Στο σύγχρονο οικονομικό περιβάλλον, η διαχείριση της ακίνητης περιουσίας απαιτεί γρήγορα αντανακλαστικά και πλήρη γνώση των νέων νομικών εργαλείων. Η καθυστέρηση στην καταβολή των μισθωμάτων δεν αποτελεί πλέον μόνο μια εισοδηματική απώλεια, αλλά μια σύνθετη απειλή που επεκτείνεται από τις φορολογικές επιβαρύνσεις του ΕΝΦΙΑ έως τη συσσώρευση οφειλών σε κοινόχρηστα και ΔΕΚΟ. Η πρόσφατη θεσμική μεταρρύθμιση, που επιτρέπει την έκδοση Διαταγών Απόδοσης απευθείας από δικηγόρους, έρχεται να δώσει οριστική λύση στις χρονοβόρες δικαστικές διαμάχες, προσφέροντας στους ιδιοκτήτες έναν εκτελεστό τίτλο σε χρόνο ρεκόρ. Στόχος του γραφείου μας είναι να σας καθοδηγήσει σε αυτή τη νέα ψηφιακή πραγματικότητα, διασφαλίζοντας ότι η ακίνητη περιουσία σας θα επιστρέψει στα χέρια σας άμεσα, απαλλαγμένη από περιττά βάρη και νομικές εκκρεμότητες. Μέσα από τις 10 συνηθέστερες ερωτήσεις και απαντήσεις που ακολουθούν, θα αναλύσουμε πώς μπορείτε να προστατεύσετε τα δικαιώματά σας, να διεκδικήσετε τις οφειλές από μισθωτές και εγγυητές και να θωρακίσετε φορολογικά την περιουσία σας.

1.Τι είναι η διαταγή απόδοσης μισθίου και πώς διαφέρει από τη συνηθισμένη αγωγή έξωσης;

Η διαταγή απόδοσης μισθίου είναι μια “σύντομη οδός” για τον ιδιοκτήτη. Αντί για μια μακροχρόνια δικαστική διαμάχη, εκδίδεται μια απόφαση χωρίς τη διεξαγωγή κλασικής δίκης.Απευθύνεται σε όσους έχουν γραπτό μισθωτήριο. Η προφορική μίσθωση δεν μπορεί να υπαχθεί σε αυτή τη διαδικασία. Αυτό είναι ένα βασικό σημείο προσοχής για κάθε ιδιοκτήτη.

Είναι το πιο ισχυρό νομικό “όπλο” στα χέρια ενός εκμισθωτή. Στηρίζεται σε έγγραφα που αποδεικνύουν τη μίσθωση και την καθυστέρηση του ενοικίου. Η διαδικασία είναι εξαιρετικά ταχεία σε σχέση με την τακτική αγωγή.Τέλος, η διαταγή απόδοσης συχνά συνοδεύεται και από διαταγή πληρωμής. Έτσι, ο ιδιοκτήτης παίρνει πίσω και το ακίνητο και τα χρήματά του με έναν ενιαίο και ταχύτατο τρόπο.

Η μεγάλη επανάσταση είναι ότι πλέον τη διαταγή δεν την εκδίδει αποκλειστικά δικαστής, αλλά ειδικά εξουσιοδοτημένος δικηγόρος. Αυτό αποτελεί μέρος της μεταρρύθμισης για την επιτάχυνση της Δικαιοσύνης.Ουσιαστικά, παρακάμπτουμε την πολύμηνη αναμονή για δικάσιμο και την αργή γραφειοκρατία των δικαστηρίων. Ο δικηγόρος-εκδότης ελέγχει τον φάκελο και προχωρά στην έκδοση του τίτλου.

2.Ποιες είναι οι βασικές προϋποθέσεις για να ξεκινήσει η διαδικασία;

Για να γίνει δεκτή μια αίτηση έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου, ο νόμος απαιτεί να συντρέχουν ορισμένες προϋποθέσεις. Πιο συγκεκριμένα, απαιτείται:

•  Η ύπαρξη έγγραφης σύμβασης μίσθωσης που να έχει κατατεθεί στην ΑΑΔΕ.

• Πρέπει να υπάρχει καθυστέρηση του μισθώματος από δυστροπία του ενοικιαστή ή να αποδεικνύεται εγγράφως η λήξη της μίσθωσης. 

• Είναι υποχρεωτική η επίδοση εξωδίκου οχλήσεως τουλάχιστον 15 ημέρες πριν την κατάθεση της αίτησης.

• Το εξώδικο πρέπει να αναφέρει ρητά το ποσό που οφείλεται και το χρονικό διάστημα.

• Η αίτηση από την κατάθεση της πλέον ανατίθεται σε δικηγόρο από τον σχετικό κατάλογο για την έκδοσή της.

• Πρέπει να υπάρχουν αποδεικτικά στοιχεία ότι ο ενοικιαστής έλαβε γνώση της οφειλής του μέσω της έκθεσης επίδοσης.

• Η διαδικασία προϋποθέτει ότι η μίσθωση είναι ενεργή ή έχει λήξει αλλά ο ενοικιαστής παραμένει στο χώρο.

• Απαιτείται η κατάθεση όλων των σχετικών εγγράφων για τον έλεγχο από τον εκδότη δικηγόρο.

• Η αίτηση υπογράφεται υποχρεωτικά από τον δικό σας δικηγόρο, ο οποίος προετοιμάζει τον φάκελο με αρτιότητα.

• Τέλος, δεν πρέπει να υπάρχει αμφισβήτηση της κυριότητας του ακινήτου που να εμποδίζει την έκδοση της διαταγής.

3.Πώς διασφαλίζεται ο ιδιοκτήτης από ζημιές στο ακίνητο κατά την εκτέλεση;

Μια μεγάλη ανησυχία είναι η κατάσταση στην οποία θα παραδοθεί το ακίνητο μετά την αναγκαστική εκτέλεση και αντίστοιχα την αποβολή του ενοικιαστή από το ακίνητο. Το δίκαιο της εκτέλεσης παρέχει εργαλεία προστασίας.Κατά την είσοδο του δικαστικού επιμελητή, γίνεται λεπτομερής περιγραφή της κατάστασης του χώρου στην έκθεση. Αυτή η έκθεση αποτελεί δημόσιο έγγραφο και ισχυρό αποδεικτικό μέσο.

Αν διαπιστωθούν καταστροφές που υπερβαίνουν τη συνήθη χρήση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να εγείρει αξιώσεις αποζημίωσης. Ο δικηγόρος-εκδότης της διαταγής έχει ήδη θέσει τις βάσεις για τη νομιμότητα της διαδικασίας.Φυσικά, οι παραπάνω φθορές και ζημίες καλύπτονται από την εγγύηση που έχει δοθεί κατά την έναρξη της μίσθωσης, και η οποία μπορεί να συμψηφιστεί με αυτές τις ζημιές.

Από την άλλη πλευρά, πολλοί ιδιοκτήτες φοβούνται ότι ο ενοικιαστής θα αφαιρέσει εξοπλισμό (π.χ. κλιματιστικά). Ο επιμελητής ελέγχει αν αυτά αποτελούν συστατικά μέρη του ακινήτου.Αν ο ενοικιαστής αφαιρέσει πράγματα που ανήκουν στο ακίνητο, διαπράττει ποινικό αδίκημα. Η διαδικασία της εκτέλεσης καταγράφει τα πάντα, με βασικό στόχο να αποτρέποντας τέτοιες συμπεριφορές.

4.Τι συμβαίνει αν ο ενοικιαστής πληρώσει μετά το εξώδικο; 

Ο νόμος επιτρέπει στον ενοικιαστή να καταβάλει το σύνολο των μισθωμάτων, ακόμη και πριν την ημέρα της δικασίμου της αίτησης. Ωστόσο,χρήσιμο είναι να παρέχουμε κάποιες διευκρινίσεις επί της διαδικασίας:

• Αν ο ενοικιαστής εξοφλήσει πλήρως τα οφειλόμενα εντός του 15ημέρου, η διαδικασία σταματά.

• Η καταβολή των μισθωμάτων “θεραπεύει” τη δυστροπία για εκείνη τη στιγμή.

• Ωστόσο, αν η καθυστέρηση επαναληφθεί στο μέλλον, ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να προχωρήσει ξανά.

• Η μερική καταβολή του ποσού δεν εμποδίζει την έκδοση της διαταγής από τον δικηγόρο.

• Ο ενοικιαστής πρέπει να καταβάλει και τα έξοδα του εξωδίκου σε κάθε περίπτωση μαζί με τα μισθώματα.

• Η πληρωμή πρέπει να αποδεικνύεται εγγράφως, π.χ. μέσω τραπεζικής κατάθεσης, για να ληφθεί υπόψη.

• Αν ο ενοικιαστής πληρώσει αφού ο δικηγόρος έχει ξεκινήσει την έκδοση, τα έξοδα επιβαρύνουν τον ενοικιαστή.

• Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιλέξει αν θα συνεχίσει για την απόδοση του ακινήτου.

• Ο νόμος προστατεύει τον ιδιοκτήτη από τον “κατ’ εξακολούθηση” κακοπληρωτή, ακόμα και με τη νέα διαδικασία.

5.Πώς αντιμετωπίζεται η περίπτωση που ο ενοικιαστής μεταφέρει την έδρα επιχείρησης; 

Αν ο ενοικιαστής είναι επαγγελματίας, η διαταγή απόδοσης ισχύει κανονικά και για την επαγγελματική έδρα.Η μεταφορά της έδρας σε άλλη διεύθυνση μετά την κοινοποίηση του εξωδίκου δεν σταματά τη διαδικασία. Ο δικηγόρος-εκδότης οφείλει να ελέγχει τα στοιχεία της επιχείρησης στο ΓΕΜΗ για να διασφαλίσει την ορθή ταυτοποίηση της επιχείρησης/εταιρίας στην οποία αφορά η αίτηση.

Η αναγκαστική εκτέλεση μπορεί να περιλαμβάνει και την κατάσχεση επαγγελματικού εξοπλισμού ή εμπορευμάτων.Υπάρχουν ειδικές προβλέψεις για τη διασφάλιση των δικαιωμάτων των εργαζομένων στην επιχείρηση κατά την αποβολή. Ειδικά για προσωπικές εταιρίες (ΟΕ/ΕΕ/Η διαταγή πληρωμής μπορεί να επιδοθεί και στους νόμιμους εκπροσώπους της εταιρείας αν υπάρχει προσωπική ευθύνη.

Όσον αφορά το ενδιάμεσο διάστημα, ο ιδιοκτήτης μπορεί να διεκδικήσει αποζημίωση χρήσης για το διάστημα που η επιχείρηση παρέμενε στο ακίνητο παράνομα.Η ΑΑΔΕ ενημερώνεται για τη διακοπή της μίσθωσης, γεγονός που επηρεάζει τη φορολογική έδρα της επιχείρησης.Συχνά απαιτείται η συνεργασία με φοροτεχνικό για την ορθή εκκαθάριση των κοινοχρήστων και των τελών χαρτοσήμου.

6.Ποια είναι η ευθύνη του εγγυητή στη διαταγή πληρωμής;

Στις περισσότερες μισθώσεις, υπάρχει ένας εγγυητής που συνυπογράφει το συμβόλαιο. Η διαταγή πληρωμής στρέφεται εξίσου και εναντίον του.Ο εγγυητής ευθύνεται “εις ολόκληρον”, που σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει όλα τα χρήματα από αυτόν. Δεν χρειάζεται να στραφεί πρώτα κατά του ενοικιαστή.Η μόνη εξαίρεση στα παραπάνω είναι η λεγόμενη ‘ένσταση διζήσεως’ για την οποία έχουμε μιλήσει σε άλλο κείμενο.

Όσον αφορά την ένσταση διζήσεως είναι το δικαίωμα του εγγυητή να αρνηθεί την πληρωμή μέχρι ο ιδιοκτήτης να προσπαθήσει να εισπράξει από την περιουσία του ενοικιαστή.Στην πράξη, αυτό θα σήμαινε ότι ο ιδιοκτήτης θα έπρεπε πρώτα να κάνει κατάσχεση στον ενοικιαστή και, αν αυτή αποβεί άκαρπη, τότε μόνο να πάει στον εγγυητή.Επειδή αυτή η διαδικασία είναι χρονοβόρα, σχεδόν όλα τα μισθωτήρια περιλαμβάνουν όρο περί “παραίτησης από την ένσταση διζήσεως”.

Ο εγγυητής δεν έχει δικαίωμα να παρέμβει στη διαδικασία της απόδοσης του μισθίου (έξωσης). Η σχέση χρήσης του ακινήτου αφορά μόνο τον ιδιοκτήτη και τον ενοικιαστή.Ακόμη και αν ο εγγυητής προσφερθεί να πληρώσει μέρος των ενοικίων, δεν μπορεί να αναγκάσει τον ιδιοκτήτη να παρατείνει την μίσθωση.Σαν αποτέλεσμα,η διαταγή απόδοσης στρέφεται κατά του μισθωτή για τη χρήση και κατά του εγγυητή μόνο για το οικονομικό σκέλος.

7.Μπορεί ο ενοικιαστής να αμυνθεί ή να σταματήσει την έξωση;

Είναι λογική η ανησυχία του καθ΄ ου η αίτηση μισθωτή, ο οποίος ασκεί ανακοπή προς ακύρωση της τελευταίας, να μην εκτελεστεί η διαταγή απόδοσης μισθίου μέχρι τουλάχιστον να εκδικαστεί η ανακοπή που άσκησε. Κι αυτό γιατί, η απόφαση που θα εκδοθεί από το δικαστήριο επί της ανακοπής ενδέχεται να καθυστερήσει και στον ενδιάμεσο χρόνο να έχει εκτελεστεί η διαταγή απόδοσης μισθίου και αντίστοιχα ο μισθωτής να έχει αποβληθεί από το ακίνητο. Για τον λόγο αυτόν, ο νόμος έχει καθιερώσει την δυνατότητα της αναστολής εκτελεστότητας της διαταγής απόδοσης μισθίου που παρέχεται στον καθ’ ου η αίτηση υπό ορισμένες σαφείς προϋποθέσεις.

Πιο αναλυτικά, ο κανόνας είναι ότι μόνο η άσκηση ανακοπής κατά της διαταγής απόδοσης μισθίου δεν αναστέλλει την εκτελεστότητα της τελευταίας. Παρόλα αυτά, ο μισθωτής που ασκεί την ανακοπή έχει την ευχέρεια να υποβάλλει αίτηση στο δικαστήριο με την οποία να ζητά την αναστολή εκτελεστότητας της διαταγής απόδοσης μισθίου. Η αίτηση αυτή θα εκδικαστεί κατά την διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων, δηλαδή ο δικαστής με την μέθοδο της πιθανολόγησης θα ερευνήσει κατά πόσο η μη αναστολή της διαταγής απόδοσης θα προξενήσει ανεπανόρθωτη/δυσχερώς επανορθώσιμη βλάβη στον ανακόπτοντα μισθωτή.

Επομένως δεν χρειάζεται να προκύπτει με βεβαιότητα η βλάβη που θα υποστεί ο μισθωτής, αλλά αρκεί η τελευταία να θεωρείται απλά πιθανή. Παράλληλα, ο δικαστής έχει την ευχέρεια να ορίσει εγγυοδοσία του μισθωτή που ασκεί την ανακοπή υπερ του εκμισθωτή που έχει ασκήσει την διαταγή απόδοσης μισθίου. Αυτό που έχει σημασία είναι ότι, ακόμη κι αν χορηγηθεί αναστολή της διαταγής απόδοσης μισθίου, αυτή (η αναστολή) θα διαρκέσει μέχρι την έκδοση οριστικής απόφασης επί της ανακοπής=αν ασκηθεί έφεση κατά της οριστικής αυτής απόφασης, τότε η διαταγή απόδοσης μισθίου θα είναι και πάλι εκτελεστή και ο μισθωτής θα κινδυνεύει να αποβληθεί από το ακίνητο χωρίς άλλη νομική διέξοδο.

8.Τι γίνεται με τα απλήρωτα ενοίκια και τους λογαριασμούς κοινοχρήστων;

Ας δούμε όμως και ορισμένες κρίσιμες λεπτομέρειες σχετικά με το ζήτημα των απλήρωτων κοινοχρήστων. Πιο συγκεκριμένα, προβλέπεται από τον νόμο ότι:

• Η διαταγή απόδοσης μπορεί να εκδοθεί ταυτόχρονα με διαταγή πληρωμής για τα οφειλόμενα ενοίκια.

• Ο δικηγόρος-εκδότης έχει την αρμοδιότητα να επικυρώσει και το ποσό της οφειλής βάσει των εγγράφων.

• Μπορούν να διεκδικηθούν όλα τα μισθώματα μέχρι την ημέρα που θα αποχωρήσει από το ακίνητο ο ενοικιαστής.

• Για τους λογαριασμούς ΔΕΚΟ και κοινόχρηστα, απαιτούνται εξοφλημένοι λογαριασμοί ή βεβαιώσεις οφειλής.

• Αν οι λογαριασμοί είναι στο όνομα του ιδιοκτήτη, η διεκδίκηση μέσω της διαταγής είναι άμεση.

• Πλέον,έχει αναφερθεί ότι υπάρχουν σκέψεις για δυνατότητα έκδοσης ΑΦΜ από πολυκατοικίες ώστε να διεκδικούνται δικαστικά τα ανείσπρακτα κοινόχρηστα. 
• Σε περίπτωση που είναι στο όνομα του ενοικιαστή, η διαδικασία βοηθά στην απαλλαγή του ιδιοκτήτη από μελλοντικές ευθύνες.
• Φυσικά, μέσω της διαταγής πληρωμής που εκδίδεται είναι δυνατό να ζητηθεί η κατάσχεση περιουσιακών στοιχείων του ενοικιαστή αμέσως μετά την έκδοση της διαταγής.

• Η εγγύηση που είχε δοθεί στην αρχή συνήθως συμψηφίζεται με τις τελευταίες οφειλές ή ζημιές στο ακίνητο.

• Η διαταγή που εκδίδει ο δικηγόρος αποτελεί πλήρη εκτελεστό τίτλο για την έναρξη κατασχέσεων.

9.Τι συμβαίνει αν ο ενοικιαστής ασκήσει αναστολή εκτέλεσης με “ασφαλιστικά μέτρα”;

Η άσκηση αναστολής είναι η τελευταία ελπίδα του ενοικιαστή να παραμείνει στο ακίνητο. Όμως, το δίκαιο της εκτέλεσης είναι πλέον πολύ αυστηρό.Για να δοθεί αναστολή, ο ενοικιαστής πρέπει να αποδείξει “ανεπανόρθωτη βλάβη” και “πιθανολόγηση ευδοκίμησης” της ανακοπής του.Η οικονομική δυσπραγία από μόνη της δεν αποτελεί λόγο αναστολής. και ο δικαστής συγκρίνει αυτήν με την ζημία του ιδιοκτήτη που δεν εισπράττει μισθώματα.

Με τη νέα διαδικασία, όπου ένας δικηγόρος-εκδότης έχει ήδη ελέγξει τη νομιμότητα, ο δικαστής των ασφαλιστικών μέτρων καλείται να κρίνει τις αιτιάσεις του  ενοικιαστή.Συχνά, η αναστολή δίνεται υπό τον όρο της κατάθεσης των οφειλόμενων ενοικίων στον τραπεζικό λογαριασμό του ιδιοκτήτη. Αν ο ενοικιαστής δεν έχει χρήματα, η αναστολή απορρίπτεται.

Αν η αναστολή απορριφθεί, η εκτέλεση προχωρά κανονικά. Αν γίνει δεκτή, συνήθως ισχύει μέχρι την έκδοση απόφασης επί της ανακοπής, η οποία προσδιορίζεται σύντομα. Είναι σημαντικό να επισημάνουμε ότι η αναστολή δεν ακυρώνει τη διαταγή, απλώς “παγώνει” τη φυσική αποβολή για ένα διάστημα.Περισσότερα για το θέμα,μπορείς να διαβάσεις και σε σχετικό κείμενο μας για την κατάσχεση και την αναγκαστική εκτέλεση στην Ελλάδα γενικότερα.

10.Τι προβλέπεται για την κατάσχεση εις χείρας τρίτων (π.χ. τράπεζες) με τη διαταγή;

Μια βασική πρόβλεψη του νόμου είναι η δυνατότητα του εκμισθωτή να επιβάλλει κατάσχεση όχι απαραίτητα στα ίδια τα περιουσιακά στοιχεία του ενοικιαστή, αλλά ακόμη και σε τρίτα (φυσικά ή νομικά) πρόσωπα,στην κατοχή των οποίων βρίσκονται τα περιουσιακά στοιχεία του οφειλέτη. Πιο αναλυτικά, προβλέπεται το εξής:

• Η διαταγή πληρωμής που εκδίδεται παράλληλα με την απόδοση μισθίου είναι ένας “ζωντανός” εκτελεστός τίτλος. Επιτρέπει την άμεση δέσμευση χρημάτων σε τράπεζες.
• Η διαδικασία αυτή ονομάζεται “κατάσχεση εις χείρας τρίτου”. Ο τρίτος στην προκειμένη περίπτωση είναι η τράπεζα όπου ο ενοικιαστής διατηρεί λογαριασμό.
• Μόλις ο επιμελητής επιδώσει το κατασχετήριο στην τράπεζα, ο λογαριασμός δεσμεύεται ακαριαία. Ο ενοικιαστής δεν μπορεί να κάνει αναλήψεις ή μεταφορές.
• Η τράπεζα υποχρεούται εντός 8 ημερών να δηλώσει αν υπάρχει το ποσό. Αν υπάρχει, τα χρήματα αποδίδονται απευθείας στον ιδιοκτήτη μετά από κάποιες τυπικές ενέργειες.
• Είναι μια εξαιρετικά αποτελεσματική μέθοδος, ειδικά για ενοικιαστές που εργάζονται ή έχουν επιχειρηματική δραστηριότητα. Τα χρήματα “παγώνουν” πριν προλάβουν να αποσυρθούν από τα τραπεζικά ιδρύματα.
• Πρέπει βέβαια να λαμβάνεται υπόψη το ακατάσχετο όριο μισθών και συντάξεων. Ο νόμος προστατεύει ένα βασικό ποσό για τη διαβίωση του οφειλέτη.
• Ο δικηγόρος-εκδότης της διαταγής βεβαιώνει το ακριβές ποσό της απαίτησης, συμπεριλαμβανομένων των δικαστικών εξόδων. Αυτό το ποσό είναι που δεσμεύεται.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.