{"id":1295,"date":"2024-04-08T21:03:29","date_gmt":"2024-04-08T18:03:29","guid":{"rendered":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/?p=1295"},"modified":"2024-04-08T21:03:29","modified_gmt":"2024-04-08T18:03:29","slug":"dikaioakiniton","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/fr\/dikaioakiniton\/","title":{"rendered":"Droit immobilier:Quelle est la situation pratique aujourd’hui?"},"content":{"rendered":"

1.Comment transf\u00e9rer une propri\u00e9t\u00e9?<\/strong><\/h2>\n

Selon la loi grecque, le transfert d’une propri\u00e9t\u00e9 n\u00e9cessite deux choses<\/strong> : d’une part, le contrat de transfert doit \u00eatre \u00e9tabli par un notaire<\/strong> (et donc les deux parties ou leurs avocats mandat\u00e9s doivent \u00eatre pr\u00e9sents), et d’autre part, le contrat de transfert doit \u00eatre enregistr\u00e9 au bureau des hypoth\u00e8ques du lieu o\u00f9 se trouve la propri\u00e9t\u00e9 (ou au cadastre local<\/strong> si cela fonctionne dans la r\u00e9gion respective). Dans ces cas, il convient de prendre en compte les honoraires du notaire (fix\u00e9s par le Code des notaires en fonction du montant d\u00e9clar\u00e9), les frais d’enregistrement du contrat<\/strong> (0,475 % du montant d\u00e9clar\u00e9 dans le contrat de transfert + TVA \u00e0 24 %), ainsi que les honoraires de l’avocat s’il assiste<\/strong> \u00e0 la r\u00e9daction du contrat (d\u00e9termin\u00e9s par le Code des avocats) ainsi que l’imp\u00f4t sur le transfert de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

2.Et si la propri\u00e9t\u00e9 appartient \u00e0 plusieurs personnes?<\/strong><\/h2>\n

Dans ce cas, le consentement unanime de tous les copropri\u00e9taires est n\u00e9cessaire, tandis que les dispositions du Code civil grec sur la communaut\u00e9 de biens s’appliquent. Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, il est pr\u00e9vu que tous les copropri\u00e9taires doivent \u00eatre d’accord pour la vente de la propri\u00e9t\u00e9,<\/strong> tandis qu’un refus de l’un d’eux est abusif s’il s’oppose manifestement aux int\u00e9r\u00eats de la majorit\u00e9 sans raison justifi\u00e9e, et peut \u00eatre contraint judiciairement \u00e0 donner son consentement.<\/strong><\/p>\n

3.Que se passe-t-il avec les composantes et les annexes de la propri\u00e9t\u00e9?Comment sont-elles transf\u00e9r\u00e9es?<\/strong><\/h2>\n

Il est n\u00e9cessaire de faire la distinction entre elles : le composant d’une propri\u00e9t\u00e9 est \u00e9troitement li\u00e9 \u00e0 celle-ci et ne peut pas \u00eatre transf\u00e9r\u00e9 s\u00e9par\u00e9ment,<\/strong> donc il suivra le sort de la propri\u00e9t\u00e9 elle-m\u00eame. En revanche, l’annexe, \u00e9tant moins \u00e9troitement li\u00e9e \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 (si elle existe), peut ne pas \u00eatre transf\u00e9r\u00e9e avec celle-ci,<\/strong> mais soit s\u00e9par\u00e9ment soit pas du tout. Habituellement, dans le contrat de vente, il est indiqu\u00e9 quels biens, outre la propri\u00e9t\u00e9, seront acquis par l’acheteur afin de distinguer s’il s’agit de composants ou d’annexes de la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

4.Je veux l\u00e9guer une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 mon enfant.Comment cela se fait-il l\u00e9galement?<\/strong><\/h2>\n

En pratique, il existe plusieurs moyens pour atteindre cet objectif, les plus courants \u00e9tant la donation et la fourniture parentale. Cependant, en ce qui concerne la donation, en raison des lourdes taxes auxquelles elle est souvent soumise, elle est souvent rejet\u00e9e<\/strong> par beaucoup comme une solution avantageuse, et l’int\u00e9r\u00eat se tourne vers la fourniture parentale, sur laquelle nous allons nous concentrer \u00e9galement. En effet, les parents peuvent fournir aux enfants pour deux raisons : d’une part, pour cr\u00e9er \/ maintenir une autonomie \u00e9conomique et familiale, et d’autre part, pour d\u00e9marrer \/ poursuivre leur carri\u00e8re professionnelle.<\/strong> Si la fourniture parentale est faite pour une autre raison que celles-ci, elle ne sera pas consid\u00e9r\u00e9e comme telle, mais comme une donation avec toutes les cons\u00e9quences que cela implique. Il convient de noter que puisqu’il s’agit d’une propri\u00e9t\u00e9, le contrat pour la fourniture parentale doit \u00eatre \u00e9tabli avec les formulations requises pour le transfert de propri\u00e9t\u00e9<\/strong> (donc par un document contractuel notari\u00e9 et une inscription au bureau des hypoth\u00e8ques ou au cadastre).<\/p>\n

5.Et fiscalement, comment est trait\u00e9e la fourniture parentale?<\/strong><\/h2>\n

Au moment o\u00f9 ces lignes sont \u00e9crites, la fourniture parentale pour les transactions entre les personnes appartenant \u00e0 la premi\u00e8re cat\u00e9gorie, c’est-\u00e0-dire entre conjoints, parents et enfants, et grands-parents aux petits-enfants, est exon\u00e9r\u00e9e jusqu’\u00e0 800 000 euros<\/strong>. Ainsi, \u00e9tant donn\u00e9 que nous parlons d’une propri\u00e9t\u00e9, si la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 qui fera l’objet de la fourniture parentale ne d\u00e9passe pas 800 000 euros, pratiquement le parent (ou tout parent qui effectue cette fourniture) ne sera pas tenu de payer d’imp\u00f4t sur la transaction. Il est cependant crucial, selon la lettre de la loi, que la transmission ait lieu apr\u00e8s le 1er octobre 2021 pour \u00eatre conforme aux dispositions de l’exon\u00e9ration.<\/strong><\/p>\n

\"\"6.Que se passe-t-il avec les valeurs fictives dans les contrats immobiliers?Sont-elles valables?<\/strong><\/h2>\n

Il s’agit d’un sujet qui a pr\u00e9occup\u00e9 les tribunaux grecs pendant de nombreuses ann\u00e9es car pr\u00e8s de 8\/10 des contrats par lesquels des biens immobiliers ou des droits sur ceux-ci sont transf\u00e9r\u00e9s mentionnent un prix significativement inf\u00e9rieur \u00e0 la valeur r\u00e9elle afin d’\u00e9viter une imposition \u00e9lev\u00e9e sur les contrats concern\u00e9s.<\/strong> La Cour supr\u00eame elle-m\u00eame, afin d’\u00e9viter que tous ces contrats et les actes de transfert respectifs ne soient consid\u00e9r\u00e9s comme nuls, risquant de compromettre la s\u00e9curit\u00e9 des transactions, a accept\u00e9 que l’article 181 s’applique dans ce cas et non l’article 180. En pratique, cela signifie que le contrat de transfert de propri\u00e9t\u00e9 est et reste valide uniquement pour le montant qui y est indiqu\u00e9, et donc la valeur non d\u00e9clar\u00e9e, si elle n’est pas pay\u00e9e par l’acheteur au vendeur, ne peut \u00eatre recherch\u00e9e ni par les dispositions sur l’enrichissement injustifi\u00e9<\/strong>\u00a0ni par aucun autre moyen l\u00e9galement envisageable, pr\u00e9cis\u00e9ment parce que ce transfert de richesse (du montant non d\u00e9clar\u00e9) ne repose sur aucune cause l\u00e9gale existante et valide (ou du moins sur une cause l\u00e9gale qui n’a pas fonctionn\u00e9 pour quelque raison que ce soit).<\/p>\n

7.Quels sont les servitudes r\u00e9elles sur la propri\u00e9t\u00e9?Quand les suivent-elles?<\/strong><\/h2>\n

Une propri\u00e9t\u00e9 peut avoir des servitudes r\u00e9elles (telles qu’une hypoth\u00e8que ou m\u00eame une charge).<\/strong> En plus de celles-ci, il existe des charges personnelles telles que la cession d’un droit de passage par le propri\u00e9taire de la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 un voisin (= lui permettant de passer par la propri\u00e9t\u00e9 du premier). En g\u00e9n\u00e9ral, une servitude r\u00e9elle est un droit d’un tiers concernant la propri\u00e9t\u00e9 qui restreint\/exclut l’utilisation de celle-ci par le propri\u00e9taire.<\/strong> Ce qui est important \u00e0 souligner ici, c’est que bien qu’une propri\u00e9t\u00e9 puisse \u00eatre transf\u00e9r\u00e9e normalement et que le nouveau propri\u00e9taire acqui\u00e8re une pleine propri\u00e9t\u00e9, si la propri\u00e9t\u00e9 est grev\u00e9e de servitudes r\u00e9elles, elles la suivront m\u00eame apr\u00e8s le transfert (= si le pr\u00eateur qui a inscrit une hypoth\u00e8que sur la propri\u00e9t\u00e9 souhaite la saisir, il pourra le faire normalement, donc le nouveau propri\u00e9taire perdra la propri\u00e9t\u00e9 sans pouvoir faire quoi que ce soit sur le plan juridique).<\/strong> Pour cette raison, il est utile voire indispensable de v\u00e9rifier les titres l\u00e9gaux dans la section de la propri\u00e9t\u00e9 conserv\u00e9e au bureau des hypoth\u00e8ques\/cadastre AVANT le transfert.<\/strong> Ainsi, le nouveau propri\u00e9taire sera en mesure de savoir si la propri\u00e9t\u00e9 est affect\u00e9e par des saisies\/hypoth\u00e8ques et autres servitudes r\u00e9elles afin de ne pas proc\u00e9der \u00e0 l’achat, ou de n\u00e9gocier le prix.<\/p>\n

8.Comment puis-je revendiquer une propri\u00e9t\u00e9 qui m’appartient?<\/strong><\/h2>\n

Dans le cas o\u00f9 le propri\u00e9taire de la propri\u00e9t\u00e9 est expuls\u00e9 et qu’un autre s’installe, les possibilit\u00e9s suivantes existent :<\/p>\n

    \n
  • Intenter une action en revendication contre le second pour r\u00e9cup\u00e9rer la propri\u00e9t\u00e9.<\/strong><\/li>\n
  • Engager une action en perturbation (par exemple, si le voisin perturbe la possession en faisant un bruit excessif, en jetant des d\u00e9chets \u00e0 l’int\u00e9rieur, etc.).<\/li>\n
  • Il peut \u00e9galement engager une action en perturbation dans le cas o\u00f9 quelqu’un d’autre aurait expuls\u00e9 le propri\u00e9taire de la propri\u00e9t\u00e9<\/strong> (afin de forcer l’\u00e9viction du perturbateur ill\u00e9gal et de permettre au propri\u00e9taire de reprendre possession de la propri\u00e9t\u00e9).<\/li>\n
  • En outre, il a la possibilit\u00e9 de reprendre imm\u00e9diatement possession de la propri\u00e9t\u00e9 en utilisant la force si sa possession lui a \u00e9t\u00e9 retir\u00e9e (<\/strong>mais il est crucial pour le v\u00e9ritable propri\u00e9taire de ne pas laisser passer un laps de temps important depuis son expulsion, afin de ne pas affaiblir son droit).<\/li>\n<\/ul>\n

    9.Quels documents ai-je besoin pour le transfert de propri\u00e9t\u00e9?<\/strong><\/h2>\n

    Pour le transfert d’une propri\u00e9t\u00e9, les documents suivants sont n\u00e9cessaires :<\/p>\n

      \n
    • Titre de propri\u00e9t\u00e9\/acte d’acquisition<\/li>\n
    • Permis de construire ou autorisation de construction<\/li>\n
    • Copies des pi\u00e8ces d’identit\u00e9 des parties contractantes, num\u00e9ro fiscal (AFM) et bureau des imp\u00f4ts sur le revenu<\/li>\n
    • Plan topographique r\u00e9cent de la propri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/li>\n
    • Document de finalisation du processus de r\u00e9gularisation de la propri\u00e9t\u00e9 (si des constructions ill\u00e9gales n\u00e9cessitent une l\u00e9galisation)<\/li>\n
    • Certificat d’un ing\u00e9nieur attestant de la conformit\u00e9 urbanistique<\/li>\n
    • Identit\u00e9 \u00e9lectronique du b\u00e2timent ou certificat d’identit\u00e9 compl\u00e8te du b\u00e2timent<\/li>\n
    • Certificat de performance \u00e9nerg\u00e9tique<\/strong><\/li>\n
    • Attestation fiscale du propri\u00e9taire<\/li>\n
    • Attestation d’assurance du propri\u00e9taire<\/li>\n
    • Certificat d’ ENFIA (imp\u00f4t sur la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re unifi\u00e9e)<\/strong><\/li>\n
    • Attestation de non-paiement de la taxe fonci\u00e8re<\/li>\n
    • D\u00e9claration fiscale de transfert de propri\u00e9t\u00e9<\/li>\n
    • Certificat de non-dette fiscale d’h\u00e9ritage\/donation<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

      Au total, ce sont 14 documents n\u00e9cessaires pour l’ex\u00e9cution du transfert. Si nous voulons les diviser en cat\u00e9gories, les documents des num\u00e9ros 4 \u00e0 8 sont d\u00e9livr\u00e9s par l’ing\u00e9nieur civil<\/strong> (et donc les parties doivent s’adresser \u00e0 lui), tandis que ceux des num\u00e9ros 9 \u00e0 14 sont d\u00e9livr\u00e9s par le notaire\/avocat respectivement.<\/strong><\/p>\n

      10.Les nouvelles modifications au Cadastre \u00e0 partir du 1er janvier 2024<\/strong><\/h2>\n

      R\u00e9cemment, le minist\u00e8re comp\u00e9tent a annonc\u00e9 des changements concernant les transferts de propri\u00e9t\u00e9 qui auront lieu \u00e0 partir du d\u00e9but de la nouvelle ann\u00e9e, c’est-\u00e0-dire \u00e0 partir du 1er janvier 2024. Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, il est pr\u00e9vu que toute la proc\u00e9dure de transfert de propri\u00e9t\u00e9 se fasse num\u00e9riquement, avec le notaire invitant les deux parties \u00e0 entrer dans une plateforme \u00e9lectronique o\u00f9 ils soumettront tous les documents mentionn\u00e9s ci-dessus<\/strong> (qui sont n\u00e9cessaires pour le transfert). Ensuite, la plateforme les informera s’il y a des documents manquants\/en attente, tandis que la Taxe de Transfert de Propri\u00e9t\u00e9, qui jusqu’\u00e0 pr\u00e9sent \u00e9tait pay\u00e9e en personne par l’acheteur, sera d\u00e9sormais pr\u00e9lev\u00e9e \u00e9lectroniquement par l’AADE \u00e0 travers la plateforme num\u00e9rique d\u00e9crite.<\/strong> Cela aura pour avantage que les parties int\u00e9ress\u00e9es n’auront plus besoin de visiter constamment les services publics comp\u00e9tents pour les documents (et leurs corrections) relatifs \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9. Enfin, sur la base du Dossier Electronique cr\u00e9\u00e9 pour chaque propri\u00e9t\u00e9, qui inclura tous les documents n\u00e9cessaires l’accompagnant, la transcription de l’achat-vente pourra se faire au Cadastre concern\u00e9 m\u00eame en un jour.<\/strong><\/p>\n

      Il s’agit d’annonces importantes, qui, si elles sont appliqu\u00e9es, r\u00e9soudront des probl\u00e8mes de longue date qui retardent consid\u00e9rablement les transferts de propri\u00e9t\u00e9 et constituaient un obstacle pour le secteur concern\u00e9. Cependant, il reste \u00e0 voir la mise en \u0153uvre progressive dans la pratique.<\/p>\n

      \u00c0 c\u00f4t\u00e9 du client et de ses besoins.<\/strong><\/p>\n

      Ath\u00e9na Kontogi\u00e1nni \u2013 Avocate<\/strong><\/p>\n

      Ce qui pr\u00e9c\u00e8de ne constitue pas des conseils juridiques et aucune responsabilit\u00e9 n’est engag\u00e9e \u00e0 cet \u00e9gard. Pour plus d’informations, veuillez nous contacter.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      1.Comment transf\u00e9rer une propri\u00e9t\u00e9? Selon la loi grecque, le transfert d’une propri\u00e9t\u00e9 n\u00e9cessite deux choses : d’une part, le contrat de transfert doit \u00eatre \u00e9tabli par un notaire (et donc les deux parties ou leurs avocats mandat\u00e9s doivent \u00eatre pr\u00e9sents), et d’autre part, le contrat de transfert doit \u00eatre enregistr\u00e9 au bureau des hypoth\u00e8ques du…<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":1292,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"footnotes":""},"categories":[17],"tags":[],"class_list":["post-1295","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-non-classifiee"],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/wp-content\/uploads\/2023\/09\/analog-landscape-city-with-buildings.jpg","jetpack_sharing_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1295","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1295"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1295\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1297,"href":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1295\/revisions\/1297"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1292"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1295"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1295"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1295"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}