Η πολυπλοκότητα και ο κατακερματισμός της ελληνικής πολεοδομικής νομοθεσίας αποτελούσαν ανέκαθεν μία από τις μεγαλύτερες προκλήσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, τους επενδυτές και τους επαγγελματίες του κλάδου, προκαλώντας συχνά ανυπέρβλητα γραφειοκρατικά εμπόδια. Με την εισαγωγή του νέου, ενιαίου Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, επιχειρείται μια ριζική αναδιάρθρωση και εκκαθάριση του υφιστάμενου πλαισίου, βάζοντας οριστικό τέλος σε ένα χαοτικό μωσαϊκό εκατοντάδων διάσπαρτων νόμων και διαταγμάτων. Την ίδια στιγμή, η επικείμενη θεσμοθέτηση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) έρχεται να αλλάξει ριζικά τον χάρτη της ακίνητης περιουσίας σε κάθε δήμο, καθορίζοντας νέες ζώνες χρήσεων γης και αυστηρότερους περιορισμούς στη δόμηση. Το δικηγορικό μας γραφείο, παρακολουθώντας στενά τις καταιγιστικές θεσμικές εξελίξεις, συγκέντρωσε και αποκωδικοποιεί τις δέκα πιο κρίσιμες ερωτήσεις και απαντήσεις γύρω από το νέο αυτό νομοθετικό καθεστώς. Στόχος μας είναι να σας προσφέρουμε την απαραίτητη και έγκυρη νομική ενημέρωση,θωρακίζοντας τα εμπράγματα δικαιώματά σας και εξασφαλίζοντας την ασφαλή διαχείριση και αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας σας.

1.Τι ακριβώς είναι ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας και ποιος είναι ο βασικός του σκοπός;

Ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας αποτελεί ένα ενιαίο, μνημειώδες νομοθέτημα το οποίο συγκεντρώνει, ταξινομεί και συστηματοποιεί τη διάσπαρτη νομοθεσία που ρυθμίζει τον χώρο και τη δόμηση στην Ελλάδα. Πρόκειται για την πρώτη ολοκληρωμένη προσπάθεια οργάνωσης ενός δικαιικού πεδίου που για δεκαετίες χαρακτηριζόταν από πολυνομία και αντιφατικές διατάξεις.

Η βασική φιλοσοφία πίσω από τη θέσπισή του δεν είναι η εισαγωγή νέων, ανατρεπτικών κανόνων, αλλά η εκκαθάριση του υφιστάμενου πλαισίου. Με τη συγκέντρωση των διάσπαρτων διατάξεων σε ένα κοινό κείμενο, επιχειρείται η εξάλειψη των νομικών κενών και των ερμηνευτικών ασαφειών που ταλαιπωρούσαν τη δημόσια διοίκηση.Ο πρωτεύων σκοπός του Κώδικα είναι η δραστική ενίσχυση της ασφάλειας δικαίου για τους πολίτες, τους μηχανικούς και τους επενδυτές.

Παράλληλα, το νέο αυτό εργαλείο φιλοδοξεί να αποτελέσει τη σταθερή βάση για την υλοποίηση της μεγάλης πολεοδομικής μεταρρύθμισης που βρίσκεται σε εξέλιξη στη χώρα. Η ύπαρξη ενός καθαρού κειμένου αναφοράς διευκολύνει την εφαρμογή των νέων τοπικών σχεδίων, διασφαλίζοντας ταυτόχρονα τον σεβασμό στο περιβάλλον και τη βιώσιμη ανάπτυξη.

2.Ποιο είναι το εύρος του Κώδικα και πόσα άρθρα ή παλαιότερα νομοθετήματα περιλαμβάνει;

Το εύρος του νέου Κώδικα είναι ιδιαίτερα εντυπωσιακό, καθώς καταφέρνει να αποτυπώσει σε ένα σώμα το σύνολο σχεδόν της γενικής χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας. Συνολικά, το νομοθέτημα διαρθρώνεται σε 477 άρθρα, τα οποία καλύπτουν με συστηματικό τρόπο κάθε πτυχή της σχέσης του πολίτη με το δομημένο και το φυσικό περιβάλλον.

Για τη δημιουργία αυτού του ενιαίου κειμένου, πραγματοποιήθηκε μια βαθιά βουτιά στο νομικό παρελθόν της χώρας, καθώς κωδικοποιήθηκαν συνολικά 181 νομοθετήματα. Ανάμεσα σε αυτά περιλαμβάνονται 122 νόμοι, καθώς και δεκάδες προεδρικά, νομοθετικά και βασιλικά διατάγματα, ορισμένα εκ των οποίων είχαν θεσπιστεί ακόμη και πριν από έναν αιώνα.

Η δομή των 477 άρθρων χωρίζεται σε εννέα ευρείες θεματικές ενότητες, οι οποίες καθοδηγούν τον αναγνώστη από τις γενικές αρχές του σχεδιασμού έως τις πιο ειδικές διαδικασίες. Έτσι, το κείμενο αποκτά μια εσωτερική συνοχή και λογική αλληλουχία, στοιχεία που απουσίαζαν πλήρως από το προγενέστερο νομικό καθεστώς.Αξίζει να σημειωθεί ότι από την επεξεργασία αυτή αποκλείστηκαν διατάξεις που είχαν κριθεί αντισυνταγματικές από το Συμβούλιο της Επικρατείας ή άλλα ανώτατα δικαστήρια.

3.Ποιες είναι οι βασικές θεματικές ενότητες (μέρη) στις οποίες χωρίζεται το κείμενο;

Ο Κώδικας έχει οργανωθεί με απόλυτα λειτουργικό τρόπο, χωρισμένος σε εννέα διακριτά μέρη, ώστε να καλύπτει ολόκληρο τον κύκλο ζωής του χωρικού σχεδιασμού και της δόμησης. Το πρώτο μέρος είναι αφιερωμένο στον Χωρικό Σχεδιασμό, περιλαμβάνοντας τόσο τις χερσαίες όσο και τις θαλάσσιες δραστηριότητες, θέτοντας τις βάσεις για τη στρατηγική ανάπτυξη της χώρας.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον για τον μέσο ιδιοκτήτη παρουσιάζουν τα μέρη που αφορούν τους Κανόνες Δόμησης και Χρήσης Γης, καθώς και το πλαίσιο έκδοσης των Οικοδομικών Αδειών. Εδώ συγκεντρώνονται όλοι οι περιορισμοί και οι προϋποθέσεις για το τι, πού και πώς επιτρέπεται να χτίσει κανείς, είτε πρόκειται για περιοχές εντός σχεδίου είτε για εκτός σχεδίου εκτάσεις.

Το νομοθέτημα ολοκληρώνεται με τις κρίσιμες ενότητες για την Αντιμετώπιση της Αυθαίρετης Δόμησης, τη διαχείριση των Επικίνδυνων Οικοδομών και τον καθορισμό των Συλλογικών Οργάνων. Επίσης, ενσωματώνονται σύγχρονες προβλέψεις για την αστική ανθεκτικότητα, την προσβασιμότητα των ατόμων με αναπηρία και την προσαρμογή των κτιρίων στην κλιματική αλλαγή.

4.Επιφέρει ο Κώδικας αλλαγές στους ισχύοντες όρους δόμησης ή τις χρήσεις γης;

Μια από τις πιο συχνές παρερμηνείες που συνοδεύουν την έκδοση ενός νέου Κώδικα είναι η εντύπωση ότι αλλάζουν οι κανόνες δόμησης των ακινήτων. Είναι σημαντικό να αποσαφηνιστεί ότι ο Κώδικας δεν θεσπίζει νέο δίκαιο, ούτε τροποποιεί τους υφιστάμενους συντελεστές δόμησης, τα επιτρεπόμενα ύψη ή τις χρήσεις γης μιας περιοχής.Επομένως,η λειτουργία της κωδικοποίησης είναι αμιγώς καταγραφική και οργανωτική.

Συνεπώς, εάν ένα οικόπεδο ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο με βάση τις προϊσχύουσες διατάξεις, παραμένει ακριβώς υπό το ίδιο καθεστώς και σήμερα.Ωστόσο, η έμμεση επίδρασή του στην καθημερινότητα των ακινήτων είναι τεράστια, καθώς πλέον η ερμηνεία των κανόνων γίνεται ομοιόμορφα. Στο παρελθόν, η ίδια διάταξη μπορούσε να ερμηνευτεί διαφορετικά από δύο διαφορετικές Πολεοδομίες (ΥΔΟΜ), προκαλώντας ανασφάλεια και καθυστερήσεις στην έκδοση αδειών.

Με βάση τα παραπάνω είναι εμφανές, ότι ο Κώδικας «φωτογραφίζει» και συστηματικοποιεί όσα ήδη ίσχυαν την ημέρα της δημοσίευσής του.Συνεπώς, ο Κώδικας δεν αλλάζει το τι επιτρέπεται να χτίσετε, αλλά αλλάζει ριζικά την ευκολία με την οποία μπορείτε να ανακαλύψετε και να εφαρμόσετε τον σχετικό κανόνα. Αποτελεί το σταθερό έδαφος πάνω στο οποίο θα πατήσουν οι μελλοντικές τοπικές πολεοδομικές μελέτες, χωρίς να προκαλεί αιφνιδιασμούς στους ιδιοκτήτες.

5.Περιλαμβάνονται στον Κώδικα τα τοπικά σχέδια πόλεων, οι επιμέρους μελέτες και οι εγκύκλιοι;

Όταν μιλάμε για την κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας, πρέπει να διακρίνουμε τους γενικούς κανόνες του κράτους από τα ειδικά τοπικά διατάγματα. Ο νέος Κώδικας περιλαμβάνει αποκλειστικά τη γενική χωροταξική και πολεοδομική νομοθεσία που έχει οριζόντια εφαρμογή σε ολόκληρη την επικράτεια.Αυτό σημαίνει ότι τα συγκεκριμένα σχέδια πόλεων, οι ρυμοτομικές μελέτες κάθε δήμου και τα Προεδρικά Διατάγματα που καθορίζουν τις χρήσεις γης σε συγκεκριμένες γειτονιές παραμένουν εκτός Κώδικα.

Τα τοπικά αυτά εργαλεία διατηρούν την αυτοτελή ισχύ τους και πρέπει να αναζητούνται ξεχωριστά, ανάλογα με τη γεωγραφική θέση του ακινήτου.Επιπλέον, εκτός της κωδικοποίησης έμειναν και οι εκατοντάδες ερμηνευτικές εγκύκλιοι που έχουν εκδοθεί κατά καιρούς από το Υπουργείο Περιβάλλοντος. Οι εγκύκλιοι, ως διοικητικά έγγραφα, δεν έχουν ισχύ νόμου και συχνά περιέπλεκαν την κατάσταση, οπότε η παράλειψή τους βοηθά στην εξυγίανση του πλαισίου.

Για τον νομικό ή τον τεχνικό σύμβουλο, αυτό σημαίνει ότι η έρευνα για ένα ακίνητο θα ξεκινά πάντα από τον Κώδικα για τις γενικές αρχές και τις διαδικασίες, και στη συνέχεια θα εξειδικεύεται στα τοπικά πολεοδομικά διατάγματα. Η διάκριση αυτή είναι κρίσιμη για την αποφυγή λαθών κατά τον σχεδιασμό μιας επένδυσης.Ωστόσο,η απλοποίηση της κείμενης νομοθεσίας βοηθά σημαντικά την κατάσταση σήμερα.

6.Πώς μπορεί ένας πολίτης ή ένας δικηγόρος να βρει πού μεταφέρθηκε μια παλαιά διάταξη;

Η μετάβαση από ένα καθεστώς εκατοντάδων διάσπαρτων νόμων σε έναν ενιαίο Κώδικα θα μπορούσε να προκαλέσει προσωρινή σύγχυση στους επαγγελματίες που είχαν συνηθίσει να ανατρέχουν σε συγκεκριμένα άρθρα παλαιών νόμων. Για την αντιμετώπιση αυτού του προβλήματος, το νομοθέτημα συνοδεύεται από έναν πολύτιμο μηχανισμό αντιστοίχισης.

Στο τέλος του Κώδικα έχει ενσωματωθεί ένα εκτενές και αναλυτικό Παράρτημα Κωδικοποιητικών και Κωδικοποιούμενων Διατάξεων. Το παράρτημα αυτό λειτουργεί ως ένας «χάρτης πλοήγησης» που συνδέει το παρελθόν με το παρόν, επιτρέποντας τον άμεσο εντοπισμό κάθε ρύθμισης.Μέσα από ειδικούς πίνακες αντιστοίχισης, ο χρήστης μπορεί να εισαγάγει τον παλαιό νόμο και το άρθρο που τον ενδιαφέρει και να δει αμέσως σε ποιο άρθρο του νέου Κώδικα έχει μεταφερθεί η σχετική διάταξη.

Η διαδικασία αυτή διασφαλίζει τη συνέχεια της νομικής πρακτικής και διευκολύνει τη σύνταξη δικαστικών και διοικητικών εγγράφων.Παράλληλα,η ύπαρξη αυτού του εργαλείου είναι καθοριστική για τη δικαστηριακή πρακτική, καθώς οι εκκρεμείς υποθέσεις και οι παλαιότερες συμβολαιογραφικές πράξεις αναφέρονται στο προϊσχύσαν δίκαιο. Με τον τρόπο αυτό, γεφυρώνεται το χάσμα και αποφεύγονται οι χρονοβόρες αναζητήσεις σε καταργημένα ΦΕΚ.

7.Ποια είναι η διαδικασία πρόσβασης στον Κώδικα και τι είναι η νέα ηλεκτρονική βάση δεδομένων;

Η φυσική πρόσβαση στον νέο Κώδικα είναι ελεύθερη και δωρεάν για κάθε ενδιαφερόμενο πολίτη, καθώς το κείμενο είναι διαθέσιμο μέσω του Εθνικού Τυπογραφείου, όπως άλλωστε ισχύει και για κάθε ψηφισμένο νόμο στην Ελλάδα.Ωστόσο, η πραγματική καινοτομία έγκειται στον τρόπο ψηφιακής διανομής και αναζήτησης της πληροφορίας που εισάγει το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ).

Σε συνεργασία με το Πανεπιστήμιο Πατρών, αναπτύχθηκε μια σύγχρονη, δημόσια ηλεκτρονική βάση νομικών δεδομένων, η οποία φιλοξενείται στην ιστοσελίδα του Υπουργείου. Η πλατφόρμα αυτή σχεδιάστηκε με γνώμονα τη φιλικότητα προς τον χρήστη, επιτρέποντας την εύκολη πλοήγηση στα άρθρα του Κώδικα.Οποιαδήποτε μελλοντική τροποποίηση ψηφίζεται στη Βουλή θα ενσωματώνεται αυτόματα στην ηλεκτρονική βάση, διασφαλίζοντας ότι ο πολίτης θα διαβάζει πάντα το κείμενο όπως ακριβώς ισχύει σε πραγματικό χρόνο.

Η ηλεκτρονική βάση παρέχει τη δυνατότητα ιεραρχικής αναζήτησης ανά μέρος, τμήμα και άρθρο, δίνοντας μια καθαρή εικόνα της δομής του νόμου. Επιπλέον, ενσωματώνει έξυπνα φίλτρα και λειτουργίες αναζήτησης με λέξεις-κλειδιά, καθιστώντας τον εντοπισμό μιας διάταξης υπόθεση λίγων δευτερολέπτων.Το πιο σημαντικό χαρακτηριστικό αυτής της ψηφιακής υποδομής είναι η πρόβλεψη για τη διαρκή και ζωντανή ενημέρωσή της.

8.Υπάρχει μεταβατικό στάδιο παράλληλης ισχύος του Κώδικα με τους παλαιούς νόμους;

Ένα από τα μεγαλύτερα σφάλματα κατά την εφαρμογή νέων κωδίκων στο παρελθόν ήταν η πρόβλεψη μακρών μεταβατικών περιόδων, κατά τις οποίες ίσχυαν παράλληλα τόσο το παλαιό όσο και το νέο πλαίσιο. Στην περίπτωση του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, επιλέχθηκε μια καθαρή και απόλυτη λύση.Με τη ρητή διάταξη του νόμου, δεν προβλέπεται κανένα μεταβατικό διάστημα παράλληλης ισχύος.

Από την ημέρα που ο Κώδικας δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως (ΦΕΚ), τίθεται σε άμεση και αποκλειστική εφαρμογή, αποτελώντας το μοναδικό έγκυρο κείμενο για τη γενική πολεοδομική νομοθεσία.Ταυτόχρονα με την έναρξη ισχύος του Κώδικα, όλες οι προγενέστερες διατάξεις των 181 νομοθετημάτων που κωδικοποιήθηκαν καταργούνται αυτόματα και οριστικά.

Δεν επιτρέπεται πλέον στη διοίκηση ή στους πολίτες να επικαλούνται τα παλαιά άρθρα των νόμων, καθώς αυτά έχουν απορροφηθεί πλήρως από το νέο σώμα.Αυτή η άμεση κατάργηση αποκλείει το ενδεχόμενο να δημιουργηθούν νομικά παράθυρα ή διφορούμενες καταστάσεις κατά την εξέταση των φακέλων στις πολεοδομίες. Η ξεκάθαρη αυτή γραμμή διευκολύνει τη μετάβαση και αναγκάζει ολόκληρο τον τεχνικό και νομικό κόσμο να ευθυγραμμιστεί αμέσως με το νέο κείμενο.

9.Ποια είναι η σχέση του νέου Κώδικα με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) που αναμένονται;

Ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας και τα επερχόμενα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) αποτελούν τους δύο κεντρικούς πυλώνες της μεγάλης πολεοδομικής μεταρρύθμισης που υλοποιείται στη χώρα. Η σχέση τους είναι συμπληρωματική και απολύτως ιεραρχική, καθώς ο Κώδικας λειτουργεί ως το γενικό θεσμικό θεμέλιο, ενώ τα ΤΠΣ αποτελούν το εξειδικευμένο εργαλείο εφαρμογής σε τοπικό επίπεδο.

Συγκεκριμένα, ο Κώδικας συγκεντρώνει και ξεκαθαρίζει τους οριζόντιους κανόνες, τις διαδικασίες και τους ορισμούς που ισχύουν ομοιόμορφα σε ολόκληρη την επικράτεια. Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, από την άλλη πλευρά, έρχονται να εξειδικεύσουν αυτούς τους κανόνες, καθορίζοντας με ακρίβεια τι επιτρέπεται και τι απαγορεύεται σε κάθε συγκεκριμένο δήμο ή δημοτική ενότητα.

Με την ύπαρξη του Κώδικα, οι μελετητές που συντάσσουν αυτή τη στιγμή τα ΤΠΣ για τους δήμους της χώρας έχουν στα χέρια τους έναν καθαρό και ενιαίο οδηγό, απαλλαγμένο από τις αντιφάσεις του παρελθόντος. Αυτό διασφαλίζει ότι τα νέα τοπικά σχέδια θα πατήσουν πάνω σε στέρεες νομικές βάσεις, μειώνοντας δραστικά την πιθανότητα να προσβληθούν μελλοντικά στο Συμβούλιο της Επικρατείας.

10.Πώς επηρεάζει ο Κώδικας τις εκκρεμείς υποθέσεις και τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων;

Για τους ιδιοκτήτες που βρίσκονται στη διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας ή τακτοποίησης κάποιου ακινήτου, η εμφάνιση του Κώδικα δεν πρέπει να αποτελεί πηγή ανησυχίας. Καθώς δεν αλλάζουν οι ουσιαστικοί κανόνες δόμησης, οι φάκελοι που έχουν ήδη κατατεθεί συνεχίζουν να εξετάζονται κανονικά.Η σωστή αντιστοίχιση των διατάξεων μπορεί να αποτρέψει τυofficial καθυστερήσεις ή γραφειοκρατικά κολλήματα στις ΥΔΟΜ.

Ωστόσο, η κύρια αλλαγή αφορά τον τρόπο αναφοράς και τεκμηρίωσης των φακέλων από τους μηχανικούς και τους δικηγόρους. Κάθε έγγραφο, αίτηση ή ένσταση που υποβάλλεται από εδώ και στο εξής στις δημόσιες αρχές θα πρέπει να παραπέμπει στα νέα άρθρα του Κώδικα και όχι στους παλαιούς, καταργημένους νόμους.Σε κάθε περίπτωση, ο νέος Κώδικας αποτελεί ένα θετικό βήμα που προστατεύει τον πολίτη από τις παγίδες της πολυνομίας.

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να επικοινωνήσουν με τους τεχνικούς και νομικούς τους συμβούλους, ώστε να διασφαλίσουν ότι οι υποθέσεις τους είναι εναρμονισμένες με τη νέα ορολογία και τη δομή του Κώδικα.Το γραφείο μας είναι έτοιμο να σας συνδράμει στην ανάλυση του ακινήτου σας με βάση το νέο κωδικοποιημένο πλαίσιο, εξασφαλίζοντας την απόλυτη νομική σας θωράκιση.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.