1.Πως μεταβιβάζεται ένα ακίνητο;

Με βάση την ΑΚ 1033, η μεταβίβαση ενός ακινήτου προϋποθέτει 2 πράγματα: αφενός η σύμβαση της μεταβίβασης να γίνει από συμβολαιογράφο (και άρα να είναι παρόντα και τα 2 μέρη ή οι πληρεξούσιοι δικηγόροι τους) και αφετέρου το μεταβιβαστικό συμβόλαιο να μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο του τόπου όπου βρίσκεται το ακίνητο (ή στο οικείο Κτηματολόγιο εφόσον λειτουργεί στην εκάστοτε περιοχή). Στα παραπάνω πρέπει να συνυπολογίσουμε και την αμοιβή του συμβολαιογράφου (που ορίζεται πάγια απ’ τον Κώδικα Συμβολαιογράφων αναλόγως και του αναγραφόμενου τιμήματος) , τα έξοδα για την μεταγραφή του συμβολαίου (0.475% επί του αναγραφόμενου τιμήματος στο συμβόλαιο μεταβίβασης +ΦΠΑ 24%), καθώς και την αμοιβή του δικηγόρου αν παρασταθεί κατά την κατάρτιση του συμβολαίου (περισσότερα ορίζει ο Κώδικας Δικηγόρων) μαζί με τον ΦΜΑ (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων).

2.Κι αν το ακίνητο ανήκει σε περισσότερους;

Σε αυτήν την περίπτωση χρειάζεται η σύμφωνη γνώμη όλων των συνιδιοκτητών, ενώ εφαρμοστέες τυγχάνουν οι διατάξεις του ΑΚ για την κοινωνία δικαιώματος (ΑΚ 1113). Πιο συγκεκριμένα, προβλέπεται ότι πρέπει να συμφωνούν όλοι οι συγκύριοι για την πώληση του ακινήτου, ενώ ένα η άρνηση κάποιου από αυτούς είναι καταχρηστική ή προδήλως εναντιώνεται στα συμφέροντα της πλειοψηφίας χωρίς ικανό δικαιολογητικό λόγο, μπορεί να εξαναγκαστεί δικαστικά να δώσει την συναίνεση του. (ΑΚ 790).

3.Τι συμβαίνει με τα συστατικά και τα παραρτήματα του ακινήτου; Πως μεταβιβάζονται;

Αναγκαία είναι η διάκριση μεταξύ αυτών= το συστατικό αντικείμενο ενός ακινήτου (ΑΚ 953) λόγω του ότι έχει συνδεθεί στενά με αυτό δεν μπορεί να μεταβιβαστεί ξεχωριστά από αυτό και άρα θα ακολουθήσει την τύχη του ίδιου του ακινήτου. Αντίθετα, το παράρτημα (ΑΚ 956), λόγω του ότι δεν έχει τόσο στενή σύνδεση με το ίδιο το κτίσμα (αν υπάρχει) του ακινήτου μπορεί να μην μεταβιβαστεί μαζί με αυτό, αλλά είτε ξεχωριστά καθώς και να μην μεταβιβαστεί καθόλου. Συνήθως στο πωλητήριο συμβόλαιο αναγράφεται σε ποια αντικείμενα πέραν του ακινήτου θα αποκτήσει κυριότητα ο αγοραστής προκειμένου να γίνει ευδιάκριτο αν πρόκειται για συστατικά ή παραρτήματα του ακινήτου.

4.Θέλω να δωρίσω στο παιδί μου ένα ακίνητο. Πως γίνεται νομικά;

Στην πράξη υπάρχουν αρκετοί τρόποι για αυτό το αποτέλεσμα, οι συνηθέστεροι από τους οποίους είναι η δωρεά και η γονική παροχή. Ωστόσο, σε ό,τι αφορά την δωρεά λόγω του μεγάλου φόρου στον οποίο υπόκειται συχνά αποκρούεται από πολλούς ως συμφέρουσα λύση και το ενδιαφέρον στρέφεται στην γονική παροχή, στην οποία θα εστιάσουμε και εμείς. Πράγματι με το ΑΚ 1509 οι γονείς μπορούν να πραγματοποιούν γονικές παροχές προς τα τέκνα τους για 2 όμως λόγους: αφενός για δημιουργία/ διατήρηση οικονομικής και οικογενειακής αυτοτέλειας και αφετέρου για να ξεκινήσουν/συνεχίσουν την επαγγελματική τους πορεία. Αν η γονική παροχή γίνει για άλλο λόγο από αυτούς τους 2 δεν θα ισχύει ως τέτοια, άλλα ως δωρεά με ό,τι αυτό συνεπάγεται. Αξίζει να τονιστεί ότι εφόσον πρόκειται για ακίνητο, η σύμβαση για την γονική παροχή πρέπει να γίνει με τις διατυπώσεις που απαιτεί η μεταβίβαση ακινήτου( άρα με συμβ/κό έγγραφο και μεταγραφή στο οικείο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολόγιο).

5.Και φορολογικά πως αντιμετωπίζεται η γονική παροχή;

Την στιγμή που γράφονται αυτές οι γραμμές, η γονική παροχή για πράξεις μεταξύ των προσώπων που ανήκουν στην Α΄ τάξη, δηλ. μεταξύ συζύγων, γονέων και τέκνων, και παππούδων προς εγγόνια εμπίπτει στο αφορολόγητο των 800.000 ευρώ (ν. 4839/2021). Άρα και δεδομένου ότι αναφερόμαστε σε ακίνητο, εφόσον η αξία του ακινήτου που θα γίνει αντικείμενο γονικής παροχής δεν υπερβαίνει τις 800.000 ευρώ, πρακτικά ο γονέας (ή όποιος συγγενής προβαίνει στην εν λόγω παροχή) δεν θα κληθεί να πληρώσει φόρο για την μεταβιβαστική πράξη. Κρίσιμο είναι ωστόσο, με βάση το γράμμα του νόμου, η μεταβίβαση να γίνει μετά την 1^η Οκτωβρίου 2021 για να εμπίπτει στις διατάξεις του αφορολόγητου.

6.Τι συμβαίνει με τα εικονικά τιμήματα στα συμβόλαια ακινήτων; Είναι έγκυρα;

Πρόκειται για ένα θέμα το οποίο απασχόλησε τα ελληνικά δικαστήρια για σειρά ετών καθώς σχεδόν 8/10 συμβόλαια με τα οποία μεταβιβάζονται ακίνητα ή δικαιώματα σε αυτά αναγράφουν σημαντικά χαμηλότερο τίμημα από το πραγματικό για να αποφευχθεί η υψηλή φορολογία στα σχετικά συμβόλαια. Ο ίδιος ο Άρειος Πάγος, προκειμένου να μην θεωρηθούν άκυρα όλα αυτά τα συμβόλαια και οι οικείες μεταβιβαστικές πράξεις με κίνδυνο να ΄΄τιναχτεί΄΄ η ασφάλεια των συναλλαγών δέχτηκε ότι εν προκειμένω εφαρμόζεται το ΑΚ 181 και όχι το 180. Σε πρακτικό επίπεδο, αυτό σημαίνει ότι η σύμβαση για την μεταβίβαση του ακινήτου είναι και παραμένει έγκυρη μόνο για το ποσό το οποίο αναγράφεται σε αυτήν, και επομένως το μη δηλωθέν τίμημα αν δεν καταβληθεί από τον αγοραστή στον πωλητή δεν μπορεί να αναζητηθεί ούτε με τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (ΑΚ 904 επ.) ούτε και με κάποιον άλλο ενδεικνυόμενο νομικά τρόπο, ακριβώς γιατί αυτή η περιουσιακή μετακίνηση (του μη δηλωθέντος τιμήματος) δεν στηρίζεται σε κάποια υπάρχουσα, έγκυρη, νομική αιτία (ή έστω σε κάποια νομική αιτία που να λειτούργησε άλλα για οποιονδήποτε λόγο να έληξε).

7.Τι είναι τα εμπράγματα βάρη του ακινήτου; Πότε το ακολουθούν;

Ένα ακίνητο ενδέχεται να έχει εμπράγματα βάρη (όπως μια προσημείωση υποθήκης ή ακόμα και υποθήκη). Πέραν αυτών, υπάρχουν και προσωπικά εμπράγματα βάρη όπως η παραχώρηση μια δουλείας διόδου από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου σε κάποιον γείτονα (=να του επιτρέψει να ‘περνάει’ από το ακίνητο του 1^ου).  Γενικότερα ως εμπράγματο βάρος θεωρείται εκείνο το δικαίωμα τρίτου που αφορά το ακίνητο και το οποίο περιορίζει/αποκλείει την χρήση του από τον ιδιοκτήτη του. Αυτό που έχει σημασία εδώ να τονίσουμε είναι ότι παρόλο που ένα ακίνητο μπορεί να μεταβιβαστεί κανονικά και ο νέος ιδιοκτήτης να αποκτήσει πλήρη κυριότητα, εντούτοις αν το ακίνητο φέρει εμπράγματα βάρη, αυτά θα το ‘ακολουθήσουν’ και μετά την μεταβίβαση (=αν ο δανειστής που έχει εγγράψει υποθήκη στο ακίνητο θελήσει να το εκπλειστηριάσει, τότε θα μπορέσει να το πράξει κανονικά και άρα ο νέος ιδιοκτήτης θα ‘χάσει’ το ακίνητο και μάλιστα χωρίς να μπορεί να πράξει τίποτα σε νομικό επίπεδο). Για αυτόν τον λόγο, χρήσιμο έως απαραίτητο είναι να γίνει έλεγχος των νόμιμων τίτλων στην μερίδα του ακινήτου που τηρείται στο οικείο υποθηκοφυλακείο/Κτηματολόγιο ΠΡΙΝ γίνει η μεταβίβαση. Έτσι, ο νέος ιδιοκτήτης θα είναι σε θέση να γνωρίζει αν το ακίνητο βαρύνεται από κατασχέσεις/υποθήκες και άλλα εμπράγματα βάρη προκειμένου να μην προχωρήσει στην αγορά του, ή να διαπραγματευτεί την τιμή του.

8.Πως μπορώ να διεκδικήσω ένα ακίνητο που μου ανήκει;

 

Στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης του ακινήτου αποβληθεί από αυτό και εγκατασταθεί άλλος υπάρχουν οι εξής δυνατότητες:

• Να ασκήσει διεκδικητική αγωγή κατά του δεύτερου για να αποκτήσει εκ νέου την κυριότητα του ακινήτου
• Να ασκήσει αγωγή νομής (π.χ. αν ο γείτονας διαταράσσει την νομή που ασκεί ο ιδιοκτήτης στο ακίνητο του κάνοντας υπερβολικό θόρυβο, ρίχνοντας ακαθαρσίες μέσα σε αυτό κλπ.)
• Μπορεί ακόμη να ασκήσει την αγωγή νομής και για την περίπτωση που κάποιος άλλος απέβαλε τον ιδιοκτήτη του ακινήτου από αυτό (προκειμένου να διωχθεί ο παρανόμως νομέας και να εγκατασταθεί εκ νέου ο ιδιοκτήτης στο ακίνητο)
• Ακόμη, έχει την δυνατότητα να ξαναπάρει άμεσα την νομή του ακινήτου και με την χρήση βίας αν του αφαιρέθηκε η νομή (αλλά κρίσιμο είναι ο κύριος του ακινήτου να μην αφήσει να περάσει σημαντικό χρονικό διάστημα από την αποβολή του, και έτσι αποδυναμωθεί το δικαίωμα του).

9.Ποια έγγραφα χρειάζομαι για την μεταβίβαση του ακινήτου;

Για την μεταβίβαση ενός ακινήτου απαιτούνται συνολικά τα εξης έγγραφα:

• Τίτλος ιδιοκτησίας/κτήσης
• Οικοδομική άδεια ή Άδεια οικοδομής
• Φωτοτυπίες ταυτοτήτων των συμβαλλόμενων μερών, ΑΦΜ και Δ.Ο.Υ. Εισοδήματος
• Τοπογραφικό διάγραμμα πρόσφατο του ακινήτου
• Έγγραφο περαίωσης διαδικασίας ρύθμισης του ακινήτου (αν υπάρχουν τυχόν αυθαίρετα που χρειάζονται νομιμοποίηση)
• Βεβαίωση μηχανικού περί πολεοδομικής νομιμότητας
• Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου
• Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης
• Φορολογική ενημερότητα ιδιοκτήτη
• Ασφαλιστική ενημερότητα ιδιοκτήτη
• Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ
• Βεβαίωση μη οφειλής ΤΑΠ
• Δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου
• Πιστοποιητικό περί μη οφειλής φόρου κληρονομιάς/γονικής παροχής/δωρεάς

Συνολικά πρόκειται για 14 έγγραφα που απαιτούνται για την εκτέλεση της μεταβίβασης. Αν θέλουμε να τα χωρίσουμε σε κατηγορίες τα δικαιολογητικά μεταξύ των αριθμών 4-8 εκδίδονται από τον πολιτικό μηχανικό (και άρα σε αυτόν πρέπει να απευθυνθούν τα μέρη) ενώ εκείνα με αριθμό από 9-14 από τον συμβολαιογράφο/δικηγόρο αντίστοιχα.

10.Οι νέες αλλαγές στο Κτηματολόγιο από 1/1/2024

Πρόσφατα έγινε μια εξαγγελία του αρμόδιου Υπουργείου σχετικά με τις μεταβιβάσεις ακινήτων που θα λαμβάνουν χώρα από την αρχή του νέου έτους, δηλαδή από 1/1/2024. Συγκεκριμένα, προβλέπεται ότι όλη η διαδικασία της μεταβίβασης ακινήτου θα γίνεται ψηφιακά με τον συμβολαιογράφο να προσκαλεί τα 2 μέρη να εισέλθουν σε μια ηλεκτρονική πλατφόρμα όπου θα υποβάλλουν όλα τα έγγραφα που αναφέραμε παραπάνω (και τα οποία είναι απαραίτητα για την μεταβίβαση). Στην συνέχεια, η πλατφόρμα θα τους ενημερώνει αν υπάρχει κάποια έλλειψη/εκκρεμότητα σχετικά με τα έγγραφα, ενώ ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων, που μέχρι σήμερα πληρωνόταν δια ζώσης από τον αγοραστή, πλέον θα παρακρατείται ηλεκτρονικά από την ΑΑΔΕ μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας που περιγράψαμε. Αυτό θα έχει ως θετικό, να μην χρειάζεται τα ενδιαφερόμενα μέρη να επισκέπτονται συνεχώς τις αρμόδιες δημόσιες υπηρεσίες για τα έγγραφα (και τις διορθώσεις αυτών) του ακινήτου. Τέλος, με βάση τον Ηλεκτρονικό Φάκελο που δημιουργείται για κάθε ακίνητο, και ο οποίος θα περιλαμβάνει όλα τα αναγκαία έγγραφα που το συνοδεύουν, η μεταγραφή της αγοραπωλησίας θα μπορεί να γίνεται στο οικείο Κτηματολόγιο ακόμα και μέσα σε 1 μέρα.

Πρόκειται για σπουδαίες εξαγγελίες, οι οποίες αν εφαρμοσθούν θα λύσουν προβλήματα χρόνων που καθυστερούσαν σημαντικά τις μεταβιβάσεις ακινήτων και αποτελούσαν εμπόδιο για τον σχετικό κλάδο. Ωστόσο, απομένει να δούμε το θέμα στην πράξη με την σταδιακή υλοποίηση του να είναι προ των πυλών.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος