1.Qu’est-ce que le droit voisin implique?

Le droit voisin fait généralement référence aux restrictions que le droit de propriété de chaque propriétaire immobilier peut subir en raison de la coexistence avec les droits correspondants des autres. En effet, pour une coexistence harmonieuse entre plusieurs personnes, il est nécessaire que certains droits soient restreints (soit directement, soit indirectement) afin d’éviter les conflits. Parallèlement, certaines interdictions découlent directement de la loi (et n’ont donc pas besoin d’interprétation), tandis que d’autres sont déduites de manière interprétative. La principale conséquence de cela est que la deuxième catégorie d’interdictions (par exemple, demander à un voisin de fournir un passage à travers sa propriété) nécessite un contrat ou une décision judiciaire et n’est pas toujours fondée sur une revendication directe en vertu de la loi. Enfin, il est important de noter que les dispositions établies par le droit voisin ne constituent pas une loi obligatoire, elles peuvent donc faire l’objet d’un accord différent entre les parties, et elles agissent généralement entre les parties (et leur validité n’est pas étendue à tous, simplement par un accord entre deux propriétaires).

2.Mon voisin fait du bruit.Que puis-je faire?

La loi stipule que, en principe, le propriétaire d’un bien doit tolérer certaines émissions de bruit provenant d’une propriété voisine, mais seulement si elles sont courantes pour l’utilisation de la propriété et ne dépassent pas le niveau nécessaire (par exemple, lors de rénovations dans l’appartement supérieur et si les travaux ne sont pas effectués pendant les heures de silence qui sont respectées). Il convient de noter que l’équilibrage des intérêts est effectué ici selon des critères objectifs (pour quel but la propriété voisine existe) et non subjectifs (par exemple, la nature du voisin). Il a été jugé que cela n’importe pas quel des deux propriétaires était présent dans la région depuis plus longtemps, ni si les actions nuisibles se sont produites avant l’installation du voisin perturbateur sur sa propriété. Ainsi, le propriétaire du bien lésé a le droit d’intenter une action négative contre son voisin pour demander la cessation de la violation et l’abstention future (bien que la demande de dommages et intérêts ne soit pas exclue). De même, s’il n’est pas propriétaire mais locataire (par exemple, un locataire louant une maison qui ne lui appartient pas), il peut intenter une action pour perturbation de la possession au lieu d’une action reconventionnelle, et demander la prise de mesures de protection de la possession/saisie s’il souhaite une protection judiciaire temporaire.

3.Quelles réclamations puis-je faire si une construction est érigée sur une propriété voisine?

Dans ce cas, le propriétaire de la propriété voisine a les possibilités suivantes en vertu de la loi :

• Demander l’interdiction totale de l’installation sur la propriété voisine si celle-ci est réalisée en violation du permis de construire (même en l’absence de permis) ou des conditions spécifiques requises par la loi (par exemple, les règlements d’urbanisme concernant le coefficient d’occupation des sols).
• Si l’installation est achevée (par exemple, une ferme est construite sur la propriété voisine), demander sa suppression, c’est-à-dire que le voisin la supprime, uniquement si elle entraîne des conséquences excessivement préjudiciables et illégales pour la propriété voisine. Si ces conséquences se produisent à l’avenir, elles doivent être prévues comme certaines et non simplement hypothétiques (comme cela se passe habituellement).

4.Et s’il s’agit d’une construction précaire?

Il n’est pas rare que la construction d’un bâtiment commence près d’une propriété voisine sans que les fondations nécessaires soient posées pour une construction sérieuse (par exemple, les supports nécessaires n’ont pas été installés dans le sol). Dans ce cas, le propriétaire de la propriété voisine est protégé contre d’éventuels dommages résultant de l’effondrement de la structure, qui pourrait entraîner des dommages potentiels à sa propre propriété. Par conséquent, il peut demander au voisin de prendre les mesures nécessaires pour construire le bâtiment (la responsabilité des deux parties n’a pas d’importance ici), sinon il peut lui-même prendre des mesures en cas d’urgence, sans que cela soit fondamentalement illégal. Il convient de noter que la loi établit une responsabilité objective du propriétaire/locataire du bâtiment ou de la construction qui s’est effondrée et a causé des dommages à autrui (= il est fondamentalement responsable envers le tiers pour une indemnisation, à moins qu’il ne prouve qu’il ne soit pas fautif et que toutes les règles de prudence ont été respectées).

5.Ma propriété est enclavée (elle n’a pas d’accès à la route).Y a-t-il une solution?

Selon les dispositions du droit voisin, si une propriété ne dispose pas de l’accès nécessaire à la route (sans faute du propriétaire) et que le passage à travers une propriété étrangère est nécessaire, le propriétaire de la propriété a le droit de demander au voisin de lui accorder un droit de passage vers la route. Initialement, nous ne parlons que d’un accès à une route publique/commune et à condition que le propriétaire de la propriété offrant le droit de passage reçoive une indemnisation raisonnable (qui couvre au moins les frais de construction du passage, ainsi que toute éventuelle dépréciation de la valeur de la propriété offrant le passage).

En outre, quatre autres éléments sont nécessaires pour établir le passage :

• Une décision judiciaire exécutoire (= une décision qui ne peut être attaquée par appel et cassation) mentionnant l’établissement du passage sur la propriété respective en faveur d’un tiers.
• La décision doit être enregistrée (aux frais appropriés) au bureau hypothécaire/cadastral compétent (principalement pour des raisons de publicité et de connaissance des tiers).
• Le droit de demande de passage n’est pas seulement détenu par le propriétaire de la propriété, mais également par d’autres personnes (telles que l’usufruitier, le locataire, et s’il s’agit de plusieurs copropriétaires, chacun pour sa part idéale de la propriété).
• Le propriétaire de la propriété qui accorde le passage peut demander l’abolition de celui-ci si celui-ci devient inutile (même avant l’expiration de 20 ans, comme c’est la règle habituelle).

6.Jusqu’où dois-je tolérer les travaux sur une propriété voisine?

Supposons qu’une construction soit entreprise sur une parcelle voisine (ou qu’une rénovation soit effectuée dans l’appartement supérieur) et que les travailleurs doivent passer par ma propriété pour effectuer les travaux (il peut ne pas y avoir d’autre moyen de passage). La loi stipule ici que je dois supporter les perturbations causées pendant la durée de ces travaux sous deux conditions :

• L’utilisation de ma propriété n’est pas excessivement entravée par ces travaux (par exemple, l’entrée/sortie de ma propriété n’est pas difficile).
• Mon voisin a versé une indemnisation pour la gêne temporaire d’utilisation ou a fourni une garantie pour cela (par exemple, il m’a donné un objet en gage au cas où nos accords ne seraient pas respectés).
• Le droit du voisin n’est pas exercé de manière abusive (par exemple, pas dans des limites de temps extrêmes, pendant les heures de tranquillité publique, utilisant ma propriété alors qu’il existe un moyen de passage meilleur et moins gênant).

7.Que se passe-t-il avec les limites des propriétés?Comment se fait la régulation?

La régulation ici est appliquée de manière graduée, donc nous essaierons également de la présenter de cette manière :

• Lorsque les limites entre deux propriétés nécessitent une construction/réparation pour être rectifiées, chaque propriétaire a le droit (et l’autre, respectivement, l’obligation) de tenter, à frais communs, la construction des limites de leurs propriétés.
• En cas de contestation des limites des propriétés, les propriétaires peuvent demander au tribunal de les régler. Il est important ici que si les limites sont si peu claires (presque inexistantes), le tribunal divisera la zone contestée en parties égales et chaque propriétaire recevra une part de celle-ci.
• Si deux propriétés sont séparées par une bande de terre, un sentier ou un autre type de passage communiquant, chaque propriétaire a le droit d’utiliser ce passage sous réserve de ne pas perturber le passage de l’autre. Il convient également de noter que les frais en cas de construction/réparation sont également supportés par les deux propriétaires et que ce passage terrestre (quelle que soit sa forme) nécessite une décision des deux (ou plus s’il y en a) propriétaires pour changer son utilisation, le supprimer, etc.

8.Et en ce qui concerne l’eau de pluie?

Pour ce sujet, les articles 1024-1025 du Code civil sont mentionnés, qui stipulent :

• Le propriétaire d’une propriété (urbaine ou rurale) qui est plus bas que sa propriété voisine est obligé d’accepter les eaux pluviales (principalement naturelles, par exemple, de pluie) provenant de la propriété plus élevée (sans qu’il y ait une construction humaine).
• De même, si une propriété a un problème, par exemple avec son toit, et transporte ainsi l’eau vers la propriété voisine, alors le propriétaire de la propriété défaillante est obligé de réparer sa structure (en ajoutant un drain pour évacuer l’eau), le but principal étant de ne pas laisser l’eau s’écouler vers la propriété voisine.
• Si le propriétaire découvre qu’il y a une source d’eau/puits sur sa propriété ou s’il en crée un, alors il est obligé de ne pas gaspiller toute l’eau disponible dans la région et dans tous les cas de veiller à ce qu’elle soit suffisante pour les habitants de la communauté locale (ainsi, le propriétaire n’a pas cette obligation s’il y a déjà suffisamment d’eau dans la région ou s’il s’agit d’une ville où il n’y a pas de problème).

9.Il y a un puits sur ma propriété/la propriété voisine. Des revendications se posent?

Bien qu’aujourd’hui des lois spécifiques aient été promulguées, qui régissent plus clairement la question (qui constitueront un sujet d’analyse distinct), il vaut la peine d’examiner le cadre général dans cette situation. Ainsi, il est établi que le propriétaire de la propriété où se trouve la source/puits est tenu de fournir de l’eau à la propriété voisine dans certaines conditions :

• L’eau sur la propriété voisine ne suffit pas pour tous les besoins domestiques (attention, pas les besoins professionnels si la propriété est commerciale) (tels que le lavage des vêtements, l’arrosage du jardin, etc.).
• Dans quelle mesure le voisin peut-il se procurer de l’eau ailleurs (si cela est possible sans frais excessifs pour lui, alors je ne suis pas obligé de lui fournir de l’eau, mais cela est jugé séparément selon les circonstances).
• Je ne dois pas être privé de l’eau qui est nécessaire à mes besoins (de base et non de base).
• Si je finis par fournir de l’eau à la propriété voisine, le voisin doit me verser une indemnisation pour cette fourniture.

10.Comment exercer mes revendications?Sont-elles prescrites?

Si l’on examine attentivement les dispositions des articles 1003-1032, on comprendra que pour chaque droit du propriétaire de la propriété voisine correspond une obligation du propriétaire fournissant (sous quelque forme que ce soit). Ainsi, si l’une des parties cherche une protection judiciaire, elle peut simplement exiger par voie extrajudiciaire/de l’action en justice le respect de cette obligation de droit civil (= agir seulement entre les deux parties, pas contre tous).

En parallèle à cette possibilité, le propriétaire de la propriété et son mandataire (mais pas le simple occupant car sa protection n’est pas justifiée) ont le droit d’exercer une action négative (suppression de l’atteinte illégale commise sur la propriété, omission à l’avenir, et éventuellement réclamation de dommages et intérêts).

Comme le prévoit la loi elle-même, les revendications du droit voisin ne sont pas prescrites. Cette réglementation est particulièrement importante car il n’y a aucun risque de perte d’un délai de prescription court et, finalement, d’annulation de la revendication. Il en va autrement si la revendication est exercée beaucoup plus tard et si elle a créé l’impression chez l’autre partie qu’elle ne sera pas exercée (par exemple, une revendication soudaine pour fournir un passage alors que le propriétaire de la propriété passait depuis 19 ans par un autre chemin tout aussi pratique), cela sera jugé comme une déchéance du droit, et ainsi, bien que le droit n’ait pas été prescrit, il ne pourra pratiquement pas être exercé.

À côté du client et de ses besoins.

Athina Kondogianni-Avocate

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