1.Τι είναι η χρησικτησία;

Η χρησικτησία είναι ο τρόπος που μπορεί ένα πρόσωπο να αποκτήσει την κυριότητα ενός ακινήτου ασκώντας απλά την νομή του (=με το να το εξουσιάζει έχοντας την πεποίθηση ότι του ανήκει). Η πρακτική σημασία του θεσμού είναι ότι επιτρέπει σε εκείνον που δεν είναι κύριος του κινητού ή του ακινήτου να το αποκτήσει, ακόμα κι αν για κάποιον λόγο η σύμβαση μεταβίβασης (με την οποία θα έπρεπε να το είχε αποκτήσει) ήταν άκυρη για οποιονδήποτε λόγο. Επίσης, και με δεδομένο ότι στην Ελλάδα μέχρι σήμερα δεν λειτουργεί το Κτηματολόγιο σε αρκετές περιοχές, δεν είναι πάντα σαφές σε ποιον ανήκει ένα ακίνητο. Άρα, θα ήταν άδικο για εκείνον που νέμεται το ακίνητο για ένα ικανό χρονικό διάστημα να αποχωριστεί την κυριότητα του και έτσι να ανατραπεί μια τυπικά δεδομένη κατάσταση.

Αξίζει να αναφέρουμε ότι ο νόμος διακρίνει ανάμεσα σε 2 είδη χρησικτησίας, την τακτική και την έκτακτη, τα οποία θα αναλύσουμε παρακάτω.

2.Τι απαιτείται για τακτική χρησικτησία;

Η τακτική χρησικτησία είναι εκείνη η έννομη κατάσταση κατά την οποία κάποιος νέμεται ένα ακίνητο με βάση κάποιον τίτλο, ο οποίος όμως είναι άκυρος για οποιονδήποτε λόγο και άρα υπό κανονικές συνθήκες δεν θα αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου (αφού δεν θα πληρούνται οι προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος)

Άρα για να γίνει κάποιος κύριος ακινήτου με τα προσόντα της τακτικής χρησικτησίας απαιτείται σωρευτικά:

• Το ακίνητο να επιδέχεται χρησικτησίας (να μην πρόκειται για ακίνητο του Δημοσίου, δασική έκταση, της Εκκλησίας, κλπ.)
• Να ασκείται η νομή πάνω στο ακίνητο
• Να έχει μεταγραφεί ο τίτλος, ο οποίος αν και άκυρος, θεμελιώνει το δικαίωμα της χρησικτησίας (π.χ. αν πρόκειται για το πωλητήριο συμβόλαιο το οποίο όμως ήταν άκυρο επειδή το ακίνητο μεταβιβάστηκε από ανήλικο και άρα δεν είχε δικαιοπρακτική ικανότητα που απαιτεί ο νόμος)
• Ο αποκτών να είναι καλόπιστος σχετικά με την νομή του στο ακίνητο (=όταν δεν αγνοεί από βαρεία αμέλεια ότι δεν είναι κύριος του ακινήτου)
• Να έχει περάσει ένα αναγκαίο χρονικό διάστημα (3 έτη αν είναι κινητό πράγμα, 10 έτη αν πρόκειται για ακίνητο)

3.Και για έκτακτη;

Αντίθετα με την τακτική, στην έκτακτη χρησικτησία κάποιες προϋποθέσεις παραλείπονται για να θεμελιωθεί το δικαίωμα χρησικτησίας:

• Καταρχήν το ακίνητο να είναι δεκτικό χρησικτησίας όπως αναφέραμε και παραπάνω
• Ο αποκτών να ασκεί απλά την νομή του ακινήτου
• ΔΕΝ απαιτείται να είναι καλόπιστος (άρα δεν μας ενδιαφέρει τι πιστεύει για το ποιος είναι κύριος του ακινήτου)
• Να έχει περάσει διάστημα 20 χρόνων από τότε που άρχισε να νέμεται το ακίνητο
• ΔΕΝ απαιτείται να υπάρχει τίτλος (και αυτονόητα ούτε μεταγραφή αυτού)

 

Είναι αλήθεια ότι η έκτακτη χρησικτησία έχει πιο απλές και εύκολα αποδείξιμες προϋποθέσεις σε σχέση με την τακτική, και είναι μια χρήσιμη λύση για τις περιπτώσεις που ο αποκτών δεν μπορεί να αποδείξει τις προϋποθέσεις της τακτικής χρησικτησίας (πχ στο ενδιάμεσο διάστημα έμαθε ότι το ακίνητο ανήκει σε άλλον), ώστε αρκεί απλά να αποδείξει την συνεχή νομή του επί μια περίοδο 20 ετών

4.Μπορώ να υπολογίσω τον χρόνο που νεμόταν το ακίνητο κάποιος άλλος;

Δεν είναι σπάνια η περίπτωση που κάποιος ξεκινάει να κάνει χρησικτησία σε ένα ακίνητο αλλά είτε πεθαίνει και οι κληρονόμοι του συνεχίζουν την χρησικτησία είτε μεταβιβάζει το ακίνητο σε τρίτο πρόσωπο και εκείνο συνεχίζει επίσης την νομή με τα προσόντα της χρησικτησίας. Ο κανόνας είναι ότι αυτός που διαδέχεται εκείνον που νεμόταν με χρησικτησία ένα ακίνητο μπορεί να συνυπολογίσει αυτό το χρονικό διάστημα στον χρόνο που θα νέμεται πλέον εκείνος το ακίνητο. Άρα, για παράδειγμα, αν ο πατέρας νεμόταν επί 7 χρόνια το ακίνητο με χρησικτησία και ύστερα πέθανε, τα παιδιά του εφόσον το έχουν στην νομή τους για 3 επιπλέον χρόνια θα αποκτήσουν κυριότητα σε αυτό (7+3=10 χρόνια που απαιτεί ο νόμος για τακτική χρησικτησία) αρκεί να αποδείξουν και την νομή που ασκούσε ο πατέρας τους. Όλα αυτά όμως με μια προϋπόθεση: ότι αυτός που νεμόταν εξαρχής το ακίνητο ήταν καλόπιστος, διότι διαφορετικά δεν τηρείται μια βασική απαίτηση και η καλή πίστη των διαδόχων του δεν αναπληρώνει την έλλειψη της εξαρχής.

Στην έκτακτη χρησικτησία ισχύει ο ίδιος κανόνας με τη διαφορά ότι δεν χρειάζεται αυτός που νεμόταν το ακίνητο εξαρχής να ήταν καλόπιστος (δεν μας ενδιαφέρει εδώ), και δηλαδή σε κάθε περίπτωση ο διάδοχος του μπορεί να συνυπολογίσει αυτόν τον χρόνο στον δικό του χρόνο χρησικτησίας. Το μόνο που χρειάζεται είναι να συνεχίζει να ασκεί την νομή του ακινήτου με πράξεις διαχείρισης.

5.Κι αν μάθω αργότερα ότι το ακίνητο ανήκει σε άλλον;

Είπαμε παραπάνω ότι προϋπόθεση της τακτικής χρησικτησίας (και μόνο) είναι ο νομέας του ακινήτου να είναι καλόπιστος ως προς το ότι αυτό δεν ανήκει σε άλλον. Πράγματι και με βάση τον ίδιο τον νόμο εκείνος που θέλει να αποκτήσει το ακίνητο πρέπει να είναι καλόπιστος κατά την στιγμή που αποκτά την νομή του με πράξεις εξουσίασης (π.χ. όταν περιφράσσει το οικόπεδο με συρματόπλεγμα). Επομένως, αν ο νομέας αργότερα καταλάβει ότι το ακίνητο ανήκει σε κάποιον άλλον, θα αποκτήσει τελικά την κυριότητα του ακινήτου με χρησικτησία (εφόσον τηρούνται και οι υπόλοιπες προϋποθέσεις).

Εκτός αυτού, ο νομέας πρέπει να είναι καλόπιστος και σε σχέση με τον τίτλο που του δίνει δικαίωμα να νέμεται το ακίνητο. Για παράδειγμα, αν ο Α είχε μεταβιβάσει ένα οικόπεδο του στον Β, αλλά στην πραγματικότητα ο Α δεν ήταν ποτέ κύριος του οικοπέδου (γιατί ανήκε στον αδελφό του). Σε αυτήν την περίπτωση, εφόσον ο Β πιστεύει ότι ο Α ήταν κύριος του οικοπέδου και άρα ότι η μεταβίβαση ‘δεν είχε πρόβλημα’, θεωρείται καλόπιστος και ως προς τον τίτλο όπως απαιτούν οι προϋποθέσεις της τακτικής χρησικτησίας.

Τα δικαστήρια μας πάντοτε δέχονται ότι το να μην ελέγξει ο αγοραστής τα βιβλία μεταγραφών για να δει σε ποιον ανήκει το ακίνητο, θεωρείται ως βαρεία αμέλεια που αποκλείει την καλή πίστη στο πρόσωπο του. Ενδέχεται όμως να τα έλεγξε και από λάθος να αναγραφόταν το όνομα άλλου προσώπου, ή να μην ήταν σαφές για ποιο ακίνητο πρόκειται.

6.Ποιες θεωρούνται ως πράξεις νομής;

Η διάκριση έχει μεγάλη σημασία καθώς με τις πράξεις νομής ο αποκτών εκδηλώνει την βούληση του να εξουσιάζει το ακίνητο με την πεποίθηση ότι αυτός είναι κύριος του, και άρα ό,τι ακριβώς θα επιχειρούσε και ο κύριος. Έτσι ενδεικτικά έχει κριθεί ότι συνιστά πράξη νομής:

• Η τοποθέτηση συρματοπλέγματος για την περίφραξη οικοπέδου
• Η ανακαίνιση του διαμερίσματος
• Διαίρεση του ακινήτου σε μικρότερα τμήματα (κατάτμηση)
• Η τοποθέτηση πινακίδας ότι το ακίνητο είναι προς πώληση
• Η είσπραξη μισθωμάτων αν το ακίνητο ήταν ήδη μισθωμένο καθώς και η μίσθωση αυτού

Είναι σημαντικό εξάλλου ότι η άσκηση της νομής δεν διακόπτεται από μικρότερα χρονικά διαστήματα κατά τα οποία ο νομέας έχει παύσει προσωρινά να την ασκεί (επειδή λείπει π.χ. για ολιγοήμερο ταξίδι στο εξωτερικό ενώ μπορεί να ασκείται και μέσω άλλου (π.χ. ο αποκτών αναθέτει στα παιδιά του να εκτελέσουν εργασίες ανακαίνισης στο διαμέρισμα που θέλει να αποκτήσει με χρησικτησία).

7.Ξέρεις πότε άρχισε η χρησικτησία;

Αρκετά συχνά τα δικαστήρια συναντούν υποθέσεις όπου ο νομέας είχε ξεκινήσει να νέμεται το ακίνητο με χρησικτησία ήδη πριν από την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα στην Ελλάδα, δηλαδή πριν από 23/2/1946. Αν σου φαίνεται περίεργο, θα εκπλαγείς με το πόσοι είναι εκείνοι που συνέχισαν την χρησικτησία που είχαν ξεκινήσει οι γονείς/παππούδες τους και προσπάθησαν να προσμετρήσουν αυτόν τον χρόνο στον δικό τους χρόνο χρησικτησίας.

• Πριν τον Αστικό Κώδικα, για την έκτακτη χρησικτησία έπρεπε ο αποκτών να νέμεται το ακίνητο για 30 χρόνια για να το αποκτήσει με χρησικτησία.
• Αν αυτό το διάστημα είχε συμπληρωθεί πριν την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα (1946), τότε συντρέχουν οι όροι της χρησικτησίας και ο νομέας γινόταν κύριος του συγκεκριμένου ακινήτου
• Αν πάλι δεν είχε συμπληρωθεί ο χρόνος μέχρι τότε, τότε από το 1946 αρχίζει νέα 20ετία στην οποία ο νομέας πρέπει να εξίσου να νέμεται το ακίνητο για να αποκτήσει κυριότητα με έκτακτη χρησικτησία

8.Τι θα αλλάξει με το Κτηματολόγιο;

Με την επέκταση του Κτηματολογίου σταδιακά σε όλη την Ελλάδα και την δημόσια πίστη που δίνουν οι εγγραφές που υπάρχουν στα κτηματολογικά φύλλα σχετικά με το κάθε ακίνητο, γίνεται φανερό ότι όποιος στο εξής νέμεται ένα ακίνητο με βάση την εμπιστοσύνη που έδωσε σε όσα αναγράφονται στο σχετικό κτηματολογικό φύλλο θα αποκτά την κυριότητα του με αυτό τον τρόπο. Κι αυτό γιατί, υπάρχει τεκμήριο ορθότητας των κτηματολογικών εγγραφών από τον νόμο, και έτσι τεκμαίρεται ότι όποιος είναι εγγεγραμμένος ως κύριος του ακινήτου τεκμαίρεται ότι είναι και κύριος του, ενώ μπορεί στην πραγματικότητα να μην είναι. Αυτό έχει κάποιες πρακτικές συνέπειες:

• Περιορίζεται πρακτικά η σημασία της τακτικής χρησικτησίας (με την καλή πίστη κλπ.) καθώς πλέον ο αποκτών θα μπορεί να θεμελιώσει την κυριότητα του στο ακίνητο λόγω της αναγραφής του ως κυρίου στο Κτηματολογικό φύλλο χωρίς να (χρειάζεται να αποδείξει προϋποθέσεις χρησικτησίας).
• Ο πραγματικός κύριος του ακινήτου θα μπορεί να ασκήσει εναντίον εκείνου που είναι γραμμένος ως κύριος, την αγωγή απόδοσης αδικαιολόγητου πλουτισμού, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις του καθώς και να αμφισβητήσει εντός προθεσμίας την Κτηματολογική εγγραφή.
• Στην έκτακτη χρησικτησία εκείνος που θέλει να στηρίξει κυριότητα στο ακίνητο με βάση την χρησικτησία οφείλει να προσκομίσει ορισμένα έγγραφα (όπως δικαστική απόφαση, έγγραφα που αποδεικνύουν την νομή πάνω στο ακίνητο, λογαριασμούς ρεύματος/νερού) για να γίνει σωστά και η δήλωση στο Κτηματολόγιο

9.Κάποιος κατέλαβε το ακίνητο μου με χρησικτησία. Τι μπορώ να κάνω;

Είναι κρίσιμο να γνωρίζουμε πότε άρχισε η χρησικτησία (ξεκινάει από την επόμενη μέρα της μεταγραφής ή από την πρώτη πράξη νομής) για να είμαστε σε θέση να καταλάβουμε αν συμπληρώθηκε/πρόκειται σύντομα να συμπληρωθεί. Έτσι ο αρχικός κύριος του ακινήτου μπορεί να διακόψει την χρησικτησία του νομέα με:

• την άσκηση διεκδικητικής αγωγής εναντίον του ζητώντας του την απόδοση του ακινήτου
• την αποβολή του νομέα από το ακίνητο (εφόσον γίνει δεκτή η αγωγή που αναφέραμε παραπάνω)
• με αυτοδύναμη ανάληψη της νομής από τον πραγματικό κύριο, και άρα αποβολή του άλλου αντίστοιχα

Σε αντίθεση με τα παραπάνω, στην περίπτωση που ο νομέας έχει ήδη αποκτήσει κυριότητα στο ακίνητο με τα προσόντα της χρησικτησίας, τότε είναι πλέον κύριος αυτού, και ο προηγούμενος κύριος δεν δικαιούται πλέον να ασκήσει αγωγή αδικαιολόγητου πλουτισμού για να ζητήσει την απόδοση της ωφέλειας, γιατί νόμιμη αιτία διατήρησης του πλουτισμού είναι η ίδια η χρησικτησία.

10.Όταν αποκτήσω με χρησικτησία τι συμβαίνει;

Με την ικανοποίηση των προϋποθέσεων της χρησικτησίας από τον νομέα συμβαίνουν 2 πράγματα:

• Εκείνος αποκτά την κυριότητα του ακινήτου για όση έκταση όμως νεμόταν, όχι περισσότερο από αυτό
• Το αποκτά ελεύθερο από εμπράγματα δικαιώματα που είχαν τρίτοι πάνω στο ακίνητο (άρα οι υποθήκες και οι δουλείες που είχαν τρίτοι πάνω στο ακίνητο χάνονται)

Για να γίνει όμως το 2^ο πρέπει ο νομέας να είχε τα προσόντα της χρησικτησίας και ως προς τα εμπράγματα βάρη (δηλαδή να πίστευε δικαιολογημένα ότι αυτά δεν υπάρχουν και παράλληλα τα εμπράγματα βάρη να υπήρχαν πριν την έναρξη της χρησικτησίας). Αν το εμπράγματο βάρος συσταθεί για 1^η φορά αφού ο νομέας αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου με χρησικτησία, τότε αυτό δεν χάνεται προφανώς. Άρα πρόκειται στην ουσία για 2 χρησικτησίες που βαίνουν παράλληλα και μπορεί να συμπληρωθούν σε διαφορετικό χρόνο (αν π.χ. διακοπεί η μια κλπ.)

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.