1.Πως λειτουργεί καταρχάς αυτή η σύμβαση;

Βασικό σχήμα με το οποίο λειτουργεί αυτή η σύμβαση είναι το εξής: Ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου αναθέτει στον εργολάβο την κατασκευή είτε πολυώροφης οικοδομής, είτε περισσότερων ξεχωριστών κτισμάτων στο οικόπεδο που του παραχωρεί. Για την παροχή που θα λάβει ο εργολάβος, ως αμοιβή συμφωνείται η μεταβίβαση σε αυτόν (ή σε τρίτα πρόσωπα καθ’ υπόδειξη του εργολάβου) ορισμένα ποσοστά εξ αδιαιρέτου του επί των κτισμάτων που θα έχουν κατασκευασθεί μαζί και με τους διαιρετούς χώρους, που αναγκαία ενώνονται με αυτά. Έτσι ο οικοπεδούχος, ‘κρατάει’ για τον ίδιο ένα ποσοστό εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου μετά την αφαίρεση των ποσοστών που έχει να λάβει ο εργολάβος. Είναι σημαντικό όμως να είναι γνωστό εκ των προτέρων αν στο οικόπεδο θα κτιστεί πολυώροφη οικοδομή ή ξεχωριστό κτίσμα καθώς:

• Η οικοδομή νομικά διέπεται από τον ν. 3741/1929 ως οριζόντια ιδιοκτησία
• Τα αυτοτελή κτίσματα διέπονται από τον ν. 1024/1971 ως κάθετη ιδιοκτησία =μεταβιβάζονται διαφορετικά και ‘χωρίζονται’ νομικά με διαφορετικό τρόπο

2.Ποιες είναι οι υποχρεώσεις των μερών σε αυτήν την σύμβαση;

Μολονότι πρόκειται για μεικτή σύμβαση, εντούτοις έχει γίνει δεκτό ότι σε αυτήν την σύμβαση εφαρμόζονται οι διατάξεις της σύμβασης έργου (άρθρα 681επ. του Αστικού Κώδικα). Αυτό έχει μεγάλη πρακτική σημασία καθώς:

• Βασική υποχρέωση του εργοδότη είναι η καταβολή της αμοιβής του εργολάβου (που εδώ θα συνίσταται στην μεταβίβαση των εξ αδιαιρέτου ποσοστών επί του οικοπέδου)
• Βασική υποχρέωση του εργολάβου είναι η εκτέλεση του έργου με επιμέλεια (ενώ αν ο εργολάβος χρησιμοποιεί ύλη που έχει χορηγήσει ο εργοδότης, τότε οφείλει να μεταχειρίζεται και αυτήν με επιμέλεια και κατά την ολοκλήρωση του έργου να λογοδοτήσει στον εργοδότη για το περισσεύον- αν υπάρχει)

 

3.Ως τρίτος που θα αγοράσω από τον εργολάβο πως προστατεύομαι;

Είναι γεγονός ότι μεταξύ οικοπεδούχου και εργολάβου συνάπτεται σύμβαση που αφορά την μεταβίβαση (στον εργολάβο) των εξ αδιαιρέτου ποσοστών κυριότητας επί του οικοπέδου μόλις ολοκληρωθεί η κατασκευή. Αυτό σημαίνει ότι ο τρίτος, σε αρχικό επίπεδο, δεν προστατεύεται. Την προστασία του μπορεί να επιδιώξει με 2 τρόπους:

• Είτε να του εκχωρήσει ο ίδιος ο εργολάβος την απαίτηση που έχει κατά του οικοπεδούχου από την αρχική σύμβαση (=την μεταβίβαση των εξ αδιαιρέτου ποσοστών) και άρα να στραφεί ο ίδιος ο τρίτος εναντίον του οικοπεδούχου
• Είτε ο τρίτος να ασκήσει τα δικαιώματα του εργολάβου έναντι του οικοπεδούχου με πλαγιαστική αγωγή, προκειμένου ο οικοπεδούχος να μεταβιβάσει στον εργολάβο τα ποσοστά που του οφείλει (και άρα να τα μεταβιβάσει ο εργολάβος στον τρίτο)

4.Πως πρέπει να συναφθεί η σύμβαση της αντιπαροχής;

Κρίσιμο είναι, εδώ, ότι η σύμβαση της αντιπαροχής αφορά μελλοντική ακίνητη κατασκευή σε οικόπεδο, και άρα εφόσον εμπίπτει στις διατάξεις περί ακινήτων, πρέπει να καταρτιστεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο (συνεπώς οφείλει να διενεργηθεί με την σύμπραξη ενός συμβολαιογράφου). Συχνά, στην πράξη, τα μέρη επιλέγουν να καταρτίσουν προσύμφωνο μεταβίβασης εξ αδιαιρέτου ποσοστών επί του οικοπέδου ΠΡΙΝ την υπογραφή της κύριας σύμβασης. Ακόμα όμως και σε αυτήν την περίπτωση, το αρχικό προσύμφωνο θα ενσωματωθεί στην τελική σύμβαση μεταξύ των μερών και όλα τα παραπάνω θα πρέπει να είναι καταρτισμένα με συμβολαιογραφικό τύπο, εφόσον φυσικά μιλάμε για ακίνητο.

5.Ποια είναι τα δικαιώματα μου ως εργοδότη καταρχήν;

Ο εργοδότης, ως δανειστής της οφειλόμενης παροχής εκ μέρους του εργολάβου, έχει ορισμένα δικαιώματα έναντί αυτού:

• Δικαίωμα για προσήκουσα εκπλήρωση του υπό κατασκευή έργου (δηλαδή χωρίς πραγματικά ή νομικά ελαττώματα, καθώς και με υπαρκτές όλες τις συνομολογημένες ιδιότητες αν αυτές έχουν συμφωνηθεί).
• Δικαίωμα να του παραδοθεί το έργο που κατασκεύασε ο εργολάβος (προκειμένου να μπορεί να το ελέγξει ο εργοδότης και εν τέλει να το εγκρίνει)
• Δικαίωμα να ζητήσει από τον εργολάβο να εκτελέσει ο ίδιο το έργο (κι όχι να χρησιμοποιήσει υπεργολάβο, κάτι που απαγορεύεται καταρχήν κι από το ΑΚ 684)
• Δικαίωμα να αξιώσει από τον εργολάβο να μεταχειρίζεται με επιμέλεια τα υλικά που του χορήγησε ο εργοδότης, να λογοδοτεί κατά την περάτωση του έργου, καθώς και να τον ενημερώνει σχετικά με το κόστος και την πορεία των εργασιών (προκειμένου να μην εξελιχθεί ανώμαλα η σύμβαση)

6.Ποια είναι τα δικαιώματα μου ως εργολάβου;

Βασικό δικαίωμα του εργολάβου αποτελεί, καταρχήν, το δικαίωμα για καταβολή της αμοιβής του, η οποία συμφωνείται μεταξύ αυτού και του εργοδότη. Σχετικά με τον χρόνο καταβολή της αμοιβής το άρθρο 694 του Αστικού Κώδικα ορίζει ότι η αμοιβή του εργολάβου καταβάλλεται κατά την παράδοση του έργου. Αυτό αποτελεί τον κανόνα, εντούτοις τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν διαφορετικά σχετικά με την αμοιβή (π.χ. αμοιβή κατά χρόνο που ορίζεται με βάση την συμφωνία των μερών). Άξιο αναφοράς είναι και ότι ο εργολάβος δεν θεωρείται ‘υπάλληλος’ του εργοδότη, άρα ΔΕΝ υποχρεούται να ακολουθεί τις οδηγίες του τελευταίου (εκτός αντίθετης συμφωνίας). Ο εργολάβος δύναται, επίσης, σε περίπτωση που εργοδότης δεν του καταβάλει την αμοιβή του κατά την παράδοση του έργου (αφού τότε αυτή γίνεται ληξιπρόθεσμη και απαιτητή σαν αξίωση) να αρνηθεί να παραδώσει στον εργοδότη το έργο μέχρι να του καταβάλει αυτός ταυτόχρονα την αμοιβή και τα συμφωνημένα έξοδα του (προβάλλοντας την ένσταση του μη εκπληρωθέντος συναλλάγματος ΑΚ 374).

7.Τι μπορώ να κάνω αν η κατασκευή παρουσιάζει ελαττώματα;

Εφόσον το έργο που είναι υπό κατασκευή από τον εργολάβο παρουσιάζει ελαττώματα, τότε ο εργοδότης, ανάλογα και με την σοβαρότητα των ελαττωμάτων, έχει ορισμένα δικαιώματα:

• Αξίωση για διόρθωση των ελλείψεων (δικαίωμα που παρέχεται μόνο σε περίπτωση επουσιωδών ελλείψεων και πάντα με την άσκηση του δικαιώματος εντός εύλογης προθεσμίας για να μην κριθεί καταχρηστική η άσκηση του)
• Δικαίωμα για μείωση της αμοιβής του εργολάβου (πάντα σε σύγκριση με την αμοιβή που θα οφειλόταν στον εργολάβο σε περίπτωση ενός άρτιου και ορθά κατασκευασμένου έργου και συγχρόνως εκτιμώντας και την έκταση της απόκλισης με το έργο που κατασκευάστηκε)
• Δικαίωμα υπαναχώρησης (εφόσον το έργο παρουσιάζει ουσιώδη ελαττώματα καθώς και έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων, ενώ δεν απαιτείται πταίσμα εκ μέρους του εργολάβου)
• Αξίωση αποζημίωσης (το οποίο μπορεί να ασκηθεί αντί για το δικαίωμα υπαναχώρησης ή την μείωση της αμοιβής αντίστοιχα για ουσιώδεις (και επουσιώδεις) ελλείψεις)

Τα παραπάνω δικαιώματα βρίσκονται σε διαζευκτική σχέση μεταξύ τους = αν ο εργοδότης επιλέξει να ασκήσει ένα από αυτά τότε δεν μπορεί να ασκήσει κάποιο από το υπόλοιπα

8.Είναι έγκυρες οι συμβατικές ρήτρες για έκπτωση του εργολάβου;

Πολύ συχνά σε συμβάσεις αντιπαροχής, συμφωνείται μεταξύ εργοδότη και εργολάβου ότι σε περίπτωση που δεν αρχίσουν έγκαιρα οι εργασίες της οικοδομής ή αν αυτές καθυστερούν αδικαιολόγητα για μεγάλο χρονικό διάστημα, ο εργοδότης θα διατηρεί το δικαίωμα να υπαναχωρήσει από την σύμβαση χωρίς να πρέπει να τηρήσει κάποια προθεσμία, όπως συμβαίνει στην νόμιμη υπαναχώρηση. Όλα τα παραπάνω συχνά αποτυπώνονται σε μια συμβατική ρήτρα έκπτωσης που αποτελεί τμήμα του εργολαβικού συμβολαίου, με το οποίο δεσμεύονται τα μέρη. Λόγω της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων που επικρατεί στον χώρο του Αστικού Δικαίου, τα μέρη μπορούν να προβλέψουν τέτοιες ρήτρες ακόμα και με διαφορετικό περιεχόμενο (π.χ. να ορίσουν προθεσμίες πριν από τις οποίες δεν μπορεί να ασκηθεί το δικαίωμα υπαναχώρησης).

Η συμβατική ρήτρα που περιγράψαμε ΔΕΝ θα πρέπει να συγχέεται με το ανεξάρτητο δικαίωμα καταγγελίας που παρέχει το άρθρο 700 του Αστικού Κώδικα στον εργοδότη  για να καταγγείλει την σύμβαση έργου αν υπάρχει σπουδαίος λόγος ακόμα και χωρίς τήρηση προθεσμίας

Αν ο εργοδότης ασκήσει το δικαίωμα καταγγελίας δυο συνέπειες υπάρχουν:

• Αφενός θα πρέπει να καταβάλει στον εργολάβο την συμφωνημένη αμοιβή (άρα την μεταβίβαση των εξ αδιαιρέτου ποσοστών επί της οικοδομής που κατασκευάστηκε
• Αφετέρου ο εργολάβος θα πρέπει να παραδώσει στον εργοδότη το μέρος του έργου που έχει εκτελεστεί μέχρι την άσκηση της καταγγελίας (ακόμα και να είναι ημιτελές)

9.Σύμπραξη εργοδότη κατά την παράδοση του έργου

Καταρχάς ο εργοδότης, ως δανειστής, δεν είναι υποχρεωμένος να συμπράξει στην παραλαβή του έργου από τον εργολάβο (και άρα δεν γίνεται υπερήμερος από την μη σύμπραξη του). Ωστόσο υπάρχουν πολλές εξαιρέσεις σε αυτόν τον κανόνα, κατά τις οποίες θεμελιώνεται ένα βάρος του εργοδότη για σύμπραξη στην παραλαβή του έργου, ώστε αν δεν εκπληρώσει αυτήν την υποχρέωση του να υφίσταται τις συνέπειες της υπερημερίας δανειστή. Αυτές οι εξαιρέσεις ενδέχεται να πηγάζουν από συμφωνία μεταξύ των μερών είτε ρητή είτε σιωπηρή. Για παράδειγμα, εφόσον ο εργοδότης είναι εκείνος που οφείλει να επιμεληθεί για την εξέταση της οικοδομής που κατασκευάστηκε από τον αρμόδιο επόπτη και τον μηχανικό του, η μη εξέταση από πλευράς τους τον καθιστά υπερήμερο δανειστή (και άρα ο εργολάβος μπορεί να αρνηθεί την εκπλήρωση της παροχής του, δηλαδή του έργου, μέχρι ο εργοδότης να εκπληρώσει την δική του, ενώ μπορεί να στραφεί και εναντίον με αξίωση αποζημίωσης για την ζημία που υπέστη κατά το μεσοδιάστημα).

10.Πως εξασφαλίζομαι ως εργολάβος έναντι του εργοδότη; 

Για την εξασφάλιση των απαιτήσεων του έναντι του εργοδότη, ο εργολάβος ΔΕΝ έχει ΕΔΩ εκ του νόμου ενέχυρο σε όσα κινητά πράγματα έχει στην κυριότητα του ο εργοδότης και τα οποία βρίσκονται εντός του έργου υπό κατασκευή (εδώ της οικοδομής). Είναι σημαντικό να τονιστεί ότι το ενέχυρο αυτό καλύπτει την αμοιβή του εργολάβου αναλόγως φυσικά και της αξίας του ίδιου του κινητού που είναι αντικείμενο ενεχύρου (π.χ. ένα ΙΧ αυτοκίνητο το οποίο ήταν παρκαρισμένο εντός του οικοπέδου, αλλά λόγω της φύσης της σύμβασης αντιπαροχής δεν μπορεί να εφαρμοστεί εδώ όπως σε μια σύμβαση έργου που δεν παρουσιάζει τέτοιες ιδιαιτερότητες.

Για τον λόγο αυτόν υπάρχει με βάση το άρθρο 702 του Αστικού Κώδικα, το προνόμιο των εργατών για τους οφειλόμενους σε αυτούς μισθούς με απαίτηση τους ευθέως εναντίον του εργοδότη για το ποσό που ο τελευταίος οφείλει στον εργολάβο. Η συγκεκριμένη αξίωση των εργατών αφορά πάσης φύσεως παροχές από σχέση εξαρτημένης εργασίας, όπως μισθούς, δώρα εορτών, αμοιβές για υπερωριακή εργασία κλπ. Εκτός αυτού, οι εργάτες διατηρούν αρχική αξίωση τους για τον μισθό ΚΑΙ έναντι του εργολάβου (=εργοδότης και εργολάβος ευθύνονται πλέον εις ολόκληρον).

Τέλος, με βάση το άρθρο 702 παρ. 3, δεν μπορεί να γίνει συμφωνία που θα περιορίζει τα δικαιώματα του εργάτη, ιδίως για αυτήν την νόμιμη απαίτηση του, που περιγράψαμε παραπάνω, ενώ και ο ίδιος ο νόμος προβλέπει ότι αφού ο εργάτης δηλώσει στον εργοδότη ότι θα ασκήσει την αξίωση του για τους μισθούς του, ο εργοδότης δεν μπορεί πλέον να εκπληρώσει την υποχρέωση του στον εργολάβο ούτε να συμβιβαστεί μαζί του, αλλά οφείλει να καταβάλει τον μισθό και τις λοιπές χρηματικές παροχές απευθείας στους εργάτες.

11.Πίνακας προϋπολογισμού του έργου: τι συμβαίνει εκεί;

Αποτελεί πάγια πρακτική και εξαιρετικά σημαντική για τα συμφέροντα των συμβαλλομένων στις συμβάσεις αντιπαροχής να καταρτίζουν έναν πίνακα προϋπολογισμού σχετικά με την ποσότητα και το είδος των υλικών που θα απαιτηθούν για την κατασκευή της οικοδομής καθώς και ενδεικτικές τιμές που θα απαιτηθούν από τον εργοδότη μετά την καταβολή της αμοιβής του εργολάβου, αναλόγως φυσικά και του αν ο εργοδότης είναι εκείνος που χορηγεί τα υλικά ή όχι.

Σε αυτό το σημείο είναι κρίσιμη η διάκριση του αν ο προϋπολογισμός που καταρτίσθηκε είναι ενδεικτικός ή αποκλειστικός:

• Αν ο προϋπολογισμός είναι ενδεικτικός, ο εργολάβος δύναται να αξιώσει μεγαλύτερη αμοιβή που λόγω του αυξημένου κόστους που προέκυψε εκ των υστέρων ΜΟΝΟ αν αυτή η αύξηση είναι εύλογη. Αν αντίθετα, πρόκειται για σημαντική αύξηση, τότε ο εργολάβος οφείλει να ειδοποιήσει σχετικά τον εργοδότη για την (σημαντική) αύξηση του κόστους, και τότε ανοίγονται δυο δρόμοι στον εργοδότη: είτε να καταβάλει την παραπάνω αμοιβή που αξιώνει ο εργολάβος είτε να υπαναχωρήσει από την σύμβαση αντιπαροχής (όπου ισχύουν όσα αναφέρονται στην ερώτηση 8)
• Αν ο προϋπολογισμός είναι αποκλειστικός, ο εργολάβος δεν δικαιούται να ζητήσει αύξηση της αμοιβής του σε περίπτωση που αυξήθηκαν τα κόστη των εργασιών, κι αυτό γιατί εγγυήθηκε ρητά στον εργοδότη την ακρίβεια του προϋπολογισμού. Δεν αποκλείεται όμως τα μέρη να συμφωνήσουν κάποια αναπροσαρμογή των τιμών ή και της ποσότητας των υλικών που απαιτούνται για την εκτέλεση του έργου, εφόσον διαφορετικά αυτή θα αποβεί αδύνατη.

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές. Για περισσότερες πληροφορίες, επικοινωνήστε μαζί μας.