En connaissant les troubles provoqués dans toute la société par l’extension soudaine des locations de courte durée, le législateur a décidé d’apporter des modifications afin de combler de nombreuses lacunes dans la loi. En parallèle, un effort est fait pour aligner fiscalement les propriétés Airbnb sur les établissements hôteliers, afin d’éviter les inégalités et de protéger adéquatement les locataires. Dans ce texte, nous allons examiner les 10 changements les plus importants qui se produiront dans le domaine d’Airbnb dans les prochains mois.

1.Il y aura une durée maximale de location pour chaque bien immobilier en tant qu’Airbnb.

Ce changement avait été évoqué depuis longtemps, et c’est certainement quelque chose qui modifie considérablement les données dans le secteur des locations de courte durée. Bien que les détails officiels ne soient pas encore rendus publics, on dit que la durée maximale de location de courte durée par an sera limitée à 90 jours. Si le bien immobilier se trouve sur une île avec une population inférieure à 10 000 habitants, alors la limite sera fixée à 60 jours par an.

Bien sûr, cela n’empêche pas le propriétaire de louer son bien par le biais d’une location de longue durée, comme nous l’avons expliqué en détail dans un autre de nos articles. Ce que la loi interdit, en réalité, c’est que quelqu’un loue son bien immobilier plus de 60/90 jours (selon la localisation du bien, comme mentionné) via la plateforme Airbnb.

Il est important de savoir que la location est enregistrée sur le bien immobilier loué en tant qu’Airbnb=le propriétaire ne peut pas le transférer à une autre personne afin que celle-ci continue de le louer au-delà des limites temporelles fixées par la loi. Une telle chose serait d’ailleurs facilement détectable, puisque le nouveau propriétaire louerait le bien via la plateforme Airbnb, en raison du fait que désormais les données de la plateforme sont croisées avec les informations sur les revenus de chaque propriétaire Airbnb (comme récemment publié par l’autorité fiscale grecque).

2.Tout propriétaire de plus de 3 biens immobiliers exploités en tant qu’Airbnb est tenu de créer une entreprise.

Il s’agit d’une réforme radicale qui, en fin de compte, assimile les propriétaires Airbnb à des entrepreneurs et considère fiscalement la location de courte durée comme une activité commerciale. Cependant, cette réglementation ne s’applique qu’à la location de courte durée et non à la location de longue durée (dans ce cas, peu importe le nombre de biens loués, le propriétaire sera toujours imposé de manière progressive sans être obligé de créer une entreprise).

La création d’une entreprise pour ceux qui louent au moins 3 biens en tant qu’Airbnb signifie en pratique la tenue de livres comptables (en fonction du type d’entreprise choisi), le paiement de cotisations de sécurité sociale s’ils emploient du personnel, notamment pour le nettoyage du bien, ainsi que l’application de la TVA sur chaque transaction avec les locataires. En plus de la commission que la plateforme Airbnb facture pour trouver un locataire et louer le bien, le prix final de la location inclura également la TVA, qui devrait s’élever à 13 % de la valeur de la transaction.

De plus, si une personne physique souhaite commencer une entreprise individuelle pour la location de logements en tant qu’Airbnb (qui est le type d’entreprise le plus simple), ou s’il y a plusieurs propriétaires, ils ont la possibilité de créer une société selon leurs besoins (par exemple, pour des chiffres d’affaires de plusieurs millions d’euros par an, une Société Anonyme est souvent recommandée). Toutes ces règles s’appliquent également aux personnes morales/sociétés qui étaient déjà impliquées dans la location de biens en tant qu’Airbnb, et elles auront toutes les obligations que nous verrons ci-dessous.

3.Un propriétaire ne pourra pas louer plus de 2 biens en tant qu’Airbnb.

Il avait été mentionné il y a quelque temps que chaque propriétaire pourrait louer jusqu’à 2 biens au total en tant qu’Airbnb. En pratique, cette correspondance se ferait avec le numéro fiscal du propriétaire, qui serait croisé avec la propriété du bien loué en tant qu’Airbnb, afin de vérifier si les conditions légales sont remplies (ce qui est facile aujourd’hui grâce à la vérification rapide via le Cadastre).

Cette réglementation, dont on ignore si elle sera finalement votée et appliquée, pose certains problèmes en raison du contrôle des locations des biens via le numéro fiscal du propriétaire. Il pourrait ainsi y avoir des transferts fictifs de biens à des proches ou amis des propriétaires (qui ont évidemment un numéro fiscal différent), afin de ne pas dépasser les limites légales concernant les biens autorisés à être loués.

Le même principe pourrait s’appliquer aux personnes morales/sociétés, qui peuvent procéder à la dissolution de la personne morale et créer une nouvelle société avec un numéro fiscal différent, afin d’éviter les contrôles du législateur. C’est pour cette raison que beaucoup pensent que cette mesure restera sans effet concret. En outre, il est possible qu’il y ait des problèmes d’inconstitutionnalité, car cette réglementation limite, dans une certaine mesure, la liberté d’entreprise des propriétaires Airbnb, comme cela a été noté dans les récents recours en justice.

4.Un Registre des Biens en Location de Courte Durée sera établi dans chaque municipalité.

Pour comprendre ce sujet de manière simple et éviter tout doute, il est important de préciser les points suivants :

• Les propriétaires des biens loués en tant qu’Airbnb devront soumettre une déclaration pour enregistrer le bien sur la plateforme concernée, indiquant qu’il est destiné à une location de courte durée.
• Cela s’applique également aux copropriétaires indivis du bien ainsi qu’aux usufruitiers des biens.
• Les héritiers des propriétaires de ces biens seront tenus de procéder à la déclaration après l’expiration du délai de quatre mois pour l’acceptation de l’héritage ou dès qu’ils acceptent formellement l’héritage (selon ce qui survient en premier).
• Si le bien n’est pas déclaré sur la plateforme en question, une amende d’au moins 5 000 euros sera imposée au propriétaire.
• De plus, l’amende s’élèvera à au moins la moitié des revenus bruts que le propriétaire a tirés de la location de courte durée du bien, avant déduction des taxes.
• Si une autre personne (comme l’usufruitier) avait pris en charge la location du bien en tant qu’Airbnb sans procéder à la déclaration requise, l’amende serait alors imposée à cette personne, à moins que le propriétaire prouve qu’il n’exploitait pas le bien.
• La même amende peut également être appliquée si la déclaration du bien sur la plateforme est inexacte, contient des informations fausses ou ne décrit pas de manière détaillée le bien, rendant son identification impossible.

5.Les biens Airbnb seront désormais soumis aux mêmes taxes que les hôtels.

En réponse aux conflits survenus entre les propriétaires d’hôtels et ceux qui exploitent des biens pour des locations de courte durée, le législateur a instauré de nouvelles taxes pour les biens loués en tant qu’Airbnb. Plus précisément, deux types de taxes seront désormais appliquées à ces biens, et les propriétaires ainsi que les gestionnaires de ces biens devront s’y conformer.

• La première taxe est la « taxe de résilience face à la crise climatique », calculée par bien loué et basée sur chaque jour où le bien est loué. Cette taxe est fixée à 0,50 euro par jour de location pour les mois de novembre à février de chaque année, et à 1,50 euro par jour pour les autres mois (de mars à octobre). Si le bien loué est une maison individuelle de plus de 80 m², la taxe de résilience est fixée à 10 euros par jour de location pour les mois de mars à octobre et à 4 euros pour les mois de novembre à février.
• La seconde taxe imposée est la « taxe de séjour », fixée à 0,50 % des revenus bruts que le propriétaire tire de l’exploitation du bien en tant qu’Airbnb. Cette taxe ne s’applique pas à tout le monde mais concerne uniquement ceux qui exploitent plus de 3 biens en tant qu’Airbnb ainsi que les entreprises qui mènent cette même activité commerciale.

6.Que se passera-t-il avec la fiscalité des locations de courte durée?

Pour avoir une image plus claire de la manière dont les revenus de la location d’un bien en tant qu’Airbnb seront (ou sont) taxés, il est important de souligner certains points clés. Plus précisément, la loi stipule que :

• Désormais, chaque location de bien en tant qu’Airbnb sera soumise à une TVA de 13 % sur le montant de la transaction.
• Par ailleurs, la commission de la plateforme Airbnb, connue de beaucoup, continuera d’exister et reste complètement indépendante de la TVA.
• Si une société gère des biens en location de courte durée, alors ses revenus seront imposés à un taux de 22 % sur le chiffre d’affaires brut, en plus de la TVA sur chaque transaction, comme mentionné précédemment.
• La TVA s’appliquera également aux particuliers qui exploitent au moins 3 biens en tant qu’Airbnb et qui seront désormais obligés de créer une société ou d’ouvrir une activité commerciale.
• Ces propriétaires de 3 biens Airbnb ou plus seront imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu : 9 % pour les revenus jusqu’à 10 000 euros, 22 % pour les revenus jusqu’à 20 000 euros, etc.
• Ceux qui exploitent jusqu’à 2 biens en tant qu’Airbnb ne sont pas tenus de créer une société ni de tenir une comptabilité comme ils le feraient s’ils participaient à une entreprise.
• Ces propriétaires (jusqu’à 2 biens Airbnb) continueront à être imposés comme le sont actuellement les locations de longue durée.
• C’est-à-dire avec un taux de 15 % sur les revenus jusqu’à 12 000 euros, 35 % pour les revenus jusqu’à 35 000 euros, etc.
• Une discussion est également en cours pour réduire le taux d’imposition des locations de longue durée (mais pas pour les Airbnb), dans le but d’encourager les propriétaires à mettre leurs biens sur le marché immobilier traditionnel.

7.Les municipalités détermineront combien de biens peuvent être loués en tant qu’Airbnb.

Il est possible que peu de gens soient au courant de ce changement proposé au Parlement avec la nouvelle loi, et il est encore plus intéressant de voir comment ce sera mis en œuvre. En pratique, les municipalités seront désormais responsables de déterminer combien de biens peuvent être loués dans une zone en tant qu’Airbnb pour l’année en cours, ainsi que des conditions selon lesquelles un bien peut être loué de manière temporaire dans cette municipalité.

D’après ce qui a été dit jusqu’à présent, tout ce processus se déroulera après que les municipalités auront rédigé des études détaillées, dans lesquelles elles évalueront les besoins en logement de la région, le coût de la vie et les prix des loyers locaux. Si les indicateurs des études sont positifs, une autorisation pourra être accordée pour la location de biens en tant qu’Airbnb, et plus les indicateurs seront favorables, plus il y aura de biens autorisés à être loués en location de courte durée.

La question reste de savoir si les municipalités seront en mesure de mettre en œuvre un projet aussi crucial, qui a un impact considérable sur l’économie de certaines communautés. Il est essentiel que ces études soient à jour et fréquemment renouvelées pour refléter la réalité et les prix actuels des biens immobiliers. Cependant, il serait préférable d’éviter les conflits entre l’État et les municipalités, comme cela s’est produit pour le nettoyage des terrains face aux incendies de forêt.

8.Des contrôles renforcés pour les transactions via la plateforme Airbnb.

Consciente que de nombreux propriétaires de biens les exploitant en tant qu’Airbnb dissimulent des revenus, l’AADE (Autorité fiscale grecque) a décidé, dès cette année, de prendre des mesures plus strictes. Le principal problème était la stratégie de certains propriétaires d’Airbnb qui annulaient les réservations à la dernière minute pour percevoir le loyer en espèces, c’est-à-dire sans le prélèvement automatique de la commission par la plateforme.

Pour cette raison, ainsi qu’en tenant compte des impôts déjà appliqués aux biens loués comme Airbnb, l’AADE a décidé de procéder à la croisée des données financières concernant les déclarations fiscales des exploitants de biens en tant qu’Airbnb, ainsi que les revenus déclarés par les locataires via la plateforme pour chaque année.

Parallèlement, la même méthode de contrôle sera appliquée aux hôtels et autres établissements touristiques utilisant les plateformes appropriées. En cas de différence entre le montant déclaré dans la déclaration fiscale du redevable et les revenus perçus via la plateforme Airbnb, une amende sera imposée par l’AADE. Pour ceux qui exploitent des biens en tant qu’Airbnb et qui, comme mentionné précédemment, doivent créer une entreprise, les revenus reçus devront également être déclarés dans la section « My Data » de l’AADE, facilitant ainsi les contrôles.

9.Changement du cadre juridique des baux urbains pour protéger les locataires.

À ce stade, la loi devait faire face au problème suivant : les propriétaires d’Airbnb qui, jusqu’au début de la saison estivale, louaient leurs biens à long terme, informaient soudainement leurs locataires qu’ils devaient chercher un nouveau logement car le bien serait bientôt loué en tant qu’hébergement de courte durée. Pour cette raison, il est sérieusement envisagé de mieux protéger légalement les locataires contre les décisions imprévues des propriétaires, les contraignant à changer de logement sans préavis.

Déjà, comme nous l’avons mentionné, la loi stipule clairement qu’un bail urbain est valable pour au moins 3 ans, indépendamment de la durée de la location convenue par les parties. Cette disposition vise à protéger le locataire contre les expulsions imprévues de la part du propriétaire. Cependant, si les parties ont effectivement convenu d’une durée de location plus courte, celle-ci sera appliquée (par exemple, si le locataire envisage de louer le bien pour un an et que le propriétaire a également accepté cela).

Pour que la durée de location plus courte soit valide, les parties doivent réellement s’y être mises d’accord et cela ne doit pas être fictivement inscrit dans le contrat de location déposé sur la plateforme ‘myAADE’. Il est également important de souligner qu’en aucun cas le besoin urgent de louer le bien comme Airbnb ne constitue un motif valable pour mettre fin à un bail à durée déterminée, comme le prétendent souvent certains propriétaires pour convaincre leurs anciens locataires qu’ils ont été légalement expulsés avant la fin du contrat, et sans aucun préavis.

10.Une taxe foncière (ENFIA) plus élevée sera imposée sur les biens non offerts sur le marché (y compris pour Airbnb).

Pour faire face à la crise du logement actuelle en Grèce, due à la pénurie de biens disponibles sur le marché, le législateur a mis en place une nouvelle réforme qui, logiquement, sera appliquée le mois prochain. Plus précisément :

• Un impôt foncier ENFIA majoré sera appliqué aux biens « fermé », c’est-à-dire ceux dont les propriétaires ne les mettent pas en vente ou en location sur le marché, sans pour autant les exploiter d’une autre manière.
• La réglementation concerne les biens qui ne sont pas utilisés pour l’occupation personnelle par leurs propriétaires (la même règle s’applique aux usufruitiers, copropriétaires, héritiers des biens, etc.).
• L’ENFIA majoré que devront payer les propriétaires de ces biens sera valable tant que ces biens resteront « fermé ». Si ces biens sont loués au cours de la même année fiscale, l’ENFIA sera réduit à condition que les propriétaires déclarent également la location à l’AADE.
• Évidemment, cette modification ne concerne pas les biens neufs ni ceux qui sont illégaux et nécessitant une démolition, ainsi que les biens publics qui, de toute façon, ne sont pas soumis au paiement de l’ENFIA.
• Pour le contrôle relatif, il sera tenu compte de la déclaration faite par le propriétaire du bien à l’AADE concernant son utilisation (location/occupation personnelle), ainsi que des consommations d’électricité/eau relevées sur le bien.
• En pratique, même si quelqu’un loue son bien en tant qu’Airbnb (même pour 60 jours par an), il est considéré comme exploitant le bien et ne devrait donc pas être soumis à un ENFIA plus élevé (même si le bien reste inoccupé/insaisissable pour le reste de l’année).
• L’objectif de cette réglementation est d’encourager les propriétaires de biens « fermé » à les mettre sur le marché immobilier pour location/vente, afin de surmonter la crise du logement qui s’est installée.

À côté du client et de ses besoins.

Athéna Kontogiánni – Avocate

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