Avec la crise du logement qui s’aggrave en Grèce, beaucoup se demandent quel est le cadre juridique concernant les locations de logements. Qui la loi protège-t-elle finalement en Grèce ? Le propriétaire du bien ou le locataire ? Dans ce texte, nous allons voir comment l’intention du législateur est de protéger les deux parties en fournissant des droits et en créant des obligations correspondantes pour le propriétaire ainsi que pour le locataire, afin d’équilibrer les intérêts souvent opposés entre eux.

1.Quelle est la durée d’un bail immobilier?

Après plusieurs lois qui ont réglementé la durée d’un bail immobilier et les (justifiées) perturbations qui en ont résulté, le législateur a décidé d’agir comme suit : Aujourd’hui, la location d’un bien servant de résidence a une durée minimale légale de 3 ans. Cela signifie que le locataire peut rester dans le bien pendant au moins 3 ans (sauf si le bail a été convenu pour une période plus longue).

Les dispositions ci-dessus s’appliquent si la location du bien a été convenue pour une durée indéterminée ou même si elle a été convenue pour une période inférieure à 3 ans (par exemple, pour 2 ans avec la possibilité de renouveler le bail par la suite). Pour les baux d’une durée supérieure à 9 ans, la loi exige qu’ils soient établis par un acte notarié et que le contrat soit enregistré au bureau de la propriété foncière, comme c’est également le cas pour les transferts de biens.

La loi prévoit également que si le bail a été convenu pour une période déterminée et, une fois celui-ci expiré, le locataire reste dans le bien avec le consentement du propriétaire, alors le bail est considéré comme renouvelé pour une durée indéterminée. Cependant, le propriétaire du bien ne doit pas s’être véritablement opposé au bail ; s’il a informé à plusieurs reprises le locataire de la fin du bail ou de la révision du loyer, alors le bail n’est pas considéré comme renouvelé par la loi.

2.Qu’en est-il des meubles présents dans le bien?

Ce sujet dépend d’abord de l’accord entre les parties : si les meubles étaient déjà dans le bien avant sa location, ils appartiennent au propriétaire, et le locataire n’a pas le droit de les retirer lorsqu’il quitte le bien. En revanche, si les meubles appartiennent au locataire, celui-ci a le droit de les utiliser sans causer de dommage ou détérioration au bien, et il doit les retirer du bien à la fin du bail (sinon ils seront confiés à un séquestre chargé de les garder).

La loi donne au bailleur le droit de constituer un gage sur tous les objets mobiliers apportés par le locataire (et ceux qui habitent avec lui) dans le bien pendant la durée du bail. Cela signifie que le bailleur a le droit, si le locataire ne respecte pas ses obligations envers lui, de vendre aux enchères les objets mobiliers (principalement les meubles du locataire) et d’utiliser le produit de la vente pour couvrir ses créances envers le locataire.

Ce gage du bailleur couvre les créances envers le locataire pour les loyers impayés (y compris les charges de copropriété, les frais d’électricité et d’eau). Il inclut également les frais de justice qui pourraient être nécessaires pour l’expulsion du locataire du bien s’il refuse de le rendre à la fin du bail, ainsi que l’indemnité d’occupation due par le locataire tant qu’il reste dans le bien alors que la durée de son bail est expirée. Les autres aspects liés au gage sont mentionnés dans notre texte dédié où nous présentons en détail le concept de gage dans le droit grec.

3.Quelles sont les obligations du propriétaire du bien?

Comme il est naturel, le contrat de location engendre des obligations pour le bailleur envers le locataire tant que le bail est en vigueur. Plus précisément, le bailleur est tenu par la loi de :

• Remettre le bien au locataire approprié pour l’usage convenu.
• Remettre le bien au locataire exempt de défauts réels ou juridiques.
• Maintenir le bien approprié pour les besoins du bail pendant toute la durée de celui-ci.
• Payer les impôts et les charges régulières du bien. Cela inclut le paiement de l’ENFIA (impôt sur la propriété) pour le bien, des taxes municipales imposées, et des frais de la propriété immobilière (supprimés depuis le 1er janvier 2024 pour les transferts de propriété).
• Réparer les dommages rares que le bien pourrait subir (comme une fuite du chauffe-eau, une chute de plâtre, etc.).
• Informer le locataire de tout défaut existant dans le bien qui pourrait mettre en danger sa vie ou sa santé.
• Rembourser au locataire les dépenses qu’il a engagées pour le bien, à condition que ces dépenses soient nécessaires (si elles sont excessives ou luxueuses, le locataire n’a pas le droit de les réclamer au bailleur).

4.Quelles sont les obligations du locataire?

Comme pour le bailleur, le locataire a également des obligations envers celui-ci concernant principalement le bien loué. Plus précisément, le locataire est tenu par la loi de :

• Payer au bailleur le loyer convenu. Dans le terme « loyer », sont inclus les charges communes de l’immeuble ainsi que le paiement des factures d’électricité et d’eau, relatives au bien loué.
• Recevoir le bien du bailleur afin qu’il ne tombe pas en désuétude et ne commence à présenter des défauts en raison d’un manque d’entretien.
• Maintenir le bien en bon état et en général apte à l’usage convenu, surtout si le bien héberge une entreprise où des règles différentes s’appliquent selon la loi.
• Tolérer des visites périodiques du bailleur sur les lieux pour vérifier l’état du bien, ce qui est souvent stipulé comme une condition dans les contrats de location.
• Avertir en temps voulu le propriétaire du bien des dommages survenus nécessitant des réparations. En cas de négligence de l’information ou de retard dans celle-ci, le locataire pourrait être tenu de supporter les frais de réparation.
• Respecter les autres occupants de l’immeuble (s’il y en a) et éviter de créer des frictions ou des problèmes par son comportement à l’intérieur du bien.
• Respecter toute autre obligation convenue avec le propriétaire, qui doit figurer dans l’accord privé signé par les parties.

5.Est-il possible pour le locataire de sous-louer le bien à une autre personne?

La sous-location du bien par le locataire à un tiers est, en principe, permise à condition qu’elle ne soit pas expressément interdite dans l’accord entre les parties. Cependant, la relation entre le locataire initial et le bailleur reste identique à celle établie au début du contrat principal. C’est différent de simplement accorder l’usage du bien à un tiers, où le locataire reste responsable du paiement du loyer, sans modification du contrat de location.

La loi stipule que si le locataire initial est expulsé du bien par le bailleur pour cause d’impayés ou pour toute autre raison, le sous-locataire sera également expulsé, même s’il a respecté toutes ses obligations. Le locataire initial reste également responsable envers le propriétaire pour tout dommage causé par le sous-locataire, indépendamment de la responsabilité directe du locataire initial.

Bien entendu, le sous-locataire a envers le locataire initial les mêmes obligations que celles mentionnées ci-dessus, tout comme l’inverse est vrai. Si la sous-location du bien a été effectuée en violation de l’accord initial entre le locataire et le bailleur, alors le bail (et donc la sous-location) peut être résilié, car une telle situation est considérée comme une mauvaise utilisation du bien, justifiant la résiliation du bail par le bailleur.

6.Quelles sont les options pour le locataire si le bien présente des défauts?

Comme il n’est pas rare que le bien loué présente des défauts en pratique, la loi accorde certains droits au locataire pour défendre ses intérêts face au bailleur. Selon la loi, le locataire a le droit de :

• Demander au bailleur de corriger le défaut du bien, si la correction est possible. Si le bailleur refuse de manière injustifiée de corriger le défaut, le locataire peut refuser de payer le loyer jusqu’à ce que le défaut soit corrigé.
• Corriger lui-même le défaut du bien et demander au bailleur le remboursement des frais engagés pour cette correction.
• Demander une réduction du loyer au bailleur proportionnellement à la diminution de la valeur du bien due au défaut. Si le défaut est si grave qu’il rend l’utilisation du bien impossible, le locataire peut refuser de payer la totalité du loyer.
• Demander des dommages et intérêts au bailleur pour le préjudice subi en raison du défaut (par exemple, pour avoir été privé de l’utilisation du bien pendant un certain temps / pour avoir dû séjourner dans un autre bien en attendant, etc.).
• Résilier le bail même avant son expiration, si le défaut est suffisamment grave pour justifier une résiliation anticipée du bail (cela dépend toujours des circonstances).
• Si le locataire exerce l’un des droits mentionnés ci-dessus, il n’est pas empêché par la loi d’exercer simultanément d’autres droits, tant que l’exercice de l’un ne couvre pas entièrement le préjudice ou la réclamation contre le bailleur.

7.Quand peut-on résilier le bail?

Concernant la résiliation et comment elle est distinguée par la loi, nous en avons parlé dans un autre texte relatif aux contrats de travail, donc vous pouvez également consulter cela pour plus d’informations. En ce qui concerne la résiliation d’un bail immobilier, la loi prévoit cinq raisons pour lesquelles la résiliation de ce contrat est autorisée. Ainsi, la résiliation par le locataire ou le bailleur doit inclure au moins une des raisons mentionnées ci-dessous pour être valable, sinon elle n’aura pas d’effets juridiques.

Plus précisément, la résiliation du bail par le locataire est autorisée lorsque le bailleur ne lui accorde pas l’usage du bien immédiatement après la signature du contrat de location (ou à la date à laquelle le bien doit être remis). Le bailleur peut également résilier le bail si le locataire retarde le paiement des loyers (comme défini ci-dessus) pendant une période significative, soit pratiquement deux mois ou plus sans justification valable.

D’autre part, le locataire peut résilier le bail s’il subit un préjudice grave à sa vie ou à sa santé en raison de l’utilisation du bien, notamment lorsque celui-ci présente un défaut ayant causé ce préjudice. Le bailleur, en revanche, a le droit de résilier le bail si le locataire utilise mal le bien et ne se conforme pas malgré l’opposition expresse du bailleur. Enfin, les deux parties peuvent résilier le bail si un motif sérieux apparaît, jugé par la loi ou le tribunal comme suffisant pour mettre fin au bail même avant son expiration.

8.Que se passe-t-il si le bien est vendu pendant la location?

Dans le cas où le bien est vendu à un tiers par son propriétaire pendant la durée de la location, la loi prévoit une protection pour le locataire sous certaines conditions. Plus précisément, la location du bien doit être prouvée par un document ayant une date certaine, c’est-à-dire un contrat privé avec une date clairement indiquée ou, dans tous les cas, un acte notarié qui est validé par un notaire, de sorte qu’il n’y ait pas de contestation quant à la date de rédaction.

Si la condition ci-dessus est remplie, alors le nouvel acheteur qui acquiert le bien devient le bailleur du bien, et donc le locataire doit désormais lui verser les loyers du bien. Évidemment, le nouvel acheteur, en tant que bailleur, aura également les obligations que nous avons mentionnées précédemment. Le nouveau bailleur doit respecter la durée de la location et ne peut la résilier que pour l’une des raisons énoncées de manière restrictive par la loi, comme nous l’avons expliqué précédemment.

En ce qui concerne les loyers qui étaient échus avant la vente du bien, le précédent propriétaire (et ancien bailleur) a le droit de les demander au locataire, car l’acheteur n’est pas devenu bailleur avant la vente du bien. Si une entreprise ou un magasin se trouvait dans le bien, la loi protège le locataire pendant 6 mois, comme nous l’avons expliqué dans un autre texte avec les conditions correspondantes de la location commerciale.

9.Le locataire peut-il rester dans le bien après l’expiration du bail?

Il est vrai qu’après l’expiration du bail, le locataire a l’obligation de quitter le bien et de le restituer au bailleur sans les biens meubles qu’il a apportés. Cependant, s’il reste dans le bien après ce délai, il devra verser une indemnité d’occupation, soit un montant monétaire pour chaque mois qu’il reste dans le bien, équivalent au loyer qu’il a payé pendant la durée du bail.

En plus de cette indemnité, le bailleur a le droit de réclamer au locataire toute autre perte qui n’est pas couverte par l’indemnité d’occupation. Cette perte du bailleur peut également consister en des loyers qu’il aurait perçus s’il avait loué le bien au moment du départ de l’ancien locataire sans retard. Il en va de même pour les dépenses nécessaires à l’entretien du bien.

Ce qui précède s’applique également dans le cas où le bien a été sous-loué et que le sous-locataire refuse de le restituer au propriétaire, même si le bail a expiré. Il est important de noter qu’il n’est pas nécessaire d’obtenir deux décisions judiciaires distinctes pour expulser le locataire et le sous-locataire, s’il y a une sous-location du bien : une seule décision judiciaire expulse le locataire et tous ceux qui tirent des droits de celui-ci (comme le sous-locataire / les membres de sa famille, etc.).

10.Quand le locataire, s’il est fonctionnaire, peut-il résilier le bail?

À cause des difficultés que rencontrent de nombreux fonctionnaires pour trouver un logement, notamment ceux qui sont souvent affectés dans des îles et des zones frontalières, il est important de souligner ce qui suit : Les fonctionnaires ont par la loi le droit, s’ils sont affectés dans une autre région ou une autre ville, de résilier le bail immobilier comme s’il était à durée indéterminée, sans avoir à respecter les conditions strictes imposées par la loi pour un bail à durée déterminée.

Plus précisément, le fonctionnaire peut résilier le bail au moins 15 jours avant la fin du mois correspondant au moment où il envisage de quitter le bien (car la plupart des baux immobiliers sont convenus par mois / par période). Évidemment, avec lui, les membres de sa famille peuvent également quitter le bien, même s’ils ne sont pas fonctionnaires, pour des raisons de clémence de la loi à l’égard du locataire.

Il est nécessaire, bien sûr, que l’affectation ou la détachement du fonctionnaire ait eu lieu, c’est-à-dire que l’acte administratif correspondant ait été émis, qu’il ait été notifié au fonctionnaire et qu’il ait été publié au Journal officiel. Pour les besoins de la loi, le fonctionnaire doit avoir informé le bailleur de son futur transfert (il peut être nécessaire de lui fournir le document de transfert, si cela est demandé).

À côté du client et de ses besoins.

Athéna Kontogiánni – Avocate

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