1.Comment transférer une propriété?

Selon la loi grecque, le transfert d’une propriété nécessite deux choses : d’une part, le contrat de transfert doit être établi par un notaire (et donc les deux parties ou leurs avocats mandatés doivent être présents), et d’autre part, le contrat de transfert doit être enregistré au bureau des hypothèques du lieu où se trouve la propriété (ou au cadastre local si cela fonctionne dans la région respective). Dans ces cas, il convient de prendre en compte les honoraires du notaire (fixés par le Code des notaires en fonction du montant déclaré), les frais d’enregistrement du contrat (0,475 % du montant déclaré dans le contrat de transfert + TVA à 24 %), ainsi que les honoraires de l’avocat s’il assiste à la rédaction du contrat (déterminés par le Code des avocats) ainsi que l’impôt sur le transfert de propriété.

2.Et si la propriété appartient à plusieurs personnes?

Dans ce cas, le consentement unanime de tous les copropriétaires est nécessaire, tandis que les dispositions du Code civil grec sur la communauté de biens s’appliquent. Plus précisément, il est prévu que tous les copropriétaires doivent être d’accord pour la vente de la propriété, tandis qu’un refus de l’un d’eux est abusif s’il s’oppose manifestement aux intérêts de la majorité sans raison justifiée, et peut être contraint judiciairement à donner son consentement.

3.Que se passe-t-il avec les composantes et les annexes de la propriété?Comment sont-elles transférées?

Il est nécessaire de faire la distinction entre elles : le composant d’une propriété est étroitement lié à celle-ci et ne peut pas être transféré séparément, donc il suivra le sort de la propriété elle-même. En revanche, l’annexe, étant moins étroitement liée à la propriété (si elle existe), peut ne pas être transférée avec celle-ci, mais soit séparément soit pas du tout. Habituellement, dans le contrat de vente, il est indiqué quels biens, outre la propriété, seront acquis par l’acheteur afin de distinguer s’il s’agit de composants ou d’annexes de la propriété.

4.Je veux léguer une propriété à mon enfant.Comment cela se fait-il légalement?

En pratique, il existe plusieurs moyens pour atteindre cet objectif, les plus courants étant la donation et la fourniture parentale. Cependant, en ce qui concerne la donation, en raison des lourdes taxes auxquelles elle est souvent soumise, elle est souvent rejetée par beaucoup comme une solution avantageuse, et l’intérêt se tourne vers la fourniture parentale, sur laquelle nous allons nous concentrer également. En effet, les parents peuvent fournir aux enfants pour deux raisons : d’une part, pour créer / maintenir une autonomie économique et familiale, et d’autre part, pour démarrer / poursuivre leur carrière professionnelle. Si la fourniture parentale est faite pour une autre raison que celles-ci, elle ne sera pas considérée comme telle, mais comme une donation avec toutes les conséquences que cela implique. Il convient de noter que puisqu’il s’agit d’une propriété, le contrat pour la fourniture parentale doit être établi avec les formulations requises pour le transfert de propriété (donc par un document contractuel notarié et une inscription au bureau des hypothèques ou au cadastre).

5.Et fiscalement, comment est traitée la fourniture parentale?

Au moment où ces lignes sont écrites, la fourniture parentale pour les transactions entre les personnes appartenant à la première catégorie, c’est-à-dire entre conjoints, parents et enfants, et grands-parents aux petits-enfants, est exonérée jusqu’à 800 000 euros. Ainsi, étant donné que nous parlons d’une propriété, si la valeur de la propriété qui fera l’objet de la fourniture parentale ne dépasse pas 800 000 euros, pratiquement le parent (ou tout parent qui effectue cette fourniture) ne sera pas tenu de payer d’impôt sur la transaction. Il est cependant crucial, selon la lettre de la loi, que la transmission ait lieu après le 1er octobre 2021 pour être conforme aux dispositions de l’exonération.

6.Que se passe-t-il avec les valeurs fictives dans les contrats immobiliers?Sont-elles valables?

Il s’agit d’un sujet qui a préoccupé les tribunaux grecs pendant de nombreuses années car près de 8/10 des contrats par lesquels des biens immobiliers ou des droits sur ceux-ci sont transférés mentionnent un prix significativement inférieur à la valeur réelle afin d’éviter une imposition élevée sur les contrats concernés. La Cour suprême elle-même, afin d’éviter que tous ces contrats et les actes de transfert respectifs ne soient considérés comme nuls, risquant de compromettre la sécurité des transactions, a accepté que l’article 181 s’applique dans ce cas et non l’article 180. En pratique, cela signifie que le contrat de transfert de propriété est et reste valide uniquement pour le montant qui y est indiqué, et donc la valeur non déclarée, si elle n’est pas payée par l’acheteur au vendeur, ne peut être recherchée ni par les dispositions sur l’enrichissement injustifié ni par aucun autre moyen légalement envisageable, précisément parce que ce transfert de richesse (du montant non déclaré) ne repose sur aucune cause légale existante et valide (ou du moins sur une cause légale qui n’a pas fonctionné pour quelque raison que ce soit).

7.Quels sont les servitudes réelles sur la propriété?Quand les suivent-elles?

Une propriété peut avoir des servitudes réelles (telles qu’une hypothèque ou même une charge). En plus de celles-ci, il existe des charges personnelles telles que la cession d’un droit de passage par le propriétaire de la propriété à un voisin (= lui permettant de passer par la propriété du premier). En général, une servitude réelle est un droit d’un tiers concernant la propriété qui restreint/exclut l’utilisation de celle-ci par le propriétaire. Ce qui est important à souligner ici, c’est que bien qu’une propriété puisse être transférée normalement et que le nouveau propriétaire acquière une pleine propriété, si la propriété est grevée de servitudes réelles, elles la suivront même après le transfert (= si le prêteur qui a inscrit une hypothèque sur la propriété souhaite la saisir, il pourra le faire normalement, donc le nouveau propriétaire perdra la propriété sans pouvoir faire quoi que ce soit sur le plan juridique). Pour cette raison, il est utile voire indispensable de vérifier les titres légaux dans la section de la propriété conservée au bureau des hypothèques/cadastre AVANT le transfert. Ainsi, le nouveau propriétaire sera en mesure de savoir si la propriété est affectée par des saisies/hypothèques et autres servitudes réelles afin de ne pas procéder à l’achat, ou de négocier le prix.

8.Comment puis-je revendiquer une propriété qui m’appartient?

Dans le cas où le propriétaire de la propriété est expulsé et qu’un autre s’installe, les possibilités suivantes existent :

• Intenter une action en revendication contre le second pour récupérer la propriété.
• Engager une action en perturbation (par exemple, si le voisin perturbe la possession en faisant un bruit excessif, en jetant des déchets à l’intérieur, etc.).
• Il peut également engager une action en perturbation dans le cas où quelqu’un d’autre aurait expulsé le propriétaire de la propriété (afin de forcer l’éviction du perturbateur illégal et de permettre au propriétaire de reprendre possession de la propriété).
• En outre, il a la possibilité de reprendre immédiatement possession de la propriété en utilisant la force si sa possession lui a été retirée (mais il est crucial pour le véritable propriétaire de ne pas laisser passer un laps de temps important depuis son expulsion, afin de ne pas affaiblir son droit).

9.Quels documents ai-je besoin pour le transfert de propriété?

Pour le transfert d’une propriété, les documents suivants sont nécessaires :

• Titre de propriété/acte d’acquisition
• Permis de construire ou autorisation de construction
• Copies des pièces d’identité des parties contractantes, numéro fiscal (AFM) et bureau des impôts sur le revenu
• Plan topographique récent de la propriété
• Document de finalisation du processus de régularisation de la propriété (si des constructions illégales nécessitent une légalisation)
• Certificat d’un ingénieur attestant de la conformité urbanistique
• Identité électronique du bâtiment ou certificat d’identité complète du bâtiment
• Certificat de performance énergétique
• Attestation fiscale du propriétaire
• Attestation d’assurance du propriétaire
• Certificat d’ ENFIA (impôt sur la propriété immobilière unifiée)
• Attestation de non-paiement de la taxe foncière
• Déclaration fiscale de transfert de propriété
• Certificat de non-dette fiscale d’héritage/donation

Au total, ce sont 14 documents nécessaires pour l’exécution du transfert. Si nous voulons les diviser en catégories, les documents des numéros 4 à 8 sont délivrés par l’ingénieur civil (et donc les parties doivent s’adresser à lui), tandis que ceux des numéros 9 à 14 sont délivrés par le notaire/avocat respectivement.

10.Les nouvelles modifications au Cadastre à partir du 1er janvier 2024

Récemment, le ministère compétent a annoncé des changements concernant les transferts de propriété qui auront lieu à partir du début de la nouvelle année, c’est-à-dire à partir du 1er janvier 2024. Plus précisément, il est prévu que toute la procédure de transfert de propriété se fasse numériquement, avec le notaire invitant les deux parties à entrer dans une plateforme électronique où ils soumettront tous les documents mentionnés ci-dessus (qui sont nécessaires pour le transfert). Ensuite, la plateforme les informera s’il y a des documents manquants/en attente, tandis que la Taxe de Transfert de Propriété, qui jusqu’à présent était payée en personne par l’acheteur, sera désormais prélevée électroniquement par l’AADE à travers la plateforme numérique décrite. Cela aura pour avantage que les parties intéressées n’auront plus besoin de visiter constamment les services publics compétents pour les documents (et leurs corrections) relatifs à la propriété. Enfin, sur la base du Dossier Electronique créé pour chaque propriété, qui inclura tous les documents nécessaires l’accompagnant, la transcription de l’achat-vente pourra se faire au Cadastre concerné même en un jour.

Il s’agit d’annonces importantes, qui, si elles sont appliquées, résoudront des problèmes de longue date qui retardent considérablement les transferts de propriété et constituaient un obstacle pour le secteur concerné. Cependant, il reste à voir la mise en œuvre progressive dans la pratique.

À côté du client et de ses besoins.

Athéna Kontogiánni – Avocate

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