Η υπογραφή μιας μεσιτικής εντολής αντιμετωπίζεται συχνά ως μια τυπική διαδικασία ‘ρουτίνας’. Στην πραγματικότητα, αποτελεί μια σοβαρή νομική δέσμευση που γεννά δικαιώματα και υποχρεώσεις χιλιάδων ευρώ. Η έλλειψη σαφήνειας στους όρους της σύμβασης είναι η νούμερο ένα αιτία δικαστικών διενέξεων στο real estate.Για τον ιδιοκτήτη, η μεσιτική εντολή είναι μια δέσμευση περιουσίας· για τον αγοραστή, μια οικονομική υποχρέωση που επηρεάζει τον προϋπολογισμό του. Στο γραφείο μας, ερχόμαστε καθημερινά αντιμέτωποι με τις γκρίζες ζώνες της μεσιτικής νομοθεσίας.Αυτός είναι και ο λόγος που,στο άρθρο που ακολουθεί, απαντάμε στα πιο κρίσιμα ερωτήματα για να διασφαλίσετε ότι η συνεργασία σας με έναν μεσίτη θα είναι νομικά οχυρωμένη.
1.Τι είναι η σύμβαση μεσιτείας νομικά;
Με τον όρο ‘σύμβαση μεσιτείας’ ο νόμος αναφέρεται σε εκείνη την σύμβαση,λόγω της οποίας ένα πρόσωπο (εντολέας) υποχρεούται να καταβάλλει αμοιβή σε ένα άλλο πρόσωπο (μεσίτης) υπό την προϋπόθεση ότι ο 2ος θα υποδείξει στον 1ο μια ευκαιρία, και αντίστοιχα θα συναφθεί ξεχωριστή σύμβαση.Αμοιβή οφείλεται επομένως, μόνο εφόσον ο εντολέας συνάψει σύμβαση εξαιτίας και λόγω της μεσολάβησης του μεσίτη.
Η σύμβαση μεσιτείας,όπως θα δούμε και παρακάτω,μπορεί να λάβει διάφορες μορφές.Η πιο κλασσική μορφή είναι εκείνη της απλής εντολής, την οποία αναλύσαμε και παραπάνω. Σε αυτήν την μορφή μεσιτείας,ο μεσίτης δικαιούται αμοιβή μόνο αν η σύμβαση καταρτίστηκε ως αποτέλεσμα της δικής του υπόδειξης. Αν ο εντολέας βρει μόνος του αντισυμβαλλόμενο, δεν οφείλει αμοιβή, καθώς δεν υπήρξε μεσιτική μεσολάβηση.
Αν περισσότεροι μεσίτες σε συνεργασία μεταξύ τους υπέδειξαν ή μεσολάβησαν, τότε αμοιβή οφείλεται μόνο μία φορά, καταβαλλόμενη από τον εντολέα σε έναν από αυτούς, κατά του οποίου και μόνο έχουν δικαίωμα να στραφούν οι υπόλοιποι και, σε περίπτωση έλλειψης συμφωνίας μεταξύ τους, κατανέμεται μεταξύ των μεσιτών κατά το ποσοστό συμβολής του καθενός στην κατάρτιση της σύμβασης.
2.Ποιες είναι οι νόμιμες υποχρεώσεις ενός μεσίτη;
Οι βασικές υποχρεώσεις του προσώπου που λειτουργεί ως μεσίτης είναι να υποδείξει κάποια ευκαιρία (ένα ακίνητο) στον πελάτη του προκειμένου ο τελευταίος να αποφασίσει καθώς και να ενημερώνει τον πελάτη του και την άλλη πλευρά, πριν την σύναψη της σύμβασης, για τις ιδιότητες του ακινήτου καθώς και τα ελαττώματα του (αν υπάρχουν) προκειμένου να μην υπάρχουν παρανοήσεις κατά την σύναψη της σύμβασης
Αυτονόητη υποχρέωση ενός μεσίτη είναι ,εφόσον υπάρχει κάποιο συμφέρον από την άλλη πλευρά ή ακόμα και προσωπικό συμφέρον του μεσίτη, να ανακοινώνει αυτό το γεγονός στον πελάτη του, ούτως ώστε να αποφεύγονται συμπαιγνίες σε βάρος των συμφερόντων του εντολέα.Οφείλει επίσης να προστατεύει τα συμφέροντα και το απόρρητο του πελάτη του, με τον να μην ανακοινώνει σε τρίτους ευαίσθητα προσωπικά δεδομένα.
Όσον αφορά την ευθύνη του μεσίτη,ο ίδιος οφείλει να ενεργεί με την επιμέλεια του συνετού επαγγελματία. Αν παρέσχε εν γνώσει του ψευδείς πληροφορίες (π.χ. για τη δόμηση ή τα βάρη) που οδήγησαν σε ζημία του αγοραστή, ευθύνεται προς αποζημίωση βάσει της αδικοπρακτικής ευθύνης ή των διατάξεων για την προστασία του καταναλωτή, καθώς για τον νόμο ο εντολέας του μεσίτη θεωρείται καταναλωτής.
3.Υπό ποιες προϋποθέσεις μπορεί να καταγγελθεί η σύμβαση μεσιτείας;
Η σύμβαση μεσιτείας είναι σύμβαση εμπιστοσύνης και μπορεί να ανακληθεί ελεύθερα οποτεδήποτε.Στην πράξη οι περισσότερες συμβάσεις μεσιτείας ορίζουν ακριβώς τις προθεσμίες υπαναχώρησης του εντολέα και τις συνέπειες σε περίπτωση νόμιμης/παράνομης υπαναχώρησης.Αυτονόητα,θα υπερισχύει η συμφωνία μεταξύ εντολέα-μεσίτη,εφόσον η ίδια η συμφωνία είναι νόμιμη.
Ωστόσο, αν η ανάκληση γίνει καταχρηστικά (π.χ. λίγο πριν υπογραφεί το συμβόλαιο για να αποφευχθεί η αμοιβή), ο μεσίτης προστατεύεται.Σε αυτήν την περίπτωση,ο μεσίτης μπορεί νόμιμα να αξιώσει την αμοιβή του εφόσον ολοκληρώθηκε η σύμβαση.Την ίδια αμοιβή μπορεί να αξιώσει ο μεσίτης και στην περίπτωση που τα μέρη δεν αναγράφουν στο συμβόλαιο μεταβίβασης ότι μεσολάβησε μεσίτης,παρά την σχετική υποχρέωση από τον νόμο.
Είναι αναγκαίο να επισημάνουμε ότι η συμφωνία μεταξύ μεσίτη και εντολέα, θα πρέπει να σέβεται τα όρια του νόμου και να μην δεσμεύει υπέρμετρα τις ελευθερίες και τα δικαιώματα του εντολέα.Σύμβαση που ορίζει,για παράδειγμα,ότι αποκλείεται σε κάθε περίπτωση και για οποιοδήποτε λόγο το δικαίωμα καταγγελίας της σύμβασης,είναι προφανώς άκυρη ως καταχρηστική.
4.Πώς καταρτίζεται νομικά η σύμβαση μεσιτείας;
Γενικά, η μεσιτική σύμβαση είναι άτυπη (άρα μπορεί να καταρτιστεί και προφορικά χωρίς έγγραφο).Αυτό όμως ισχύει μόνο στην περίπτωση που το αντικείμενο της σύμβασης μεταβιβάζεται χωρίς έγγραφο. Ειδικά για την περίπτωση που τα μέρη δεν έχουν υπογράψει κάποιο συμφωνητικό,ο νόμος τονίζει ότι αρκεί η ανταλλαγή επιστολών/μηνυμάτων/emails για να θεωρηθεί ότι έχει καταρτισθεί σύμβαση.
Ειδικά για τα ακίνητα όμως ο νόμος προβλέπει ότι η κατάρτιση μιας μεσιτικής σύμβασης απαιτεί έγγραφο τύπο(=ιδιωτικό/συμβολαιογραφικό έγγραφο) στο οποίο να αναφέρονται τα ατομικά στοιχεία των συμβαλλομένων μερών (π.χ. ΑΦΜ, αριθμός ΓΕΜΗ), το είδος και το αντικείμενο της σύμβασης μεσιτείας που θα συναφθεί (αγορά ή ενοικίαση ακινήτου;) καθώς και την μεσιτική αμοιβή που συμφωνούν τα μέρη.
Το να καταρτίζεται εγγράφως μια σύμβαση μεσιτείας προστατεύει και τα 2 μέρη.Πράγματι,αν ο εντολέας μετά την μεταβίβαση του ακινήτου αρνείται να καταβάλει την αμοιβή του μεσίτη,τότε ο τελευταίος μπορεί να ασκησει αγωγή μόνο λόγω αδικαιολόγητου πλουτισμού.Η έλλειψη έγγραφου τύπου καθιστά την κατάσταση πολύ πιο δύσκολη για εκείνον, και δυσκολεύεται να αποδείξει την ολοκλήρωση της μεσιτείας.
5.Τι διάρκεια μπορεί να έχει η σύμβαση μεσιτείας;
Καταρχάς πρέπει να αναφέρουμε ότι η σύμβαση μεσιτείας έχει την διάρκεια που θα καθορίσουν οι ίδιοι οι συμβαλλόμενοι (χωρίς περιορισμούς). Ο νόμος δεν επιβάλλει εκ των προτέρων αν η σύμβαση θα είναι ορισμένης ή αόριστης διάρκειας και επομένως τα μέρη έχουν την διακριτική ευχέρεια να συμφωνήσουν οποιαδήποτε διάρκεια. Σε περίπτωση που δεν αναφέρεται τίποτα, ο νόμος περιλαμβάνει πρόβλεψη.
Αν όμως δεν καθορίσουν κάτι σχετικό, τότε από τον νόμο η σύμβαση ισχύει για 12 μήνες (και άρα αν λήξει πρέπει να συναφθεί νέα). Για αυτήν την διάρκεια εκ του νόμου μπορεί ο εντολέας να την παρατείνει για ακόμα 6 μήνες με δήλωση του προς τον μεσίτη. Η παραπάνω παράταση μπορεί να γίνει μόνο με έγγραφη δήλωση του εντολέα προς τον μεσίτη, συνεπώς δεν αρκεί προηγούμενη προφορική επικοινωνία.
Ακολουθώντας το πνεύμα του νόμου, πρέπει να αναφέρουμε ότι στο παραπάνω χρονικό διάστημα για το οποίο διαρκεί η σύμβαση απαιτείται να έχει λάβει χώρα τουλάχιστον η υπογραφή προσυμφώνου για την μεταβίβαση του ακινήτου.Αν η σύμβαση ορίστηκε για διάστημα μεγαλύτερο από 12 μήνες,κάθε συμβαλλόμενος μπορεί να την καταγγείλει αζημίως μετά τους 12 μήνες διάρκειας.
6.Ποιοι κανόνες ισχύουν για την αμοιβή ενός μεσίτη;
Ο κανόνας είναι ότι ο μεσίτης δικαιούται αμοιβή για τις υπηρεσίες που παρείχε όταν συναφθεί η σύμβαση που επεδίωκε ο πελάτης του (π.χ. αγοράσει ο ίδιος το ακίνητο) και ακόμα κι αν συναφθεί διαφορετική σύμβαση η οποία όμως βασίζεται στην ίδια ευκαιρία που υπέδειξε ο μεσίτης (ο πελάτης αντί να αγοράσει το ακίνητο που του υπέδειξε ο μεσίτης, τελικά το νοίκιασε).
Ο μεσίτης όμως δεν δικαιούται να απαιτήσει την αμοιβή του, εφόσον ο πελάτης δεν του είχε δώσει εξουσιοδότηση για να συμβληθεί και με τον πωλητή/ενοικιαστή και ο μεσίτης παρόλα αυτά το έκανε (δηλαδή κατάρτισε σύμβαση μεταξύ των 2 πλευρών χωρίς να έχει εξουσία για κάτι τέτοιο) Το ίδιο ισχύει, εάν η σύμβαση έγινε χωρίς όμως την βοήθεια του μεσίτη (π.χ. ο πελάτης πάει από κοντά ο ίδιος και ‘ανακαλύπτει’ το ακίνητο)
Άλλη περίπτωση είναι όταν ο μεσίτης προβαίνει σε συμπαιγνία και δόλιες ενέργειες με την άλλη πλευρά για να βλάψει τα συμφέροντα του πελάτη (π.χ. αξιώνει μια προμήθεια από τον πωλητή για να παρουσιάσει μεγαλύτερη τιμή από την πραγματική του ακινήτου στον πελάτη του).Σε κάθε περίπτωση,ο μεσίτης δικαιούται να αξιώσει τα έξοδα που υπέστη για την σύμβαση (π.χ. μετακινήσεις, λειτουργικά κόστη) από τον πελάτη του μόνο εφόσον συμφώνησαν κάτι αντίστοιχο και το έθεσαν ως όρο στην σύμβαση μεσιτείας που τελικά υπέγραψαν
7.Ποιες είναι οι υποχρεώσεις μου ως μεσίτης;
Μολονότι τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν διαφορετικά στην σύμβαση μεσιτείας,ο νομοθέτης προβλέπει μια σειρά από υποχρεώσεις τις οποίες ο μεσίτης οφείλει να τηρεί.Αυτές οι υποχρεώσεις είναι:
- Να διαθέτει καταρχάς τα αναγκαία δικαιολογητικά που απαιτεί ο νόμος για να ασκεί το επάγγελμα του μεσίτη σήμερα.
- Τα παραπάνω δικαιολογητικά είναι ταυτότητα ή διαβατήριο, εφόσον πρόκειται για Έλληνα πολίτη ή πολίτη κράτους – μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης, και εφόσον πρόκειται για πολίτη τρίτης χώρας άδεια διαμονής και εργασίας για την Ελλάδα
- Απαιτείται επίσης υπεύθυνη δήλωση ότι δεν έχει καταδικαστεί για τα αδικήματα ιδιοκτησίας/περιουσίας/σχετικά με τα έγγραφα και πιστοποιητικό περί μη υποβολής σε δικαστική συμπαράσταση.
- Τέλος, ο νόμος απαιτεί απολυτήριο λυκείου (ή αντίστοιχης σχολής αν πρόκειται για το εξωτερικό)
- Να υποδείξει κάποια ευκαιρία (ένα ακίνητο) στον πελάτη του προκειμένου ο τελευταίος να αποφασίσει
- Να μεσολαβήσει μεταξύ των 2 πλευρών (αν συμφωνήθηκε κάτι τέτοιο) με στόχο να συναφθεί η σύμβαση
- Να ενημερώνει τον πελάτη του και την άλλη πλευρά, πριν την σύναψη της σύμβασης, για τις ιδιότητες του ακινήτου καθώς και τα ελαττώματα του (αν υπάρχουν) προκειμένου να μην υπάρχουν παρανοήσεις κατά την σύναψη της σύμβασης
- Εφόσον υπάρχει κάποιο συμφέρον από την άλλη πλευρά ή ακόμα και προσωπικό συμφέρον του μεσίτη να ανακοινώνει αυτό το γεγονός στον πελάτη του, ούτως ώστε να αποφεύγονται συμπαιγνίες και που μόνο κόστος για τον πελάτη θα έχουν σε τελική ανάλυση
- Να προστατεύει τα συμφέροντα και το απόρρητο του πελάτη του, με τον να μην ανακοινώνει σε τρίτους ευαίσθητα προσωπικά δεδομένα
8.Κι αν δεν συμφωνήσαμε αμοιβή με τον μεσίτη;
Εδώ δίνουν διέξοδο οι ίδιες οι διατάξεις του νόμου, όπου ορίζεται ότι στην περίπτωση που δεν συμφωνήθηκε ρητά η αμοιβή του μεσίτη, τότε υπάρχει σιωπηρή συμφωνία για αμοιβή σε περίπτωση που συνηθίζεται οι αντίστοιχες μεσιτείες να γίνονται με αμοιβή. ή αν πρόκειται για επαγγελματία μεσίτη (που συγκεντρώνει δηλαδή τα προσόντα που απαιτεί το επάγγελμα).
Αν δεν καθορίστηκε ούτε το ύψος της αμοιβής, οφείλεται στον μεσίτη η αμοιβή που προκύπτει από την διατίμηση (δηλαδή από κάποια διοικητική αρχή όπως την δημοτική κοινότητα της περιοχής όπου ενδέχεται να υπάρχουν όρια στις αμοιβές των μεσιτών).Ένα άλλο κριτήριο είναι αυτό των τιμών της περιοχής/τόπου όπου παρέχει τις υπηρεσίες του ο μεσίτης,και συνδέεται άμεσα με τις τιμές των ακινήτων.
Εξαιρετικά συχνό στην πράξη είναι η αμοιβή να προσδιορίζεται από τον ίδιο τον μεσίτη και σε περίπτωση διαφωνίας το δικαστήριο θα κρίνει αν αυτή είναι εύλογη ή όχι.Σε περίπτωση που η αμοιβή που συμφωνήθηκε είναι υπερβολικά μεγάλη τότε ο πελάτης έχει δικαίωμα να προσφύγει στο δικαστήριο προκειμένου αυτό να κρίνει το υπερβολικό ή όχι της αμοιβής και να την αναπροσαρμόσει σε κανονικά επίπεδα.
9.Τι συμβαίνει αν παραβιάσει ο μεσίτης τις υποχρεώσεις του;
Εφόσον ο μεσίτης παραβιάσει τις υποχρεώσεις που αναφέραμε παραπάνω, υπάρχουν (για αυτόν) κάποιες συνέπειες έναντι του εντολέα. Καταρχάς, ο μεσίτης δεν θα δικαιούται την αμοιβή του, διότι οι παραβάσεις που αναφέρουμε αποτελούν ταυτόχρονα και λόγους απαλλαγής του πελάτη από την καταβολή της μεσιτικής αμοιβής.Φυσικά,εξαρτάται η βαρύτητα και η ένταση της παράβασης.
Εκτός αυτού, ο μεσίτης ενδέχεται να υποχρεωθεί και σε αποζημίωση του πελάτη για όση ζημία αυτός έπαθε από την εμπιστοσύνη που έδειξε στο ότι θα καταρτιζόταν έγκυρη σύμβαση (η οποία ματαιώθηκε π.χ. λόγω συμπαιγνίας του μεσίτη με την άλλη πλευρά).Το ίδιο συμβαίνει και στην περίπτωση που το ακίνητο παρουσίαζει ελαττώματα τα οποία ο μεσίτης δεν αποκάλυψε στον πελάτη του.
Στα παραπάνω κρίσιμη είναι και η θέση του εντολέα.Εάν ο ίδιος καταβάλει την αμοιβή του μεσίτη,ενώ ο τελευταίος έχει εμφανώς παραβιάσει τις υποχρεώσεις του προς τον εντολέα,δεν μπορεί στην συνέχεια να ζητήσει πίσω την αμοιβή που κατέβαλε.Κι αυτό γιατί χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή σε συμβάσεις εμπιστευτικού χαρακτήρα,όπως είναι η σύμβαση μεσιτείας.
10.Ποιες παραλλαγές της σύμβασης μεσιτείας γνωρίζουμε σήμερα;
Στην πράξη έχει μεγάλη απήχηση η λεγόμενη ‘σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας’, κατά την οποία τα μέρη συνάπτουν μια κανονική σύμβαση μεσιτείας με την διαφορά ότι ο πελάτης δεν μπορεί να αναθέσει σε άλλο πρόσωπο να του υποδείξει ευκαιρία ή να μεσολαβήσει για την σύναψη σύμβασης για όσο χρόνο διαρκεί αυτή η σύμβαση.
Η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, έχει ελάχιστη διάρκεια 8 μήνες (αν δεν ορίστηκε) με δυνατότητα παράτασης για άλλους 4 μήνες με δήλωση της μιας πλευράς στην άλλη.Αν τελικά ο πελάτης συνάψει με άλλο πρόσωπο, εκτός του μεσίτη, την σύμβαση, κατά παράβαση της συμφωνίας, τότε ο μεσίτης θα δικαιούται την αμοιβή που συμφωνήθηκε καθώς και εύλογη αποζημίωση που δεν μπορεί όμως να υπερβαίνει το 1/3 της ίδιας της αμοιβής.
Όσον αφορά την λεγόμενη ‘διπλή μεσιτεία’ με βάση αυτήν την παραλλαγή, ο μεσίτης μπορεί να λάβει αμοιβή και από τα δύο μέρη, αρκεί να ενεργεί ως μεσολαβητής και όχι αποκλειστικά ως εντολοδόχος του ενός, και εφόσον τα μέρη το γνωρίζουν. Αν όμως υπάρχει σύγκρουση συμφερόντων ή ο μεσίτης απέκρυψε στοιχεία, μπορεί να χάσει το δικαίωμα αμοιβής.Επομένως,τα μέρη πρέπει να είναι ενήμερα σε κάθε περίπωση.
Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.
Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος
Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.