l’acheteur n’est pas consid\u00e9r\u00e9 comme propri\u00e9taire du bien immobilier et juridiquement ne l’a jamais acquis tant que la transcription n’a pas eu lieu<\/strong>. Si le bien immobilier a des dettes et des charges, les cr\u00e9anciers du vendeur ne peuvent pas les r\u00e9clamer \u00e0 l’acheteur, car le vendeur reste le propri\u00e9taire du bien comme avant la conclusion du contrat.<\/p>\nD’autre part, le vendeur, du fait qu’il reste le propri\u00e9taire du bien immobilier, peut le transf\u00e9rer \u00e0 quelqu’un d’autre ou le grever d’un autre droit r\u00e9el tel qu’une hypoth\u00e8que ou c\u00e9der une cr\u00e9ance, etc.<\/strong> De plus, comme nous l’avons d\u00e9j\u00e0 mentionn\u00e9 dans un autre texte concernant la responsabilit\u00e9 de l’\u00c9tat pour indemnisation, si la transcription n’a pas eu lieu en raison d’une erreur du notaire, aucune indemnisation ne peut \u00eatre demand\u00e9e \u00e0 l’\u00c9tat, car comme le stipule la loi, l’\u00c9tat n’est jamais responsable des fautes et omissions du notaire dans l’exercice de ses fonctions.<\/p>\n4.Le contrat a \u00e9t\u00e9 annul\u00e9 apr\u00e8s la transcription. Est-ce que quelque chose change?<\/strong><\/h2>\nSi le contrat a \u00e9t\u00e9 conclu normalement et que la transcription a eu lieu, il n’est pas exclu qu’il puisse \u00eatre annul\u00e9 ult\u00e9rieurement pour diverses raisons juridiques. Il est important de noter que si le contrat est nul, il est consid\u00e9r\u00e9 comme s’il n’avait jamais exist\u00e9<\/strong> (par exemple, s’il ne respecte pas la forme requise par la loi pour la transmission d’un bien immobilier), tandis que s’il est annulable, il produit normalement ses effets jusqu’\u00e0 son annulation par d\u00e9cision judiciaire<\/strong> (par exemple, dans le cas o\u00f9 l’acheteur a \u00e9t\u00e9 tromp\u00e9 lors de l’achat du bien immobilier et que la tromperie est consid\u00e9r\u00e9e comme substantielle).<\/p>\nSelon les dispositions l\u00e9gales, les tiers qui ont trait\u00e9 avec le propri\u00e9taire du bien immobilier jusqu’\u00e0 l’annulation du contrat (et donc de la transcription) sont prot\u00e9g\u00e9s = ils ne perdent pas les droits r\u00e9els acquis jusqu’\u00e0 l’annulation. Cependant, cela suppose que les tiers \u00e9taient de bonne foi, c’est-\u00e0-dire qu’ils ne savaient pas, ni ne pouvaient ignorer<\/strong> par une faute grave,<\/strong> que le contrat initial de l’acheteur avec le vendeur \u00e9tait nul d\u00e8s le d\u00e9part et donc serait bient\u00f4t annul\u00e9. La mauvaise foi ult\u00e9rieure n’est pas pr\u00e9judiciable = m\u00eame si les tiers apprennent plus tard les \u00e9v\u00e9nements susmentionn\u00e9s, ils seront toujours prot\u00e9g\u00e9s l\u00e9galement, car seul le moment de la conclusion du contrat est important, et donc la volont\u00e9 du tiers \u00e0 ce moment-l\u00e0 est critique.<\/p>\nIl peut sembler \u00e9vident, mais pour annuler la transcription du contrat, celui qui a obtenu l’annulation par une d\u00e9cision judiciaire doit transcrire cette m\u00eame d\u00e9cision judiciaire \u00e0 c\u00f4t\u00e9 du contrat initial qui a \u00e9t\u00e9 transcrit.<\/strong> Ainsi, la situation juridique qui s’est d\u00e9velopp\u00e9e sera d\u00e9sormais connue de tous = toute personne qui transcrit son contrat apr\u00e8s la transcription de la d\u00e9cision judiciaire n’acquiert aucun droit sur le bien immobilier, car le contrat initial est consid\u00e9r\u00e9 comme s’il n’avait jamais exist\u00e9.<\/p>\n5.Si plusieurs transcriptions ont lieu le m\u00eame jour, que se passe-t-il?<\/strong><\/h2>\nEn regardant r\u00e9cemment les bureaux de transcription en Gr\u00e8ce, on constaterait facilement qu’il y avait souvent une longue attente pour les transcriptions de propri\u00e9t\u00e9s, qui pouvaient prendre… des semaines ! Pour cette raison, la question de savoir ce qui se passe lorsque plusieurs transcriptions ont lieu le m\u00eame jour sur la m\u00eame propri\u00e9t\u00e9<\/strong> est cruciale :<\/p>\n\n- En mati\u00e8re de droits r\u00e9els, le principe de priorit\u00e9 temporelle s’applique g\u00e9n\u00e9ralement.<\/strong><\/li>\n
- Cela signifie que tout droit r\u00e9el transcrit en premier l’emportera, et donc, s’il entre en conflit avec les suivants, ceux-ci n’auront pas d’effet.<\/strong><\/li>\n
- La transcription d’un bien immobilier ne se fait pas directement<\/strong> = le notaire r\u00e9dige d’abord un rapport sur la transcription et celui-ci est ensuite enregistr\u00e9 dans le registre des rapports.<\/li>\n
- Par cons\u00e9quent, comme nous l’avons mentionn\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment, la date de l’acte de transcription est tr\u00e8s importante, car tout acte ant\u00e9rieur sera transcrit en premier.<\/strong><\/li>\n
- Dans le cas o\u00f9 deux transcriptions ont lieu m\u00eame \u00e0 la m\u00eame heure, celle qui a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9e m\u00eame une fraction de temps plus t\u00f4t sera enregistr\u00e9e en premier.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
Toutes ces informations sont importantes, surtout en ce qui concerne les hypoth\u00e8ques.<\/strong> Par exemple, si, le m\u00eame jour, le contrat de cession de l’immeuble est transcrit et une heure plus tard, l’acte notari\u00e9 de l’hypoth\u00e8que est transcrit, juridiquement l’hypoth\u00e8que sera inexistante car celui qui consent l’hypoth\u00e8que sur l’immeuble<\/strong> (jusqu’\u00e0 pr\u00e9sent) l’aura d\u00e9j\u00e0 c\u00e9d\u00e9 \u00e0 quelqu’un d’autre, et donc sans le consentement de ce dernier, l’hypoth\u00e8que ne pourra pas \u00eatre enregistr\u00e9e sur l’immeuble et produire ses effets l\u00e9gaux.<\/strong> C’est une autre question que le cr\u00e9ancier peut intenter une action en nullit\u00e9 de la cession s’il est prouv\u00e9 qu’elle a \u00e9t\u00e9 faite en collusion pour lui nuire.<\/p>\n![\"\"](\"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/wp-content\/uploads\/2024\/03\/KONTOGIANNI-TELIKI-KARTA-GALLIKA-300x300.png\")
6.Puis-je effectuer un contr\u00f4le des titres moi-m\u00eame?<\/strong><\/h2>\nPour effectuer un contr\u00f4le des titres aupr\u00e8s du bureau hypoth\u00e9caire comp\u00e9tent, la loi pr\u00e9voit que l’int\u00e9ress\u00e9 peut effectuer le contr\u00f4le soit accompagn\u00e9 d’un avocat mandat\u00e9, soit seul avec l’avocat qui aura re\u00e7u l’autorisation appropri\u00e9e.<\/strong> Fondamentalement, le contr\u00f4le des titres consiste \u00e0 permettre \u00e0 l’agent hypoth\u00e9caire comp\u00e9tent de mettre les registres de transfert \u00e0 la disposition de l’int\u00e9ress\u00e9 pour consultation.<\/p>\n\u00c9tant donn\u00e9 que, selon le syst\u00e8me des bureaux hypoth\u00e9caires, la recherche est effectu\u00e9e sur la base des sections des volumes de transfert respectifs, l’enqu\u00eate doit commencer par le nom du propri\u00e9taire \/ d\u00e9tenteur \/ b\u00e9n\u00e9ficiaire l\u00e9gitime de la propri\u00e9t\u00e9,<\/strong> dont les titres l\u00e9gaux concernant la (les) propri\u00e9t\u00e9 (s) seront enregistr\u00e9s.<\/p>\nBien s\u00fbr, il convient d’\u00eatre prudent lors de la recherche dans les volumes de transfert afin d’\u00e9viter toute d\u00e9t\u00e9rioration des dossiers et des livres correspondants, tandis que des photocopies \/ duplicatas ne peuvent \u00eatre obtenus qu’apr\u00e8s l’autorisation de l’agent hypoth\u00e9caire comp\u00e9tent.<\/strong> Dans tous les cas, il est utile pour l’int\u00e9ress\u00e9 de consulter le livre des expositions, car il peut y avoir une action de transfert en attente qui n’a pas encore \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9e dans le volume de transfert correspondant pour une consultation imm\u00e9diate.<\/p>\n7.Que faut-il pour que le transfert soit d\u00e9fini?<\/strong><\/h2>\nAfin que l’acte de transfert soit valide, la loi exige certaines conditions qui garantissent sa validit\u00e9 dans les registres publics. Ainsi, le transfert :<\/p>\n
\n- N’est jamais effectu\u00e9 d’office, mais uniquement sur demande de toute partie ayant un int\u00e9r\u00eat l\u00e9gitime<\/strong> = le vendeur, l’acheteur, le d\u00e9tenteur, le b\u00e9n\u00e9ficiaire, etc.<\/li>\n
- Le titre l\u00e9gal doit clairement indiquer la position et les limites de la propri\u00e9t\u00e9, le type d’utilisation, la superficie, etc.<\/strong><\/li>\n
- Pour cette raison, un sch\u00e9ma topographique est g\u00e9n\u00e9ralement fourni pour faciliter la preuve<\/strong> des \u00e9l\u00e9ments susmentionn\u00e9s.<\/li>\n
- M\u00eame si tous les \u00e9l\u00e9ments susmentionn\u00e9s ne sont pas indiqu\u00e9s dans le titre, si l’identit\u00e9 de la propri\u00e9t\u00e9 est \u00e9tablie avec une grande certitude \u00e0 partir de tous les autres \u00e9l\u00e9ments, alors le transfert sera valide.<\/strong><\/li>\n
- L’agent hypoth\u00e9caire, quant \u00e0 lui, a le droit de refuser l’enregistrement d’un acte de transfert si le titre l\u00e9gal est manifestement invalide<\/strong> (par exemple, transfert de propri\u00e9t\u00e9 par document priv\u00e9) ou si le document n’est pas en bon \u00e9tat (par exemple, il comporte des marques, des fissures, des \u00e9raflures).<\/li>\n
- Enfin, le titre l\u00e9gal est enregistr\u00e9 dans la section de la personne concern\u00e9e<\/strong> (par ordre alphab\u00e9tique), qui renvoie \u00e0 son tour au livre de transfert concernant g\u00e9n\u00e9ralement les biens immobiliers.<\/li>\n<\/ul>\n
8.Comment apparaissent les biens immobiliers dans le syst\u00e8me du Cadastre?<\/strong><\/h2>\nLe syst\u00e8me du Cadastre, en ce qui concerne la classification et la mani\u00e8re dont la part des biens immobiliers est affich\u00e9e, est assez diff\u00e9rent du syst\u00e8me \u00ab\u00a0classique\u00a0\u00bb du bureau hypoth\u00e9caire.<\/strong> Cela est d\u00fb au fait que, dans le Cadastre, la recherche n’est pas effectu\u00e9e en fonction de la personne du propri\u00e9taire\/vendeur\/b\u00e9n\u00e9ficiaire, mais directement en fonction du bien immobilier lui-m\u00eame. Ainsi, chaque bien immobilier re\u00e7oit un num\u00e9ro unique de Cadastre (Code National du Cadastre), et toute personne int\u00e9ress\u00e9e peut obtenir directement des informations sur les charges r\u00e9elles du bien immobilier en saisissant ce num\u00e9ro,<\/strong> ainsi que tout titre enregistr\u00e9 \u00e0 cet \u00e9gard.<\/p>\nC’est pourquoi l’enregistrement de l’acte dans le Cadastre du bien immobilier est important. Parce que seuls les actes enregistr\u00e9s ont force ex\u00e9cutoire pour les tiers = si l’acte n’a pas \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9 et qu’un tiers se fie \u00e0 l’enregistrement du Cadastre,<\/strong> alors le propri\u00e9taire du bien immobilier ne peut pas opposer le fait que, par exemple, il a \u00e9t\u00e9 transf\u00e9r\u00e9 \u00e0 quelqu’un d’autre puisque l’acte de transfert n’a pas \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9.<\/p>\nC’est pourquoi, selon la loi, les tiers qui ont agi de bonne foi avec le propri\u00e9taire du bien immobilier pendant que l’enregistrement de l’acte concernant le bien immobilier \u00e9tait en attente, ne peuvent pas voir plus tard leurs droits restreints,<\/strong> car ils ont l\u00e9gitimement cru que seuls les actes enregistr\u00e9s sur la feuille cadastrale auront force ex\u00e9cutoire. Tout cela d\u00e9crit le ph\u00e9nom\u00e8ne de la foi publique dans le Cadastre = seul l’acte enregistr\u00e9 sur la feuille cadastrale correspondante pour le bien immobilier est opposable aux tiers et uniquement sur cette base<\/strong> seront jug\u00e9s le sort de leurs droits en cas de conflit entre plusieurs droits r\u00e9els.<\/p>\n9.Comment fonctionnent les enregistrements cadastraux?<\/strong><\/h2>\nPour mieux comprendre le syst\u00e8me des enregistrements dans le Cadastre, nous pouvons le voir de mani\u00e8re sch\u00e9matique. Ainsi :<\/p>\n
\n- L’enregistrement cadastral est exactement une repr\u00e9sentation du droit r\u00e9el respectif qui existe sur le bien immobilier,<\/strong> tel qu’il \u00e9tait repr\u00e9sent\u00e9 jusqu’\u00e0 pr\u00e9sent dans les registres correspondants des bureaux hypoth\u00e9caires.<\/li>\n
- \u00a0Les enregistrements sont distingu\u00e9s entre initiaux et d\u00e9riv\u00e9s.<\/strong> Les premiers sont ceux qui sont effectu\u00e9s pour chaque bien immobilier lorsque le Cadastre commence \u00e0 fonctionner dans la r\u00e9gion respective, et les seconds sont ceux qui sont ajout\u00e9s ult\u00e9rieurement par les parties int\u00e9ress\u00e9es, d\u00e8s lors que les contrats correspondants sont conclus.<\/li>\n
- En outre, les enregistrements sont distingu\u00e9s entre d\u00e9finitifs et non d\u00e9finitifs. La r\u00e8gle est que l’enregistrement est initialement non d\u00e9finitif et ne devient d\u00e9finitif que si l’action correspondante pour contester l’enregistrement est rejet\u00e9e ou si le d\u00e9lai pour intenter l’action expire,<\/strong> l’enregistrement deviendra alors d\u00e9finitif.<\/li>\n
- Il est important de noter que les enregistrements non d\u00e9finitifs ne produisent pas de preuve de l\u00e9galit\u00e9<\/strong> = ils ne sont pas consid\u00e9r\u00e9s comme l\u00e9gaux et corrects tant qu’ils ne sont pas annul\u00e9s, mais si une personne int\u00e9ress\u00e9e leur donne foi, elle le fait \u00e0 ses risques et p\u00e9rils, car l’enregistrement n’est pas encore d\u00e9finitif.<\/li>\n
- Si une erreur \u00e9vidente est pr\u00e9sente dans l’enregistrement cadastral, une demande de correction peut \u00eatre d\u00e9pos\u00e9e pour corriger l’erreur<\/strong> et ainsi \u00e9viter tout dommage \u00e0 tout tiers qui ferait confiance \u00e0 l’enregistrement erron\u00e9.<\/li>\n
- Comme mentionn\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment, pour qu’un enregistrement devienne d\u00e9finitif, une action doit \u00eatre intent\u00e9e contre lui et cette action doit \u00eatre rejet\u00e9e.<\/strong> Cependant, l’enregistrement devient d\u00e9finitif d\u00e8s que la d\u00e9cision judiciaire rejetant l’action devient irr\u00e9vocable = aucun recours ne peut \u00eatre exerc\u00e9 contre la d\u00e9cision.<\/li>\n<\/ul>\n
Il est \u00e9galement important de noter que pour chaque enregistrement d\u00e9riv\u00e9 effectu\u00e9 sur la feuille cadastrale du bien immobilier, une v\u00e9rification de la l\u00e9galit\u00e9 est effectu\u00e9e au pr\u00e9alable<\/strong> = l’enregistrement est v\u00e9rifi\u00e9 pour voir s’il contient des erreurs\/s’il est nul pour une raison quelconque, et une forme \u00ab\u00a0am\u00e9lior\u00e9e\u00a0\u00bb de l’enregistrement est enregistr\u00e9e.<\/p>\n10.Y a-t-il des particularit\u00e9s concernant la saisie immobili\u00e8re?<\/strong><\/h2>\nLa saisie immobili\u00e8re en tant que proc\u00e9dure, bien qu’elle soit assez courante dans la pratique, pr\u00e9sente n\u00e9anmoins plusieurs questions techniques qu’il est utile de conna\u00eetre. Ainsi, pour que la proc\u00e9dure de saisie immobili\u00e8re soit l\u00e9gale, plusieurs \u00e9tapes de remise du proc\u00e8s-verbal de saisie sont n\u00e9cessaires, et ce dernier doit \u00eatre transcrit au bureau hypoth\u00e9caire\/Cadastre.<\/strong><\/p>\nPlus pr\u00e9cis\u00e9ment, en ce qui concerne les remises, le proc\u00e8s-verbal de saisie r\u00e9dig\u00e9 par le juge-greffier en pr\u00e9sence du d\u00e9biteur doit \u00eatre remis au d\u00e9biteur lui-m\u00eame s’il est pr\u00e9sent, ou s’il refuse de le recevoir, un proc\u00e8s-verbal de constat de refus doit \u00eatre \u00e9tabli.<\/strong> De plus, la m\u00eame remise doit \u00eatre faite au tiers propri\u00e9taire du bien immobilier, si le bien immobilier saisi n’appartient pas au d\u00e9biteur.<\/p>\nCependant, le plus critique ici est que dans les 5 jours suivant la saisie, le proc\u00e8s-verbal de saisie doit \u00eatre remis au greffier hypoth\u00e9caire ou \u00e0 l’employ\u00e9 du Cadastre de la r\u00e9gion o\u00f9 se trouve le bien immobilier<\/strong>. Ce dernier doit enregistrer le proc\u00e8s-verbal de saisie le jour m\u00eame dans un livre sp\u00e9cial des saisies tenu l\u00e0-bas, et dans les 5 jours \u00e0 nouveau, il doit remettre au juge-greffier le certificat des charges du bien immobilier = si le bien immobilier est grev\u00e9 de charges telles que des hypoth\u00e8ques\/autres saisies, etc.<\/p>\nSur la base de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, nous comprenons que m\u00eame dans le processus de saisie, l’importance de la transcription\/l’enregistrement au Cadastre est \u00e9norme : car si une transaction de transfert de propri\u00e9t\u00e9 est enregistr\u00e9e avant la saisie, l’acheteur acquerra l\u00e9galement le bien sans le poids de la saisie!<\/strong>Il s’agit de l’aspect le plus crucial du principe de priorit\u00e9 temporelle des droits r\u00e9els que nous avons mentionn\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment.<\/p>\n\u00c0 c\u00f4t\u00e9 du client et de ses besoins.<\/strong><\/p>\nAth\u00e9na Kontogianni \u2013 Avocate<\/strong><\/p>\nCe qui pr\u00e9c\u00e8de ne constitue pas des conseils juridiques et aucune responsabilit\u00e9 n\u2019est assum\u00e9e pour ceux-ci. Pour plus d\u2019informations, veuillez nous contacter.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Pour qu’une transaction immobili\u00e8re soit valide, la loi exige plusieurs conditions. Plusieurs d’entre elles sont connues de la plupart des gens, comme nous l’avons mentionn\u00e9 dans un autre texte. Aujourd’hui, nous examinerons l’une des plus importantes, \u00e0 savoir la transcription du contrat correspondant au bureau hypoth\u00e9caire\/cadastre comp\u00e9tent. Vous pourriez penser que cela n’a pas autant…<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":1362,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"footnotes":""},"categories":[17],"tags":[],"class_list":["post-1371","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-non-classifiee"],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/2397.jpg","jetpack_sharing_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1371","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1371"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1371\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1372,"href":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1371\/revisions\/1372"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1362"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1371"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1371"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/kontoyannilawfirm.gr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1371"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}