L’usufruit est souvent mentionné comme un phénomène simple qui se produit fréquemment dans la vie quotidienne. Mais est-ce vraiment le cas ? L’usufruit en tant que droit présente plusieurs différences par rapport aux autres droits que le législateur a consacrés dans un chapitre distinct pour le réglementer. Ci-dessous, nous verrons comment établir valablement l’usufruit et connaître le statut juridique de vos relations avec l’usufruitier/nud propriétaire, si vous êtes vous-même usufruitier.

1.Qu’est-ce que l’usufruit ?

Le terme fait référence au droit réel limité permettant à quelqu’un d’utiliser et de tirer profit d’un bien = d’en percevoir les fruits politiques/physiques. Il est important de noter que l’usufruit englobe fondamentalement tout le bien (sauf s’il s’agit d’un usufruit sur un droit comme nous le verrons ci-dessous), tandis qu’il peut être convenu que l’usufruitier sera privé de certains pouvoirs relatifs au bien, par exemple, il ne pourra pas le céder sans le consentement du nu-propriétaire. Ainsi, si l’usufruit d’un bien est concédé à une tierce personne, la propriété est alors légalement partagée entre deux parties :

• Le nu-propriétaire, qui a le droit d’agir à l’égard du bien sans empêcher l’usufruitier d’exercer ses propres pouvoirs.
• L’usufruitier, qui comme mentionné précédemment, peut exploiter le bien, mais doit obtenir le consentement du nu-propriétaire pour le céder.

2.Quelles sont les conditions requises par la loi;

Pour établir valablement un usufruit sur un bien, la loi exige que certaines conditions soient remplies, telles que :

• Si l’usufruit est établi par acte entre vifs = contrat, alors, s’il s’agit d’un immeuble, le transfert doit être notarié et enregistré, tandis que s’il s’agit d’un bien meuble, il doit être remis à l’usufruitier.
• Si l’usufruit est établi par testament, alors encore une fois, s’il concerne un immeuble, l’héritier doit faire enregistrer son acceptation de l’héritage auprès du bureau des hypothèques/cadastre pour acquérir l’usufruit de l’immeuble.
• Si l’usufruit est acquis par usucapion régulière, les conditions de celle-ci doivent être remplies, avec un accent mis sur le titre légitime.
• De même, si l’usufruit est acquis selon les termes de l’usucapion extraordinaire, les conditions correspondantes doivent être remplies (comme l’usucapion a été abordée dans une analyse antérieure, je vous renvoie là-bas pour une compréhension approfondie du sujet).

3.Comment diffère-t-il des autres droits ?

L’usufruit en tant que droit réel limité présente certaines particularités qu’il est utile de connaître pour éviter les contestations. Plus précisément, l’usufruit :

• Peut être établi sur n’importe quel bien (immobilier ou mobilier ainsi que sur un groupe de biens, à l’exception des biens communs et des biens hors commerce).
• Peut être acquis même sur un bien meuble n’appartenant pas à celui qui accorde l’usufruit = transfert par un non-propriétaire, mais l’usufruitier ne doit pas savoir/ignorer par une grave négligence que le bien n’appartient pas à celui qui lui accorde l’usufruit.
• Peut appartenir à plusieurs personnes, de sorte que leurs relations sont régies par les dispositions sur la société de droit (= en cas de doute, les parts des usufruitiers dans le bien sont fondamentalement égales et sur cette base, ils sont responsables de leurs obligations mutuelles).
• Est fondamentalement incessible, donc il ne peut être cédé ni hérité à moins que le contraire n’ait été convenu entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.
• Peut être détenu par une entreprise/une association.
• L’usufruitier ne peut pas grever le bien d’un autre droit réel supplémentaire = il ne peut pas accorder une « sous-usufruit » à quelqu’un d’autre.

4.Et si l’usufruit est uni à la nue-propriété ?

L’union de l’usufruit et de la nue-propriété sur le même bien constitue un moyen classique par lequel l’usufruit est « perdu » pour l’avenir. Désormais, en substance, la même personne est à la fois nue-propriétaire et usufruitier du même bien = elle acquiert donc la pleine propriété dessus. Par conséquent, elle a désormais le droit de céder librement le bien à quelqu’un d’autre sans être liée par des restrictions, tout en ayant le droit d’exploiter le bien et d’en tirer profit librement.

Sur la base de ce qui précède, il est clair que : usufruit + nue-propriété = pleine propriété, qui n’est rien d’autre qu’une propriété exercée librement sur le bien sans restrictions et sans le consentement nécessaire du nu-propriétaire/usufruitier. Il n’en va pas de même lorsque quelqu’un a seulement acquis l’usufruit d’un bien, où il a seulement le droit d’agir dans les limites du consentement du nu-propriétaire et sans toutefois porter atteinte aux intérêts de ce dernier.

Il est également important de noter que dans le cas où l’usufruitier avait des créances contre le nu-propriétaire résultant de leur relation, et ensuite la propriété était unie à la personne du premier, ces créances sont annulées en raison de la confusion = essentiellement, l’usufruitier serait maintenant redevable d’argent à lui-même, ce qui est juridiquement inconcevable, donc la créance est considérée comme n’existant plus.

5.Quels sont les droits de l’usufruitier ?

En fonction de la relation entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, certains droits naissent en faveur du premier, qui s’exercent sur le bien. Ces droits sont les suivants :

• Utiliser le bien (de manière raisonnable et non excessive par rapport à celui-ci) et en tirer profit (par exemple, notamment s’il s’agit d’un bien immobilier, percevoir les loyers s’il est loué).
• Demander au nu-propriétaire de le rassurer sur l’état du bien. À cette fin, un expert peut être nommé par le tribunal. Ce droit est exercé par l’usufruitier à ses propres frais, tandis que le nu-propriétaire a le même droit.
• Posséder et jouir du bien avec l’intention d’usufruitier = il est protégé par les actions possessoires correspondantes.
• Demander l’établissement d’un inventaire, s’il s’agit d’un groupe de biens sur lesquels l’usufruit a été établi (par exemple, s’il a été établi un usufruit sur les machines d’un atelier de réparation automobile). Encore une fois, ce droit spécifique est exercé aux frais de l’usufruitier.
• Si l’usufruitier a effectué des dépenses sur le bien (pour lesquelles il n’était pas obligé), il peut demander leur remboursement au nu-propriétaire (ou à celui qui était le nu-propriétaire au moment des dépenses). Cependant, les dépenses doivent avoir été nécessaires et non excessives/bénéfiques, car ces dernières ne sont recherchées que si le nu-propriétaire est effectivement devenu plus riche grâce à elles.

Si l’usufruitier a ajouté une construction sur le bien, il a le droit de la retirer à la fin de l’usufruit et, si son retrait n’est pas possible, il peut demander sa valeur en argent. Cependant, si la construction est devenue un élément constitutif d’un autre bien, l’usufruitier ne pourra pas demander son retrait, car elle est désormais considérée comme faisant partie intégrante de celui-ci (à la fois économiquement et juridiquement).

6.Et ses obligations;

Les obligations de l’usufruitier sont les suivantes :

• Utiliser le bien avec soin selon son objectif économique = ne pas apporter de modifications substantielles qui n’ont aucun rapport avec la nature du bien.
• Entretenir et conserver le bien en état d’utilisation, et payer les frais de réparation uniquement s’ils sont dus à une utilisation normale du bien et non à des circonstances exceptionnelles.
• Informer le nu-propriétaire du bien en cas de dommage soudain, de risque imminent ou de réclamation d’un tiers sur le bien. Si le propriétaire ne prend pas les mesures appropriées, l’usufruitier peut le faire à ses frais.
• Assurer le bien, si cela est nécessaire en raison de sa nature, pendant toute la durée de l’usufruit. Si le bien est déjà assuré, l’usufruitier doit payer les primes d’assurance.
• Payer les taxes et impôts (réguliers) liés au bien, mais pas les taxes exceptionnelles. En cas d’usufruit sur un bien hypothéqué, l’usufruitier doit également contribuer aux intérêts de la dette garantis par l’hypothèque.

Bien entendu, à la fin de l’usufruit, l’usufruitier est tenu de restituer le bien au nu-propriétaire. En cas de refus de l’usufruitier, le propriétaire peut engager une action en revendication (pour récupérer la propriété) et une action possessoire (même si l’usufruitier a le droit de posséder le bien, s’il refuse de le restituer, il est considéré comme ayant abandonné la possession, rendant ainsi la possession illégale par la suite).

7.Comment l’usufruit prend-il fin ?

Pour que la relation juridique entre l’usufruitier et le nu-propriétaire prenne fin = pour que l’usufruit soit éteint, au moins l’un des cas énumérés de manière exhaustive par la loi doit se produire. Cela signifie que seules ces raisons spécifiques peuvent mettre fin à l’usufruit, et aucune autre raison ne peut être invoquée par les parties. Ces cas comprennent :

• Le décès de l’usufruitier ou la dissolution de l’ entreprise pour laquelle l’usufruit a été établi. Cependant, cela ne s’applique que si aucune disposition contraire n’a été faite, ce qui signifie que l’usufruit peut être hérité/transmis à une autre personne après la mort de l’usufruitier.
• La démission de l’usufruitier, qui doit être faite par un acte notarié soumis à transcription s’il s’agit d’un usufruit immobilier. En revanche, s’il s’agit d’un usufruit sur un bien meuble (par exemple, une voiture), la démission peut être faite verbalement.
• L’usufruitier acquiert également la nue-propriété du bien, ce qui lui confère désormais la pleine propriété du bien et donc met fin à l’usufruit en raison de la confusion (comme expliqué précédemment).
• L’incapacité de l’usufruitier à exercer l’usufruit pour des raisons qui lui sont propres, qu’elles soient réelles ou juridiques (par exemple, si le bien est saisi par un tiers ou transféré à une autre personne).
• La destruction du bien sur lequel l’usufruit a été établi, car il n’est plus possible d’exercer l’usufruit sur celui-ci.
• L’abus de l’usufruitier à exercer l’usufruit et les droits qui en découlent sur le bien, pendant 20 ans. Il est crucial de savoir que pour calculer la période de 20 ans d’inutilité de l’usufruit, nous devons connaître la dernière fois où il a été exercé par l’usufruitier, car c’est à partir de ce moment que commence la « prescription » de 20 ans.

8.L’usufruit est-il établi uniquement sur un objet;Peut-il être établi ailleurs;

L’usufruit peut être établi non seulement sur un bien matériel, mais également sur d’autres types de biens.Pour les besoins des transactions, la loi a prévu d’autres formes d’établissement d’usufruit.

Ainsi, l’usufruit peut être établi sur des titres anonymes (lettres de change, connaissements, devises, etc.). Cependant, si quelqu’un souhaite obtenir un tel usufruit, il devra d’abord fournir une garantie au nu-propriétaire = consentir une hypothèque, une caution ou trouver un garant. En revanche, si l’usufruit concerne des actions ou des obligations, l’usufruitier n’est pas tenu de fournir de garantie. En outre, il est important de noter que celui qui détient l’usufruit d’actions d’une société a le droit de participer aux assemblées générales de la société = de voter et de prendre des décisions, sauf disposition contraire des statuts.

Parallèlement, l’usufruit peut être établi sur un droit étranger, à condition qu’il procure un avantage = qu’il ait une valeur patrimoniale et puisse être transféré. Il est donc impossible d’établir un usufruit sur des droits strictement personnels, tels que le droit d’un membre d’une association, ou sur un droit qui est insaisissable, comme le salaire de l’employé jusqu’à environ 1 250 euros, ou lorsqu’il s’agit de services personnels (comme le droit d’un propriétaire à tolérer le passage d’un tiers à travers sa propriété).

Enfin, l’usufruit peut également être établi sur une créance (par exemple, la créance du vendeur contre l’acheteur pour que ce dernier paie le prix de vente). Il est crucial de faire la distinction entre une créance monétaire et une créance non monétaire, car dans le premier cas, l’usufruitier doit coopérer avec le créancier pour la recouvrer auprès du débiteur, tandis que dans le second cas, l’usufruitier peut la récupérer seul. De plus, si le créancier cède la créance contre le débiteur à une autre personne, la créance sera grevée de l’usufruit et l’usufruitier ne perdra pas ses droits.

9.L’usufruit peut-il être saisi ?

L’usufruit, en tant que droit réel limité, peut être saisi entre les mains de son titulaire par un créancier. Cependant, en tant qu’élément patrimonial spécifique, l’usufruit sera saisi par une procédure distincte = il ne sera pas vendu aux enchères comme les biens meubles et immeubles de manière habituelle.

De plus, sauf disposition contraire, l’usufruit est inaliénable. Cependant, cela ne signifie pas que l’usufruit ne peut pas être saisi. Au contraire, l’usufruit peut toujours être saisi indépendamment de sa transférabilité.

10.Est-il possible de hériter à mon enfant l’usufruit d’une propriété ?

Il est très courant en Grèce que les parents désignent leurs enfants comme héritiers d’une propriété. Cependant, pour des raisons d’unité économique de la succession, ils les heritent souvent la nue-propriété du bien à un enfant et désignent l’autre enfant comme bénéficiaire de l’usufruit du bien. Le même scénario existe lorsque le parent conserve l’usufruit du bien et accorde à son enfant la nue-propriété. Mais est-ce légal;

• La plupart des tribunaux grecs acceptent comme valide un testament contenant une telle disposition (seule une disposition testamentaire peut permettre à quelqu’un de céder l’usufruit d’une propriété à son enfant par héritage !) Une exception est faite dans les cas où le fait de céder l’usufruit d’une propriété à un enfant constitue en même temps une violation de la part légale de l’autre enfant / d’un autre parent et dans ce cas, l’usufruit sera réduit proportionnellement afin de ne pas violer la part légale.
• Pour que l’usufruit puisse faire l’objet d’un héritage, il doit d’abord être désigné comme transmissible lors de sa constitution (un terme correspondant peut simplement être inscrit dans le contrat initial). Il est important de faire la distinction entre la transmission du droit à l’usufruit dans son ensemble et la transmission de l’exercice de l’usufruit (cela peut toujours être transmis librement mais seulement pour une durée maximale de 10 ans).
• L’inconvénient (juridique et économique) de cette situation est que, dans tous les cas, le bien ne pourra pas être transmis si l’usufruitier et le nu-propriétaire ne sont pas d’accord, ce qui n’est pas rare dans les relations entre héritiers, c’est pourquoi une telle décision doit être mûrement réfléchie.

 

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