1.Τι χρειάζεται για να γίνω μεσίτης;
Προκειμένου κάποιος να ασκήσει το επάγγελμα του μεσίτη, οι απαιτήσεις του νόμου είναι οι εξής:
- Να είναι Έλληνας πολίτης ή πολίτης κράτους-μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης, ενώ αν προέρχεται από τρίτη χώρα (εκτός ε.ε.) απαιτείται να διαθέτει άδεια διαμονής για άσκηση οικονομικής δραστηριότητας σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις
- Να μην έχει ποινικές καταδίκες για εγκλήματα περιουσίας/ιδιοκτησίας/σχετικά με τα έγγραφα
- Να είναι κάτοχος απολυτηρίου Λυκείου (ή αντίστοιχου τίτλου αν πρόκειται για σχολείο στην αλλοδαπή)
- Να μην έχει τεθεί σε καθεστώς δικαστικής συμπαράστασης
- (Εφόσον πρόκειται για μεσίτη από άλλη χώρα που θέλει να εγκατασταθεί στην Ελλάδα) απαιτείται και άδεια του Μητρώου (του αντίστοιχου ΓΕΜΗ δηλαδή) της χώρας από την οποία προέρχεται
2.Κι αν θέλω να ιδρύσω εταιρία;
Σε αυτήν την περίπτωση χρειάζονται επιπλέον δυο προϋποθέσεις:
- Οι μεσιτικές υπηρεσίες να αναφέρονται ως κύριος σκοπός στο καταστατικό της εταιρίας
- ΌΛΑ τα προσόντα που αναφέραμε στην προηγούμενη ερώτηση να συντρέχουν στο πρόσωπο τουλάχιστον ενός από τα πρόσωπα που εκπροσωπούν την εταιρία
Ανάλογα και με τον τύπο της εταιρίας που θα συσταθεί (π.χ. ΑΕ,ΕΠΕ,ΙΚΕ,ΟΕ κλπ.) θα χρειαστούν και τα αντίστοιχα δικαιολογητικά έγγραφα καθώς και η εγγραφή στην αρμόδια υπηρεσία ΓΕΜΗ. Για το θέμα θα μιλήσουμε σε ξεχωριστή ανάλυση μας.
3.Χρειάζομαι κάποια αποδεικτικά έγγραφα;
Προκειμένου ο ενδιαφερόμενος να αποκτήσει την άδεια άσκησης επαγγέλματος, οφείλει να αποδείξει τα όσα ισχυρίζεται δείχνοντας τα εξής έγγραφα (βλ. και την σειρά των προσόντων στην ερώτηση1)
- Να προσκομίσει ταυτότητα ή διαβατήριο, εφόσον πρόκειται για Έλληνα πολίτη ή πολίτη κράτους – μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης, και εφόσον πρόκειται για πολίτη τρίτης χώρας άδεια διαμονής και εργασίας για την Ελλάδα
- Θα χρειαστεί επίσης υπεύθυνη δήλωση ότι δεν έχει καταδικαστεί για τα αδικήματα ιδιοκτησίας/περιουσίας/σχετικά με τα έγγραφα
- Να προσκομίσει πιστοποιητικό που βεβαιώνει ότι δεν έχει υποβληθεί σε δικαστική συμπαράσταση.
- Και τέλος απολυτήριο λυκείου (ή αντίστοιχης σχολής αν πρόκειται για το εξωτερικό)
Τα παραπάνω έγγραφα πρέπει να προσκομιστούν από τον ενδιαφερόμενο στο ΓΕΜΗ (αυτονόητη προϋπόθεση είναι να μην του έχει επιβληθεί ποινή στερητική της άσκησης του επαγγέλματος ή της παύσης).
4.Η σύμβαση μεσιτείας: Πώς καταρτίζεται;
Γενικά, η μεσιτική σύμβαση είναι άτυπη (άρα μπορεί να καταρτιστεί και προφορικά χωρίς έγγραφο). Ειδικά για τα ακίνητα όμως ο νόμος προβλέπει ότι η κατάρτιση μιας μεσιτικής σύμβασης απαιτεί έγγραφο τύπο(=ιδιωτικό/συμβολαιογραφικό έγγραφο) στο οποίο να αναφέρονται κάποια στοιχεία:
- Τα ατομικά στοιχεία των συμβαλλομένων μερών (π.χ. ΑΦΜ και των 2, αριθμό ΓΕΜΗ στο οποίο είναι εγγεγραμμένος ο μεσίτης)
- Το είδος της σύμβασης που θα συναφθεί (αγορά ή ενοικίαση ακινήτου;) καθώς και την μεσιτική αμοιβή η οποία είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη, ενώ αν υπάρχουν προδιατυπωμένοι ΓΟΣ θα ελεγχθούν ως καταχρηστικοί
- Την διάρκεια ισχύος της σύμβασης, για την οποία όμως θα μιλήσουμε και παρακάτω
5.Πόσο χρόνο διαρκεί;
Καταρχάς πρέπει να αναφέρουμε ότι η σύμβαση μεσιτείας έχει την διάρκεια που θα καθορίσουν οι ίδιοι οι συμβαλλόμενοι (χωρίς περιορισμούς). Αν όμως δεν καθορίσουν κάτι σχετικό, τότε από τον νόμο η σύμβαση ισχύει για 12 μήνες (και άρα αν λήξει πρέπει να συναφθεί νέα). Για αυτήν την διάρκεια εκ του νόμου μπορεί ο εντολέας να την παρατείνει για ακόμα 6 μήνες με δήλωση του προς τον μεσίτη. Τέλος αξίζει να τονιστεί ότι υπάρχει δικαίωμα καταγγελίας σε αυτήν την σύμβαση και μάλιστα εφόσον η σύμβαση έχει διάρκεια μεγαλύτερη των 12 μηνών, τότε κάθε πλευρά μπορεί να την καταγγείλει αζημίως (=χωρίς υποχρέωση αποζημίωσης) αφού περάσουν οι πρώτοι 12 μήνες με την καταγγελία να αναπτύσσει τα αποτελέσματα της 3 μήνες μετά αφού γίνει (άρα εδώ η σύμβαση θα διαρκέσει τουλάχιστον 15 μήνες αν προσθέσουμε όλα τα παραπάνω χρονικά διαστήματα).
6.Σχετικά με την αμοιβή
Ο κανόνας είναι ότι ο μεσίτης δικαιούται αμοιβή για τις υπηρεσίες που παρείχε όταν συναφθεί η σύμβαση που επεδίωκε ο πελάτης του (π.χ. αγοράσει ο ίδιος το ακίνητο) και ακόμα κι αν συναφθεί διαφορετική σύμβαση η οποία όμως βασίζεται στην ίδια ευκαιρία που υπέδειξε ο μεσίτης (ο πελάτης αντί να αγοράσει το ακίνητο που του υπέδειξε ο μεσίτης, τελικά το νοίκιασε).
Ας δούμε όμως και πότε ο μεσίτης δεν δικαιούται να απαιτήσει την αμοιβή του:
- Όταν ο πελάτης δεν του είχε δώσει εξουσιοδότηση για να συμβληθεί και με τον πωλητή/ενοικιαστή και ο μεσίτης παρόλα αυτά το έκανε (δηλαδή κατάρτισε σύμβαση μεταξύ των 2 πλευρών χωρίς να έχει εξουσία για κάτι τέτοιο)
- Όταν η σύμβαση για το καταρτίζεται χωρίς όμως την βοήθεια του μεσίτη (π.χ. ο πελάτης πάει από κοντά ο ίδιος και ‘ανακαλύπτει’ το ακίνητο)
- Όταν ο μεσίτης προβαίνει σε συμπαιγνία και δόλιες ενέργειες με την άλλη πλευρά για να βλάψει τα συμφέροντα του πελάτη (π.χ. αξιώνει μια προμήθεια από τον πωλητή για να παρουσιάσει μεγαλύτερη τιμή από την πραγματική του ακινήτου στον πελάτη του).
Είναι σημαντικό ότι ο μεσίτης δικαιούται να αξιώσει τα έξοδα που υπέστη για την σύμβαση (π.χ. μετακινήσεις, λειτουργικά κόστη) από τον πελάτη του μόνο εφόσον συμφώνησαν κάτι αντίστοιχο και το έθεσαν ως όρο στην σύμβαση μεσιτείας που τελικά υπέγραψαν
7.Ποιες είναι οι υποχρεώσεις μου ως μεσίτης;
Οι βασικές υποχρεώσεις του προσώπου που λειτουργεί ως μεσίτης είναι οι εξής:
- Να υποδείξει κάποια ευκαιρία (ένα ακίνητο) στον πελάτη του προκειμένου ο τελευταίος να αποφασίσει
- Να μεσολαβήσει μεταξύ των 2 πλευρών (αν συμφωνήθηκε κάτι τέτοιο) με στόχο να συναφθεί η σύμβαση
- Να ενημερώνει τον πελάτη του και την άλλη πλευρά, πριν την σύναψη της σύμβασης, για τις ιδιότητες του ακινήτου καθώς και τα ελαττώματα του (αν υπάρχουν) προκειμένου να μην υπάρχουν παρανοήσεις κατά την σύναψη της σύμβασης
- Εφόσον υπάρχει κάποιο συμφέρον από την άλλη πλευρά ή ακόμα και προσωπικό συμφέρον του μεσίτη να ανακοινώνει αυτό το γεγονός στον πελάτη του, ούτως ώστε να αποφεύγονται συμπαιγνίες και που μόνο κόστος για τον πελάτη θα έχουν σε τελική ανάλυση
- Να προστατεύει τα συμφέροντα και το απόρρητο του πελάτη του, με τον να μην ανακοινώνει σε τρίτους ευαίσθητα προσωπικά δεδομένα
8.Κι αν δεν συμφωνήσαμε αμοιβή με τον μεσίτη;
Εδώ δίνουν διέξοδο οι ίδιες οι διατάξεις του νόμου, όπου ορίζεται ότι στην περίπτωση που δεν συμφωνήθηκε ρητά η αμοιβή του μεσίτη, τότε υπάρχει σιωπηρή συμφωνία για αμοιβή σε περίπτωση που συνηθίζεται οι αντίστοιχες μεσιτείες να γίνονται με αμοιβή ή αν πρόκειται για επαγγελματία μεσίτη (που συγκεντρώνει δηλαδή τα προσόντα που απαιτεί το επάγγελμα).
Αν δεν καθορίστηκε ούτε το ύψος της αμοιβής (πράγμα που συνήθως συμβαίνει):
- Οφείλεται στον μεσίτη η αμοιβή που προκύπτει από την διατίμηση (δηλαδή από κάποια διοικητική αρχή όπως την δημοτική κοινότητα της περιοχής όπου ενδέχεται να υπάρχουν όρια στις αμοιβές των μεσιτών)
- Οφείλεται στον μεσίτη η αμοιβή που είναι συνηθισμένη στην περιοχή (άλλες είναι οι αμοιβές των μεσιτών στην Σαντορίνη και άλλες στον Έβρο για να το πούμε με ένα παράδειγμα)
- Αν καμία λύση δεν δίνει βοήθεια, η αμοιβή θα προσδιοριστεί από τον ίδιο τον μεσίτη και σε περίπτωση διαφωνίας το δικαστήριο θα κρίνει αν αυτή είναι εύλογη ή όχι.
Σε περίπτωση που η αμοιβή που συμφωνήθηκε είναι υπερβολικά μεγάλη τότε ο πελάτης έχει δικαίωμα να προσφύγει στο δικαστήριο προκειμένου αυτό να κρίνει το υπερβολικό ή όχι της αμοιβής και να την αναπροσαρμόσει σε κανονικά επίπεδα.
9.Τι συμβαίνει αν παραβιάσω τις υποχρεώσεις μου ως μεσίτης;
Σε αυτό το ενδεχόμενο που ο μεσίτης παραβιάζει κάποια από τις υποχρεώσεις που αναφέραμε και παραπάνω, υπάρχουν (για αυτόν) κάποιες συνέπειες έναντι του εντολέα. Καταρχάς, ο μεσίτης δεν θα δικαιούται την αμοιβή του, διότι οι παραβάσεις που αναφέρουμε αποτελούν ταυτόχρονα και λόγους απαλλαγής του πελάτη από την καταβολή της μεσιτικής αμοιβής. Εκτός αυτού, ο μεσίτης ενδέχεται να υποχρεωθεί και σε αποζημίωση του πελάτη για όση ζημία αυτός έπαθε από την εμπιστοσύνη που έδειξε στο ότι θα καταρτιζόταν έγκυρη σύμβαση (η οποία ματαιώθηκε π.χ. λόγω συμπαιγνίας του μεσίτη με την άλλη πλευρά). Σε αυτές τις δαπάνες συμπεριλαμβάνουμε τις αμοιβές μηχανικού για σύνταξης μελέτης σχετικά με το υπό διαπραγμάτευση ακίνητο, τις αμοιβές δικηγόρου για τον έλεγχο των τίτλων και γενικά οτιδήποτε δεν θα δαπανούσε ο πελάτης αν γνώριζε εξαρχής ότι δεν θα καταρτιζόταν μια έγκυρη σύμβαση.
10.Παραλλαγές της σύμβασης μεσιτείας
Στην πράξη έχει μεγάλη απήχηση η λεγόμενη ‘σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας’, κατά την οποία τα μέρη συνάπτουν μια κανονική σύμβαση μεσιτείας με την διαφορά ότι ο πελάτης δεν μπορεί να αναθέσει σε άλλο πρόσωπο να του υποδείξει ευκαιρία ή να μεσολαβήσει για την σύναψη σύμβασης για όσο χρόνο διαρκεί αυτή η σύμβαση. Με βάση τον νόμο:
- Η σύμβαση αυτή έχει ελάχιστη διάρκεια 8 μήνες (αν δεν ορίστηκε) με δυνατότητα παράτασης για άλλους 4 μήνες με δήλωση της μιας πλευράς στην άλλη.
- Μπορούν στην σύμβαση να αναφέρονται και άλλα πρόσωπα τα οποία θα δικαιούνται να υποδείξουν ευκαιρία στον πελάτη και αυτός να συνάψει μαζί τους την σύμβαση.
- Αν τελικά ο πελάτης συνάψει με άλλο πρόσωπο, εκτός του μεσίτη, την σύμβαση, κατά παράβαση της συμφωνίας, τότε ο μεσίτης θα δικαιούται την αμοιβή που συμφωνήθηκε καθώς και εύλογη αποζημίωση που δεν μπορεί όμως να υπερβαίνει το 1/3 της ίδιας της αμοιβής.
Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.