Το ζήτημα της αμφισβήτησης της κυριότητας ιδιωτικών ακινήτων από το Ελληνικό Δημόσιο συνιστά, εδώ και δεκαετίες, μία από τις πλέον σύνθετες και χρόνιες παθογένειες του εγχώριου ιδιοκτησιακού καθεστώτος. Χιλιάδες πολίτες και επαγγελματίες βρίσκονταν συστηματικά εγκλωβισμένοι σε έναν ατέρμονο κυκεώνα δικαστικών αντιδικιών, αντιμέτωποι με αυτόματες διεκδικήσεις, ενστάσεις και ένδικα μέσα που ασκούσαν οι αρμόδιες υπηρεσίες, ακόμα και σε περιπτώσεις όπου υπήρχαν νόμιμοι τίτλοι κυριότητας, μεταγεγραμμένοι πριν από πολλές δεκαετίες.Η κατάσταση αυτή όχι μόνο κρατούσε σε ιδιότυπη “ομηρία” πλήθος περιουσιών, αλλά παράλληλα προκαλούσε ανυπολόγιστη γραφειοκρατική επιβάρυνση στα δικαστήρια, καθυστερώντας ανεπανόρθωτα την ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου και “παγώνοντας” κάθε προοπτική μεταβίβασης, αξιοποίησης ή επένδυσης.Η θεσμοθέτηση της νέας νομοθετικής ρύθμισης για την παραίτηση του Δημοσίου από τις διεκδικήσεις και τις εκκρεμείς αγωγές επί των αμφισβητούμενων αυτών εκτάσεων έρχεται να ανατρέψει τα μέχρι σήμερα δεδομένα. Επιχειρώντας να βάλει μια οριστική γραμμή σε αυτή την πολυετή αβεβαιότητα, ο νόμος θέτει πλέον συγκεκριμένα, αντικειμενικά κριτήρια υπό τα οποία το Κράτος αποσύρεται από τη διεκδίκηση των ακινήτων, αναγνωρίζοντας στην πράξη την πραγματική κατάσταση κατοχής.Στο παρόν άρθρο αναλύουμε αναλυτικά το κανονιστικό πλαίσιο της ρύθμισης, τις προθεσμίες, τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, καθώς και τα πρακτικά βήματα που πρέπει να ακολουθήσουν οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες προκειμένου να θωρακίσουν οριστικά την περιουσία τους.

1.Ποιος είναι ο κεντρικός πυρήνας της νέας ρύθμισης για τις διεκδικήσεις του Δημοσίου;

Ο κεντρικός πυρήνας της νέας νομοθετικής πρωτοβουλίας εστιάζει στην οριστική επίλυση μιας ιδιοκτησιακής εκκρεμότητας που ταλαιπωρούσε την ελληνική κοινωνία για γενιές. Το Ελληνικό Δημόσιο αποφασίζει θεσμικά να βάλει τέλος στην αμφισβήτηση ακινήτων, τα οποία το ίδιο είχε παραχωρήσει ή για τα οποία οι ιδιώτες διαθέτουν τίτλους και μακροχρόνια νομή.

Η βασική φιλοσοφία του νομοθετήματος σκοπεύει στην άμεση προστασία των καλόπιστων διοικουμένων και στην εμπέδωση της ασφάλειας των συναλλαγών. Με την εφαρμογή των νέων διατάξεων, το Κράτος παύει να λειτουργεί ανταγωνιστικά προς τους πολίτες του για εκτάσεις που αξιοποιούνται επί δεκαετίες.Παράλληλα, επιδιώκεται η αποσυμφόρηση των ελληνικών δικαστηρίων από χιλιάδες εκκρεμείς κτηματολογικές δίκες

Από νομικής άποψης, η ρύθμιση θεσπίζει μια υποχρεωτική γραμμή αποχής της Διοίκησης από την άσκηση κτηματολογικών αγωγών. Εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, οι αρμόδιες δημόσιες υπηρεσίες υποχρεούνται να μην προβάλλουν δικαιώματα κυριότητας.Επιπλέον, ο νόμος παρέχει τη δυνατότητα στους ιδιώτες να διορθώσουν τις λανθασμένες πρώτες εγγραφές στο Ελληνικό Κτηματολόγιο.

2.Πότε θεωρείται ότι υπάρχει ισχυρός τίτλος κτήσης από μεταγραφή;

Η πρώτη μεγάλη κατηγορία προστασίας αφορά τους ιδιώτες που διαθέτουν μεταγεγραμμένους τίτλους ιδιοκτησίας. Ειδικότερα, το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα εφόσον ο τρίτος απέκτησε την κυριότητα του ακινήτου με τίτλο από επαχθή αιτία, ο οποίος έχει μεταγραφεί στο οικείο υποθηκοφυλακείο έως την 5η Ιουνίου 1993. Στην κατηγορία αυτή υπάγονται πράξεις όπως οι αγοραπωλησίες, οι ανταλλαγές και οι διανομές.

Παράλληλα, αν η κτήση έγινε με οποιονδήποτε άλλο παράγωγο τρόπο (όπως δωρεές, γονικές παροχές ή αποδοχές κληρονομίας), ο τίτλος πρέπει να έχει μεταγραφεί έως την 11η Ιουνίου 1975. Τα χρονικά αυτά όρια επιλέχθηκαν για να καλύψουν το σύνολο των ιστορικών μεταβιβάσεων πριν την εμπέδωση σύγχρονων ελεγκτικών μηχανισμών.Είναι εξαιρετικά σημαντικό ότι η προϋπόθεση της μεταγραφής δεν απαιτείται να συντρέχει απαραίτητα στο πρόσωπο του σημερινού ιδιοκτήτη.

Αρκεί ο μεταγεγραμμένος τίτλος να ανήκει σε οποιονδήποτε από τους δικαιοπαρόχους του, εφόσον η μεταγραφή έγινε εντός των ανωτέρω προθεσμιών.Η νομική σημασία αυτής της διάταξης είναι τεράστια, καθώς προστατεύει τη διαδοχή των τίτλων και την αλληλουχία των μεταβιβάσεων. Ο σημερινός κύριος δεν κινδυνεύει να απωλέσει την περιουσία του εξαιτίας μεταγενέστερων αμφισβητήσεων του Δημοσίου για το καθεστώς του ακινήτου.

3.Τι ισχύει για τα προσωρινά παραχωρητήρια και τις ατελείς αγροτικές διανομές;

Μια από τις μεγαλύτερες πληγές του παρελθόντος αφορούσε τις εκτάσεις που παραχωρήθηκαν από το Κράτος σε αγρότες και δικαιούχους, χωρίς όμως να ολοκληρωθεί ποτέ η τυπική μεταβίβαση. Ο Ν. 5239/2026 έρχεται να δώσει οριστική λύση σε αυτή την κατηγορία ομηρίας, καθώς το Δημόσιο απέχει από κάθε διεκδίκηση όταν ο ιδιώτης κατέχει το ακίνητο βάσει προσωρινού παραχωρητηρίου που εκδόθηκε από αρμόδια δημόσια αρχή.

Οι τίτλοι αυτοί, αν και προσωρινοί, αποδεικνύουν την έγκριση της Πολιτείας για την εγκατάσταση του πολίτη στην έκταση.Επιπλέον, καλύπτονται όλες οι περιπτώσεις όπου είχε ξεκινήσει διαδικασία διανομής αγροκτημάτων ή συνοικισμών. Στον νόμο περιλαμβάνονται ρητά οι αγροτικές διανομές κάθε μορφής, καθώς και οι αποκαταστάσεις γηγενών κληρούχων που υλοποιήθηκαν μετά τη δημοσίευση του Ν. 18/1944.

Βασική νομική προϋπόθεση για τη διατήρηση της κατοχής είναι η μη ολοκλήρωση της παραχώρησης να μην οφείλεται σε υπαιτιότητα του δικαιούχου. Η διοικητική αδράνεια ή η κωλυσιεργία των κρατικών υπηρεσιών δεν επιτρέπεται πλέον να λειτουργεί σε βάρος του πολίτη.Τα αποδεικτικά μέσα για τις συγκεκριμένες περιπτώσεις περιλαμβάνουν τον προσωρινό τίτλο, τις διοικητικές πράξεις της ατελούς μεταβίβασης, τους σχετικούς πίνακες διανομών ή επίσημες βεβαιώσεις των αρμόδιων υπηρεσιών.

4.Τι συμβαίνει όταν η υπόθεση εκκρεμεί στα δικαστήρια ή έχουν εκδοθεί αποφάσεις;

Για τις υποθέσεις που βρίσκονται ήδη στη δικαιοσύνη, ο Ν. 5239/2026 προβλέπει ταχείες διαδικασίες απεμπλοκής, προστατεύοντας τους διαδίκους από περιττά δικαστικά έξοδα.

• Εάν η συνδρομή των προϋποθέσεων διαπιστωθεί μετά τη διαμεσολάβηση και έως τη συζήτηση της υπόθεσης σε οποιονδήποτε βαθμό (ακόμη και στον Άρειο Πάγο), η υπηρεσία ενημερώνει το ΝΣΚ. Η υπόθεση εισάγεται στην αρμόδια Τριμελή Επιτροπή του ΝΣΚ.
• Η Επιτροπή εκδίδει πράξη περί μη προβολής δικαιωμάτων από το Δημόσιο. Η πράξη αυτή καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, η εγγραφή διορθώνεται κατά παρέκκλιση των γενικών διατάξεων και η δίκη καταργείται με τη διαγραφή της υπόθεσης από το πινάκιο.
• Στην περίπτωση που έχει εκδοθεί οριστική ή τελεσίδικη δικαστική απόφαση υπέρ του ιδιώτη, το Δημόσιο υποχρεούται να μην ασκήσει ένδικα μέσα (έφεση ή αίτηση αναίρεσης). Εάν έχει ήδη ασκήσει ένδικο μέσο, υποχρεούται να παραιτηθεί αμελλητί από αυτό.
• Όλες οι εκκρεμείς δίκες κατά την έναρξη ισχύος του νόμου, στις οποίες το Δημόσιο είναι ενάγον ή κυρίως παρεμβαίνον κατά ιδιωτών για τις κατηγορίες αυτές των ακινήτων, καταργούνται και αυτοδικαίως.
• Αυτή η καθολική δικονομική ρύθμιση εξασφαλίζει ότι καμία υπόθεση που εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής του νόμου δεν θα συνεχίσει να επιβαρύνει τους ιδιώτες ή το δικαστικό σύστημα.

5.Πώς προστατεύονται όσοι εγκαταστάθηκαν κατόπιν υπόδειξης δημόσιας αρχής;

Στο παρελθόν, στο πλαίσιο μεγάλων στεγαστικών και εποικιστικών προγραμμάτων, η Διοίκηση υπέδειξε σε χιλιάδες πολίτες να εγκατασταθούν σε συγκεκριμένες εκτάσεις. Ο Ν. 5239/2026 αναγνωρίζει την ασφάλεια δικαίου που απορρέει από αυτές τις διοικητικές υποδείξεις.Η προστασία καλύπτει περιπτώσεις όπου δημόσια αρχή υπέδειξε εγγράφως στον ιδιώτη ή στους προγόνους του την εγκατάσταση σε ορισμένο ακίνητο.

Οι διαδικασίες αυτές αφορούσαν κυρίως την αποκατάσταση πληθυσμών, προσφύγων, καθώς και προγράμματα αγροτικών διανομών και αναδασμών. Με αυτόν τον τρόπο, το Κράτος δεν μπορεί πλέον να επικαλείται την έλλειψη οριστικών τίτλων, όταν το ίδιο είχε κατευθύνει τους πολίτες να εγκατασταθούν και να επενδύσουν στις συγκεκριμένες εκτάσεις.

Για τη θεμελίωση της υπαγωγής, απαιτείται η προσκόμιση της σχετικής έγγραφης υπόδειξης ή διαταγής της δημόσιας αρχής. Αν τα έγγραφα αυτά δεν βρίσκονται στην κατοχή του ιδιώτη, αρκεί σχετική βεβαίωση της αρμόδιας υπηρεσίας που πιστοποιεί το γεγονός από τα τηρούμενα αρχεία.Οι δημόσιες υπηρεσίες υποχρεούνται να ανατρέξουν στο ιστορικό τους αρχείο και να εκδώσουν τις απαραίτητες βεβαιώσεις.

6.Ποιες είναι οι προϋποθέσεις δικαστικής αναγνώρισης κυριότητας λόγω 40ετούς χρησικτησίας;

Πέραν των διοικητικών τίτλων, ο Ν. 5239/2026 προβλέπει τη δυνατότητα δικαστικής αναγνώρισης της κυριότητας ιδιωτών έναντι του Δημοσίου μέσω της έκτακτης χρησικτησίας. Για να επιτευχθεί αυτό, ο νόμος θέτει αυστηρές αλλά σαφείς σωρευτικές προϋποθέσεις.

• Η πρώτη προϋπόθεση είναι το Δημόσιο να μην έχει ασκήσει καμία πράξη νομής στο επίδικο ακίνητο μετά την 23η Φεβρουαρίου 1946. Η ημερομηνία αυτή αποτελεί το ιστορικό ορόσημο εισαγωγής του Αστικού Κώδικα στην ελληνική έννομη τάξη.
• Η δεύτερη προϋπόθεση απαιτεί ο ιδιώτης να νέμεται το ακίνητο καλόπιστα, σύμφωνα με τους όρους του άρθρου 1042 του Αστικού Κώδικα. Η καλή πίστη συνίσταται στην ειλικρινή πεποίθηση του νομέα ότι απέκτησε την κυριότητα χωρίς να προσβάλει δικαιώματα τρίτων.
• Η τρίτη προϋπόθεση ορίζει ότι η νομή πρέπει να έχει διαρκέσει για χρονικό διάστημα τουλάχιστον σαράντα (40) ετών πριν από την 19η Μαρτίου 2003. Το χρονικό αυτό όριο τίθεται για να οριοθετήσει τις παλαιές καταστάσεις νομής.
• Στον υπολογισμό της 40ετίας, ο νόμος επιτρέπει ρητά την προσμέτρηση του χρόνου νομής των δικαιοπαρόχων του ιδιώτη. Απαραίτητη προϋπόθεση είναι και ο χρόνος των προκατόχων να διανύθηκε υπό τις ίδιες ακριβώς συνθήκες καλής πίστης.
• Η απόδειξη της 40ετούς καλόπιστης νομής γίνεται ενώπιον του αρμόδιου δικαστηρίου με κάθε πρόσφορο αποδεικτικό μέσο (έγγραφα, μάρτυρες, ένορκες βεβαιώσεις, ένορκες καταθέσεις). Η δικαστική απόφαση που εκδίδεται παράγει δεδικασμένο έναντι του Δημοσίου.

7.Πώς διαμορφώνεται η διαδικασία μη προβολής δικαιωμάτων πριν την άσκηση αγωγής και στη διαμεσολάβηση;

Η εφαρμογή του νέου νόμου κλιμακώνεται ανάλογα με το δικονομικό στάδιο στο οποίο βρίσκεται η υπόθεση. Το πρώτο και πλέον ωφέλιμο στάδιο είναι αυτό που προηγείται της δικαστικής προσφυγής.Εάν οι προϋποθέσεις του νόμου διαπιστωθούν πριν το Δημόσιο καταθέσει αγωγή ή κύρια παρέμβαση, η αρμόδια υπηρεσία απέχει υποχρεωτικά από κάθε ένδικο βοηθημά. Παράλληλα, ανακαλεί τυχόν προγενέστερα αιτήματα προς το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους (ΝΣΚ).

Στη συνέχεια, ακολουθείται η απλοποιημένη διαδικασία διόρθωσης πρόδηλων σφαλμάτων. Η υπηρεσία υποβάλλει αίτηση στο Κτηματολογικό Γραφείο, συνοδευόμενη από τα απαραίτητα δικαιολογητικά, για την εγγραφή του ιδιώτη ως κυρίου.Εάν η αγωγή έχει ήδη ασκηθεί, το επόμενο στάδιο παρέμβασης είναι η υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης.

Κατά το στάδιο αυτό, η αρμόδια δημόσια υπηρεσία βεβαιώνει εγγράφως τη συνδρομή των προϋποθέσεων και διαβιβάζει τον φάκελο στο ΝΣΚ. Εφόσον υπάρξει συμφωνία, συντάσσεται πρακτικό διαμεσολάβησης.Το πρακτικό αυτό μεταγράφεται στο Κτηματολογικό Γραφείο, επιφέροντας την άμεση διόρθωση της εγγραφής. Με τον τρόπο αυτό, η αντιδικία επιλύεται ταχύτατα, χωρίς να απαιτηθεί η διεξαγωγή μιας μακροχρόνιας δικαστικής διαμάχης.

9.Ποιες είναι οι αυστηρές εξαιρέσεις/Σε ποια ακίνητα ΔΕΝ εφαρμόζεται ο νόμος;

Παρά την ευρεία προστασία που παρέχει ο Ν. 5239/2026 στους ιδιώτες, ο νομοθέτης έθεσε κόκκινες γραμμές για την προστασία του περιβάλλοντος, της δημόσιας περιουσίας και της πολιτιστικής κληρονομιάς.

• Η πρώτη μεγάλη εξαίρεση αφορά τα δάση και τις δασικές εκτάσεις. Ακίνητα που εμπίπτουν στις προστατευτικές διατάξεις της δασικής νομοθεσίας (Ν. 998/1979) εξαιρούνται ρητά από τη διαδικασία παραίτησης του Δημοσίου.
• Η δεύτερη εξαίρεση περιλαμβάνει εκτάσεις που βρίσκονται εντός οριοθετημένων υδατορεμάτων ή εντός ζώνης 50 μέτρων από τις όχθες τους. Επίσης, εξαιρούνται πλήρως οι εκτάσεις που εμπίπτουν στον αιγιαλό, την παραλία, την όχθη, την παρόχθια ζώνη ή τον πυθμένα υδάτινων σωμάτων.
• Η τρίτη κατηγορία εξαιρέσεων αφορά τα πράγματα που είναι εκτός συναλλαγής λόγω της αρχαιολογικής ή πολιτιστικής τους αξίας. Αρχαιολογικοί χώροι, μνημεία και προστατευόμενα στοιχεία της πολιτιστικής κληρονομιάς (Ν. 4858/2021) παραμένουν υπό την απόλυτη κυριότητα του Κράτους.
• Τέλος, εξαιρούνται όλα τα κοινόχρηστα ακίνητα (δρόμοι, πλατείες, δημόσια δάση, λιμάνια) κατά τα άρθρα 966, 967 και 1054 του Αστικού Κώδικα. Ο κοινόχρηστος χαρακτήρας αποβάλλεται μόνο εάν έχει καταβληθεί η νόμιμη αποζημίωση στους δικαιούχους.
• Οι εξαιρέσεις αυτές είναι απόλυτες και δεν επιδέχονται παρερμηνεία. Ο νομικός έλεγχος πρέπει πάντα να εξετάζει εάν το ακίνητο επηρεάζεται από δασικούς χάρτες, ζώνες αιγιαλού ή αρχαιολογικές δεσμεύσεις.

10.Ποιες πειθαρχικές συνέπειες προβλέπονται για τους δημόσιους υπαλλήλους που καθυστερούν;

Για να διασφαλιστεί ότι ο νέος νόμος δεν θα αδρανοποιηθεί στην πράξη εξαιτίας γραφειοκρατικών καθυστερήσεων, ο νομοθέτης εισήγαγε μια πρωτοφανή και αυστηρή διάταξη πειθαρχικού δικαίου.Η διοικητική πράξη ορίζει ότι η μη αποστολή από τις αρμόδιες δημόσιες υπηρεσίες των απαιτούμενων εγγράφων, βεβαιώσεων ή σχεδίων προς το ΝΣΚ και τους ενδιαφερόμενους πολίτες συνιστά ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα.

Οι υπηρεσιακοί παράγοντες υποχρεούνται να ενεργούν εντός συγκεκριμένων προθεσμιών για τη χορήγηση των πιστοποιητικών και τη διαβίβαση των φακέλων. Η αδικαιολόγητη καθυστέρηση ή η άρνηση συνεργασίας δεν γίνεται πλέον ανεκτή.Για το παράπτωμα αυτό επιβάλλονται οι πειθαρχικές ποινές του Υπαλληλικού Κώδικα. Αυτές κυμαίνονται από την έγγραφη επίπληξη και το πρόστιμο έως και τη στέρηση του δικαιώματος προαγωγής ή τη διαθεσιμότητα.

Η θέσπιση αυστηρών κυρώσεων υπογραμμίζει τη βούληση της Πολιτείας να εφαρμόσει τη μεταρρύθμιση με ταχύτητα και αποφασιστικότητα. Οι δημόσιοι υπάλληλοι φέρουν πλέον προσωπική ευθύνη για την πιστή εφαρμογή του νόμου με την εξέλιξη αυτή να παρέχει στους πολίτες και τους νομικούς τους παραστάτες ένα ισχυρό μέσο πίεσης για την επιτάχυνση των διοικητικών διαδικασιών, εξασφαλίζοντας ότι τα δικαιώματά τους θα αναγνωριστούν χωρίς αδικαιολόγητες κωλυσιεργίες.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.