1.De quoi ai-je besoin pour devenir agent immobilier?

Pour exercer la profession d’agent immobilier, les exigences légales sont les suivantes :

• Être citoyen grec ou citoyen d’un État membre de l’Union européenne, ou, s’il est originaire d’un pays tiers (hors UE), avoir un permis de séjour pour exercer une activité économique conformément aux dispositions applicables.
• Ne pas avoir de condamnations pénales pour des crimes liés à la propriété, à la propriété ou aux documents.
• Être titulaire du diplôme de fin d’études secondaires (ou d’un titre équivalent dans le cas d’une école à l’étranger).
• Ne pas être sous le régime d’une mesure de justice assistée.
• (S’il s’agit d’un agent d’un autre pays souhaitant s’installer en Grèce), une licence du Registre (c’est-à-dire du Registre national) du pays d’origine est également requise.

2.Et si je veux créer une entreprise?

Dans ce cas, deux conditions supplémentaires sont nécessaires :

• Les services immobiliers doivent être mentionnés comme objet principal dans les statuts de la société.
• TOUTES les qualifications mentionnées dans la question précédente doivent être réunies par au moins une personne représentant la société.
• En fonction du type de société constituée (par exemple SA, SARL, SCP, SNC, etc.), les documents justificatifs appropriés seront également nécessaires, ainsi que l’inscription auprès du registre compétent (Registre national des sociétés). Nous aborderons cette question dans notre analyse séparée.

3.Ai-je besoin de certains documents justificatifs?

Pour obtenir une licence d’exercice professionnel, le demandeur doit prouver ce qu’il affirme en présentant les documents suivants (voir aussi la liste des qualifications dans la question 1) :

• Présenter une carte d’identité ou un passeport, si le demandeur est citoyen grec ou citoyen d’un État membre de l’Union européenne, et, s’il s’agit d’un ressortissant d’un pays tiers, un permis de séjour et de travail pour la Grèce.
• Fournir également une déclaration sur l’honneur selon laquelle il n’a pas été condamné pour des infractions liées à la propriété, à la propriété ou aux documents.
• Présenter un certificat attestant qu’il n’a pas été assisté par la justice.
• Enfin, le diplôme de fin d’études secondaires (ou d’une école équivalente s’il s’agit de l’étranger).
• Tous ces documents doivent être présentés par le demandeur au Registre national (une condition préalable évidente est qu’il n’a pas été condamné à une peine d’interdiction d’exercer la profession ou de suspension).

4.Le contrat de courtage:Comment est-il rédigé?

En général, le contrat de courtage est informel (donc il peut être conclu verbalement sans document). Cependant, pour les biens immobiliers en particulier, la loi prévoit que la rédaction d’un contrat de courtage nécessite un document écrit (= un document privé ou notarié) contenant certaines informations :

• Les données personnelles des parties contractantes (par exemple, le numéro d’identification fiscale des deux parties, le numéro d’inscription au Registre national du courtier).
• Le type de contrat à conclure (achat ou location de biens immobiliers) ainsi que la commission de courtage, qui est librement négociable, tandis que si des barèmes de tarification standard  sont applicables, ils seront contrôlés pour abus.
• La durée de validité du contrat, sur laquelle nous reviendrons ci-dessous.

5.Combien de temps dure-t-il?

Tout d’abord, il convient de mentionner que le contrat de courtage a la durée que les parties contractantes déterminent elles-mêmes (sans restrictions). Cependant, si elles ne précisent rien à cet égard, alors la loi stipule que le contrat est valable pendant 12 mois (et donc s’il expire, un nouveau doit être conclu). Pour cette durée, le mandant peut, en vertu de la loi, le prolonger de 6 mois supplémentaires en informant le courtier. Enfin, il convient de souligner qu’il existe un droit de résiliation du contrat, et notamment si le contrat a une durée de plus de 12 mois, alors chaque partie peut le résilier sans indemnité après 12 mois, la résiliation produisant ses effets 3 mois après (donc ici, le contrat durera au moins 15 mois si l’on ajoute tous les délais susmentionnés).

6.En ce qui concerne la rémunération?

La règle est que le courtier a droit à une rémunération pour les services rendus lorsque le contrat recherché par son client est conclu (par exemple, si le client achète lui-même le bien immobilier) et même si un contrat différent est conclu mais qui repose sur la même opportunité que celle indiquée par le courtier (le client, au lieu d’acheter le bien immobilier que le courtier lui a indiqué, le loue finalement).

Cependant, examinons quand le courtier n’a pas le droit de réclamer sa rémunération :

• Lorsque le client ne lui a pas donné mandat de conclure un accord avec le vendeur/le bailleur, mais que le courtier l’a fait quand même (c’est-à-dire qu’il a conclu un contrat entre les deux parties sans en avoir le pouvoir)
• Lorsque le contrat est conclu sans l’aide du courtier (par exemple, le client va lui-même sur place et « découvre » le bien immobilier)
• Lorsque le courtier agit de manière frauduleuse et collabore avec l’autre partie pour nuire aux intérêts du client (par exemple, il exige une commission du vendeur pour présenter un prix plus élevé que la valeur réelle de la propriété au client).

Il est important de noter que le courtier a le droit de demander le remboursement des dépenses engagées pour le contrat (par exemple, les déplacements, les frais opérationnels) au client seulement s’ils ont convenu de cela et l’ont stipulé comme condition dans le contrat de courtage qu’ils ont finalement signé.

7.Quelles sont mes obligations en tant que courtier?

Les principales obligations de la personne agissant en tant que courtier sont les suivantes :

• Indiquer une opportunité (un bien immobilier) à son client afin que ce dernier puisse décider
• Médiatiser entre les deux parties (si cela a été convenu) dans le but de conclure le contrat
• Informer son client et l’autre partie, avant la conclusion du contrat, sur les caractéristiques de la propriété ainsi que ses défauts (s’il y en a) afin d’éviter toute confusion lors de la conclusion du contrat
• Si un intérêt de l’autre partie ou même un intérêt personnel du courtier existe, cela doit être communiqué au client afin d’éviter toute collusion qui ne ferait qu’entraîner des coûts supplémentaires pour le client à la fin
• Protéger les intérêts et la confidentialité de son client en ne divulguant pas à des tiers des données personnelles sensibles

8.Et si nous n’avons pas convenu de rémunération avec le courtier?

Dans ce cas, les dispositions légales elles-mêmes offrent une solution, stipulant que si aucune rémunération n’a été explicitement convenue avec le courtier, alors il y a un accord tacite pour une rémunération si les courtages similaires sont généralement effectués moyennant une rémunération ou s’il s’agit d’un courtier professionnel (qui détient donc les qualifications requises pour la profession).

Si le montant de la rémunération n’a pas non plus été déterminé (ce qui arrive généralement) :

• Le courtier a droit à la rémunération résultant de l’évaluation (c’est-à-dire d’une autorité administrative telle que la municipalité de la région où il peut y avoir des limites aux rémunérations des courtiers)
• Le courtier a droit à la rémunération habituelle dans la région (les rémunérations des courtiers sont différentes à Santorin et dans la région d’Évros, pour prendre un exemple)
• Si aucune de ces solutions n’est utile, la rémunération sera déterminée par le courtier lui-même, et en cas de désaccord, le tribunal jugera si elle est raisonnable ou non.

Dans le cas où la rémunération convenue est excessivement élevée, le client a le droit de saisir le tribunal pour qu’il juge si la rémunération est excessive ou non et pour l’ajuster à des niveaux normaux le cas échéant.

9.Que se passe-t-il si je viole mes obligations en tant que courtier?

Dans ce cas où le courtier enfreint l’une des obligations mentionnées ci-dessus, il y a certaines conséquences pour lui-même vis-à-vis du mandant. Tout d’abord, le courtier ne sera pas en droit de recevoir sa rémunération, car les violations mentionnées constituent simultanément des motifs de libération du mandant de l’obligation de payer la rémunération du courtier. De plus, le courtier peut également être tenu de verser une indemnisation au mandant pour tout préjudice subi en raison de la confiance accordée dans le fait qu’un contrat valide serait conclu (qui a été annulé par exemple en raison de la collusion du courtier avec l’autre partie). Ces frais comprennent les honoraires d’un ingénieur pour l’élaboration d’une étude sur le bien immobilier négocié, les honoraires d’un avocat pour la vérification des titres et tout ce que le client n’aurait pas dépensé s’il avait su dès le départ qu’aucun contrat valide ne serait conclu.

10.Variantes du contrat de courtage

Dans la pratique, le « contrat de courtage exclusif » est très populaire, dans lequel les parties concluent un contrat de courtage régulier avec la différence que le client ne peut pas confier à une autre personne le soin de lui présenter une opportunité ou de négocier la conclusion d’un contrat pendant la durée de ce contrat. Selon la loi :

• Ce contrat a une durée minimale de 8 mois (si non spécifié) avec possibilité de prolongation de 4 mois supplémentaires sur déclaration d’une partie à l’autre.
• D’autres personnes peuvent être mentionnées dans le contrat et auront le droit de présenter une opportunité au client et celui-ci pourra conclure un contrat avec elles.
• Si finalement le client conclut un contrat avec une autre personne que le courtier, en violation de l’accord, alors le courtier aura droit à la rémunération convenue ainsi qu’à une indemnisation raisonnable, mais qui ne peut pas dépasser le tiers de la rémunération elle-même.

À côté du client et de ses besoins.

Athina Kondogianni 

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