Alors que le marché immobilier évolue constamment et que de plus en plus de règles (économiques) entrent en jeu, il est important, surtout pour les travailleurs indépendants, d’avoir des solutions alternatives en tête. En particulier en ce qui concerne le bien immobilier dans lequel ils hébergent leur entreprise, il est utile de connaître le type de location qu’ils ont conclu ainsi que le cadre juridique dans lequel elle est réglementée. Examinons la location commerciale, qui a subi plusieurs modifications législatives ces dernières années, afin de savoir ce qui s’applique aujourd’hui et que chacun ait une idée des droits et obligations concernant le bien immobilier qu’il loue, afin de ne pas se retrouver lui-même dans une position désagréable.
1.Qu’est-ce que la location commerciale?
Ce terme désigne les locations de biens immobiliers faites pour permettre au locataire d’y installer une entreprise/un espace pour l’exercice de sa profession, ainsi que toutes les activités connexes. Pour inciter les commerçants à conclure des locations commerciales et afin qu’ils puissent mieux protéger leurs intérêts, certaines facilités sont accordées aux locations commerciales, telles qu’une durée de location plus stable, une résiliation uniquement pour certains motifs sérieux, et un cadre juridique plus organisé par rapport à celui qui s’applique aux locations (classiques) résidentielles.
Il convient de noter que la location est considérée comme commerciale lorsque la loi elle-même la désigne comme telle. Par conséquent, les parties ne peuvent pas conclure un bail résidentiel et le « rebaptiser » comme commercial en fournissant de fausses informations aux autorités compétentes. Les dispositions de la loi ne peuvent pas non plus être étendues de manière proportionnelle à d’autres activités professionnelles ; chaque fois, il convient d’examiner si l’activité professionnelle en question est l’une de celles protégées par le cadre juridique pertinent.
2.Quels types d’entreprises sont inclus?
Afin de clarifier quelles professions sont protégées par les locations commerciales et lesquelles ne le sont pas, la loi présente une liste relative à plusieurs professions considérées comme commerciales et auxquelles les dispositions de la loi peuvent être appliquées. Plus précisément, les particuliers qui exercent les professions suivantes peuvent conclure une location commerciale :
- Écoles de tous niveaux et garderies
- Cliniques et établissements de santé (hôpitaux, centres de rééducation, etc.)
- Pharmacies ainsi que leurs entrepôts
- Maisons de retraite (et unités de soins pour personnes âgées considérées comme des établissements de soins comme ci-dessus)
- Cabinets d’avocats, cabinets dentaires, bureaux de notaires et d’huissiers
- Cliniques vétérinaires, cabinets comptables ainsi que les bureaux de prêteurs sur gages
Il convient de mentionner que pour les activités ci-dessus, l’espace non couvert adjacent au bien immobilier/contigu à celui-ci peut également être loué, à condition que la location de l’espace non couvert soit nécessaire à l’exercice de l’activité professionnelle. De plus, la loi elle-même souligne que si le professionnel interrompt ses activités pendant une période allant jusqu’à 6 mois, la location n’est pas considérée comme cessant d’être commerciale = il ne perd pas la protection offerte par les dispositions favorables de la loi.
3.Quelle est la durée de la location s’il y a une entreprise en place?
C’est un sujet qui a connu… des montagnes russes en raison des nombreuses modifications législatives, ce qui nous oblige à clarifier la situation. Pour comprendre la durée de la location conclue, nous devons distinguer :
– Si le bail a été conclue avant le 1er mars 2014 et que les parties n’ont pas défini sa durée, elle est valable pour 12 ans. Cette notion comprend également le fait que le bail a été prolongé/silencieusement renouvelé avant la date mentionnée ci-dessus, ou que les 12 ans de protection se sont écoulés mais que 9 mois ne se sont pas écoulés depuis l’expiration du bail. Pour résilier un tel bail, les parties doivent avoir un document privé (avec des signatures et une date), prouvant qu’elles souhaitent et acceptent la résiliation = les accords verbaux pour une résiliation anticipée sont exclus.
– Si le bail a été conclu après le 1er mars 2014 et que les parties n’ont pas défini sa durée, il est valable pour au moins 3 ans. Pour résilier ce bail, comme mentionné ci-dessus, un document privé (avec une date et des signatures) est nécessaire, qui doit être notifié à l’autre partie. Il est important de noter que les effets de la résiliation commencent 3 mois après la notification à l’autre partie.
Il convient de garder à l’esprit que les dispositions relatives à la durée minimale de la location s’appliquent si les parties n’ont pas convenu autrement (et légalement bien sûr) = il est bon de vérifier votre bail pour voir s’il existe une clause pertinente sur la durée de la location.
4.Comment est fixé le loyer?
Ici encore, la règle est que le loyer, lors de la conclusion du contrat, est librement fixé par les parties et peut être ajusté périodiquement (généralement après 1 ou 2 ans). En ce qui concerne l’ajustement du loyer, récemment, une loi a été promulguée stipulant que pour les locations commerciales du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, le nouveau loyer, pour l’année 2024-2025, peut être augmenté jusqu’à 3 % par rapport au loyer de l’année précédente, c’est-à-dire pour l’année 2022-2023.
Comme une loi similaire avait été promulguée en 2022, ne négligeons pas la possibilité qu’elle s’applique également pour cette année = les dispositions de la loi sur les locations commerciales sont mises de côté en ce qui concerne l’ajustement du loyer.
Une dérogation à la règle de l’accord libre sur le loyer est introduite lorsque le bailleur est une société anonyme d’investissement immobilier, des entreprises exploitant des centres commerciaux qui doivent avoir au moins 15 000 m² de surface, ainsi que les filiales dans lesquelles l’actionnaire exclusif est l’État grec. Dans les cas ci-dessus, ce qui se passe, c’est que le loyer peut être fixé unilatéralement par le bailleur sans négociation supplémentaire, ce qui crée une inégalité pour le locataire.
5.Et si je transfère la location à quelqu’un d’autre?
En général, le transfert de la relation locative du locataire à une autre personne est autorisé si des motifs exceptionnels justifient le transfert. Cela est dû au fait que le nouveau locataire doit être fiable pour remplir ses obligations envers le bailleur, surtout si le bail a été convenu pour plusieurs années, de sorte que le changement de local commercial, etc., apparaît pratiquement peu pratique comme solution.
Ainsi, le locataire est autorisé à transférer la relation locative à une autre personne si lui-même (le locataire) souffre d’une maladie grave l’empêchant de continuer à exploiter l’entreprise, logée dans le bien immobilier, justifiant ainsi le transfert. De plus, le locataire doit, dans l’année suivant la découverte de sa maladie grave, informer le bailleur de son intention de transférer.
La même chose s’applique si le locataire décède, de sorte que son conjoint et généralement ses héritiers peuvent transférer la relation locative à une autre personne après avoir informé le bailleur, dans un délai d’un an à compter de la date à laquelle ils ont accepté l’héritage. Dans ce cas, jusqu’à ce que les documents nécessaires soient établis ou que le délai fictif de 4 mois pour le retrait soit écoulé, le délai sera pratiquement beaucoup plus long que dans le cas de la maladie grave du locataire.
Cependant, pour que le transfert de la relation locative soit valable, il doit être effectué par un document privé (pour des raisons de preuve) entre l’ancien locataire et le nouveau, et il doit être notifié par un document formel au bailleur, afin qu’il prenne connaissance du transfert. Il convient de noter que l’ancien et le nouveau locataire sont solidairement responsables des dettes découlant de la location jusqu’au moment du transfert = après la date du transfert, seul le nouveau locataire sera responsable envers le bailleur.
6.J’ai loué un bien immobilier à quelqu’un qui n’était pas le propriétaire.Que se passe-t-il dans ce cas?
Cette situation se produit assez souvent, surtout si le locataire n’a pas vérifié si le propriétaire du bien était légitime ou si celui-ci avait des charges sur lui (hypothèques, saisies, etc.). Pour protéger le locataire qui a fait confiance à cette situation, mais aussi pour ne pas compromettre la sécurité des transactions, la loi prévoit les dispositions suivantes :
- Le bail sera valable et produira normalement des effets contre le propriétaire et son héritier.
- Cependant, le locataire doit avoir agi de bonne foi lors de la conclusion du bail.
- C’est-à-dire qu‘il ne devait pas savoir ou ignorer par négligence grave que le bien n’appartenait pas à celui qui lui était présenté comme propriétaire et bailleur.
- De même, le propriétaire du bien ne doit pas avoir formulé d’objection écrite au locataire dans les 3 mois suivant la découverte de la conclusion du bail.
- Dans le cas où le bien proviendrait de l’héritage du propriétaire, le délai pour faire objection est également de 3 mois à compter de la découverte de la location, mais après avoir accepté l’héritage. Cela représente en pratique un délai beaucoup plus long.
7.Dans quelles conditions le bail peut-il être résilié?
Pour répondre à cette question, il est nécessaire de mentionner que pour les baux conclus après le 1er mars 2014, la résiliation du bail pour occupation personnelle ou pour travaux de reconstruction par le propriétaire n’est plus possible. De même, le locataire ne peut plus résilier le bail dans l’année suivant sa conclusion, comme cela était possible auparavant, ce qui constituait une disposition très favorable pour lui.
Ainsi, les choses sont considérablement simplifiées avec la récente loi concernant la résiliation du bail commercial. Désormais, la règle est que le bail peut être résilié à tout moment après au moins 3 ans à compter de sa conclusion. Il suffit que les parties conviennent de la résiliation du bail par un document privé pour que leur accord soit prouvé. Cela résout donc de nombreux problèmes liés aux conditions complexes requises pour l’occupation personnelle et la reconstruction du bien loué afin qu’elles soient juridiquement valables comme motifs de résiliation.
De plus, les dispositions du Code civil concernant les baux commerciaux s’appliquent également, comme je vous l’ai expliqué dans un précédent texte. Pour rendre les concepts plus compréhensibles, nous parlerons de ces motifs de résiliation dans la question suivante. Il est important de savoir que la déclaration de résiliation de l’une ou l’autre des parties doit être remise à l’autre (par un huissier de justice moyennant des frais commençant à 35 euros).
8.Est-ce que la résiliation du bail pour occupation personnelle ou pour usage personnel est encore valable?
Comme mentionné précédemment, pour déterminer quel régime législatif s’applique à une location commerciale, il est nécessaire de savoir si celle-ci a été conclue avant ou après le 1er mars 2014. Dans le deuxième cas, la résiliation du bail pour occupation personnelle ou pour usage personnel n’est plus possible, car ce motif de résiliation a été supprimé par la loi.
Par conséquent, les motifs pour lesquels la résiliation du bail peut désormais être demandée sont tirés (entre autres) du Code civil, et donc :
– Le locataire peut résilier le bail si le bien ne lui est pas remis pour l’usage convenu (en totalité ou en partie).
– Il peut également résilier le bail si l’utilisation du bien loué présente un risque sérieux pour sa santé (ou celle de ses proches).
– Cela est vrai même si le locataire connaissait le défaut du bien menaçant sa santé dès le départ et que sa renonciation au droit n’est pas pertinente.
– De même, le bailleur peut résilier le bail si le locataire fait un mauvais usage du bien loué, ce qui peut découler d’un accord entre les parties.
– Cependant, pour résilier dans ce cas, le bailleur doit avoir préalablement protesté auprès du locataire afin que ce dernier mette fin à son mauvais usage du bien loué.
– Évidemment, le bailleur peut également résilier le bail si le locataire tarde à payer le loyer (en totalité ou en partie).
– Enfin, le bailleur peut également résilier le bail si le locataire sous-loue le bien à un tiers sans autorisation.
9.Est-ce que quelque chose change si c’est une station-service ou une pharmacie?
En raison de la fréquence de ce type d’entreprises dans la vie économique, le législateur a réglementé de manière exclusive et spécialisée le cas où leurs propriétaires souhaitent louer une propriété pour exercer leur profession respective. En ce qui concerne la station-service, celle-ci est protégée par les dispositions régissant la location commerciale, à condition que la location de la propriété soit nécessaire pour exécuter le contrat de représentation commerciale entre le bailleur et le locataire.
De plus, la loi autorise le locataire à sous-louer la propriété à un tiers = cette location sera également protégée par les dispositions régissant les locations commerciales. Cependant, si le contrat de représentation commerciale est résilié ou si une partie enfreint ses termes ou si un cas de force majeure survient, le bail de location peut être résilié sans limite de temps et sans compensation pour l’autre partie. De même, la condamnation du propriétaire de la station-service pour un crime lié à une mauvaise livraison de produits, comme par exemple la falsification de carburant, entraînera la résiliation du bail, pourvu que le propriétaire ait agi avec intention.
En ce qui concerne les pharmacies, la loi stipule que les propriétaires de ces entreprises peuvent engager un associé dans leur entreprise, ainsi que louer la propriété louée pour créer un entrepôt de médicaments ou pour abriter une deuxième pharmacie en plus de celle exploitée par les propriétaires initiaux. Pour faciliter les propriétaires, il est permis de louer la propriété à une société pour abriter sa propre entreprise, sans aucun changement dans la relation locative = il n’y a pas de modifications soudaines et imprévues des termes.
Si l’un des associés quitte la société qui a été créée ou si l’entreprise à laquelle la propriété a été louée est transférée, alors nous revenons aux termes initiaux du bail, c’est-à-dire ceux convenus initialement entre le propriétaire de l’entreprise et le locataire. Bien entendu, s’il n’y avait pas de prévision pour cette évolution, les dispositions de la loi qui « complètent » le contrat de location s’appliqueront en substance.
10.Est-ce que le bien est protégé contre la saisie?
C’est une question très fréquente pour les professionnels libéraux qui hébergent leurs entreprises dans des biens loués par eux-mêmes. Cela est dû au fait qu’il n’est pas exclu qu’il y ait des charges réelles en raison du propriétaire (par exemple, une inscription hypothécaire en raison d’un prêt qu’il a contracté), dont les conséquences seront finalement supportées par le locataire.
En substance, le locataire est protégé d’une manière ou d’une autre, car celui qui acquerra la propriété par le biais de la saisie (le surenchérisseur) a le droit de résilier le bail existant sur la propriété (qui lui appartiendra désormais), mais les conséquences de la résiliation n’entreront en vigueur qu’après 6 mois. Ainsi, le locataire dispose d’une période pour trouver un nouveau lieu d’activité professionnelle. Comme la procédure d’exécution forcée n’est pas réputée pour sa rapidité, le locataire sera généralement informé 1 à 2 ans avant la résiliation du bail que la procédure d’exécution forcée a été engagée contre le propriétaire du bien. Il aura donc le temps nécessaire pour organiser ses activités commerciales.
Il convient de mentionner que, pour éviter les comportements malveillants de la part du propriétaire et/ou du locataire du bien, la loi prévoit que la décision juridique rendue peut être exécutée contre le sous-locataire (si un sous-bail a été conclu avec lui), ainsi que contre toute personne tirant des droits de la propriété = les proches / assistants du locataire qui exploitent l’entreprise avec lui, les personnes qui le visitent de temps en temps, etc.
À côté du client et de ses besoins.
Athéna Kontogiánni – Avocate
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