Il y a environ un an, la loi sur les ventes dans le Code civil a été modifiée, les relations entre les parties ont changé, tandis que plusieurs facilitations sont désormais offertes à l’acheteur afin qu’il puisse exercer ses droits. En ce qui concerne les contrats portant sur des éléments numériques, car ceux-ci nécessiteront une analyse complète pour les expliquer, ils seront analysés dans un texte ultérieur. Par conséquent, dans cette analyse, nous verrons principalement comment chaque partie (juridiquement) est protégée contre l’autre.

1.Quelles sont les obligations du vendeur ?

Tout d’abord, par le terme « contrat de vente », nous entendons simplement ce contrat où une partie s’engage à transférer la propriété d’un objet à l’autre partie et à lui transférer, tandis que réciproquement l’autre partie s’engage à payer le prix convenu.

Sur cette base, nous pouvons voir les obligations du vendeur, qui est légalement obligé :

• De livrer l’objet à l’acheteur (par exemple, une voiture) et s’il s’agit d’un bien immobilier, de collaborer au transfert du contrat.
• De ne pas avoir effectivement de défaut sur l’objet = être digne des attentes des parties.
• De fournir également à l’acheteur toutes les instructions d’utilisation de l’objet, qui doivent également être appropriées et correctes.

Un cas particulier est lorsque le vendeur convient avec l’acheteur d’installer l’objet eux-mêmes (par exemple, une entreprise vendant des climatiseurs et se chargeant également de l’installation pour ses clients). Dans ce cas, la prestation du vendeur sera considérée dans son ensemble = s’il y a un défaut lors de l’installation, le vendeur sera responsable, et l’acheteur aura les droits que nous verrons dans la question 6.

2.Que se passe-t-il si l’acheteur ne reçoit pas l’objet ?Que se passe-t-il ?

La principale obligation de l’acheteur envers le vendeur est de payer le prix convenu entre eux. Le moment où le prix doit être payé est une question de l’accord entre les parties, par exemple s’ils ont convenu d’un paiement en plusieurs versements/paiement comptant/paiement à la livraison, etc. Cela signifie que la loi n’établit pas d’obligation pour l’acheteur de recevoir l’objet du vendeur. Par conséquent, si l’acheteur refuse de prendre livraison, il sera considéré comme un débiteur en retard = le vendeur ne sera pas responsable envers lui si l’objet subit des dommages pendant la période où l’acheteur refuse de le prendre en charge.

D’autre part, il se peut que les parties aient convenu que l’acheteur serait tenu de prendre livraison de l’objet ou qu’elles aient considéré cela comme un élément extrêmement important de leur accord (par exemple, une vieille voiture qui nécessite un entretien urgent pour éviter de devenir inutilisable). Dans ce cas, on peut considérer que l’acheteur a l’obligation de prendre livraison de l’objet, et donc il sera considéré comme un débiteur en retard tant qu’il refuse de le faire. En pratique, cela signifie que l’acheteur devra indemniser le vendeur pour les dommages qu’il a subis pendant le temps où il a retardé la livraison de l’objet (par exemple, si la voiture a effectivement subi des dommages graves).

3.Et si le prix est crédité ?

Dans la pratique, il est très courant de convenir que l’acheteur paiera le prix par versements, mais à condition que l’objet appartienne principalement au vendeur et que dès que le dernier paiement est effectué, l’acheteur devient le propriétaire de l’objet. Pendant cette période intermédiaire, pour les besoins des transactions, les parties conviennent que l’acheteur a la possession de l’objet mais sans en être le propriétaire. Dans le cas où l’acheteur tarde/refuse à payer le solde du prix, la loi accorde au vendeur les droits suivants :

• Demander à l’acheteur de payer le prix (avec intérêt depuis la date à laquelle il aurait dû être payé, c’est-à-dire une certaine date).
• Se retirer du contrat (où le vendeur devra récupérer l’objet de l’acheteur et lui rembourser avec intérêt tout le prix qu’il a reçu de lui jusqu’à présent).

4.Avez-vous entendu parler du vice caché ?

En général, dans chaque contrat de vente, l’acheteur et le vendeur ont un intérêt commun : que l’objet soit livré sans défauts afin que l’autre partie ne puisse pas exercer ses droits = se retirer du contrat, indemnisation pour les dommages subis, qui pourraient ‘épuiser’ financièrement le vendeur. Par conséquent, l’objet ne doit pas avoir ce que l’on appelle un vice caché.

Par ce terme, nous entendons une caractéristique de l’objet (ou plusieurs peut-être), qui pourrait être si importante pour l’acheteur, qu’elle rendrait l’objet inutile pour lui d’une part, et d’autre part, s’il la connaissait certainement, il ne conclurait pas le contrat. Il est bien sûr important de faire la distinction si le défaut est si important pour l’acheteur moyen ou pour l’acheteur spécifique, qui peut avoir des objectifs différents.

Par exemple, demander un réfrigérateur qui conviendrait à une utilisation générale est une chose, et demander un réfrigérateur qui fonctionnerait certainement en dessous de -17,5 degrés, parce que je veux stocker les produits de mon entreprise. Dans le deuxième cas, il s’agira d’une exigence subjective que j’ai (autrefois appelée caractéristique convenue de l’objet) et le vendeur sera responsable envers moi si le réfrigérateur n’a pas cette caractéristique, sous réserve de l’accord que nous avons convenu pour qu’il ait la caractéristique pertinente.

5.Et qu’en est-il du vice juridique ?

Bien que le terme puisse sembler un peu étrange, il signifie simplement un élément qui est grevé d’un droit d’un tiers et qui, par conséquent, empêche son utilisation par l’acheteur. Par exemple, un vice juridique constitue un droit de gage qui charge le bien que je veux acheter ou si la voiture que j’ai achetée a été donnée en garantie pour une autre personne.

Il est cependant crucial, lorsque le vice juridique existe, de déterminer quand celui-ci apparaît. Et ce parce que :

• Si le vice juridique existait avant que le vendeur ne livre l’objet à l’acheteur, alors ce dernier peut refuser de le recevoir car il n’est pas adapté, et s’il le reçoit, il peut demander une indemnisation/se retirer du contrat/insister sur l’exécution du contrat et demander une indemnisation complète comme s’il n’y avait pas de vice juridique sur l’objet.
• Si le vice juridique apparaît après la livraison de l’objet à l’acheteur, alors ce dernier devra prouver que le vendeur était au courant du vice et malgré cela, a livré l’objet dans cet état à l’acheteur.
• La situation est différente si le vice existait dans l’objet avant la livraison, mais est apparu après que l’acheteur ait reçu l’objet. Dans ce cas, l’acheteur n’a pas besoin de prouver que le vendeur était au courant de l’existence du vice et peut donc exercer ses droits directement contre lui.

6.Quels sont les droits de l’acheteur si l’objet n’est pas adapté ?

Dans le cas où l’acheteur découvre que l’objet présente un vice réel/juridique lors de sa livraison, et à condition de prouver que le vendeur est responsable du vice, alors il peut exercer les droits suivants :

• Demander que le vice soit corrigé (aux frais du vendeur, sauf si cela est économiquement disproportionné pour ce dernier).
• Demander une réduction du prix (il comparera la valeur de l’objet sans le vice avec celle de l’objet défectueux).
• Se retirer du contrat (il devra alors restituer l’objet et recevoir le prix qu’il a payé ainsi qu’une « petite » indemnité).
• Garder l’objet et demander une indemnisation complète pour le dommage subi en raison du vice (ainsi que les profits perdus qu’il aurait eus si l’objet avait été pleinement fonctionnel).

Pour que l’acheteur puisse exercer les droits susmentionnés, il devra d’abord prouver que le vendeur était au courant du vice. La loi, à cet égard, est particulièrement favorable à l’acheteur, car elle stipule que si le vice apparaît dans l’année suivant la réception de l’objet par l’acheteur, alors il est présumé que le vice existait avant la livraison = l’acheteur n’a pas besoin de prouver la responsabilité du vendeur.

Il en va de même pour toute caractéristique convenue de l’objet, pour toute absence de laquelle le vendeur est responsable même sans faute = le vendeur devra prouver qu’il n’est pas responsable de l’absence de cette caractéristique de l’objet.

7.Il s’agit d’un bien immobilier. L’étendue est-elle importante ?

En particulier pour les biens immobiliers, les parties accordent une grande importance à l’étendue, car elle peut déterminer plusieurs facteurs (comme la constructibilité du terrain pour déterminer si un bâtiment peut être construit dessus), donc la réglementation de la question par le législateur est jugée nécessaire. Plus précisément, la loi stipule que si le vendeur assure à l’acheteur que le bien immobilier a une certaine étendue (par exemple, un terrain de 4 acres), alors il sera responsable comme si cette caractéristique spécifique avait été convenue entre les deux parties.

Ainsi, selon ce qui précède, l’acheteur n’aura pas besoin de prouver la responsabilité du vendeur en ce qui concerne le défaut, car cela est présupposé/considéré comme acquis par la loi. En revanche, c’est au vendeur de prouver qu’il n’est pas responsable de la réduction de l’étendue du bien immobilier par rapport à celle convenue initialement (par exemple, s’il s’agit d’une négligence du notaire/ingénieur lors de l’élaboration de l’étude dans le cas d’un appartement, dont l’étendue n’est pas clairement représentée dans les plans).

Cependant, pour que l’acheteur puisse se retirer du contrat = récupérer le prix qu’il a payé et éventuellement une indemnité raisonnable, l‘absence d’étendue du bien immobilier devrait être significative, de sorte que l’acheteur n’ait pas d’intérêt à exécuter le contrat. Une absence est considérée comme significative, par exemple, lorsqu’un terrain est présenté à l’acheteur avec une superficie de 4 acres et une façade sur une route publique, et qu’en réalité il a une superficie de 3 acres, ce qui fait que les conditions de constructibilité ne sont pas remplies et que l’acheteur ne peut pas y construire de bâtiment, surtout s’il s’agit d’une propriété hors plan.

8.On m’a fourni une « garantie » pour la chose. Que signifie cela légalement ?

Bien qu’il existe différentes formes de garantie que le vendeur peut offrir à l’acheteur dans la vie transactionnelle, le Code civil se concentre sur ce type de garantie, où le vendeur garantit généralement à l’acheteur le bon fonctionnement de la chose pour une période de temps déterminée ou l’existence d’une caractéristique spécifique dans la chose qui a été explicitement convenue entre les parties, etc. Pour cette raison, la loi stipule explicitement que :

• Si le vendeur/un tiers a fourni une garantie à l’acheteur, alors l’acheteur a les mêmes droits que ceux prévus dans la déclaration de garantie.
• Il n’est pas exclu que les droits de l’acheteur soient plus restreints dans le contrat de garantie, ce qui pourrait porter préjudice à ses intérêts.
• En outre, l’acheteur aura également les droits prévus par le Code civil, qui pourraient éventuellement lui offrir une protection plus importante que celle prévue dans la garantie.
• Ainsi, si une personne a vendu la chose à l’acheteur et qu’une autre a fourni la garantie, l’acheteur pourra agir contre les deux parties.

9.Quand expirent les droits de l’acheteur?

Étant donné que la loi sur la vente a été modifiée il y a environ 1 an, il y a également eu des changements dans le délai de prescription des droits de l’acheteur contre le vendeur. Plus précisément, les droits de l’acheteur expirent :

• Deux ans après la date à laquelle l’acheteur a pris possession de la chose, s’il s’agit de la vente d’un bien meuble.
• Cinq ans après la date à laquelle l’acheteur a transmis le contrat et a acquis la propriété du bien, s’il s’agit d’un bien immobilier.
• Si l’acheteur exerce l’un de ces droits, alors la prescription cesse quant à ce droit exercé. Cependant, elle continue pour les autres droits qui n’ont pas été exercés contre l’acheteur.
• En revanche, la réclamation de dommages-intérêts qui peut résulter de l’annulation de la vente est soumise à une prescription de 20 ans, exception aux délais de prescription susmentionnés.

Il est important de noter que l’acheteur peut exercer ses droits contre le vendeur même après l’expiration du délai de prescription, à condition d’avoir informé le vendeur du défaut de la chose dans le délai où il aurait pu exercer le droit = tant que ce droit n’a pas encore prescrit. Le vendeur, en revanche, ne peut pas faire valoir que le droit de l’acheteur a prescrit, s’il a délibérément omis d’informer l’acheteur du défaut dans le but que ce dernier perde la possibilité d’exercer le droit dans le délai de prescription.

10.Je veux louer quelque chose puis l’acheter.Comment peux-je le faire legalement?

C’est un cas très courant dans la pratique, surtout entre commerçants qui ne veulent pas immobiliser une grande partie de leur capital dans quelque chose qui pourrait s’avérer être un investissement malheureux. Pour cette raison, il est courant que les parties rédigent ce qu’on appelle un « contrat d’option », c’est-à-dire un accord selon lequel le vendeur, si le locataire (et pas encore l’acheteur ici) de la chose choisit plus tard d’acheter la chose, alors (le vendeur) doit lui préférer pour conclure le contrat de vente correspondant, si une offre a également été faite par quelqu’un d’autre.

L’inconvénient de cet accord est qu’il n’a qu’une force obligatoire = il ne lie que les deux parties qui l’ont signé et non pas les tiers. Par conséquent, le vendeur peut légitimement vendre plus tard la chose à quelqu’un d’autre, et le quasi-acheteur peut ne pas pouvoir se retourner légalement contre le nouveau propriétaire. Le vendeur sera simplement responsable envers l’acheteur potentiel initial, avec qui il devait conclure le contrat correspondant.

Cependant, pour que l’option soit valable, la contrepartie doit informer le vendeur de son intention d’acheter la chose (ou tout autre changement convenu dans la relation juridique) afin que le vendeur puisse peser ses options. De plus, l’option est généralement informelle = elle peut être conclue verbalement, sauf si le contrat principal concerne un bien immobilier, auquel cas l’option doit également être formalisée dans un document notarié pour être légalement valide.

 

 

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