1.Τι αναφέρει αυτή η απόφαση;

Η συγκεκριμένη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας απέρριψε την έφεση που είχε ασκήσει ο διάδικος κατά της απόφασης του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, το οποίο είχε απορρίψει την έκδοση οικοδομικής άδειας για ανέγερση κατοικίας στην Πάτμο. Συγκεκριμένα κρίθηκε, ότι, εκτός από την βασική προυπόθεση της αρτιότητας= να είναι το οικόπεδο στο οποίο θα κτιστεί η οικοδομή τουλάχιστον 4 στρεμμάτων (ή 4 χιλιάδων τ.μ.) απαιτείται επιπλέον να έχει και πρόσοψη σε δρόμο. Σχετικά με τον δρόμο, η απόφαση θεωρεί ότι ο δρόμος πρέπει να είναι δημόσιος και κοινόχρηστος =όχι ιδιωτικός όπως συμβαίνει σε πολλές περιοχές της επαρχίας. Κατά τα λοιπά, πρέπει να τηρούνται οι προϋποθέσεις που αναφέρει το πολεοδομικό διάταγμα της εκάστοτε περιοχής. Άρα πλέον για να οικοδομηθεί ένα ακίνητο που βρίσκεται εκτός σχεδίου απαιτούνται σωρευτικά 2 προϋποθέσεις:

• Να έχει εμβαδόν 4.000 τ.μ. (=να μην είναι ‘τυφλό’)
• Να έχει πρόσοψη σε αναγνωρισμένο, κοινόχρηστο δρόμο

2.Άρα εγώ που έχτισα εκτός σχεδίου θα θεωρούμαι ‘παράνομος’;

Αυτή η απόφαση που μόλις αναφέραμε έχει τα εξής χαρακτηριστικά:

• Εφαρμόζεται καταρχήν μόνο στην συγκεκριμένη υπόθεση
• Σίγουρα θα χρησιμοποιηθεί ως κατευθυντήρια γραμμή για επόμενες υποθέσεις
• Δεν έχει αναδρομική ισχύ =δεν αφορά υποθέσεις που έχουν ήδη κριθεί 
• Άρα όσοι ιδιοκτήτες είχαν κατασκευάσει κτίσματα εκτός σχεδίου στα οικόπεδα τους δεν θα δουν τις οικοδομικές άδειες τους να ανακαλούνται
• Δεν αποκλείεται η απόφαση να χρησιμοποιηθεί και από τις αρμόδιες Πολεοδομίες ως αιτιολογία για τις πράξεις που θα εκδοθούν, αν κάποιος πχ υποβάλλει αντιρρήσεις για πρόστιμο που του επιβλήθηκε.
• Ειδικά τα κριτήρια για τον κοινόχρηστο δρόμο (που τέτοιοι δρόμοι αποτελούν μειοψηφία στην Ελλάδα) χρειάζονται εξειδίκευση οπότε ενδέχεται στο μέλλον να εκδοθούν και αντιφατικές αποφάσεις που θα περιπλέκουν το θέμα.

3.Πότε επιτρέπεται η εκτός σχεδίου δόμηση;

Με δεδομένο ότι το σχέδιο πόλεως στην Ελλάδα απέχει αρκετά από το να ολοκληρωθεί και να καλύψει τις σημαντικότερες περιοχές της χώρας, ο κανόνας μέχρι τώρα ήταν ένας:

• Εάν θέλουμε να κτίσουμε σε εκτός σχεδίου περιοχή, έπρεπε να συμβουλευτούμε τον σχετικό Πολεοδομικό Κανονισμό της περιοχής
• Καταρχήν το οικόπεδο έπρεπε να έχει απλά εμβαδόν 4.000 τ.μ.
• Δεν ήταν σπάνιο στην πράξη να αγοράζουν οι ιδιοκτήτες 2 ή 3 οικόπεδα για να τα συνενώσουν και να φτάσουν το αναγκαίο εμβαδόν που απαιτεί ο νόμος
• Στις παραπάνω προυποθέσεις, έρχεται να προστεθεί και το ότι το οικόπεδο πρέπει να έχει πρόσοψη σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο

4.Και πώς να ξέρω εγώ ποιος δρόμος είναι κοινόχρηστος;

Εδώ είναι κρίσιμο να γνωρίζουμε ότι υπάρχει και το Προεδρικό Διάταγμα 25/28-11-1929 το οποίο αφορά αποκλειστικά τους κοινόχρηστους δρόμους και όσους αναγνωρίζονται ως τέτοιοι. Οι προυποθέσεις που ο νόμος θέτει φαίνονται αρκετά δυσνόητες, για αυτόν τον λόγο πρέπει να κάνουμε την εξής διάκριση:

• Εάν ο δρόμος υπήρχε πριν το 1929, πρέπει αυτό να αποδειχθεί (π.χ. με κάποια πράξη της Διοίκησης, με τοπογραφικά διαγράμματα, με συμβόλαια που κηρύσσουν τον δρόμο κοινόχρηστο κλπ.)
• Εάν ο δρόμος κατασκευάστηκε μετά το 1929, τότε δεν χρειάζεται η παραπάνω απόδειξη, δεδομένου ότι αυτός θα έχει συμπεριληφθεί σε κάποιο Γενικό Πολεοδομικό Κανονισμό ή θα έχει αναγνωριστεί με πράξη της Διοίκησης.

Ας μην ξεχνάμε ότι με την εισαγωγή του Κτηματολογίου σταδιακά σε περισσότερες περιοχές, θα είναι πιο ευκολή η διάκριση ανάμεσα σε αναγνωρισμένους κοινόχρηστους και μη δρόμους, ενώ υπάρχει και σχετική πρόβλεψη του Υπουργείου Περιβάλλοντος για ένταξη-αναγνώριση δρόμων σε 70 περίπου νέες περιοχές στην 3ετία που διανύουμε, γεγονός το οποίο, εφόσον υλοποιηθεί, θα διευκολύνει σημαντικά τα πράγματα.

5.Μπορεί να μεταβιβαστεί μη οικοδομήσιμο ακίνητο;

Είναι βασικό το ότι δεν χρειάζεται να είναι ένα οικόπεδο οικοδομήσιμο προκειμένου να μεταβιβαστεί σε κάποιον άλλον. Σε αυτήν την περίπτωση, η μεταβίβαση θα γίνει με βάση τον γνωστό τρόπο =συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή σε υποθηκοφυλακείο/Κτηματολόγιο, και δεν επηρεάζει σε τίποτα το ότι στο οικόπεδο δεν μπορεί να κτιστεί οικοδομή. Ωστόσο, χρειάζεται ενημέρωση μεταξύ των 2 πλευρών σε αυτήν την περίπτωση, για να μην βρεθεί κανείς από τους 2 προ εκπλήξεων νομίζοντας ότι το οικόπεδο είναι άρτιο οικοδομήσιμο, ενώ στην πραγματικότητα αυτό δεν είναι. Δεν αποκλείεται να αλλάξει και η τιμή της συμφωνίας, καθώς η αρτιότητα είναι ένας παράγοντας που ανατρέπει τα δεδομένα σε πολλούς τομείς =άλλη είναι η τιμή για 2 στρέμματα χωραφιών και άλλη σε περίπτωση που μπορούν να οικοδομηθούν σε αυτά πολυτελείς μεζονέτες με δυνατότητα μεγάλης κερδοφορίας.

6.Αγόρασα ακίνητο νομίζοντας πως είναι οικοδομήσιμο.Πώς προστατεύομαι;

Αυτή η περίπτωση έχει απασχολήσει αρκετές φορές τα ελληνικά δικαστήρια, με τον αγοραστή να θεωρεί από λάθος του ή από δόλο του πωλητή ότι το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, καταβάλλοντας και το αντίστοιχο τίμημα, ενώ τελικά αυτό στερείται αρτιότητας. Καταρχήν η έλλειψη αρτιότητας θεωρείται πραγματικό ελάττωμα του ακινήτου κατά πάγια νομολογία. Με βάση αυτό ο αγοραστής έχει όλα τα δικαιώματα που του παρέχει ο Αστικός Κώδικας και άρα μπορεί:

• Να ζητήσει μείωση του τιμήματος που κατέβαλε, σε σύγκριση με την τιμή που θα είχε ένα οικόπεδο μη άρτιο
• Να υπαναχωρήσει από την σύμβαση εφόσον η αρτιότητα του οικοπέδου αποτελεί τόσο σπουδαίο όρο ώστε χωρίς αυτήν η σύμβαση δεν θα καταρτιζόταν=να επιστρέψει το οικόπεδο στον πωλητή και να λάβει αποζημίωση για τα έξοδα του
• Να ζητήσει την λεγόμενη ‘μικρή αποζημίωση’, δηλαδή την διαφορά ανάμεσα στο μη άρτιο οικόπεδο και σε ένα άρτιο οικόπεδο (και παράλληλα να κρατήσει το οικόπεδο)
• Να ζητήσει να διορθωθεί το ελάττωμα (αυτό είναι δυνατό εδώ μόνο εφόσον είχε γίνει λάθος στα διαγράμματα του ακινήτου και χάθηκε η αρτιότητα ‘στα χαρτιά’, ενώ στην ουσία υπήρχε)

7.Τι συμβαίνει αν χτίσω σε μη οικοδομήσιμο ακίνητο;

Είναι μια από τις πιο συχνές περιπτώσεις στην Ελλάδα με την λεγόμενη ‘κατασκευή αυθαιρέτου’. Ο νόμος είναι ιδιαίτερα αυστηρός σε τέτοιες περιπτώσεις και συγκεκριμένα προβλέπει:

• Υποχρεωτική κατεδάφιση του αυθαιρέτου (από εκείνον που είναι κύριος/συγκύριος αυτού)
• Πρόστιμο για την κατασκευή του αυθαίρετου κτίσματος (το οποίο επιβάλλεται μόνο 1 φορά)
• Πρόστιμο για όσο διατηρείται το αυθαίρετο στο οικόπεδο χωρίς να κατεδαφιστεί (το οποίο αυξάνεται προφανώς όσο δεν κατεδαφίζεται το αυθαίρετο)

Παράλληλα, η κατασκευή αυθαιρέτου αποτελεί και ποινικό αδίκημα για το οποίο προβλέπεται:

• Φυλάκιση τουλάχιστον 5 μηνών μέχρι 5 έτη και χρηματική ποινή από 5.000 έως 50.000 ευρώ
• Η χρηματική ποινή εξαρτάται από το είδος του αυθαιρέτου και τον τρόπο που αυτό υποβαθμίζει το περιβάλλον
• Αυτή η ποινή επιβάλλεται σε ιδιοκτήτες ακινήτων/συγκύριους/μηχανικούς που έδωσαν αντίστοιχη άδεια/εργολάβους που ανέλαβαν τέτοια έργα γνωρίζοντας την αυθαιρεσία

8.Και με τα προγράμματα νομιμοποίησης;

Προκειμένου να καταπολεμήσει την αυθαίρετη δόμηση, ο Έλληνας νομοθέτης έδωσε την ευκαιρία σε όσους είχαν οικοδομήσει αυθαίρετα κτίσματα στις ιδιοκτησίες τους να τα ‘νομιμοποιήσουν’, πληρώνοντας στην ουσία ένα μικρό ποσό για να αποκτήσει το κτίσμα τους την αντίστοιχη άδεια οικοδόμησης που προβλέπεται. Σημαντικές παρατηρήσεις εδώ είναι ότι:

• Μόνο όσα ακίνητα κτίστηκαν μέχρι τις 28/7/2011 μπορούν να νομιμοποιηθούν με τον συνηθισμένο τρόπο.
• Για όσα κτίστηκαν μετά από εκείνη την ημερομηνία, προβλέπεται η επιβολή προστίμου ίσου με το 20% της αξίας του κτίσματος.
• Υπάρχει η δυνατότητα αμφισβήτησης του προστίμου το οποίο βεβαιώνεται από την έκθεση που στέλνει η υπηρεσία αυθαιρέτων της κάθε Πολεοδομίας.
• Σχετικά με τα πρόστιμα, το ελάχιστο πρόστιμό ανέγερσης που μπορεί να επιβληθεί είναι 250 ευρώ, ενώ (το ελάχιστο) πρόστιμο διατήρησης είναι 500 ευρώ.
• Επί του παρόντος, δεν έχει ακουστεί κάτι για επόμενο πρόγραμμα νομιμοποιήσεων σχετικά με τα αυθαίρετα, οπότε και η διαδικασία μοιάζει να έχει ‘παγώσει’.

9.Άκουσες για τον Ψηφιακό Φάκελο Μεταβίβασης Ακινήτου;

Σε προηγούμενο κείμενο μας, είχαμε αναφέρει ότι από 1/1/2024 θα τεθεί σε εφαρμογή ο ηλεκτρονικός φάκελος ακινήτου, μέσω του οποίου οι μεταβιβάσεις θα μπορούν να γίνονται ηλεκτρονικά και οι μεταγραφές στο Κτηματολόγιο να ολοκληρώνονται ακόμα και σε 1 (μια) ημέρα, εφόσον δεν υπάρχει πρόβλημα με τα χαρτιά του ακινήτου. Αυτό απ’ ότι φαίνεται έγινε πράξη και έτσι, εδώ και μερικές μέρες λειτουργεί ο Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου. Οι πιο σημαντικές αλλαγές που πρέπει να έχουμε υπόψη είναι:

• Καταργούνται τα μετρητά στην αγορά/πώληση ακινήτου =μόνο με τραπεζική μεταφορά/επιταγή θα μπορεί να γίνεται η συναλλαγή κατά κανόνα
• Δεν χρειάζεται πλέον να υποβάλλονται για να είναι εντάξει η διαδικασία της μεταβίβασης τα εξής έγγραφα:
• Το πιστοποιητικό περί μη οφειλής ΤΑΠ
• Η έκδοση ΑΚΔ (Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος)
• Η αίτηση προς καταχώριση
• Η περίληψη συμβολαίου
• Πλέον τα συμβαλλόμενα μέρη δεν χρειάζεται καν να έρθουν σε επαφή κατά την αγορά/πώληση του ακινήτου καθώς όλη η διαδικασία λαμβάνει χώρα ηλεκτρονικά με την φροντίδα του συμβολαιογράφου.

10.Γιατί έχει παγώσει η αγορά ακινήτων αυτό το διάστημα;

Ενδεχομένως να έχεις παρατηρήσει ότι εδώ και 2 μήνες η αγορά ακινήτων υφίσταται μια στασιμότητα, η οποία την οδηγεί αναπόφευκτα σε κρίση, δεδομένου ότι η ζήτηση αυξάνεται με την προσφορά να παραμένει αρκετά χαμηλά. Αυτό οφείλεται σε κάποιους επίκαιρους παράγοντες όπως:

• Τα νέα νομοθετικά μέτρα για την βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) τα οποία περιμένουμε να δούμε αν θα αποκτήσουν την μορφή νόμου, ώστε οι ιδιοκτήτες ακινήτων που τα ενοικιάζουν βραχυχρόνια να τα ‘ρίξουν’ ξανά στην αγορά.
• Η μακρόχρονη αποχή των συμβολαιογράφων ως αντίδραση στο νέο φορολογικό νομοσχέδιο, έχει ουσιαστικά παγώσει την αγορά, δεδομένου ότι αυτοί είναι αποκλειστικά αρμόδιοι για τις μεταβιβάσεις, οι οποίες ακόμα και με τον Ψηφιακό Φάκελο Ακινήτου θα διενεργούνται ηλεκτρονικά μεν, από συμβολαιογράφο δε.
• Υπάρχει μεγάλος αριθμός ακινήτων χωρίς ξεκάθαρα χαρτιά. Και δυστυχώς δεν είναι μόνο αυτά της επαρχίας στην οποία δεν έχει επεκταθεί ακόμα το σχέδιο πόλεως, αλλά στην λίστα είναι και ακίνητα της Αθήνας, τα οποία δεν μπορούν να μεταβιβαστούν εύκολα/καθόλου λόγω της μπερδεμένης κατάστασης σχετικά με το ιδιοκτησιακό τους καθεστώς.

11.Τι να περιμένω από εδώ και πέρα;

Μολονότι δεν έχει ξεκαθαρίσει ακόμα το τοπίο σχετικά με την αγορά ακινήτων θα μπορούσαμε να πούμε ενδεικτικά τα εξής:

• Η πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ αλλάζει απότομα τα δεδομένα =πλέον όσοι έχτιζαν εκτός σχεδίου και επικαλούνταν τα 4 στρέμματα που είχε έκταση το οικόπεδο τους, θα βρεθούν σε δύσκολή θέση λόγω της ανάγκης να έχει το οικόπεδο πρόσοψη σε κοινόχρηστο δρόμο.
• Το νέο ‘αίνιγμα’ με τους αναγνωρισμένους κοινόχρηστους δρόμους, θα δημιουργήσει και νέα προβλήματα, ιδίως μέχρι να αναγνωριστεί ένα μεγάλο μέρος των δρόμων της Ελλάδας και να ξεκαθαρίσουν οι προυποθέσεις υπό τις οποίες μπορεί να επικαλεστεί κάποιος τον κοινόχρηστο χαρακτήρα του δρόμου.
• Σίγουρα τα πράγματα θα βοηθηθούν από τις ηλεκτρονικές μεταβιβάσεις ακινήτων αφού θα απλοποιηθούν αρκετά οι διαδικασίες, αλλά ας μην περιμένουμε και θαύματα δεδομένου ότι ηλεκτρονική μεταβίβαση= έτοιμος φάκελος ακινήτου με όλα τα έγγραφα έτοιμα κάτι που απαιτεί χρόνο και σοβαρή ενασχόληση του ιδιοκτήτη του ακινήτου.
• Σίγουρα, οι (υψηλές) τιμές των ακινήτων που βλέπει κανείς σήμερα στην Ελληνική αγορά, θα αρχίσουν σταδιακά να υποχωρούν, καθώς όσο υλοποιούνται τα παραπάνω μέτρα σε νομοθετικό επίπεδο, τόσο αυξάνονται οι κατασκευές οικοδομών (αν ρίξουμε μια ματιά στον κλάδο, μπορούμε να το διαπιστώσουμε σχετικά εύκολα). Οπότε οι επόμενοι μήνες θα έχουν ενδιαφέρον (και) σε αυτόν τον τομέα.

 

 

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες επικοινωνήστε μαζί μας.