Pour qu’une transaction immobilière soit valide, la loi exige plusieurs conditions. Plusieurs d’entre elles sont connues de la plupart des gens, comme nous l’avons mentionné dans un autre texte. Aujourd’hui, nous examinerons l’une des plus importantes, à savoir la transcription du contrat correspondant au bureau hypothécaire/cadastre compétent. Vous pourriez penser que cela n’a pas autant d’importance, mais vous pourriez être surpris de voir combien de choses peuvent changer et combien de problèmes (juridiques et autres) peuvent survenir si le contrat immobilier correspondant n’est pas transcrit correctement ou du tout.

1.Que signifie le terme « transcription »?

Le terme « transcription » désigne le processus par lequel la constitution/modification/annulation d’un droit réel est enregistrée dans les registres publics = les bureaux hypothécaires et désormais les cadastres, lorsqu’il s’agit d’un contrat portant sur un bien immobilier. Pour comprendre son importance en tant que condition juridique, il suffit de penser que même si tous les contrats sont parfaits/que les taxes dues ont été payées et qu’il n’y a généralement aucun défaut, si le contrat n’a pas été soumis à une transcription, aucun bien immobilier n’est transféré et aucun droit réel n’est modifié.

Il est important de noter que la loi n’impose pas de délai dans lequel la transcription doit être effectuée = en pratique, elle peut être effectuée à tout moment après la conclusion du contrat. Cependant, il est utile que cela soit fait dans un délai raisonnable, car il est possible qu’un tiers enregistre préalablement un droit réel sur le bien immobilier, ce qui, comme nous le verrons ci-dessous, est tout à fait valable et lui confère un droit prioritaire par rapport à l’acquisition de la propriété/du droit de propriété/hypothèque avant nous.

2.Quelles transactions doivent être transcrites?

Afin d’éviter les lacunes et les ambiguïtés, la loi spécifie certains contrats qui doivent obligatoirement être soumis à transcription afin de prendre effet légalement et d’être valables. Ainsi, il est obligatoire de transcrire :

• Tous les contrats concernant des biens immobiliers = transferts/cession d’hypothèques/cession de droits de superficie/annotations d’hypothèques, etc.
• Les décisions judiciaires concernant les expropriations forcées ainsi que celles concernant les échanges de terrains.
• Lorsqu‘il s’agit de biens immobiliers unis, et qu’ils sont divisés, la décision judiciaire ordonnant leur division=leur distribution doit être transcrite.
• L’acceptation d’un héritage lorsque l’héritage comprend un bien immobilier dont l’héritier souhaite acquérir la propriété.
• Si le cocontractant refuse de participer à la signature du contrat/refuse de remettre le bien immobilier, il peut être contraint par décision judiciaire à cette fin, et cette décision judiciaire doit être transcrite.
• Même lorsqu’un bien immobilier est transféré à une entreprise, le contrat de transfert doit être transcrit, car l’ entreprise est désormais considérée comme le propriétaire principal du bien et non (éventuellement) le particulier.
• Les baux immobiliers seulement lorsqu’ils dépassent 9 ans de durée totale et initialement = pas lorsque des prolongations successives sont accordées pendant la durée du bail.

3.Et si la transcription n’a pas lieu?

Dans le cas relativement rare mais pratique où le contrat de vente immobilière a été signé mais que la transcription n’a jamais eu lieu, la situation change et les parties contractantes ont des revendications différentes les unes contre les autres. Ce cas concerne le scénario où il est certain que la transcription ne se fera jamais et non pas lorsque elle est simplement reportée temporairement.

Tout d’abord, l’acheteur a le droit de se retirer du contrat auquel il s’est engagé et s’il a versé un acompte/le prix total du contrat, il peut le récupérer du vendeur selon les dispositions sur l’enrichissement injustifié. Il est également important de noter que l’acheteur n’est pas considéré comme propriétaire du bien immobilier et juridiquement ne l’a jamais acquis tant que la transcription n’a pas eu lieu. Si le bien immobilier a des dettes et des charges, les créanciers du vendeur ne peuvent pas les réclamer à l’acheteur, car le vendeur reste le propriétaire du bien comme avant la conclusion du contrat.

D’autre part, le vendeur, du fait qu’il reste le propriétaire du bien immobilier, peut le transférer à quelqu’un d’autre ou le grever d’un autre droit réel tel qu’une hypothèque ou céder une créance, etc. De plus, comme nous l’avons déjà mentionné dans un autre texte concernant la responsabilité de l’État pour indemnisation, si la transcription n’a pas eu lieu en raison d’une erreur du notaire, aucune indemnisation ne peut être demandée à l’État, car comme le stipule la loi, l’État n’est jamais responsable des fautes et omissions du notaire dans l’exercice de ses fonctions.

4.Le contrat a été annulé après la transcription. Est-ce que quelque chose change?

Si le contrat a été conclu normalement et que la transcription a eu lieu, il n’est pas exclu qu’il puisse être annulé ultérieurement pour diverses raisons juridiques. Il est important de noter que si le contrat est nul, il est considéré comme s’il n’avait jamais existé (par exemple, s’il ne respecte pas la forme requise par la loi pour la transmission d’un bien immobilier), tandis que s’il est annulable, il produit normalement ses effets jusqu’à son annulation par décision judiciaire (par exemple, dans le cas où l’acheteur a été trompé lors de l’achat du bien immobilier et que la tromperie est considérée comme substantielle).

Selon les dispositions légales, les tiers qui ont traité avec le propriétaire du bien immobilier jusqu’à l’annulation du contrat (et donc de la transcription) sont protégés = ils ne perdent pas les droits réels acquis jusqu’à l’annulation. Cependant, cela suppose que les tiers étaient de bonne foi, c’est-à-dire qu’ils ne savaient pas, ni ne pouvaient ignorer par une faute grave, que le contrat initial de l’acheteur avec le vendeur était nul dès le départ et donc serait bientôt annulé. La mauvaise foi ultérieure n’est pas préjudiciable = même si les tiers apprennent plus tard les événements susmentionnés, ils seront toujours protégés légalement, car seul le moment de la conclusion du contrat est important, et donc la volonté du tiers à ce moment-là est critique.

Il peut sembler évident, mais pour annuler la transcription du contrat, celui qui a obtenu l’annulation par une décision judiciaire doit transcrire cette même décision judiciaire à côté du contrat initial qui a été transcrit. Ainsi, la situation juridique qui s’est développée sera désormais connue de tous = toute personne qui transcrit son contrat après la transcription de la décision judiciaire n’acquiert aucun droit sur le bien immobilier, car le contrat initial est considéré comme s’il n’avait jamais existé.

5.Si plusieurs transcriptions ont lieu le même jour, que se passe-t-il?

En regardant récemment les bureaux de transcription en Grèce, on constaterait facilement qu’il y avait souvent une longue attente pour les transcriptions de propriétés, qui pouvaient prendre… des semaines ! Pour cette raison, la question de savoir ce qui se passe lorsque plusieurs transcriptions ont lieu le même jour sur la même propriété est cruciale :

• En matière de droits réels, le principe de priorité temporelle s’applique généralement.
• Cela signifie que tout droit réel transcrit en premier l’emportera, et donc, s’il entre en conflit avec les suivants, ceux-ci n’auront pas d’effet.
• La transcription d’un bien immobilier ne se fait pas directement = le notaire rédige d’abord un rapport sur la transcription et celui-ci est ensuite enregistré dans le registre des rapports.
• Par conséquent, comme nous l’avons mentionné précédemment, la date de l’acte de transcription est très importante, car tout acte antérieur sera transcrit en premier.
• Dans le cas où deux transcriptions ont lieu même à la même heure, celle qui a été effectuée même une fraction de temps plus tôt sera enregistrée en premier.

Toutes ces informations sont importantes, surtout en ce qui concerne les hypothèques. Par exemple, si, le même jour, le contrat de cession de l’immeuble est transcrit et une heure plus tard, l’acte notarié de l’hypothèque est transcrit, juridiquement l’hypothèque sera inexistante car celui qui consent l’hypothèque sur l’immeuble (jusqu’à présent) l’aura déjà cédé à quelqu’un d’autre, et donc sans le consentement de ce dernier, l’hypothèque ne pourra pas être enregistrée sur l’immeuble et produire ses effets légaux. C’est une autre question que le créancier peut intenter une action en nullité de la cession s’il est prouvé qu’elle a été faite en collusion pour lui nuire.

6.Puis-je effectuer un contrôle des titres moi-même?

Pour effectuer un contrôle des titres auprès du bureau hypothécaire compétent, la loi prévoit que l’intéressé peut effectuer le contrôle soit accompagné d’un avocat mandaté, soit seul avec l’avocat qui aura reçu l’autorisation appropriée. Fondamentalement, le contrôle des titres consiste à permettre à l’agent hypothécaire compétent de mettre les registres de transfert à la disposition de l’intéressé pour consultation.

Étant donné que, selon le système des bureaux hypothécaires, la recherche est effectuée sur la base des sections des volumes de transfert respectifs, l’enquête doit commencer par le nom du propriétaire / détenteur / bénéficiaire légitime de la propriété, dont les titres légaux concernant la (les) propriété (s) seront enregistrés.

Bien sûr, il convient d’être prudent lors de la recherche dans les volumes de transfert afin d’éviter toute détérioration des dossiers et des livres correspondants, tandis que des photocopies / duplicatas ne peuvent être obtenus qu’après l’autorisation de l’agent hypothécaire compétent. Dans tous les cas, il est utile pour l’intéressé de consulter le livre des expositions, car il peut y avoir une action de transfert en attente qui n’a pas encore été enregistrée dans le volume de transfert correspondant pour une consultation immédiate.

7.Que faut-il pour que le transfert soit défini?

Afin que l’acte de transfert soit valide, la loi exige certaines conditions qui garantissent sa validité dans les registres publics. Ainsi, le transfert :

• N’est jamais effectué d’office, mais uniquement sur demande de toute partie ayant un intérêt légitime = le vendeur, l’acheteur, le détenteur, le bénéficiaire, etc.
• Le titre légal doit clairement indiquer la position et les limites de la propriété, le type d’utilisation, la superficie, etc.
• Pour cette raison, un schéma topographique est généralement fourni pour faciliter la preuve des éléments susmentionnés.
• Même si tous les éléments susmentionnés ne sont pas indiqués dans le titre, si l’identité de la propriété est établie avec une grande certitude à partir de tous les autres éléments, alors le transfert sera valide.
• L’agent hypothécaire, quant à lui, a le droit de refuser l’enregistrement d’un acte de transfert si le titre légal est manifestement invalide (par exemple, transfert de propriété par document privé) ou si le document n’est pas en bon état (par exemple, il comporte des marques, des fissures, des éraflures).
• Enfin, le titre légal est enregistré dans la section de la personne concernée (par ordre alphabétique), qui renvoie à son tour au livre de transfert concernant généralement les biens immobiliers.

8.Comment apparaissent les biens immobiliers dans le système du Cadastre?

Le système du Cadastre, en ce qui concerne la classification et la manière dont la part des biens immobiliers est affichée, est assez différent du système « classique » du bureau hypothécaire. Cela est dû au fait que, dans le Cadastre, la recherche n’est pas effectuée en fonction de la personne du propriétaire/vendeur/bénéficiaire, mais directement en fonction du bien immobilier lui-même. Ainsi, chaque bien immobilier reçoit un numéro unique de Cadastre (Code National du Cadastre), et toute personne intéressée peut obtenir directement des informations sur les charges réelles du bien immobilier en saisissant ce numéro, ainsi que tout titre enregistré à cet égard.

C’est pourquoi l’enregistrement de l’acte dans le Cadastre du bien immobilier est important. Parce que seuls les actes enregistrés ont force exécutoire pour les tiers = si l’acte n’a pas été enregistré et qu’un tiers se fie à l’enregistrement du Cadastre, alors le propriétaire du bien immobilier ne peut pas opposer le fait que, par exemple, il a été transféré à quelqu’un d’autre puisque l’acte de transfert n’a pas été enregistré.

C’est pourquoi, selon la loi, les tiers qui ont agi de bonne foi avec le propriétaire du bien immobilier pendant que l’enregistrement de l’acte concernant le bien immobilier était en attente, ne peuvent pas voir plus tard leurs droits restreints, car ils ont légitimement cru que seuls les actes enregistrés sur la feuille cadastrale auront force exécutoire. Tout cela décrit le phénomène de la foi publique dans le Cadastre = seul l’acte enregistré sur la feuille cadastrale correspondante pour le bien immobilier est opposable aux tiers et uniquement sur cette base seront jugés le sort de leurs droits en cas de conflit entre plusieurs droits réels.

9.Comment fonctionnent les enregistrements cadastraux?

Pour mieux comprendre le système des enregistrements dans le Cadastre, nous pouvons le voir de manière schématique. Ainsi :

• L’enregistrement cadastral est exactement une représentation du droit réel respectif qui existe sur le bien immobilier, tel qu’il était représenté jusqu’à présent dans les registres correspondants des bureaux hypothécaires.
•  Les enregistrements sont distingués entre initiaux et dérivés. Les premiers sont ceux qui sont effectués pour chaque bien immobilier lorsque le Cadastre commence à fonctionner dans la région respective, et les seconds sont ceux qui sont ajoutés ultérieurement par les parties intéressées, dès lors que les contrats correspondants sont conclus.
• En outre, les enregistrements sont distingués entre définitifs et non définitifs. La règle est que l’enregistrement est initialement non définitif et ne devient définitif que si l’action correspondante pour contester l’enregistrement est rejetée ou si le délai pour intenter l’action expire, l’enregistrement deviendra alors définitif.
• Il est important de noter que les enregistrements non définitifs ne produisent pas de preuve de légalité = ils ne sont pas considérés comme légaux et corrects tant qu’ils ne sont pas annulés, mais si une personne intéressée leur donne foi, elle le fait à ses risques et périls, car l’enregistrement n’est pas encore définitif.
• Si une erreur évidente est présente dans l’enregistrement cadastral, une demande de correction peut être déposée pour corriger l’erreur et ainsi éviter tout dommage à tout tiers qui ferait confiance à l’enregistrement erroné.
• Comme mentionné précédemment, pour qu’un enregistrement devienne définitif, une action doit être intentée contre lui et cette action doit être rejetée. Cependant, l’enregistrement devient définitif dès que la décision judiciaire rejetant l’action devient irrévocable = aucun recours ne peut être exercé contre la décision.

Il est également important de noter que pour chaque enregistrement dérivé effectué sur la feuille cadastrale du bien immobilier, une vérification de la légalité est effectuée au préalable = l’enregistrement est vérifié pour voir s’il contient des erreurs/s’il est nul pour une raison quelconque, et une forme « améliorée » de l’enregistrement est enregistrée.

10.Y a-t-il des particularités concernant la saisie immobilière?

La saisie immobilière en tant que procédure, bien qu’elle soit assez courante dans la pratique, présente néanmoins plusieurs questions techniques qu’il est utile de connaître. Ainsi, pour que la procédure de saisie immobilière soit légale, plusieurs étapes de remise du procès-verbal de saisie sont nécessaires, et ce dernier doit être transcrit au bureau hypothécaire/Cadastre.

Plus précisément, en ce qui concerne les remises, le procès-verbal de saisie rédigé par le juge-greffier en présence du débiteur doit être remis au débiteur lui-même s’il est présent, ou s’il refuse de le recevoir, un procès-verbal de constat de refus doit être établi. De plus, la même remise doit être faite au tiers propriétaire du bien immobilier, si le bien immobilier saisi n’appartient pas au débiteur.

Cependant, le plus critique ici est que dans les 5 jours suivant la saisie, le procès-verbal de saisie doit être remis au greffier hypothécaire ou à l’employé du Cadastre de la région où se trouve le bien immobilier. Ce dernier doit enregistrer le procès-verbal de saisie le jour même dans un livre spécial des saisies tenu là-bas, et dans les 5 jours à nouveau, il doit remettre au juge-greffier le certificat des charges du bien immobilier = si le bien immobilier est grevé de charges telles que des hypothèques/autres saisies, etc.

Sur la base de ce qui précède, nous comprenons que même dans le processus de saisie, l’importance de la transcription/l’enregistrement au Cadastre est énorme : car si une transaction de transfert de propriété est enregistrée avant la saisie, l’acheteur acquerra légalement le bien sans le poids de la saisie!Il s’agit de l’aspect le plus crucial du principe de priorité temporelle des droits réels que nous avons mentionné précédemment.

À côté du client et de ses besoins.

Athéna Kontogianni – Avocate

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