Πριν από 1 περίπου χρόνο τροποποιήθηκε το δίκαιο της πώλησης στον Αστικό Κώδικα με τις σχέσεις των μερών να αλλάζουν, ενώ παρέχονται και αρκετές διευκολύνσεις πλέον στον αγοραστή προκειμένου αυτός να ασκήσει τα δικαιώματα του.Σε ό,τι αφορά τις συμβάσεις για ψηφιακά στοιχεία, επειδή αυτές θα χρειαστούν μια ολόκληρη ανάλυση για να τις εξηγήσουμε, θα αναλυθούν σε επόμενο κείμενο.Επομένως, σε αυτην την ανάλυση θα δούμε κυρίως το πώς προστατεύεται κάθε πλευρά (νομικά) έναντι της άλλης.

1.Ποιες είναι οι υποχρεώσεις του πωλητή;

Καταρχάς με τον όρο ‘σύμβαση πώλησης’ εννοούμε απλά εκείνη την σύμβαση όπου το ένα μέρος αναλαμβάνει την υποχρέωση να μεταβιβάσει στο άλλο (μέρος) την κυριότητα ενός πράγματος και να το μεταβιβάσει σε αυτόν, ενώ αντίστοιχα η άλλη πλευρά αναλαμβάνει την υποχρέωση να καταβάλει το συμφωνημένο τίμημα.

Με βάση αυτό, μπορούμε να δούμε τις υποχρεώσεις του πωλητή, ο οποίος οφείλει εκ του νόμου:

• Να παραδώσει το πράγμα στον αγοραστή (πχ ένα ΙΧ αυτοκίνητο) κι αν πρόκειται για ακίνητο να συμπράξει στην μεταγραφή του συμβολαίου.
• Να μην έχει το πράγμα πραγματικά ελαττώματα= να είναι αντάξιο της προσδοκίας των μερών.
• Να παραδώσει στον αγοραστή και τυχόν οδηγίες χρήσης του πράγματος, οι οποίες πρέπει επίσης να είναι κατάλληλες και ορθές.

Ιδιαίτερη περίπτωση αποτελεί όταν ο πωλητής συμφωνεί με τον αγοραστή να του εγκαταστήσει ο ίδιος το πράγμα (πχ μια εταιρία πουλά κλιματιστικά και παράλληλα αναλαμβάνει και την εγκατάσταση στους πελάτες της). Εκεί θα πρέπει να θεωρηθεί ως ενιαία η παροχή του πωλητή=αν υπάρχει σφάλμα κατά την εγκατάσταση ο πωλητής θα υπέχει ο ίδιος ευθύνη και ο αγοραστής θα έχει τα δικαιώματα που θα δούμε και στο ερώτημα 6^ο.

2.Αν ο αγοραστής δεν παραλάβει το πράγμα;Τι γίνεται;

Η βασική υποχρέωση του αγοραστή απέναντι στον πωλητή είναι να πληρώσει το τίμημα που συμφωνήθηκε μεταξύ τους. Το πότε πρέπει να καταβάλει το τίμημα είναι ζήτημα συμφωνίας μεταξύ των μερών, αν για παράδειγμα έχουν συμφωνήσει καταβολή με δόσεις/εφάπαξ καταβολή/καταβολή με την παράδοση του πράγματος κλπ. Αυτό έχει σαν αποτέλεσμα ότι ο νόμος δεν καθιερώνει υποχρέωση του αγοραστή να παραλάβει το πράγμα από τον πωλητή. Επομένως αν ο αγοραστής αρνείται την παραλαβή θα θεωρηθεί υπερήμερος δανειστής= ο πωλητής δεν θα ευθύνεται απέναντι του αν το πράγμα πάθει ζημία στο διάστημα που ο αγοραστής αρνείται να το παραλάβει.

Από την άλλη πλευρά, ενδέχεται τα μέρη να συμφώνησαν ότι ο αγοραστής θα υποχρεούται να παραλάβει το πράγμα ή να το θεώρησαν ως εξαιρετικά σημαντικό στοιχείο για όλη την συμφωνία τους (πχ ένα παλιό ΙΧ αυτοκίνητο που χρειάζεται επειγόντως service για να μην γίνει άχρηστο). Σε αυτήν την περίπτωση, μπορεί να θεωρηθεί ότι ο αγοραστής έχει υποχρέωση να παραλάβει το πράγμα, και άρα θα ευθύνεται ως υπερήμερος οφειλέτης έναντι του πωλητή για όσο χρόνο αρνείται. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι ο αγοραστής θα οφείλει αποζημίωση στον πωλητή για την ζημία που αυτός (ο πωλητής) έπαθε όσο καιρό ανέμενε την παραλαβή του πράγματος από τον αγοραστή (πχ αν το ΙΧ αυτοκίνητο όντως έπαθε σοβαρή ζημία).

3.Κι αν πιστωθεί το τίμημα;

Στην πράξη πολύ συχνή είναι η συμφωνία ότι ο αγοραστής θα καταβάλει το τίμημα σε δόσεις, αλλά με τον όρο ότι το πράγμα θα ανήκει κατά κυριότητα στον πωλητή και μόλις πληρωθεί η τελευταία δόση, ο αγοραστής θα γίνεται αυτός κύριος του πράγματος. Στο ενδιάμεσο διάστημα, για τις ανάγκες των συναλλαγών, τα μέρη συμφωνούν να έχει ο αγοραστής το πράγμα στην κατοχή του αλλά χωρίς να είναι ιδιοκτήτης αυτού. Για την περίπτωση που ο αγοραστής καθυστερεί/αρνείται να πληρώσει το υπόλοιπο τίμημα, ο νόμος παρέχει στον πωλητή τα εξής δικαιώματα:

• Να απαιτήσει από τον αγοραστή το τίμημα (με τόκο από τότε που έπρεπε να το καταβάλει, δηλαδή ορισμένη ημέρα)
• Να υπαναχωρήσει από την σύμβαση (όπου εκεί θα πρέπει να λάβει το πράγμα πίσω από τον αγοραστή και να του επιστρέψει με τόκο όλο το τίμημα έλαβε από αυτόν μέχρι στιγμής)

4.Έχεις ακούσει για το πραγματικό ελάττωμα;

Γενικά, σε κάθε σύμβαση πώλησης, ο αγοραστής και ο πωλητής έχουν ένα κοινό συμφέρον: Να παραδοθεί το πράγμα χωρίς ελαττώματα προκειμένου η άλλη πλευρά να μην ασκήσει τα δικαιώματα της= υπαναχώρηση από την σύμβαση, αποζημίωση για την ζημία που έπαθε, τα οποία θα μπορούσαν να ‘εξοντώσουν’ οικονομικά τον πωλητή. Άρα δηλαδή το πράγμα πρέπει να μην έχει αυτό που λέμε πραγματικό ελάττωμα.

Με τον όρο αυτό, εννοούμε κάποια ιδιότητα του πράγματος (ή και περισσότερες ενδεχομένως), η οποία θα μπορούσε να έχει τόση σημασία για τον αγοραστή, ώστε αφενός να καθιστά άχρηστο το πράγμα για εκείνον, και αφετέρου αν την γνώριζε με σιγουριά δεν θα κατήρτιζε την σύμβαση. Είναι βέβαια σημαντικό να γίνεται διάκριση αν το ελάττωμα είναι τόσο σημαντικό για τον μέσο αγοραστή ή για τον συγκεκριμένο αγοραστή, ο οποίος μπορεί να έχει διαφορετικούς στόχους.

Για παράδειγμα, άλλο είναι να ζητήσω έναν καταψύκτη που θα είναι κατάλληλος για γενική χρήση, και άλλο είναι να ζητήσω έναν καταψύκτη, ο οποίος θα λειτουργεί οπωσδήποτε κάτω από τους -17.5 κελσίου, επειδή θέλω να συντηρώ τα προϊόντα της επιχείρησης μου. Στην 2^η περίπτωση θα πρόκειται για μια υποκειμενική απαίτηση που έχω (παλιά λεγόταν συνομολογημένη ιδιότητα του πράγματος) και ο πωλητής θα ευθύνεται απέναντι μου σε περίπτωση που το ψυγείο δεν έχει την εν λόγω ιδιότητα, και υπό την αυτονόητη περίπτωση ότι συμφωνήσαμε να έχει την σχετική ιδιότητα.

5.Και για το νομικό ελάττωμα;

Μολονότι ο όρος ακούγεται λίγο περίεργος, εντούτοις εννοεί απλά το πράγμα που βαρύνεται με δικαίωμα 3^ου προσώπου πάνω σε αυτό, και το οποίο σαν αποτέλεσμα εμποδίζει την χρήση του από τον αγοραστή. Για παράδειγμα, νομικό ελάττωμα αποτελεί ένα δικαίωμα υποθήκης που βαρύνει το ακίνητο που θέλω να αγοράσω ή αν το ΙΧ αυτοκίνητο που αγόρασα είχε δοθεί ως ενέχυρο υπέρ κάποιου άλλου προσώπου.

Είναι κρίσιμο όμως, εφόσον υπάρχει νομικό ελάττωμα, να δούμε το πότε εμφανίζεται αυτό. Κι αυτό γιατί:

• Αν το νομικό ελάττωμα υπήρχε πριν παραδώσει ο πωλητής το πράγμα στον αγοραστή, τότε ο τελευταίος μπορεί να αρνηθεί να το παραλάβει αφού δεν είναι κατάλληλο, και αν το παραλάβει μπορεί να ζητήσει αποζημίωση/να υπαναχωρήσει από την σύμβαση/να εμμείνει στην εκπλήρωση της σύμβασης και να ζητήσει πλήρη αποζημίωση σαν να μην είχε νομικό ελάττωμα το πράγμα.
• Αν το νομικό ελάττωμα εμφανίστηκε μετά την παράδοση του πράγματος στον αγοραστή, τότε ο τελευταίος θα πρέπει να αποδείξει ότι ο πωλητής γνώριζε το ελάττωμα και παρόλα αυτά παρέδωσε σε αυτήν την κατάσταση το πράγμα στον αγοραστή.
• Διαφορετική είναι η περίπτωση που το ελάττωμα υπήρχε στο πράγμα πριν την παράδοση, αλλά εμφανίστηκε αφού ο αγοραστής έλαβε το πράγμα. Σε αυτήν την περίπτωση, ο αγοραστής δεν χρειάζεται να αποδείξει ότι ο πωλητής γνώριζε την ύπαρξη του ελαττώματος και άρα μπορεί να ασκήσει τα δικαιώματα του απευθείας κατά αυτού.

6.Ποια δικαιώματα έχει ο αγοραστής αν το πράγμα δεν είναι κατάλληλο;

Στην περίπτωση που ο αγοραστής διαπιστώσει πως το πράγμα έχει πραγματικό/νομικό ελάττωμα όταν του παραδίδεται, και εφόσον αποδείξει ότι ο πωλητής ευθύνεται για το ελάττωμα, τότε μπορεί να ασκήσει τα εξής δικαιώματα:

• Να αξιώσει να διορθωθεί το ελάττωμα (με δαπάνες του πωλητή, εφόσον αυτό δεν είναι οικονομικά ασύμφορο για τον τελευταίο)
• Να ζητήσει μείωση του τιμήματος (θα συγκρίνει την αξία του πράγματος χωρίς το ελάττωμα με αυτήν του ελαττωματικού πράγματος)
• Να υπαναχωρήσει από την σύμβαση (οπότε θα υποχρεωθεί να επιστρέψει το πράγμα και να λάβει το τίμημα που έδωσε καθώς και ‘μικρή’ αποζημίωση)
• Να κρατήσει το πράγμα και να ζητήσει πλήρη αποζημίωση για την ζημία που έπαθε λόγω της ελαττωματικότητας (καθώς και τα διαφυγόντα κέρδη που θα είχε αν το πράγμα ήταν πλήρως λειτουργικό)

Για να μπορέσει ο αγοραστής να ασκήσει τα παραπάνω δικαιώματα, θα πρέπει προηγουμένως να αποδείξει ότι ο πωλητής γνώριζε το ελάττωμα. Ο νόμος σε αυτό το σημείο είναι ιδιαίτερα ευνοϊκός για τον αγοραστή, καθώς προβλέπεται ότι αν το ελάττωμα εμφανιστεί μέσα σε 1 έτος από τότε που έλαβε το πράγμα ο αγοραστής, τότε τεκμαίρεται ότι αυτό υπήρχε και πριν την παράδοση= ο αγοραστής δεν χρειάζεται να αποδείξει την ευθύνη του πωλητή.

Κάτι αντίστοιχο προβλέπεται και για κάποια τυχόν συμφωνημένη ιδιότητα του πράγματος, για τυχόν έλλειψη της οποίας ο πωλητής ευθύνεται και χωρίς υπαιτιότητα= θα πρέπει να ανταποδείξει ο πωλητής ότι δεν τον βαρύνει ευθύνη για την έλλειψη της ιδιότητας του πράγματος.

7.Πρόκειται για ακίνητο.Έχει σημασία η έκταση;

Ιδιαίτερα στα ακίνητα, οι συμβαλλόμενοι δίνουν μεγάλη σημασία στην έκταση, καθώς αυτή μπορεί να καθορίζει αρκετούς παράγοντες (όπως την αρτιότητα του οικοπέδου για το αν σε αυτό μπορεί να οικοδομηθεί κτίσμα), οπότε η ρύθμιση του θέματος από τον νομοθέτη κρίνεται αναγκαία. Συγκεκριμένα, ο νόμος προβλέπει ότι αν ο πωλητής διαβεβαίωσε τον αγοραστή ότι το ακίνητο έχει ορισμένη έκταση (πχ ένα οικόπεδο 4 στρεμμάτων), τότε θα ευθύνεται σαν να είχε συμφωνηθεί η συγκεκριμένη ιδιότητα μεταξύ των 2 πλευρών.

Άρα και με βάση τα παραπάνω, ο αγοραστής δεν θα χρειάζεται να αποδείξει την υπαιτιότητα του πωλητή ως προς το ελάττωμα καθώς αυτή τεκμαίρεται=θεωρείται δεδομένη από τον νόμο. Αντίθετα, ο πωλητής θα είναι εκείνος που θα πρέπει να αποδείξει ότι δεν έχει ευθύνη για την μειωμένη έκταση του ακινήτου σε σχέση με αυτήν που συμφωνήθηκε εξαρχής (πχ αν πρόκειται για απροσεξία του συμβολαιογράφου/μηχανικού κατά την εκπόνηση της μελέτης αν πρόκειται για διαμέρισμα, η έκταση του οποίου δεν απεικονίζεται καθαρά στα σχέδια).

Για να μπορέσει ο αγοραστής όμως να υπαναχωρήσει από την σύμβαση= να λάβει πίσω το τίμημα που έδωσε και μια εύλογη αποζημίωση ενδεχομένως, θα πρέπει η έλλειψη της έκτασης του ακινήτου να ήταν σημαντική, ώστε ο αγοραστής να μην έχει συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης. Σημαντική θεωρείται η έλλειψη για παράδειγμα, όταν ένα οικόπεδο παρουσιάζεται στον αγοραστή με έκταση 4 στρεμμάτων και πρόσοψη σε κοινόχρηστο δρόμο, και στην πραγματικότητα έχει έκταση 3 στρέμματα με αποτέλεσμα να μην πληροί τους όρους της αρτιότητας και ο αγοραστής να αδυνατεί να κτίσει εκεί κάποιο οικοδόμημα, ειδικά αν πρόκειται για ακίνητο εκτός σχεδίου.

8.Μου έδωσαν ‘εγγύηση’ για το πράγμα.Τι σημαίνει αυτό νομικά;

Μολονότι στην συναλλακτική ζωή, υπάρχουν διάφορες μορφές εγγύησης που ο πωλητής ενδέχεται να παρέχει στον αγοραστή, εντούτοις ο Αστικός Κώδικας εστιάζει σε εκείνου του είδους την εγγύηση, όπου ο πωλητής συνήθως παρέχει εγγύηση στον αγοραστή για την καλή λειτουργία του πράγματος για ορισμένο χρονικό διάστημα/στην ύπαρξη μιας συγκεκριμένης ιδιότητας στο πράγμα που τα μέρη συμφώνησαν ρητά κλπ. Για αυτόν τον λόγο, ορίζεται ρητά στον νόμο ότι:

• Αν ο πωλητής/3^ος έχει παράσχει εγγύηση στον αγοραστή, τότε ο αγοραστής έχει τα αντίστοιχα δικαιώματα όπως αυτά προβλέπονται στην δήλωση εγγύησης.
• Δεν αποκλείεται τα δικαιώματα του αγοραστή να προβλέπονται πιο περιορισμένα στην σύμβαση εγγύησης, με αποτέλεσμα να βλάπτονται τα συμφέροντα του αγοραστή.
• Παράλληλα, ο αγοραστής θα έχει και τα δικαιώματα που του παρέχει ο Αστικός Κώδικας, και τα οποία ενδεχομένως θα του παρέχουν μεγαλύτερη προστασία από εκείνα που προβλέπονται στην εγγύηση.
• Άρα, εφόσον άλλος πούλησε το πράγμα στον αγοραστή και άλλος παρέσχε την εγγύηση, ο αγοραστής θα μπορεί να στραφεί κατά και των 2 προσώπων, στο μέτρο που δεν καλύπτεται η ζημία του από την άσκηση των δικαιωμάτων του έναντι του ενός από αυτούς
• Αν ο πωλητής είναι και αυτός που παρείχε την εγγύηση, τότε ο αγοραστής θα μπορεί να στραφεί μόνο εναντίον του αλλά με 2 νομικές βάσεις (δηλαδή, την δήλωση εγγύησης και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα). Ωστόσο, η αξίωση του κατά του πωλητή θα ικανοποιηθεί μόνο μια φορά.

9.Πότε παραγράφονται τα δικαιώματα του αγοραστή;

Με δεδομένο ότι το δίκαιο της πώλησης τροποποιήθηκε πριν από 1 περίπου χρόνο, ήρθαν αλλαγές και στον χρόνο παραγραφής των δικαιωμάτων του αγοραστή κατά του πωλητή. Πιο συγκεκριμένα τα δικαιώματα του αγοραστή παραγράφονται:

• Μετά από 2 έτη από την ημερομηνία που ο αγοραστής παρέλαβε το πράγμα, εφόσον πρόκειται για πώληση κινητού πράγματος.
• Μετά από 5 έτη από την ημερομηνία που ο αγοραστής μετέγραψε το συμβόλαιο και αφότου απέκτησε την νομή του ακινήτου, εφόσον φυσικά πρόκειται για ακίνητο.
• Εφόσον ο αγοραστής ασκήσει κάποιο από τα παραπάνω δικαιώματα του, τότε η παραγραφή σταματά ως προς εκείνο το δικαίωμα που ασκήθηκε
• Άρα, συνεχίζει να ‘τρέχει’ ως προς τα υπόλοιπα δικαιώματα που δεν ασκήθηκαν σε βάρος του αγοραστή
• Αντίθετα, για την αξίωση αποζημίωσης που μπορεί να προκύψει αν ανατραπεί η πώληση αυτή υπόκειται σε 20ετή παραγραφή, ως εξαίρεση από τα παραπάνω

Σημαντικό είναι, τέλος, ότι ο αγοραστής μπορεί να ασκήσει τα δικαιώματα του κατά του πωλητή και μετά την πάροδο του χρόνου της παραγραφής, υπό την προϋπόθεση όμως ότι είχε ειδοποιήσει τον πωλητή για το ελάττωμα του πράγματος εντός του χρόνου που θα μπορούσε να ασκήσει το δικαίωμα=όσο δεν είχε ακόμη παραγραφεί αυτό. Ο πωλητής, από την άλλη, δεν μπορεί να επικαλεστεί, ότι το δικαίωμα του αγοραστή έχει παραγραφεί, εφόσον ο ίδιος είχε αποκρύψει με δόλο να ενημερώσει τον αγοραστή για το ελάττωμα, με στόχο δηλαδή ο τελευταίος να ‘χάσει’ την δυνατότητα άσκησης του δικαιώματος εντός του χρόνου παραγραφής.

10.Θέλω να ενοικιάσω κάτι και μετά να το αγοράσω.Γίνεται νομικά;

Και αυτή είναι μια πολύ συχνή περίπτωση στην πράξη, ειδικά μεταξύ εμπόρων που δεν επιθυμούν να δεσμεύσουν μεγάλο μέρος του κεφαλαίου τους, σε κάτι που μπορεί  να αποδειχθεί μια ατυχής επένδυση. Για τον λόγο αυτόν, συνηθίζεται μεταξύ των μερών να καταρτίζεται το λεγόμενο ‘σύμφωνο προαιρέσεως΄, δηλαδή μια συμφωνία κατά την οποία ο πωλητής σε περίπτωση που ο ενοικιαστής (κι όχι ακόμα αγοραστής εδώ) του πράγματος, επιλέξει αργότερα να αγοράσει το πράγμα, τότε (ο πωλητής) θα πρέπει να προτιμήσει τον ίδιο για να καταρτίσει την σχετική σύμβαση πώλησης, σε περίπτωση που είχε και προσφορά από κάποιον άλλον.

Το μειονέκτημα αυτής της συμφωνίας είναι ότι έχει ενοχική ενέργεια=δεσμεύει μόνο τα 2 μέρη που την υπέγραψαν και όχι 3^ους, επομένως ο πωλητής έγκυρα μπορεί να πουλήσει αργότερα το πράγμα σε κάποιον άλλον, και ο παραλίγο αγοραστής να μην μπορεί να στραφεί νομικά κατά του νέου αγοραστή. Ο πωλητής απλά θα ευθύνεται σε αποζημίωση έναντι του αρχικού αγοραστή, με τον οποίο όφειλε να καταρτίσει την σχετική σύμβαση.

Ωστόσο για να είναι έγκυρο και το σύμφωνο προαιρέσεως, θα πρέπει ο αντισυμβαλλόμενος να δηλώσει στον πωλητή ότι επιθυμεί να αγοράσει πλέον το πράγμα (ή όποια άλλη μεταβολή είχαν συμφωνήσει να επέλθει στην έννομη σχέση) για να μπορεί και ο πωλητής να σταθμίσει τις επιλογές του. Ακόμη, το σύμφωνο προαιρέσεως είναι καταρχήν άτυπο=μπορεί να γίνει και προφορικά, εκτός αν η κύρια σύμβαση αφορά ακίνητο όπου και για το σύμφωνο προαιρέσεως θα χρειαστεί να γίνει αυτό σε συμβολαιογραφικό έγγραφο για να είναι νομικά έγκυρο.

 

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.