Il est crucial ici que le contrat de contrepartie concerne une construction immobilière future sur un terrain, et donc qu’il relève des dispositions relatives aux biens immobiliers, ce qui signifie qu’il doit être rédigé sous forme d’acte authentique (donc avec l’intervention d’un notaire). Souvent, dans la pratique, les parties choisissent de conclure un avant-contrat de cession de pourcentage indivis sur le terrain AVANT la signature du contrat principal. Cependant, même dans ce cas, l’avant-contrat initial sera incorporé dans le contrat final entre les parties et tout cela doit être rédigé sous forme authentique, dès lors que l’on parle bien sûr de bien immobilier.
5.Quels sont mes droits en tant qu’employeur initialement?
L’employeur, en tant que prêteur de la prestation due par l’entrepreneur, a certains droits à son encontre :
- Droit à une exécution appropriée de l’ouvrage en cours de construction (c’est-à-dire sans défauts réels ou juridiques, ainsi que avec toutes les qualités convenues si elles ont été convenues).
- Droit à la livraison de l’ouvrage construit par l’entrepreneur (afin que l’employeur puisse le vérifier et finalement l’approuver).
- Droit d’exiger que l’entrepreneur exécute lui-même l’ouvrage (et non pas qu’il utilise un sous-traitant, ce qui est interdit en principe par l’article 684 du Code civil).
- Droit d’exiger de l’entrepreneur qu’il utilise avec diligence les matériaux fournis par l’employeur, qu’il rende compte à la fin de l’ouvrage, ainsi que de l’informer sur le coût et l’avancement des travaux (afin que le contrat ne dévie pas de manière anormale).
6.Quels sont mes droits en tant qu’entrepreneur?
Le droit fondamental de l’entrepreneur est, en principe, le droit au paiement de la rémunération convenue entre lui et l’employeur. En ce qui concerne le moment du paiement de la rémunération, l’article 694 du Code civil dispose que la rémunération de l’entrepreneur est versée lors de la livraison de l’ouvrage. C’est la règle, mais les parties peuvent convenir différemment concernant la rémunération (par exemple, une rémunération à l’heure convenu entre les parties). Il convient également de mentionner que l’entrepreneur n’est pas considéré comme un « employé » de l’employeur, donc il n’est PAS tenu de suivre les instructions de ce dernier (sauf accord contraire). L’entrepreneur peut également, dans le cas où l’employeur ne lui paie pas la rémunération à la livraison de l’ouvrage (car alors elle devient exigible et une créance), refuser de livrer l’ouvrage à l’employeur tant que ce dernier ne lui verse pas simultanément la rémunération et les frais convenus (en invoquant l’exception d’inexécution du contrat).
7.Que puis-je faire si la construction présente des défauts?
Si l’ouvrage en cours de construction par l’entrepreneur présente des défauts, alors l’employeur, en fonction de la gravité des défauts, a certains droits :
- Demande de rectification des défauts (droit qui n’est accordé que en cas de défauts substantiels et toujours dans le délai raisonnable afin de ne pas être considéré comme abusif).
- Droit à une réduction du paiement de l’entrepreneur (toujours par rapport au paiement qui aurait été dû à l’entrepreneur en cas de réalisation d’un ouvrage parfaitement construit et en tenant compte également de l’étendue de l’écart par rapport à l’ouvrage construit).
- Droit de résiliation (si l’ouvrage présente des défauts substantiels ainsi qu’une absence de caractéristiques convenues, sans qu’il soit nécessaire de prouver une faute de l’entrepreneur).
- Réclamation de dommages et intérêts (qui peut être exercée à la place du droit de résiliation ou de la réduction de la rémunération en cas de défauts substantiels (et accessoires)).
Ces droits susmentionnés sont en relation de substitution entre eux = si l’employeur choisit d’exercer l’un d’eux, il ne peut pas exercer un autre parmi les restants.
8.Les clauses contractuelles pour une réduction de l’entrepreneur sont-elles valides?
Très souvent dans les contrats de contrepartie, il est convenu entre l’employeur et l’entrepreneur que si les travaux de construction ne commencent pas en temps opportun ou s’ils sont injustement retardés pendant une longue période, l’employeur conserve le droit de résilier le contrat sans avoir à respecter de délai, comme c’est le cas pour la résiliation légale. Tout cela est souvent reflété dans une clause contractuelle de réduction qui fait partie du contrat d’entreprise avec lequel les parties sont liées. En raison du principe de la liberté contractuelle qui prévaut en droit civil, les parties peuvent prévoir de telles clauses même avec un contenu différent (par exemple, fixer des délais avant lesquels le droit de résiliation ne peut pas être exercé).
La clause contractuelle décrite NE devrait pas être confondue avec le droit de résiliation indépendant accordé par l’article 700 du Code civil à l’employeur pour résilier le contrat d’entreprise s’il existe une raison grave même sans respecter de délai.
Si l’employeur exerce le droit de résiliation, deux conséquences se produisent :
- D’une part, il doit verser à l’entrepreneur la rémunération convenue (donc le transfert des pourcentages indivis sur la construction qui a été réalisée).
- D’autre part, l’entrepreneur doit livrer à l’employeur la partie de l’ouvrage qui a été exécutée jusqu’à la résiliation (même si elle est incomplète).
9.Collaboration de l’employeur lors de la réception de l’ouvrage
En premier lieu, l’employeur, en tant que prêteur, n’est pas tenu de collaborer à la réception de l’ouvrage par l’entrepreneur (et donc il ne devient pas en retard pour non-collaboration). Cependant, il existe de nombreuses exceptions à cette règle, dans lesquelles un devoir de collaboration incombe à l’employeur pour la réception de l’ouvrage, de sorte que s’il ne remplit pas cette obligation, il subit les conséquences du retard de prêteur. Ces exceptions peuvent découler d’un accord entre les parties, explicite ou tacite. Par exemple, si c’est l’employeur qui doit veiller à ce que l’ouvrage soit inspecté par l’inspecteur compétent et son ingénieur, le non-examen de leur part le rend en retard en tant que prêteur (et donc l’entrepreneur peut refuser d’exécuter la prestation, c’est-à-dire de livrer l’ouvrage, jusqu’à ce que l’employeur remplisse la sienne, et il peut également se tourner vers lui avec une demande de dommages-intérêts pour le préjudice subi pendant cette période).