Έξωση ενοικιαστή:Πώς γίνεται μέσω της διαταγής απόδοσης μισθίου;

Έξωση ενοικιαστή:Πώς γίνεται μέσω της διαταγής απόδοσης μισθίου;

Με τις μισθωτικές διαφορές να απασχολούν τα δικαστήρια σε καθημερινή βάση,ο νόμος έχει δημιουργήσει ένα ένδικο βοήθημα για τον εκμισθωτή,ο οποίος επιθυμεί να επιτύχει την αποβολή του μισθωτή από το ακίνητο του για ορισμένους λόγους.Σε αυτό το κείμενο θα δούμε την διαταγή απόδοσης μισθίου,καθώς και την διαδικασία με την οποία εκδίδεται.Σημαντικό ρόλο σε αυτόν τον τομέα έχει και η άμυνα που μπορεί να αντιτάξει ο οφειλέτης κατά της παραπάνω αίτησης,και γενικότερα ο τρόπος με τον οποίο μπορεί να παρασχεθεί έννομη προστασία σε αυτόν.

1.Τι είναι η διαταγή απόδοσης μισθίου;

Με τον συγκεκριμένο όρο, εννοούμε εκείνη την νομική πράξη με βάση την οποία μπορεί να γίνει αποβολή του μισθωτή από ένα ακίνητο το οποίο ο ίδιος μισθώνει για 2 και μόνο λόγους: Είτε γιατί έχει λήξει η διάρκεια της μίσθωσης που είχε συμφωνηθεί μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή και δεν υπήρχε συμφωνία για ανανέωση της μίσθωσης, είτε γιατί ο μισθωτής δεν καταβάλλει από δυστροπία το οφειλόμενα μίσθωμα. Από τα παραπάνω, βλέπουμε ότι θα πρέπει να πρόκειται για 2 ή περισσότερα μισθώματα τα οποία οφείλονται στον εκμισθωτή, καθώς η καθυστέρηση ενός και μόνο μισθώματος ενδέχεται να μην δικαιολογεί την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου. Το θέμα βέβαια εξαρτάται και από τις περιστάσεις της εκάστοτε περίπτωσης.

Σχετικά με την λήξη της μίσθωσης που αναφέραμε στην 1η περίπτωση, είναι αναγκαίο από τον νόμο να αποδεικνύεται με έγγραφο τρόπο (αρκεί δηλαδή και ιδιωτικό έγγραφο εκτός αν η μίσθωση είχε συμφωνηθεί για περισσότερα από 12 έτη οπότε εκεί απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο). Θυμίζουμε εδώ ότι η απλή ανάρτηση της μίσθωσης στην ιστοσελίδα της ΑΑΔΕ και η αποδοχή της τελευταίας από τον μισθωτή δεν θεωρείται κατά τον νόμο ‘έγγραφο΄΄ και συνεπώς δεν αποδεικνύει την μίσθωση, προκειμένου να είναι δυνατή η έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου.

Ακόμη, για την παραπάνω περίπτωση απαιτείται να έχει επιδοθεί εξώδικη όχληση από τον εκμισθωτή στον μισθωτή 15 τουλάχιστον ημέρες πριν την κατάθεση αίτησης για έκδοση διαταγής απόδοσης. Αν η μίσθωση είναι ορισμένου χρόνου, η εξώδικη όχληση για αποχώρηση του μισθωτή από το ακίνητο πρέπει να επιδοθεί τουλάχιστον 3 μήνες πριν την λήξη της μίσθωσης, ενώ αν η μίσθωση είναι αορίστου χρόνου, η παραπάνω επίδοση οφείλει να γίνει και πάλι 3 μήνες τουλάχιστον πριν από την επίδοση της διαταγής πληρωμής. Σε περίπτωση όμως, που ο μισθωτής καταβάλλει τα οφειλόμενα μισθώματα εντός 15 ημερών από την επίδοση της διαταγής απόδοσης μισθίου σε αυτόν, αποκλείεται η έκδοση της διαταγής (υπό την προϋπόθεση ότι η καταβολή των μισθωμάτων αποδεικνύεται με έγγραφο τρόπο).

2.Με ποια διαδικασία εκδίδεται;

Η καινοτομία του νέου νόμου είναι ότι, πλέον αρμόδιος για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου θα είναι δικηγόρος μέλος του δικηγορικού συλλόγου της περιφέρειας του πρωτοδικείου του δικαστηρίου στο οποίο εκκρεμεί η διαφορά του εκμισθωτή με τον μισθωτή. Δηλαδή, η διαδικασία θα προχωράει όπως ακριβώς συνέβαινε μέχρι τώρα, απλώς αρμόδιος για να κρίνει την τύχη της αίτησης θα είναι ο εκάστοτε δικηγόρος και όχι ο δικαστής, όπως συνέβαινε μέχρι στιγμής. Εννοείται φυσικά, ότι δεν μπορεί οποιοσδήποτε δικηγόρος να αναλάβει την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου για λογαριασμό του ίδιου του εντολέα του εναντίον του αντιδίκου=ο δικηγόρος θα χειρίζεται αντίστοιχες υποθέσεις άλλων εντολέων, τους οποίους δεν γνωρίζει για λόγους αμεροληψίας.

Κατά τα λοιπά η διαδικασία έκδοσης της αίτησης δεν διαφοροποιείται, δεδομένου ότι ο αιτών οφείλει να προσκομίσει στο δικαστήριο όλα τα έγγραφα του τα οποία αποδεικνύουν την βασιμότητα της αίτησης του (όπως έγγραφο που να αποδεικνύει την μίσθωση και την ενδεχόμενη λήξη της), καθώς και να διατυπώσει τα αιτήματα με τρόπο σαφή και ξεκάθαρο, από τον οποίο να προκύπτει το αίτημα του για αποβολή του μισθωτή από το μίσθιο ακίνητο. Αξίζει να σημειωθεί ότι εφόσον ο εκμισθωτής επιθυμεί και την απόδοση των μισθωμάτων από τον μισθωτή, οφείλει να συμπεριλάβει ρητά το αίτημα του αυτό στην αίτηση που θα ασκήσει (και εννοείται να αποδείξει την ύπαρξη και το ύψος των ποσών αυτών).

Εφόσον, τέλος, το δικαστήριο έχει συγκεντρώσει όλα τα παραπάνω στοιχεία, τα διαβιβάζει στον δικηγόρο που έχει διοριστεί για την ανάληψη της συγκεκριμένης υπόθεσης, προκειμένου ο τελευταίος να επιμεληθεί την έκδοση της διαταγής απόδοσης μισθίου. Αξίζει να αναφερθεί ότι ο δικηγόρος δεν είναι αυτός που θα κρίνει την βασιμότητα των ισχυρισμών του αιτούντος εκμισθωτή (καθώς τέτοια αρμοδιότητα έχει μόνο ένας δικαστής), αλλά το έργο του εντούτοις περιορίζεται στο να ελέγξει την πληρότητα και την τυπική ορθότητα της αίτησης=αν έχουν υποβληθεί όλα τα αναγκαία έγγραφα που απαιτεί ο νόμος, καθώς κι αν έχουν υπάρξει λάθη/τυπικές παραλείψεις, τα οποία όμως μπορούν να συμπληρωθούν από τον αιτούντα.

3.Ποια στοιχεία είναι αναγκαίο να περιέχονται στο έγγραφο της διαταγής απόδοσης;

Για να είναι ξεκάθαρο το τοπίο, αναφορικά με τα αναγκαία δικαιολογητικά που απαιτούνται για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου, ο νόμος προβαίνει σε μια εξαντλητική απαρίθμηση όλων των παραπάνω. Πιο συγκεκριμένα για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου είναι αναγκαίο να περιλαμβάνεται στην αίτηση:

  • Τα προσωπικά στοιχεία του αιτούντος καθώς και το δικαστήριο στο οποίο απευθύνεται η αίτηση.
  • Αίτημα να εκδοθεί διαταγή απόδοσης μισθίου και μνεία του τόπου όπου βρίσκεται το ακίνητο που λειτουργεί ως μίσθιο.
  • Σαφή προσδιορισμό του εγγράφου από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση και η διάρκεια της (αν η τελευταία έχει λήξει).
  • Αναλυτική περιγραφή των γεγονότων από τα οποία αποδεικνύεται η δυστροπία του μισθωτή, ο οποίος δεν καταβάλει το μίσθωμα (αν ο εκμισθωτής επικαλείται δυστροπία του μισθωτή).
  • Το έγγραφο επίδοσης της εξώδικης όχλησης από τον εκμισθωτή προς τον μισθωτή, που όπως είδαμε, είναι αναγκαίο για την έκδοση της αίτησης.
  • Ο δικηγόρος (κι όχι ο δικαστής πλέον) ενδέχεται να καλέσει τον αιτούντα για να δώσει εξηγήσεις σχετικά με την αίτηση.
  • Το ίδιο μπορεί να συμβεί (και), προκειμένου ο αιτών να συμπληρώσει/τροποποιήσει την αίτηση του ή να βεβαιώσει ενόρκως/με μάρτυρες τα όσα επικαλείται στην αίτηση εφόσον επικαλείται ιδιωτικά έγγραφα.

4.Έχει άμυνα ο εναγόμενος εναντίον της διαταγής απόδοσης;

Εφόσον η διαταγή απόδοσης της χρήσης μισθίου γίνει δεκτή με βάση το αίτημα της και εκδοθεί τελικά από τον δικηγόρο, ο αιτών στην συνέχεια οφείλει να την επιδώσει αρχικά στον μισθωτή, για να λάβει ο τελευταίος γνώση της (με δεδομένο ότι κατά την έκδοση της διαταγής απόδοσης δεν πραγματοποιείται δίκη, και η όλη διαδικασία γίνεται ερήμην του εναγόμενου μισθωτή). Από την επίδοση της διαταγής απόδοσης στον μισθωτή και μέσα σε 15 εργάσιμες ημέρες, ο μισθωτής δικαιούται να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής αυτής.

Οι λόγοι που μπορεί να επικαλεστεί ο εναγόμενος μισθωτής στην ανακοπή του είναι αφενός τυπικά σφάλματα της διαταγής απόδοσης μισθίου (όπως για παράδειγμα η μη επίκληση εγγράφων από τα οποία να αποδεικνύεται η μίσθωση και η διάρκεια της) και αφετέρου ουσιαστικές ελλείψεις=ότι δεν συντρέχουν τα πραγματικά περιστατικά που επικαλείται ο εκμισθωτής και άρα δεν δικαιολογείται η έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου. Σε μια τέτοια περίπτωση, ο εναγόμενος, παραδείγματος χάρη, ενδέχεται να προβάλλει τον ισχυρισμό ότι δεν υπήρχε καν μίσθωση στο ακίνητο αλλά ότι το είχε αγοράσει στην πραγματικότητα από τον αιτούντα και να προσκομίσει το πωλητήριο συμβόλαιο ως ανταπόδειξη.

Όπως αναφέραμε και προηγουμένως, ακόμη και τυπικές παραλείψεις μπορούν να δικαιολογήσουν την άσκηση της ανακοπής=αν η διαταγή απόδοσης μισθίου δεν έχει επιδοθεί νόμιμα στον εναγόμενο μισθωτή και ο τελευταίος, άρα δεν είχε την δυνατότητα να λάβει έγκαιρα και ουσιωδώς γνώση της αίτησης εναντίον του. Σε περίπτωση που ο αιτών εκμισθωτής δεν επιδώσει καν την διαταγή απόδοσης στον μισθωτή, έχει γίνει δεκτό από τα ελληνικά δικαστήρια ότι ο τελευταίος παρόλα αυτά δικαιούται να ασκήσει ανακοπή, προκειμένου να έχει μια ευκαιρία να προβάλει τους ισχυρισμούς του για 1η φορά ενώπιον του δικαστηρίου (και άρα να μην παραβιάζεται το συνταγματικά κατοχυρωμένο δικαίωμα ακρόασης του).

5.Πότε η διαταγή απόδοσης γίνεται τελεσίδικη;

Έχοντας υπόψη όλη την διαδικασία που περιγράψαμε παραπάνω σχετικά με την επίδοση της διαταγής απόδοσης από τον εκμισθωτή στον μισθωτή, και την ανακοπή που ενδεχομένως θα ασκήσει ο τελευταίος, ανοίγουν (νομικά) 2 δρόμοι στην συνέχεια: Εάν η ανακοπή του μισθωτή γίνει δεκτή από το δικαστήριο, τότε η διαταγή απόδοσης μισθίου ακυρώνεται, και στην συνέχεια εφόσον ο εκμισθωτής επιθυμεί εκ νέου την αποβολή του μισθωτή από το ακίνητο, οφείλει να υποβάλλει αίτηση για έκδοση διαταγής απόδοσης από την αρχή με όλα τα νομικά στάδια που αναφέραμε.

Στην περίπτωση όμως, που η ανακοπή του μισθωτή απορριφθεί από το δικαστήριο (καθώς ενδέχεται να μην συντρέχουν οι λόγοι που επικαλείται στην ανακοπή του ή η αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης να μην έχει κάποια πλημμέλεια), τότε η διαταγή απόδοσης μισθίου που έχει εκδοθεί γίνεται τελεσίδικη=αποκτά δύναμη δεδικασμένου και τα όσα έχουν κριθεί και γίνει δεκτά από το δικαστήριο δεν μπορούν πλέον να ανατραπούν με νεότερη ανακοπή που θα ασκήσει ενδεχομένως ο μισθωτής. Στο ίδιο αποτέλεσμα πρακτικά καταλήγουμε κι αν ο εκμισθωτής επιδώσει 2 φορές την διαταγή απόδοσης μισθίου στον μισθωτή χωρίς ο τελευταίος να ασκήσει καμία ανακοπή εναντίον της αίτησης που υπάρχει κατά αυτού.

Δεν πρέπει να ξεχνάμε και το δικαίωμα του εναγόμενου μισθωτή να ασκήσει έφεση κατά της απόφασης που απορρίπτει την ανακοπή του=ακόμη η διαταγή απόδοσης δεν έχει γίνει τελεσίδικη και είναι αναγκαίο να κριθεί και η τύχη της έφεσης από το δικαστήριο. Σε αυτό το σημείο, οφείλουμε να τονίσουμε ότι επίδοση της διαταγής πληρωμής από τον εκμισθωτή στον μισθωτή αναστέλλει την παραγραφή και την αποσβεστική προθεσμία των αξιώσεων του κατά του μισθωτή, για τα οποία θέματα έχουμε μιλήσει αναλυτικά σε άλλο κείμενο. Επομένως, η αξιώσεις του μισθωτή θα συνεχίσουν να παραγράφονται αφού κριθεί η βασιμότητα της αίτησης για έκδοση διαταγής απόδοσης που άσκησε ο εκμισθωτής (και αντίστοιχα αφού κριθεί η ενδεχόμενη ανακοπή που θα ασκήσει ο μισθωτής).

6.Πότε ενδέχεται να απορριφθεί η αίτηση για έκδοση διαταγής απόδοσης;

Ο νόμος δεν εγγυάται στον εκμισθωτή ότι η αίτηση του για έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου θα γίνει δεκτή, καθώς αν συντρέχουν ορισμένες προϋποθέσεις αυτή ενδέχεται να απορριφθεί από τον δικαστή. Πιο συγκεκριμένα, η αίτηση απορρίπτεται αν δεν υπάρχουν οι αναγκαίες από τον νόμο προϋποθέσεις για την έκδοση της (για παράδειγμα αν λείπουν τα προσωπικά στοιχεία του αιτούντος από την αίτηση/αν δεν περιγράφεται το μίσθιο με σαφήνεια/αν ο αιτών δεν εκφράζει με καθαρότητα το αίτημα του να αποβληθεί από το ακίνητο ο μισθωτής κλπ).

Ένας άλλος λόγος που ενδέχεται να οδηγήσει στην απόρριψη της αίτησης είναι ο αιτών να μην παρέχει τις αναγκαίες εξηγήσεις που του έχει ζητήσει ο δικηγόρος (πλέον), να μην προσκομίζει τα αναγκαία δικαιολογητικά έγγραφα που αποδεικνύουν τους ισχυρισμούς του/να μην καταθέτει ενόρκως (εφόσον έχει προσκομίσει ιδιωτικά έγγραφα για την απόδειξη των όσων αναφέρονται σε αυτά απαιτούνται μάρτυρες ή ένορκη εξέταση). Κλασσική περίπτωση των παραπάνω αποτελεί η αμέλεια του αιτούντος να προσκομίσει στο δικαστήριο το έγγραφο από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση καθώς και η αδυναμία του αιτούντος να αποδείξει την γνησιότητα του εγγράφου αν αυτή αμφισβητείται από τον εναγόμενο.

Είναι αναγκαίο να σημειωθεί εδώ ότι η απόρριψη της αίτησης για έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου δεν εμποδίζει τον εκμισθωτή από το να ασκήσει επόμενη αίτηση. Δεν δημιουργείται, δηλαδή, κάποιου είδους δεδικασμένο όπως στην αγωγή που θα τον απέτρεπε νομικά από το να ασκήσει παρόμοια αγωγή με το ίδιο περιεχόμενο για το ίδιο αντικείμενο. Απλώς, η επόμενη αίτηση για έκδοση διαταγής απόδοσης οφείλει να είναι συμπληρωμένη κατά τα τυπικά της στοιχεία και να απουσιάζει το ελάττωμα που οδήγησε στην απόρριψη της προηγούμενης αίτησης. Παράλληλα, ο αιτών καταδικάζεται στα δικαστικά έξοδα λόγω της απόρριψης της αρχικής του αίτησης.

7.Μπορούν να ζητηθούν και τα οφειλόμενα μισθώματα με την διαταγή απόδοσης μισθίου;

Πρόκειται για ένα νομικό θέμα το οποίο δεν είχε λυθεί για αρκετά χρόνια προκαλώντας αναστάτωση, σχετικά με τον αν έχει ή όχι ο αιτών τέτοια δυνατότητα από τον νόμο. Πλέον, ο νόμος ορίζει ότι ο αιτών εκμισθωτής δύναται στην αίτηση του για έκδοση διαταγής πληρωμής να σωρεύσει και αίτημα απόδοσης των οφειλόμενων μισθωμάτων/κοινοχρήστων δαπανών/τελών και λογαριασμών κοινής ωφελείας. Με άλλα λόγια, ο αιτών έχει την ευχέρεια να ζητήσει δικαστικά από τον μισθωτή οποιοδήποτε ποσό σχετίζεται με την μίσθωση του ακινήτου, εφόσον έχει κάποια αναγκαία σχέση με αυτό=δεν μπορούν να ζητηθούν ποσά άσχετα με την μίσθωση.

Σχετικά με τα παραπάνω κονδύλια, ο εναγόμενος μισθωτής μπορεί να αντιτάξει ότι τα ζητούμενα ποσά δεν σχετίζονται με την μίσθωση του ακινήτου και παράνομα ζητούνται με την διαταγή απόδοσης μισθίου. Για παράδειγμα, αν ο εκμισθωτής είχε προσθέσει συνδρομητική τηλεόραση στο μίσθιο και δεν είχε ζητήσει ποτέ από τον μισθωτή το ανάλογο ποσό για το μηνιαίο πάγιο, ενδέχεται να θεωρηθεί καταχρηστική η αναζήτηση του συγκεκριμένου ποσού με την διαταγή απόδοσης μισθίου, ειδικά εφόσον ο εκμισθωτής δεν είχε φέρει ποτέ αντίρρηση στο γεγονός ότι ο μισθωτής δεν του κατέβαλλε το συγκεκριμένο ποσό κατά την διάρκεια ολόκληρης της μίσθωσης.

Προκειμένου να ζητηθούν παραδεκτά τα συγκεκριμένα ποσά με την διαταγή απόδοσης, ο αιτών εκμισθωτής οφείλει να αποδείξει τις απαιτήσεις του με δημόσια ή ιδιωτικά έγγραφα. Με βάση το παραπάνω, γίνεται φανερό ότι αποκλείεται η απόδειξη με μάρτυρες καθώς και η προσκόμιση ένορκης βεβαίωσης για τις εν λόγω απαιτήσεις. Ο νόμος τονίζει ότι τα δημόσια/ιδιωτικά έγγραφα που μπορεί  να προσκομίσει ο αιτών εκμισθωτής είναι ιδίως λογαριασμοί κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας=δεν αποκλείεται να είναι και άλλης φύσης τα έγγραφα που θα προσκομιστούν, ωστόσο τα πιο συνηθισμένα έγγραφα που προσκομίζονται είναι αυτά.

8.Μπορεί να ανασταλεί η εκτέλεση της διαταγής πληρωμής;

Είναι λογική η ανησυχία του καθ΄ ου η αίτηση μισθωτή, ο οποίος ασκεί ανακοπή προς ακύρωση της τελευταίας, να μην εκτελεστεί η διαταγή απόδοσης μισθίου μέχρι τουλάχιστον να εκδικαστεί η ανακοπή που άσκησε. Κι αυτό γιατί, η απόφαση που θα εκδοθεί από το δικαστήριο επί της ανακοπής ενδέχεται να καθυστερήσει και στον ενδιάμεσο χρόνο να έχει εκτελεστεί η διαταγή απόδοσης μισθίου και αντίστοιχα ο μισθωτής να έχει αποβληθεί από το ακίνητο. Για τον λόγο αυτόν, ο νόμος έχει καθιερώσει την δυνατότητα της αναστολής εκτελεστότητας της διαταγής απόδοσης μισθίου που παρέχεται στον καθ’ ου η αίτηση υπό ορισμένες σαφείς προϋποθέσεις.

Πιο αναλυτικά, ο κανόνας είναι ότι μόνο η άσκηση ανακοπής κατά της διαταγής απόδοσης μισθίου δεν αναστέλλει την εκτελεστότητα της τελευταίας. Παρόλα αυτά, ο μισθωτής που ασκεί την ανακοπή έχει την ευχέρεια να υποβάλλει αίτηση στο δικαστήριο με την οποία να ζητά την αναστολή εκτελεστότητας της διαταγής απόδοσης μισθίου. Η αίτηση αυτή θα εκδικαστεί κατά την διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων, δηλαδή ο δικαστής με την μέθοδο της πιθανολόγησης θα ερευνήσει κατά πόσο η μη αναστολή της διαταγής απόδοσης θα προξενήσει ανεπανόρθωτη/δυσχερώς επανορθώσιμη βλάβη στον ανακόπτοντα μισθωτή.

Επομένως δεν χρειάζεται να προκύπτει με βεβαιότητα η βλάβη που θα υποστεί ο μισθωτής, αλλά αρκεί η τελευταία να θεωρείται απλά πιθανή. Παράλληλα, ο δικαστής έχει την ευχέρεια να ορίσει εγγυοδοσία του μισθωτή που ασκεί την ανακοπή υπερ του εκμισθωτή που έχει ασκήσει την διαταγή απόδοσης μισθίου. Αυτό που έχει σημασία είναι ότι, ακόμη κι αν χορηγηθεί αναστολή της διαταγής απόδοσης μισθίου, αυτή (η αναστολή) θα διαρκέσει μέχρι την έκδοση οριστικής απόφασης επί της ανακοπής=αν ασκηθεί έφεση κατά της οριστικής αυτής απόφασης, τότε η διαταγή απόδοσης μισθίου θα είναι και πάλι εκτελεστή και ο μισθωτής θα κινδυνεύει να αποβληθεί από το ακίνητο χωρίς άλλη νομική διέξοδο.

9.Είναι δυνατόν να γίνει αποβολή μισθωτή από ακίνητο με απόφαση ασφαλιστικών μέτρων;

Η βασική νομική οδός που μπορεί να ακολουθήσει σήμερα ένας εκμισθωτής για να αποβάλλει από το ακίνητο του έναν μισθωτή είναι η διαταγή απόδοσης μισθίου που περιγράψαμε σε αυτό το κείμενο. Ωστόσο, αυτή η διαδικασία στην πράξη ενδέχεται να αποδειχθεί αρκετά χρονοβόρα, ιδίως αν ο μισθωτής ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής απόδοσης (ή ακόμη και έφεση που θα οδηγούσε την υπόθεση στον 2ο βαθμό δικαιοδοσίας). Απεναντίας, τα ασφαλιστικά μέτρα και ιδίως η προσωρινή διαταγή που δύναται να εκδοθεί επ’ αυτών παρέχουν ταχύτητα και ευελιξία σε μια χρονική περίοδο που ακόμη και η κάθε ημέρα μπορεί να αποδειχθεί αρκετά κρίσιμη για τα συμφέροντα του εκμισθωτή.

Για τον λόγο αυτόν, σχετικά πρόσφατα εκδόθηκε μια δικαστική απόφαση, η οποία δέχθηκε την αίτηση ασφαλιστικών μέτρων που είχε ασκήσει ο εκμισθωτής εναντίον του μισθωτή για την έξωση του τελευταίου από το ακίνητο, με δεδομένο μάλιστα ότι στην εν λόγω περίπτωση, είχε λήξει η συμβατική σχέση της μίσθωσης και ο μισθωτής είχε συναινέσει να αποχωρήσει από το μίσθιο ακίνητο αμέσως μετά την λήξη της μίσθωσης. Επειδή ακριβώς, στην συνέχεια αρνούνταν να αποχωρήσει, το δικαστήριο δέχθηκε ότι με αυτόν τον τρόπο προσβάλλεται η οιονεί νομή του μισθωτή πάνω στο ακίνητο, και επομένως υπάρχει προσβολή του ασφαλιστέου δικαιώματος, στο οποίο αρμόζει ακριβώς να παρασχεθεί προσωρινή δικαστική προστασία.

Η συγκεκριμένη απόφαση αποτελεί, ωστόσο την εξαίρεση, και όχι τον κανόνα σε μια σειρά από άλλες αποφάσεις με τις οποίες τα ελληνικά δικαστήρια έχουν επικυρώσει την πάγια νομολογία για αποβολή του μισθωτή από το ακίνητο μόνο μέσω της έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου, κι όχι με την διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων. Κι αυτό γιατί, αρνούνται να δεχτούν ότι συντρέχει επείγουσα περίπτωση στις περιπτώσεις αυτές που θα δικαιολογούσε την παροχή προσωρινής δικαστικής προστασίας. Ελπίζουμε στο μέλλον η νομολογία αυτή να αλλάξει, και πλέον να μπορεί να προστατευθεί πιο γρήγορα ο εκμισθωτής μέσω των ασφαλιστικών μέτρων από έναν μισθωτή, ο οποίος αρνείται καταχρηστικά να παραδώσει το μίσθιο εφόσον έχει λήξει η μίσθωση/δεν καταβάλλει ο ίδιος τα οφειλόμενα μισθώματα.

10.Κι αν η διαταγή απόδοσης μισθίου ακυρωθεί ενώ ο μισθωτής έχει ήδη αποβληθεί από το ακίνητο;

Για να ισορροπήσει περισσότερο τα νομικά ‘όπλα’ των 2 πλευρών (εκμισθωτή και μισθωτή αντίστοιχα), ο νόμος προβλέπει μια ιδιαίτερης σημασίας δυνατότητα του μισθωτή. Ειδικότερα, αν η ανακοπή που άσκησε ο μισθωτής γίνει τελεσίδικα δεκτή από το δικαστήριο και αντίστοιχα ακυρωθεί η διαταγή απόδοσης μισθίου που είχε εκδοθεί, τότε ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο την επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση=την κατάσταση εκείνη, πριν την έκδοση διαταγής απόδοσης, όπως ακριβώς η τελευταία (κατάσταση) θα είχε διαμορφωθεί αν ο εκμισθωτής δεν είχε αιτηθεί την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου.

Για να ζητήσει την επαναφορά των πραγμάτων, ο μισθωτής οφείλει να υποβάλλει αίτηση στο δικαστήριο είτε με το δικόγραφο της αίτησης (και τους πρόσθετους λόγους αυτής) είτε με τις προτάσεις ενώπιον του εφετείου. Εντούτοις, ο μισθωτής οφείλει να αποδείξει εκ των προτέρων ότι η διαταγή απόδοσης μισθίου έχει εκτελεστεί από τον εκμισθωτή. Για παράδειγμα, μπορεί να προσκομίσει στο δικαστήριο την έκθεση αποβολής του ίδιου από το ακίνητο, η οποία είχε συνταχθεί και υπογραφεί από τον δικαστική επιμελητή κατά την ημέρα της αποβολής του μισθωτή, και η οποία (έκθεση) φέρει στο σώμα της όλα τα αναγκαία τυπικά στοιχεία που αποδεικνύουν την εκτέλεση της διαταγής απόδοσης μισθίου.

Η επαναφορά των πραγμάτων που μπορεί να ζητήσει ο μισθωτής με την αίτηση του περιλαμβάνει την επανεγκατάσταση του μισθωτή στο ακίνητο από το οποίο είχε αποβληθεί λόγω της εκτέλεσης της διαταγής απόδοσης. Ενδέχεται όμως να περιλαμβάνει και άλλα μέτρα, όπως η μεταφορά των προσωπικών του αντικειμένων και των μελών της οικογένειας του. Τονίζεται ότι η συγκεκριμένη αξίωση δεν είναι μια αξίωση αποζημίωσης όπως έχουμε πει σε άλλο κείμενο, και άρα ο μισθωτής δεν δύναται να ζητήσει από τον εκμισθωτή τα μισθώματα που κατέβαλε για την μίσθωση άλλου ακινήτου/την διαφορά μεταξύ των μισθωμάτων των 2 ακινήτων/τυχόν εισοδήματα που έχασε λόγω της αλλαγής κατοικίας εξαιτίας της αποβολής από το ακίνητο.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.