As-tu entendu de la prescription acquisitive?

Δημοσίευση: mars 12, 2024

1.Qu’est-ce que la prescription acquisitive ?

La prescription acquisitive est la manière dont une personne peut acquérir la propriété d’un bien en exerçant simplement la possession (= en le contrôlant en croyant qu’il lui appartient). La signification pratique de cette institution est qu’elle permet à celui qui n’est pas propriétaire du bien immobilier de l’acquérir, même si, pour une raison quelconque, le contrat de transfert (par lequel il aurait dû l’acquérir) était invalide. De plus, étant donné que, jusqu’à présent en Grèce, le Cadastre ne fonctionne pas dans de nombreuses régions, la propriété d’un bien immobilier n’est pas toujours claire. Ainsi, il serait injuste pour celui qui possède le bien immobilier depuis un certain temps de perdre la propriété, renversant ainsi une situation formellement établie.

Il convient de mentionner que la loi fait une distinction entre deux types de prescription acquisitive, la prescription ordinaire et la prescription extraordinaire, que nous analyserons ci-dessous.

2.Que faut-il pour la prescription ordinaire?

La prescription ordinaire est la situation juridique dans laquelle quelqu’un acquiert la propriété d’un bien immobilier sur la base d’un titre, qui est cependant invalide pour quelque raison que ce soit et donc, dans des circonstances normales, il n’acquerra pas la propriété du bien immobilier (car les conditions requises par la loi ne seront pas remplies).

Ainsi, pour devenir propriétaire d’un bien immobilier avec les caractéristiques de la prescription ordinaire, les conditions cumulatives suivantes sont requises :

Le bien immobilier doit être susceptible d’acquérir par prescription acquisitive (il ne doit pas s’agir d’un bien public, d’une forêt, d’une propriété de l’Église, etc.).
La possession doit être exercée sur le bien immobilier.
Le titre doit être transféré, qui, bien qu’invalide, fonde le droit de prescription acquisitive (par exemple, s’il s’agit du contrat de vente qui était invalide parce que le bien immobilier avait été transféré par un mineur et donc n’avait pas la capacité juridique requise par la loi).
L’acquéreur doit être de bonne foi concernant la possession du bien immobilier (= lorsqu’il ignore par une négligence grave qu’il n’est pas propriétaire du bien immobilier).
Un laps de temps nécessaire doit s’être écoulé (3 ans pour un bien meuble, 10 ans pour un bien immobilier).

3.Et pour l’extraordinaire?

Contrairement à la prescription ordinaire, dans la prescription extraordinaire, certaines conditions sont omises pour établir le droit à la prescription acquisitive :

Tout d’abord, le bien immobilier doit être susceptible d’être acquis par prescription acquisitive, comme mentionné ci-dessus.
L’acquéreur doit simplement exercer la possession du bien immobilier.
Il n’est pas nécessaire d’être de bonne foi (donc ce que croit l’acquéreur concernant la propriété du bien immobilier ne nous intéresse pas).
Il doit s’être écoulé une période de 20 ans depuis le début de la possession du bien immobilier.

Il est vrai que la prescription extraordinaire comporte des conditions plus simples et plus facilement prouvables que la prescription ordinaire, et c’est une solution utile dans les cas où l’acquéreur ne peut pas prouver les conditions de la prescription ordinaire (par exemple, dans l’intervalle, il découvre que le bien immobilier appartient à quelqu’un d’autre), car il suffit simplement de prouver la possession continue pendant une période de 20 ans.

4.Puis-je calculer le temps pendant lequel quelqu’un d’autre possédait le bien immobilier?

Il n’est pas rare qu’une personne commence à exercer la prescription acquisitive sur un bien immobilier, mais soit décède et que ses héritiers continuent à exercer la prescription acquisitive, soit transmette le bien immobilier à un tiers et que celui-ci continue également à exercer la prescription acquisitive. La règle est que celui qui succède à celui qui possédait le bien immobilier par prescription acquisitive peut inclure cette période dans son propre temps de possession du bien immobilier. Ainsi, par exemple, si le père possédait le bien immobilier par prescription acquisitive pendant 7 ans et qu’il est décédé, ses enfants, s’ils continuent à posséder le bien pendant encore 3 ans, acquerront la propriété de celui-ci (7+3=10 ans requis par la loi pour la prescription ordinaire), à condition de prouver également la possession exercée par leur père. Cependant, tout cela avec une condition : que celui qui possédait initialement le bien immobilier était de bonne foi, car autrement une condition essentielle n’est pas respectée et la bonne foi des successeurs ne compense pas le manque initial de celle-ci.

Pour la prescription extraordinaire, la même règle s’applique, avec la différence qu’il n’est pas nécessaire que celui qui possédait initialement le bien immobilier soit de bonne foi (ce n’est pas un facteur pertinent ici), et donc dans tous les cas, le successeur peut inclure cette période dans son propre temps de possession du bien immobilier. Tout ce qui est nécessaire est de continuer à exercer la possession du bien immobilier par des actes de gestion.

5.Et si j’apprends plus tard que la propriété appartient à quelqu’un d’autre ?

Comme mentionné précédemment, une condition de la prescription ordinaire (et uniquement celle-ci) est que le bénéficiaire du bien immobilier doit être de bonne foi quant au fait que celui-ci n’appartient à personne d’autre. En effet, selon la loi même, celui qui souhaite acquérir le bien immobilier doit être de bonne foi au moment où il acquiert la possession par des actes de domination (par exemple, lorsqu’il clôture le terrain avec du fil barbelé). Par conséquent, si le bénéficiaire réalise plus tard que le bien immobilier appartient à quelqu’un d’autre, il acquerra finalement la propriété du bien immobilier par prescription acquisitive (à condition que les autres conditions soient remplies).

De plus, le bénéficiaire doit être de bonne foi également en ce qui concerne le titre qui lui confère le droit de posséder le bien immobilier. Par exemple, si A avait cédé un terrain à B, mais qu’en réalité, A n’a jamais été le propriétaire du terrain (parce qu’il appartenait à son frère), dans ce cas, tant que B croit que A était le propriétaire du terrain et donc que la cession « n’avait pas de problème », il est considéré de bonne foi quant au titre, comme l’exigent les conditions de la prescription ordinaire.

Nos tribunaux considèrent toujours que le fait que l’acheteur ne vérifie pas les registres fonciers pour voir à qui appartient le bien immobilier est une négligence grave qui exclut la bonne foi de sa part. Cependant, il est possible qu’il les ait vérifiés et que par erreur, le nom d’une autre personne soit mentionné, ou que ce ne soit pas clair pour quel bien immobilier il s’agit.

6.Quelles actions sont considérées comme des actes de possession?

La distinction est très importante car avec les actes de possession, l’acquéreur exprime sa volonté de dominer le bien immobilier en croyant qu’il en est le propriétaire, et donc il fait exactement ce que ferait le propriétaire. Ainsi, il a été jugé que constituent des actes de possession :

La pose de clôtures en fil barbelé pour clôturer un terrain
La rénovation de l’appartement
La division du bien immobilier en parcelles plus petites (lotissement)
La pose d’une pancarte indiquant que le bien immobilier est à vendre
La perception de loyers si le bien immobilier était déjà loué, ainsi que la location de celui-ci.

Il est également important de noter que l’exercice de la possession n’est pas interrompu par de courtes périodes pendant lesquelles le bénéficiaire cesse temporairement de l’exercer (par exemple, parce qu’il est absent pour un court voyage à l’étranger alors qu’il peut être exercé par un tiers (par exemple, le bénéficiaire confie à ses enfants la réalisation de travaux de rénovation dans l’appartement qu’il souhaite acquérir par prescription acquisitive).

7.Quand a commencé la prescription acquisitive?

Souvent, les tribunaux sont confrontés à des cas où les successeurs avaient commencé à posséder le bien de manière adverse avant l’introduction du Code civil en Grèce, c’est-à-dire avant le 23 février 1946. Cela peut sembler étrange, mais vous seriez surpris du nombre de personnes qui ont continué la possession adverse initiée par leurs parents ou grands-parents et ont essayé de compter cette période comme faisant partie de leur propre possession adverse.

Avant le Code civil, la possession adverse exigeait que le possesseur possède le bien pendant 30 ans pour acquérir la propriété sur la base de la possession adverse.
Si cette période avait expiré avant l’introduction du Code civil (1946), alors les termes de la prescription acquisitive s’appliqueraient, et le possesseur deviendrait propriétaire du bien spécifique.
Si le délai n’avait pas encore été atteint à ce moment-là, alors à partir de 1946, une nouvelle période de 20 ans commence au cours de laquelle le bénéficiaire doit également occuper le bien pour acquérir la propriété par prescription acquisitive.

8.Que changera le Cadastre?

Avec l’extension progressive du Cadastre à toute la Grèce et la confiance publique accordée aux inscriptions figurant dans les registres fonciers concernant chaque bien, il devient évident que quiconque occupe désormais un bien en se basant sur la confiance accordée à ce qui est indiqué dans la fiche cadastrale correspondante acquiert la propriété de cette manière. Et ce, car il existe une présomption de validité des enregistrements cadastraux en vertu de la loi, et donc celui qui est enregistré en tant que propriétaire du bien est réputé en être le propriétaire, même s’il peut ne pas l’être en réalité. Cela a quelques conséquences pratiques :

La signification de la possession de bonne foi est pratiquement limitée (avec la bonne foi, etc.), car désormais l’acquéreur pourra fonder sa propriété sur son inscription en tant que propriétaire dans le registre foncier sans avoir besoin de prouver les conditions de la prescription acquisitive.
Le véritable propriétaire du bien pourra intenter une action en restitution contre celui qui est enregistré en tant que propriétaire, pour enrichissement injustifié, sous réserve que les conditions soient remplies, et pourra contester l’inscription cadastrale dans les délais.
En cas de prescription acquisitive, celui qui souhaite fonder la propriété sur le bien en se basant sur la prescription acquisitive doit fournir certains documents (tels qu’une décision judiciaire, des documents prouvant la possession adverse sur le bien, des factures d’électricité/eau) pour que la déclaration au Cadastre soit correctement effectuée.

9.Quelqu’un a pris possession de ma propriété par prescription acquisitive.Que puis-je faire?

Il est crucial de savoir quand a commencé la prescription acquisitive (elle commence le lendemain de la transcription ou de la première action de possession) afin de pouvoir comprendre si elle a été complétée ou est sur le point de l’être. Ainsi, le propriétaire initial du bien peut interrompre la prescription acquisitive du bénéficiaire en :

Introduisant une action en revendication contre lui pour demander la restitution du bien.
Expulsant le bénéficiaire du bien (si l’action mentionnée ci-dessus est acceptée).
Reprenant lui-même la possession du bien du bénéficiaire, et donc l’expulsant en conséquence.

Contrairement à ce qui précède, dans le cas où le bénéficiaire a déjà acquis la propriété du bien avec les qualifications de la prescription acquisitive, il est désormais le propriétaire de celui-ci, et l’ancien propriétaire n’a plus le droit d’intenter une action en enrichissement injustifié pour demander la restitution de l’avantage, car la raison légale de la conservation de l’enrichissement est la prescription acquisitive elle-même.

10.Que se passe-t-il lorsque j’acquiers une propriété par prescription?

Lorsque les conditions de prescription sont satisfaites par le possesseur, deux choses se produisent :

Le possesseur acquiert la propriété du bien pour autant qu’il l’ait possédé, mais pas plus que cela.
Le bien devient libre des charges réelles que des tiers avaient sur celui-ci (ainsi, les hypothèques et les privilèges que des tiers avaient sur la propriété sont éteints).

Cependant, pour que le deuxième point se produise, le possesseur doit avoir rempli les qualifications pour la prescription en ce qui concerne les charges réelles (ce qui signifie qu’il doit avoir légitimement cru qu’elles n’existaient pas, alors que les charges réelles devaient exister avant le début de la prescription). Si la charge réelle est établie pour la première fois après que le possesseur a acquis la propriété du bien par prescription, alors évidemment elle n’est pas éteinte. Essentiellement, il s’agit de deux prescriptions qui se déroulent en parallèle et qui peuvent être complétées à des moments différents (par exemple, si l’une est interrompue, etc.).

Ce qui précède ne constitue pas des conseils juridiques et aucune responsabilité n’est assumée pour ceux-ci. Pour plus d’informations, veuillez nous contacter.