Dernièrement, nous avons constaté que l’augmentation de la population dans les grandes villes (principalement à Athènes et à Thessalonique) provoque souvent (et) des tensions entre les voisins, entre bâtiments/maisons individuelles. Étant donné que beaucoup se demandent comment la loi régule ce sujet, ainsi que les actions qu’ils peuvent entreprendre, dans ce texte, nous examinerons les principales obligations que doivent respecter les propriétaires des biens, principalement envers leurs voisins. En plus de cela, nous aborderons également la protection que la loi leur accorde en cas de préjudice causé par un voisin.

1.Que entendons-nous par droit de voisinage?

Le droit de voisinage fait généralement référence aux restrictions que peut subir le droit de propriété de chaque propriétaire immobilier en raison de la coexistence avec les droits correspondants des autres. Après tout, pour une coexistence harmonieuse entre plusieurs personnes, il est nécessaire que certains droits soient limités (soit directement, soit indirectement) afin d’éviter les conflits. Parallèlement, certaines interdictions découlent directement de la loi (et donc ne nécessitent pas d’interprétation), tandis que d’autres sont déduites interprétativement de celle-ci. La principale conséquence de cela est que la seconde catégorie d’interdictions (par exemple, demander à un voisin de fournir un passage à travers la propriété de ce dernier) nécessite un contrat ou une décision judiciaire et ne fonde pas toujours une demande directement en vertu de la loi. Enfin, il est important de noter que les dispositions établies par le droit de voisinage ne constituent pas un droit obligatoire, donc elles peuvent être modifiées par un accord différent entre les parties, tandis qu’elles agissent généralement entre les parties (et leur portée n’est pas étendue à tous simplement par un accord entre deux propriétaires).

2.Mon voisin fait du bruit. Que puis-je faire?

La loi stipule que, en principe, le propriétaire d’un bien doit tolérer certaines émissions sonores provenant d’un bien voisin, mais seulement si elles sont habituelles pour l’utilisation du bien et ne dépassent pas la mesure nécessaire (par exemple, si des travaux de rénovation sont effectués dans l’appartement du dessus et que ces travaux ne se déroulent pas pendant les heures de tranquillité publique). Il convient de noter que l’évaluation des intérêts se fait ici sur des critères objectifs (à quelle fin le bien voisin est-il utilisé) et non subjectifs (par exemple, le caractère du voisin), tandis qu’il a été jugé par la jurisprudence qu’il n’est pas pertinent de savoir lequel des deux propriétaires était présent dans la région depuis plus longtemps, ni si les actes nuisibles se produisaient avant l’installation du voisin dérangé dans son bien. Ainsi, le propriétaire du bien lésé a le droit d’intenter une action négative contre son voisin (article 1108 du Code civil) pour demander la cessation de l’atteinte et son omission à l’avenir (sans exclure la possibilité d’une demande de dommages-intérêts). De même, s’il n’est pas propriétaire mais locataire (par exemple, un locataire qui loue un appartement qui ne lui appartient pas), il peut intenter une action pour troubles à la possession plutôt qu’une action déclaratoire, ainsi que demander des mesures de protection judiciaire temporaire pour la possession/occupation s’il souhaite une protection judiciaire immédiate.

3.Quelles revendications ai-je si un bâtiment est construit sur un bien voisin?

Dans ce cas, le propriétaire du bien voisin a les possibilités suivantes en vertu de la loi :

• Demander l’interdiction de l’ensemble de l’installation sur le bien voisin si elle est réalisée en violation du permis des autorités (même lorsqu’il n’y a pas de permis) ou de conditions spécifiques requises par la loi (par exemple, les règlements d’urbanisme concernant le coefficient de construction).
• Si l’installation est achevée (par exemple, une ferme est construite sur le bien voisin), demander son retrait, c’est-à-dire que le voisin l’annule seulement si cela entraîne des conséquences excessivement nuisibles et illégales pour le bien voisin. Si ces conséquences se réfèrent au futur, elles doivent être considérées comme certaines et non simplement comme une conjecture (selon le cours habituel des choses).

4.Que faire si le bâtiment est en danger d’effondrement?

Il n’est pas rare qu’une construction commence à la limite d’un bien voisin, sans que les préparations nécessaires pour les fondations soient effectuées afin de réaliser une construction solide (par exemple, les supports nécessaires au sol n’ont pas été installés). Dans ce cas, le propriétaire du bien voisin est protégé contre un éventuel effondrement de la construction qui pourrait entraîner la destruction complète (et) de son propre bien. Il peut donc demander à ce que son voisin soit contraint de prendre les mesures nécessaires pour la construction du bâtiment (la faute des deux parties n’est pas ici un facteur pertinent), sinon il peut également entreprendre lui-même de prendre ces mesures s’il s’agit d’une urgence, sans que son acte ne soit considéré comme illégal. N’oublions pas que la loi établit la responsabilité objective du propriétaire/occupant d’un bâtiment ou d’une construction qui s’est effondrée et a causé des dommages à autrui (= en principe, il est responsable de dommages-intérêts envers le tiers, à moins qu’il ne prouve qu’il n’a pas commis de faute et que toutes les règles de diligence ont été respectées).

5.Mon bien est sans issue (n’a pas d’accès à la route).Y a-t-il une solution?

Selon les dispositions du droit de voisinage, lorsqu’il s’agit d’un bien qui ne dispose pas de la route nécessaire vers la route (sans la faute du propriétaire) et que le passage à travers un bien étranger est nécessaire, le propriétaire du bien a droit à ce que son voisin lui accorde un passage vers la route. Au départ, nous parlons uniquement d’un accès à une route publique/commune et seulement à condition que le propriétaire du bien offre à celui qui lui accorde le passage une indemnisation raisonnable (qui couvre au moins les frais de construction du passage, ainsi qu’une éventuelle diminution de la valeur du bien qui accorde le passage).

En outre, quatre autres éléments sont nécessaires pour l’établissement du passage :

• Une décision judiciaire définitive doit être rendue (= cette décision qui n’est pas contestée par un appel et une opposition en défaillance) qui mentionne l’établissement d’un passage sur le bien concerné en faveur d’un autre.
• La décision doit être enregistrée (avec le coût correspondant) au bureau des hypothèques/au cadastre où cela fonctionne (principalement pour des raisons de publicité et de connaissance des tiers).
• La demande de passage n’est pas seulement réservée au propriétaire du bien, mais aussi à d’autres personnes (comme l’usufruitier, l’occupant, et si plusieurs personnes sont concernées, chaque copropriétaire pour sa part idéale sur le bien).
• Le propriétaire du bien qui a accordé le passage peut demander son annulation si (le passage) tombe en désuétude (même avant l’expiration de 20 ans comme c’est la règle).

6.Jusqu’à quel point dois-je tolérer des réparations sur un bien voisin?

Supposons qu’un bâtiment soit en construction dans le terrain voisin (ou qu’un appartement au-dessus soit en rénovation) et que, pour l’exécution des travaux, il soit nécessaire que les ouvriers passent par mon bien (il se peut qu’il n’y ait pas d’autre moyen de passage). La loi stipule ici que je dois tolérer les nuisances causées pendant le temps que ces travaux sont effectués sous deux conditions :

• L’utilisation de mon bien n’est pas excessivement entravée par ces travaux (par exemple, l’accès/ la sortie de celui-ci n’est pas difficile).
• Mon voisin a versé une indemnité pour l’interruption temporaire de l’utilisation ou a fourni une certaine garantie pour cela (par exemple, il m’a donné un objet en gage au cas où nous ne respecterions pas ce que nous avons convenu).
• Le droit de mon voisin n’est pas exercé de manière abusive (par exemple, pas à des limites extrêmes, durant les heures de tranquillité, en utilisant mon bien alors qu’il y avait un meilleur et moins pénible moyen).

7.Que se passe-t-il avec les limites des propriétés?Comment est-ce réglementé?

La réglementation ici s’applique de manière progressive, nous allons donc essayer de la présenter ainsi :

• Lorsque les limites entre deux propriétés nécessitent des constructions/réparations pour être corrigées, chaque propriétaire a le droit (et l’autre l’obligation) de tenter, à frais communs, la construction des limites de leurs propriétés.
• Dans le cas où les limites des propriétés sont contestées, les propriétaires peuvent demander au tribunal de les régler. Il est important de noter que si les limites sont si indistinctes (c’est-à-dire presque inexistantes), le tribunal divisera la zone contestée en parts égales, et chaque propriétaire recevra une de ces parts.
• Si les deux propriétés sont séparées par une bande de terre, un chemin, ou un autre type de route avec laquelle elles communiquent, chaque propriétaire a le droit d’utiliser ce passage à condition de ne pas perturber le passage de l’autre. Il convient également de mentionner que les frais en cas de construction/réparation sont partagés également entre les deux propriétaires, et que ce passage de terre (quelle que soit sa forme) nécessite la décision des deux (ou plusieurs si nécessaire) propriétaires pour changer son usage, l’annuler, etc.

8.Et en ce qui concerne l’eau de pluie?

Pour ce sujet, il est fait référence aux articles 1024-1025 du Code civil, qui stipulent :

• Le propriétaire d’un bien (urbain ou rural) qui est plus bas que son voisin est obligé d’accepter les eaux (principalement naturelles, par exemple, de pluie) provenant du bien plus élevé (sans qu’aucune construction humaine n’intervienne).
• Si, en revanche, un bien a un problème (par exemple, avec son toit) et que de cette manière des eaux sont transférées dans la maison voisine, le propriétaire du bien défectueux est obligé de réparer sa construction (en ajoutant une conduite d’eau pour diriger les eaux) afin que les eaux ne s’écoulent pas vers le bien voisin.
• Si le propriétaire du bien découvre qu’il y a une source d’eau/puits sur son terrain ou en crée un, il est obligé de ne pas gaspiller toute l’eau disponible de la région et, dans tous les cas, de veiller à ce qu’elle soit suffisante pour les habitants de la communauté locale (il n’a donc pas cette obligation s’il y a suffisamment d’eau disponible dans la région par d’autres moyens ou s’il s’agit d’une ville où il n’y a pas de problème).

9.Y a-t-il un puits dans ma propriété/dans la propriété voisine?Des droits sont-ils créés?

Bien que des lois spéciales aient été émises aujourd’hui, qui régulent plus clairement le sujet (elles constitueront un objet d’analyse séparé), il est néanmoins utile de voir le cadre général également dans ce cas. Ainsi, il est stipulé que le propriétaire du bien dans lequel il y a une source/puits doit fournir de l’eau au bien voisin sous certaines conditions :

• L’eau dans le bien voisin ne doit pas être suffisante pour tous les besoins domestiques (attention, pas pour les besoins professionnels si le bien est professionnel) (comme laver des vêtements, arroser le jardin, etc.).
• Il faut considérer si le voisin peut se procurer de l’eau ailleurs (s’il est possible de le faire sans dépenses particulières pour lui, alors je ne suis pas obligé de lui en fournir, mais cela est jugé séparément au cas par cas).
• Je ne dois pas manquer d’eau qui est nécessaire pour mes besoins (essentiels ou non).
• Si je fournis finalement de l’eau au bien voisin, le voisin doit me verser une indemnité pour cette fourniture.

10.Comment exercer mes droits?Jusqu’à quand ne sont-ils pas prescrits?

Si l’on examine attentivement les dispositions des articles 1003-1032, on comprend que pour chaque droit du propriétaire du bien voisin correspond une obligation du bien concédé (sous quelque forme que ce soit). Donc, si l’une des deux parties cherche une protection judiciaire, elle peut simplement demander, par le biais de sa lettre ou de son action, le respect de cette obligation de nature délictueuse (=elle agit uniquement entre les deux parties, et non vis-à-vis de tous).

• Parallèlement à cette possibilité, le propriétaire du bien et son occupant (mais pas le simple détenteur, car sa protection n’est pas justifiée) ont droit à l’exercice d’une action négative (levée de l’atteinte illégale qui est faite sur le bien, omission de celle-ci à l’avenir, et éventuellement demande d’indemnisation).
• Ainsi qu’à l’exercice d’une action en trouble à la possession (qui est l’équivalent de l’action négative, mais exercée par l’occupant et non le propriétaire, par exemple un étudiant qui loue un appartement et qui ne lui appartient pas évidemment choisira cette action car c’est la seule façon de justifier sa demande).
• Comme le prévoit également la loi elle-même, les droits du droit voisin sont imprescriptibles. Cette réglementation est particulièrement importante car il n’y a pas de risque de perdre un délai court et d’ultérieurement annuler la demande. Il est cependant à noter que si la demande est exercée très tard et a créé l’impression pour l’autre partie qu’elle ne sera pas exercée (par exemple, une demande soudaine d’accès alors que le propriétaire du bien passait ici depuis 19 ans par un autre chemin tout aussi praticable), elle sera considérée comme un affaiblissement du droit, et ainsi le droit, bien qu’il ne soit pas prescrit, ne pourra en pratique pas être exercé.

À côté du client et de ses besoins.

Athéna Kontogiánni – Avocate

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