{"id":1176,"date":"2024-03-11T16:21:54","date_gmt":"2024-03-11T14:21:54","guid":{"rendered":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/?p=1176"},"modified":"2024-03-11T16:21:54","modified_gmt":"2024-03-11T14:21:54","slug":"ektossxediou","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/fr\/ektossxediou\/","title":{"rendered":"Comment se forme la construction ill\u00e9gale des maisons apr\u00e8s la d\u00e9cision du Conseil d&rsquo; \u00c9tat ?"},"content":{"rendered":"<h2><strong>1.Que dit cette d\u00e9cision ?<\/strong><\/h2>\n<p>Cette d\u00e9cision sp\u00e9cifique du Conseil d&rsquo;\u00c9tat <strong>a rejet\u00e9 l&rsquo;appel form\u00e9 par le plaignant contre la d\u00e9cision du tribunal de premi\u00e8re instance, qui avait rejet\u00e9 la d\u00e9livrance d&rsquo;un permis de construire pour la construction d&rsquo;une maison \u00e0 Patmos.<\/strong> Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, il a \u00e9t\u00e9 jug\u00e9 que, en plus de la condition fondamentale de la surface de terrain appropri\u00e9e &#8211; la parcelle sur laquelle le b\u00e2timent serait construit doit avoir au moins 4 acres (ou 4 000 m\u00e8tres carr\u00e9s) -, <strong>il est \u00e9galement n\u00e9cessaire qu&rsquo;elle ait une fa\u00e7ade sur une route.<\/strong> En ce qui concerne la route, la d\u00e9cision consid\u00e8re que la route doit \u00eatre publique et commune &#8211; pas priv\u00e9e comme c&rsquo;est le cas dans de nombreuses r\u00e9gions rurales. En outre, les conditions \u00e9nonc\u00e9es dans le d\u00e9cret d&rsquo;urbanisme de la r\u00e9gion respective doivent \u00eatre respect\u00e9es. Ainsi, d\u00e9sormais, pour qu&rsquo;un bien immobilier soit construit en dehors du plan, deux conditions cumulatives sont n\u00e9cessaires :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>La superficie doit \u00eatre de 4 000 m\u00e8tres carr\u00e9s (pas aveugle).<\/strong><\/li>\n<li>Il doit avoir une fa\u00e7ade sur une route reconnue et commune.<\/li>\n<\/ul>\n<h2><strong>2.Donc, suis-je consid\u00e9r\u00e9 comme \u00ab\u00a0ill\u00e9gal\u00a0\u00bb si j&rsquo;ai construit en dehors du plan ?<\/strong><\/h2>\n<p>Cette d\u00e9cision que nous venons de mentionner pr\u00e9sente les caract\u00e9ristiques suivantes :<\/p>\n<ul>\n<li>Elle s&rsquo;applique <strong>principalement \u00e0 ce cas sp\u00e9cifique.<\/strong><\/li>\n<li>Elle servira certainement <strong>de ligne directrice pour les affaires futures.<\/strong><\/li>\n<li><strong>Elle n&rsquo;a pas d&rsquo;effet r\u00e9troactif<\/strong> &#8211; elle ne concerne pas les cas d\u00e9j\u00e0 jug\u00e9s.<\/li>\n<li>Ainsi, les propri\u00e9taires qui ont construit des b\u00e2timents en dehors du plan sur leurs terrains ne verront pas leurs permis de construire r\u00e9voqu\u00e9s.<\/li>\n<li>Il n&rsquo;est pas exclu que la d\u00e9cision<strong> soit \u00e9galement utilis\u00e9e par les autorit\u00e9s comp\u00e9tentes en urbanisme comme justification<\/strong> pour les actions \u00e0 venir, par exemple, si quelqu&rsquo;un conteste une amende qui lui a \u00e9t\u00e9 impos\u00e9e.<\/li>\n<li>En particulier, les crit\u00e8res pour la route commune (qui sont minoritaires en Gr\u00e8ce) n\u00e9cessitent des clarifications, donc il est possible qu&rsquo;\u00e0 l&rsquo;avenir, des d\u00e9cisions contradictoires soient rendues, ce qui compliquerait la situation.<\/li>\n<\/ul>\n<h2><strong>3.Quand la construction hors plan est-elle autoris\u00e9e ?<\/strong><\/h2>\n<p>\u00c9tant donn\u00e9 que le sch\u00e9ma urbain en Gr\u00e8ce est encore loin d&rsquo;\u00eatre achev\u00e9 et de couvrir les zones les plus importantes du pays, la r\u00e8gle jusqu&rsquo;\u00e0 pr\u00e9sent \u00e9tait la suivante :<\/p>\n<ul>\n<li>Si nous voulions construire dans une zone hors plan<strong>, nous devions consulter le R\u00e8glement d&rsquo;urbanisme local<\/strong> de la r\u00e9gion.<\/li>\n<li>Fondamentalement, <strong>le terrain devait simplement avoir une superficie de 4 000 m\u00e8tres carr\u00e9s.<\/strong><\/li>\n<li>Il n&rsquo;\u00e9tait pas rare en pratique que les propri\u00e9taires<strong> ach\u00e8tent 2 ou 3 terrains pour les fusionner et atteindre la superficie requise par la loi.<\/strong><\/li>\n<li>\u00c0 ces conditions, s&rsquo;ajoute \u00e9galement l&rsquo;exigence que le terrain ait une fa\u00e7ade sur une route publique reconnue comme \u00e9tant commune.<\/li>\n<\/ul>\n<h2><strong>4.Comment savoir quelles routes sont des routes communes ?<\/strong><\/h2>\n<p>Il est crucial de savoir qu&rsquo;il exist<strong>e le D\u00e9cret Pr\u00e9sidentiel 25\/28-11-1929<\/strong> qui concerne exclusivement les routes publiques et celles reconnues comme telles. Les conditions que la loi impose semblent assez complexes, c&rsquo;est pourquoi nous devons faire la distinction suivante :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Si la route existait avant 1929,<\/strong> cela doit \u00eatre prouv\u00e9 (par exemple, par un acte administratif, des plans topographiques, des contrats d\u00e9clarant la route comme commune, etc.).<\/li>\n<li><strong>Si la route a \u00e9t\u00e9 construite apr\u00e8s 1929,<\/strong> aucune preuve suppl\u00e9mentaire n&rsquo;est n\u00e9cessaire,<strong> car elle sera incluse dans un R\u00e8glement d&rsquo;urbanisme g\u00e9n\u00e9ral<\/strong> ou reconnue par un acte administratif.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Il ne faut pas oublier que <strong>l&rsquo;introduction du Cadastre dans de plus en plus de r\u00e9gions<\/strong> facilitera progressivement la distinction entre les routes communes reconnues et non reconnues, tandis que le minist\u00e8re de l&rsquo;Environnement pr\u00e9voit d&rsquo;int\u00e9grer\/reconna\u00eetre des routes dans environ 70 nouvelles r\u00e9gions au cours des 3 prochaines ann\u00e9es, ce qui, s&rsquo;il est r\u00e9alis\u00e9, facilitera consid\u00e9rablement les choses.<\/p>\n<h2><strong><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-medium wp-image-1139 aligncenter\" src=\"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/wp-content\/uploads\/2024\/03\/KONTOGIANNI-TELIKI-KARTA-GALLIKA-300x300.png\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"300\" srcset=\"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/wp-content\/uploads\/2024\/03\/KONTOGIANNI-TELIKI-KARTA-GALLIKA-300x300.png 300w, https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/wp-content\/uploads\/2024\/03\/KONTOGIANNI-TELIKI-KARTA-GALLIKA-1024x1024.png 1024w, https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/wp-content\/uploads\/2024\/03\/KONTOGIANNI-TELIKI-KARTA-GALLIKA-150x150.png 150w, https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/wp-content\/uploads\/2024\/03\/KONTOGIANNI-TELIKI-KARTA-GALLIKA.png 1080w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/>5.Est-il possible de transf\u00e9rer une propri\u00e9t\u00e9 non constructible ?<\/strong><\/h2>\n<p>Il est essentiel de noter que<strong> la propri\u00e9t\u00e9 n&rsquo;a pas besoin d&rsquo;\u00eatre constructible pour \u00eatre transf\u00e9r\u00e9e \u00e0 quelqu&rsquo;un d&rsquo;autre.<\/strong> Dans ce cas, <strong>le transfert se fera de mani\u00e8re conventionnelle,<\/strong> c&rsquo;est-\u00e0-dire par un document notari\u00e9 et une inscription au cadastre, et cela n&rsquo;affecte en rien le fait que la propri\u00e9t\u00e9 ne puisse pas \u00eatre construite. Cependant, <strong>une communication est n\u00e9cessaire entre les deux parties dans ce cas,<\/strong> pour \u00e9viter que l&rsquo;une ou l&rsquo;autre ne soit surprise en pensant que le terrain est constructible alors qu&rsquo;il ne l&rsquo;est pas. <strong>Il n&rsquo;est pas exclu que le prix de l&rsquo;accord change \u00e9galement,<\/strong> car la constructibilit\u00e9 est un facteur qui modifie les donn\u00e9es dans de nombreux domaines ; le prix pour un terrain de 2 hectares de terres agricoles est diff\u00e9rent de celui pour un terrain o\u00f9 des maisons de luxe peuvent \u00eatre construites, offrant ainsi un potentiel de profit plus \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n<h2><strong>6.J&rsquo;ai achet\u00e9 une propri\u00e9t\u00e9 en pensant qu&rsquo;elle \u00e9tait constructible. Comment puis-je me prot\u00e9ger ?<\/strong><\/h2>\n<p>Ce cas a \u00e9t\u00e9 souvent discut\u00e9 devant les tribunaux grecs, <strong>avec l&rsquo;acheteur consid\u00e9rant par erreur ou par fraude du vendeur que le terrain \u00e9tait constructible, payant ainsi le prix correspondant<\/strong>, alors qu&rsquo;en r\u00e9alit\u00e9 il n&rsquo;\u00e9tait pas constructible. Fondamentalement, l&rsquo;absence de constructibilit<strong>\u00e9 est consid\u00e9r\u00e9e comme un v\u00e9ritable d\u00e9faut de la propri\u00e9t\u00e9 en jurisprudence constante.<\/strong> Sur cette base, l&rsquo;acheteur dispose de tous les droits que lui conf\u00e8re le Code civil et peut donc :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Demander une r\u00e9duction du prix qu&rsquo;il a pay\u00e9,<\/strong> par rapport au prix qu&rsquo;aurait eu un terrain non constructible.<\/li>\n<li><strong>Se retirer du contrat si la constructibilit\u00e9 du terrain est un terme si important<\/strong> que sans cela, le contrat n&rsquo;aurait pas \u00e9t\u00e9 conclu, restituer le terrain au vendeur et demander une indemnisation pour les frais engag\u00e9s.<\/li>\n<li><strong>Demander une \u00ab petite indemnisation \u00bb,<\/strong> c&rsquo;est-\u00e0-dire la diff\u00e9rence entre le terrain non constructible et un terrain constructible (et en m\u00eame temps conserver le terrain).<\/li>\n<li><strong>Demander que le d\u00e9faut soit corrig\u00e9<\/strong> (ceci est possible uniquement si une erreur a \u00e9t\u00e9 commise dans les plans de la propri\u00e9t\u00e9 et que la constructibilit\u00e9 a \u00e9t\u00e9 perdue \u00ab sur papier \u00bb, alors qu&rsquo;en r\u00e9alit\u00e9 elle existait).<\/li>\n<\/ul>\n<h2><strong>7.Que se passe-t-il si je construis sur une propri\u00e9t\u00e9 non constructible ?<\/strong><\/h2>\n<p>Il s&rsquo;agit d&rsquo;un des cas les plus fr\u00e9quents en Gr\u00e8ce, <strong>avec ce que l&rsquo;on appelle la \u00ab\u00a0construction ill\u00e9gale\u00a0\u00bb.<\/strong> La loi est particuli\u00e8rement stricte dans de tels cas, et pr\u00e9voit sp\u00e9cifiquement :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>La d\u00e9molition obligatoire de la construction ill\u00e9gale<\/strong> (par le propri\u00e9taire ou le copropri\u00e9taire du bien).<\/li>\n<li><strong>Une amende pour la construction de la structure ill\u00e9gale<\/strong> (impos\u00e9e une seule fois).<\/li>\n<li><strong>Une amende tant que la construction ill\u00e9gale reste sur le terrain<\/strong> sans \u00eatre d\u00e9molie (qui augmente \u00e9videmment tant que la structure ill\u00e9gale persiste).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Parall\u00e8lement, la construction ill\u00e9gale constitue \u00e9galement un d\u00e9lit p\u00e9nal pour lequel sont pr\u00e9vues :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Une peine d&#8217;emprisonnement d&rsquo;au moins 5 mois \u00e0 5 ans<\/strong> et une amende de 5 000 \u00e0 50 000 euros.<\/li>\n<li>L&rsquo;amende <strong>d\u00e9pend du type de construction ill\u00e9gale<\/strong> et de la mani\u00e8re dont elle d\u00e9grade l&rsquo;environnement.<\/li>\n<li>Cette amende <strong>est impos\u00e9e aux propri\u00e9taires de biens \/ copropri\u00e9taires \/ ing\u00e9nieurs<\/strong> ayant d\u00e9livr\u00e9 une autorisation correspondante \/ entrepreneurs ayant entrepris de tels travaux en connaissance de cause de l&rsquo;ill\u00e9galit\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n<h2><strong>8.Et qu&rsquo;en est-il des programmes de r\u00e9gularisation ?<\/strong><\/h2>\n<p>Pour lutter contre la construction ill\u00e9gale, le l\u00e9gislateur grec a donn\u00e9 l&rsquo;opportunit\u00e9 \u00e0 ceux qui ont construit ill\u00e9galement des structures sur leurs propri\u00e9t\u00e9s<strong> de les \u00ab\u00a0r\u00e9gulariser\u00a0\u00bb, en payant essentiellement une somme modique pour obtenir le permis de construire correspondant.<\/strong> Les points importants \u00e0 noter ici sont :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Seuls les biens construits jusqu&rsquo;au 28\/7\/2011 peuvent \u00eatre r\u00e9gularis\u00e9s<\/strong> de mani\u00e8re ordinaire.<\/li>\n<li>Pour ceux construits <strong>apr\u00e8s cette date, une amende \u00e9quivalente \u00e0 20% de la valeur<\/strong> de la structure est pr\u00e9vue.<\/li>\n<li><strong>Il est possible de contester l&rsquo;amende,<\/strong> qui est certifi\u00e9e par le rapport envoy\u00e9 par le service des constructions ill\u00e9gales de chaque service d&rsquo;urbanisme.<\/li>\n<li>En ce qui concerne les amendes, <strong>l&rsquo;amende minimale pour la construction est de 250 euros,<\/strong> tandis que l&rsquo;amende minimale pour le maintien est de 500 euros.<\/li>\n<li>\u00c0 l&rsquo;heure actuelle, rien n&rsquo;a \u00e9t\u00e9 entendu concernant un prochain programme de r\u00e9gularisation des constructions ill\u00e9gales, ce qui donne l&rsquo;impression que le processus est \u00ab\u00a0gel\u00e9\u00a0\u00bb.<\/li>\n<\/ul>\n<h2><strong>9.As-tu entendu parler du Dossier Num\u00e9rique de Transfert de Propri\u00e9t\u00e9 ?<\/strong><\/h2>\n<p>Dans un pr\u00e9c\u00e9dent texte, nous avions mentionn\u00e9 qu<strong>e \u00e0 partir du 1er janvier 2024, le dossier \u00e9lectronique immobilier serait mis en place, \u00e0 travers lequel les transferts pourraient \u00eatre effectu\u00e9s \u00e9lectroniquement<\/strong> et les mutations au Cadastre pourraient \u00eatre finalis\u00e9es <strong>en aussi peu que 1 (un) jour,<\/strong> tant qu&rsquo;il n&rsquo;y a pas de probl\u00e8me avec les documents de propri\u00e9t\u00e9. Apparemment, cela a \u00e9t\u00e9 mis en pratique et depuis quelques jours, le Dossier Num\u00e9rique Immobilier est op\u00e9rationnel. Les changements les plus importants \u00e0 prendre en compte sont les suivants :<\/p>\n<ul>\n<li>La suppression de l&rsquo;utilisation d&rsquo;esp\u00e8ces dans l&rsquo;achat\/vente de biens immobiliers = <strong>la transaction ne pourra se faire que par virement bancaire\/ch\u00e8que g\u00e9n\u00e9ralement.<\/strong><\/li>\n<li>Il n&rsquo;est<strong> plus n\u00e9cessaire de soumettre les documents suivants<\/strong> pour que la proc\u00e9dure de transfert soit valide :<\/li>\n<li>Le certificat de non-dette aupr\u00e8s du Service fiscal<\/li>\n<li>La d\u00e9livrance du CER (Extrait du Registre Foncier)<\/li>\n<li>La demande d&rsquo;enregistrement<\/li>\n<li>Le r\u00e9sum\u00e9 du contrat<\/li>\n<li>D\u00e9sormais<strong>, les parties contractantes n&rsquo;ont m\u00eame pas besoin de se rencontrer lors de l&rsquo;achat<\/strong>\/vente de la propri\u00e9t\u00e9 car toute la proc\u00e9dure se d\u00e9roule \u00e9lectroniquement sous la supervision du notaire.<\/li>\n<\/ul>\n<h2><strong>10.Pourquoi le march\u00e9 immobilier est-il gel\u00e9 en ce moment ?<\/strong><\/h2>\n<p>Vous avez peut-\u00eatre remarqu\u00e9 <strong>que depuis 2 mois, le march\u00e9 immobilier est en stagnation<\/strong>, ce qui le conduit in\u00e9vitablement \u00e0 une crise, car la demande augmente tandis que l&rsquo;offre reste relativement faible. Cela est d\u00fb \u00e0 certains facteurs actuels tels que :<\/p>\n<ul>\n<li>Les nouvelles mesures l\u00e9gislatives concernant la location \u00e0 court terme <strong>(Airbnb)<\/strong> que nous attendons de voir si elles deviendront loi, afin que les propri\u00e9taires de biens immobiliers lou\u00e9s \u00e0 court terme les remettent sur le march\u00e9.<\/li>\n<li><strong>La longue absence des notaires en r\u00e9action au nouveau projet de loi fiscale<\/strong> a essentiellement gel\u00e9 le march\u00e9, \u00e9tant donn\u00e9 qu&rsquo;ils sont exclusivement responsables des transferts, qui m\u00eame avec le Dossier Num\u00e9rique Immobilier seront effectu\u00e9s \u00e9lectroniquement mais par un notaire.<\/li>\n<li><strong>Il y a un grand nombre de biens immobiliers sans documents clairs.<\/strong> Et malheureusement, ce ne sont pas seulement ceux de la province o\u00f9 le plan d&rsquo;urbanisme n&rsquo;a pas encore \u00e9t\u00e9 \u00e9tendu, mais la liste comprend \u00e9galement des biens \u00e0 Ath\u00e8nes, qui ne peuvent pas \u00eatre transf\u00e9r\u00e9s facilement\/pas du tout en raison de la situation confuse concernant leur statut de propri\u00e9t\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n<h2><strong>11.Que peut-on attendre \u00e0 l&rsquo;avenir ?<\/strong><\/h2>\n<p>Bien que le paysage du march\u00e9 immobilier ne soit pas encore clair, nous pourrions dire indicativement ce qui suit :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>La r\u00e9cente d\u00e9cision du Conseil d&rsquo;\u00c9tat change brusquement la donne<\/strong> = d\u00e9sormais ceux qui ont construit en dehors du plan et invoquaient les 4 acres que couvrait leur terrain se retrouveront dans une situation difficile en raison de la n\u00e9cessit\u00e9 pour le terrain d&rsquo;avoir une fa\u00e7ade sur une route publique.<\/li>\n<li><strong>Le nouvel \u00ab\u00a0\u00e9nigme\u00a0\u00bb concernant les routes communes reconnues cr\u00e9era de nouveaux probl\u00e8mes,<\/strong> surtout jusqu&rsquo;\u00e0 ce qu&rsquo;une grande partie des routes de Gr\u00e8ce soient reconnues et que les conditions pour invoquer le caract\u00e8re commun de la route soient clarifi\u00e9es.<\/li>\n<li>Bien s\u00fbr, <strong>les choses seront facilit\u00e9es par les transferts \u00e9lectroniques de biens immobiliers<\/strong> car les proc\u00e9dures seront consid\u00e9rablement simplifi\u00e9es, mais ne nous attendons pas \u00e0 des miracles car le transfert \u00e9lectronique = un dossier de propri\u00e9t\u00e9 pr\u00eat avec tous les documents pr\u00eats n\u00e9cessite du temps et un engagement s\u00e9rieux du propri\u00e9taire du bien immobilier.<\/li>\n<li>Certainement, <strong>les (hautes) prix des biens immobiliers que l&rsquo;on voit aujourd&rsquo;hui sur le march\u00e9 grec commenceront progressivement \u00e0 baisser,<\/strong> car plus les mesures susmentionn\u00e9es seront mises en \u0153uvre au niveau l\u00e9gislatif, plus la construction de b\u00e2timents augmentera (si l&rsquo;on jette un \u0153il au secteur, nous pouvons facilement le constater). Ainsi, les prochains mois seront int\u00e9ressants dans ce domaine \u00e9galement.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>\u00c0 c\u00f4t\u00e9 du client et de ses besoins.<\/strong><\/p>\n<p><strong>Athina Kondogianni-Avocate<\/strong><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Ce qui pr\u00e9c\u00e8de ne constitue pas des conseils juridiques et aucune responsabilit\u00e9 n&rsquo;est assum\u00e9e pour ceux-ci. Pour plus d&rsquo;informations, veuillez nous contacter.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>1.Que dit cette d\u00e9cision ? Cette d\u00e9cision sp\u00e9cifique du Conseil d&rsquo;\u00c9tat a rejet\u00e9 l&rsquo;appel form\u00e9 par le plaignant contre la d\u00e9cision du tribunal de premi\u00e8re instance, qui avait rejet\u00e9 la d\u00e9livrance d&rsquo;un permis de construire pour la construction d&rsquo;une maison \u00e0 Patmos. 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