1.Ποια είναι η πιο συνηθισμένη χρήση της μίσθωσης στην πράξη;

Πρακτικά, αρκετές μισθώσεις σήμερα αφορούν ακίνητα (διαμερίσματα ως επί το πλείστον),οι οποίες διέπονται από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα και τους ειδικούς νομούς περί αυτών όπως τον Ν. 1703/1987 με όλες τις συναφείς τροποποιήσεις του. Παρόλα αυτά συχνή είναι και η επαγγελματική μίσθωση, η οποία διέπεται από άλλο νομοθετικό καθεστώς, συγκεκριμένα από το ΠΔ 34/1995.

2.Πως συνάπτεται μια σύμβαση μίσθωσης;

Ο Αστικός Κώδικας δεν απαιτεί κάποιον συγκεκριμένο τύπο για την σύμβαση της μίσθωσης. Αυτό σημαίνει ότι μπορεί να καταρτιστεί ακόμα και προφορικά με συμφωνία των μερών, ή με ιδιωτικό έγγραφο. Σκόπιμο είναι βέβαια να συνάπτεται η μίσθωση με ιδιωτικό έγγραφο των μερών για να αποτυπώνονται με σαφήνεια οι όροι που θέλουν να συμπεριλάβουν στο μισθωτήριο έγγραφο και για λόγους απόδειξης. Εφόσον η μίσθωση καταρτισθεί εγγράφως, ο εκμισθωτής οφείλει πλέον να αναρτά το μισθωτήριο έγγραφο στην υπηρεσία ΄myAADE΄ και ο μισθωτής να προβαίνει σε αποδοχή αυτού (με βάση και την σχετική απόφαση του διευθυντή της ΑΑΔΕ από το 2018).

Εξαίρεση εισάγεται ως προς τις μισθώσεις οι οποίες υπερβαίνουν σε διάρκεια τα εννέα έτη και οι οποίες οφείλουν να καταρτίζονται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, και να μεταγράφονται στο οικείο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείου του τόπου όπου βρίσκεται το ακίνητο ( προκειμένου σε περίπτωση εκποίησης του ακινήτου από τον εκμισθωτή σε τρίτον ,όσο διαρκεί η μίσθωση, να προστατευθεί ο μισθωτής από ενδεχόμενη αποβολή του από το ακίνητο εκ μέρους του νέου κτήτορα)

 

3.Ποια είναι η διάρκεια μιας συμβατικής μίσθωσης ακινήτου;

Γενικότερα η μίσθωση ως έννομη σχέση μπορεί να συμφωνηθεί ως ορισμένου ή αορίστου χρόνου (το θέμα έχει πρακτικό ενδιαφέρον για τις προθεσμίες που απαιτούνται για την καταγγελία της ίδιας της μίσθωσης από τα μέρη). Η μίσθωση ακινήτου έχει ελάχιστη διάρκεια 3 έτη εκ του νόμου. Αυτό σημαίνει ότι ακόμα κι αν συμφωνηθεί μικρότερη διάρκεια από την 3ετία,ο εκμισθωτής δεν δικαιούται να καταγγείλει την μίσθωση λόγω διάρκειας, παρά μόνο αν παρέλθει η διάρκεια τριών χρόνων από την ημέρα συμφωνίας.

4.Ο εκμισθωτής μου κάνει έξωση για ιδιοκατοίκηση. Τι ισχύει;

Η ιδιοκατοίκηση έχει καταργηθεί νομοθετικά μετά την λήξη ισχύος του Ν. 1703/1987 που την προέβλεπε και επομένως δεν προβλέπεται πλέον ως λόγος αποβολής του μισθωτή από το μίσθιο. Ωστόσο, εξαίρεση ως προς το ζήτημα εισάγεται για την ιδιοκατοίκηση λόγω επαγγελματικής χρήσης η οποία ακόμα προβλέπεται στον νόμο και υπό την επιπλέον προϋπόθεση ότι ο ιδιοκτήτης/εκμισθωτής καθώς και τα συγγενικά του πρόσωπα δεν διαθέτουν ικανό χώρο εντός της πόλης στην οποία βρίσκεται το μίσθιο, που να είναι ικανό να φιλοξενήσει την επαγγελματική επιχείρηση.

5.Τι περιλαμβάνει η έννοια του μισθώματος;

Ως μίσθωμα ορίζεται η αντιπαροχή που δίνει ο μισθωτής για να αποκτήσει την κατοχή του ακινήτου για όσο διάστημα διαρκεί η σύμβαση μίσθωσης. Μπορεί να συμφωνηθεί σε χρήμα, ή σε είδος, ακόμα και με διαφορετικό τρόπο (πχ ποσοστά από τα κέρδη της επιχείρησης που θα εγκατασταθεί στο ακίνητο, εφόσον μιλάμε για επαγγελματική μίσθωση). Εδώ είναι σημαντικά 3 πράγματα κυρίως:

• Στο μίσθωμα (ή αλλιώς ενοίκιο όπως λέγεται) περιλαμβάνονται και άλλα έξοδα. Αυτά είναι τα κοινόχρηστα της οικοδομής, αν το ακίνητο βρίσκεται σε πολυκατοικία, οι λογαριασμοί ρεύματος και νερού, καθώς και το τέλος χαρτοσήμου που συμφωνείται για την σύναψη της σύμβασης μίσθωσης (και το οποίο ανάλογα με το τι θα συμφωνήσουν τα μέρη βαρύνει είτε τον εκμισθωτή είτε τον μισθωτή).
• Όμως δεν περιλαμβάνονται στο μίσθωμα τα βάρη και οι φόροι του ακινήτου (π.χ. ο ΕΝΦΙΑ και τα δημοτικά τέλη που πρέπει να καταβληθούν, αποτελούν υποχρέωση του εκμισθωτή)
• Το ίδιο το μίσθωμα με την στενή έννοια του όρου (δηλαδή μόνο το ενοίκιο) οφείλει πλέον να καταβάλλεται από τον μισθωτή σε τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή και όχι με εξόφληση σε μετρητά (και αυτό γίνεται εξίσου για φορολογικούς λόγους).

6.Ο ενοικιαστής μου οφείλει ενοίκια αρκετών μηνών. Ποιες δυνατότητες έχω;

Σε αυτήν την περίπτωση, ο εκμισθωτής έχει πλήθος δυνατοτήτων αναλόγως του:

α)αν αιτείται την απόδοση του μισθωμένου ακινήτου από το δικαστήριο μαζί με τα οφειλόμενα μισθώματα ή

β)αν αιτείται μόνο την απόδοση των οφειλόμενων ενοικίων

Συνεπώς δύναται να ασκήσει αυτοτελή αγωγή προκειμένου να διεκδικήσει μαζί με τα ενοίκια και ολόκληρο το μίσθιο (=να αποβληθεί ο μισθωτής από το ακίνητο)

είτε να επιδιώξει από το δικαστήριο έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου (με συνοπτική διαδικασία χωρίς μάρτυρες κατά τα άρθρα 623 και 624 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας).

7.Ποια είναι τα δικαιώματα του μίσθωση γενικότερα;

Ανάλογα με το αν παραδόθηκε ή όχι στον μισθωτή η χρήση του ακινήτου, ή αν αυτό παρουσιάζει πραγματικά ελαττώματα (καθώς και έλλειψη συμφωνημένων ιδιοτήτων) ο μισθωτής έχει τα εξής δικαιώματα:

• Αξίωση για παράδοση σε αυτόν του ακινήτου (ή για διόρθωση του ελαττώματος αν υπάρχει)
• Δικαίωμα για μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος ανάλογα φυσικά και με την επίδραση που έχει το ελάττωμα/ η μη παραχώρηση της χρήσης στον ίδιο τον μισθωτή
• Δικαίωμα αποζημίωσης για μη εκτέλεση της σύμβασης (εδώ προϋποτίθεται ότι το ελάττωμα υπήρχε ήδη κατά την κατάρτιση της σύμβασης ή ο εκμισθωτής γνώριζε την ύπαρξη του ελαττώματος και το αποσιώπησε)
• Δικαίωμα να επιχειρήσει ο ίδιος ο μισθωτής την άρση του ελαττώματος και να ζητήσει από τον εκμισθωτή τις σχετικές δαπάνες (αυτό προϋποθέτει είτε το ελάττωμα να εμφανίστηκε μετά την σύναψη της μίσθωσης, είτε ο μισθωτής να ειδοποίησε τον εκμισθωτή για το ελάττωμα και ο εκμισθωτής να αδιαφόρησε (= να έγινε υπερήμερος ως προς την άρση του ελαττώματος)
• Δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης (εφόσον δεν του παραδόθηκε η χρήση του ακινήτου ή παραδόθηκε αλλά με σημαντικά ελαττώματα) ΑΦΟΥ όμως ο μισθωτής έχει τάξει εύλογη προθεσμία στον εκμισθωτή για την εκπλήρωση της παροχής του, και εφόσον η προθεσμία έχει παρέλθει άπρακτη.

 

8.Είμαι δημόσιος υπάλληλος και μετατίθεμαι συνεχώς (=αναζητώ συνεχώς νέα κατοικία).Με δεσμεύει η τριετία της μίσθωσης;

Όχι, καθώς στην περίπτωση που ο μισθωτής έχει ιδιότητα δημοσίου υπαλλήλου (ΑΚ 613) ισχύουν για την καταγγελία οι διατάξεις της μίσθωσης αορίστου χρόνου. Ειδικότερα αν πρόκειται για μίσθωμα που έχει συμφωνηθεί να καταβάλλεται κάθε μήνα, η καταγγελία μπορεί να γίνει 15 ημέρες πριν την λήξη του μήνα και ενεργεί στο τέλος αυτού. Αντίστοιχα ισχύουν αν η μίσθωση συμφωνήθηκε ανά ημέρα καθώς και ανά εβδομάδα. Αξίζει να αναφερθεί ότι η έννοια του δημοσίου υπαλλήλου νοείται με ευρύτητα (π.χ. δικαστικός υπάλληλος, αστυνομικός, εκπαιδευτικός), ενώ αν ο μισθωτής έχει οικογένεια τότε το δικαίωμα για καταγγελία της μίσθωσης με τις προϋποθέσεις που αναφέραμε, μπορεί να ασκηθεί και από τον/την σύζυγο του για την ενότητα της οικογενειακής σχέσης.

9.Η σύμβαση μίσθωσης ήταν στο όνομα του/της συζύγου/συμβίου μου και αυτός/ή απεβίωσε. Δικαιούμαι να παραμείνω στο μίσθιο;

Εν προκειμένω, η χρήση του μισθίου περιέρχεται στον άλλον επιζώντα σύζυγο/σύντροφο ο οποίος δικαιούται να καταγγείλει οποτεδήποτε την μίσθωση, εφόσον η καταγγελία γίνει τουλάχιστον 3 μήνες πριν από την λήξη. Αναγκαίο είναι το γεγονός του γάμου/συμφώνου συμβίωσης να έχει γνωστοποιηθεί στον εκμισθωτή προκειμένου να ασκηθούν τα ως άνω δικαιώματα καθώς και το γεγονός ότι το μίσθιο χρησιμεύει ως οικογενειακή στέγη.(ΑΚ 612)

10.Πως μπορώ να κατοχυρώσω τα δικαιώματα μου έναντι του εκμισθωτή;

Εφόσον ο μισθωτής παραλάβει την χρήση του ακινήτου και είτε υπάρχουν ελαττώματα (κάθε είδους) που οφείλουν να διορθωθούν, είτε ο μισθωτής έχει αμφιβολίες για την ύπαρξη τους, μπορεί να συνάψει την σύμβαση μίσθωσης με την λεγόμενη ΄ρήτρα επιφύλαξης΄. Πρόκειται για μια ρήτρα με την οποία δηλώνει ότι δέχεται να παραλάβει το ακίνητο (όπως και κάνει) αλλά με επιφύλαξη των νόμιμων δικαιωμάτων του που απορρέουν από την μίσθωση έναντι του εκμισθωτή. Αυτό είναι χρήσιμο προκειμένου να μην θεωρηθεί η παραλαβή του ακινήτου από τον μισθωτή ως σιωπηρή αποδοχή των ελαττωμάτων και άρα να μην μπορεί αργότερα να αξιώσει την διόρθωση τους από τον εκμισθωτή. Έτσι ο μισθωτής κατοχυρώνεται για την διάρκεια της σύμβασης, και θα μπορεί να ασκήσει τα δικαιώματα που αναφέραμε παραπάνω.

11.Ο προηγούμενος ενοικιαστής προξένησε ζημίες στο μίσθιο κατά την διάρκεια της μίσθωσης. Μέχρι πότε μπορώ να κάνω αγωγή;

Για την συγκεκριμένη αξίωση, δηλαδή για αποζημίωση του εκμισθωτή έναντι του μισθωτή αναφορικά με ζημίες που προξενήθηκαν στο μίσθιο προβλέπεται σύντομη παραγραφή,6 μήνες(ΑΚ 602) αφότου πήρε στην κατοχή του εκ νέου το ακίνητο(=από τότε που έληξε η μίσθωση συμβατικά και μετακόμισε ο ενοικιαστής). Άρα μέσα στο 6μηνο ο εκμισθωτής θα πρέπει να έχει ήδη ΄προλάβει΄ να οχλήσει τον μισθωτή με εξώδικο έγγραφο καθώς και να ασκήσει αργότερα αγωγή εναντίον του, προκειμένου να μην υποπέσει σε παραγραφή η αξίωση του.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

 

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές. Για περισσότερες πληροφορίες, επικοινωνήστε μαζί μας.