1.Que dit cette décision ?

Cette décision spécifique du Conseil d’État a rejeté l’appel formé par le plaignant contre la décision du tribunal de première instance, qui avait rejeté la délivrance d’un permis de construire pour la construction d’une maison à Patmos. Plus précisément, il a été jugé que, en plus de la condition fondamentale de la surface de terrain appropriée – la parcelle sur laquelle le bâtiment serait construit doit avoir au moins 4 acres (ou 4 000 mètres carrés) -, il est également nécessaire qu’elle ait une façade sur une route. En ce qui concerne la route, la décision considère que la route doit être publique et commune – pas privée comme c’est le cas dans de nombreuses régions rurales. En outre, les conditions énoncées dans le décret d’urbanisme de la région respective doivent être respectées. Ainsi, désormais, pour qu’un bien immobilier soit construit en dehors du plan, deux conditions cumulatives sont nécessaires :

• La superficie doit être de 4 000 mètres carrés (pas aveugle).
• Il doit avoir une façade sur une route reconnue et commune.

2.Donc, suis-je considéré comme « illégal » si j’ai construit en dehors du plan ?

Cette décision que nous venons de mentionner présente les caractéristiques suivantes :

• Elle s’applique principalement à ce cas spécifique.
• Elle servira certainement de ligne directrice pour les affaires futures.
• Elle n’a pas d’effet rétroactif – elle ne concerne pas les cas déjà jugés.
• Ainsi, les propriétaires qui ont construit des bâtiments en dehors du plan sur leurs terrains ne verront pas leurs permis de construire révoqués.
• Il n’est pas exclu que la décision soit également utilisée par les autorités compétentes en urbanisme comme justification pour les actions à venir, par exemple, si quelqu’un conteste une amende qui lui a été imposée.
• En particulier, les critères pour la route commune (qui sont minoritaires en Grèce) nécessitent des clarifications, donc il est possible qu’à l’avenir, des décisions contradictoires soient rendues, ce qui compliquerait la situation.

3.Quand la construction hors plan est-elle autorisée ?

Étant donné que le schéma urbain en Grèce est encore loin d’être achevé et de couvrir les zones les plus importantes du pays, la règle jusqu’à présent était la suivante :

• Si nous voulions construire dans une zone hors plan, nous devions consulter le Règlement d’urbanisme local de la région.
• Fondamentalement, le terrain devait simplement avoir une superficie de 4 000 mètres carrés.
• Il n’était pas rare en pratique que les propriétaires achètent 2 ou 3 terrains pour les fusionner et atteindre la superficie requise par la loi.
• À ces conditions, s’ajoute également l’exigence que le terrain ait une façade sur une route publique reconnue comme étant commune.

4.Comment savoir quelles routes sont des routes communes ?

Il est crucial de savoir qu’il existe le Décret Présidentiel 25/28-11-1929 qui concerne exclusivement les routes publiques et celles reconnues comme telles. Les conditions que la loi impose semblent assez complexes, c’est pourquoi nous devons faire la distinction suivante :

• Si la route existait avant 1929, cela doit être prouvé (par exemple, par un acte administratif, des plans topographiques, des contrats déclarant la route comme commune, etc.).
• Si la route a été construite après 1929, aucune preuve supplémentaire n’est nécessaire, car elle sera incluse dans un Règlement d’urbanisme général ou reconnue par un acte administratif.

Il ne faut pas oublier que l’introduction du Cadastre dans de plus en plus de régions facilitera progressivement la distinction entre les routes communes reconnues et non reconnues, tandis que le ministère de l’Environnement prévoit d’intégrer/reconnaître des routes dans environ 70 nouvelles régions au cours des 3 prochaines années, ce qui, s’il est réalisé, facilitera considérablement les choses.

5.Est-il possible de transférer une propriété non constructible ?

Il est essentiel de noter que la propriété n’a pas besoin d’être constructible pour être transférée à quelqu’un d’autre. Dans ce cas, le transfert se fera de manière conventionnelle, c’est-à-dire par un document notarié et une inscription au cadastre, et cela n’affecte en rien le fait que la propriété ne puisse pas être construite. Cependant, une communication est nécessaire entre les deux parties dans ce cas, pour éviter que l’une ou l’autre ne soit surprise en pensant que le terrain est constructible alors qu’il ne l’est pas. Il n’est pas exclu que le prix de l’accord change également, car la constructibilité est un facteur qui modifie les données dans de nombreux domaines ; le prix pour un terrain de 2 hectares de terres agricoles est différent de celui pour un terrain où des maisons de luxe peuvent être construites, offrant ainsi un potentiel de profit plus élevé.

6.J’ai acheté une propriété en pensant qu’elle était constructible. Comment puis-je me protéger ?

Ce cas a été souvent discuté devant les tribunaux grecs, avec l’acheteur considérant par erreur ou par fraude du vendeur que le terrain était constructible, payant ainsi le prix correspondant, alors qu’en réalité il n’était pas constructible. Fondamentalement, l’absence de constructibilité est considérée comme un véritable défaut de la propriété en jurisprudence constante. Sur cette base, l’acheteur dispose de tous les droits que lui confère le Code civil et peut donc :

• Demander une réduction du prix qu’il a payé, par rapport au prix qu’aurait eu un terrain non constructible.
• Se retirer du contrat si la constructibilité du terrain est un terme si important que sans cela, le contrat n’aurait pas été conclu, restituer le terrain au vendeur et demander une indemnisation pour les frais engagés.
• Demander une « petite indemnisation », c’est-à-dire la différence entre le terrain non constructible et un terrain constructible (et en même temps conserver le terrain).
• Demander que le défaut soit corrigé (ceci est possible uniquement si une erreur a été commise dans les plans de la propriété et que la constructibilité a été perdue « sur papier », alors qu’en réalité elle existait).

7.Que se passe-t-il si je construis sur une propriété non constructible ?

Il s’agit d’un des cas les plus fréquents en Grèce, avec ce que l’on appelle la « construction illégale ». La loi est particulièrement stricte dans de tels cas, et prévoit spécifiquement :

• La démolition obligatoire de la construction illégale (par le propriétaire ou le copropriétaire du bien).
• Une amende pour la construction de la structure illégale (imposée une seule fois).
• Une amende tant que la construction illégale reste sur le terrain sans être démolie (qui augmente évidemment tant que la structure illégale persiste).

Parallèlement, la construction illégale constitue également un délit pénal pour lequel sont prévues :

• Une peine d’emprisonnement d’au moins 5 mois à 5 ans et une amende de 5 000 à 50 000 euros.
• L’amende dépend du type de construction illégale et de la manière dont elle dégrade l’environnement.
• Cette amende est imposée aux propriétaires de biens / copropriétaires / ingénieurs ayant délivré une autorisation correspondante / entrepreneurs ayant entrepris de tels travaux en connaissance de cause de l’illégalité.

8.Et qu’en est-il des programmes de régularisation ?

Pour lutter contre la construction illégale, le législateur grec a donné l’opportunité à ceux qui ont construit illégalement des structures sur leurs propriétés de les « régulariser », en payant essentiellement une somme modique pour obtenir le permis de construire correspondant. Les points importants à noter ici sont :

• Seuls les biens construits jusqu’au 28/7/2011 peuvent être régularisés de manière ordinaire.
• Pour ceux construits après cette date, une amende équivalente à 20% de la valeur de la structure est prévue.
• Il est possible de contester l’amende, qui est certifiée par le rapport envoyé par le service des constructions illégales de chaque service d’urbanisme.
• En ce qui concerne les amendes, l’amende minimale pour la construction est de 250 euros, tandis que l’amende minimale pour le maintien est de 500 euros.
• À l’heure actuelle, rien n’a été entendu concernant un prochain programme de régularisation des constructions illégales, ce qui donne l’impression que le processus est « gelé ».

9.As-tu entendu parler du Dossier Numérique de Transfert de Propriété ?

Dans un précédent texte, nous avions mentionné que à partir du 1er janvier 2024, le dossier électronique immobilier serait mis en place, à travers lequel les transferts pourraient être effectués électroniquement et les mutations au Cadastre pourraient être finalisées en aussi peu que 1 (un) jour, tant qu’il n’y a pas de problème avec les documents de propriété. Apparemment, cela a été mis en pratique et depuis quelques jours, le Dossier Numérique Immobilier est opérationnel. Les changements les plus importants à prendre en compte sont les suivants :

• La suppression de l’utilisation d’espèces dans l’achat/vente de biens immobiliers = la transaction ne pourra se faire que par virement bancaire/chèque généralement.
• Il n’est plus nécessaire de soumettre les documents suivants pour que la procédure de transfert soit valide :
• Le certificat de non-dette auprès du Service fiscal
• La délivrance du CER (Extrait du Registre Foncier)
• La demande d’enregistrement
• Le résumé du contrat
• Désormais, les parties contractantes n’ont même pas besoin de se rencontrer lors de l’achat/vente de la propriété car toute la procédure se déroule électroniquement sous la supervision du notaire.

10.Pourquoi le marché immobilier est-il gelé en ce moment ?

Vous avez peut-être remarqué que depuis 2 mois, le marché immobilier est en stagnation, ce qui le conduit inévitablement à une crise, car la demande augmente tandis que l’offre reste relativement faible. Cela est dû à certains facteurs actuels tels que :

• Les nouvelles mesures législatives concernant la location à court terme (Airbnb) que nous attendons de voir si elles deviendront loi, afin que les propriétaires de biens immobiliers loués à court terme les remettent sur le marché.
• La longue absence des notaires en réaction au nouveau projet de loi fiscale a essentiellement gelé le marché, étant donné qu’ils sont exclusivement responsables des transferts, qui même avec le Dossier Numérique Immobilier seront effectués électroniquement mais par un notaire.
• Il y a un grand nombre de biens immobiliers sans documents clairs. Et malheureusement, ce ne sont pas seulement ceux de la province où le plan d’urbanisme n’a pas encore été étendu, mais la liste comprend également des biens à Athènes, qui ne peuvent pas être transférés facilement/pas du tout en raison de la situation confuse concernant leur statut de propriété.

11.Que peut-on attendre à l’avenir ?

Bien que le paysage du marché immobilier ne soit pas encore clair, nous pourrions dire indicativement ce qui suit :

• La récente décision du Conseil d’État change brusquement la donne = désormais ceux qui ont construit en dehors du plan et invoquaient les 4 acres que couvrait leur terrain se retrouveront dans une situation difficile en raison de la nécessité pour le terrain d’avoir une façade sur une route publique.
• Le nouvel « énigme » concernant les routes communes reconnues créera de nouveaux problèmes, surtout jusqu’à ce qu’une grande partie des routes de Grèce soient reconnues et que les conditions pour invoquer le caractère commun de la route soient clarifiées.
• Bien sûr, les choses seront facilitées par les transferts électroniques de biens immobiliers car les procédures seront considérablement simplifiées, mais ne nous attendons pas à des miracles car le transfert électronique = un dossier de propriété prêt avec tous les documents prêts nécessite du temps et un engagement sérieux du propriétaire du bien immobilier.
• Certainement, les (hautes) prix des biens immobiliers que l’on voit aujourd’hui sur le marché grec commenceront progressivement à baisser, car plus les mesures susmentionnées seront mises en œuvre au niveau législatif, plus la construction de bâtiments augmentera (si l’on jette un œil au secteur, nous pouvons facilement le constater). Ainsi, les prochains mois seront intéressants dans ce domaine également.

À côté du client et de ses besoins.

Athina Kondogianni-Avocate

 

Ce qui précède ne constitue pas des conseils juridiques et aucune responsabilité n’est assumée pour ceux-ci. Pour plus d’informations, veuillez nous contacter.