Alors que le marché immobilier évolue constamment et que de plus en plus de règles (économiques) entrent en jeu, il est important, surtout pour les travailleurs indépendants, d’avoir des solutions alternatives en tête. En particulier en ce qui concerne le bien immobilier dans lequel ils hébergent leur entreprise, il est utile de connaître le type de location qu’ils ont conclu ainsi que le cadre juridique dans lequel elle est réglementée. Examinons la location commerciale, qui a subi plusieurs modifications législatives ces dernières années, afin de savoir ce qui s’applique aujourd’hui et que chacun ait une idée des droits et obligations concernant le bien immobilier qu’il loue, afin de ne pas se retrouver lui-même dans une position désagréable.
1.Qu’est-ce que la location commerciale?
Ce terme désigne les locations de biens immobiliers faites pour permettre au locataire d’y installer une entreprise/un espace pour l’exercice de sa profession, ainsi que toutes les activités connexes. Pour inciter les commerçants à conclure des locations commerciales et afin qu’ils puissent mieux protéger leurs intérêts, certaines facilités sont accordées aux locations commerciales, telles qu’une durée de location plus stable, une résiliation uniquement pour certains motifs sérieux, et un cadre juridique plus organisé par rapport à celui qui s’applique aux locations (classiques) résidentielles.
Il convient de noter que la location est considérée comme commerciale lorsque la loi elle-même la désigne comme telle. Par conséquent, les parties ne peuvent pas conclure un bail résidentiel et le « rebaptiser » comme commercial en fournissant de fausses informations aux autorités compétentes. Les dispositions de la loi ne peuvent pas non plus être étendues de manière proportionnelle à d’autres activités professionnelles ; chaque fois, il convient d’examiner si l’activité professionnelle en question est l’une de celles protégées par le cadre juridique pertinent.
2.Quels types d’entreprises sont inclus?
Afin de clarifier quelles professions sont protégées par les locations commerciales et lesquelles ne le sont pas, la loi présente une liste relative à plusieurs professions considérées comme commerciales et auxquelles les dispositions de la loi peuvent être appliquées. Plus précisément, les particuliers qui exercent les professions suivantes peuvent conclure une location commerciale :
- Écoles de tous niveaux et garderies
- Cliniques et établissements de santé (hôpitaux, centres de rééducation, etc.)
- Pharmacies ainsi que leurs entrepôts
- Maisons de retraite (et unités de soins pour personnes âgées considérées comme des établissements de soins comme ci-dessus)
- Cabinets d’avocats, cabinets dentaires, bureaux de notaires et d’huissiers
- Cliniques vétérinaires, cabinets comptables ainsi que les bureaux de prêteurs sur gages
Il convient de mentionner que pour les activités ci-dessus, l’espace non couvert adjacent au bien immobilier/contigu à celui-ci peut également être loué, à condition que la location de l’espace non couvert soit nécessaire à l’exercice de l’activité professionnelle. De plus, la loi elle-même souligne que si le professionnel interrompt ses activités pendant une période allant jusqu’à 6 mois, la location n’est pas considérée comme cessant d’être commerciale = il ne perd pas la protection offerte par les dispositions favorables de la loi.
3.Quelle est la durée de la location s’il y a une entreprise en place?
C’est un sujet qui a connu… des montagnes russes en raison des nombreuses modifications législatives, ce qui nous oblige à clarifier la situation. Pour comprendre la durée de la location conclue, nous devons distinguer :
– Si le bail a été conclue avant le 1er mars 2014 et que les parties n’ont pas défini sa durée, elle est valable pour 12 ans. Cette notion comprend également le fait que le bail a été prolongé/silencieusement renouvelé avant la date mentionnée ci-dessus, ou que les 12 ans de protection se sont écoulés mais que 9 mois ne se sont pas écoulés depuis l’expiration du bail. Pour résilier un tel bail, les parties doivent avoir un document privé (avec des signatures et une date), prouvant qu’elles souhaitent et acceptent la résiliation = les accords verbaux pour une résiliation anticipée sont exclus.
– Si le bail a été conclu après le 1er mars 2014 et que les parties n’ont pas défini sa durée, il est valable pour au moins 3 ans. Pour résilier ce bail, comme mentionné ci-dessus, un document privé (avec une date et des signatures) est nécessaire, qui doit être notifié à l’autre partie. Il est important de noter que les effets de la résiliation commencent 3 mois après la notification à l’autre partie.
Il convient de garder à l’esprit que les dispositions relatives à la durée minimale de la location s’appliquent si les parties n’ont pas convenu autrement (et légalement bien sûr) = il est bon de vérifier votre bail pour voir s’il existe une clause pertinente sur la durée de la location.
4.Comment est fixé le loyer?
Ici encore, la règle est que le loyer, lors de la conclusion du contrat, est librement fixé par les parties et peut être ajusté périodiquement (généralement après 1 ou 2 ans). En ce qui concerne l’ajustement du loyer, récemment, une loi a été promulguée stipulant que pour les locations commerciales du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, le nouveau loyer, pour l’année 2024-2025, peut être augmenté jusqu’à 3 % par rapport au loyer de l’année précédente, c’est-à-dire pour l’année 2022-2023.
Comme une loi similaire avait été promulguée en 2022, ne négligeons pas la possibilité qu’elle s’applique également pour cette année = les dispositions de la loi sur les locations commerciales sont mises de côté en ce qui concerne l’ajustement du loyer.
Une dérogation à la règle de l’accord libre sur le loyer est introduite lorsque le bailleur est une société anonyme d’investissement immobilier, des entreprises exploitant des centres commerciaux qui doivent avoir au moins 15 000 m² de surface, ainsi que les filiales dans lesquelles l’actionnaire exclusif est l’État grec. Dans les cas ci-dessus, ce qui se passe, c’est que le loyer peut être fixé unilatéralement par le bailleur sans négociation supplémentaire, ce qui crée une inégalité pour le locataire.