Τελευταία παρατηρούμε ότι η αύξηση του πληθυσμού στις μεγάλες πόλεις (κυρίως σε Αθήνα-Θεσσαλονίκη) προκαλεί συχνά (και) εντάσεις ανάμεσα στους γείτονες μεταξύ οικοδομών/μονοκατοικιών.Επειδή πολλοί αναρωτιούνται το πώς ρυθμίζει το συγκεκριμένο θέμα ο νόμος,καθώς και ποιες ενέργειες μπορούν να κάνουν,σε αυτό το κείμενο θα δούμε τις βασικές υποχρεώσεις που πρέπει να τηρούν οι ιδιοκτήτες των ακινήτων,κυρίως απέναντι στους γείτονες τους.Εκτός από αυτά,θα αναφερθούμε και στην προστασία που τους παρέχει ο νόμος σε περίπτωση που προσβάλλονται οι ίδιοι/η ιδιοκτησία τους από κάποιον γείτονα τους.

1.Τι εννοούμε ως γειτονικό δίκαιο;

Το γειτονικό δίκαιο αναφέρεται γενικά στους περιορισμούς που μπορεί να υποστεί το δικαίωμα κυριότητας κάθε ιδιοκτήτη ακινήτου λόγω της συνύπαρξης του με τα αντίστοιχα δικαιώματα των άλλων. Άλλωστε, προκειμένου για την αρμονική συνύπαρξη μεταξύ περισσοτέρων προσώπων, είναι αναγκαίο κάποια δικαιώματα να περιορίζονται (είτε άμεσα, είτε έμμεσα) για να αποφεύγονται και οι συγκρούσεις. Παράλληλα, κάποιες απαγορεύσεις προκύπτουν ευθέως από τον νόμο (και άρα δεν χρειάζονται ερμηνεία) ενώ άλλες συνάγονται ερμηνευτικά από αυτόν. Η κύρια συνέπεια αυτού είναι το ότι η δεύτερη κατηγορία απαγορεύσεων (π.χ. το να ζητήσει ένας γείτονας από τον άλλον παροχή διόδου μέσα από το ακίνητο του τελευταίου) απαιτεί σύμβαση ή δικαστική απόφαση και δεν θεμελιώνεται πάντα αξίωση ευθέως εκ του νόμου. Τέλος, είναι σημαντικό να σημειώσουμε ότι οι διατάξεις που καθιερώνει το γειτονικό δίκαιο δεν αποτελούν αναγκαστικό δίκαιο, άρα επιδέχονται και διαφορετική συμφωνία των μερών, ενώ ενεργούν κατά κανόνα μεταξύ των μερών (και δεν επεκτείνεται η ισχύς τους έναντι πάντων, απλά και μόνο από μια συμφωνία μεταξύ δυο ιδιοκτητών).

2.Ο γείτονας μου προκαλεί θόρυβο.Τι μπορώ να κάνω;

Ο νόμος ορίζει ότι καταρχήν, ο ιδιοκτήτης ακινήτου οφείλει να ανέχεται ορισμένες εκπομπές θορύβων από γειτονικό ακίνητο, μόνο όμως εφόσον είναι συνηθισμένες για την χρήση του ακινήτου και δεν ξεπερνούν το αναγκαίο μέτρο (π.χ. εφόσον γίνεται ανακαίνιση στο πάνω διαμέρισμα και οι εργασίες δεν γίνονται κατά τις ώρες κοινής ησυχίας οι οποίες τηρούνται). Αξίζει να αναφερθεί ότι η στάθμιση συμφερόντων εδώ γίνεται με κριτήρια αντικειμενικά (για ποιο σκοπό υπάρχει το γειτονικό ακίνητο) και όχι υποκειμενικά (π.χ. ο χαρακτήρας του γείτονα), ενώ έχει κριθεί νομολογιακά ότι δεν ενδιαφέρει ποιος από τους δυο ιδιοκτήτες βρισκόταν περισσότερο καιρό στην περιοχή, ούτε αν οι βλαπτικές ενέργειες συνέβαιναν και πριν την εγκατάσταση του ενοχλούμενου γείτονα στο ακίνητο του. Ο κύριος λοιπόν του ακινήτου που βλάπτεται δικαιούται να ασκήσει αρνητική αγωγή κατά του γείτονα του (ΑΚ 1108) για να ζητήσει την άρση της προσβολής και την παράλειψη της στο μέλλον (ενώ δεν αποκλείεται αξίωση αποζημίωσης). Αντίστοιχα αν δεν είναι κύριος αλλά νομέας (π.χ. ο μισθωτής που νοικιάζει σπίτι που δεν του ανήκει) μπορεί να ασκήσει αγωγή για την διατάραξη της νομής αντί για αναγνωριστική αγωγή, καθώς και να ζητήσει την λήψη ασφαλιστικών μέτρων νομής/κατοχής αν επιθυμεί προσωρινή δικαστική προστασία.

3.Τι αξιώσεις έχω αν ανεγείρεται οικοδόμημα σε γειτονικό ακίνητο;

Σε αυτήν την περίπτωση ο κύριος του γειτονικού ακινήτου έχεις τις εξής δυνατότητες από τον νόμο:

• Να ζητήσει να απαγορευθεί ολόκληρη η εγκατάσταση στο γειτονικό ακίνητο εφόσον αυτή γίνεται κατά παράβαση της άδειας της αρχής (ακόμα κι όταν δεν υπάρχει καν άδεια) ή ειδικών όρων του νόμου που απαιτούνται (π.χ. οι πολεοδομικοί κανονισμοί σχετικά με τον συντελεστή δόμησης)
• Αν η εγκατάσταση έχει ολοκληρωθεί (π.χ. κατασκευάστηκε φάρμα στο γειτονικό ακίνητο), να ζητήσει να αρθεί αυτή, δηλαδή να την καταργήσει ο γείτονας του μόνο εφόσον αυτή συνεπάγεται υπερβολικά επιβλαβείς και παράνομες συνέπειες στο γειτονικό ακίνητο. Αν οι συνέπειες αυτές αναφέρονται στο μέλλον, θα πρέπει να προβλέπονται ως βέβαιες και όχι απλά ως εικασία (κατά την συνήθη πορεία των πραγμάτων).

4.Κι αν πρόκειται για ετοιμόρροπο κτίσμα;

Δεν είναι λίγες οι φορές που ξεκινά η κατασκευή μιας οικοδομής στα όρια με γειτονικό ακίνητο, χωρίς όμως να έχει γίνει η αναγκαία προετοιμασία στα θεμέλια ώστε να γίνει μια σοβαρή κατασκευή (π.χ. δεν έχουν τοποθετηθεί τα αναγκαία στηρίγματα στο έδαφος). Ο κύριος του γειτονικού ακινήτου, σε αυτήν την περίπτωση, προστατεύεται από ενδεχόμενη πτώση του κατασκευάσματος που θα είχε ως συνέπεια και ενδεχομένως ολοσχερή καταστροφή (και) του δικού του ακίνητου. Μπορεί δηλαδή να ζητήσει να εξαναγκαστεί ο γείτονας του να λάβει τα αναγκαία μέτρα για την κατασκευή του οικοδομήματος (δεν ενδιαφέρει η υπαιτιότητα των δυο πλευρών εδώ), ειδάλλως να επιχειρήσει και ο ίδιος την λήψη των μέτρων εφόσον έχουν χαρακτήρα κατεπείγοντος, χωρίς η πράξη του να είναι καταρχήν παράνομη. Ας μην ξεχνάμε ότι ο νόμος καθιερώνει αντικειμενική ευθύνη του κυρίου/νομέα κτίσματος ή κατασκευής που κατέπεσε και προκάλεσε ζημία σε άλλον (=καταρχήν ευθύνεται σε αποζημίωση έναντι του τρίτου, εκτός αν αποδείξει ότι δεν βαρύνεται με πταίσμα και τηρήθηκαν όλοι οι κανόνες επιμέλειας).

5.Το ακίνητο μου είναι τυφλό(=δεν έχει έξοδο προς δρόμο).Υπάρχει λύση;

Κατά τις διατάξεις του γειτονικού δικαίου, εφόσον πρόκειται για ακίνητο το οποίο στερείται την αναγκαία οδό προς τον δρόμο (χωρίς  όμως υπαιτιότητα του κυρίου) και είναι αναγκαία η διέλευση μέσα από ξένο ακίνητο, ο κύριος του ακινήτου έχει αξίωση κατά του γείτονα του για παραχώρηση διόδου προς τον δρόμο. Αρχικά, αναφερόμαστε για έξοδο μόνο σε δημόσιο/κοινόχρηστο δρόμο και μόνο υπό την προϋπόθεση ότι ο κύριος του ακινήτου προσφέρει σε εκείνον που του παραχωρεί την δίοδο μια εύλογη αποζημίωση (η οποία να καλύπτει τουλάχιστον τα έξοδα για την κατασκευή της διόδου, καθώς και ενδεχόμενη μείωση της αξίας του ακινήτου που παραχωρεί την δίοδο).

Εκτός αυτού τέσσερα ακόμη στοιχεία είναι αναγκαία για την σύσταση της διόδου:

• Να εκδοθεί τελεσίδικη δικαστική απόφαση (=εκείνη η απόφαση που δεν προσβάλλεται με έφεση και ανακοπή ερημοδικίας) που να αναφέρει την σύσταση διόδου στο εκάστοτε ακίνητο υπέρ άλλου
• Η απόφαση να μεταγραφεί (με το αντίστοιχο κόστος) στο οικείο υποθηκοφυλακείο/Κτηματολόγιο όπου λειτουργεί (κυρίως για λόγους δημοσιότητα και προς γνώση των τρίτων)
• Την αξίωση για παραχώρηση της διόδου δεν έχει μόνο ο κύριος του ακινήτου αλλά και άλλα πρόσωπα (όπως ο επικαρπωτής, ο νομέας και αν πρόκειται για περισσότερους ο κάθε συγκύριος για το ιδανικό μερίδιο του επί του ακινήτου)
• Ο κύριος του ακινήτου που παραχώρησε την δίοδο είναι δυνατόν να ζητήσει την κατάργηση της αν (η δίοδος) πέσει σε αχρησία (ακόμα και πριν την πάροδο 20ετίας όπως είναι ο κανόνας)

6.Μέχρι ποιο σημείο οφείλω να ανέχομαι επισκευές σε γειτονικό ακίνητο;

Ας υποθέσουμε ότι στο διπλανό οικόπεδο ανεγείρεται οικοδομή (ή στο πάνω διαμέρισμα εκτελείται ανακαίνιση) και για την εκτέλεση των εργασιών απαιτείται οι εργάτες να περνάνε από το δικό μου ακίνητο (ενδέχεται να μην υπάρχει άλλος τρόπος διέλευσης). Ο νόμος προβλέπει εδώ ότι οφείλω να ανεχθώ τις ενοχλήσεις που προκαλούνται κατά τον χρόνο που εκτελούνται οι παραπάνω εργασίες υπό δυο προϋποθέσεις:

• Η χρήση του ακινήτου μου δεν εμποδίζεται υπέρμετρα από τις εργασίες αυτές (π.χ. δεν δυσκολεύεται η είσοδος/έξοδος σε/από αυτό)
• Ο γείτονας μου κατέβαλε αποζημίωση για την προσωρινή εμπόδιση της χρήσης ή παρείχε κάποια ασφάλεια για αυτήν (π.χ. μου έδωσε ως ενέχυρο ένα αντικείμενο σε περίπτωση που δεν τηρηθούν τα όσα συμφωνήσαμε)
• Δεν ασκείται καταχρηστικά το δικαίωμα του γείτονα (π.χ. όχι σε ακραία χρονικά όρια, εντός των ωρών κοινής ησυχίας, χρησιμοποιείται το δικό μου ακίνητο ενώ υπήρχε καλύτερος και λιγότερο επαχθής τρόπος)

7.Τι συμβαίνει με τα όρια των ακινήτων;Πως γίνεται ο κανονισμός;

Η ρύθμιση εδώ εφαρμόζεται κλιμακωτά οπότε θα προσπαθήσουμε και εμείς να την παρουσιάσουμε έτσι:

• Όταν τα όρια μεταξύ δυο ακινήτων χρειάζονται κατασκευή/επισκευή για να επιδιορθωθούν, κάθε ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα (και ο άλλος αντίστοιχα υποχρέωση) να επιχειρήσουν με κοινά έξοδα τους την κατασκευή ορίων των ακινήτων τους
• Σε περίπτωση όπου τα όρια των ακινήτων αμφισβητούνται, οι ιδιοκτήτες μπορούν να ζητήσουν από το δικαστήριο να τα διευθετήσει. Είναι σημαντικό εδώ ότι αν τα όρια είναι τόσο δυσδιάκριτα (σχεδόν ανύπαρκτα δηλαδή) το δικαστήριο θα χωρίσει την έκταση που αμφισβητείται σε ίσα μέρη και κάθε ιδιοκτήτης θα λάβει ένα από αυτά.
• Αν τα δυο ακίνητα χωρίζονται από κάποια λωρίδα γης, μονοπάτι, ή άλλου είδους δρόμο με το οποίο επικοινωνούν, κάθε ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιεί αυτήν την δίοδο υπό τον όρο ότι δεν θα διαταράσσει την διέλευση του άλλου. Αξίζει επίσης να αναφερθεί ότι τα έξοδα σε περίπτωση κατασκευής/επισκευής βαρύνουν εξίσου και τους δυο ιδιοκτήτες, ενώ αυτή η δίοδος γης (όποια μορφή και αν έχει) χρειάζεται απόφαση και των δυο (ή περισσότερων αν είναι) ιδιοκτητών, προκειμένου να αλλάξει η χρήση της, να καταργηθεί κλπ.

8.Και σχετικά με το νερό της βροχής;

Για το θέμα γίνεται αναφορά στα άρθρα 1024-1025 του Αστικού Κώδικα στα οποία ορίζεται:

• Ο κύριος ακινήτου (αστικού ή αγροτικού) που είναι χαμηλότερο από το γειτονικό του υποχρεούται να δέχεται νερά (κυρίως φυσικά π.χ. βροχής) τα οποία προέρχονται από το ψηλότερο ακίνητο (χωρίς όμως να μεσολαβεί κάποια ανθρώπινη κατασκευή)
• Εάν αντίστοιχα ένα ακίνητο έχει πρόβλημα π.χ. με την στέγη του και με αυτόν τον τρόπο μεταφέρονται νερά στο γειτονικό σπίτι, τότε ο κύριος του ελαττωματικού ακινήτου υποχρεούται να επισκευάσει την κατασκευή του (προσθέτοντας υδραγωγό για διοχέτευση των νερών) με βασικό στόχο να μην διοχετεύονται τα νερά στο γειτονικό ακίνητο
• Αν ο κύριος του ακινήτου ανακαλύψει ότι σε αυτό υπάρχει κάποια πηγή νερού/πηγάδι ή δημιουργήσει ένα, τότε υποχρεούται να μην κατασπαταλήσει όλο το διαθέσιμο νερό της περιοχής και σε κάθε περίπτωση να φροντίσει ώστε αυτό να επαρκεί για τους κατοίκους της τοπικής κοινότητας (άρα δεν έχει τέτοια υποχρέωση ο κύριος αν υπάρχει με άλλο τρόπο αρκετό νερό στην περιοχή ή αν πρόκειται για πόλη όπου δεν ανακύπτει πρόβλημα)

9.Υπάρχει πηγάδι στο ακίνητο μου/ στο γειτονικό ακίνητο.Δημιουργούνται αξιώσεις;

Μολονότι σήμερα έχουν εκδοθεί ειδικοί νόμοι, οι οποίοι ρυθμίζουν σαφέστερα το θέμα (θα αποτελέσουν χωριστό αντικείμενο ανάλυσης), εντούτοις αξίζει να δούμε το γενικό πλαίσιο και σε αυτήν την περίπτωση. Έτσι, ορίζεται ότι ο κύριος του ακίνητου στο οποίο υπάρχει πηγή/πηγάδι οφείλει να χορηγεί νερό στο γειτονικό ακίνητο υπό ορισμένες συνθήκες:

• Το νερό στο γειτονικό ακίνητο να μην επαρκεί για όλες τις οικιακές (προσοχή όχι τις επαγγελματικές αν το ακίνητο είναι επαγγελματικό) ανάγκες (όπως πλύσιμο ρούχων, πότισμα αυλής κλπ.)
• Το κατά πόσο είναι δυνατό ο γείτονας να προμηθευτεί νερό από αλλού (αν αυτό είναι δυνατό χωρίς ιδιαίτερη δαπάνη για εκείνον, τότε δεν υποχρεούμαι να του παραχωρήσω, αλλά αυτό κρίνεται ξεχωριστά ανά περίπτωση)
• Να μην στερούμαι εγώ ο ίδιος το νερό που μου είναι αναγκαίο για τις (βασικές και μη) ανάγκες μου
• Σε περίπτωση που παράσχω τελικά νερό στο γειτονικό ακίνητο, ο γείτονας οφείλει να μου καταβάλει αποζημίωση για την παραχώρηση αυτή

10.Πώς ασκώ τις αξιώσεις μου;Μέχρι πότε δεν παραγράφονται;

Αν παρατηρήσει κανείς προσεκτικά τις διατάξεις των άρθρων 1003-1032 θα καταλάβει ότι για κάθε δικαίωμα του κύριου του γειτονικού ακινήτου αντιστοιχεί μια υποχρέωση του παραχωρούντο ακινήτου (υπό οποιαδήποτε μορφή). Άρα, εφόσον ένα από τα 2 μέρη επιδιώκει δικαστική προστασία μπορεί απλώς να αξιώσει μέσω του εξωδίκου/της αγωγής του την τήρηση αυτής της ενοχικής υποχρέωσης (=ενεργεί μόνο μεταξύ των 2 πλευρών, όχι έναντι όλων).

• Παράλληλα προς την παραπάνω δυνατότητα, ο κύριος του ακινήτου κι ο νομέας του (όχι όμως ο απλός κάτοχος καθώς δεν δικαιολογείται η προστασία του) δικαιούνται σε άσκηση αρνητικής αγωγής (άρση της παράνομής προσβολής που γίνεται επί του ακινήτου, παράλειψη της στο μέλλον, και ενδεχομένως αξίωση αποζημίωσης)
• Καθώς και σε άσκηση αγωγής διατάραξης την νομής (είναι το αντίστοιχο με την αρνητική αγωγή, αλλά την ασκεί ο νομέας και όχι ο κύριος π.χ. ένας φοιτητής που μισθώνει ένα διαμέρισμα και δεν του ανήκει προφανώς θα επιλέξει αυτήν την αγωγή γιατί μόνο έτσι νομιμοποιείται να ασκήσει την αξίωση του)
• Όπως προβλέπει και ο ίδιος ο νόμος, οι αξιώσεις του γειτονικού δικαίου είναι απαράγραπτες. Αυτή η ρύθμιση είναι ιδιαίτερα σημαντική λόγω του ότι δεν υπάρχει κίνδυνος απώλειας κάποιας σύντομης προθεσμίας και ματαίωση εν τέλει της αξίωσης. Άλλο είναι το θέμα ότι αν η αξίωση ασκηθεί πολύ αργότερα και έχοντας δημιουργήσει την εντύπωση στην άλλη πλευρά ότι δεν πρόκειται να ασκηθεί (π.χ. ξαφνική άσκηση αξίωσης για παροχή διόδου ενώ ο κύριος του ακινήτου περνούσε εδώ και 19 χρόνια από άλλο εξίσου πρόσφορο δρόμο) θα κριθεί ως αποδυνάμωση δικαιώματος, και έτσι το δικαίωμα, μολονότι δεν έχει παραγραφεί, εντούτοις πρακτικά δεν θα μπορεί να ασκηθεί.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.