1.Quelle est l’utilisation la plus courante de la location en pratique?

Pratiquement, plusieurs locations aujourd’hui concernent des biens immobiliers (principalement des appartements), régies par les dispositions générales du Code civil et les lois spécifiques les concernant, telles que la loi n° 1703/1987 avec toutes ses modifications connexes. Cependant, la location professionnelle est également courante, réglementée par un régime législatif différent, en particulier par le Décret présidentiel 34/1995.

2.Comment un contrat de location est-il conclu ?

Le Code civil ne requiert aucun type spécifique de contrat de location. Cela signifie qu’il peut être conclu même verbalement avec l’accord des parties, ou par un acte écrit privé. Il est cependant recommandé de conclure le bail par écrit pour que les termes à inclure dans le bail soient clairement définis et pour des raisons de preuve. Si la location est rédigée par écrit, le bailleur doit alors afficher le contrat de location sur le service « myAADE » et le locataire doit accepter celui-ci (en se basant également sur la décision correspondante du directeur de l’AADE à partir de 2018).

Une exception est introduite pour les locations qui dépassent neuf ans et qui doivent être rédigées par acte notarié et enregistrées auprès du bureau de l’enregistrement foncier ou du cadastre du lieu où se trouve le bien (afin que, en cas de vente de la propriété par le bailleur à un tiers, pendant la durée de la location, le locataire soit protégé contre une éventuelle expulsion par le nouveau propriétaire).

3.Quelle est la durée d’un bail conventionnel de bien immobilier?

En général, la location en tant que relation légale peut être convenue pour une durée déterminée ou indéterminée (ce qui est pertinent pour les délais nécessaires pour la résiliation de la location par les parties). La location de biens immobiliers a une durée minimale de 3 ans par la loi. Cela signifie que même si une durée inférieure à trois ans est convenue, le bailleur n’a pas le droit de résilier le bail en raison de la durée, mais seulement si trois ans se sont écoulés depuis la date de l’accord.

4.Mon bailleur veut m’expulser pour occupation personnelle.Quelle est la situation?

L’occupation personnelle a été abrogée légalement après l’expiration de la loi n° 1703/1987 qui la prévoyait, et donc elle n’est plus considérée comme un motif d’expulsion du locataire de la location. Cependant, une exception est introduite pour l’occupation personnelle à des fins professionnelles, qui est encore prévue par la loi, à condition supplémentaire que le propriétaire/bailleur ainsi que ses proches n’aient pas d’espace adéquat dans la ville où se trouve la location pour accueillir l’entreprise professionnelle.

5.Qu’est-ce que le terme « loyer » englobe-t-il ?

Le loyer est défini comme la contrepartie que le locataire donne pour acquérir la possession du bien immobilier pendant toute la durée du contrat de location. Il peut être convenu en argent, en nature, voire de différentes manières (par exemple, des pourcentages des bénéfices de l’entreprise qui sera installée dans le bien, s’il s’agit d’une location commerciale). Trois points sont importants ici :

• Dans le loyer (ou loyer, comme on l’appelle), d’autres dépenses sont incluses. Ceux-ci comprennent les frais communs de l’immeuble, si le bien est situé dans un immeuble à appartements, les factures d’électricité et d’eau, ainsi que le droit de timbre convenu pour la conclusion du contrat de location (et qui, en fonction de ce que les parties conviennent, est à la charge soit du bailleur, soit du locataire).
• Cependant, les impôts et taxes sur la propriété ne sont pas inclus dans le loyer (par exemple, la taxe foncière et les taxes municipales à payer sont des obligations du bailleur).
• Le loyer lui-même dans le sens strict du terme (c’est-à-dire seulement le loyer) doit désormais être payé par le locataire sur un compte bancaire du bailleur et non en espèces (et cela se fait également pour des raisons fiscales).

Dans ce cas, le bailleur a plusieurs options selon :

a) s’il demande la restitution du bien loué par le tribunal avec les loyers dus ou

b) s’il demande seulement la restitution des loyers dus

Il peut donc intenter une action en justice distincte pour réclamer à la fois les loyers et l’ensemble du loyer (=expulser le locataire de la propriété)

ou chercher à obtenir du tribunal une ordonnance de restitution du loyer (par une procédure sommaire sans témoins selon les articles 623 et 624 du Code de procédure civile).

7.Quels sont les droits du locataire en général?

Selon que l’utilisation de la propriété a été remise ou non au locataire, ou si celle-ci présente réellement des défauts (ainsi que l’absence des caractéristiques convenues), le locataire a les droits suivants :

• Réclamation pour la remise de la propriété (ou pour la correction du défaut s’il existe)
• Droit à une réduction ou à la non-payment du loyer en fonction de l’impact du défaut/du non-transfert de l’utilisation au locataire
• Droit à une indemnisation pour non-exécution du contrat (ici, il est présumé que le défaut existait déjà au moment de la conclusion du contrat ou que le bailleur connaissait l’existence du défaut et l’a passé sous silence)
• Droit pour le locataire d’entreprendre lui-même la correction du défaut et de demander au bailleur les dépenses correspondantes (cela suppose soit que le défaut est apparu après la conclusion du bail, soit que le locataire a informé le bailleur du défaut et que le bailleur l’a ignoré (= est devenu défaillant quant à la correction du défaut))
• Droit de résiliation du bail (si l’utilisation de la propriété n’a pas été remise au locataire ou si elle a été remise mais avec des défauts significatifs) APRÈS que le locataire ait fixé un délai raisonnable au bailleur pour l’exécution de sa prestation, et si le délai est expiré sans action.

8.Je suis fonctionnaire et je suis constamment muté (= je cherche constamment un nouveau logement). Suis-je lié par les trois ans de location?

Non, car dans le cas où le locataire est un fonctionnaire public (code civil grec 613), les dispositions concernant la résiliation s’appliquent à la location à durée indéterminée. Plus précisément, s’il s’agit d’un loyer convenu pour être payé chaque mois, la résiliation peut être faite 15 jours avant la fin du mois et prend effet à la fin de celui-ci. De même, cela s’applique si la location a été convenue par jour ou par semaine. Il convient de mentionner que la notion de fonctionnaire public est interprétée de manière large (par exemple, un fonctionnaire judiciaire, un policier, un enseignant), et si le locataire a une famille, alors le droit de résiliation du bail avec les conditions mentionnées peut également être exercé par le conjoint pour l’unité de la relation familiale.

9.Le contrat de location était au nom de mon conjoint/partenaire et il/elle est décédé(e). Ai-je le droit de rester dans le logement loué ?

En l’espèce, l’utilisation du loyer revient à l’autre conjoint/partenaire survivant qui a le droit de résilier le bail à tout moment, à condition que la résiliation soit faite au moins 3 mois avant l’expiration. Il est nécessaire que le mariage/l’union de fait ait été notifié au bailleur afin que les droits ci-dessus puissent être exercés, ainsi que le fait que le loyer serve de logement familial. (Code civil grec 612).