Με τα στεγαστικά δάνεια των τραπεζών να γνωρίζουν άνθηση στις μέρες μας,υπάρχουν προβλήματα στην πράξη με τις υποθήκες που παραχωρούν οι δανειολήπτες επί των ακινήτων τους.Επειδή λίγοι είναι αυτοί που γνωρίζουν σε βάθος πώς λειτουργεί η υποθήκη σαν δικαίωμα και ποιες συνέπειες έχει για ένα ακίνητο,πάμε σήμερα να δούμε αναλυτικά το θέμα.Θα εξηγήσουμε επίσης τι είναι η λεγόμενη ”προσημείωση υποθήκης” που σχεδόν πάντα συνοδεύει ένα δάνειο για την εξασφάλιση της δανείστριας τράπεζας.

1.Τι εννοούμε με τον όρο υποθήκη;

Με τον όρο υποθήκη εννοούμε εκείνη την εμπράγματη ασφάλεια που αποκτά ο δανειστής σε κάποιο ακίνητο του οφειλέτη (ή ακόμη και σε ακίνητο 3^ου προσώπου) προκειμένου να εξασφαλιστεί για την αποπληρωμή του χρέους μεταξύ εκείνου και του οφειλέτη. Παρόλα αυτά, ο οφειλέτης διατηρεί την ιδιοκτησία του ακινήτου και μπορεί να το χρησιμοποιεί/εκμεταλλεύεται, δεδομένου ότι είναι αδιάφορο το ότι αυτό βαρύνεται με υποθήκη.

Όπως είπαμε και παραπάνω, ο νόμος δεν απαιτεί το ακίνητο που υποθηκεύεται να ανήκει στον οφειλέτη=μπορεί να παραχωρηθεί υποθήκη υπέρ του οφειλέτη ακόμη και σε ακίνητο που ανήκει σε κάποιο 3^ο πρόσωπο, εφόσον φυσικά το τελευταίο συναινεί στην παραχώρηση υποθήκης. Πρέπει όμως να έχουμε στο μυαλό μας ότι με την υποθήκη το ακίνητο δεν ‘’δεσμεύεται’’ με κανέναν τρόπο, επομένως ελεύθερα μεταβιβάζεται σε κάποιον άλλον, όμως παραμένει βεβαρημένο με υποθήκη. Με βάση αυτό το τελευταίο, ο δανειστής θα μπορεί να εκποιήσει το ακίνητο σε πλειστηριασμό, αδιάφορα από το σε ποιον ιδιοκτήτη ανήκει, υπό την προϋπόθεση όμως ότι η υποθήκη έχει συσταθεί νόμιμα στο συγκεκριμένο ακίνητο.

Συνήθως υποθήκη παραχωρείται υπερ τραπεζών στα πλαίσια στεγαστικών δανείων που λαμβάνουν οι οφειλέτες, και με στόχο να εξασφαλιστούν οι τράπεζες για την είσπραξη του δανείου. Επομένως, χρειάζεται αρκετή προσοχή όταν μελετάμε τα σχετικά έγγραφα, λόγω του ότι πρέπει να γνωρίζουμε σε ποιο ακίνητο αφορά η υποθήκη που παραχωρείται, για ποιο ποσό της απαίτησης εγγράφεται η υποθήκη στο ακίνητο, αν η υποθήκη έχει καταχωρηθεί στο Κτηματολόγιο/Υποθηκοφυλακείο καθώς μόνο έτσι υπάρχει νομικά κλπ. Για όλα αυτά τα θέματα θα μιλήσουμε στις γραμμές που ακολουθούν.

2.Πώς συστήνεται νόμιμα υποθήκη σε ένα ακίνητο;

Για να υπάρχει νομικά το εμπράγματο δικαίωμα υποθήκης σε ένα ακίνητο, και προκειμένου αυτό να διατηρείται με νόμιμο τρόπο, ο νόμος απαιτεί να συντρέχουν ορισμένες προϋποθέσεις, οι οποίες δεν παρουσιάζουν ιδιαίτερη δυσκολία. Έτσι λοιπόν, για την νόμιμη παραχώρηση υποθήκης σε ακίνητο απαιτείται:

• Να υπάρχει ένα ακίνητο στο οποίο παραχωρείται η υποθήκη. Όπως είπαμε, το ακίνητο μπορεί να ανήκει είτε στον οφειλέτη της απαίτησης είτε σε κάποιο 3^ο πρόσωπο, εφόσον αυτό συναινεί στην παραχώρηση υποθήκης.
• Να υπάρχει μια χρηματική απαίτηση, για την εξασφάλιση της οποίας παραχωρείται η υποθήκη. Αν η χρηματική αυτή απαίτηση είναι άκυρη, τότε άκυρη θα είναι και η υποθήκη που παραχωρήθηκε.
• Η χρηματική απαίτηση, για χάρη της οποίας παραχωρείται υποθήκη, μπορεί να μην έχει γεννηθεί ακόμη και να δημιουργηθεί στο μέλλον. Σε αυτήν την περίπτωση, έγκυρα παραχωρείται υποθήκη, υπό την προϋπόθεση ότι τα μέρη έχουν τουλάχιστον ορίσει τα βασικά χαρακτηριστικά της απαίτησης που θα γεννηθεί στο μέλλον.
• Να έχει καταχωρηθεί η σύμβαση με την οποία παραχωρείται η υποθήκη στα δημόσια βιβλία, δηλαδή στο Κτηματολόγιο της περιοχής ή στο Υποθηκοφυλακείο. Χωρίς αυτήν την καταχώρηση, η υποθήκη θεωρείται ανίσχυρη έναντι όλων και κανείς δεν μπορεί να επικαλεστεί την ύπαρξη της στο ακίνητο.
• Εφόσον η υποθήκη παραχωρείται με ιδιωτικό τίτλο=δηλαδή με σύμβαση μεταξύ των μερών, θα πρέπει ο οφειλέτης να συναινεί στην παραχώρηση της στο ακίνητο του. Μόνο σε περίπτωση δικαστικής απόφασης, μπορεί να παρακαμφθεί η συναίνεση του οφειλέτη για παραχώρηση υποθήκης.
• Να μην ζητείται καταχρηστικά η παραχώρηση υποθήκης=αν το ποσό της οφειλής είναι αρκετά μικρό και δεν δικαιολογεί την παραχώρηση υποθήκης, μπορούν να βρεθούν άλλοι τρόποι εξασφάλισης του δανειστή όπως η παροχή προσωπικής εγγύησης από άλλο πρόσωπο υπέρ του οφειλέτη, αντί της υποθήκης.

3.Τι διαφορά έχει η προσημείωση υποθήκης από την κανονική υποθήκη;

Όπως έχουμε γράψει και σε άλλο κείμενο μας, η προσημείωση υποθήκης είναι απλά μια ‘προσωρινή’ υποθήκη, η οποία εφόσον συντρέξουν οι προϋποθέσεις του νόμου θα μετατραπεί σε οριστική και μόνιμη υποθήκη. Είναι σημαντικό να ξέρουμε ότι προσημείωση υποθήκης μπορεί να εγγραφεί πλέον σε ακίνητο ακόμη και με διαταγή πληρωμής, όπου εκεί η νομική άμυνα του οφειλέτη είναι περιορισμένη και ο ίδιος το μαθαίνει αρκετά αργά. Επομένως, η προσημείωση υποθήκης εξυπηρετεί περισσότερο την ταχύτητα των συναλλαγών και το ενδεχόμενο ο οφειλέτης να μεταβιβάσει την περιουσία του σε άλλους καταδολιευτικά, δηλαδή με σκοπό να βλάψει τους δανειστές στους οποίους οφείλει χρήματα.

Όσον αφορά το θέμα της τροπής της προσημείωσης υποθήκης σε οριστική υποθήκη, εκεί οι προϋποθέσεις του νόμου είναι 2. Δηλαδή αφενός θα πρέπει να εκδοθεί τελεσίδικη απόφαση δικαστηρίου που να δέχεται την τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη και αφετέρου αφότου εκδοθεί η σχετική δικαστική απόφαση να μεταγραφεί αυτή η απόφαση στα δημόσια βιβλία, δηλαδή στο Κτηματολόγιο/Υποθηκοφυλακείο. Αυτή η μεταγραφή της απόφασης πρέπει να γίνει μέσα σε 90 ημέρες από την έκδοση της τελευταίας. Σε περίπτωση πάντως που η προσημείωση εγγράφηκε στο ακίνητο βάσει διαταγής πληρωμής, απαιτείται να έχει γίνει τελεσίδικη η διαταγή πληρωμής όπως έχουμε εξηγήσει και σε άλλο κείμενο μας αναλυτικά.

Για να συσταθεί προσημείωση υποθήκης, απαιτούνται οι ίδιες προϋποθέσεις με την υποθήκη, τις οποίες είδαμε παραπάνω. Ακόμη, ο δανειστής που έχει εγγράψει προσημείωση υποθήκης σε ακίνητο του οφειλέτη του, μπορεί να συμμετάσχει στον πλειστηριασμό του ακινήτου, όταν αυτός πραγματοποιηθεί αλλά με κάποιους όρους. Δηλαδή θα πρέπει να αποδείξει ότι έχει μετατρέψει την υποθήκη του σε οριστική και να προσκομίσει στον συμβολαιογράφο τα σχετικά έγγραφα. Μέχρι να αποδείξει όλα τα παραπάνω, κατατάσσεται τυχαία στον πίνακα κατάταξης για τα χρηματικά ποσά που θα προκύψουν από τον πλειστηριασμό=δεν λαμβάνει αμέσως το ποσό που αντιστοιχεί σε αυτόν, καθώς αυτό δεσμεύεται μέχρι να αποδειχθούν όλα τα παραπάνω γεγονότα. Εναλλακτικά, μπορεί να λάβει το ποσό εφόσον όμως προσκομίσει στον συμβολαιογράφο εγγυητική επιστολή από κάποια τράπεζα.

4.Έχει δικαιώματα ο ενυπόθηκος δανειστής;Ποια είναι αυτά;

Ο δανειστής υπέρ του οποίου έχει παραχωρηθεί υποθήκη σε ακίνητο από τον οφειλέτη ή κάποιο 3^ο πρόσωπο έχει ορισμένα δικαιώματα που του δίνονται από τον νόμο, προκειμένου να μην χειροτερεύει ανεπίτρεπτα η θέση του. Πιο συγκεκριμένα, ο δανειστής δικαιούται:

• Να ζητήσει με αγωγή την παράλειψη επιβλαβών πράξεων στο ακίνητο αν τις κάνει ο οφειλέτης καθώς και την παραχώρηση ανάλογης υποθήκης σε άλλο ακίνητο, εφόσον το ακίνητο χειροτέρευσε από τις πράξεις που επιχείρησε σε αυτό ο οφειλέτης.
• Να ζητήσει από τον οφειλέτη να ασφαλίσει το ακίνητο για την πρόληψη σημαντικών κινδύνων, δηλαδή πυρκαγιάς/σεισμού/φυσικών καταστροφών, εφόσον αυτό επιβάλλεται από την φύση και το είδος του ακινήτου.
• Εφόσον ο οφειλέτης δεν προχωράει στην ασφάλιση του ακινήτου, ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να το ασφαλίσει με δικά του έξοδα, τα οποία τελικά θα ζητήσει από τον οφειλέτη είτε ευθέως με αγωγή/διαταγή πληρωμής είτε κατά την διαδικασία του πλειστηριασμού όπου θα απαιτήσει να αυξηθεί η τιμή πρώτης προσφορά του ακινήτου.
• Αν το ακίνητο είναι ασφαλισμένο και καταστραφεί για οποιονδήποτε λόγο, ο δανειστής μπορεί να απαιτήσει την καταβολή της ασφαλιστικής αποζημίωσης στον ίδιο αντί για τον οφειλέτη, αφού πλέον δεν θα υπάρχει το ακίνητο για να εισπράξει πλειστηρίασμα.
• Σε περίπτωση που το ακίνητο απαλλοτριωθεί αναγκαστικά, ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί όπως και παραπάνω να ζητήσει με αγωγή την καταβολή της αποζημίωσης σε αυτόν αντί για τον οφειλέτη.

5.Έχει και ο οφειλέτης δικαιώματα λόγω της υποθήκης;

Στις υποχρεώσεις του ενυπόθηκου δανειστή είναι λογικό και επόμενο να αντιστοιχούν και ορισμένα δικαιώματα του οφειλέτη, ο οποίος παρά την παραχώρηση υποθήκης στο ακίνητο, δεν στερείται την χρήση του ούτε εμποδίζεται να το μεταβιβάσει σε 3^ο πρόσωπο, ακόμη και χωρίς την συναίνεση του δανειστή. Ο οφειλέτης λοιπόν που έχει παραχωρήσει υποθήκη σε ακίνητο του δικαιούται:

• Να ζητήσει μείωση του ποσού για το οποίο εγγράφηκε η υποθήκη στο ακίνητο, αν αυτό είναι δυσανάλογα υψηλό/χαμηλό σε σχέση με την αξία του ακινήτου. Δεν μπορεί δηλαδή να εγγραφεί για οφειλή ποσού 3.000 ευρώ υποθήκη σε ακίνητο αξίας 200.000 ευρώ.
• Να ζητήσει την κατάργηση της υποθήκης στο ακίνητο αν αυτή εγγράφηκε καταχρηστικά στο ακίνητο=ενώ ο δανειστής μπορούσε να εξασφαλιστεί με κάποια εγγύηση υπερ του οφειλέτη επέλεξε για προσωπικούς λόγους την εγγραφή υποθήκης σε ακίνητο του οφειλέτη.
• Στο ίδιο ακριβώς σενάριο, αν έχουν εγγραφεί υποθήκες σε περισσότερα ακίνητα του οφειλέτη για την ίδια οφειλή, ο οφειλέτης μπορεί να ζητήσει τον περιορισμό των υποθηκών σε λιγότερα ακίνητα, εφόσον δεν δικαιολογούνται οι υποθήκες από το ποσό της οφειλής.
• Να απαγορεύει στον δανειστή να επισκέπτεται το ακίνητο, προκειμένου ο τελευταίος να το παρουσιάσει σε υποψήφιους πλειοδότες του πλειστηριασμού. Αυτή η πρακτική που συνέβαινε παλιότερα, έχει πλέον καταργηθεί και νομοθετικά και επομένως απαγορεύεται εντελώς, από όποιον κι αν γίνεται.
• Προφανώς ο οφειλέτης δικαιούται να αρχίσει/συνεχίσει την εκμετάλλευση του ακινήτου (πχ να το ενοικιάσει) χωρίς να υφίσταται κάποιο περιορισμό από το ότι αυτό βαρύνεται με υποθήκη. Ωστόσο, δεν μπορεί να προκαλεί σημαντικές φθορές στο ακίνητο που θα μειώσουν αρκετά την αξία του όπως είδαμε και παραπάνω.

6.Πώς καλύπτεται το ακίνητο από την υποθήκη;

Επειδή στην πράξη προκύπτουν αρκετά ζητήματα σχετικά με την έκταση του ακινήτου που καλύπτεται από την υποθήκη, πρέπει να αναφέρουμε εδώ ότι ο κανόνας είναι πως η υποθήκη καλύπτει καταρχήν ολόκληρο το ακίνητο στο οποίο αυτή παραχωρείται. Υπάρχουν κάποιες εξαιρετικές περιπτώσεις βέβαια, όπου η υποθήκη μπορεί να καλύπτει μόνο ένα ιδανικό μέρος του ακινήτου (πχ τα 2/5 εξ αδιαιρέτου της κυριότητας), ωστόσο επειδή αυτές σπάνια εμφανίζονται στην πράξη, δεν χρειάζονται να τις αναλύσουμε ιδιαίτερα.

Όπως έχουμε γράψει και σε άλλο κείμενο, κάθε ακίνητο έχει συστατικά και παραρτήματα, δηλαδή αντικείμενα τα οποία συνδέονται τόσο στενά με αυτό ώστε ο νόμος να τα αντιμετωπίζει ως μια οικονομική και νομική ενότητα. Αυτό που έχει ενδιαφέρον στην παραχώρηση υποθήκης, είναι ότι αυτή εκτείνεται στα συστατικά και στα παραρτήματα του ακινήτου, όπως σε μια εξωτερική σκεπή που έχει κατασκευαστεί σε αυτό, ή στο πετρέλαιο θέρμανσης που χρησιμοποιείται για την παραγωγή ζέστης κατά την χειμερινή περίοδο. Επειδή όμως τα παραρτήματα του ακινήτου μπορούν ελεύθερα να μεταβιβαστούν και άρα να αποχωριστούν από αυτό, αν γίνει αυτός ο αποχωρισμός, τότε η υποθήκη δεν υπάρχει πια στα αντικείμενα που αποτελούν παραρτήματα του ακινήτου.

Κατά τα λοιπά, πρέπει να έχουμε στο μυαλό μας ότι είναι διαφορετικό το ποσό της απαίτησης για χάρη της οποίας ασφαλίζεται η υποθήκη (πχ ένα δάνειο αξίας 200.000 ευρώ) και διαφορετικό το ποσό της αξίας του ακινήτου επί του οποίου παραχωρείται υποθήκη (πχ ένα διαμέρισμα αξίας 70.000 ευρώ). Και εδώ ο κανόνας είναι ότι η υποθήκη καλύπτει χρηματικά μόνο την αξία της απαίτησης για χάρη της οποίας εγγράφηκε στο ακίνητο (δηλαδή μόνο την αξία του δανείου). Δεν ισχύει όμως το ίδιο αν η υποθήκη εγγράφηκε σε ακίνητο με αξία μικρότερη από εκείνη της απαίτησης του δανειστή=σε αυτήν την περίπτωση η υποθήκη θα ισχύει για το ύψος της απαίτησης του δανειστή και τυχόν πλειστηριασμός του μικρότερης αξίας ακινήτου δεν θα καταργήσει την υποθήκη για το μέλλον, αφού δεν θα ικανοποιήσει και την απαίτηση του δανειστή.

7.Τι συμβαίνει αν μεταβιβάσω το ενυπόθηκο ακίνητο σε άλλον;

Μια βασική αρχή του δικαίου της υποθήκης, είναι ότι αυτή δεν στερεί την εξουσία από τον κύριο του ενυπόθηκου ακινήτου να το χρησιμοποιεί/εκμεταλλεύεται, συνεπώς ο ίδιος μπορεί να το μεταβιβάσει σε 3^ο πρόσωπο αν το επιθυμεί. Μάλιστα ο 3^ος αγοραστής μπορεί να προστατευθεί νομικά από το ενδεχόμενο να βαρύνεται το ακίνητο με υποθήκη, με το να πραγματοποιήσει έναν έλεγχο τίτλων στο οικείο Κτηματολόγιο/Υποθηκοφυλακείο πριν την αγορά. Καλό είναι επίσης να γνωρίζει ότι σε ένα ακίνητο μπορούν να εγγραφούν απεριόριστες υποθήκες, συνεπώς η παραχώρηση τυχόν 2^ης υποθήκης στο ακίνητο ούτε άκυρη είναι, ούτε προκαλεί ακυρότητα για την μεταβίβαση του με οποιονδήποτε τρόπο.

Εκτός όμως από αυτά, στην περίπτωση που ο 3^ος αγοραστής δεν γνώριζε ότι το ακίνητο που απέκτησε βαρυνόταν με υποθήκη, γεννάται το ζήτημα αν μπορεί να ακυρώσει την σύμβαση και να λάβει πίσω τα χρήματα που έδωσε. Ο νόμος εδώ είναι ιδιαίτερα αυστηρός, τονίζοντας ότι εφόσον υπάρχουν τα δημόσια βιβλία που μπορεί να συμβουλευθεί ο αγοραστής πριν αποκτήσει ένα ακίνητο, δεν μπορεί ο τελευταίος να ισχυριστεί ότι πλανήθηκε σχετικά με την ύπαρξη υποθήκης, κυρίως αν δεν έκανε ούτε έλεγχο τίτλων. Επομένως, σε αυτό το σενάριο δεν μπορεί να ακυρωθεί η σύμβαση μεταβίβασης και ο αγοραστής θα πρέπει να ανεχθεί την ύπαρξη υποθήκης στο ακίνητο του.

Διαφορετικά όμως έχουν τα πράγματα, αν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου και συνεπώς πωλητής ήρθε σε συμπαιγνία με τον δανειστή του, ώστε η υποθήκη να εγγραφεί στα δημόσια βιβλία αρκετά αργά, ακόμη και λίγο πριν την μεταβίβαση, ώστε ο αγοραστής να μην μπορούσε να γνωρίζει την ύπαρξη της ακόμη και αν ήταν άκρως επιμελής. Σε αυτό το σενάριο, αντίθετα από τα παραπάνω, ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει την ακύρωση της σύμβασης πώλησης και άρα και της μεταβίβασης του ακινήτου. Ακόμη, εφόσον αποδείξει την συμπαιγνία μεταξύ πωλητή και δανειστή, θα μπορεί να ασκήσει αγωγή αποζημίωσης λόγω απάτης σε βάρος του με την δόλια απόκρυψη της εγγραφής υποθήκης επί του ακινήτου, καθώς και να υποβάλλει μήνυση, εφόσον το επιθυμεί, για το έγκλημα της απάτης ώστε να ασκηθεί ποινική δίωξη στους δράστες.

8.Μπορεί να εγγραφεί υποθήκη σε επικαρπία ακινήτου;

Με δεδομένο ότι ο νόμος επιτρέπει το μείζον=να παραχωρηθεί υποθήκη στην κυριότητα του ακινήτου, είναι λογικό να επιτρέπει και το έλασσον=να παραχωρείται υποθήκη επί της επικαρπίας του ακινήτου. Ωστόσο για να συμβεί κάτι τέτοιο, θα πρέπει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου να έχει ήδη διαχωρίσει νομικά την επικαρπία του ακινήτου από την πλήρη κυριότητα, δηλαδή θα πρέπει η επικαρπία να έχει παραχωρηθεί σε 3^ο πρόσωπο με συμβολαιογραφική πράξη.

Κατά τα λοιπά, η παραχώρηση υποθήκης επί της επικαρπίας ακινήτου ακολουθεί τις ίδιες ρυθμίσεις όπως και η υποθήκη που παραχωρείται στην κυριότητα του ακινήτου. Και αυτή δηλαδή εκτείνεται στα συστατικά και τα παραρτήματα του ακινήτου όπως είδαμε και πιο πάνω, εκτός αν τα μέρη έχουν συμφωνήσει διαφορετικά. Όσον αφορά τον πλειστηριασμό, μόνο η επικαρπία του ακινήτου ως δικαίωμα θα προσφερθεί σε υποψήφιους πλειοδότες, επομένως ο ψιλός κύριος του ακινήτου θα μπορεί κανονικά να το χρησιμοποιεί και να επιχειρεί πράξεις πάνω σε αυτό, σε συνεννόηση όμως με τον (νέο) επικαρπωτή.

Αν το ακίνητο ανήκει σε περισσότερους κατά ιδανικά μέρη, είναι δυνατό και η επικαρπία του ακινήτου να έχει παραχωρηθεί εξίσου σε περισσότερα πρόσωπα που την ασκούν ο καθένας κατά τον λόγο της μερίδας του. Επομένως, μπορεί να παραχωρηθεί υποθήκη ακόμη και σε ένα μέρος της επικαρπίας (πχ τα 2/16 αυτής), και ο δανειστής επομένως που έχει εγγράψει υποθήκη επί της επικαρπίας θα μπορεί να την ρευστοποιήσει πουλώντας το αντίστοιχο ποσοστό της σε πλειστηριασμό. Ακόμη, η υποθήκη που έχει εγγραφεί σε επικαρπία ακινήτου αποσβήνεται για τους ίδιους λόγους που θα δούμε αμέσως παρακάτω, όμως η ένωση της ψιλής κυριότητας με την επικαρπία και άρα η απόκτηση πλήρους κυριότητας από τον κύριο του ακινήτου δεν καταργεί την υποθήκη επί της επικαρπίας και άρα αυτή παραμένει ενεργή.

9.Πώς καταργείται για το μέλλον η υποθήκη;

Ο νόμος προβλέπει μια σειρά από λόγους, από τους οποίους αν συντρέχει τουλάχιστον ένας, τότε καταργείται για το μέλλον η υποθήκη που είχε παραχωρηθεί επί της κυριότητας ακινήτου. Το ίδιο ακριβώς ισχύει και όσον αφορά στην παραχώρηση υποθήκης επί της επικαρπίας ακινήτου. Άρα, η υποθήκη καταργείται για το μέλλον:

• Όταν αποσβεσθεί με οποιονδήποτε τρόπο η απαίτηση για χάρη της οποίας παραχωρήθηκε η υποθήκη=όταν ο οφειλέτης εξοφλήσει τον δανειστή/όταν αναλάβει κάποιος άλλος το χρέος του οφειλέτη κλπ.
• Όταν το ενυπόθηκο ακίνητο εξαφανισθεί υλικά ή νομικά με οποιονδήποτε τρόπο=όταν το ακίνητο καταστραφεί από κάποια φυσική καταστροφή/όταν το ακίνητο απαλλοτριωθεί αναγκαστικά. Μόνη η μεταβίβαση του ακινήτου σε άλλον προφανώς δεν καταργεί την υποθήκη όπως είπαμε.
• Όταν ο δανειστής παραιτηθεί από το δικαίωμα της υποθήκης που έχει επί του ακινήτου. Αυτό μπορεί να συμβαίνει συνήθως επειδή ήρθε σε συμφωνία με τον οφειλέτη για την ρύθμιση/εξόφληση του χρέους.
• Όταν πλειστηριαστεί το ενυπόθηκο ακίνητο οπότε και η υποθήκη προφανώς παύει να έχει νόημα αφού ο υπερθεματιστής με την καταβολή του ανταλλάγματος αποκτά το ακίνητο ελεύθερο από εμπράγματα βάρη.
• Όταν η χρηματική απαίτηση του δανειστή κατά του οφειλέτη είτε έχει υποπέσει σε παραγραφή, είτε δεν έχει ασκηθεί για μακρό χρονικό διάστημα με συνέπεια ο οφειλέτης να πίστευε δικαιολογημένα ότι ο δανειστής δεν θα ζητούσε πλέον από αυτόν την αποπληρωμή του χρέους ή τον πλειστηριασμό του ακινήτου.
• Η εξάλειψη της υποθήκης, δηλαδή η διαγραφής της από τα δημόσια βιβλία είναι κάτι εντελώς διαφορετικό από την ουσιαστική κατάργηση του δικαιώματος υποθήκης και δεν πρέπει να τα μπερδεύουμε μεταξύ τους. Όταν η υποθήκη έχει ουσιαστικά καταργηθεί σαν δικαίωμα, τότε μπορεί να διαγραφεί και από τα δημόσια βιβλία.

10.Έχω υποθήκη σε ακίνητο άλλου.Πόσα χρήματα θα λάβω από τον πλειστηριασμό;

Για να δώσουμε μια σαφή απάντηση σε αυτό το ερώτημα, θα πρέπει να γνωρίζουμε τι είναι η λεγόμενη ‘’υποθηκική τάξη’’. Πολύ απλά, κάθε υποθήκη που εγγράφεται σε ένα ακίνητο λαμβάνει την θέση της σε μια σειρά όπου βρίσκονται καταχωρημένες όλες οι υποθήκες που έχουν εγγραφεί στο συγκεκριμένο ακίνητο. Προφανώς το θέμα έχει ενδιαφέρον όταν έχουν εγγραφεί περισσότερες από μια υποθήκες σε ένα ακίνητο, κάτι όμως που δεν είναι σπάνιο στις μέρες μας, ιδίως στο πλαίσιο δανείων που χορηγούνται από τράπεζες.

Όπως φαίνεται λοιπόν, σημασία έχει ποια υποθήκη έχει εγγραφεί χρονικά 1^η και ποιες υποθήκες ακολουθούν στην υποθηκική τάξη, με το συμπέρασμα να είναι ότι οι δανειστές των οποίων οι υποθήκες έχουν εγγραφεί σε μεγαλύτερη υποθηκική τάξη προφανώς θα λάβουν μεγαλύτερο πλειστηρίασμα κατά τον πλειστηριασμό του ακινήτου. Αν όμως 2 δανειστές έχουν εγγράψει υποθήκες στο ίδιο ακίνητο και οι υποθήκες αυτές βρίσκονται στην ίδια υποθηκική τάξη, τότε θα ικανοποιηθούν σύμμετρα=σε ίσα μέρη κατά την διανομή του πλειστηριάσματος.

Ενδιαφέρον έχει επίσης να γνωρίζουμε ότι όταν το ακίνητο ενός οφειλέτη πλειστηριάζεται συνήθως υπάρχουν αρκετοί δανειστές που περιμένουν να ικανοποιηθεί το χρέος τους μέσα από το πλειστηρίασμα που θα προκύψει. Ως εκ τούτου δεν αποκλείεται οι ίδιοι να έχουν αποκτήσει και εμπράγματες ασφάλειες επί του ακινήτου του οφειλέτη (πχ άλλες υποθήκες) ή να συνδέονταν με αυτόν με κάποια άλλη έννομη σχέση (πχ να ήταν εργαζόμενοι στην επιχείρηση του). Για αυτό, ο νόμος αναφέρει ότι ο δανειστής που έχει εγγράψει υποθήκη επί του ακινήτου του οφειλέτη του ικανοποιείται προνομιακά από τον πλειστηριασμό, καθώς λαμβάνει το 65% του πλειστηριάσματος που προκύπτει πριν από τους υπόλοιπους δανειστές, με εξαίρεση όσους παρείχαν εργασία στον οφειλέτη κατά το τελευταίο χρονικό διάστημα, οι οποίοι επίσης έχουν σημαντικό προβάδισμα κατά τον πλειστηριασμό του ακινήτου.

ίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.