Η μεταβίβαση ακινήτου σαν διαδικασία έχει γίνει αρκετά σύνθετη με την πάροδο των ετών.Ο λόγος είναι ότι όλο και περισσότερα πιστοποιητικά απαιτούνται για τις ανάγκες της μεταβίβασης,με αποτέλεσμα το ακίνητο να πρέπει να περιγράφεται λεπτομερώς.Εάν λάβει κανείς υπόψη ότι στις μεταβιβάσεις εμπλέκονται (συνήθως) περισσότεροι του ενός πωλητές/αγοραστές δημιουργείται ένα σύνθετο τοπίο στο οποίο οι επαγγελματίες καλούνται να ρίξουν φως.Σε αυτό το κείμενο θα ασχοληθούμε αναλυτικά με την διαδικασία της μεταβίβασης τονίζοντας ποια είναι τα αναγκαία έγγραφα που απαιτούνται για να ολοκληρωθεί η τελευταία,καθώς και τι συμβαίνει σε ειδικές περιπτώσεις όπως η μη χορήγηση ασφαλιστικής ενημερότητας και η πρόθεση μεταβίβασης κατασχεμένου/μισθωμένου ακινήτου.

1.Πώς γίνεται η μεταβίβαση ακινήτου;

Για την μεταβίβαση ακινήτου σήμερα, ο νόμος απαιτεί να συντρέχουν ορισμένες προϋποθέσεις που ορίζονται συγκεκριμένα. Πιο συγκεκριμένα, απαιτείται να συνταχθεί συμβολαιογραφική πράξη του αρμόδιου συμβολαιογράφου, προκειμένου να μεταβιβαστεί νόμιμα το ακίνητο. Πριν από αυτό το στάδιο όμως, είναι αναγκαίο να έχουν προσκομισθεί ορισμένα έγγραφα από τον πωλητή του ακινήτου, ώστε να υπάρχει μια ξεκάθαρη εικόνα για το νομικό και πραγματικό καθεστώς του ακινήτου, και να αποτυπωθεί ξεκάθαρα αυτή στο συμβόλαιο.

Ειδικότερα, ο πωλητής του ακινήτου οφείλει να προσκομίσει τοπογραφικό διάγραμμα του ακινήτου (με σύστημα αναφοράς ΕΓΣΑ87) ώστε να είναι σαφή τα όρια του ίδιου του ακινήτου. Αντίστοιχα, μέσω του μηχανικού του πωλητή θα γίνει και η προσκόμιση της κάτοψης του ακινήτου, ειδικά στην περίπτωση που πρόκειται για διαμέρισμα επί πολυκατοικίας. Έλεγχος πρέπει να γίνει και στο Κτηματολόγιο, ώστε να διαπιστωθεί αν τα όρια του ακινήτου αντιστοιχούν με εκείνα του τοπογραφικού, διαφορετικά θα χρειαστεί να γίνει διόρθωση.

Ακόμη, απαιτείται με βάση τον νόμο να υπάρχει Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) καθώς και Ηλεκτρονική ταυτότητα του ακινήτου. Τα παραπάνω έγγραφα προσαρτώνται στο σχετικό συμβόλαιο που θα συνταχθεί και το οποίο στην συνέχεια θα μεταγραφεί στο αρμόδιο Κτηματολόγιο/υποθηκοφυλακείο της περιφέρειας που βρίσκεται το ακίνητο. Δίχως τα παραπάνω έγγραφα, ο νόμος αποκλείει την ολοκλήρωση της μεταβίβασης, λόγω και των νέων οδηγιών της Ευρωπαϊκής Ένωσης σχετικά με την ενεργειακή ταξινόμηση των ακινήτων.

2.Δεσμεύονται τα μέρη από το προσύμφωνο;

Στην πράξη είναι αρκετά συνηθισμένο για τα μέρη, προτού προχωρήσουν στην σύνταξη του οριστικού συμβολαίου και την συλλογή των παραπάνω εγγράφων, να επιθυμούν την πρόωρη δέσμευση τους ως προς την επικείμενη μεταβίβαση του ακινήτου. Αυτός ο στόχος επιτυγχάνεται μέσω της σύνταξης προσυμφώνου αγοράς ενώπιον συμβολαιογράφου, όπου ο αγοραστής καταβάλει και μέρος του τιμήματος του ακινήτου, σε μορφή προκαταβολής, προκειμένου ο πωλητής να μην διαπραγματεύεται πλέον με άλλους αγοραστές.

Για την σύνταξη του προσυμφώνου δεν χρειάζεται να υπάρχουν τα παραπάνω έγγραφα που αναφέραμε, αλλά αρκεί το τοπογραφικό διάγραμμα (με συντεταγμένες ΕΣΔΑ ’87), ώστε η περιγραφή του ακινήτου στο προσύμφωνο να γίνει με τον πιο λεπτομερή, κατά το δυνατό, τρόπο. Στο προσύμφωνο αναγράφεται ρητά και η αμοιβαία δέσμευση των μερών να προχωρήσουν στην σύνταξη του οριστικού συμβολαίου μέχρι μια ορισμένη ημερομηνία, εφόσον όλα τα νομικά θέματα του ακινήτου έχουν ρυθμισθεί ορθά.

Η δέσμευση του προσυμφώνου φαίνεται στην περίπτωση που, παρόλο που τα έγγραφα του ακινήτου έχουν συλλεχθεί και μπορεί να γίνει η υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, κάποιο μέρος δεν προσέρχεται στον συμβολαιογράφο για να υπογράψει. Με βάση το προσύμφωνο, το άλλο μέρος μπορεί να ασκήσει αγωγή στο δικαστήριο και, εφόσον η αγωγή γίνει δεκτή, να εξαναγκάσει την άλλη πλευρά στην υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. Αλλιώς, δικαιούται να κρατήσει την προκαταβολή που δόθηκε κατά την υπογραφή του προσυμφώνου.

3.Μπορεί να μεταβιβαστεί κατασχεμένο ακίνητο;

Όπως έχουμε αναλύσει και σε άλλο κείμενο μας, η βασική συνέπεια της κατάσχεσης επί ακινήτου, είναι ότι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν μπορεί πλέον να το διαθέσει με κανέναν τρόπο=δεν μπορεί να το μεταβιβάσει/να το δωρήσει/να συστήσει επικαρπία επ’ αυτού/να το ανταλλάξει κλπ. Όλες οι παραπάνω ενέργειες, προκειμένου να είναι νομικά έγκυρες και να παράγουν τα αποτελέσματα του νόμου, απαιτούν είτε να υπάρχει η συναίνεση του δανειστή που επέβαλε την κατάσχεση είτε να παραιτηθεί ο τελευταίος από την κατάσχεση.

Σε αυτές τις περιπτώσεις, η λύση που επιλέγεται συνήθως είναι μια εξωδικαστική συμφωνία μεταξύ πωλητή και δανειστή που έχει επιβάλλει την κατάσχεση, ώστε ταυτόχρονα με την αποπληρωμή του τιμήματος εκ μέρους του αγοραστή, να ικανοποιηθεί ο δανειστής για την αξίωση του. Στην συνέχεια, ο τελευταίος οφείλει να παραιτηθεί από την κατάσχεση που έχει επιβάλει στο ακίνητο, συνήθως όμως αυτή η ενέργεια θα γίνει ταυτόχρονα με την μεταβίβαση ή λίγο πριν από αυτήν ώστε να μεταγραφεί έγκυρα το συμβόλαιο της μεταβίβασης.

Η ίδια κατάσταση διαμορφώνεται και όταν υπάρχει προσημείωση υποθήκης επί ακινήτου. Με δεδομένο ότι ο δανειστής που έχει εγγράψει προσημείωση στο ακίνητο, μπορεί είτε να τρέψει την τελευταία σε υποθήκη και να επιβάλει κατάσχεση στο ακίνητο για να ικανοποιηθεί από τον πλειστηριασμό του, είτε να προχωρήσει σε άρση αυτής, στην πράξη τα μέρη οδηγούνται σε εξωδικαστικές συμφωνίες ως προς τους όρους που απαιτεί ο δανειστής για να προχωρήσει η άρση της προσημείωσης επί του ακινήτου.

4.Πώς γίνονται οι τακτοποιήσεις των αυθαιρεσιών;

Πριν από λίγες εβδομάδες είχαμε δημοσιεύσει ένα αναλυτικό κείμενο σχετικά με ό,τι ισχύει σήμερα στο θέμα των τακτοποιήσεων μιας αυθαίρετης κατασκευής επί ακινήτου. Μάλιστα, επειδή η παραπάνω διαδικασία που γνωρίζαμε έλαβε παράταση έως το 2028, όπως άλλωστε αναμενόταν, η υποχρέωση των ιδιοκτητών ακινήτων σχετικά με την τακτοποίηση όλων των αυθαιρεσιών επί ακινήτων θα συνεχίσει να υπάρχει. Η τακτοποίηση, φυσικά, γίνεται από τον αρμόδιο μηχανικό του πωλητή μέσω της υποβολής δηλώσεων που αφορούν το ακίνητο.

Η κρισιμότητα του θέματος φαίνεται και μόνο από το γεγονός, ότι η μη ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών επί του ακινήτου, θα πρέπει να αποδεικνύεται σε κάθε περίπτωση. Η απόδειξη αυτή μπορεί να γίνει είτε μέσω του αποδεικτικού καταβολής του προστίμου λόγω υπαγωγής του ακινήτου στις διατάξεις του νόμου περί αυθαιρέτων, είτε με βεβαίωση του αρμόδιου μηχανικού όπου θα βεβαιώνεται η μη ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών κάθε είδους στο ακίνητο. Συνήθως η βεβαίωση αυτή δίνεται αφού έχει γίνει η τακτοποίηση των αυθαιρεσιών.

Απαραίτητο στοιχείο για να γίνει ορθά η διαδικασία είναι η ορθή υποβολή των στοιχείων του ακινήτου. Πιο συγκεκριμένα, απαιτείται να προκύπτει από την οικοδομική άδεια το έτος κατασκευής του ακινήτου καθώς με βάση αυτό θα υπολογιστεί και το σχετικό πρόστιμο για την τακτοποίηση της αυθαίρετης κατασκευής. Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου ακίνητα που κατασκευάστηκαν το 1980 λανθασμένα εμφανίζονται στο σύστημα ως νεόδμητα με αποτέλεσμα το πρόστιμο για την τακτοποίηση να αυξάνεται αρκετά.

5.Απαιτείται ασφαλιστική ενημερότητα για μεταβίβαση ακινήτου;

Το Αποδεικτικό Ασφαλιστικής Ενημερότητας αποδεικνύει την μη εκκρεμότητα καταβολής ασφαλιστικών εισφορών υπέρ του e-ΕΦΚΑ εκ μέρους ενός προσώπου. Το παραπάνω πιστοποιητικό, που είναι πλέον ενιαίο, αποτελεί απαραίτητο στοιχεία για να προχωρήσει η μεταβίβαση ενός ακινήτου ή ακόμη και να για να συσταθεί εμπράγματο δικαίωμα σε αυτό.

Σε περίπτωση που ο πωλητής/αγοραστής έχει ρυθμίσει την οφειλή του προς τον e-ΕΦΚΑ, τότε έγκυρα εκδίδεται Αποδεικτικό Ασφαλιστικής Ενημερότητας ώστε να προχωρήσει η μεταβίβαση του ακινήτου. Προϋπόθεση για να προχωρήσει η διαδικασία είναι η ρύθμιση της οφειλής να τηρείται και η οφειλή να θεωρείται ‘διασφαλισμένη’ από τον ασφαλιστικό φορέα, δηλαδή να έχει παρασχεθεί από τον οφειλέτη εμπράγματη ασφάλεια σε ακίνητο του ή να έχει προσκομισθεί εγγυητική επιστολή από τράπεζα.

Ειδικά και εφόσον δεν συντρέχουν οι παραπάνω προϋποθέσεις, ο νόμος παρέχει μια εναλλακτική δυνατότητα στον οφειλέτη. Ο τελευταίος μπορεί να προχωρήσει στην πώληση του ακινήτου, εφόσον όμως από το τίμημα της μεταβίβασης που θα λάβει γίνει παρακράτηση υπέρ του e-ΕΦΚΑ μέχρι του ύψους της οφειλής που υπάρχει. Εφόσον ο οφειλέτης επιλέξει αυτήν την δυνατότητα, τότε μπορεί έγκυρα να λάβει Αποδεικτικό Ασφαλιστικής Ενημερότητας και η παρακράτηση του ποσού θα γίνει ταυτόχρονα με την μεταβίβαση του ακινήτου.

6.Πώς διαμορφώνεται η κατάσταση αν δεν έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση της περιοχής του ακινήτου;

Σε αρκετές περιοχές της Ελλάδας δεν έχει ολοκληρωθεί ακόμη η κτηματογράφηση των ακινήτων με αποτέλεσμα να λειτουργούν (ακόμη) παράλληλα τα συστήματα του Κτηματολογίου με εκείνα του υποθηκοφυλακείου. Αποτέλεσμα των παραπάνω είναι τα συμβόλαια μεταβίβασης να κατατίθενται στα κτηματολογικά γραφεία ώστε να μεταγραφούν μόλις οριστικοποιηθεί το Κτηματολόγιο σε εκείνη την περιοχή, και επομένως το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου να μην αποτυπώνεται με ιδιαίτερη σαφήνεια.

Παράλληλα, ο έλεγχος τίτλων του ακινήτου διενεργείται σε 2 στάδια: Εξαρχής γίνεται έρευνα στο πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου, όπως έχει επικρατήσει να λέγεται το έγγραφο στην πράξη, ώστε να ελεγχθεί αν ο πωλητής του ακινήτου έχει υποβάλει ορθά την δήλωση στο Κτηματολόγιο. Παράλληλα, ακολουθεί έρευνα στο υποθηκοφυλακείο για παλαιότερους τίτλους, ώστε να διακριβωθεί η σειρά των μεταβιβάσεων του ακινήτου, μέχρι το τελευταίο να αποκτηθεί από τον πωλητή που προχωρά στην πώληση του.

Επομένως, με βάση τα παραπάνω, σε περίπτωση που λαμβάνει χώρα μεταβίβαση ακινήτου εντός περιοχής για την οποία δεν έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία της κτηματογράφησης, θα πρέπει να αποκτηθεί αρχικά το πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου, και στην συνέχεια να μεταγραφεί το συμβόλαιο μεταβίβασης στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο. Με αυτόν τον τρόπο, ο αγοραστής προστατεύεται καθώς λαμβάνει αποδεικτικό υποβολής της αίτησης για την μεταγραφή του συμβολαίου στο κτηματολογικό γραφείο.

7.Τι αλλάζει εφόσον το ακίνητο που μεταβιβάζεται είναι μισθωμένο;

Συναντάμε συχνά στην πράξη το ενδεχόμενο να πωλείται ένα ακίνητο και παράλληλα να έχει συναφθεί σύμβαση μίσθωσης, η οποία λήγει χρονικά αργότερα σε σχέση με την ημερομηνία της μεταβίβασης. Ειδικά, αν λάβουμε υπόψη την βασική πρόβλεψη του νόμου περί δυνατότητας του μισθωτή να παραμείνει στο μίσθιο για 3 έτη, ακόμη και αν η μίσθωση έχει συναφθεί για μικρότερο διάστημα, δημιουργείται μια κατάσταση για τον υποψήφιο αγοραστή που πρέπει να επιλυθεί με ορθό τρόπο.

Συνήθως, στα περισσότερα μισθωτήρια τίθεται όρος ότι σε περίπτωση πώλησης του ακινήτου, ο επόμενος ιδιοκτήτης θα οφείλει να σεβαστεί την μίσθωση και να μην επιδιώξει αιφνιδιαστικά την αποβολή του ενοικιαστή από το ακίνητο λόγω αλλαγής της ιδιοκτησίας του ακινήτου. Ωστόσο, ο παραπάνω όρος πρέπει να τίθεται και στο συμβόλαιο της μεταβίβασης του ακινήτου, προκειμένου να αποδεικνύεται ότι ο υποψήφιος αγοραστής του ακινήτου έλαβε πλήρως γνώση για την μίσθωση του ακινήτου.

Εφόσον έχουν τεθεί οι παραπάνω όροι, τα πράγματα γίνονται πιο απλά, με αποτέλεσμα ο μελλοντικός ιδιοκτήτης του ακινήτου να έχει υποχρέωση να σεβαστεί την μίσθωση που έχει συναφθεί στο ακίνητο. Φυσικά, εφόσον δεν καταβάλλονται τα μισθώματα εκ μέρους του ενοικιαστή ή εφόσον η μίσθωση έχει λήξει, η κατάσταση διαμορφώνεται αλλιώς, και πλέον ο νέος ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο και να ζητήσει την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου κατά του ενοικιαστή.

8.Πώς μπορεί να μεταβιβαστεί ένα ακίνητο από κληρονομία;

Όσον αφορά τα ακίνητα που προέρχονται από κληρονομία, οι κληρονόμοι του θανόντα οφείλουν αρχικά να φροντίσουν για την δημοσίευση της διαθήκης και την κήρυξη της ως κύριας. Η διαδικασία αυτή άλλαξε ριζικά, όπως περιγράψαμε σε κείμενο μας πρόσφατα, και πλέον αρμόδιος είναι ο συμβολαιογράφος που θα επιλέξουν οι κληρονόμοι. Φυσικά, αναγκαίο είναι να έχουν εκδοθεί τα σχετικά πιστοποιητικά που απαιτούνται για την δημοσίευση της διαθήκης, ώστε η διαδικασία να προχωρήσει άμεσα.

Μέχρι να γίνει η δημοσίευση της διαθήκης και η κήρυξη της τελευταίας ως κύριας, οι κληρονόμοι οφείλουν να δηλώνουν το ακίνητο υπό μεταβίβαση στο έντυπο Ε9 της ΑΑΔΕ, αλλά με βάση τις εξ αδιαθέτου μερίδες τους. Στην συνέχεια, και αφού γίνει η δημοσίευση της διαθήκης και η κήρυξη της τελευταίας ως κύριας, οι δηλώσεις του ακινήτου στο έντυπο Ε9 της ΑΑΔΕ θα γίνουν με τα ποσοστά κατά τα οποία κληρονομούν οι κληρονόμοι λόγω της διαθήκης, και όχι εξ αδιαθέτου, όπως γινόταν μεταβατικά.

Τέλος, οι κληρονόμοι θα χρειαστεί να εφοδιαστούν με κληρονομητήριο, ώστε να αποδεικνύεται το κληρονομικό δικαίωμα τους και να συναλλάσσονται με υποψήφιους αγοραστές του ακινήτου. Και ως προς την διαδικασία αυτή παρατηρήσαμε σημαντικές αλλαγές, με δεδομένο πλέον ότι η αίτηση εξετάζεται από δικηγόρο, από τον οποίο και εκδίδεται η τελική αίτηση. Το σύστημα αυτό προσφέρει αρκετή ταχύτητα στην διαδικασία και μειώνει τον φόρτο των δικαστηρίων.

9.Εφόσον η επικαρπία και η ψιλή κυριότητα ανήκουν σε διαφορετικά πρόσωπα,τι ισχύει;

Στα περισσότερα ακίνητα στην Ελλάδα, είναι πολύ συχνό η ψιλή κυριότητα να ανήκει στα τέκνα και η επικαρπία αντίστοιχα να έχει παρακρατηθεί υπέρ των γονέων. Το σύστημα αυτό παρατηρείται εδώ και αρκετές δεκαετίες, και οδηγεί πρακτικά στην ανάγκη συμφωνίας μεταξύ επικαρπωτή και ψιλού κυρίου για ουσιώδεις μεταβολές που θα λάβουν χώρα στο ακίνητο. Πράγματι, ούτε ο επικαρπωτής αλλά ούτε και ο ψιλός κύριος δικαιούνται να επιφέρουν τροποποιήσεις στο ακίνητο δίχως την συναίνεση της άλλης πλευράς.

Το ίδιο φυσικά συμβαίνει και στην περίπτωση μεταβίβασης του ακινήτου=ο επικαρπωτής και ο ψιλός κύριος οφείλουν να συμφωνούν εκ των προτέρων για την επικείμενη μεταβίβαση και να υπογράψουν από κοινού το συμβόλαιο της μεταβίβασης, ώστε ο αγοραστής να αποκτήσει την πλήρη κυριότητα του ακινήτου. Η παραπάνω πλήρης κυριότητα του ακινήτου θα πρόκειται στην ουσία για την ψιλή κυριότητα και την επικαρπία του ακινήτου ενωμένες πλέον στο πρόσωπο του αγοραστή που αποκτά το ακίνητο.

Εναλλακτικά, ο νόμος προσφέρει την δυνατότητα στον επικαρπωτή και τον ψιλό κύριο να χορηγήσουν ο ένας πληρεξουσιότητα στον άλλον ώστε η υπογραφή του ενός να αναπληρώνει την υπογραφή του άλλου. Σε αυτήν την περίπτωση, μόνο εκείνος που έχει λάβει πληρεξουσιότητα από το άλλο μέρος χρειάζεται να προσέλθει για την υπογραφή του συμβολαίου με τον αγοραστή του ακινήτου. Δεν ισχύει το ίδιο σε περίπτωση παραίτησης από την επικαρπία ή την ψιλή κυριότητα όπου το άλλο μέρος αποκτά την πλήρη κυριότητα του ακινήτου λόγω συνένωσης.

10.Πώς διαμορφώνεται η κατάσταση αν το ακίνητο έχει πραγματικά/νομικά ελαττώματα;

Δεν αποκλείεται σε πωλούμενο ακίνητο να εμφανιστούν πραγματικά και νομικά ελαττώματα εκ των υστέρων, διαμορφώνοντας με αυτόν τον τρόπο μια κατάσταση που απαιτεί άμεση επίλυση. Πιο συγκεκριμένα, εφόσον ο πωλητής ακινήτου διαβεβαίωσε τον αγοραστή ότι το ακίνητο έχει ορισμένη έκταση, τότε ο πωλητής ευθύνεται σαν η έκταση του ακινήτου να ήταν συνομολογημένη ιδιότητα του τελευταίου. Ο αγοραστής διατηρεί δικαίωμα υπαναχώρησης, εφόσον η έκταση είναι τόσο σημαντική, με συνέπεια να μην έχει πλέον συμφέρον στην πώληση.

Θα πρέπει όμως να υπάρχει πρόνοια και από την πλευρά του αγοραστή σχετικά με τα χαρακτηριστικά του ακινήτου που παρουσιάζονται εκ μέρους του πωλητή. Για παράδειγμα, αν ο πωλητής διαβεβαιώσει τον αγοραστή ότι το οικόπεδο που πωλείται είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, ο αγοραστής οφείλει να ενημερώσει τον μηχανικό του για να γίνει ο σχετικός έλεγχος. Διαφορετικά, ακόμη κι αν το οικόπεδο δεν είναι άρτιο, θα υπάρχει σοβαρή αμέλεια του αγοραστή να το ελέγξει που τελικά θα λειτουργήσει σε βάρος του.

Στα υπόλοιπα δικαιώματα του αγοραστή περιλαμβάνεται η αξίωση για αποκατάσταση του ελαττώματος του ακινήτου (εφόσον είναι δυνατή η άρση του ελαττώματος), η μείωση του τιμήματος για την μεταβίβαση του ακινήτου, η υπαναχώρηση του αγοραστή από την σύμβαση πώλησης και η αξίωση επιστροφής τυχόν προκαταβολής που κατέβαλε, καθώς και η αξίωση αποζημίωσης, για όσες δαπάνες έκανε ο αγοραστής πιστεύοντας εύλογα ότι θα αποκτήσει το ακίνητο (πχ αμοιβές δικηγόρου, μηχανικού κλπ).

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.