Le régime de la Golden Visa a fait son apparition durant la période de la crise économique en Grèce et a apporté une impulsion de liquidité à l’économie grecque, laquelle faisait alors face à des difficultés majeures. Les années ont passé, les données économiques ont évolué et nous constatons aujourd’hui des modifications apportées à ce régime, afin qu’il ne fonctionne plus au détriment des acquéreurs grecs, tout en constituant parallèlement une forte incitation à l’investissement pour les ressortissants de pays tiers. Dans le présent texte, nous aborderons l’ensemble de ces questions et expliquerons certains éléments essentiels qui influencent actuellement le régime de la Golden Visa en Grèce.

1. Qu’est-ce que le régime de la Golden Visa ?

Le régime de la Golden Visa permet aux ressortissants de pays tiers d’obtenir un titre de séjour en Grèce pour une durée de cinq (5) ans, renouvelable, à condition de réaliser un investissement immobilier sur le territoire grec. Concrètement, l’intéressé procède à l’acquisition du bien immobilier et, par la suite, les éléments relatifs au bien faisant l’objet du transfert sont communiqués à l’Administration afin que la délivrance du titre de séjour soit approuvée, dès lors que les conditions prévues par la loi sont remplies.

S’agissant de ce titre de séjour spécifique (type B.5), celui-ci permet au ressortissant de pays tiers de résider légalement en Grèce pendant cinq (5) ans et de circuler librement dans l’espace Schengen (c’est-à-dire dans les pays ayant adhéré à l’accord correspondant, incluant l’ensemble des États membres de l’Union européenne). L’intéressé peut également faire venir les membres de sa famille afin qu’ils obtiennent un titre de séjour en Grèce, lequel expirera toutefois à la même date que son propre titre de séjour.

La loi permet en outre à un ressortissant de pays tiers d’obtenir un titre de séjour en Grèce même lorsqu’il est héritier d’un bien immobilier situé en Grèce, à condition que la valeur objective du bien remplisse les critères qui seront exposés ci-après. Le mode d’acquisition du bien n’a donc pas d’importance, pour autant que l’héritier ait accepté la succession et exerce la possession du bien. Dans ce cas, aucune nouvelle acquisition immobilière n’est requise.

2. Quelles sont les conditions pour obtenir ce titre de séjour ?

Afin de structurer les conditions requises par la loi, il convient de décrire brièvement la procédure. La loi exige ainsi que :

• le demandeur soit ressortissant d’un pays tiers (et non d’un État membre de l’Union européenne, auquel cas ce titre n’a pas lieu d’être)

• il soit entré légalement sur le territoire grec avec un visa quelconque ou qu’il y réside légalement, même si son titre de séjour est de durée limitée

• il ait acquis, en pleine propriété, possession ou détention, un bien immobilier en Grèce

• cette acquisition puisse également résulter d’une succession, comme expliqué ci-dessus

• le bien immobilier ait une valeur minimale de 800 000 euros dans certaines régions du pays

• ces régions sont la Région de l’Attique, l’Unité régionale de Thessalonique, Mykonos, Thira (Santorin), ainsi que les îles dont la population, selon le dernier recensement, dépasse trois mille cent (3 100) habitants

• pour les autres régions de Grèce ne figurant pas dans cette liste, le seuil d’investissement est fixé à 400 000 euros

• à titre alternatif, l’intéressé peut conclure un bail de longue durée portant sur un hébergement touristique, à condition que la valeur de ce dernier atteigne les seuils précités selon la région concernée

• une fois le transfert de propriété ou la conclusion du bail achevés, les documents relatifs au bien sont soumis au Secrétaire de l’Administration décentralisée compétente, lequel délivre le titre de séjour si les conditions légales sont remplies

• l’intéressé n’est pas tenu de résider de manière permanente en Grèce pour que son titre de séjour demeure valable

• à l’issue de la période de cinq (5) ans, il peut solliciter le renouvellement du titre, à condition de démontrer que l’investissement immobilier demeure en vigueur

3. L’investissement immobilier peut-il être réalisé par l’intermédiaire d’une société ?

Le législateur grec permet au ressortissant de pays tiers de réaliser l’investissement immobilier par l’intermédiaire d’une entreprise ou d’une société. La condition essentielle posée par la loi est que la société ait son siège réel en Grèce ou dans un autre État membre de l’Union européenne. Toute société établie dans l’Union européenne est en effet traitée de manière équivalente par les États membres.

La loi exige également que l’intéressé détienne l’intégralité des actions (dans le cas de sociétés de capitaux telles que SA, SARL ou IKE) ou l’intégralité des parts sociales (pour les sociétés de personnes) de la société réalisant l’investissement. Une vigilance particulière est requise à cet égard, car les formes sociales ne sont pas identiques dans tous les États membres de l’Union européenne et peuvent être régies par des cadres juridiques différents.

Cette exigence vise à empêcher les pratiques abusives constatées par le passé, notamment lorsque des filiales réalisaient des investissements immobiliers en Grèce avec des capitaux provenant de sociétés mères, afin de permettre à plusieurs ressortissants de pays tiers d’obtenir un titre de séjour moyennant des investissements réduits. Cette catégorie incluait également des sociétés offshore, ce qui a conduit le législateur grec à renforcer la protection des transactions financières contre des capitaux d’origine douteuse.

4. Qu’en est-il des immeubles classés ou à rénover ?

Le régime de la Golden Visa permet également l’investissement dans un immeuble classé ou nécessitant une rénovation. Le ressortissant de pays tiers peut acquérir la propriété, même partielle, d’un immeuble classé (lorsqu’une copropriété horizontale ou verticale a été constituée), ainsi qu’un terrain sur lequel se trouve un immeuble classé ou nécessitant une rénovation immédiate en raison de son ancienneté.

Dans ces cas, la valeur minimale d’acquisition est fixée à 250 000 euros. Toutefois, l’investisseur ne peut acquérir qu’un seul bien immobilier dans le cadre de cette catégorie. La même règle s’applique en cas d’acquisition d’une quote-part indivise : la valeur minimale de la quote-part doit être de 250 000 euros.

Pour obtenir le renouvellement du titre de séjour après cinq (5) ans, l’intéressé doit avoir procédé aux travaux de rénovation, de restauration ou de réhabilitation du bien classé et en apporter la preuve par tout moyen légal auprès de l’autorité compétente. Afin d’atteindre cet objectif, la loi interdit la cession du bien à un tiers avant l’achèvement des travaux requis.

5. Que se passe-t-il en cas de changement de l’usage principal du bien après l’acquisition ?

L’investisseur peut modifier l’usage principal du bien (par exemple, d’un entrepôt ou d’un bureau vers une habitation). Dans ce cas, le seuil d’investissement est fixé à 250 000 euros. Toutefois, le changement d’usage des locaux principaux doit être effectué au plus tard avant l’obtention du titre de séjour ; après cette date, toute modification est interdite afin d’éviter des pratiques abusives.

Selon la même logique, il est possible d’acquérir un bâtiment industriel, une partie de celui-ci ou un terrain sur lequel se trouve un bâtiment industriel, et d’en modifier l’usage principal en habitation avant la délivrance du titre de séjour. La condition essentielle est qu’aucune activité industrielle n’ait été exercée dans le bien durant les cinq (5) années précédant la date du transfert de propriété.

Afin de faciliter ce type d’investissement complexe, la loi permet même au vendeur de procéder préalablement au changement d’usage, afin que la procédure soit finalisée sans incertitude quant au statut juridique du bien. En cas d’acquisition d’une quote-part indivise d’un bien industriel, la valeur minimale de cette quote-part doit également s’élever à 250 000 euros.

6. Existe-t-il désormais des modes alternatifs d’investissement pour l’obtention d’un titre de séjour ?

Parmi les modifications dont il a été fait mention concernant le régime de la Golden Visa, figure la possibilité pour un ressortissant d’un pays tiers d’investir dans une entreprise grecque de type « start-up ». Par ce terme, les économistes entendent principalement une entreprise à croissance rapide offrant un produit innovant sur le marché, lequel favorise son développement accéléré et, corrélativement, l’attraction d’investisseurs potentiels appelés à participer à la couverture ou à l’augmentation de son capital social.

Étant donné que, sur le marché actuel, la majorité des start-up sont cédées relativement rapidement (précisément en raison de la forte demande pour les services ou biens qu’elles proposent), l’investissement du ressortissant de pays tiers consiste principalement à la couverture du capital social initial de l’entreprise. Il reste toutefois à préciser ce qu’il adviendra de l’investissement de l’intéressé dans l’hypothèse où l’entreprise serait cédée (notamment si l’investissement initial sera considéré comme suffisant, etc.).

À ce stade, un point crucial pour le législateur consiste à définir juridiquement ce qu’est une start-up en Grèce. En effet, de nombreuses définitions circulent, conduisant parfois à qualifier de « start-up » même des commerces ordinaires de restauration (cafés, restaurants, etc.), alors qu’ils ne répondent manifestement pas à cette notion. L’instauration de critères nécessaires et la spécialisation de cette matière ont déjà été réalisées par des lois d’exécution adoptées l’année dernière, lesquelles feront l’objet d’une analyse dans un texte ultérieur, les réglementations étant particulièrement étendues.

7. Le titre de séjour obtenu par le biais de la Golden Visa peut-il être renouvelé?

L’incitation principale offerte à l’intéressé par la loi réside dans la possibilité de renouveler son titre de séjour en Grèce à l’issue d’un délai de cinq (5) ans à compter de la date initiale de délivrance. Pour que la demande de renouvellement soit acceptée, l’intéressé doit déposer une demande correspondante auprès de l’Administration Déconcentrée, en exposant de manière détaillée l’investissement réalisé en Grèce, son montant, son lieu, ainsi que le fait que cet investissement subsiste encore à ce jour.

Plus précisément, l’intéressé doit produire une attestation du notaire ayant établi les actes notariés de transfert de propriété ou les contrats de location, attestant l’identité des parties contractantes, les modalités de paiement du prix ou du loyer par l’investisseur, ainsi que l’utilisation du bien immobilier pour l’obtention d’un titre de séjour permanent en tant qu’investisseur. Une copie du formulaire fiscal E9 de l’intéressé est également requise.

Comme indiqué précédemment, dans le cas spécifique de l’acquisition d’un bien classé, l’intéressé doit en outre justifier des travaux réalisés sur le bien afin d’assurer sa restauration et la préservation de sa valeur économique. C’est précisément pour cette raison que ces biens sont proposés à l’investissement à un seuil réduit (250 000 euros), par rapport aux autres biens situés dans les régions centrales, pour lesquels le seuil est fixé à 800 000 euros.

8.Les biens acquis par des ressortissants de pays tiers peuvent-ils être loués?

S’agissant de la location immobilière, la loi autorise l’intéressé, après l’acquisition du bien, à le donner en location à un tiers uniquement dans le cadre d’une location de longue durée. Toutes les dispositions légales pertinentes s’appliquent en conséquence. Pour que cette location soit valable, un contrat de location doit être établi, ce qui implique la présence de l’intéressé ou de son mandataire en Grèce afin de signer l’acte sous seing privé.

En revanche, la location de courte durée (de type Airbnb, telle qu’analysée de manière approfondie dans des textes antérieurs) est strictement interdite pour les biens acquis à des fins de Golden Visa. En cas de violation de cette interdiction, le titre de séjour de l’intéressé est retiré de plein droit et une amende de 50 000 euros est infligée à son encontre (ou, le cas échéant, à la personne détenant le bien, si elle est distincte de l’investisseur).

En ce qui concerne les biens constituant ou comprenant des bâtiments industriels, l’intéressé n’est pas autorisé à y établir le siège de son entreprise ou de sa société. Le siège peut toutefois être établi dans un autre bien situé en Grèce. La violation de cette règle entraîne les mêmes sanctions que celles prévues pour la location de courte durée illicite, cette pratique ayant souvent dissimulé, par le passé, une location touristique déguisée.

9.Que se passe-t-il si le ressortissant de pays tiers vend le bien immobilier acquis?

Pour répondre à cette question, il convient de distinguer les différentes catégories de biens immobiliers concernées par le régime de la Golden Visa. S’agissant des biens constituant des résidences principales, la loi autorise leur revente par l’investisseur à un autre ressortissant de pays tiers. Dans ce cas, le titre de séjour initial est retiré et le nouvel acquéreur obtient, à son tour, un titre de séjour d’une durée de cinq (5) ans, conformément aux dispositions légales.

Afin de prévenir les comportements abusifs, la loi prévoit les mêmes conséquences lorsque le bien appartient à une personne morale ou à une société dans laquelle l’investisseur détient une participation. Que le bien soit transféré par l’intermédiaire de la société ou que l’investisseur se retire de celle-ci, le résultat est identique : la perte de son titre de séjour, lequel sera attribué au nouveau associé ou actionnaire.

En ce qui concerne les biens classés, la loi interdit expressément leur transfert, en raison de la nature particulière de cet investissement et des travaux nécessaires à leur valorisation. La sanction prévue en cas de cession de tels biens est le retrait automatique du titre de séjour de l’intéressé, ainsi qu’une amende administrative de 150 000 euros tant à l’encontre du propriétaire que du détenteur du bien.

10.Comment le paiement du prix d’acquisition du bien est-il justifié?

Dans un souci de transparence des transactions et de facilitation des relations contractuelles, la législation autorise le paiement du prix par chèque bancaire barré, déposé sur un compte de paiement du bénéficiaire tenu auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit grec. Une autre possibilité consiste en un virement bancaire du compte de l’acheteur vers celui du vendeur, y compris entre établissements situés dans des États différents.

Par ailleurs, le paiement peut également être effectué par l’intermédiaire d’un système électronique de paiement (POS), par débit d’une carte bancaire de crédit ou de débit de l’acheteur, sur un compte de paiement du bénéficiaire tenu auprès d’un prestataire de services de paiement opérant en Grèce. Le paiement peut également être réalisé par le conjoint ou par des parents par le sang ou par alliance jusqu’au deuxième degré de l’acheteur, étant précisé que l’identification de la personne effectuant le paiement est essentielle pour la légalité de la procédure.

Enfin, afin de renforcer la portée pratique de ces modalités de paiement, la loi prévoit que l’ensemble des éléments d’identification de l’acheteur, du compte du vendeur sur lequel le paiement a été effectué, du système électronique de paiement utilisé, ainsi que les données personnelles des parties contractantes, doivent obligatoirement être mentionnés dans l’acte notarié de transfert, afin de faciliter le contrôle de la légalité de la transaction réalisée.

À côté du client et de ses besoins.

Athéna Kontogiánni – Avocate

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