Η σταδιακή επέκταση του Κτηματολογίου στις περιοχές της Ελλάδας φέρνει και συνέπειες ως προς το νομικό πλαίσιο που ισχύει για την χρησικτησία σήμερα.Πράγματι,θα έχει ενδιαφέρον να δούμε τον τρόπο με τον οποίο θα αποδεικνύονται οι προϋποθέσεις της χρησικτησίας,συγκριτικά με τα όσα αναφέρονται στην κτηματολογική μερίδα του ακινήτου.Σε αυτό το κειμένο θα αναφερθούμε σε αυτό το κρίσιμο θέμα,επιχειρώντας παράλληλα και μια συνολική παρουσίαση του θεσμού της χρησικτησίας και του τρόπου που λειτουργεί στα ακίνητα σήμερα.

1.Τι είναι η χρησικτησία;

Η χρησικτησία είναι ο τρόπος που μπορεί ένα πρόσωπο να αποκτήσει την κυριότητα ενός ακινήτου ασκώντας απλά την νομή του (=με το να το εξουσιάζει έχοντας την πεποίθηση ότι του ανήκει). Η πρακτική σημασία του θεσμού είναι ότι επιτρέπει σε εκείνον που δεν είναι κύριος του κινητού ή του ακινήτου να το αποκτήσει, ακόμα κι αν για κάποιον λόγο η σύμβαση μεταβίβασης (με την οποία θα έπρεπε να το είχε αποκτήσει) ήταν άκυρη για οποιονδήποτε λόγο.

Η εισαγωγή του Κτηματολογίου στην Ελλάδα αλλάζει τα δεδομένα που γνωρίζαμε στην χρησικτησία μέχρι σήμερα. Ο λόγος είναι ότι εκείνος που νέμεται με χρησικτησία ορισμένο ακίνητο δεν μπορεί να επικαλεστεί πλέον εύκολα τον νόμιμο/νομιζόμενο τίτλο, με δεδομένο ότι ο αληθινός κύριος του ακινήτου θα εντοπίζεται από την κτηματολογική μερίδα του ακινήτου.

Αξίζει να αναφέρουμε ότι ο νόμος διακρίνει ανάμεσα σε 2 είδη χρησικτησίας, την τακτική και την έκτακτη. Η έκτακτη χρησικτησία δεν απαιτεί να υπάρχει νόμιμος/νομιζόμενος τίτλος εκ μέρους εκείνου που νέμεται το ακίνητο, και επομένως εξαρτάται αποκλειστικά από την διάρκεια όπου ασκείται η νομή στο ακίνητο. Αυτό το είδος χρησικτησίας φαίνεται ότι δεν θα επηρεαστεί από την λειτουργία του Κτηματολογίου καθώς οι 2 θεσμοί δεν συνδέονται μεταξύ τους.

2.Τι απαιτείται για τακτική χρησικτησία;

Η τακτική χρησικτησία είναι εκείνη η έννομη κατάσταση κατά την οποία κάποιος νέμεται ένα ακίνητο με βάση κάποιον τίτλο, ο οποίος όμως είναι άκυρος για οποιονδήποτε λόγο και άρα υπό κανονικές συνθήκες δεν θα αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου (αφού δεν θα πληρούνται οι προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος). Άρα για να γίνει κάποιος κύριος ακινήτου με τα προσόντα της τακτικής χρησικτησίας απαιτείται από τον νόμο:

• Το ακίνητο να επιδέχεται χρησικτησίας (να μην πρόκειται για ακίνητο του Δημοσίου, δασική έκταση, της Εκκλησίας, κλπ.)
• Να ασκείται η νομή πάνω στο ακίνητο.
• Η νομή πρέπει να ασκείται με υλικές και νομικές πράξεις εκείνου που επιδιώκει να αποκτήσει το ακίνητο με χρησικτησία.
• Υλικές πράξεις είναι ενδεικτικά η περίφραξη του οικοπέδου/η ανακαίνιση του διαμερίσματος/η συντήρηση του ακινήτου με επιδιόρθωση ζημιών κλπ.
• Νομικές πράξεις από την άλλη είναι η είσπραξη μισθωμάτων αν το ακίνητο ήταν μισθωμένο/η άσκηση αγωγών για την μη περιέλευση του ακινήτου στην κυριότητα άλλου κλπ.
• Να έχει μεταγραφεί ο τίτλος, ο οποίος αν και άκυρος, θεμελιώνει το δικαίωμα της χρησικτησίας (π.χ. αν πρόκειται για το πωλητήριο συμβόλαιο το οποίο όμως ήταν άκυρο επειδή το ακίνητο μεταβιβάστηκε από ανήλικο και άρα δεν είχε δικαιοπρακτική ικανότητα που απαιτεί ο νόμος)
• Ο αποκτών να είναι καλόπιστος σχετικά με την νομή του στο ακίνητο (=όταν δεν αγνοεί από βαρεία αμέλεια ότι δεν είναι κύριος του ακινήτου)
• Να έχει περάσει ένα αναγκαίο χρονικό διάστημα (3 έτη αν είναι κινητό πράγμα, 10 έτη αν πρόκειται για ακίνητο)
• Να μην έχει διακοπεί στο ενδιάμεσο η χρησικτησία με οποιονδήποτε τρόπο (όπως έγερση αγωγής/αίτησης ασφαλιστικών μέτρων από τον κύριο του ακινήτου κλπ).

3.Ισχύουν οι ίδιες προϋποθέσεις και για την έκτακτη χρησικτησία;

Αντίθετα με την τακτική, στην έκτακτη χρησικτησία κάποιες προϋποθέσεις παραλείπονται για να θεμελιωθεί το δικαίωμα χρησικτησίας.Έτσι λοιπόν,για να αποκτήσει κάποιος ακίνητο με τα προσόντα της έκτακτης χρησικτησίας,απαιτείται να συντρέχουν τα εξής:

• Καταρχήν το ακίνητο να είναι δεκτικό χρησικτησίας όπως αναφέραμε και παραπάνω.
• Εφόσον το ακίνητο ανήκει στο Δημόσιο, ισχύουν ειδικές προϋποθέσεις που θα τις δούμε παρακάτω.
• Ο αποκτών να ασκεί απλά την νομή του ακινήτου με νομικές/υλικές πράξεις παρόμοιες με εκείνες που περιγράψαμε στο προηγούμενο ερώτημα.
• ΔΕΝ απαιτείται να είναι καλόπιστος (άρα δεν μας ενδιαφέρει τι πιστεύει για το ποιος είναι κύριος του ακινήτου)
• Να έχει περάσει διάστημα 20 χρόνων από τότε που άρχισε να νέμεται το ακίνητο
• ΔΕΝ απαιτείται να υπάρχει τίτλος (και αυτονόητα ούτε μεταγραφή αυτού)
• Απαιτείται όμως να μην διακόπηκε η χρησικτησία με κάποιον από τους τρόπους που αναφέραμε παραπάνω.
• Πρακτικά, ο αιτών αρκεί να αποδείξει ότι νέμεται επί 20 συνεχόμενα έτη το ακίνητο στο όνομα του και για λογαριασμό του.
• Σε περίπτωση που η χρησικτησία ξεκίνησε από κάποιον δικαιοπάροχο του αιτούντος (κάποιον μεγαλύτερο σε ηλικία συγγενή για παράδειγμα), μπορεί να προσμετρηθεί και ο χρόνος του δικαιοπαρόχου.

4.Μπορώ να υπολογίσω τον χρόνο που νεμόταν το ακίνητο κάποιος άλλος;

Δεν είναι σπάνια η περίπτωση που κάποιος ξεκινάει να κάνει χρησικτησία σε ένα ακίνητο αλλά είτε πεθαίνει και οι κληρονόμοι του συνεχίζουν την χρησικτησία είτε μεταβιβάζει το ακίνητο σε τρίτο πρόσωπο και εκείνο συνεχίζει επίσης την νομή με τα προσόντα της χρησικτησίας. Ο κανόνας είναι ότι αυτός που διαδέχεται εκείνον που νεμόταν με χρησικτησία ένα ακίνητο μπορεί να συνυπολογίσει αυτό το χρονικό διάστημα στον χρόνο που θα νέμεται πλέον εκείνος το ακίνητο.

Άρα, για παράδειγμα, αν ο πατέρας νεμόταν επί 7 χρόνια το ακίνητο με χρησικτησία και ύστερα πέθανε, τα παιδιά του εφόσον το έχουν στην νομή τους για 3 επιπλέον χρόνια θα αποκτήσουν κυριότητα σε αυτό (7+3=10 χρόνια που απαιτεί ο νόμος για τακτική χρησικτησία) αρκεί να αποδείξουν και την νομή που ασκούσε ο πατέρας τους. Όλα αυτά όμως με μια προϋπόθεση: ότι αυτός που νεμόταν εξαρχής το ακίνητο ήταν καλόπιστος, διότι διαφορετικά δεν τηρείται μια βασική απαίτηση και η καλή πίστη των διαδόχων του δεν αναπληρώνει την έλλειψη της εξαρχής.

Στην έκτακτη χρησικτησία ισχύει ο ίδιος κανόνας με τη διαφορά ότι δεν χρειάζεται αυτός που νεμόταν το ακίνητο εξαρχής να ήταν καλόπιστος (δεν μας ενδιαφέρει εδώ), και δηλαδή σε κάθε περίπτωση ο διάδοχος του μπορεί να συνυπολογίσει αυτόν τον χρόνο στον δικό του χρόνο χρησικτησίας. Το μόνο που χρειάζεται είναι να συνεχίζει να ασκεί την νομή του ακινήτου με πράξεις διαχείρισης.

5.Κι αν μάθω αργότερα ότι το ακίνητο ανήκει σε άλλον;

Είπαμε παραπάνω ότι προϋπόθεση της τακτικής χρησικτησίας (και μόνο) είναι ο νομέας του ακινήτου να είναι καλόπιστος ως προς το ότι αυτό δεν ανήκει σε άλλον. Πράγματι και με βάση τον ίδιο τον νόμο εκείνος που θέλει να αποκτήσει το ακίνητο πρέπει να είναι καλόπιστος κατά την στιγμή που αποκτά την νομή του με πράξεις εξουσίασης (π.χ. όταν περιφράσσει το οικόπεδο με συρματόπλεγμα). Επομένως, αν ο νομέας αργότερα καταλάβει ότι το ακίνητο ανήκει σε κάποιον άλλον, θα αποκτήσει τελικά την κυριότητα του ακινήτου με χρησικτησία (εφόσον τηρούνται και οι υπόλοιπες προϋποθέσεις).

Εκτός αυτού, ο νομέας πρέπει να είναι καλόπιστος και σε σχέση με τον τίτλο που του δίνει δικαίωμα να νέμεται το ακίνητο. Για παράδειγμα, αν ο Α είχε μεταβιβάσει ένα οικόπεδο του στον Β, αλλά στην πραγματικότητα ο Α δεν ήταν ποτέ κύριος του οικοπέδου (γιατί ανήκε στον αδελφό του). Σε αυτήν την περίπτωση, εφόσον ο Β πιστεύει ότι ο Α ήταν κύριος του οικοπέδου και άρα ότι η μεταβίβαση ‘δεν είχε πρόβλημα’, θεωρείται καλόπιστος και ως προς τον τίτλο όπως απαιτούν οι προϋποθέσεις της τακτικής χρησικτησίας.

Τα δικαστήρια μας πάντοτε δέχονται ότι το να μην ελέγξει ο αγοραστής τα βιβλία μεταγραφών για να δει σε ποιον ανήκει το ακίνητο, θεωρείται ως βαρεία αμέλεια που αποκλείει την καλή πίστη στο πρόσωπο του. Ενδέχεται όμως να τα έλεγξε και από λάθος να αναγραφόταν το όνομα άλλου προσώπου, ή να μην ήταν σαφές για ποιο ακίνητο πρόκειται. Η σημασία όμως αυτής της περίπτωσης μειώνεται με την σταδιακή επέκταση του Κτηματολογίου στην Ελλάδα.

6.Μπορεί να γίνει χρησικτησία σε ακίνητο του Δημοσίου;

Για να αποκτήσει κανείς ορισμένο ακίνητο του Δημοσίου με χρησικτησία, ο νόμος απαιτεί το ακίνητο να βρίσκεται εντός σχεδίου πόλεως/μέσα σε οικισμό που προϋφίσταται του έτους 1923/μέσα σε οριοθετημένο οικισμό κάτω των 2.000 κατοίκων. Στην συνέχεια, εκείνος που επιθυμεί να αποκτήσει το ακίνητο, απαιτείται να ασκεί την νομή του για 10 έτη με νόμιμο τίτλο (συμβόλαιο μεταβίβασης) είτε του ίδιου είτε κάποιου δικαιοπαρόχου του, μέχρι το έτος 2003.

Εκτός αυτού, ο παραπάνω νόμιμος τίτλος απαιτείται να έχει συνταχθεί/καταρτισθεί και να έχει μεταγραφεί στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο (λόγω της εποχής) από τις 23/2/1945 και έπειτα. Ο λόγος που ο νόμιμος τίτλος θα βρίσκεται σε υποθηκοφυλακείο οφείλεται στην μη λειτουργία του Κτηματολογίου εκείνη την χρονική περίοδο, ενώ η μεταγραφή του τίτλου μπορεί να έχει γίνει και από δικαιοπάροχο του νομέα (κάποιον συγγενή του ιδίως).

Εναλλακτικά, ο νομέας μπορεί να νέμεται για 30 συνεχόμενα έτη το ακίνητο του Δημοσίου χωρίς τίτλο με τα προσόντα της έκτακτης χρησικτησίας, εφόσον το ακίνητο έχει έκταση μέχρι 2.000 τ.μ. Απαιτείται επίσης, ο νομέας, σε κάθε περίπτωση, να μην ήταν κακόπιστος ως προς το γεγονός ότι το ακίνητο ανήκε στο Δημόσιο. Σε κάθε περίπτωση, η χρησικτησία απαιτείται να έχει συμπληρωθεί μέχρι το έτος 2003, οπότε και εκδόθηκε ο σχετικός νόμος.

 7.Γιατί είναι κρίσιμο το πότε άρχισε η χρησικτησία;

Αρκετά συχνά τα δικαστήρια συναντούν υποθέσεις όπου ο νομέας είχε ξεκινήσει να νέμεται το ακίνητο με χρησικτησία ήδη πριν από την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα στην Ελλάδα, δηλαδή πριν από 23/2/1946. Αν σου φαίνεται περίεργο, θα εκπλαγείς με το πόσοι είναι εκείνοι που συνέχισαν την χρησικτησία που είχαν ξεκινήσει οι γονείς/παππούδες τους και προσπάθησαν να προσμετρήσουν αυτόν τον χρόνο στον δικό τους χρόνο χρησικτησίας.

Πριν τον Αστικό Κώδικα, για την έκτακτη χρησικτησία έπρεπε ο αποκτών να νέμεται το ακίνητο για 30 χρόνια για να το αποκτήσει με χρησικτησία. Αν αυτό το διάστημα είχε συμπληρωθεί πριν την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα (1946), τότε συντρέχουν οι όροι της χρησικτησίας και ο νομέας γινόταν κύριος του συγκεκριμένου ακινήτου. Αυτονόητα, η συμπλήρωση του χρόνου χρησικτησίας είναι ζήτημα απόδειξης των πράξεων χρησικτησίας που έγιναν στο ενδιάμεσο.

Αν πάλι δεν είχε συμπληρωθεί ο χρόνος μέχρι τότε, τότε από το 1946 αρχίζει νέα 20ετία στην οποία ο νομέας πρέπει να εξίσου να νέμεται το ακίνητο για να αποκτήσει κυριότητα με έκτακτη χρησικτησία. Ο λόγος είναι ότι μέχρι το 1946 λειτουργούσε στην Ελλάδα το βυζαντινορωμαϊκό δίκαιο, το οποίο μετέπειτα καταργήθηκε. Η λειτουργία 2 παράλληλων νομικών συστημάτων φαίνεται ότι δημιούργησε προβλήματα στην πράξη, για εκκρεμείς και μεταβατικές υποθέσεις που εντάσσονταν σε αυτήν την κατηγορία.

8.Πώς θα συνυπάρχει πλέον η χρησικτησία με το Κτηματολόγιο;

Με την επέκταση του Κτηματολογίου σταδιακά σε όλη την Ελλάδα και την δημόσια πίστη που δίνουν οι εγγραφές που υπάρχουν στα κτηματολογικά φύλλα σχετικά με το κάθε ακίνητο, γίνεται φανερό ότι όποιος στο εξής νέμεται ένα ακίνητο με βάση την εμπιστοσύνη που έδωσε σε όσα αναγράφονται στο σχετικό κτηματολογικό φύλλο θα αποκτά την κυριότητα του με αυτό τον τρόπο.

Αυτό συμβαίνει διότι, υπάρχει τεκμήριο ορθότητας των κτηματολογικών εγγραφών από τον νόμο, και έτσι τεκμαίρεται ότι όποιος είναι εγγεγραμμένος ως κύριος του ακινήτου τεκμαίρεται ότι είναι και κύριος του, ενώ μπορεί στην πραγματικότητα να μην είναι. Κάτι τέτοιο έχει σαν συνέπεια να περιορίζεται πρακτικά η σημασία της τακτικής χρησικτησίας (με την καλή πίστη κλπ.) καθώς πλέον ο αποκτών θα μπορεί να θεμελιώσει την κυριότητα του στο ακίνητο λόγω της αναγραφής του ως κυρίου στο Κτηματολογικό φύλλο χωρίς να χρειάζεται να αποδείξει προϋποθέσεις χρησικτησίας).

Ο πραγματικός κύριος του ακινήτου θα μπορεί να ασκήσει εναντίον εκείνου που φαίνεται στο σύστημα ως κύριος, την αγωγή απόδοσης αδικαιολόγητου πλουτισμού, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις του. Ένα νομικό εργαλείο που μπορεί επίσης να αξιοποιήσει ο αληθινός κύριος του ακινήτου, είναι να αμφισβητήσει εντός προθεσμίας την Κτηματολογική εγγραφή που εμφανίζει σαν κύριο του ακινήτου εκείνον που ασκούσε χρησικτησία σε αυτό.

9.Κάποιος κατέλαβε το ακίνητο μου με χρησικτησία.Τι μπορώ να κάνω;

Είναι κρίσιμο να γνωρίζουμε πότε άρχισε η χρησικτησία (ξεκινάει από την επόμενη μέρα της μεταγραφής ή από την πρώτη πράξη νομής) για να είμαστε σε θέση να καταλάβουμε αν συμπληρώθηκε/πρόκειται σύντομα να συμπληρωθεί. Κατά συνέπεια, κρίσιμο είναι αν η ημερομηνία που ο αληθινός κύριος του ακινήτου ασκεί αγωγή είναι μεταγενέστερη από εκείνη που συμπληρώθηκε το αναγκαίο διάστημα για να αποκτηθεί το ακίνητο με χρησικτησία.

Οι (νομικοί) τρόποι με τους οποίους μπορεί να προστατευθεί ο αληθινός κύριος του ακινήτου είναι η άσκηση διεκδικητικής αγωγής εναντίον εκείνου που ασκεί χρησικτησία ζητώντας του την απόδοση του ακινήτου/η αποβολή του νομέα από το ακίνητο (εφόσον γίνει δεκτή η αγωγή που αναφέραμε παραπάνω)/η αυτοδύναμη ανάληψη της νομής από τον πραγματικό κύριο, και άρα αποβολή του άλλου αντίστοιχα, όπου και δεν απαιτείται η άσκηση αγωγής.

Σε αντίθεση με τα παραπάνω, στην περίπτωση που ο νομέας έχει ήδη αποκτήσει κυριότητα στο ακίνητο με τα προσόντα της χρησικτησίας, τότε είναι πλέον κύριος αυτού, και ο προηγούμενος κύριος δεν δικαιούται πλέον να ασκήσει αγωγή αδικαιολόγητου πλουτισμού για να ζητήσει την απόδοση της ωφέλειας, γιατί νόμιμη αιτία διατήρησης του πλουτισμού είναι η ίδια η χρησικτησία.

10.Όταν αποκτήσω με χρησικτησία τι συμβαίνει;

Με την ικανοποίηση των προϋποθέσεων της χρησικτησίας από τον νομέα, ο τελευταίος αποκτά την κυριότητα του ακινήτου για όση έκταση όμως νεμόταν, (και άρα όχι περισσότερο από αυτό). Το ακίνητο που αποκτάται είναι ελεύθερο από εμπράγματα δικαιώματα που είχαν τρίτοι πάνω σε αυτό (άρα οι υποθήκες και οι δουλείες που είχαν τρίτοι πάνω στο ακίνητο χάνονται εκτός αν οι δανειστές φροντίσουν να ασκήσουν εγκαίρως αγωγή)

Για να αποκτηθεί όμως το ακίνητο ελεύθερο από εμπράγματα βάρη, απαιτείται ο νομέας να είχε τα προσόντα της χρησικτησίας και ως προς τα εμπράγματα βάρη (δηλαδή να πίστευε δικαιολογημένα ότι αυτά δεν υπάρχουν και παράλληλα τα εμπράγματα βάρη να υπήρχαν πριν την έναρξη της χρησικτησίας). Αν το εμπράγματο βάρος συσταθεί για 1^η φορά αφού ο νομέας αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου με χρησικτησία, τότε αυτό δεν χάνεται προφανώς.

Εκείνος που αποκτά ορισμένο ακίνητο με χρησικτησία, οφείλει να ασκήσει αγωγή στο αρμόδιο δικαστήριο αποδεικνύοντας ότι έχουν συμπληρωθεί νόμιμα όλες οι προϋποθέσεις που τάσσει ο νόμος. Στην συνέχεια, η αγωγή που ασκήθηκε απαιτείται να γίνει τελεσίδικα δεκτή εναντίον του προηγούμενου κύριου του ακινήτου, ο οποίος είναι πιθανό να αντιδικήσει για να προστατέψει την ιδιοκτησία του από εκείνον που άσκησε αγωγή χρησικτησίας.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.