1. Qu’est-ce que le régime de la Golden Visa ?

Le régime de la Golden Visa permet aux ressortissants de pays tiers d’obtenir un titre de séjour en Grèce pour une durée de cinq (5) ans, renouvelable, à condition de réaliser un investissement immobilier sur le territoire grec. Concrètement, l’intéressé procède à l’acquisition du bien immobilier et, par la suite, les éléments relatifs au bien faisant l’objet du transfert sont communiqués à l’Administration afin que la délivrance du titre de séjour soit approuvée, dès lors que les conditions prévues par la loi sont remplies.

S’agissant de ce titre de séjour spécifique (type B.5), celui-ci permet au ressortissant de pays tiers de résider légalement en Grèce pendant cinq (5) ans et de circuler librement dans l’espace Schengen (c’est-à-dire dans les pays ayant adhéré à l’accord correspondant, incluant l’ensemble des États membres de l’Union européenne). L’intéressé peut également faire venir les membres de sa famille afin qu’ils obtiennent un titre de séjour en Grèce, lequel expirera toutefois à la même date que son propre titre de séjour.

La loi permet en outre à un ressortissant de pays tiers d’obtenir un titre de séjour en Grèce même lorsqu’il est héritier d’un bien immobilier situé en Grèce, à condition que la valeur objective du bien remplisse les critères qui seront exposés ci-après. Le mode d’acquisition du bien n’a donc pas d’importance, pour autant que l’héritier ait accepté la succession et exerce la possession du bien. Dans ce cas, aucune nouvelle acquisition immobilière n’est requise.

2. Quelles sont les conditions pour obtenir ce titre de séjour ?

Afin de structurer les conditions requises par la loi, il convient de décrire brièvement la procédure. La loi exige ainsi que :

• le demandeur soit ressortissant d’un pays tiers (et non d’un État membre de l’Union européenne, auquel cas ce titre n’a pas lieu d’être)

• il soit entré légalement sur le territoire grec avec un visa quelconque ou qu’il y réside légalement, même si son titre de séjour est de durée limitée

• il ait acquis, en pleine propriété, possession ou détention, un bien immobilier en Grèce

• cette acquisition puisse également résulter d’une succession, comme expliqué ci-dessus

• le bien immobilier ait une valeur minimale de 800 000 euros dans certaines régions du pays

• ces régions sont la Région de l’Attique, l’Unité régionale de Thessalonique, Mykonos, Thira (Santorin), ainsi que les îles dont la population, selon le dernier recensement, dépasse trois mille cent (3 100) habitants

• pour les autres régions de Grèce ne figurant pas dans cette liste, le seuil d’investissement est fixé à 400 000 euros

• à titre alternatif, l’intéressé peut conclure un bail de longue durée portant sur un hébergement touristique, à condition que la valeur de ce dernier atteigne les seuils précités selon la région concernée

• une fois le transfert de propriété ou la conclusion du bail achevés, les documents relatifs au bien sont soumis au Secrétaire de l’Administration décentralisée compétente, lequel délivre le titre de séjour si les conditions légales sont remplies

• l’intéressé n’est pas tenu de résider de manière permanente en Grèce pour que son titre de séjour demeure valable

• à l’issue de la période de cinq (5) ans, il peut solliciter le renouvellement du titre, à condition de démontrer que l’investissement immobilier demeure en vigueur

3. L’investissement immobilier peut-il être réalisé par l’intermédiaire d’une société ?

Le législateur grec permet au ressortissant de pays tiers de réaliser l’investissement immobilier par l’intermédiaire d’une entreprise ou d’une société. La condition essentielle posée par la loi est que la société ait son siège réel en Grèce ou dans un autre État membre de l’Union européenne. Toute société établie dans l’Union européenne est en effet traitée de manière équivalente par les États membres.

La loi exige également que l’intéressé détienne l’intégralité des actions (dans le cas de sociétés de capitaux telles que SA, SARL ou IKE) ou l’intégralité des parts sociales (pour les sociétés de personnes) de la société réalisant l’investissement. Une vigilance particulière est requise à cet égard, car les formes sociales ne sont pas identiques dans tous les États membres de l’Union européenne et peuvent être régies par des cadres juridiques différents.

Cette exigence vise à empêcher les pratiques abusives constatées par le passé, notamment lorsque des filiales réalisaient des investissements immobiliers en Grèce avec des capitaux provenant de sociétés mères, afin de permettre à plusieurs ressortissants de pays tiers d’obtenir un titre de séjour moyennant des investissements réduits. Cette catégorie incluait également des sociétés offshore, ce qui a conduit le législateur grec à renforcer la protection des transactions financières contre des capitaux d’origine douteuse.

4. Qu’en est-il des immeubles classés ou à rénover ?

Le régime de la Golden Visa permet également l’investissement dans un immeuble classé ou nécessitant une rénovation. Le ressortissant de pays tiers peut acquérir la propriété, même partielle, d’un immeuble classé (lorsqu’une copropriété horizontale ou verticale a été constituée), ainsi qu’un terrain sur lequel se trouve un immeuble classé ou nécessitant une rénovation immédiate en raison de son ancienneté.

Dans ces cas, la valeur minimale d’acquisition est fixée à 250 000 euros. Toutefois, l’investisseur ne peut acquérir qu’un seul bien immobilier dans le cadre de cette catégorie. La même règle s’applique en cas d’acquisition d’une quote-part indivise : la valeur minimale de la quote-part doit être de 250 000 euros.

Pour obtenir le renouvellement du titre de séjour après cinq (5) ans, l’intéressé doit avoir procédé aux travaux de rénovation, de restauration ou de réhabilitation du bien classé et en apporter la preuve par tout moyen légal auprès de l’autorité compétente. Afin d’atteindre cet objectif, la loi interdit la cession du bien à un tiers avant l’achèvement des travaux requis.

5. Que se passe-t-il en cas de changement de l’usage principal du bien après l’acquisition ?

L’investisseur peut modifier l’usage principal du bien (par exemple, d’un entrepôt ou d’un bureau vers une habitation). Dans ce cas, le seuil d’investissement est fixé à 250 000 euros. Toutefois, le changement d’usage des locaux principaux doit être effectué au plus tard avant l’obtention du titre de séjour ; après cette date, toute modification est interdite afin d’éviter des pratiques abusives.

Selon la même logique, il est possible d’acquérir un bâtiment industriel, une partie de celui-ci ou un terrain sur lequel se trouve un bâtiment industriel, et d’en modifier l’usage principal en habitation avant la délivrance du titre de séjour. La condition essentielle est qu’aucune activité industrielle n’ait été exercée dans le bien durant les cinq (5) années précédant la date du transfert de propriété.

Afin de faciliter ce type d’investissement complexe, la loi permet même au vendeur de procéder préalablement au changement d’usage, afin que la procédure soit finalisée sans incertitude quant au statut juridique du bien. En cas d’acquisition d’une quote-part indivise d’un bien industriel, la valeur minimale de cette quote-part doit également s’élever à 250 000 euros.

6. Existe-t-il désormais des modes alternatifs d’investissement pour l’obtention d’un titre de séjour ?

Parmi les modifications dont il a été fait mention concernant le régime de la Golden Visa, figure la possibilité pour un ressortissant d’un pays tiers d’investir dans une entreprise grecque de type « start-up ». Par ce terme, les économistes entendent principalement une entreprise à croissance rapide offrant un produit innovant sur le marché, lequel favorise son développement accéléré et, corrélativement, l’attraction d’investisseurs potentiels appelés à participer à la couverture ou à l’augmentation de son capital social.

Étant donné que, sur le marché actuel, la majorité des start-up sont cédées relativement rapidement (précisément en raison de la forte demande pour les services ou biens qu’elles proposent), l’investissement du ressortissant de pays tiers consiste principalement à la couverture du capital social initial de l’entreprise. Il reste toutefois à préciser ce qu’il adviendra de l’investissement de l’intéressé dans l’hypothèse où l’entreprise serait cédée (notamment si l’investissement initial sera considéré comme suffisant, etc.).

À ce stade, un point crucial pour le législateur consiste à définir juridiquement ce qu’est une start-up en Grèce. En effet, de nombreuses définitions circulent, conduisant parfois à qualifier de « start-up » même des commerces ordinaires de restauration (cafés, restaurants, etc.), alors qu’ils ne répondent manifestement pas à cette notion. L’instauration de critères nécessaires et la spécialisation de cette matière ont déjà été réalisées par des lois d’exécution adoptées l’année dernière, lesquelles feront l’objet d’une analyse dans un texte ultérieur, les réglementations étant particulièrement étendues.

7. Le titre de séjour obtenu par le biais de la Golden Visa peut-il être renouvelé?

L’incitation principale offerte à l’intéressé par la loi réside dans la possibilité de renouveler son titre de séjour en Grèce à l’issue d’un délai de cinq (5) ans à compter de la date initiale de délivrance. Pour que la demande de renouvellement soit acceptée, l’intéressé doit déposer une demande correspondante auprès de l’Administration Déconcentrée, en exposant de manière détaillée l’investissement réalisé en Grèce, son montant, son lieu, ainsi que le fait que cet investissement subsiste encore à ce jour.

Plus précisément, l’intéressé doit produire une attestation du notaire ayant établi les actes notariés de transfert de propriété ou les contrats de location, attestant l’identité des parties contractantes, les modalités de paiement du prix ou du loyer par l’investisseur, ainsi que l’utilisation du bien immobilier pour l’obtention d’un titre de séjour permanent en tant qu’investisseur. Une copie du formulaire fiscal E9 de l’intéressé est également requise.

Comme indiqué précédemment, dans le cas spécifique de l’acquisition d’un bien classé, l’intéressé doit en outre justifier des travaux réalisés sur le bien afin d’assurer sa restauration et la préservation de sa valeur économique. C’est précisément pour cette raison que ces biens sont proposés à l’investissement à un seuil réduit (250 000 euros), par rapport aux autres biens situés dans les régions centrales, pour lesquels le seuil est fixé à 800 000 euros.

8.Les biens acquis par des ressortissants de pays tiers peuvent-ils être loués?

S’agissant de la location immobilière, la loi autorise l’intéressé, après l’acquisition du bien, à le donner en location à un tiers uniquement dans le cadre d’une location de longue durée. Toutes les dispositions légales pertinentes s’appliquent en conséquence. Pour que cette location soit valable, un contrat de location doit être établi, ce qui implique la présence de l’intéressé ou de son mandataire en Grèce afin de signer l’acte sous seing privé.

En revanche, la location de courte durée (de type Airbnb, telle qu’analysée de manière approfondie dans des textes antérieurs) est strictement interdite pour les biens acquis à des fins de Golden Visa. En cas de violation de cette interdiction, le titre de séjour de l’intéressé est retiré de plein droit et une amende de 50 000 euros est infligée à son encontre (ou, le cas échéant, à la personne détenant le bien, si elle est distincte de l’investisseur).

En ce qui concerne les biens constituant ou comprenant des bâtiments industriels, l’intéressé n’est pas autorisé à y établir le siège de son entreprise ou de sa société. Le siège peut toutefois être établi dans un autre bien situé en Grèce. La violation de cette règle entraîne les mêmes sanctions que celles prévues pour la location de courte durée illicite, cette pratique ayant souvent dissimulé, par le passé, une location touristique déguisée.

9.Que se passe-t-il si le ressortissant de pays tiers vend le bien immobilier acquis?

Pour répondre à cette question, il convient de distinguer les différentes catégories de biens immobiliers concernées par le régime de la Golden Visa. S’agissant des biens constituant des résidences principales, la loi autorise leur revente par l’investisseur à un autre ressortissant de pays tiers. Dans ce cas, le titre de séjour initial est retiré et le nouvel acquéreur obtient, à son tour, un titre de séjour d’une durée de cinq (5) ans, conformément aux dispositions légales.

Afin de prévenir les comportements abusifs, la loi prévoit les mêmes conséquences lorsque le bien appartient à une personne morale ou à une société dans laquelle l’investisseur détient une participation. Que le bien soit transféré par l’intermédiaire de la société ou que l’investisseur se retire de celle-ci, le résultat est identique : la perte de son titre de séjour, lequel sera attribué au nouveau associé ou actionnaire.

En ce qui concerne les biens classés, la loi interdit expressément leur transfert, en raison de la nature particulière de cet investissement et des travaux nécessaires à leur valorisation. La sanction prévue en cas de cession de tels biens est le retrait automatique du titre de séjour de l’intéressé, ainsi qu’une amende administrative de 150 000 euros tant à l’encontre du propriétaire que du détenteur du bien.

10.Comment le paiement du prix d’acquisition du bien est-il justifié?

Dans un souci de transparence des transactions et de facilitation des relations contractuelles, la législation autorise le paiement du prix par chèque bancaire barré, déposé sur un compte de paiement du bénéficiaire tenu auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit grec. Une autre possibilité consiste en un virement bancaire du compte de l’acheteur vers celui du vendeur, y compris entre établissements situés dans des États différents.

Par ailleurs, le paiement peut également être effectué par l’intermédiaire d’un système électronique de paiement (POS), par débit d’une carte bancaire de crédit ou de débit de l’acheteur, sur un compte de paiement du bénéficiaire tenu auprès d’un prestataire de services de paiement opérant en Grèce. Le paiement peut également être réalisé par le conjoint ou par des parents par le sang ou par alliance jusqu’au deuxième degré de l’acheteur, étant précisé que l’identification de la personne effectuant le paiement est essentielle pour la légalité de la procédure.

Enfin, afin de renforcer la portée pratique de ces modalités de paiement, la loi prévoit que l’ensemble des éléments d’identification de l’acheteur, du compte du vendeur sur lequel le paiement a été effectué, du système électronique de paiement utilisé, ainsi que les données personnelles des parties contractantes, doivent obligatoirement être mentionnés dans l’acte notarié de transfert, afin de faciliter le contrôle de la légalité de la transaction réalisée.

À côté du client et de ses besoins.

Athéna Kontogiánni – Avocate

Toutes les informations ci-dessus ne constituent pas des conseils juridiques et aucune responsabilité n’est engagée pour celles-ci.Pour plus d’informations, veuillez nous contacter.

1.Les testaments olographes sont supprimés.

Le changement le plus important annoncé dans le droit des successions est la suppression des testaments olographes en tant que moyen pour le testateur de répartir ses biens après son décès. Ce changement a été motivé par la méfiance de la loi et des tribunaux grecs envers les testaments olographes, souvent falsifiés par les héritiers du défunt pour modifier la répartition des biens ou même pour instituer une succession testamentaire, dans les cas où le testateur n’avait pas rédigé de testament.

Les testaments publics – établis devant notaire en présence de témoins, déjà connus dans le droit des successions – remplaceront les testaments olographes. En outre, le projet de loi prévoit la substitution de la rédaction manuelle des testaments par ce qu’on appelle le « testament numérique » : le notaire rédige le testament dicté par le testateur dans un fichier informatique, qui sera conservé dans une base de données jusqu’à ce qu’il soit nécessaire de le publier à la demande des héritiers.

Pour ce changement particulier, une période transitoire pourrait être envisagée, couvrant les testaments olographes rédigés avant l’adoption des nouvelles dispositions, car tous les testateurs n’ont pas facilement accès à un notaire pour rédiger un testament, que ce soit pour des raisons d’âge ou financières. Une solution intermédiaire, permettant un temps de préparation pour les citoyens avant cette transformation radicale, semble être un choix prudent.

2.Limitation du droit successoral de certains proches.

Jusqu’à présent, le droit des successions permettait au défunt de désigner comme héritiers même ses parents/tantes et oncles, sous réserve que les parts légitimes des enfants et du conjoint du défunt soient satisfaites. Cette disposition visait à permettre au testateur de manifester son affection envers d’autres proches en dehors de sa famille immédiate.

Avec les changements législatifs prévus, les proches âgés de plus de 80 ans ne pourront plus hériter du défunt, car la loi considère qu’ils ne seraient pas en mesure de gérer efficacement l’héritage. Ainsi, un testateur souhaitant rédiger son testament à l’avance ne pourra pas désigner ses parents comme héritiers s’ils ont plus de 80 ans.

Nous notons que si le testateur désigne des proches de moins de 80 ans comme héritiers, mais qu’à son décès ceux-ci ont dépassé cet âge, ils devront restituer l’héritage aux autres héritiers plus jeunes, ce qui pourrait entraîner une double imposition successorale et de transfert en cas de biens immobiliers.

3.Mariage non requis pour hériter.

Une règle de base du droit successoral est que pour hériter, un conjoint doit être lié par un mariage valide ou un pacte de cohabitation. Selon la loi récente sur les couples de même sexe, la même disposition s’applique aux couples de même sexe. Un conjoint peut également perdre son droit successoral si, de son vivant, le défunt a intenté une action en divorce contre le conjoint avec un motif valable.

Les changements incluront la suppression de l’exigence de mariage ou de pacte de cohabitation pour accorder des droits successoraux. Ainsi, une personne entretenant une relation avec le testateur pendant une certaine période pourra également hériter sans qu’un mariage ou un pacte de cohabitation ait été contracté.

Cependant, cette suppression de l’exigence de mariage pourrait engendrer des complications en pratique. La loi devrait définir la durée nécessaire de la relation pour accorder un droit successoral. L’attestation de cette relation par des témoins en justice pourrait engendrer des abus, compte tenu de la prudence actuelle du droit envers les témoins.

4.Le droit successoral peut être soumis à la prescription.

La règle actuelle en droit successoral est la suivante : l’héritier dispose d’un délai de 4 mois pour renoncer à la succession. Ce délai commence à courir à partir du décès du testateur et du moment où l’héritier prend connaissance à la fois du décès et du fait qu’il a été désigné comme héritier. Cependant, il n’existe pas de délai pour accepter la succession, ce qu’il peut faire à tout moment, mais pas après un long délai, afin de ne pas créer chez les autres héritiers l’impression que cet héritier ne fera pas valoir ses droits successoraux.

Les changements proposés par la nouvelle législation introduisent une nouvelle règle : l’héritier, en plus du délai pour renoncer à la succession, devra aussi respecter un délai pour l’accepter. Autrement dit, s’il ne fait pas valoir son droit successoral dans un délai spécifique, ce droit sera prescrit, comme expliqué dans un autre article sur la prescription en Grèce.

Ce changement est bénéfique, car de nombreux héritiers négligent d’accepter la succession, laissant ainsi les biens successifs inactifs et perdant leur valeur économique. Dans le cas où un héritier, par ruse, n’accepte pas la succession pour éviter les dettes envers les créanciers, la loi prévoit déjà une solution : chaque créancier peut forcer l’acceptation de la succession par voie judiciaire et inscrire cette acceptation en son nom au registre des hypothèques ou au cadastre (pour les biens immobiliers, dont l’acceptation doit être inscrite).

5.Les contrats successoraux sont autorisés.

Les contrats successoraux, qui sont actuellement expressément interdits par la loi, consistent en un accord écrit entre le testateur et ses héritiers, précisant les biens que chaque héritier recevra de la succession du défunt. Cela permet d’éviter les longues procédures de rédaction et de publication des testaments, la délivrance de certificats de succession, etc. Par ailleurs, les héritiers ne s’affrontent pas en justice pour déterminer la part de chacun, puisque leurs parts sont préétablies, souvent avec la connaissance (et l’accord) des héritiers.

Parmi les changements à venir en droit successoral figure l’autorisation des contrats successoraux entre le testateur et ses héritiers. Ces contrats pourront suivre la procédure décrite ci-dessus, tandis que la loi précisera les conditions pour qu’un tel contrat soit juridiquement valable. Il est essentiel que ce type de contrat ne limite pas la part d’un héritier au-delà de ce qui lui revient légalement.

Si la part d’un héritier est injustement réduite par le contrat successoral, ce dernier pourrait être nul dans la mesure où il porte atteinte à la part légale de cet héritier. Jusqu’à présent, les contrats successoraux étaient interdits pour éviter que le testateur ne dilapide son patrimoine et pour que celui-ci suffise à la part des héritiers, en excluant également les personnes qui n’avaient pas de lien familial ou proche avec le défunt. Reste à voir comment tous ces objectifs seront atteints en pratique.

6.Les droits d’auteur pourront désormais être transmis par héritage.

La règle en matière de succession est que toutes les relations patrimoniales du défunt, qu’il possédait de son vivant, peuvent être héritées. En d’autres termes, en plus des biens matériels (biens immobiliers, biens mobiliers, obligations, actions, etc.), les héritiers peuvent aussi hériter d’autres relations juridiques (par exemple, le temps de possession acquis par le défunt sur un bien d’autrui, une procédure judiciaire engagée au nom et pour le compte du défunt, etc.).

Cependant, la loi imposait jusqu’à présent certaines restrictions quant aux relations patrimoniales susceptibles d’être transmises. Plus précisément, bien que les héritiers puissent hériter de la marque, de la réputation et de la clientèle d’une entreprise (si le défunt en possédait une), il y avait des restrictions concernant les droits d’auteur sur les œuvres littéraires. Il en était de même pour les droits de propriété industrielle, si le défunt avait enregistré une invention de son vivant.

Le législateur envisage de modifier cette restriction, notamment en ce qui concerne les droits d’auteur. Ainsi, les héritiers pourront désormais hériter des droits d’auteur détenus par le défunt sur des œuvres littéraires, des articles, des œuvres scientifiques, etc. Par ailleurs, dans les cas où les droits d’auteur étaient déjà héritables, mais sous des conditions strictes, les nouvelles dispositions tendent à éliminer progressivement toutes les restrictions concernant ces types de biens, lorsqu’ils sont transmis par succession.

Nos 4 recommandations sur le sujet:

a.Accélération de la procédure de publication du testament.

Étant donné qu’aujourd’hui, pour que l’acceptation d’une succession par les héritiers soit possible, il faut d’abord que le testament du défunt soit publié par le tribunal et déclaré principal (s’il existe plusieurs testaments), un problème se pose : en pratique, les héritiers attendent longtemps que toutes ces procédures soient effectuées par les tribunaux, alors que cette situation ne semble pas changer, même avec l’application de la nouvelle carte judiciaire.

Cela a pour conséquence que les héritiers peuvent être contraints de payer un impôt sur la succession différent s’il y a eu un changement législatif entre la période de découverte du testament et sa publication, tout en perdant également beaucoup de temps pendant lequel la succession reste inexploité. Sur ce point, il pourrait y avoir une amélioration concernant le délai nécessaire pour que le testament soit publié par le tribunal, avec bien sûr la collaboration des héritiers.

Il est possible que le transfert de la compétence de publication des testaments aux tribunaux de première instance unipersonnels (après l’abolition des tribunaux de paix) donne un coup de pouce dans cette direction, étant donné que les affaires concernées ne seront pas réparties entre plusieurs niveaux de juridiction. Le même rôle sera joué par la numérisation des testaments par les notaires, ce qui permettra aux tribunaux d’avoir un accès plus rapide au testament pour sa publication, sans que cela dépende d’un héritier qui pourrait avoir négligé de retrouver le testament.

b.Sensibilisation à l’importance du certificat d’hérédité pour les transactions.

Le certificat d’hérédité est essentiel pour les transactions successorales : c’est un document désormais délivré par un avocat, qui atteste légalement que la personne nommée est un héritier légal du défunt. Ce document est particulièrement important lorsque le défunt n’a pas laissé de testament et que les héritiers détiennent des parts indivises dans des terrains ou des biens immobiliers qu’ils souhaitent transférer.

Bien entendu, le certificat d’hérédité peut comporter des erreurs ou des omissions et être inexact, notamment si un possesseur de la succession présente des documents falsifiés pour obtenir un certificat en sa faveur, privant ainsi les véritables héritiers. La suppression des testaments manuscrits et la numérisation générale des testaments montrent une volonté législative de mettre fin aux certificats d’hérédité falsifiés.

Les dispositions actuelles de la loi sur les certificats d’hérédité sont claires et positives : si un faux certificat a été délivré à un possesseur illégitime et qu’il conclut une transaction avec un tiers ignorant ces faits, la loi protège ce tiers innocent. Il reste à voir comment ces dispositions seront harmonisées avec les nouvelles modifications en droit successoral (il est possible que les certificats d’hérédité soient à l’avenir délivrés sous forme numérique).

c.Rendre le concept de fiducie plus compréhensible par la loi.

Concernant le concept de fiducie, qui est largement utilisé au Royaume-Uni et dans d’autres pays, il convient de noter ce qui suit : La loi permet au défunt de transmettre temporairement l’héritage par testament à un héritier, qui devra ensuite, lorsqu’un événement spécifié dans le testament se produira, remettre l’héritage à l’« héritier final ». Le concept de fiducie répond également aux besoins des transactions, car l’héritier final peut ne pas être en mesure de recevoir l’héritage au moment du décès du testateur.

Le défunt a aussi la possibilité d’indiquer dans son testament que l’héritier final recevra l’héritage du fiduciaire après un certain délai, qui doit être prouvé. Cela peut également dépendre de la survenance d’un événement, comme l’obtention d’un diplôme universitaire par l’héritier final. Pour que la fiducie soit valide, l’héritier final (ou fiduciaire) doit être né ou au moins conçu au moment du décès du défunt, sauf si ce dernier en a décidé autrement, auquel cas la volonté du testateur prévaudra.

En général, le concept de fiducie est compris dans la pratique, mais certaines dispositions spécifiques de la loi, en raison de leur complexité, compliquent les choses dans des cas limites. Par exemple, la loi stipule qu’un fiduciaire peut être une personne morale (entreprise/société), et selon les changements à venir, une personne morale pourra hériter directement du défunt si ce dernier l’a explicitement déclaré. Par conséquent, une harmonisation entre ces deux dispositions légales sera nécessaire, car elles contiennent de nombreux détails à réguler.

d.La liquidation judiciaire de la succession doit s’adapter aux nouvelles nécessités de l’époque.

Pour ce qui est de la possibilité donnée par la loi à l’héritier de se débarrasser des dettes de la succession, nous en avons déjà parlé en détail dans un autre texte. La liquidation judiciaire de la succession fonctionne un peu comme une saisie forcée par le biais d’enchères de biens mobiliers/immobiliers : les créanciers de la succession se manifestent dans le cadre de la liquidation judiciaire, et si leurs demandes sont vérifiées, ils ont le droit d’être payés à partir du montant résultant de la liquidation de la succession.

Des problèmes surviennent en pratique lorsque, parallèlement à la liquidation judiciaire de la succession, d’autres mécanismes de satisfaction collective des créanciers sont en cours. Par exemple, si le défunt avait été déclaré en faillite avant son décès, une procédure d’inventaire et de liquidation de ses biens aurait été engagée pour satisfaire ses créanciers. Cela s’applique également si des saisies avaient été effectuées sur les biens du défunt et que des procédures d’enchères pour la liquidation des actifs avaient déjà été lancées.

Ce qui est nécessaire, selon nous, c’est d’établir une délimitation claire entre ces trois procédures par la loi, afin qu’elles ne fonctionnent pas simultanément et que l’avancement de l’une ne rende pas les autres obsolètes. De plus, avec la possibilité désormais d’hériter de droits de propriété intellectuelle, comme mentionné précédemment, il est impératif qu’il existe des dispositions législatives claires concernant la manière dont ces droits seront liquidés si la succession doit être soumise à une liquidation judiciaire suivie d’une enchère.

À côté du client et de ses besoins.

Athéna Kontogiánni – Avocate

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1.Que signifie le terme «appel »?

Par le terme « appel », nous entendons le moyen de recours par lequel une partie demande à une juridiction supérieure de réexaminer son affaire, invoquant une erreur initiale que, selon elle, présente la décision rendue. Cela signifie qu’en exerçant l’appel, l’affaire est jugée de nouveau et dans son intégralité. Si l’appel de la partie est accepté par le tribunal, alors le tribunal annule la décision précédemment rendue et une nouvelle décision judiciaire sera rendue.

Pour qu’une partie puisse interjeter appel contre une décision, elle doit avoir ce que l’on appelle un « intérêt légitime », c’est-à-dire subir une perte ou un préjudice du fait de la décision judiciaire : soit parce que son action a été rejetée, soit parce que l’action intentée contre elle a été acceptée. Comme le prévoit expressément la loi, même si la partie a gagné le procès, elle a le droit d’interjeter appel contre la décision, si cette dernière lui cause encore un préjudice.

Enfin, il est nécessaire que l’appel puisse être exercé contre la décision judiciaire en question. En effet, la loi interdit dans certaines catégories de décisions le droit d’appel (pour permettre un règlement plus rapide des affaires de moindre importance). Une telle interdiction d’appel existe dans les décisions de mesures provisoires, dont nous avons parlé dans un autre texte, ainsi que pour les décisions rendues dans le cadre des petites créances, lorsque les montants réclamés par l’action ne dépassent pas 5 000 euros.

2.Quel est le délai pour interjeter appel aujourd’hui?

Comme il est important pour la partie de savoir jusqu’à quand elle est en droit d’exercer un recours, la loi veille à être claire sur ce point. Plus précisément, elle prévoit que le délai pour interjeter appel est de 30 jours à partir de la notification de la décision à la partie souhaitant exercer l’appel. La date de notification est certaine, car elle est indiquée dans l’acte de notification qui accompagne la décision et qui est à la disposition de l’huissier de justice qui procède à la notification.

Il existe également un délai de 2 ans pour interjeter appel contre une décision judiciaire de première instance, à condition que la décision n’ait été notifiée par aucune des parties (sinon, c’est le délai mentionné ci-dessus qui s’applique). Ce délai de 2 ans commence à courir le lendemain de la publication de la décision, dont la date est indiquée dans le texte même de la décision.

Le délai pour interjeter appel est automatiquement suspendu pendant la période du 1er au 31 août (uniquement pour le délai de 30 jours de l’appel), et il peut également être suspendu pour des raisons de force majeure, sur demande de la partie qui dépose tardivement l’appel. Dans cette demande, la partie doit expliquer et prouver au tribunal les raisons pour lesquelles elle a été empêchée de manière imprévisible et inévitable de déposer l’acte d’appel dans le délai imparti.

3.Pour quels motifs peut-on interjeter un appel?

Ce qui caractérise l’appel en tant que voie de recours, c’est qu’il n’y a pas de motifs spécifiques pour lesquels il peut être exercé. En d’autres termes, toute erreur juridique ou factuelle de la décision peut constituer un motif d’appel, afin que la partie puisse ainsi demander l’annulation de la décision et le renvoi de l’affaire devant la juridiction de second degré.

Il peut également s’agir d’une erreur dans l’appréciation des preuves par le tribunal, et la partie peut fonder son appel sur ce motif. Il est toutefois nécessaire que le motif invoqué par la partie dans son appel puisse justifier l’annulation de la décision, c’est-à-dire que la partie espère tirer un bénéfice de ce motif d’appel qu’elle invoque contre la décision de première instance.

Par exemple, les motifs d’appel qui ne peuvent pas être acceptés sont ceux qui concernent les frais judiciaires supportés par la partie, sans toutefois faire référence au fond de l’affaire avec l’appel exercé. De même, lorsque le tribunal a mentionné dans sa décision des éléments supplémentaires qui ne concernent pas le fond de l’affaire mais ne sont que des redondances, la partie ne peut pas fonder son appel exclusivement sur le fait que le tribunal a mentionné des éléments dans l’affaire qui n’affectent finalement pas son jugement.

4.Que peut décider la cour supérieure?

Comme mentionné au début du texte, la cour de deuxième instance dispose de certaines prérogatives légales lorsqu’elle se penche sur l’appel de la partie. Elle peut, dans un premier temps, rejeter l’appel de la partie comme étant infondé, si les motifs de l’appel ne sont pas prouvés ou ne sont pas jugés suffisants pour justifier l’annulation de la décision. Cela peut également se produire si l’appel a été introduit hors délai, ou sans respecter l’une des conditions prévues par la loi.

Parallèlement, elle peut accepter l’appel de la partie comme fondé et procéder à l’annulation de la décision rendue en première instance. Dans ce cas, la cour conserve l’affaire de la partie et la juge elle-même, c’est-à-dire que l’affaire n’est pas renvoyée à un autre tribunal, mais est réexaminée par la cour d’appel. En l’occurrence, la cour d’appel dispose de tous les pouvoirs conférés par la loi à une juridiction en ce qui concerne le jugement de l’affaire.

Si la cour d’appel retient l’affaire de la partie pour la juger, elle a alors le droit d’aggraver la situation de la partie qui a interjeté appel. En effet, comme l’affaire est jugée de nouveau, il n’est pas exclu que le tribunal réduise le montant accordé par le tribunal de première instance à la partie, qu’il accepte une objection soulevée par l’adversaire, ou qu’il rejette entièrement l’action intentée par la partie dès le début.

5.Quand la décision est-elle suspendue?

En ce qui concerne la suspension de la décision, il est nécessaire de clarifier certains points afin d’éviter les malentendus que l’on entend dans la vie quotidienne. La suspension de la décision est prévue par la loi uniquement pendant la période du délai d’appel : 30 jours si la décision a été notifiée, et 2 ans si la décision n’a été notifiée par aucune des parties, comme nous l’avons mentionné précédemment en parlant des délais d’appel.

Cela signifie que pendant la durée de l’examen de l’appel, la décision n’est pas suspendue et peut être exécutée normalement si la partie respecte les conditions prévues par la loi. Si la décision est exécutée et que, plus tard, l’appel de la partie est accepté (et donc la décision est annulée rétroactivement), alors cette partie peut intenter une action en dommages-intérêts contre l’adversaire et demander le remboursement de ce qui a été donné en raison de l’exécution de la décision.

De plus, même si la décision a été déclarée provisoirement exécutoire, c’est-à-dire qu’elle peut être exécutée avant même qu’un appel n’ait été interjeté, la loi protège les tiers qui ne participent pas au procès. Elle stipule que, bien que la décision soit provisoirement exécutoire, elle ne peut pas être exécutée à l’encontre d’un tiers, sauf exception. Un exemple classique est celui d’une décision rendue par un créancier contre une société en nom collectif, qui ne peut être exécutée à l’encontre du partenaire solidaire tant que la décision n’est pas devenue définitive.

6.Quelles demandes puis-je présenter à la cour d’appel?

Dans le but d’éviter que des demandes sans rapport avec le fond de l’affaire soient présentées devant le tribunal, la loi impose certaines restrictions concernant les arguments que la partie peut soumettre à la cour d’appel :

• Si elle se défend contre l’appel interjeté par la partie adverse, elle peut présenter tous les arguments qui aident à maintenir la décision de première instance.
• La partie ne peut pas présenter pour la première fois devant la cour d’appel un argument qu’elle n’avait pas soulevé devant le tribunal de première instance.
• Il en va de même pour une demande reconventionnelle: elle ne peut pas être introduite pour la première fois devant la cour d’appel.
• Cependant, elle a le droit de présenter des demandes accessoires concernant la demande principale qu’elle avait formulée devant le tribunal de première instance.
• Par exemple, si la partie avait demandé la restitution d’une voiture à la partie adverse et que, entre-temps, la voiture a été détruite, elle peut demander une indemnisation pour la destruction de la voiture devant la cour d’appel.
• La partie peut également invoquer devant la cour d’appel des arguments qu’elle n’avait pas pu soulever pour une raison valable en première instance (par exemple, parce que le délai de dépôt des conclusions était expiré).
• Il en va de même pour les arguments qui sont prouvés par des documents ou par l’aveu judiciaire de la partie adverse.

7.Puis-je présenter de nouveaux éléments de preuve devant la cour d’appel?

À ce stade, la loi se montre indulgente envers les parties qui n’auraient peut-être pas fourni tous les éléments de preuve nécessaires au tribunal de première instance. C’est pourquoi elle permet aux parties de présenter de nouveaux éléments de preuve devant la cour d’appel, sans aucune restriction. Bien entendu, les parties peuvent également soumettre à la cour d’appel les éléments de preuve qu’elles avaient déjà fournis au tribunal de première instance, même si ceux-ci ont déjà été examinés.

D’autre part, la cour d’appel a la possibilité de rejeter les nouveaux éléments de preuve présentés par les parties si celles-ci avaient objectivement la possibilité de soumettre ces preuves au tribunal de première instance et ne l’ont pas fait. Toutefois, la loi exige que ces preuves n’aient pas été fournies intentionnellement dans le but de retarder la procédure ou par négligence grave, ce qui est difficile à prouver en pratique ; c’est pourquoi cette disposition n’est pas souvent appliquée.

Il est évident que les éléments de preuve présentés par les parties devant la cour d’appel doivent avoir été obtenus de manière légale, c’est-à-dire qu’ils ne doivent pas violer les données personnelles d’autres personnes ou être le produit de fraude ou de menace contre la partie adverse. En cas contraire, le tribunal est tenu de les rejeter et de ne pas les examiner du tout (et il n’est pas exclu qu’il y ait des conséquences pénales pour les parties qui auraient obtenu les éléments de preuve de manière illégale).

8.Et si j’étais absent lors du tribunal de première instance?

Il est possible qu’une partie ait été absente lors de l’audience au tribunal de première instance, soit parce que son avocat n’avait pas déposé de conclusions, soit parce qu’elle n’avait pas été représentée par un avocat, soit parce que l’avocat n’avait pas soumis le timbre judiciaire pour l’audience de la demande, etc. Dans ce cas, se pose la question de ce que doit faire la partie qui a été jugée par défaut en première instance.

La loi, à ce stade, lui donne la possibilité d’interjeter appel de la décision judiciaire de première instance qui a conduit à sa défaite. La situation de la partie ici est plutôt avantageuse, étant donné qu’elle a le droit de présenter devant la cour d’appel n’importe quel argument qu’elle souhaite, sans qu’il y ait de restriction. En effet, cette partie n’a pas eu l’occasion de « se faire entendre » au tribunal de première instance en raison de son jugement par défaut.

Si l’appel de la partie est accepté, le tribunal annulera la décision de première instance et jugera définitivement l’affaire de la partie. Cependant, dans ce cas, cette dernière aura « perdu » un degré de juridiction. C’est pourquoi la loi lui offre une possibilité supplémentaire : elle peut également exercer le recours de contestation de jugement par défaut, qui, s’il est accepté par le tribunal, renverra l’affaire devant le tribunal de première instance afin que la partie puisse présenter ses arguments sur deux degrés de juridiction.

9.Que se passe-t-il s’il y a eu plusieurs parties dans le procès de première instance?

Dans les affaires où des successions sont en jeu, il est assez fréquent qu’il y ait plusieurs parties, soit du côté des demandeurs, soit du côté des défendeurs. Ces parties n’ont pas toujours des intérêts communs entre elles, c’est pourquoi la loi doit trouver un équilibre entre ces deux points. En effet, très souvent, toutes les parties ne souhaitent pas interjeter appel de la décision, préférant accepter la décision (et peut-être leur défaite) dès le premier degré de juridiction.

Ainsi, il est stipulé que si plusieurs parties ont été vaincues par la même décision judiciaire, même si l’une d’entre elles interjette appel de la décision, alors les résultats (positifs) de cet appel affecteront également les autres. En d’autres termes, les autres parties peuvent présenter leurs arguments devant la cour d’appel afin de ne pas recevoir une décision définitive en ayant effectivement perdu un degré entier de juridiction.

Cependant, pour que cela se produise, il est nécessaire que les autres parties n’aient pas accepté la décision ou n’aient pas explicitement renoncé à interjeter appel comme voie de recours. L’acceptation de la décision, en termes juridiques, signifie simplement que les parties vaincues ne se sont pas conformées au contenu de la décision judiciaire si une exécution forcée a eu lieu ou qu’elles se sont réservées explicitement leurs droits si elles se sont conformées à la décision.

10.Qu’en est-il des témoins devant la cour d’appel?

Comme nous l’avons mentionné précédemment, la cour d’appel peut exceptionnellement examiner les témoins demandés par les parties, même sur des questions qui avaient été examinées en première instance. Cependant, la preuve par témoins est soumise à des restrictions en tant que moyen de preuve. Plus précisément, la loi interdit la preuve par témoins lorsqu’il s’agit de documents privés/notariés ou de divers accords écrits/contrats, à condition que l’objet du litige dépasse 30 000 euros.

De plus, il est interdit de prouver par témoins lorsque (la preuve) est faite contre le contenu d’un document. En effet, les cas de faux témoignage dans les tribunaux grecs ont amené le législateur grec à faire preuve de plus de méfiance envers les témoins en tant que moyen de preuve. C’est pourquoi ceux qui ont été condamnés pour faux témoignage sont aujourd’hui interrogés sans serment par le tribunal, au cas où on leur demanderait quelque chose dans ce sens.

Exceptionnellement, la preuve par témoins est autorisée par le tribunal si le document dont la preuve est demandée a été perdu par accident (et à condition que cela soit prouvé), si la preuve par témoins est habituelle dans les circonstances de l’affaire (comme c’est le cas dans les transactions commerciales, par exemple), si le document dont la preuve est demandée ne peut pas être obtenu pour des raisons juridiques/éthiques (par exemple, un don informel entre parents qui n’ont pas rédigé de document en raison de leur confiance mutuelle).

À côté du client et de ses besoins.

Athéna Kontogiánni – Avocate

Toutes les informations ci-dessus ne constituent pas des conseils juridiques et aucune responsabilité n’est engagée pour celles-ci.Pour plus d’informations, veuillez nous contacter.

1.Quelle est la durée d’un bail immobilier?

Après plusieurs lois qui ont réglementé la durée d’un bail immobilier et les (justifiées) perturbations qui en ont résulté, le législateur a décidé d’agir comme suit : Aujourd’hui, la location d’un bien servant de résidence a une durée minimale légale de 3 ans. Cela signifie que le locataire peut rester dans le bien pendant au moins 3 ans (sauf si le bail a été convenu pour une période plus longue).

Les dispositions ci-dessus s’appliquent si la location du bien a été convenue pour une durée indéterminée ou même si elle a été convenue pour une période inférieure à 3 ans (par exemple, pour 2 ans avec la possibilité de renouveler le bail par la suite). Pour les baux d’une durée supérieure à 9 ans, la loi exige qu’ils soient établis par un acte notarié et que le contrat soit enregistré au bureau de la propriété foncière, comme c’est également le cas pour les transferts de biens.

La loi prévoit également que si le bail a été convenu pour une période déterminée et, une fois celui-ci expiré, le locataire reste dans le bien avec le consentement du propriétaire, alors le bail est considéré comme renouvelé pour une durée indéterminée. Cependant, le propriétaire du bien ne doit pas s’être véritablement opposé au bail ; s’il a informé à plusieurs reprises le locataire de la fin du bail ou de la révision du loyer, alors le bail n’est pas considéré comme renouvelé par la loi.

2.Qu’en est-il des meubles présents dans le bien?

Ce sujet dépend d’abord de l’accord entre les parties : si les meubles étaient déjà dans le bien avant sa location, ils appartiennent au propriétaire, et le locataire n’a pas le droit de les retirer lorsqu’il quitte le bien. En revanche, si les meubles appartiennent au locataire, celui-ci a le droit de les utiliser sans causer de dommage ou détérioration au bien, et il doit les retirer du bien à la fin du bail (sinon ils seront confiés à un séquestre chargé de les garder).

La loi donne au bailleur le droit de constituer un gage sur tous les objets mobiliers apportés par le locataire (et ceux qui habitent avec lui) dans le bien pendant la durée du bail. Cela signifie que le bailleur a le droit, si le locataire ne respecte pas ses obligations envers lui, de vendre aux enchères les objets mobiliers (principalement les meubles du locataire) et d’utiliser le produit de la vente pour couvrir ses créances envers le locataire.

Ce gage du bailleur couvre les créances envers le locataire pour les loyers impayés (y compris les charges de copropriété, les frais d’électricité et d’eau). Il inclut également les frais de justice qui pourraient être nécessaires pour l’expulsion du locataire du bien s’il refuse de le rendre à la fin du bail, ainsi que l’indemnité d’occupation due par le locataire tant qu’il reste dans le bien alors que la durée de son bail est expirée. Les autres aspects liés au gage sont mentionnés dans notre texte dédié où nous présentons en détail le concept de gage dans le droit grec.

3.Quelles sont les obligations du propriétaire du bien?

Comme il est naturel, le contrat de location engendre des obligations pour le bailleur envers le locataire tant que le bail est en vigueur. Plus précisément, le bailleur est tenu par la loi de :

• Remettre le bien au locataire approprié pour l’usage convenu.
• Remettre le bien au locataire exempt de défauts réels ou juridiques.
• Maintenir le bien approprié pour les besoins du bail pendant toute la durée de celui-ci.
• Payer les impôts et les charges régulières du bien. Cela inclut le paiement de l’ENFIA (impôt sur la propriété) pour le bien, des taxes municipales imposées, et des frais de la propriété immobilière (supprimés depuis le 1er janvier 2024 pour les transferts de propriété).
• Réparer les dommages rares que le bien pourrait subir (comme une fuite du chauffe-eau, une chute de plâtre, etc.).
• Informer le locataire de tout défaut existant dans le bien qui pourrait mettre en danger sa vie ou sa santé.
• Rembourser au locataire les dépenses qu’il a engagées pour le bien, à condition que ces dépenses soient nécessaires (si elles sont excessives ou luxueuses, le locataire n’a pas le droit de les réclamer au bailleur).

4.Quelles sont les obligations du locataire?

Comme pour le bailleur, le locataire a également des obligations envers celui-ci concernant principalement le bien loué. Plus précisément, le locataire est tenu par la loi de :

• Payer au bailleur le loyer convenu. Dans le terme « loyer », sont inclus les charges communes de l’immeuble ainsi que le paiement des factures d’électricité et d’eau, relatives au bien loué.
• Recevoir le bien du bailleur afin qu’il ne tombe pas en désuétude et ne commence à présenter des défauts en raison d’un manque d’entretien.
• Maintenir le bien en bon état et en général apte à l’usage convenu, surtout si le bien héberge une entreprise où des règles différentes s’appliquent selon la loi.
• Tolérer des visites périodiques du bailleur sur les lieux pour vérifier l’état du bien, ce qui est souvent stipulé comme une condition dans les contrats de location.
• Avertir en temps voulu le propriétaire du bien des dommages survenus nécessitant des réparations. En cas de négligence de l’information ou de retard dans celle-ci, le locataire pourrait être tenu de supporter les frais de réparation.
• Respecter les autres occupants de l’immeuble (s’il y en a) et éviter de créer des frictions ou des problèmes par son comportement à l’intérieur du bien.
• Respecter toute autre obligation convenue avec le propriétaire, qui doit figurer dans l’accord privé signé par les parties.

5.Est-il possible pour le locataire de sous-louer le bien à une autre personne?

La sous-location du bien par le locataire à un tiers est, en principe, permise à condition qu’elle ne soit pas expressément interdite dans l’accord entre les parties. Cependant, la relation entre le locataire initial et le bailleur reste identique à celle établie au début du contrat principal. C’est différent de simplement accorder l’usage du bien à un tiers, où le locataire reste responsable du paiement du loyer, sans modification du contrat de location.

La loi stipule que si le locataire initial est expulsé du bien par le bailleur pour cause d’impayés ou pour toute autre raison, le sous-locataire sera également expulsé, même s’il a respecté toutes ses obligations. Le locataire initial reste également responsable envers le propriétaire pour tout dommage causé par le sous-locataire, indépendamment de la responsabilité directe du locataire initial.

Bien entendu, le sous-locataire a envers le locataire initial les mêmes obligations que celles mentionnées ci-dessus, tout comme l’inverse est vrai. Si la sous-location du bien a été effectuée en violation de l’accord initial entre le locataire et le bailleur, alors le bail (et donc la sous-location) peut être résilié, car une telle situation est considérée comme une mauvaise utilisation du bien, justifiant la résiliation du bail par le bailleur.

6.Quelles sont les options pour le locataire si le bien présente des défauts?

Comme il n’est pas rare que le bien loué présente des défauts en pratique, la loi accorde certains droits au locataire pour défendre ses intérêts face au bailleur. Selon la loi, le locataire a le droit de :

• Demander au bailleur de corriger le défaut du bien, si la correction est possible. Si le bailleur refuse de manière injustifiée de corriger le défaut, le locataire peut refuser de payer le loyer jusqu’à ce que le défaut soit corrigé.
• Corriger lui-même le défaut du bien et demander au bailleur le remboursement des frais engagés pour cette correction.
• Demander une réduction du loyer au bailleur proportionnellement à la diminution de la valeur du bien due au défaut. Si le défaut est si grave qu’il rend l’utilisation du bien impossible, le locataire peut refuser de payer la totalité du loyer.
• Demander des dommages et intérêts au bailleur pour le préjudice subi en raison du défaut (par exemple, pour avoir été privé de l’utilisation du bien pendant un certain temps / pour avoir dû séjourner dans un autre bien en attendant, etc.).
• Résilier le bail même avant son expiration, si le défaut est suffisamment grave pour justifier une résiliation anticipée du bail (cela dépend toujours des circonstances).
• Si le locataire exerce l’un des droits mentionnés ci-dessus, il n’est pas empêché par la loi d’exercer simultanément d’autres droits, tant que l’exercice de l’un ne couvre pas entièrement le préjudice ou la réclamation contre le bailleur.

7.Quand peut-on résilier le bail?

Concernant la résiliation et comment elle est distinguée par la loi, nous en avons parlé dans un autre texte relatif aux contrats de travail, donc vous pouvez également consulter cela pour plus d’informations. En ce qui concerne la résiliation d’un bail immobilier, la loi prévoit cinq raisons pour lesquelles la résiliation de ce contrat est autorisée. Ainsi, la résiliation par le locataire ou le bailleur doit inclure au moins une des raisons mentionnées ci-dessous pour être valable, sinon elle n’aura pas d’effets juridiques.

Plus précisément, la résiliation du bail par le locataire est autorisée lorsque le bailleur ne lui accorde pas l’usage du bien immédiatement après la signature du contrat de location (ou à la date à laquelle le bien doit être remis). Le bailleur peut également résilier le bail si le locataire retarde le paiement des loyers (comme défini ci-dessus) pendant une période significative, soit pratiquement deux mois ou plus sans justification valable.

D’autre part, le locataire peut résilier le bail s’il subit un préjudice grave à sa vie ou à sa santé en raison de l’utilisation du bien, notamment lorsque celui-ci présente un défaut ayant causé ce préjudice. Le bailleur, en revanche, a le droit de résilier le bail si le locataire utilise mal le bien et ne se conforme pas malgré l’opposition expresse du bailleur. Enfin, les deux parties peuvent résilier le bail si un motif sérieux apparaît, jugé par la loi ou le tribunal comme suffisant pour mettre fin au bail même avant son expiration.

8.Que se passe-t-il si le bien est vendu pendant la location?

Dans le cas où le bien est vendu à un tiers par son propriétaire pendant la durée de la location, la loi prévoit une protection pour le locataire sous certaines conditions. Plus précisément, la location du bien doit être prouvée par un document ayant une date certaine, c’est-à-dire un contrat privé avec une date clairement indiquée ou, dans tous les cas, un acte notarié qui est validé par un notaire, de sorte qu’il n’y ait pas de contestation quant à la date de rédaction.

Si la condition ci-dessus est remplie, alors le nouvel acheteur qui acquiert le bien devient le bailleur du bien, et donc le locataire doit désormais lui verser les loyers du bien. Évidemment, le nouvel acheteur, en tant que bailleur, aura également les obligations que nous avons mentionnées précédemment. Le nouveau bailleur doit respecter la durée de la location et ne peut la résilier que pour l’une des raisons énoncées de manière restrictive par la loi, comme nous l’avons expliqué précédemment.

En ce qui concerne les loyers qui étaient échus avant la vente du bien, le précédent propriétaire (et ancien bailleur) a le droit de les demander au locataire, car l’acheteur n’est pas devenu bailleur avant la vente du bien. Si une entreprise ou un magasin se trouvait dans le bien, la loi protège le locataire pendant 6 mois, comme nous l’avons expliqué dans un autre texte avec les conditions correspondantes de la location commerciale.

9.Le locataire peut-il rester dans le bien après l’expiration du bail?

Il est vrai qu’après l’expiration du bail, le locataire a l’obligation de quitter le bien et de le restituer au bailleur sans les biens meubles qu’il a apportés. Cependant, s’il reste dans le bien après ce délai, il devra verser une indemnité d’occupation, soit un montant monétaire pour chaque mois qu’il reste dans le bien, équivalent au loyer qu’il a payé pendant la durée du bail.

En plus de cette indemnité, le bailleur a le droit de réclamer au locataire toute autre perte qui n’est pas couverte par l’indemnité d’occupation. Cette perte du bailleur peut également consister en des loyers qu’il aurait perçus s’il avait loué le bien au moment du départ de l’ancien locataire sans retard. Il en va de même pour les dépenses nécessaires à l’entretien du bien.

Ce qui précède s’applique également dans le cas où le bien a été sous-loué et que le sous-locataire refuse de le restituer au propriétaire, même si le bail a expiré. Il est important de noter qu’il n’est pas nécessaire d’obtenir deux décisions judiciaires distinctes pour expulser le locataire et le sous-locataire, s’il y a une sous-location du bien : une seule décision judiciaire expulse le locataire et tous ceux qui tirent des droits de celui-ci (comme le sous-locataire / les membres de sa famille, etc.).

10.Quand le locataire, s’il est fonctionnaire, peut-il résilier le bail?

À cause des difficultés que rencontrent de nombreux fonctionnaires pour trouver un logement, notamment ceux qui sont souvent affectés dans des îles et des zones frontalières, il est important de souligner ce qui suit : Les fonctionnaires ont par la loi le droit, s’ils sont affectés dans une autre région ou une autre ville, de résilier le bail immobilier comme s’il était à durée indéterminée, sans avoir à respecter les conditions strictes imposées par la loi pour un bail à durée déterminée.

Plus précisément, le fonctionnaire peut résilier le bail au moins 15 jours avant la fin du mois correspondant au moment où il envisage de quitter le bien (car la plupart des baux immobiliers sont convenus par mois / par période). Évidemment, avec lui, les membres de sa famille peuvent également quitter le bien, même s’ils ne sont pas fonctionnaires, pour des raisons de clémence de la loi à l’égard du locataire.

Il est nécessaire, bien sûr, que l’affectation ou la détachement du fonctionnaire ait eu lieu, c’est-à-dire que l’acte administratif correspondant ait été émis, qu’il ait été notifié au fonctionnaire et qu’il ait été publié au Journal officiel. Pour les besoins de la loi, le fonctionnaire doit avoir informé le bailleur de son futur transfert (il peut être nécessaire de lui fournir le document de transfert, si cela est demandé).

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Athéna Kontogiánni – Avocate

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1.Qu’est-ce qui a changé concernant les contraventions aux conducteurs?

Avec les modifications à venir dans le Code de la Route, un domaine clé sera impacté : la façon dont les contraventions sont infligées aux conducteurs. En réalité, la tendance est de remplacer l’avis de contravention écrit remis par les forces de l’ordre par un SMS automatisé qui informera le contrevenant de l’infraction commise ainsi que de la sanction prévue.

Tout ce processus se fera grâce à des caméras qui seront installées sur les routes principales et les autoroutes pour vérifier automatiquement si le conducteur a commis une infraction sanctionnable. Bien sûr, le contrevenant pourra contester l’infraction par le biais des autorités compétentes et pourra utiliser les preuves sur lesquelles l’infraction lui a été imputée.

La contravention infligée au conducteur sera également publiée sur Taxisnet afin que celui-ci en prenne connaissance via cette plateforme. Cependant, la publication sur Taxisnet a principalement pour but de recouvrer les amendes, car selon la loi, si le contrevenant ne paie pas l’amende dans les deux mois, le recouvrement sera géré par le bureau des impôts dont il dépend. Cela signifie qu’un montant sera bloqué sur son compte bancaire pour permettre le recouvrement de l’amende, montant qui inclura également des intérêts et des frais de recouvrement.

2.Quels sont les limites de vitesse autorisées aujourd’hui?

Avec l’augmentation rapide des accidents de la route cette année, le législateur a décidé de modifier même les limites de vitesse comme elles sont prévues dans le Code de la Route. Plus précisément, la limite de vitesse en zone urbaine sera désormais fixée à 30 km/h. Bien que la loi ne précise pas encore cela, pour les routes hors agglomération, la limite devrait logiquement être de 50 km/h. Pour faire respecter ces limites, il est prévu d’utiliser des drones (appareils volants équipés de caméras), et toute personne qui enfreint ces limites s’expose à une amende administrative de 175 euros pour chaque infraction.

En ce qui concerne les limites de vitesse minimales, une proposition a été faite pour les réduire à 10 km/h lorsque le véhicule se déplace en zone urbaine. Cependant, en tenant compte des données grecques, cette régulation sera probablement modifiée, car elle ne correspond pas à la réalité de la circulation.

Il n’est pas certain que les modifications ci-dessus soient appliquées immédiatement ou s’il y aura une période de transition pour que les conducteurs s’adaptent aux nouvelles règles, en tenant compte des zones où des limites de vitesse différentes pourraient objectivement s’appliquer (comme sur la voie de Kifissos). Il serait peut-être préférable d’adopter une approche transitoire afin que la nouvelle loi puisse réellement résoudre les problèmes identifiés, plutôt que de créer de nouveaux problèmes liés aux exigences pratiques de la circulation.

3.Quand puis-je dépasser un autre véhicule légalement?

C’est une question que beaucoup pensent connaître, mais qui a des détails qui peuvent s’avérer très utiles pour chaque conducteur afin d’éviter des infractions (et les sanctions correspondantes). La règle ici est que le dépassement est toujours autorisé par la gauche du véhicule, ainsi que par la droite, mais seulement si le véhicule en tête a exprimé son intention de tourner à gauche (a allumé son clignotant et celui-ci est visible pour le conducteur qui souhaite dépasser).

D’autre part, le dépassement est interdit lorsque quelqu’un dans la voie a déjà commencé à dépasser un autre véhicule (ou a exprimé son intention de le faire), ainsi que lorsque la route est raide, brumeuse ou mal éclairée, rendant le dépassement dangereux et susceptible de provoquer un accident.Il en va de même s’il y a quatre voies au total (deux voies pour chaque sens de circulation) et que le conducteur qui dépasse perturbe significativement la circulation.

Il est entendu que le conducteur du véhicule qui est dépassé doit céder l’espace nécessaire pour que le dépassement se fasse en toute sécurité, afin d’éviter tout problème de circulation. Si un conducteur tente un dépassement illégal et est repéré par les autorités compétentes, une amende de 700 euros sera imposée. La même amende peut être infligée si le conducteur tente de changer de voie (sur une route à plusieurs voies) alors que cela n’est pas possible à ce moment-là ou pourrait provoquer un accident.

4.Quelles sont les sanctions prévues pour conduite dangereuse?

Le législateur a introduit un nouveau délit pénal, appelé « conduite dangereuse », qui englobe une large catégorie d’infractions au code de la route. Plus précisément, l’auteur est puni pénalement s’il :

• Conduit un véhicule sur la route après avoir consommé de l’alcool ou des drogues, ou s’il est dans un état d’épuisement physique ou mental, c’est-à-dire s’il est fatigué ou en mauvaise condition psychologique ne lui permettant pas de conduire avec lucidité.
• Conduit un véhicule à contre-sens de la circulation ou participe à des courses improvisées, qui sont toujours illégales, ou si son véhicule est chargé d’une manière non légale.
• Conduit sur une autoroute ou une route à grande circulation à une vitesse de 60 km/h au-dessus de la limite autorisée (c’est-à-dire à 190 km/h) et à une vitesse de 40 km/h au-dessus de la limite autorisée (c’est-à-dire à 70 km/h) en zone habitée.
• Conduit son véhicule sur la Voie de Secours (V.E.) sans raison légale l’autorisant à le faire.

Pour toutes les infractions ci-dessus, les peines varient selon le résultat de l’infraction :

• Si l’infraction peut mettre en danger des biens d’autrui, l’auteur est puni d’une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à 3 ans.
• Si l’infraction peut mettre en danger une personne, l’auteur est puni d’une peine d’emprisonnement de 1 à 5 ans.
• Si l’infraction a causé des blessures graves à autrui ou des dommages à des installations publiques, l’auteur est puni d’une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à 10 ans.
• Si l’infraction a causé la mort d’une autre personne, l’auteur est puni d’une peine d’emprisonnement d’au moins 10 ans.

5.Puis-je circuler avec mon véhicule sans plaques d’immatriculation?Aurai-je des sanctions ?

À ce sujet, la loi est claire et répond à une question qui préoccupait le monde juridique depuis des années : le changement de plaque / changement des données de la plaque d’immatriculation du véhicule est-il considéré comme de la falsification ou non ? Ce sujet a suscité de nombreux écrits, mais il a finalement été clarifié que même la plaque d’immatriculation est considérée, au sens de la loi, comme un document. Par conséquent, si elle est modifiée sans droit, cela constitue un délit de falsification.

Pour cette infraction, la loi prévoit une peine d’emprisonnement (c’est-à-dire de 10 jours à 5 ans) ainsi qu’une amende (de 300 à 40 000 euros). Évidemment, la gravité de l’infraction a son importance. Par exemple, une personne qui falsifie professionnellement et recueille d’importantes sommes d’argent grâce à cette activité peut être condamnée à une peine d’emprisonnement allant jusqu’à 10 ans. En plus des peines prévues par le Code pénal, l’auteur sera également tenu de payer une amende administrative de 300 euros pour l’infraction relative à la plaque d’immatriculation de son véhicule.

En outre, une sanction distincte est prévue pour ceux qui ne veillent pas à ce que les plaques d’immatriculation de leur véhicule soient bien visibles, par exemple en posant des vitres teintées sur les plaques, ce qui est totalement interdit, ou en ne maintenant pas leurs plaques en bon état. Cependant, ces actes ne sont pas punis pénalement car ils ne sont pas considérés comme de la « falsification » au sens de la loi. En revanche, il en va différemment si l’auteur change les plaques entre ses véhicules et circule avec celles-ci : une telle action est pénalement sanctionnée comme de la falsification car elle constitue une falsification de données.

6.Puis-je placer des objets sur la route pour « réserver » une place de stationnement ?

Il est assez courant sur les routes grecques de placer des objets ou même d’autres véhicules (par exemple, un cyclomoteur) pour que les propriétaires des véhicules créent de nouvelles places de stationnement pour leurs voitures. Étant donné que cela a souvent créé des tensions entre voisins dans plusieurs quartiers, examinons ce que la loi en dit.

Tout d’abord, il est interdit de placer des obstacles sur les trottoirs ou les parties des routes, ce qui empêche la circulation libre des véhicules et leur stationnement. Le terme « obstacles » désigne évidemment tout type d’objet mobile ou même des constructions, peu importe leur taille ou la manière dont elles sont déplacées. Par exemple, quelqu’un qui laisse des véhicules anciens qui sont à l’arrêt ou qui ont été retirés de la circulation pour empêcher le stationnement d’autres conducteurs tombe sous le coup de cette disposition, et son comportement est donc illégal.

Cependant, il peut exceptionnellement être accordé une autorisation par la municipalité, avec l’accord de la direction locale de la police, pour permettre au propriétaire d’un bien d’installer ces obstacles sur le trottoir ou la route de manière légale. Il doit cependant s’agir d’une zone à faible circulation et, après la mise en place de l’obstacle, il doit rester suffisamment d’espace disponible pour la circulation et le stationnement des autres véhicules dans la zone, afin qu’aucun problème significatif ne soit créé, ce qui est évalué au cas par cas. Ceux qui placent des obstacles sur les routes ou les trottoirs sans autorisation encourent une amende de 400 euros.

7.Comment les piétons peuvent-ils traverser la route?

Pour que la circulation des véhicules sur les routes soit fonctionnelle, il est également nécessaire d’avoir une coopération entre conducteurs et piétons, afin d’éviter les accidents. Dans ce cadre, et pour clarifier les règles concernant ce domaine, le législateur a réglementé de manière exhaustive la question. Ainsi, en ce qui concerne les piétons, ceux-ci sont tenus de :

• Marcher toujours sur le trottoir et uniquement exceptionnellement sur la route, par exemple s’ils transportent des objets lourds ou s’ils sont des personnes à mobilité réduite (PMR).
• Ils peuvent également marcher sur la voie réservée aux cyclistes, à condition de ne pas perturber la circulation des bicyclettes et des autres véhicules qui circulent sur celle-ci.
• S’ils marchent sur la route, ils doivent se déplacer à contre-sens du flux de circulation et rester toujours près des bords de la route, afin d’avoir une visibilité sur les conducteurs de cette voie.
• Utiliser toujours le passage piéton, et uniquement celui-ci, pour traverser la route, s’il y a un passage piéton disponible.
• Respecter les feux de circulation et agir conformément à leurs indications.
• En l’absence de feux, traverser la route uniquement après avoir vérifié qu’aucun véhicule ne s’approche (particulièrement s’il se rapproche à grande vitesse).
• Lorsqu’ils traversent la route, éviter de se déplacer de manière extrêmement lente et ne pas s’arrêter sans raison au milieu, ce qui pourrait perturber la circulation.

8.Quand le permis de conduire est-il retiré?

Avec les modifications apportées au Code de la route (ΚΟΚ), un nouveau système de sanctions a été introduit, qui est assez différent des précédents et qui a également un impact sur le permis de conduire du conducteur. Plus précisément :

• Ce système comprend des points, et si un conducteur accumule 25 points, son permis de conduire est retiré.
• Chaque infraction commise par le conducteur équivaut à un point (même une contravention pour excès de vitesse, peu importe la gravité de l’infraction).
• Certaines infractions, en raison de leur gravité, ajoutent un plus grand nombre de points au profil du conducteur. Par exemple, le non-respect des panneaux ou des feux de signalisation équivaut à 9 points dans le système d’évaluation.
• Si le conducteur est un nouveau conducteur qui n’a pas encore atteint trois ans de conduite, chaque infraction entraîne le triple des points qu’elle entraînerait pour un conducteur ordinaire (c’est-à-dire 3 points au lieu de 1 pour une infraction mineure et ainsi de suite).
• Si le conducteur atteint le nombre de points requis et que son permis de conduire est retiré, il devra suivre à nouveau les cours théoriques et pratiques dans des auto-écoles agréées.
•  Il devra également réussir les examens auxquels il sera soumis et être jugé apte pour récupérer son permis de conduire.
•  Il est à noter que chaque point qui a été imposé au conducteur pour une infraction est supprimé quatre ans après la commission de l’infraction, à condition que le conducteur n’ait pas commis d’infraction nouvelle entre-temps, ce qui est évidemment toujours en vigueur.

9.Les manœuvres entre les véhicules sont-elles désormais autorisées pour les motos?

Cette pratique, connue de quiconque a conduit un véhicule sur une route en Grèce jusqu’à présent, était interdite par la loi. Autrement dit, la loi interdisait aux cyclomoteurs et aux motos de circuler entre les files de voitures et de traverser le réseau routier de cette manière. En effet, une amende de 80 euros était prévue pour cette infraction, mais elle était rarement appliquée en pratique, la situation semblant être tolérée sur toutes les routes de Grèce.

Un projet de loi qui est actuellement en discussion propose de rendre officiellement légales les manœuvres des motos et des cyclomoteurs entre les voies utilisées par les autres véhicules pour leur circulation. Bien sûr, cela ne se fera pas sans conditions, mais cette réglementation permettra probablement ces manœuvres, en respectant néanmoins les limites de vitesse imposées par la loi (qui sont désormais de 30 km/h en ville, comme nous l’avons vu) et certainement à une vitesse inférieure à celle des autres véhicules dans leurs voies respectives, afin d’éviter tout mouvement brusque qui pourrait provoquer un accident, étant donné que le conducteur de la moto ou du cyclomoteur aura du mal à réagir.

Il est important de retenir que, bien que la loi permettant ces manœuvres n’ait pas encore été officiellement adoptée, la réglementation à cet égard doit être considérée comme acquise, en raison de la situation qui s’est créée. Cela peut s’expliquer par le fait que de plus en plus de conducteurs choisissent les motos et les cyclomoteurs pour leurs déplacements, ce qui leur confère une priorité croissante par rapport aux voitures particulières que nous connaissions jusqu’à présent.

10.Quels documents le conducteur doit-il avoir avec lui?

Ce sujet est également intéressant, car lors d’un contrôle de la police de la circulation, le conducteur doit d’abord montrer ses documents aux agents compétents avant qu’ils n’évoquent l’infraction qu’il a commise. Par conséquent, les documents légaux que chaque conducteur doit avoir dans son véhicule sont les suivants :

• Le permis de conduire légal du conducteur.
• Le certificat d’immatriculation du véhicule, qui se distingue généralement par sa couleur verte.
• Le contrat d’assurance du véhicule ainsi que le reçu de paiement des primes d’assurance pour son véhicule.
• Le reçu de paiement de la taxe de circulation du véhicule (sauf pour les véhicules exemptés de cette taxe en raison de faibles émissions).
•  Le certificat de contrôle technique, qui prouve que le véhicule est apte à circuler.
•  La carte des émissions polluantes du véhicule et le certificat relatif à son bon fonctionnement dans ce domaine.
• Il va de soi que le conducteur doit avoir avec lui un document d’identification (par exemple, une carte d’identité ou un passeport) pour prouver son identité.
• Si le conducteur est un professionnel, il doit également avoir avec lui son permis de conduire professionnel ainsi qu’un certificat de capacité professionnelle.

À côté du client et de ses besoins.

Athéna Kontogiánni – Avocate

Toutes les informations ci-dessus ne constituent pas des conseils juridiques et aucune responsabilité n’est engagée pour celles-ci.Pour plus d’informations, veuillez nous contacter.

1.Quels types de crimes commettent les mineurs selon la loi?

Compte tenu de leur jeune âge, la loi traite les crimes commis par les mineurs comme des délits. Cela a différentes conséquences, dont l’une est le délai de prescription du crime (les délits sont prescrits après 5 ans à compter du jour où l’accusé a commis le crime, et leur prescription ne peut pas être suspendue pendant plus de 3 ans). Ainsi, la durée maximale de prescription d’un crime est de 8 ans, applicable également aux mineurs.

En outre, selon la loi, si le mineur a moins de 15 ans, le crime qu’il a commis ne lui est pas imputable : il restera donc en dehors de la prison et des mesures éducatives ou thérapeutiques lui seront imposées, comme nous le verrons plus loin. De plus, si le mineur a moins de 12 ans, il n’a aucune responsabilité pénale : aucune mesure éducative ou thérapeutique ne peut lui être imposée. Les mineurs bénéficient également de dispositions plus favorables pour leur libération de prison, car les peines qui leur sont infligées ne sont pas considérées comme une incarcération, rendant ainsi leur libération plus accessible.

Pour déterminer juridiquement si une personne est mineure, l’âge de l’accusé au moment où il a commis le crime est pris en compte. Autrement dit, peu importe s’il est devenu majeur au moment où il sera jugé par le tribunal compétent. Selon la loi, il est d’abord examiné si des mesures éducatives ou thérapeutiques peuvent être imposées au mineur pour le corriger de son acte. En particulier, si ces mesures échouent, l’enfermement du mineur dans un centre de détention pour jeunes peut être imposé, c’est-à-dire une prison avec d’autres mineurs sans la présence d’adultes.

2.Quand une détention provisoire peut-elle être imposée à un mineur?

Comme mentionné dans notre texte sur les modifications du nouveau Code pénal, le chemin vers l’incarcération des mineurs est devenu plus facile grâce à l’intervention du législateur. Plus précisément, seuls les mineurs âgés d’au moins 15 ans peuvent être détenus dans des prisons pour mineurs. De plus, le crime qu’ils ont commis doit être qualifié de crime si un adulte l’avait commis (cette qualification découle de la peine encourue, les crimes étant punis d’une peine de réclusion d’au moins 5 ans).

Pour qu’une peine d’incarcération dans des prisons spéciales soit imposée à un mineur, le tribunal doit justifier pourquoi les mesures éducatives ou thérapeutiques ont échoué dans son cas ou pourquoi ces mesures risquent d’échouer. L’incarcération en prison des mineurs peut également être imposée si le mineur ne respecte pas les mesures qui lui ont été imposées, même après un avertissement du procureur compétent. Le jugement du tribunal doit également préciser la durée exacte pendant laquelle le mineur restera en détention pour mineurs, comme nous le verrons ci-dessous.

La loi n’exige plus que l’acte commis par le mineur comporte des éléments de violence ou soit dirigé contre la vie ou l’intégrité physique de la victime : tout crime pouvant être qualifié de crime dans le Code pénal, s’il est commis par un mineur, permet légalement l’incarcération du délinquant. Le tribunal, d’autre part, a la possibilité, au lieu d’imposer une peine de prison au mineur, de transformer cette peine en imposant des travaux d’intérêt général pour un certain nombre d’heures ou de permettre au mineur de purger sa peine à domicile sous surveillance électronique (ce que beaucoup appellent le bracelet électronique).

3.Combien de temps dure la détention provisoire?

Le terme « détention provisoire » désigne la détention du mineur dans un établissement approprié (c’est-à-dire une prison pour mineurs) pour la période allant du jour de son interrogatoire par le juge d’instruction jusqu’au jour du procès. Plus précisément, la loi sur ce sujet prévoit que :

• Seuls les mineurs âgés de 15 ans ou plus peuvent être détenus provisoirement, et seulement s’ils ont commis un crime qui, s’il avait été commis par un adulte, serait considéré comme un crime grave.
• La durée de la détention provisoire du mineur ne peut dépasser six mois.
• La détention provisoire des mineurs ne peut jamais être prolongée au-delà de six mois (contrairement aux adultes).
• Le mandat de détention provisoire doit justifier pourquoi les mesures éducatives ou thérapeutiques n’auraient pas d’effet sur le comportement du mineur, en tenant compte de sa personnalité et de ses caractéristiques.
• Les mêmes conditions s’appliquent aux mesures restrictives imposées au mineur (par exemple, dépôt d’une caution, interdiction de quitter le pays, obligation de se présenter périodiquement au commissariat de police, etc.). Ces mesures doivent également être jugées insuffisantes dans le cas du mineur.
• Si le mineur le demande, il peut rester chez lui sous surveillance électronique, à condition que toutes les conditions légales nécessaires à sa détention soient remplies (comme nous l’avons expliqué ci-dessus).
• En général, la détention provisoire est imposée au mineur lorsque le crime qu’il a commis le rend suspect de fuite ou de récidive s’il reste en liberté. Cependant, le tribunal doit également prendre en compte d’autres facteurs au-delà de la gravité du crime.
• Le mineur peut, s’il le souhaite, contester la décision du juge d’instruction qui a ordonné sa détention provisoire ou celle du conseil de juridiction criminelle, en demandant la levée de la détention provisoire ou son remplacement par une mesure restrictive (y compris la surveillance électronique).

4.Qu’est-ce qui a changé concernant la plainte aujourd’hui?

En ce qui concerne la plainte pour un acte répréhensible, celle-ci peut être déposée par toute personne tierce, autre que la victime de l’acte, c’est-à-dire principalement des témoins de l’incident. La plainte peut être déposée soit directement auprès du procureur ou d’un agent d’enquête (police, garde-côte, etc.). Elle peut être faite directement par le plaignant ou par une personne ayant reçu une procuration de celui-ci. Dans ce cas, la signature du plaignant doit être authentifiée par une autorité publique, de manière électronique, ou par un avocat. Si la plainte est verbale avec la rédaction d’un procès-verbal, l’authentification de la signature n’est pas requise.

Les choses changent avec ce que l’on appelle la « plainte officielle », qui est essentiellement la déclaration de la victime de l’acte répréhensible (et non d’une tierce personne) exprimant son souhait de poursuivre l’auteur. La plainte officielle est déposée suivant les mêmes procédures que celles décrites pour la plainte ordinaire. La loi exige que la déclaration de plainte officielle du plaignant décrive précisément l’acte répréhensible (sans qu’il soit nécessaire de le qualifier juridiquement) et que les faits soutiennent l’accusation d’un crime prévu par le Code pénal ou d’autres lois. Elle ne doit pas être vague ou manifestement infondée, sinon elle risque d’être rejetée par le procureur.

Une modification qui a été introduite depuis un certain temps est que les plaintes anonymes (déposées par des tiers) sont rejetées immédiatement par le procureur compétent, sans enquête supplémentaire. Il en va de même pour les plaintes déposées sous un nom inexistant ou de manière non conforme aux règles légales. En ce qui concerne la plainte officielle, la victime du crime doit aujourd’hui payer un droit de 100 euros pour déposer une telle plainte. Ce droit n’est pas requis pour les crimes liés à la liberté sexuelle, à la violence domestique, aux crimes motivés par des préjugés racistes, etc. Il n’est pas non plus requis lorsque le crime est commis contre un organisme public ou contre un fonctionnaire public, et que la plainte est déposée par le fonctionnaire lui-même ou au nom de l’organisme pour lequel il travaille.

5.Quelles sont les mesures imposées aux mineurs?

Le principe fondamental de la loi est d’imposer principalement des mesures éducatives ou thérapeutiques aux mineurs pour les actes qu’ils commettent. Parmi les mesures éducatives que le tribunal peut imposer figurent la prise en charge du mineur par une famille d’accueil, la participation à un programme thérapeutique, des travaux d’intérêt général ou le placement dans une institution appropriée. Le tribunal peut également imposer d’autres mesures, soit individuellement, soit en combinaison, si la situation du mineur le justifie. La durée maximale de ces mesures doit également être précisée.

Concernant les mesures thérapeutiques, elles comprennent la prise en charge du mineur par une autre famille, son placement dans une institution ou sa participation à un programme thérapeutique. Ces mesures ressemblent beaucoup aux mesures éducatives, mais elles sont destinées aux mineurs souffrant de troubles mentaux, de dépendances à l’alcool, aux drogues ou aux dispositifs électroniques, et qui ne peuvent pas se libérer de ces dépendances par eux-mêmes. Si l’une de ces conditions est remplie, le mineur a besoin d’une prise en charge spécifique, justifiant ainsi l’imposition de ces mesures par le tribunal.

Le tribunal peut également remplacer à tout moment les mesures éducatives par des mesures thérapeutiques, sur recommandation de l’organisme compétent pour les mineurs. De même, il a la possibilité de mettre fin à ces mesures dès lors que le but pour lequel elles ont été imposées a été atteint, c’est-à-dire si le comportement du mineur s’est amélioré, si le mineur est redevenu sain mentalement et physiquement, ou s’il a pris conscience de la gravité de son acte. Les mesures imposées au mineur cessent généralement à l’âge de 18 ans, mais elles peuvent être exceptionnellement prolongées jusqu’à l’âge de 25 ans, sur avis consultatif.

6.Comment les mineurs sont-ils renvoyés devant le tribunal?

La loi prévoit plusieurs possibilités pour le renvoi de l’accusé devant le tribunal : soit l’accusé est renvoyé par ordonnance du conseil des juges d’instruction, qui, une fois devenue irrévocable, scelle le renvoi de l’accusé devant l’audience pour y être jugé. L’accusé a le droit de faire appel de cette ordonnance s’il estime qu’elle est erronée.

D’autre part, il est possible que l’accusé soit renvoyé devant le tribunal par citation directe, c’est-à-dire par un document qui lui est signifié et qui fixe directement la date de l’audience. Pour qu’un accusé soit renvoyé de cette manière, le procureur doit approuver le renvoi, et le président de la cour d’appel doit également donner son accord. Cette procédure permet de contourner la procédure des conseils judiciaires, souvent longue.

Puisque la loi ne fait plus de distinction lorsque l’accusé est un mineur, celui-ci peut être renvoyé devant le tribunal par l’une des deux méthodes décrites. Cependant, pour qu’un mineur soit renvoyé devant l’audience par citation directe, il doit avoir commis un crime grave prévu par des lois spécifiques (par exemple, drogues, armes, etc.) ou un vol particulièrement qualifié ou un vol avec violence, car seuls ces crimes permettent un renvoi direct devant l’audience par citation.

7.Quelle est la différence entre les lésions corporelles graves et simples?

Cette distinction est importante car les lésions corporelles graves peuvent entraîner une peine d’emprisonnement (de 5 à 20 ans) si l’accusé les a causées intentionnellement. En revanche, les lésions corporelles simples sont passibles d’une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à 2 ans ou d’une simple amende. Les lésions corporelles simples ne peuvent être poursuivies qu’à la demande de la victime, alors que les lésions corporelles graves sont poursuivies d’office.

Les lésions corporelles graves sont généralement celles qui peuvent mettre la vie de la victime en danger ou provoquer une maladie de longue durée, une mutilation grave ou même une invalidité. Cette définition inclut également les actes qui empêchent la victime d’utiliser son corps ou son esprit pendant une longue période. Ces critères semblent plus objectifs, car les conséquences de l’acte laissent une trace sur le corps ou la santé mentale de la victime.

La règle générale pour les lésions corporelles graves est qu’elles sont punies d’une peine de prison d’au moins 2 ans (donc jusqu’à 5 ans) si elles sont commises par négligence ou avec une intention indirecte, c’est-à-dire lorsque l’auteur accepte les conséquences graves pour la victime tout en pensant qu’elles ne se produiront pas. En revanche, si l’auteur recherchait volontairement les lésions corporelles graves de la victime, il est passible d’une peine d’emprisonnement de 5 à 20 ans. Si les lésions corporelles graves entraînent la mort de la victime, l’auteur encourt une peine d’emprisonnement allant jusqu’à 10 ans.

8.Les mineurs peuvent-ils purger leur peine « avec un bracelet électronique»?

Si un mineur condamné à une peine d’emprisonnement souhaite purger le reste de sa peine à son domicile sous surveillance électronique, la loi lui permet cette option sous certaines conditions. Plus précisément, le mineur doit avoir purgé un tiers de sa peine, et dans tous les cas, il doit avoir passé en prison un temps équivalent à un cinquième de sa peine.

Le tribunal accorde également au mineur l’autorisation de se trouver à l’extérieur de son domicile pendant certaines heures de la journée pour des raisons d’éducation, de santé, ou pour participer à un programme de désintoxication, etc. Ces heures peuvent être déterminées par une ordonnance du procureur, qui, si nécessaire, a le droit de les modifier si elles ne correspondent pas à la personnalité et aux caractéristiques du mineur condamné.

Enfin, si le mineur commet un délit durant la période de surveillance électronique, en tant qu’adulte, pour lequel il est ensuite condamné par une décision irrévocable à une peine d’emprisonnement d’au moins un an, alors sa libération de prison est annulée et il est obligé de retourner en prison. Il en va de même s’il commet, en tant qu’adulte, un crime qualifié de crime par la loi. Si le mineur termine avec succès sa période de probation sans commettre d’infraction, sa peine est considérée comme purgée (même si elle a été purgée sous surveillance électronique).

9.Quand un mineur peut-il être libéré de prison?

En ce qui concerne le moment où un mineur peut être libéré de la prison des mineurs, la loi prévoit ce qui suit :

• Le mineur peut être libéré de la prison des mineurs après avoir purgé la moitié de sa peine.
• Parallèlement, le tribunal fixe pour lui une période de probation, c’est-à-dire une période durant laquelle le mineur doit s’abstenir de commettre un crime similaire ou un autre crime, sinon il retournera en prison pour purger le reste de sa peine.
• Cette période de probation peut aller jusqu’à la durée restante de la peine que le mineur doit purger, après déduction de la partie de la peine déjà purgée en prison.
• Si les conditions ci-dessus sont remplies, le tribunal doit libérer le mineur de prison, sauf si des raisons spécifiques justifient qu’il reste en prison.
• Si la demande de libération du mineur est rejetée par le tribunal, celui-ci peut soumettre une nouvelle demande deux mois après le rejet, sauf si de nouveaux éléments apparaissent, auquel cas la nouvelle demande peut être faite plus tôt.
• Avant que le tribunal ne se réunisse pour statuer sur la demande de libération du mineur, ce dernier doit être convoqué au moins 10 jours avant, et peut se présenter en personne ou par l’intermédiaire d’un avocat pour exprimer ses opinions.
• S’il existe des raisons impérieuses et que le mineur a déjà purgé un tiers de sa peine, il peut exceptionnellement soumettre une demande de libération de prison, qui peut être acceptée par le tribunal.
• Si, pendant la période de libération, le mineur viole les conditions qui lui ont été imposées, sa libération peut être révoquée si l’on estime qu’il ne respectera plus ses obligations à l’avenir.

10.Que prévoit la loi en cas de bagarre?

Étant donné qu’il s’agit d’un crime assez connu, en particulier parmi les mineurs, la loi a établi des dispositions spécifiques à ce sujet. Plus précisément, elle prévoit que tout auteur (même mineur) est puni pour le crime de bagarre par sa seule participation ; il suffit qu’il ait participé au conflit, peu importe s’il a reçu des coups, etc.

Cependant, l’auteur peut rester impuni s’il est prouvé qu’il a été impliqué dans la bagarre sans faute de sa part. Cela signifie que si le mineur a été attaqué par plusieurs personnes (puisque la bagarre, par définition, nécessite plus de deux auteurs), il est considéré en état de légitime défense et ne sera donc pas puni pour sa participation à la bagarre. Les coups qu’il a infligés aux agresseurs doivent cependant être proportionnels à ceux qu’il a reçus lors de l’attaque, c’est-à-dire ne pas dépasser le nécessaire pour se défendre.

Par ailleurs, la peine pour le crime de bagarre est fixée par la loi à une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à 3 ans ou une amende. Le fait que la loi stipule qu’il doit y avoir eu un décès ou des blessures graves parmi les victimes n’est pas un élément nécessaire pour considérer que le crime a été commis ; le crime est considéré comme complet par la seule participation de l’auteur à la bagarre, et le décès ou les blessures graves sont simplement pris en compte comme des circonstances aggravantes lors de la détermination de la peine.

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Athéna Kontogiánni – Avocate

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1.Que entendons-nous par fraude?

La loi, afin de réduire les contestations, a donné une définition claire du concept de fraude, donc tout acte pertinent considéré comme une fraude et par conséquent illégal, doit inclure les éléments suivants. Plus précisément, une fraude est considérée comme l’acte ou l’omission d’autrui par lequel il provoque une illusion chez celui qui conclut un contrat, de sorte que ce dernier n’ait pas une perception claire et correcte des choses.

À l’acheteur, des faits sont donc présentés qui ne correspondent pas à la réalité et qui ont pour but d’influencer sa volonté. La notion de faits inclut des situations réelles, et non des jugements de valeur que n’importe qui pourrait formuler (par exemple, que le produit X est le meilleur sur le marché). Ces situations ou ces faits peuvent se rapporter au passé, au présent, voire au futur.

La notion de fraude inclut également la dissimulation de la situation réelle ainsi que des faits qui aideraient l’acheteur à connaître la vérité des choses. Par exemple, celui qui cache le fait que l’objet à vendre a un défaut commet une fraude, s’il connaît le défaut (ou même s’il aurait pu le connaître sur la base des données de l’affaire).

2.Quelles sont les conditions pour qu’une fraude soit considérée comme sérieuse par la loi?

Pour évaluer une fraude à l’encontre de quelqu’un comme « sérieuse », la loi exige que certaines conditions soient remplies. Il doit donc être établi que celui qui a trompé l’acheteur avait l’intention de le tromper, c’est-à-dire qu’il n’était pas totalement négligent et qu’il n’a pas présenté comme il le devait tous les détails du contrat à signer / toutes les caractéristiques de l’objet à acheter.

Il est également nécessaire que celui qui a été trompé ait eu une illusion significative parmi les éléments qui lui ont été présentés et ceux qu’il a finalement choisis pour conclure le contrat : si ce ne sont que des détails insignifiants, le tribunal peut considérer qu’il ne s’agit pas d’une fraude à l’égard de la victime. De plus, précisément à cause de la fraude, l’acheteur doit avoir été conduit à conclure le contrat / à acheter l’objet, sans qu’aucun autre acte ou réflexion interne n’ait influencé davantage la prise de décision.

Enfin, la capacité de perception de la victime de la fraude est très importante, c’est-à-dire si elle pouvait comprendre que l’objet n’a pas les caractéristiques qui lui ont été présentées / que le contrat serait valable avec des conditions totalement différentes de celles qu’elle a signées ou supposées. Pour ce sujet, l’âge de la victime / son niveau d’éducation / ses références sociales / son degré de familiarité avec l’auteur de la fraude (s’il connaissait en effet l’auteur ou avait des relations de confiance, étant donné qu’il s’agit d’un proche ou d’un ami) sont pris en compte.

3.L’illusion que j’avais lorsque j’ai été trompé est-elle importante?

L’illusion que doit avoir la victime de la fraude pour être légalement considérée comme trompée peut prendre de nombreuses formes, en raison de la complexité des transactions. Tout d’abord, la loi stipule que si les deux parties ont eu une illusion lors de la formation du contrat, alors le contrat peut être annulé, en raison du fait que ce que les parties souhaitaient exprimer est différent de ce qu’elles ont finalement déclaré. À titre d’exception, le contrat peut rester valable dans son sens réel si chaque partie accepte la déclaration de l’autre partie, comme cela aurait été en réalité.

En outre, la loi reconnaît l’illusion de l’acheteur concernant les caractéristiques de la personne avec laquelle il conclura un contrat ou concernant l’objet qu’il achètera. Ce type d’illusion est considéré comme significatif et peut constituer une fraude, si l’illusion de l’acheteur concernant la personne ou les caractéristiques de l’objet était si importante que, s’il avait connu la réalité, il n’aurait pas poursuivi la conclusion du contrat / n’aurait pas acheté le produit. Comme nous le comprenons, ce sujet (avec quelques exceptions) est jugé assez subjectivement.

Enfin, une catégorie courante d’illusion est celle dans laquelle l’acheteur a une perception erronée des choses par lui-même et conclut le contrat sur la base de cette perception. Il est évident qu’il n’y a pas de fraude dans ce cas, en raison du fait que l’acheteur exprime exactement ce qu’il pense, mais que sa pensée ne correspond pas à la réalité. Ce type d’illusion est indifférent pour la loi et, par conséquent, il n’y a pas d’obligation d’indemnisation pour l’acheteur qui a été trompé de cette manière.

4.La fraude est-elle punie pénalement?

En raison de l’importance de l’infraction de fraude, la loi la punit également pénalement. Plus précisément, les sanctions imposées lorsqu’une fraude est commise d’une ou plusieurs des manières décrites ci-dessus sont les suivantes :

• Le fraudeur est passible d’une peine d’emprisonnement, c’est-à-dire d’une peine allant de 10 jours à 5 ans. Nous rappelons ici que si la peine imposée est inférieure ou égale à 1 an, elle peut désormais être suspendue en vertu du nouveau Code pénal.
• Si le préjudice patrimonial causé à la victime par la fraude était particulièrement important (ce critère est assez subjectif dans la pratique), alors la peine prévue est d’au moins 3 mois d’emprisonnement et d’une amende.
• De plus, si le fraudeur a causé à la victime, à cause de la fraude, un préjudice patrimonial supérieur à 120 000 euros, alors il sera condamné par le tribunal à une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à 10 ans et à une amende.
• Enfin, si le fraudeur a commis une fraude contre l’État / les municipalités / les régions / l’Union européenne, alors la peine imposée est d’au moins 10 ans de réclusion criminelle (pouvant aller jusqu’à 20 ans) ainsi qu’une amende.
• Le montant de l’amende est fixé entre 300 et 40 000 euros lorsqu’il s’agit de délits mineurs, et entre 5 et 120 000 euros lorsqu’il s’agit de crimes. Par conséquent, selon la gravité de l’infraction de fraude, l’amende tombera dans la catégorie correspondante.
• Pour être puni en tant qu’auteur du crime de fraude, il faut avoir causé effectivement un préjudice au patrimoine d’autrui, c’est-à-dire avoir réduit l’actif du patrimoine ou augmenté le passif, c’est-à-dire les dettes de la victime envers d’autres en raison de la fraude.
• Il n’est pas nécessaire que le fraudeur ait obtenu un avantage patrimonial, c’est-à-dire la somme d’argent provenant du patrimoine de la victime. Il suffit qu’il ait eu l’intention de l’acquérir.

5.Et si une tierce personne a été trompée?Cela change-t-il quelque chose dans ce cas?

Il n’est pas exclu que la victime de la fraude ait eu des transactions avec quelqu’un qui ne connaissait pas les faits de la fraude, qui, à son tour, a traité avec le fraudeur. Dans ce cas, la personne intermédiaire n’est pas responsable de la fraude et du préjudice causé à la victime et, par conséquent, le contrat ne peut pas être annulé, car cette dernière ne savait pas / ne devait pas savoir concernant la commission de la fraude par le fraudeur à l’égard de la victime.

Cependant, les choses changent si la personne intermédiaire, bien qu’elle soit considérée comme tierce par rapport au contrat, connaissait / devait connaître les faits réels et donc la commission de la fraude à l’égard de la victime : elle aurait pu informer la victime que, par exemple, le produit vendu n’a pas les caractéristiques convenues. Dans ce cas, la personne intermédiaire est également responsable, et par conséquent, le contrat peut être annulé et la personne intermédiaire peut être contrainte à une indemnisation, comme nous le verrons ci-dessous.

Pour que tout ce qui précède soit valable, il doit d’une part y avoir une participation d’une tierce personne au contrat et d’autre part, il doit réellement s’agir d’une tierce personne. Plus précisément, l’employé d’un employeur / l’entrepreneur / celui à qui a été confiée l’exécution de certains travaux et qui peut être responsable légalement envers d’autres pour le préjudice qu’il cause n’est pas considéré comme une tierce personne par rapport au contrat, et donc tout ce qui précède ne s’applique pas à lui. À ce sujet, nous avons écrit en détail dans un autre texte, où la relation entre la tierce personne et celui qui supervise est analysée.

6.Puis-je être indemnisé si j’ai été victime d’une fraude?

Une possibilité essentielle offerte par la loi à la victime de fraude est d’être indemnisée par le fraudeur. Il est entendu que la victime peut également annuler judiciairement le contrat qu’elle a signé et en même temps recevoir une indemnisation. L’indemnisation que reçoit la victime est complète, c’est-à-dire qu’elle comprend tous les dommages subis en raison du contrat ainsi que tout autre dommage qui n’est pas couvert par le contrat.

Par exemple, si la victime a été trompée et a signé un contrat d’achat d’une voiture, elle peut demander comme indemnisation le prix (et l’acompte) qu’elle a versé au fraudeur, ainsi que les éventuels frais qu’elle a engagés (par exemple, les honoraires d’un mécanicien pour le contrôle technique du véhicule / les frais d’assurance pour la souscription d’une assurance automobile / le paiement des taxes de circulation, etc.).

En plus de ces montants, la victime peut demander les sommes d’argent qu’elle a perdues parce qu’elle croyait avoir signé un contrat valide, alors qu’en réalité, celui-ci était nul en raison de la fraude. Autrement dit, si, dans l’exemple ci-dessus, la victime avait la possibilité d’acheter une autre voiture à un meilleur prix, mais a signé en raison de la fraude le contrat pour acheter la première voiture, alors elle peut demander comme indemnisation la différence entre le prix des deux véhicules au fraudeur.

7.Existe-t-il une possibilité de ne pas recevoir d’indemnisation en tant que victime?

En tenant compte du fait que la victime a pu contribuer par son comportement à la tromperie, il existe des cas où, en vertu de la loi, l’indemnisation à laquelle elle aurait normalement droit peut être réduite / totalement limitée. Un cas classique ici est lorsque la victime n’a pas montré le soin nécessaire lors des transactions pour prévenir elle-même la fraude, dans la mesure où cela serait en effet possible.

Bien sûr, cette mesure de diligence dépend de nombreux facteurs, comme l’âge de la victime, etc. Cependant, il existe ici des critères objectifs, afin que la loi réponde aux besoins des transactions. Les critères adoptés concernent donc l’homme moyen de la vie quotidienne, c’est-à-dire les règles générales que la plupart d’entre nous connaissons aujourd’hui (par exemple, le consommateur n’est pas tenu de payer s’il ne reçoit pas de reçu / de facture).

Par exemple, si l’acheteur potentiel n’a pas effectué de vérification des titres de propriété et a signé le contrat de vente, il ne peut pas plus tard prétendre avoir été trompé par le vendeur, qui lui a assuré que le bien immobilier n’a pas de charges. En effet, la vérification des titres de propriété est un élément nécessaire pour procéder à un transfert de propriété, et son omission montre l’existence d’une négligence grave de la part de l’acheteur concerné.

8.Comment la loi traite-t-elle les fraudes concernant les subventions par l’ESPA?

Étant donné que ce phénomène a été assez répandu en Grèce pendant de nombreuses années, il était nécessaire que la loi le régule afin de protéger les transactions. Plus précisément, pour les fraudes relatives aux subventions de l’ESPA, les dispositions suivantes sont prévues :

• La soumission incomplète de données / la soumission de fausses informations ainsi que des documents justificatifs correspondants, en particulier si ces derniers sont falsifiés, sont punissables.
• Ces données doivent être soumises pour que la demande du bénéficiaire soit approuvée afin que ce dernier puisse recevoir la subvention / la maintenir / éviter de la restituer à l’État.
• Il est également nécessaire que la demande du bénéficiaire ait été approuvée et donc qu’une des actions que nous avons décrites ci-dessus ait été réalisée.
• Si tous les éléments que nous avons mentionnés sont remplis, l’auteur de la fraude est puni d’une peine d’emprisonnement d’au moins 1 an ainsi que d’une amende.
• La même peine s’applique à l’auteur qui utilise des biens / matériaux interdits par les conditions de la subvention, c’est-à-dire qui viole les conditions du contrat sur la base duquel il recevrait la subvention.
• Si le montant de la subvention par l’ESPA dépasse 120 000 euros, alors l’auteur de la fraude est puni d’une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à 10 ans ainsi que d’une amende.
• Bien sûr, l’État peut demander le remboursement des montants qu’il a versés au fraudeur au titre de la subvention par le biais d’une action en enrichissement sans cause, dont nous avons parlé dans un autre texte.

9.Comment puis-je annuler un contrat dans lequel j’ai été trompé?

Comme nous l’avons mentionné dans la deuxième question, les conditions de la fraude sont spécifiques et la loi, si elles sont remplies, permet à la victime d’annuler le contrat qu’elle a signé. Cependant, il est nécessaire que l’erreur provoquée chez la victime ait influencé le contrat dans une certaine mesure, comme nous l’avons également analysé ci-dessus. Si l’erreur de la victime trompée n’a pas eu un impact significatif sur le contrat et que l’auteur a exécuté le contrat conformément à la véritable volonté de la victime, le tribunal a la discrétion de ne pas annuler le contrat, et donc ce dernier demeurera valide.

La question de savoir si l’erreur de la victime était essentielle ou non pour le contrat sera déterminée au cas par cas. Par exemple, lorsque la victime signe pour l’achat d’un bien immobilier qu’elle croit être dans un plan d’urbanisme, mais que le bien est en réalité hors du plan, alors cette erreur est considérée comme essentielle car elle limite essentiellement l’urbanisme du bien. Si l’auteur a frauduleusement caché à la victime que le bien se situe dans une zone hors plan, cela constitue également un cas de fraude.

D’autre part, si la victime a par erreur rempli dans un contrat privé qu’elle paierait en espèces au partenaire la somme de 500 000 euros, alors qu’elle voulait écrire le montant de 50 000 euros, et que le partenaire encaisse finalement les 50 000 euros de la victime, alors le contrat restera valide puisqu’il a été exécuté comme les parties l’avaient réellement entendu. La question a donc plusieurs implications, qui varient en fonction des circonstances.

10.Puis-je recevoir une indemnisation si le contrat est exécuté?

Une dernière possibilité offerte par la loi à la victime de fraude est, au lieu que le contrat signé soit annulé et que les parties doivent restituer ce qu’elles ont reçu de l’autre partie, de faire en sorte que : le contrat reste valide et donc produise normalement des effets juridiques pour les parties, tout en permettant à la victime de la fraude de recevoir comme indemnisation la différence entre le contrat qui a été signé et celui que les parties auraient dû signer normalement, si la victime n’avait pas été trompée.

Ce cas se retrouve principalement dans des clauses contractuelles, qui sont généralement ajoutées « à la dernière minute » dans le contrat sans que l’une des parties ne le sache, entraînant une augmentation de ses obligations envers l’autre partie. Dans ce cas, un tel contrat sera valide sans la clause que l’une des parties a frauduleusement ajoutée en trompant l’autre (par exemple, une clause pénale prévoyant qu’une pénalité de 100 euros sera appliquée à l’autre partie pour chaque jour de retard dans la livraison du projet, clause que l’autre partie ne connaissait pas lorsqu’elle a signé le contrat).

Il convient de noter que si la victime de la fraude choisit l’option que nous avons décrite — faire fonctionner normalement le contrat et recevoir une « petite » indemnisation — alors elle ne peut plus annuler le contrat par la suite et demander l’indemnisation complète prévue par la loi. En effet, une fois que la victime de la fraude a choisi l’une des options disponibles, elle ne peut plus changer d’avis et se tourner vers l’autre, car cela surprendrait l’autre partie qui (logiquement) s’est préparée à l’exécution du contrat / au paiement de l’indemnisation à la victime.

À côté du client et de ses besoins.

Athéna Kontogiánni – Avocate

Toutes les informations ci-dessus ne constituent pas des conseils juridiques et aucune responsabilité n’est engagée pour celles-ci.Pour plus d’informations, veuillez nous contacter.

1.Qu’est-ce que la copropriété?

Le terme « copropriété » désigne simplement la coexistence de plusieurs droits de même nature (ou même de natures différentes) sur le même bien, qu’il soit mobilier ou immobilier. Ainsi, chaque personne ayant un droit sur le bien est appelée « copropriétaire » et sa part est exprimée en pourcentage du bien total. On dit par exemple que A est propriétaire à hauteur de 3/8 indivis d’un bien immobilier.

Il est important de noter que le bien n’est pas physiquement divisé, et donc chaque copropriétaire peut utiliser l’ensemble du bien mobilier ou immobilier pour ses besoins, comme nous le verrons ci-dessous. Le fait que sa part soit de 3/8 sur le bien ne signifie pas qu’il peut seulement utiliser cette portion spécifique du bien en fonction de sa part.

Par ailleurs, il n’est pas exclu que les différents copropriétaires aient des droits différents sur le bien. En particulier, et lorsqu’il s’agit de biens immobiliers, il se peut que l’un d’eux dispose de 2/8 de la propriété, un autre de 3/8 de l’usufruit du bien, etc. Ce phénomène n’entraîne pas de problème juridique et les copropriétaires peuvent généralement résoudre leurs différends en appliquant les dispositions légales spécifiques à chaque droit.

2.Quels sont les droits du copropriétaire?

La part du copropriétaire sur le bien immobilier lui confère certains droits dont il peut se prévaloir vis-à-vis des autres copropriétaires. Plus précisément, le copropriétaire a le droit de :

• Percevoir les fruits et les bénéfices du bien immobilier en fonction de la hauteur de sa part. Ce droit appartient au copropriétaire même s’il ne l’a pas exercé dès le début et qu’il le revendique après un certain temps. Toutefois, il peut être convenu avec les autres copropriétaires qu’un copropriétaire soit exclu des fruits du bien (généralement en échange d’une autre compensation).
• Utiliser le bien immobilier commun pour ses besoins. Une condition importante est que l’utilisation du bien par les autres copropriétaires ne soit pas entravée, si ces derniers exercent également leur droit d’utiliser le bien. Il est entendu que le droit d’usage s’étend à l’ensemble du bien immobilier, comme mentionné ci-dessus, et non à la hauteur de la part de chaque copropriétaire.
• Transférer librement sa part sur le bien immobilier. Il peut vendre sa part à un autre, convenir d’un échange de parts avec un autre copropriétaire sur le même bien immobilier, constituer un droit réel sur sa part, comme une hypothèque, etc. Toutefois, il ne peut pas louer sa part à un autre sans l’accord des autres copropriétaires, comme nous le verrons.

3.Et si le bien immobilier avait déjà été loué avant que je n’acquière une part?

Il est possible que la location d’un bien immobilier ait lieu, puis qu’une personne (devenue copropriétaire par la suite) acquière une part indivise sur ce bien. Le copropriétaire a bien sûr le droit de percevoir les fruits du bien, c’est-à-dire le loyer résultant de la location du bien. Naturellement, le locataire peut verser le loyer soit en totalité à un copropriétaire, soit à chaque copropriétaire séparément, en montants réduits correspondant aux parts des copropriétaires (cela dépend en général d’un accord entre eux).

Le copropriétaire peut réclamer une part du loyer provenant de la location du bien, à condition que cette location ait débuté ou ait été renouvelée récemment depuis qu’il a acquis une part sur le bien. Il ne peut donc pas prétendre à une part pour les locations antérieures du bien, qui existaient bien avant qu’il n’acquière sa part indivise.

Avec l’acquisition d’une part, le copropriétaire peut également donner son avis sur la prolongation ou le renouvellement de la location du bien, en accord avec les autres copropriétaires. Ici, la majorité des parts détenues par les copropriétaires (50 % + 1 ou 2/3 des parts) est requise pour qu’une décision valide soit prise. Il est entendu que si un copropriétaire utilise le bien exclusivement pour son propre usage ou son exploitation, les autres copropriétaires peuvent demander une indemnisation, calculée sur la base du loyer que le copropriétaire aurait dû payer pour un bien similaire dans la région, c’est-à-dire par rapport au loyer moyen de la zone.

4.A-t-il aussi des obligations correspondantes?

En ce qui concerne les obligations du copropriétaire, celui-ci est d’abord tenu de :

•  Indemniser les autres copropriétaires du bien (et plus particulièrement les copropriétaires) s’il leur cause un préjudice en raison de ses actions. Par exemple, s’il est impliqué dans un litige en raison d’un conflit de droit de voisinage concernant le bien, alors, si les autres copropriétaires subissent un préjudice sans leur propre faute, ils doivent être indemnisés pour les frais qu’ils ont engagés.
• Participer aux dépenses du bien, qui peuvent être de toute nature, comme les taxes municipales, l’ENFIA, les frais pour l’obtention du certificat de conformité du bien, etc. Le copropriétaire doit évidemment participer à ces dépenses proportionnellement à la hauteur de sa part, et s’il paie des frais supplémentaires au-delà de sa part, il peut en demander le remboursement aux autres copropriétaires.
• Agir de bonne foi envers les autres copropriétaires, c’est-à-dire ne pas chercher intentionnellement à nuire à leurs intérêts, par exemple, ne pas refuser abusivement la prise d’une décision qui serait bénéfique pour l’exploitation du bien.
• Essayer d’abord de résoudre à l’amiable ses différends avec les autres copropriétaires, plutôt que de recourir aux tribunaux pour des infractions mineures qui pourraient être résolues par entente avec les autres copropriétaires.
• Collaborer avec les autres copropriétaires si la copropriété est dissoute (par l’un des moyens que nous verrons ci-dessous), notamment lorsque le tribunal intervient, auquel cas divers documents détenus par les copropriétaires et dont ils connaissent le contenu doivent être remis.

5.Comment est administré le bien commun?

La manière d’administrer le bien commun dépend des changements ou modifications qui y sont apportés et que les copropriétaires souhaitent. En effet, pour les changements simples ou ordinaires qui n’altèrent pas radicalement le bien commun mais relèvent même de son entretien, les copropriétaires peuvent prendre des décisions entre eux à la majorité, laquelle, si elle n’est pas définie par la loi, peut être simple, c’est-à-dire qu’une majorité de 50 % + 1 des voix sur l’ensemble des parts est requise pour qu’une décision soit prise valablement.

Pour les changements et interventions sur le bien commun qui sont disproportionnellement coûteux ou ne correspondent pas à son usage prévu, l’unanimité des copropriétaires est requise pour que la décision soit valide. En d’autres termes, tous les copropriétaires doivent voter favorablement sur la proposition, qui pourrait ne pas être acceptée même si un seul d’entre eux s’y oppose.

Par exemple, la location du bien à une tierce personne nécessite une majorité simple des parts des copropriétaires pour que la décision soit valide, tandis qu’une rénovation radicale du bien, un changement de son usage en espace professionnel pour les besoins d’une location commerciale, ou encore sa vente à une tierce personne, nécessitent l’unanimité des copropriétaires pour être valides. Cela dépend toujours de la nature et de l’objectif du bien en question, en fonction de l’acte envisagé qui entraînera (ou non) un changement substantiel de celui-ci.

6.Que se passe-t-il si les copropriétaires ne s’accordent pas sur la gestion?

Dans ce cas, la loi prévoit que le tribunal sera compétent pour déterminer la manière de gérer le bien commun. Cela étant, cela ne peut se faire que si la gestion du bien commun est impossible, soit en raison de raisons liées aux copropriétaires (par exemple, ils ne peuvent pas prendre une décision entre eux en raison de désaccords), soit pour des raisons de force majeure (par exemple, l’un des copropriétaires est décédé ou a été placé sous tutelle judiciaire et ses héritiers n’ont pas encore acquis sa part dans le bien commun).

Le tribunal doit naturellement organiser la gestion du bien de manière à ne pas nuire aux intérêts des copropriétaires, et les copropriétaires ne peuvent pas, par une nouvelle décision, modifier la gestion du bien commun telle qu’elle a été établie par la décision judiciaire. Pour réussir un tel changement, ils doivent introduire une nouvelle action en justice demandant la modification du règlement de gestion du bien, si les données ayant conduit à la décision précédente ont changé.

Il est important de noter que la décision du tribunal ne peut pas porter sur des questions nécessitant une décision unanime des copropriétaires. De telles questions incluent la vente ou la transmission, sous quelque forme que ce soit, du bien commun, pour laquelle tous les copropriétaires doivent consentir. Pour améliorer la gestion du bien commun, le tribunal peut nommer un administrateur, qui aura le pouvoir de représenter les copropriétaires en justice et hors justice pour les contrats et les relations juridiques concernant le bien commun.

7.Puis-je transférer ma part aux autres copropriétaires en échange?

Étant donné que les transactions avancent rapidement, la loi permet à chaque copropriétaire de transférer sa part idéale dans le bien commun soit à un autre copropriétaire, soit à un tiers, avec l’échange qui sera convenu. Il peut également grever sa part sur le bien d’un droit réel (par exemple, constituer une hypothèque sur sa part du bien), tant que cela ne nuit pas à l’utilisation du bien commun par les autres copropriétaires.

Il va de soi que le copropriétaire ne peut pas céder une portion distincte du bien à un autre copropriétaire ou à un tiers, car sa part idéale englobe l’ensemble du bien et non une étendue spécifique. De même, il n’a pas le droit de louer sa part idéale à un autre, car pour une location valide, l’ensemble du bien devrait être remis au tiers, ce qui est impossible en raison du désaccord des autres copropriétaires.

En revanche, si deux copropriétaires détiennent 50 % indivis d’un bien, chacun d’eux peut valablement louer sa part dans le bien à l’autre, à condition qu’il y ait un accord entre tous les copropriétaires sur la manière de gérer le bien et que la décision soit finalement légale. Ainsi, la relation juridique entre les deux copropriétaires changera et l’un d’eux sera désormais responsable en tant que locataire vis-à-vis de l’autre avec toutes les obligations prévues par la loi, tandis que l’autre copropriétaire aura désormais la qualité de bailleur.

8.Comment se résout généralement la société qui existe entre nous?

La relation juridique de la société qui existe entre les associés peut être résolue de plusieurs manières comme le prévoit la loi. La priorité ici est la solution extrajudiciaire de la société, à condition que les associés soient d’accord. Plus précisément, la société peut être résolue :

• Par l’échange des parts idéales des associés entre eux : un associé peut acquérir les parts des autres, devenant ainsi l’unique propriétaire de la propriété. Toutefois, le contrat d’échange doit être réalisé par acte notarié et être enregistré comme cela est généralement requis pour les transferts de propriété.
• Par une action en distribution de la propriété commune devant le tribunal. En pratique, chaque associé peut intenter une action en justice et demander soit que la propriété soit divisée en parcelles distinctes, soit qu’elle soit mise aux enchères dans son ensemble.
• Les associés peuvent convenir entre eux d’interdire l’action en distribution pendant une période maximale de 10 ans : la société ne pourra pas être dissoute pendant cette période et ils devront attendre pour qu’elle soit résolue ultérieurement.
• L’action en question doit être intentée contre tous les associés de la propriété ; par conséquent, ces derniers doivent avoir une adresse connue et des informations pour que les documents nécessaires puissent être signifiés.
• La distribution peut également être effectuée par la création de propriétés horizontales sur la propriété, en particulier si celle-ci est un bâtiment pour lequel aucune propriété horizontale n’a été préalablement établie. Chaque associé recevra donc un ou plusieurs appartements en fonction de la taille de sa part.
• En cas de désaccord entre les associés concernant les propriétés horizontales, la différence de valeur de chaque part peut être compensée en espèces par un associé à un autre.
• Des propriétés verticales peuvent également être créées sur la propriété, et à condition que les parts des associés soient égales entre elles, chaque associé peut recevoir une propriété après une décision du tribunal.

9.Un encan de la propriété commune peut-il être effectué?

Si la distribution judiciaire de la propriété échoue par l’un des moyens mentionnés ci-dessus, alors la loi prévoit la possibilité de mettre la propriété aux enchères afin que les associés puissent être satisfaits par l’enchère en fonction de la taille de la part de chacun. Pour cette raison, la procédure d’enchère est suivie, comme c’est le cas, et nous la décrirons en détail dans un autre texte.

C’est-à-dire que l’huissier de justice doit rédiger un rapport descriptif de la propriété et en faire évaluer la valeur par un expert qualifié afin de déterminer le prix de départ. Il faut garder à l’esprit que les honoraires de ces personnes ainsi que ceux du notaire constituent des frais de la procédure, qui seront déduits du montant de l’enchère perçue, et le reste sera attribué aux associés pour satisfaire leur demande financière en fonction de leur part.

Si un associé est en désaccord avec la description de la propriété et le prix de départ qui a été fixé, il peut exercer le recours de l’opposition pour demander soit l’annulation et la reprise de la procédure à partir du point où l’erreur est apparue, soit la correction du rapport descriptif de la propriété, afin que l’identité de la propriété soit clairement discernable pour les tiers et qu’il n’y ait pas de confusion parmi le public qui enchérira pour son acquisition.

10.Comment fonctionne la société dans le paiement de l’ENFIA?

Comme nous l’avons mentionné précédemment, l’obligation principale des associés est de couvrir les charges régulières de la propriété, l’un d’eux étant le paiement de l’ENFIA. À cet égard, la loi stipule que pour le paiement de l’impôt, les responsables sont le propriétaire ainsi que toute personne ayant acquis un droit sur la propriété : le propriétaire nu de la propriété / l’usufruitier, si l’usufruit a été séparé de la propriété nue / celui qui reçoit la propriété en don d’une personne / le surenchérisseur qui acquiert la propriété par le biais d’enchères, etc.

Ainsi, en vertu de la loi, le propriétaire de la propriété sera tenu de payer l’ENFIA en fonction du pourcentage de propriété qu’il détient sur la propriété. C’est-à-dire que dans le cas où plusieurs co-propriétaires possèdent une propriété, tous seront responsables du paiement de l’impôt, chacun jusqu’à hauteur de sa part. Il va de soi que si un co-propriétaire paie plus d’impôt que ce qui correspond à sa part, il peut se retourner réciproquement contre les autres co-propriétaires et demander le remboursement des montants supplémentaires qu’il a versés.

En ce qui concerne l’usufruit, la loi se distingue : c’est parce que l’usufruitier, bien qu’étant tenu de payer l’ENFIA pour le compte de la propriété, voit son pourcentage de responsabilité diminuer à mesure que son âge augmente. C’est-à-dire qu’un usufruitier de 80 ans est tenu de payer 1/10 du montant total de l’ENFIA qui est imposé sur la propriété. Le reste de l’impôt qui reste, après déduction du pourcentage qui revient à l’usufruitier, doit être payé par le propriétaire nu de la propriété.

À côté du client et de ses besoins.

Athéna Kontogiánni – Avocate

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1.Que entendons-nous par droit de voisinage?

Le droit de voisinage fait généralement référence aux restrictions que peut subir le droit de propriété de chaque propriétaire immobilier en raison de la coexistence avec les droits correspondants des autres. Après tout, pour une coexistence harmonieuse entre plusieurs personnes, il est nécessaire que certains droits soient limités (soit directement, soit indirectement) afin d’éviter les conflits. Parallèlement, certaines interdictions découlent directement de la loi (et donc ne nécessitent pas d’interprétation), tandis que d’autres sont déduites interprétativement de celle-ci. La principale conséquence de cela est que la seconde catégorie d’interdictions (par exemple, demander à un voisin de fournir un passage à travers la propriété de ce dernier) nécessite un contrat ou une décision judiciaire et ne fonde pas toujours une demande directement en vertu de la loi. Enfin, il est important de noter que les dispositions établies par le droit de voisinage ne constituent pas un droit obligatoire, donc elles peuvent être modifiées par un accord différent entre les parties, tandis qu’elles agissent généralement entre les parties (et leur portée n’est pas étendue à tous simplement par un accord entre deux propriétaires).

2.Mon voisin fait du bruit. Que puis-je faire?

La loi stipule que, en principe, le propriétaire d’un bien doit tolérer certaines émissions sonores provenant d’un bien voisin, mais seulement si elles sont habituelles pour l’utilisation du bien et ne dépassent pas la mesure nécessaire (par exemple, si des travaux de rénovation sont effectués dans l’appartement du dessus et que ces travaux ne se déroulent pas pendant les heures de tranquillité publique). Il convient de noter que l’évaluation des intérêts se fait ici sur des critères objectifs (à quelle fin le bien voisin est-il utilisé) et non subjectifs (par exemple, le caractère du voisin), tandis qu’il a été jugé par la jurisprudence qu’il n’est pas pertinent de savoir lequel des deux propriétaires était présent dans la région depuis plus longtemps, ni si les actes nuisibles se produisaient avant l’installation du voisin dérangé dans son bien. Ainsi, le propriétaire du bien lésé a le droit d’intenter une action négative contre son voisin (article 1108 du Code civil) pour demander la cessation de l’atteinte et son omission à l’avenir (sans exclure la possibilité d’une demande de dommages-intérêts). De même, s’il n’est pas propriétaire mais locataire (par exemple, un locataire qui loue un appartement qui ne lui appartient pas), il peut intenter une action pour troubles à la possession plutôt qu’une action déclaratoire, ainsi que demander des mesures de protection judiciaire temporaire pour la possession/occupation s’il souhaite une protection judiciaire immédiate.

3.Quelles revendications ai-je si un bâtiment est construit sur un bien voisin?

Dans ce cas, le propriétaire du bien voisin a les possibilités suivantes en vertu de la loi :

• Demander l’interdiction de l’ensemble de l’installation sur le bien voisin si elle est réalisée en violation du permis des autorités (même lorsqu’il n’y a pas de permis) ou de conditions spécifiques requises par la loi (par exemple, les règlements d’urbanisme concernant le coefficient de construction).
• Si l’installation est achevée (par exemple, une ferme est construite sur le bien voisin), demander son retrait, c’est-à-dire que le voisin l’annule seulement si cela entraîne des conséquences excessivement nuisibles et illégales pour le bien voisin. Si ces conséquences se réfèrent au futur, elles doivent être considérées comme certaines et non simplement comme une conjecture (selon le cours habituel des choses).

4.Que faire si le bâtiment est en danger d’effondrement?

Il n’est pas rare qu’une construction commence à la limite d’un bien voisin, sans que les préparations nécessaires pour les fondations soient effectuées afin de réaliser une construction solide (par exemple, les supports nécessaires au sol n’ont pas été installés). Dans ce cas, le propriétaire du bien voisin est protégé contre un éventuel effondrement de la construction qui pourrait entraîner la destruction complète (et) de son propre bien. Il peut donc demander à ce que son voisin soit contraint de prendre les mesures nécessaires pour la construction du bâtiment (la faute des deux parties n’est pas ici un facteur pertinent), sinon il peut également entreprendre lui-même de prendre ces mesures s’il s’agit d’une urgence, sans que son acte ne soit considéré comme illégal. N’oublions pas que la loi établit la responsabilité objective du propriétaire/occupant d’un bâtiment ou d’une construction qui s’est effondrée et a causé des dommages à autrui (= en principe, il est responsable de dommages-intérêts envers le tiers, à moins qu’il ne prouve qu’il n’a pas commis de faute et que toutes les règles de diligence ont été respectées).

5.Mon bien est sans issue (n’a pas d’accès à la route).Y a-t-il une solution?

Selon les dispositions du droit de voisinage, lorsqu’il s’agit d’un bien qui ne dispose pas de la route nécessaire vers la route (sans la faute du propriétaire) et que le passage à travers un bien étranger est nécessaire, le propriétaire du bien a droit à ce que son voisin lui accorde un passage vers la route. Au départ, nous parlons uniquement d’un accès à une route publique/commune et seulement à condition que le propriétaire du bien offre à celui qui lui accorde le passage une indemnisation raisonnable (qui couvre au moins les frais de construction du passage, ainsi qu’une éventuelle diminution de la valeur du bien qui accorde le passage).

En outre, quatre autres éléments sont nécessaires pour l’établissement du passage :

• Une décision judiciaire définitive doit être rendue (= cette décision qui n’est pas contestée par un appel et une opposition en défaillance) qui mentionne l’établissement d’un passage sur le bien concerné en faveur d’un autre.
• La décision doit être enregistrée (avec le coût correspondant) au bureau des hypothèques/au cadastre où cela fonctionne (principalement pour des raisons de publicité et de connaissance des tiers).
• La demande de passage n’est pas seulement réservée au propriétaire du bien, mais aussi à d’autres personnes (comme l’usufruitier, l’occupant, et si plusieurs personnes sont concernées, chaque copropriétaire pour sa part idéale sur le bien).
• Le propriétaire du bien qui a accordé le passage peut demander son annulation si (le passage) tombe en désuétude (même avant l’expiration de 20 ans comme c’est la règle).

6.Jusqu’à quel point dois-je tolérer des réparations sur un bien voisin?

Supposons qu’un bâtiment soit en construction dans le terrain voisin (ou qu’un appartement au-dessus soit en rénovation) et que, pour l’exécution des travaux, il soit nécessaire que les ouvriers passent par mon bien (il se peut qu’il n’y ait pas d’autre moyen de passage). La loi stipule ici que je dois tolérer les nuisances causées pendant le temps que ces travaux sont effectués sous deux conditions :

• L’utilisation de mon bien n’est pas excessivement entravée par ces travaux (par exemple, l’accès/ la sortie de celui-ci n’est pas difficile).
• Mon voisin a versé une indemnité pour l’interruption temporaire de l’utilisation ou a fourni une certaine garantie pour cela (par exemple, il m’a donné un objet en gage au cas où nous ne respecterions pas ce que nous avons convenu).
• Le droit de mon voisin n’est pas exercé de manière abusive (par exemple, pas à des limites extrêmes, durant les heures de tranquillité, en utilisant mon bien alors qu’il y avait un meilleur et moins pénible moyen).

7.Que se passe-t-il avec les limites des propriétés?Comment est-ce réglementé?

La réglementation ici s’applique de manière progressive, nous allons donc essayer de la présenter ainsi :

• Lorsque les limites entre deux propriétés nécessitent des constructions/réparations pour être corrigées, chaque propriétaire a le droit (et l’autre l’obligation) de tenter, à frais communs, la construction des limites de leurs propriétés.
• Dans le cas où les limites des propriétés sont contestées, les propriétaires peuvent demander au tribunal de les régler. Il est important de noter que si les limites sont si indistinctes (c’est-à-dire presque inexistantes), le tribunal divisera la zone contestée en parts égales, et chaque propriétaire recevra une de ces parts.
• Si les deux propriétés sont séparées par une bande de terre, un chemin, ou un autre type de route avec laquelle elles communiquent, chaque propriétaire a le droit d’utiliser ce passage à condition de ne pas perturber le passage de l’autre. Il convient également de mentionner que les frais en cas de construction/réparation sont partagés également entre les deux propriétaires, et que ce passage de terre (quelle que soit sa forme) nécessite la décision des deux (ou plusieurs si nécessaire) propriétaires pour changer son usage, l’annuler, etc.

8.Et en ce qui concerne l’eau de pluie?

Pour ce sujet, il est fait référence aux articles 1024-1025 du Code civil, qui stipulent :

• Le propriétaire d’un bien (urbain ou rural) qui est plus bas que son voisin est obligé d’accepter les eaux (principalement naturelles, par exemple, de pluie) provenant du bien plus élevé (sans qu’aucune construction humaine n’intervienne).
• Si, en revanche, un bien a un problème (par exemple, avec son toit) et que de cette manière des eaux sont transférées dans la maison voisine, le propriétaire du bien défectueux est obligé de réparer sa construction (en ajoutant une conduite d’eau pour diriger les eaux) afin que les eaux ne s’écoulent pas vers le bien voisin.
• Si le propriétaire du bien découvre qu’il y a une source d’eau/puits sur son terrain ou en crée un, il est obligé de ne pas gaspiller toute l’eau disponible de la région et, dans tous les cas, de veiller à ce qu’elle soit suffisante pour les habitants de la communauté locale (il n’a donc pas cette obligation s’il y a suffisamment d’eau disponible dans la région par d’autres moyens ou s’il s’agit d’une ville où il n’y a pas de problème).

9.Y a-t-il un puits dans ma propriété/dans la propriété voisine?Des droits sont-ils créés?

Bien que des lois spéciales aient été émises aujourd’hui, qui régulent plus clairement le sujet (elles constitueront un objet d’analyse séparé), il est néanmoins utile de voir le cadre général également dans ce cas. Ainsi, il est stipulé que le propriétaire du bien dans lequel il y a une source/puits doit fournir de l’eau au bien voisin sous certaines conditions :

• L’eau dans le bien voisin ne doit pas être suffisante pour tous les besoins domestiques (attention, pas pour les besoins professionnels si le bien est professionnel) (comme laver des vêtements, arroser le jardin, etc.).
• Il faut considérer si le voisin peut se procurer de l’eau ailleurs (s’il est possible de le faire sans dépenses particulières pour lui, alors je ne suis pas obligé de lui en fournir, mais cela est jugé séparément au cas par cas).
• Je ne dois pas manquer d’eau qui est nécessaire pour mes besoins (essentiels ou non).
• Si je fournis finalement de l’eau au bien voisin, le voisin doit me verser une indemnité pour cette fourniture.

10.Comment exercer mes droits?Jusqu’à quand ne sont-ils pas prescrits?

Si l’on examine attentivement les dispositions des articles 1003-1032, on comprend que pour chaque droit du propriétaire du bien voisin correspond une obligation du bien concédé (sous quelque forme que ce soit). Donc, si l’une des deux parties cherche une protection judiciaire, elle peut simplement demander, par le biais de sa lettre ou de son action, le respect de cette obligation de nature délictueuse (=elle agit uniquement entre les deux parties, et non vis-à-vis de tous).

• Parallèlement à cette possibilité, le propriétaire du bien et son occupant (mais pas le simple détenteur, car sa protection n’est pas justifiée) ont droit à l’exercice d’une action négative (levée de l’atteinte illégale qui est faite sur le bien, omission de celle-ci à l’avenir, et éventuellement demande d’indemnisation).
• Ainsi qu’à l’exercice d’une action en trouble à la possession (qui est l’équivalent de l’action négative, mais exercée par l’occupant et non le propriétaire, par exemple un étudiant qui loue un appartement et qui ne lui appartient pas évidemment choisira cette action car c’est la seule façon de justifier sa demande).
• Comme le prévoit également la loi elle-même, les droits du droit voisin sont imprescriptibles. Cette réglementation est particulièrement importante car il n’y a pas de risque de perdre un délai court et d’ultérieurement annuler la demande. Il est cependant à noter que si la demande est exercée très tard et a créé l’impression pour l’autre partie qu’elle ne sera pas exercée (par exemple, une demande soudaine d’accès alors que le propriétaire du bien passait ici depuis 19 ans par un autre chemin tout aussi praticable), elle sera considérée comme un affaiblissement du droit, et ainsi le droit, bien qu’il ne soit pas prescrit, ne pourra en pratique pas être exercé.

À côté du client et de ses besoins.

Athéna Kontogiánni – Avocate

Toutes les informations ci-dessus ne constituent pas des conseils juridiques et aucune responsabilité n’est engagée pour celles-ci.Pour plus d’informations, veuillez nous contacter.

1.Quelle est la caractéristique principale de la société en nom collectif?

Étant donné qu’il s’agit d’un type de société fondamental utilisé dans les transactions, la loi définit clairement le but et le fonctionnement de la société en nom collectif, afin d’éviter les malentendus. Plus précisément, la société en nom collectif est une société pour laquelle les associés sont personnellement et indéfiniment responsables de ses dettes envers les créanciers de l’entreprise.

En d’autres termes, les créanciers de la société peuvent immédiatement se retourner contre les associés de la société en nom collectif pour le paiement d’une dette ou d’une obligation générée par l’entreprise dans le cadre de ses activités. De plus, les associés de la société en nom collectif sont responsables de leurs biens personnels pour les dettes de l’entreprise, et ils ne peuvent pas limiter cette responsabilité par un accord interne, car un tel accord ne sera valable qu’entre les associés pour leurs relations internes et ne pourra pas être opposé aux tiers.

Parallèlement, la société en nom collectif a sa propre personnalité juridique. Cela signifie que l’entreprise possède ses propres actifs, constitués des biens et des sommes d’argent apportés par les associés, ainsi que des bénéfices qu’elle génère grâce à ses activités sur le marché. En outre, en vertu de cela, l’entreprise peut agir et traiter en son propre nom (et non nécessairement au nom d’un associé), ce qui lui confère des avantages fiscaux qui, indirectement, répondent également aux besoins des associés.

2.Qui peut être associé dans une société en nom collectif?

Comme mentionné précédemment, une caractéristique de la société en nom collectif est la responsabilité personnelle et solidaire de ses associés pour les dettes de l’entreprise. Tous les associés de la société en nom collectif sont responsables de la même manière, et il ne peut donc y avoir un associé qui serait responsable différemment. Cependant, pour que de nouveaux associés rejoignent une société en nom collectif, il est nécessaire de modifier le contrat social et de publier l’entrée du nouvel associé dans le registre des sociétés.

Tout d’abord, les associés doivent voter à l’unanimité pour l’entrée d’un nouvel associé dans la société en nom collectif. Autrement, si un mode de décision majoritaire a été convenu, il suffit d’une majorité qualifiée des associés pour approuver l’entrée du nouvel associé dans la société en nom collectif et, par conséquent, modifier le contrat social.

Il est important de savoir que l’associé qui entre pour la première fois dans une société en nom collectif déjà en fonctionnement sera personnellement et directement responsable des dettes de l’entreprise qui existaient déjà depuis le début de son activité, c’est-à-dire bien avant l’entrée de cet associé, qui n’en avait logiquement pas connaissance. De plus, si l’entrée du nouvel associé n’a pas été enregistrée dans le registre des sociétés, alors son entrée est considérée comme défectueuse et n’entraîne pas de conséquences. L’exception concerne le cas où le nouvel associé a agi manifestement au nom de l’entreprise auprès du public et a légitimement créé l’impression qu’il était un associé normal de la société sans problèmes juridiques.

3.Par quelle procédure peut-on créer ce type de société aujourd’hui?

Pour fonder une société en nom collectif aujourd’hui, les fondateurs doivent d’abord rédiger un statut, c’est-à-dire un contrat social qui précise les éléments essentiels de l’entreprise, tels que le nom de la société, son siège, son objectif, ses premiers gestionnaires, etc. Cela peut être fait par un document privé ou un acte notarié, en particulier lorsque l’apport concerne un bien immobilier d’un associé.

Ensuite, les associés doivent veiller à ce que le contrat social soit enregistré sur le site internet du registre des sociétés (ΓΕΜΗ), où un nouveau dossier sera créé pour l’entreprise. Ce dossier enregistrera chaque changement concernant la société, notamment les modifications du contrat social par les associés. Une fois que tous les éléments nécessaires à l’entreprise ont été enregistrés avec succès dans le ΓΕΜΗ, celle-ci acquiert une personnalité juridique et peut commencer à effectuer des transactions avec le public.

Alternativement, les (futurs) associés peuvent utiliser le « Service à guichet unique », c’est-à-dire utiliser le modèle de statut prêt à l’emploi proposé et le soumettre directement au service du GEMI, qui prend en charge toutes les démarches nécessaires à la création de l’entreprise, après paiement des frais et des droits prévus par la loi. Les notaires certifiés suivent également cette même procédure, à laquelle les fondateurs de l’entreprise peuvent recourir pour finaliser le processus de création.

4.Une société en nom collectif peut-elle être transformée ultérieurement en un autre type de société?

À ce stade, il est important de souligner que la transformation d’une société en nom collectif en un autre type de société entraîne le fait que la nouvelle forme de l’entreprise continue d’être responsable de toutes les relations juridiques/financières, etc., qu’elle avait créées en tant que société en nom collectif avant la transformation. Par ailleurs, une société en nom collectif peut :

• Fusionner avec une autre société,soit en absorbant cette dernière, soit en créant une nouvelle société dans laquelle la précédente société en nom collectif et l’autre société seront intégrées. Pour cela, un projet de fusion et des rapports détaillés doivent être établis, et il doit y avoir une décision correspondante des associés de la société en nom collectif avec la majorité prévue par le statut de la société.
• Se scinder en d’autres sociétés plus petites,c’est-à-dire que plusieurs sociétés acquièrent certains actifs de l’ancienne société en nom collectif pour les intégrer dans leur propre société. En parallèle, il est possible de fonder une nouvelle société qui recevra certains actifs de l’ancienne société en nom collectif, tandis que les associés de l’ancienne société reçoivent une compensation ou un pourcentage de leurs parts dans les actifs de l’entreprise.
• Se transformer en une autre forme juridique de société(par exemple, en société anonyme (ΑΕ), société à responsabilité limitée (ΕΠΕ), société par actions simplifiée (ΙΚΕ), ou société en commandite (ΕΕ)). Cependant, pour que la transformation ait lieu, la procédure de création doit être suivie, comme prévu pour la nouvelle société, et les associés qui ne sont pas d’accord avec la transformation de la société ont le droit de se retirer de l’entreprise après avoir reçu la valeur de leur participation sociale, c’est-à-dire ce qu’ils ont apporté à l’entreprise pendant leur temps de présence.
• Si la société en nom collectif est transformée en un autre type de société, elle continue d’être responsable de ses dettes d’entreprise qui ont été créées pendant qu’elle était une société en nom collectif. De plus, les associés qui prendront de nouvelles parts dans l’entreprise (surtout si elle devient une société par actions) devront donner leur consentement à la transformation de la société, sinon celle-ci ne pourra pas être réalisée légalement.

5.Les associés ont-ils des droits vis-à-vis de la société en nom collectif/des autres associés?

Bien sûr, les associés, en raison de leur relation avec la société, acquièrent des droits envers celle-ci ainsi qu’envers les autres associés avec qui ils collaborent pour atteindre l’objectif de l’entreprise. Plus précisément, les associés d’une société en nom collectif ont le droit de :

• Engager une action en justice au nom de la société contre tout associé qui ne respecte pas ses obligations envers la société / qui viole systématiquement ses obligations et se comporte illégalement envers ses partenaires.
• Voter lors des assemblées des associés où des décisions cruciales sont prises pour l’avenir de l’entreprise. Les associés doivent en général voter eux-mêmes et ne pas « bloquer » sans justification la prise de décisions qui servent également l’intérêt de l’entreprise.
• Se tenir informés de l’évolution des affaires de la société et vérifier les livres de comptes de l’entreprise chaque fois qu’ils le souhaitent (et dans la mesure du possible).
• Recevoir une part des bénéfices de l’entreprise, calculée en fonction de la taille de leur part sociale (représentant une fraction des bénéfices de l’entreprise). Les bénéfices de l’entreprise sont généralement calculés annuellement, mais peuvent, par accord des associés, être calculés sur des périodes différentes.
• Recevoir une part de l’actif net lors de la liquidation, c’est-à-dire de la richesse de l’entreprise qui reste après sa dissolution, au moment où toutes les dettes et obligations de l’entreprise envers des tiers (État, sécurité sociale, autorités fiscales, etc.) ont été payées.
• Recevoir temporairement des fonds de la richesse de l’entreprise*pour couvrir leurs besoins de subsistance. Ces montants sont calculés sur de plus petites périodes (tous les six mois / trois mois) et peuvent ensuite être compensés par le montant que les associés recevraient des bénéfices de l’entreprise sur une base annuelle.
• Participer à la gestion de l’entreprise,la représentant légalement et judiciairement devant des tiers, créant ainsi des droits et des obligations au nom et pour le compte de la société. Ce sujet sera examiné en détail ci-dessous.

6.Qu’en est-il des obligations des associés?

Dans la relation entre les associés et la société, en plus des droits, il existe également des obligations importantes que les associés doivent respecter afin d’éviter des conséquences légales. En ce qui concerne les obligations des associés, ils doivent :

• Apporter leur contribution à la société,c’est-à-dire toute prestation financière ou non (y compris leur travail) convenue avec la société. En cas d’apport en nature, la forme notariée doit être respectée.
• Participer à la gestion de la société,c’est-à-dire représenter la société dans les transactions lorsqu’ils en sont requis par les autres associés, ainsi que donner leur consentement pour des actes bénéfiques pour la société et l’augmentation de ses bénéfices.
• Supporter les pertes de la société, c’est-à-dire couvrir par leurs apports la différence entre les passifs et les actifs de la société, qui se manifeste généralement chaque année. Il est également possible que les bénéfices des associés soient compensés par le montant qu’ils doivent payer pour couvrir les pertes.
• Maintenir la confidentialité concernant les secrets de la société, c’est-à-dire ses pratiques commerciales et tout produit de propriété industrielle qu’elle a créé (par exemple, marques, inventions, etc.), et ne pas les divulguer à des tiers.
• Ne pas concurrencer la société dans son activité commerciale, c’est-à-dire ne pas fonder une entreprise parallèle avec un objet identique ou similaire à celui de la société tant qu’ils restent associés et pendant un certain temps après leur départ (c’est aussi une question d’accord entre les parties).
• Se comporter avec honnêteté et intégrité envers la société et les autres associés, c’est-à-dire ne pas agir de manière à promouvoir leurs propres intérêts au détriment de ceux de la société (et en particulier éviter de détourner des fonds des comptes, ou de conclure des contrats avec des conditions désavantageuses au nom de la société).

7.Quand un associé engage-t-il la société en nom collectif vis-à-vis de tiers avec lesquels il traite?

Tout d’abord, les associés ont la possibilité, lors de la création de la société en nom collectif, de désigner les gérants de la société en même temps que la rédaction du statut. Ainsi, ces derniers seront responsables de la gestion des affaires de la société et de sa représentation auprès de tiers. La loi stipule que si aucun gérant n’est désigné dans le statut, tous les associés de la société en nom collectif ont le droit de participer à la gestion et de représenter la société.

Chaque associé a le droit de s’opposer à la prise de décision et peut donc refuser d’approuver un acte de représentation qui engagerait la société envers des tiers. Cependant, le tiers qui traite avec un représentant de la société doit être informé de l’opposition formulée par l’associé ou ne pas ignorer cette opposition alors qu’il aurait pu en être conscient. Sinon, s’il ne connaît pas l’opposition, la société est légalement représentée par l’associé et, par conséquent, la société sera engagée par l’action de son associé envers le tiers.

De plus, les actes de représentation de la société doivent contribuer à la réalisation de l’objet social et ne doivent pas être étrangers à celui-ci ou servir les intérêts individuels des associés. Si le tiers qui doit traiter avec la société en nom collectif par l’intermédiaire de son représentant se rend compte que l’acte de représentation n’est pas en rapport avec l’objet social, alors la société ne sera pas engagée envers lui, car celui-ci aurait pu facilement discerner que l’acte de représentation était totalement étranger à l’objet de la société.

8.Puis-je transférer ma qualité d’associé dans une société en nom collectif à une autre personne?

Pour prévenir les changements dans les personnes participant en tant qu’associés dans une société en nom collectif, la loi prévoit la possibilité de transférer la qualité d’associé à une autre personne. Cela peut se faire soit par accord de tous les associés, y compris du nouvel associé, soit par l’admission du nouvel associé dans la société via un testament. Si l’associé n’a pas organisé sa succession par testament, chaque héritier obtiendra un droit indivis sur la qualité d’associé du défunt.

Dans le cas de l’héritier, celui-ci peut demander, après le décès du défunt, à rester associé dans la société, à condition qu’il occupe la position d’associé commanditaire. La société devra alors être convertie en société en commandite, avec toutes les conséquences déjà évoquées. De plus, la règle s’applique : le nouvel associé entrant dans la société sera également responsable des dettes antérieures à son entrée dans la société et ne peut pas limiter sa responsabilité d’une manière quelconque.

Par ailleurs, le nouvel associé de la société en nom collectif a exactement les mêmes droits et obligations que l’ancien associé qui lui a transféré sa qualité. Il peut également établir un gage sur la qualité d’associé, afin de percevoir la part de l’associé dans les bénéfices de la société. Il sera toutefois nécessaire de modifier le contrat social afin que les changements effectués soient publiés au Registre du Commerce et des Sociétés (GEMI) pour que les tiers traitant avec la société en soient informés.

9.Quand et pour quelles raisons la société en nom collectif peut-elle être dissoute selon la loi?

La loi a prévu certains motifs qui, lorsqu’ils se produisent, entraînent la dissolution de la société en nom collectif pour l’avenir. Ainsi, tant que la société a fonctionné, les obligations qu’elle a créées lors de ses transactions resteront valables. Plus précisément, si le temps convenu pour le fonctionnement de la société est écoulé, celle-ci peut être dissoute. Il existe une exception si les associés continuent normalement le fonctionnement de la société après l’expiration de ce délai, auquel cas la société est considérée comme fonctionnant désormais pour une durée indéterminée.

La société en nom collectif peut également être dissoute par une décision des associés, laquelle nécessite généralement l’unanimité des associés pour être valide. Pour que la dissolution de la société soit valide, il est également nécessaire d’enregistrer la décision des associés dans le registre de la société au GEMI. La société en nom collectif est également dissoute si la faillite de celle-ci est déclarée par décision judiciaire, lorsque celle-ci ne peut plus honorer ses dettes envers ses créanciers. De plus, la faillite de la société en nom collectif ne signifie pas nécessairement la faillite des associés gérants (ceux-ci peuvent donc faire faillite séparément).

Enfin, un motif important conduisant à la dissolution d’une société en nom collectif est une décision judiciaire rendue à la suite d’une demande d’au moins un associé. Dans sa demande, l’associé doit inclure un motif sérieux justifiant la dissolution de la société (par exemple, une mauvaise ambiance et une incapacité de coopération entre les associés). Pour que cette décision judiciaire soit rendue, le tribunal doit estimer qu’il s’agit effectivement d’un motif sérieux justifiant la dissolution de la société en nom collectif et que les éléments mentionnés dans la demande de l’associé sont prouvés.

10.Quelle est la principale différence entre une société en nom collectif et une société en commandite?

En parlant des différences entre une société en nom collectif et une société en commandite, le point principal où il y a des changements est la présence d’au moins un associé commanditaire dans la société. L’associé commanditaire n’est pas légalement responsable des dettes de la société envers des tiers, qui découlent de la représentation de cette dernière, comme nous l’avons vu précédemment. Cependant, si l’associé commanditaire n’a pas encore effectué l’apport qu’il doit à la société, il sera responsable des dettes de la société envers des tiers, mais uniquement jusqu’à concurrence du montant de son apport à verser à la société.

Il est important de savoir si l’associé commanditaire choisit d’afficher son nom aux côtés de la dénomination de la société, afin que ce dernier apparaisse dans les transactions. En effet, selon la loi, si le nom de l’associé commanditaire apparaît avec la dénomination de la société dans les transactions, l’associé commanditaire sera responsable de manière illimitée et directe des dettes de la société envers des tiers, tout comme un associé gérant. En revanche, si le tiers avec lequel la société a traité savait ou pouvait savoir qu’il s’agissait d’un associé commanditaire, alors celui-ci ne sera pas responsable des dettes de la société.

Enfin, l’associé commanditaire ne peut généralement pas participer à la gestion de la société ni à sa représentation, sauf si les autres associés lui en donnent expressément la permission. Toutefois, il peut contrôler les états financiers de la société, être informé de l’évolution des affaires de la société, et il est également tenu de participer aux pertes de la société (comme le sont également les autres associés) jusqu’à concurrence de l’apport qu’il a versé à la société, sauf s’il s’accorde avec les autres associés pour couvrir les pertes de la société pour un montant supérieur.

À côté du client et de ses besoins.

Athéna Kontogiánni – Avocate

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