουν αυτό το προστατευτικό νομικό πλέγμα για το περιβάλλον.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.