Dans la pratique, il arrive souvent qu’il y ait plusieurs propriétaires d’un bien immobilier ou même qu’ils aient divers droits sur celui-ci. Étant donné que les tensions et les frictions entre eux sont fréquentes, la loi intervient pour régler la question, de manière à favoriser à la fois les propriétaires eux-mêmes et l’avenir du bien. Dans ce texte, nous examinerons certains éléments fondamentaux sur la manière dont les relations entre les copropriétaires sont structurées, y compris lorsqu’il s’agit du paiement de l’ENFIA qui concerne la plupart des biens immobiliers en Grèce.

1.Qu’est-ce que la copropriété?

Le terme « copropriété » désigne simplement la coexistence de plusieurs droits de même nature (ou même de natures différentes) sur le même bien, qu’il soit mobilier ou immobilier. Ainsi, chaque personne ayant un droit sur le bien est appelée « copropriétaire » et sa part est exprimée en pourcentage du bien total. On dit par exemple que A est propriétaire à hauteur de 3/8 indivis d’un bien immobilier.

Il est important de noter que le bien n’est pas physiquement divisé, et donc chaque copropriétaire peut utiliser l’ensemble du bien mobilier ou immobilier pour ses besoins, comme nous le verrons ci-dessous. Le fait que sa part soit de 3/8 sur le bien ne signifie pas qu’il peut seulement utiliser cette portion spécifique du bien en fonction de sa part.

Par ailleurs, il n’est pas exclu que les différents copropriétaires aient des droits différents sur le bien. En particulier, et lorsqu’il s’agit de biens immobiliers, il se peut que l’un d’eux dispose de 2/8 de la propriété, un autre de 3/8 de l’usufruit du bien, etc. Ce phénomène n’entraîne pas de problème juridique et les copropriétaires peuvent généralement résoudre leurs différends en appliquant les dispositions légales spécifiques à chaque droit.

2.Quels sont les droits du copropriétaire?

La part du copropriétaire sur le bien immobilier lui confère certains droits dont il peut se prévaloir vis-à-vis des autres copropriétaires. Plus précisément, le copropriétaire a le droit de :

• Percevoir les fruits et les bénéfices du bien immobilier en fonction de la hauteur de sa part. Ce droit appartient au copropriétaire même s’il ne l’a pas exercé dès le début et qu’il le revendique après un certain temps. Toutefois, il peut être convenu avec les autres copropriétaires qu’un copropriétaire soit exclu des fruits du bien (généralement en échange d’une autre compensation).
• Utiliser le bien immobilier commun pour ses besoins. Une condition importante est que l’utilisation du bien par les autres copropriétaires ne soit pas entravée, si ces derniers exercent également leur droit d’utiliser le bien. Il est entendu que le droit d’usage s’étend à l’ensemble du bien immobilier, comme mentionné ci-dessus, et non à la hauteur de la part de chaque copropriétaire.
• Transférer librement sa part sur le bien immobilier. Il peut vendre sa part à un autre, convenir d’un échange de parts avec un autre copropriétaire sur le même bien immobilier, constituer un droit réel sur sa part, comme une hypothèque, etc. Toutefois, il ne peut pas louer sa part à un autre sans l’accord des autres copropriétaires, comme nous le verrons.

3.Et si le bien immobilier avait déjà été loué avant que je n’acquière une part?

Il est possible que la location d’un bien immobilier ait lieu, puis qu’une personne (devenue copropriétaire par la suite) acquière une part indivise sur ce bien. Le copropriétaire a bien sûr le droit de percevoir les fruits du bien, c’est-à-dire le loyer résultant de la location du bien. Naturellement, le locataire peut verser le loyer soit en totalité à un copropriétaire, soit à chaque copropriétaire séparément, en montants réduits correspondant aux parts des copropriétaires (cela dépend en général d’un accord entre eux).

Le copropriétaire peut réclamer une part du loyer provenant de la location du bien, à condition que cette location ait débuté ou ait été renouvelée récemment depuis qu’il a acquis une part sur le bien. Il ne peut donc pas prétendre à une part pour les locations antérieures du bien, qui existaient bien avant qu’il n’acquière sa part indivise.

Avec l’acquisition d’une part, le copropriétaire peut également donner son avis sur la prolongation ou le renouvellement de la location du bien, en accord avec les autres copropriétaires. Ici, la majorité des parts détenues par les copropriétaires (50 % + 1 ou 2/3 des parts) est requise pour qu’une décision valide soit prise. Il est entendu que si un copropriétaire utilise le bien exclusivement pour son propre usage ou son exploitation, les autres copropriétaires peuvent demander une indemnisation, calculée sur la base du loyer que le copropriétaire aurait dû payer pour un bien similaire dans la région, c’est-à-dire par rapport au loyer moyen de la zone.

4.A-t-il aussi des obligations correspondantes?

En ce qui concerne les obligations du copropriétaire, celui-ci est d’abord tenu de :

•  Indemniser les autres copropriétaires du bien (et plus particulièrement les copropriétaires) s’il leur cause un préjudice en raison de ses actions. Par exemple, s’il est impliqué dans un litige en raison d’un conflit de droit de voisinage concernant le bien, alors, si les autres copropriétaires subissent un préjudice sans leur propre faute, ils doivent être indemnisés pour les frais qu’ils ont engagés.
• Participer aux dépenses du bien, qui peuvent être de toute nature, comme les taxes municipales, l’ENFIA, les frais pour l’obtention du certificat de conformité du bien, etc. Le copropriétaire doit évidemment participer à ces dépenses proportionnellement à la hauteur de sa part, et s’il paie des frais supplémentaires au-delà de sa part, il peut en demander le remboursement aux autres copropriétaires.
• Agir de bonne foi envers les autres copropriétaires, c’est-à-dire ne pas chercher intentionnellement à nuire à leurs intérêts, par exemple, ne pas refuser abusivement la prise d’une décision qui serait bénéfique pour l’exploitation du bien.
• Essayer d’abord de résoudre à l’amiable ses différends avec les autres copropriétaires, plutôt que de recourir aux tribunaux pour des infractions mineures qui pourraient être résolues par entente avec les autres copropriétaires.
• Collaborer avec les autres copropriétaires si la copropriété est dissoute (par l’un des moyens que nous verrons ci-dessous), notamment lorsque le tribunal intervient, auquel cas divers documents détenus par les copropriétaires et dont ils connaissent le contenu doivent être remis.

5.Comment est administré le bien commun?

La manière d’administrer le bien commun dépend des changements ou modifications qui y sont apportés et que les copropriétaires souhaitent. En effet, pour les changements simples ou ordinaires qui n’altèrent pas radicalement le bien commun mais relèvent même de son entretien, les copropriétaires peuvent prendre des décisions entre eux à la majorité, laquelle, si elle n’est pas définie par la loi, peut être simple, c’est-à-dire qu’une majorité de 50 % + 1 des voix sur l’ensemble des parts est requise pour qu’une décision soit prise valablement.

Pour les changements et interventions sur le bien commun qui sont disproportionnellement coûteux ou ne correspondent pas à son usage prévu, l’unanimité des copropriétaires est requise pour que la décision soit valide. En d’autres termes, tous les copropriétaires doivent voter favorablement sur la proposition, qui pourrait ne pas être acceptée même si un seul d’entre eux s’y oppose.

Par exemple, la location du bien à une tierce personne nécessite une majorité simple des parts des copropriétaires pour que la décision soit valide, tandis qu’une rénovation radicale du bien, un changement de son usage en espace professionnel pour les besoins d’une location commerciale, ou encore sa vente à une tierce personne, nécessitent l’unanimité des copropriétaires pour être valides. Cela dépend toujours de la nature et de l’objectif du bien en question, en fonction de l’acte envisagé qui entraînera (ou non) un changement substantiel de celui-ci.

6.Que se passe-t-il si les copropriétaires ne s’accordent pas sur la gestion?

Dans ce cas, la loi prévoit que le tribunal sera compétent pour déterminer la manière de gérer le bien commun. Cela étant, cela ne peut se faire que si la gestion du bien commun est impossible, soit en raison de raisons liées aux copropriétaires (par exemple, ils ne peuvent pas prendre une décision entre eux en raison de désaccords), soit pour des raisons de force majeure (par exemple, l’un des copropriétaires est décédé ou a été placé sous tutelle judiciaire et ses héritiers n’ont pas encore acquis sa part dans le bien commun).

Le tribunal doit naturellement organiser la gestion du bien de manière à ne pas nuire aux intérêts des copropriétaires, et les copropriétaires ne peuvent pas, par une nouvelle décision, modifier la gestion du bien commun telle qu’elle a été établie par la décision judiciaire. Pour réussir un tel changement, ils doivent introduire une nouvelle action en justice demandant la modification du règlement de gestion du bien, si les données ayant conduit à la décision précédente ont changé.

Il est important de noter que la décision du tribunal ne peut pas porter sur des questions nécessitant une décision unanime des copropriétaires. De telles questions incluent la vente ou la transmission, sous quelque forme que ce soit, du bien commun, pour laquelle tous les copropriétaires doivent consentir. Pour améliorer la gestion du bien commun, le tribunal peut nommer un administrateur, qui aura le pouvoir de représenter les copropriétaires en justice et hors justice pour les contrats et les relations juridiques concernant le bien commun.

7.Puis-je transférer ma part aux autres copropriétaires en échange?

Étant donné que les transactions avancent rapidement, la loi permet à chaque copropriétaire de transférer sa part idéale dans le bien commun soit à un autre copropriétaire, soit à un tiers, avec l’échange qui sera convenu. Il peut également grever sa part sur le bien d’un droit réel (par exemple, constituer une hypothèque sur sa part du bien), tant que cela ne nuit pas à l’utilisation du bien commun par les autres copropriétaires.

Il va de soi que le copropriétaire ne peut pas céder une portion distincte du bien à un autre copropriétaire ou à un tiers, car sa part idéale englobe l’ensemble du bien et non une étendue spécifique. De même, il n’a pas le droit de louer sa part idéale à un autre, car pour une location valide, l’ensemble du bien devrait être remis au tiers, ce qui est impossible en raison du désaccord des autres copropriétaires.

En revanche, si deux copropriétaires détiennent 50 % indivis d’un bien, chacun d’eux peut valablement louer sa part dans le bien à l’autre, à condition qu’il y ait un accord entre tous les copropriétaires sur la manière de gérer le bien et que la décision soit finalement légale. Ainsi, la relation juridique entre les deux copropriétaires changera et l’un d’eux sera désormais responsable en tant que locataire vis-à-vis de l’autre avec toutes les obligations prévues par la loi, tandis que l’autre copropriétaire aura désormais la qualité de bailleur.

8.Comment se résout généralement la société qui existe entre nous?

La relation juridique de la société qui existe entre les associés peut être résolue de plusieurs manières comme le prévoit la loi. La priorité ici est la solution extrajudiciaire de la société, à condition que les associés soient d’accord. Plus précisément, la société peut être résolue :

• Par l’échange des parts idéales des associés entre eux : un associé peut acquérir les parts des autres, devenant ainsi l’unique propriétaire de la propriété. Toutefois, le contrat d’échange doit être réalisé par acte notarié et être enregistré comme cela est généralement requis pour les transferts de propriété.
• Par une action en distribution de la propriété commune devant le tribunal. En pratique, chaque associé peut intenter une action en justice et demander soit que la propriété soit divisée en parcelles distinctes, soit qu’elle soit mise aux enchères dans son ensemble.
• Les associés peuvent convenir entre eux d’interdire l’action en distribution pendant une période maximale de 10 ans : la société ne pourra pas être dissoute pendant cette période et ils devront attendre pour qu’elle soit résolue ultérieurement.
• L’action en question doit être intentée contre tous les associés de la propriété ; par conséquent, ces derniers doivent avoir une adresse connue et des informations pour que les documents nécessaires puissent être signifiés.
• La distribution peut également être effectuée par la création de propriétés horizontales sur la propriété, en particulier si celle-ci est un bâtiment pour lequel aucune propriété horizontale n’a été préalablement établie. Chaque associé recevra donc un ou plusieurs appartements en fonction de la taille de sa part.
• En cas de désaccord entre les associés concernant les propriétés horizontales, la différence de valeur de chaque part peut être compensée en espèces par un associé à un autre.
• Des propriétés verticales peuvent également être créées sur la propriété, et à condition que les parts des associés soient égales entre elles, chaque associé peut recevoir une propriété après une décision du tribunal.

9.Un encan de la propriété commune peut-il être effectué?

Si la distribution judiciaire de la propriété échoue par l’un des moyens mentionnés ci-dessus, alors la loi prévoit la possibilité de mettre la propriété aux enchères afin que les associés puissent être satisfaits par l’enchère en fonction de la taille de la part de chacun. Pour cette raison, la procédure d’enchère est suivie, comme c’est le cas, et nous la décrirons en détail dans un autre texte.

C’est-à-dire que l’huissier de justice doit rédiger un rapport descriptif de la propriété et en faire évaluer la valeur par un expert qualifié afin de déterminer le prix de départ. Il faut garder à l’esprit que les honoraires de ces personnes ainsi que ceux du notaire constituent des frais de la procédure, qui seront déduits du montant de l’enchère perçue, et le reste sera attribué aux associés pour satisfaire leur demande financière en fonction de leur part.

Si un associé est en désaccord avec la description de la propriété et le prix de départ qui a été fixé, il peut exercer le recours de l’opposition pour demander soit l’annulation et la reprise de la procédure à partir du point où l’erreur est apparue, soit la correction du rapport descriptif de la propriété, afin que l’identité de la propriété soit clairement discernable pour les tiers et qu’il n’y ait pas de confusion parmi le public qui enchérira pour son acquisition.

10.Comment fonctionne la société dans le paiement de l’ENFIA?

Comme nous l’avons mentionné précédemment, l’obligation principale des associés est de couvrir les charges régulières de la propriété, l’un d’eux étant le paiement de l’ENFIA. À cet égard, la loi stipule que pour le paiement de l’impôt, les responsables sont le propriétaire ainsi que toute personne ayant acquis un droit sur la propriété : le propriétaire nu de la propriété / l’usufruitier, si l’usufruit a été séparé de la propriété nue / celui qui reçoit la propriété en don d’une personne / le surenchérisseur qui acquiert la propriété par le biais d’enchères, etc.

Ainsi, en vertu de la loi, le propriétaire de la propriété sera tenu de payer l’ENFIA en fonction du pourcentage de propriété qu’il détient sur la propriété. C’est-à-dire que dans le cas où plusieurs co-propriétaires possèdent une propriété, tous seront responsables du paiement de l’impôt, chacun jusqu’à hauteur de sa part. Il va de soi que si un co-propriétaire paie plus d’impôt que ce qui correspond à sa part, il peut se retourner réciproquement contre les autres co-propriétaires et demander le remboursement des montants supplémentaires qu’il a versés.

En ce qui concerne l’usufruit, la loi se distingue : c’est parce que l’usufruitier, bien qu’étant tenu de payer l’ENFIA pour le compte de la propriété, voit son pourcentage de responsabilité diminuer à mesure que son âge augmente. C’est-à-dire qu’un usufruitier de 80 ans est tenu de payer 1/10 du montant total de l’ENFIA qui est imposé sur la propriété. Le reste de l’impôt qui reste, après déduction du pourcentage qui revient à l’usufruitier, doit être payé par le propriétaire nu de la propriété.

À côté du client et de ses besoins.

Athéna Kontogiánni – Avocate

Toutes les informations ci-dessus ne constituent pas des conseils juridiques et aucune responsabilité n’est engagée pour celles-ci.Pour plus d’informations, veuillez nous contacter.