Avec la croissance des prêts immobiliers accordés par les banques de nos jours, il existe des problèmes pratiques liés aux hypothèques que les emprunteurs concèdent sur leurs biens immobiliers. Comme peu de gens connaissent en profondeur le fonctionnement de l’hypothèque en tant que droit et les conséquences qu’elle entraîne pour un bien immobilier, nous allons aujourd’hui examiner le sujet en détail. Nous expliquerons également ce qu’est la soi-disant « prénotation d’hypothèque », qui accompagne presque toujours un prêt pour garantir la banque prêteuse.

1.Qu’entend-on par le terme hypothèque?

Le terme hypothèque désigne la garantie qu’un créancier obtient sur un bien immobilier appartenant au débiteur (ou même sur un bien immobilier appartenant à une tierce personne) afin de garantir le remboursement de la dette entre lui et le débiteur. Cependant, le débiteur conserve la propriété du bien immobilier et peut l’utiliser ou l’exploiter, car il est indifférent que ce bien soit grevé d’une hypothèque.

Comme mentionné ci-dessus, la loi n’exige pas que le bien hypothéqué appartienne au débiteur : il est possible de concéder une hypothèque en faveur du débiteur même sur un bien appartenant à une tierce personne, à condition que celle-ci consente bien sûr à la concession de l’hypothèque. Cependant, il faut garder à l’esprit qu’une hypothèque n’empêche pas la vente du bien : celui-ci peut être librement transféré à quelqu’un d’autre, mais il reste grevé de l’hypothèque. Sur cette base, le créancier pourra vendre le bien aux enchères, quelle que soit l’identité du propriétaire, à condition que l’hypothèque ait été légalement constituée sur ce bien spécifique.

En général, une hypothèque est concédée aux banques dans le cadre des prêts immobiliers que les débiteurs contractent, dans le but de garantir le remboursement du prêt. Il est donc important de prêter une attention particulière lors de l’examen des documents correspondants, car il est nécessaire de savoir sur quel bien porte l’hypothèque, pour quel montant elle est inscrite sur le bien, et si l’hypothèque a été enregistrée au cadastre ou au registre des hypothèques, car c’est la seule manière pour qu’elle soit légalement valable, etc. Nous aborderons tous ces sujets dans les lignes qui suivent.

2.Comment une hypothèque est-elle légalement constituée sur un bien immobilier?

Pour qu’un droit réel d’hypothèque existe légalement sur un bien immobilier et pour qu’il soit maintenu de manière légale, la loi exige certaines conditions, qui ne présentent pas de grande difficulté. Ainsi, pour la concession légale d’une hypothèque sur un bien immobilier, il faut :

• Qu’il existe un bien immobilier sur lequel l’hypothèque est concédée. Comme mentionné, le bien peut appartenir soit au débiteur de la créance, soit à une tierce personne, à condition que celle-ci consente à la concession de l’hypothèque.
• Qu’il existe une créance monétaire pour garantir laquelle l’hypothèque est concédée. Si cette créance monétaire est nulle, alors l’hypothèque concédée sera également nulle.
• La créance monétaire pour laquelle l’hypothèque est concédée peut ne pas encore être née et être constituée à l’avenir. Dans ce cas, l’hypothèque peut être valablement concédée, à condition que les parties aient au moins défini les principales caractéristiques de la créance future.
• Que le contrat par lequel l’hypothèque est concédée soit enregistré dans les registres publics, c’est-à-dire au cadastre de la région ou au registre des hypothèques. Sans cette inscription, l’hypothèque est considérée comme nulle à l’égard de tous, et personne ne peut invoquer son existence sur le bien.
• Si l’hypothèque est concédée par acte privé, c’est-à-dire par contrat entre les parties, le débiteur doit consentir à sa concession sur son bien. Ce n’est qu’en cas de décision judiciaire que le consentement du débiteur pour la concession de l’hypothèque peut être contourné.
• Il ne doit pas y avoir d’abus dans la demande de concession d’hypothèque:si le montant de la dette est assez faible et ne justifie pas la concession d’une hypothèque, d’autres moyens peuvent être trouvés pour garantir le créancier, comme la fourniture d’une garantie personnelle par une autre personne en faveur du débiteur, au lieu de l’hypothèque.

3.Quelle est la différence entre une prénotation d’hypothèque et une hypothèque normale?

Comme nous l’avons écrit dans un autre article, la prénotation d’hypothèque est simplement une « hypothèque temporaire », qui, si les conditions légales sont remplies, sera transformée en hypothèque définitive et permanente. Il est important de savoir qu’une prénotation d’hypothèque peut désormais être inscrite sur un bien immobilier même par une ordonnance de paiement, ce qui limite les moyens de défense juridique du débiteur, qui en est souvent informé tardivement. Par conséquent, la prénotation d’hypothèque sert principalement à accélérer les transactions et à prévenir la possibilité que le débiteur transfère frauduleusement son patrimoine à d’autres pour nuire à ses créanciers.

Concernant la transformation de la prénotation d’hypothèque en hypothèque définitive, deux conditions légales doivent être réunies. Tout d’abord, une décision judiciaire définitive doit être rendue, acceptant cette transformation, puis cette décision doit être inscrite dans les registres publics, c’est-à-dire au cadastre ou au registre des hypothèques. Cette inscription doit être effectuée dans un délai de 90 jours à compter de la date de la décision. Si la prénotation a été inscrite sur le bien en vertu d’une ordonnance de paiement, celle-ci doit également être devenue définitive, comme nous l’avons expliqué en détail dans un autre texte.

Les conditions requises pour constituer une prénotation d’hypothèque sont les mêmes que celles pour une hypothèque, comme nous l’avons vu précédemment. De plus, le créancier qui a inscrit une prénotation d’hypothèque sur un bien du débiteur peut participer à la vente aux enchères du bien, mais sous certaines conditions. Il doit prouver qu’il a transformé sa prénotation en hypothèque définitive et fournir les documents nécessaires au notaire. Tant qu’il ne prouve pas cela, il est inscrit provisoirement dans le tableau de répartition des montants résultant de la vente aux enchères, sans recevoir immédiatement la somme qui lui est due. Celle-ci reste bloquée jusqu’à ce que tous les faits soient prouvés. En alternative, il peut recevoir la somme s’il fournit au notaire une lettre de garantie d’une banque.

4.Le créancier hypothécaire a-t-il des droits?Quels sont-ils?

Le créancier en faveur duquel une hypothèque a été concédée sur un bien immobilier par le débiteur ou une tierce personne dispose de certains droits légaux pour éviter que sa position ne soit injustement détériorée. Plus précisément, le créancier a le droit de :

• Demander par voie d’action en justice l’interdiction de tout acte dommageable sur le bien commis par le débiteur, ainsi que l’octroi d’une hypothèque équivalente sur un autre bien si le bien s’est détérioré en raison des actes du débiteur.
• Exiger du débiteur qu’il assure le bien pour prévenir les risques majeurs, tels que les incendies, les tremblements de terre ou les catastrophes naturelles, si cela est justifié par la nature et le type de bien.
• Si le débiteur ne procède pas à l’assurance du bien, le créancier hypothécaire peut l’assurer à ses propres frais, qu’il réclamera ensuite au débiteur, soit par voie d’action en justice ou d’ordonnance de paiement, soit dans le cadre de la vente aux enchères, où il exigera une augmentation de la mise à prix initiale du bien.
• Si le bien est assuré et détruit pour quelque raison que ce soit, le créancier peut réclamer l’indemnité d’assurance pour lui-même au lieu du débiteur, puisque le bien ne sera plus disponible pour être vendu aux enchères.
• Si le bien est exproprié de manière forcée, le créancier hypothécaire peut, comme dans le cas précédent, demander l’indemnité en sa faveur au lieu du débiteur.

5.Le débiteur a-t-il également des droits en raison de l’hypothèque?

Aux obligations du créancier hypothécaire correspondent logiquement certains droits du débiteur. Bien que l’hypothèque soit concédée sur son bien immobilier, le débiteur conserve son droit d’usage et peut également le transférer à une tierce personne, même sans le consentement du créancier. Le débiteur qui a concédé une hypothèque sur son bien immobilier a le droit de :

• Demander une réduction du montant pour lequel l’hypothèque a été inscrite si celui-ci est disproportionné par rapport à la valeur du bien. Par exemple, une hypothèque ne peut pas être inscrite pour une dette de 3 000 euros sur un bien d’une valeur de 200 000 euros.
• Demander l’annulation de l’hypothèque si celle-ci a été inscrite abusivement, c’est-à-dire si le créancier aurait pu être garanti par une autre forme de garantie en faveur du débiteur, mais a choisi, pour des raisons personnelles, d’inscrire une hypothèque sur le bien du débiteur.
• Si plusieurs hypothèques ont été inscrites sur différents biens du débiteur pour la même dette, le débiteur peut demander une réduction du nombre d’hypothèques si elles ne sont pas justifiées par le montant de la dette.
• Interdire au créancier de visiter le bien pour le montrer aux enchérisseurs potentiels lors de la vente aux enchères. Cette pratique, qui se faisait autrefois, est désormais interdite par la loi et ne peut donc plus avoir lieu.
• Le débiteur a évidemment le droit de continuer à exploiter le bien (par exemple, en le louant) sans aucune restriction due à l’hypothèque, à condition qu’il n’en dégrade pas significativement la valeur.

6.Comment un bien immobilier est-il couvert par une hypothèque?

En pratique, plusieurs questions peuvent se poser concernant l’étendue du bien immobilier couvert par l’hypothèque. La règle générale est que l’hypothèque couvre l’intégralité du bien immobilier sur lequel elle est accordée. Il existe toutefois des cas exceptionnels où l’hypothèque ne couvre qu’une partie idéale du bien (par exemple, 2/5 d’une copropriété indivisible), mais ces cas sont rares et ne nécessitent pas une analyse approfondie.

Comme mentionné dans un autre article, chaque bien immobilier comprend des composants et des annexes, c’est-à-dire des éléments qui sont liés si étroitement au bien que la loi les considère comme une unité économique et juridique. Ce qui est intéressant dans la concession d’une hypothèque, c’est qu’elle s’étend aux composants et annexes du bien, tels qu’un toit extérieur construit sur celui-ci ou le fioul utilisé pour le chauffage en hiver. Toutefois, comme les annexes peuvent être librement transférées et donc séparées du bien, si cette séparation a lieu, l’hypothèque ne s’applique plus aux objets constituant les annexes.

Il faut également comprendre que la valeur de l’hypothèque se réfère à la créance pour laquelle elle est constituée (par exemple, un prêt de 200 000 euros) et non à la valeur du bien hypothéqué (par exemple, un appartement de 70 000 euros). La règle veut que l’hypothèque ne couvre financièrement que la valeur de la créance pour laquelle elle a été inscrite. Cependant, si l’hypothèque est inscrite sur un bien d’une valeur inférieure à celle de la créance du créancier, elle reste valable pour le montant de la créance. En cas de vente aux enchères d’un bien de moindre valeur, l’hypothèque ne sera pas annulée, car elle ne satisfera pas pleinement la créance du créancier.

7.Que se passe-t-il si je transfère le bien hypothéqué à une autre personne?

Un principe fondamental du droit hypothécaire est que l’hypothèque ne prive pas le propriétaire du bien hypothéqué de son pouvoir d’utilisation ou d’exploitation, de sorte qu’il peut transférer le bien à un tiers s’il le souhaite. De plus, l’acheteur peut se protéger juridiquement de l’éventuelle charge hypothécaire en effectuant une recherche des titres de propriété auprès du cadastre ou du registre des hypothèques avant l’achat. Il est également important de savoir qu’il est possible d’inscrire plusieurs hypothèques sur un même bien, donc la concession d’une deuxième hypothèque n’est ni invalide ni rend le transfert de propriété nul.

Toutefois, si l’acheteur n’était pas informé de l’existence d’une hypothèque sur le bien acquis, il pourrait se demander s’il peut annuler le contrat de vente et récupérer son argent. La loi est très stricte à ce sujet. Étant donné que les registres publics sont disponibles pour consultation avant l’achat, l’acheteur ne peut pas prétendre avoir été trompé sur l’existence de l’hypothèque, surtout s’il n’a pas effectué de vérification des titres. Par conséquent, le contrat de vente ne peut pas être annulé dans ce scénario, et l’acheteur devra accepter la présence de l’hypothèque sur le bien.

Cependant, la situation est différente si le vendeur du bien s’est entendu avec son créancier pour que l’hypothèque soit inscrite tardivement, peu avant le transfert de propriété, de sorte que l’acheteur ne pouvait pas être au courant de son existence même en étant très diligent. Dans ce cas, l’acheteur peut demander l’annulation du contrat de vente et, par conséquent, du transfert de propriété du bien. De plus, s’il prouve la collusion entre le vendeur et le créancier, il pourra intenter une action en indemnisation pour fraude et porter plainte pour escroquerie afin de poursuivre les responsables.

8.Peut-on enregistrer une hypothèque sur l’usufruit d’un bien immobilier?

Étant donné que la loi permet d’accorder une hypothèque sur la pleine propriété d’un bien, il est logique qu’elle autorise également l’enregistrement d’une hypothèque sur l’usufruit de ce bien. Cependant, pour qu’une telle hypothèque soit valable, le propriétaire du bien doit avoir légalement séparé l’usufruit de la pleine propriété, c’est-à-dire que l’usufruit doit avoir été transféré à un tiers par acte notarié.

Par ailleurs, l’hypothèque sur l’usufruit suit les mêmes règles que celle accordée sur la pleine propriété. Elle s’étend donc aux composants et annexes du bien, sauf accord contraire entre les parties. En ce qui concerne la vente aux enchères, seul l’usufruit du bien en tant que droit sera proposé aux enchérisseurs, ce qui signifie que le nu-propriétaire pourra normalement utiliser le bien et effectuer des actes sur celui-ci, en concertation avec le nouvel usufruitier.

Si le bien appartient à plusieurs personnes en parts idéales, l’usufruit peut également être partagé entre plusieurs individus, chacun exerçant son droit en fonction de sa quote-part. Ainsi, il est possible d’enregistrer une hypothèque sur une partie de l’usufruit (par exemple, 2/16 de celui-ci), et le créancier qui a inscrit une hypothèque sur l’usufruit pourra le réaliser en vendant la quote-part correspondante lors d’une vente aux enchères. De plus, l’hypothèque enregistrée sur l’usufruit d’un bien est éteinte pour les mêmes raisons que celles que nous allons examiner ci-dessous. Cependant, l’union de la nue-propriété avec l’usufruit, entraînant l’acquisition de la pleine propriété par le propriétaire, n’annule pas l’hypothèque sur l’usufruit, qui reste donc active.

9.Comment une hypothèque peut-elle être annulée pour l’avenir?

La loi prévoit une série de motifs qui, si au moins un d’entre eux se produit, entraînent l’annulation de l’hypothèque qui avait été accordée sur la pleine propriété d’un bien immobilier. Cela vaut également pour l’hypothèque sur l’usufruit d’un bien immobilier. Par conséquent, l’hypothèque est annulée pour l’avenir :

• Lorsqu’elle est éteinte pour quelque raison que ce soit, notamment lorsque le débiteur rembourse le créancier ou lorsqu’une autre personne assume la dette du débiteur.
• Lorsque le bien hypothéqué disparaît matériellement ou juridiquement de quelque manière que ce soit, par exemple, lorsqu’il est détruit par une catastrophe naturelle ou lorsque le bien est exproprié. Il convient de noter que le simple transfert du bien à une autre personne n’annule pas l’hypothèque, comme mentionné précédemment.
• Lorsque le créancier renonce à son droit d’hypothèque sur le bien. Cela peut se produire généralement parce qu’il a conclu un accord avec le débiteur pour la restructuration ou le remboursement de la dette.
• Lorsque le bien hypothéqué est vendu aux enchères, l’hypothèque n’a plus de sens, puisque l’enchérisseur, par le paiement de la contrepartie, acquiert le bien libre de charges.
• Lorsque la créance monétaire du créancier à l’égard du débiteur est soit éteinte par prescription, soit n’a pas été exercée pendant une longue période, de sorte que le débiteur a des raisons de croire que le créancier ne demandera plus le remboursement de la dette ou la vente aux enchères du bien.
• L’annulation de l’hypothèque, c’est-à-dire la radiation de celle-ci des registres publics, est quelque chose de complètement différent de l’annulation substantielle du droit d’hypothèque et ne doit pas être confondue. Lorsque l’hypothèque a été substantiellement annulée en tant que droit, elle peut être rayée des registres publics.

10.J’ai une hypothèque sur un bien d’autrui.Combien d’argent vais-je recevoir de la vente aux enchères?

Pour répondre clairement à cette question, il est nécessaire de comprendre ce que l’on appelle « l’ordre hypothécaire ». Chaque hypothèque enregistrée sur un bien prend une position dans une série où toutes les hypothèques sur ce bien sont répertoriées. Cela devient pertinent lorsque plusieurs hypothèques ont été enregistrées sur un même bien, ce qui n’est pas rare de nos jours, en particulier dans le cadre de prêts accordés par des banques.

Il est donc important de savoir quelle hypothèque a été enregistrée en premier et quelles sont celles qui suivent dans l’ordre hypothécaire. En conséquence, les créanciers dont les hypothèques sont enregistrées dans un ordre hypothécaire plus élevé recevront évidemment une part plus importante de la vente aux enchères lors de la vente du bien. Cependant, si deux créanciers ont inscrit des hypothèques sur le même bien et que ces hypothèques sont de même rang, elles seront satisfaites proportionnellement, c’est-à-dire en parts égales, lors de la distribution du produit de la vente.

Il est également intéressant de noter que lorsqu’un bien d’un débiteur est mis aux enchères, il y a souvent plusieurs créanciers qui attendent d’être satisfaits par le produit de la vente. Ainsi, il est possible qu’ils aient également obtenu d’autres garanties sur le bien du débiteur (par exemple, d’autres hypothèques) ou qu’ils aient eu une autre relation juridique avec lui (par exemple, s’ils étaient employés dans son entreprise). Pour cette raison, la loi stipule que le créancier ayant inscrit une hypothèque sur le bien du débiteur est prioritaire lors de la vente aux enchères, recevant 65 % du produit de la vente avant les autres créanciers, sauf pour ceux qui ont fourni un travail au débiteur pendant la période récente, qui ont également un avantage significatif lors de la vente aux enchères du bien.

À côté du client et de ses besoins.

Athéna Kontogiánni – Avocate

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