Με την σταδιακή αντικατάσταση των υποθηκοφυλακείων από το σύστημα του Κτηματολογίου σε όλη την επικράτεια,προέκυψε η ανάγκη να εκσυγχρονιστεί το πλαίσιο λειτουργίας του τελευταίου.Είναι αλήθεια ότι ο θεσμός έχει υποστεί πολλές νομοθετικές αλλαγές ανά τα χρόνια,κυρίως λόγω των τεχνολογικών εξελίξεων που δημιουργούν νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων.Σε αυτό το κείμενο θα δούμε την βασική λειτουργία του Κτηματολογίου σαν συστήματος δημοσιότητας,καθώς και τις δυνατότητες του δικαιούχου σε περίπτωση που τα στοιχεία της μερίδας του ακινήτου δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα.

1.Τι αποκαλούμε Εθνικό Κτηματολόγιο σήμερα;

Με τον όρο ‘Εθνικό Κτηματολόγιο’ εννοούμε εκείνο το οργανωμένο σύστημα στο οποίο καταχωρούνται τα εμπράγματα δικαιώματα που αφορούν ακίνητα, τα οποία βρίσκονται στην Ελλάδα. Η τάση μάλιστα πλέον οδηγεί προς την ψηφιοποίηση του Κτηματολογίου, ώστε οι κάθε είδους νομικές ενέργειες να μπορούν να γίνουν από απόσταση και να μην παρατηρούνται επιπλέον καθυστερήσεις στην ικανοποίηση των αιτημάτων.

Η βασική διαφορά του Κτηματολογίου από τα πρώην υποθηκοφυλακεία είναι ότι η οργάνωση των εμπράγματων δικαιωμάτων γίνεται ανάλογα με το εκάστοτε ακίνητο το οποίο είναι υπό έρευνα και όχι με βάση το εκάστοτε φυσικό/νομικό πρόσωπο, το οποίο ενδέχεται να είναι κύριος εμπράγματων δικαιωμάτων πάνω σε ακίνητο. Έτσι, αρκεί η απλή αναζήτηση ενός ακινήτου, το οποίο εξειδικεύεται αφού λαμβάνει έναν μοναδικό αριθμό, τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ), για τον οποίο θα μιλήσουμε στην συνέχεια.

Παράλληλα προς τα εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων, στο Κτηματολόγιο καταχωρούνται επίσης και διαγράμματα τα οποία απεικονίζουν ακριβώς τα όρια, την έκταση, και το εμβαδόν του εκάστοτε ακινήτου. Εκτός αυτού, είναι αναγκαίο να καταχωρηθεί στο Κτηματολόγιο και η εκάστοτε χρήση του ακινήτου (πχ αν αυτό χρησιμοποιείται ως κατοικία, για τις ανάγκες μιας επαγγελματικής μίσθωσης, ως αγροτεμάχιο κλπ).

2.Πότε ένα Κτηματολογικό γραφείο είναι αρμόδιο για μια υπόθεση;

Για να λειτουργήσει σωστά το Κτηματολόγιο στην ελληνική επικράτεια, ήταν αναγκαία η διάρθρωση του σε επιμέρους γραφεία ανά περιοχές/Περιφέρειες, τα οποία θα ήταν αρμόδια να επεξεργάζονται τις αιτήσεις των πολιτών. Ο κανόνας μέχρι το πρόσφατο παρελθόν ήταν ότι κάθε Κτηματολογικό γραφείο μιας περιοχής ήταν αρμόδιο για τις αιτήσεις που αφορούσαν εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτου που βρισκόταν σε εκείνη την περιοχή.

Ο παραπάνω κανόνας, μπορεί να δεχθεί μια εξαίρεση στην εξής περίπτωση: Εφόσον το ακίνητου, του οποίου τα εμπράγματα δικαιώματα πρέπει να καταχωριστούν στο Κτηματολόγιο, βρίσκεται στα όρια διαφορετικών περιοχών, τότε αρμόδια είναι όλα τα Κτηματολογικά γραφεία που λειτουργούν σε εκείνες τις περιοχές. Ο αιτών μπορεί να επιλέξει το αντίστοιχο Κτηματολογικό γραφείο που θα υποβάλλει την αίτηση, εφόσον συγκαταλέγεται στα γραφεία που αναφέραμε.

Εφόσον ο αιτών επιλέξει κάποιο από τα παραπάνω γραφεία, θα πρέπει στην αίτηση του να σημειωθεί το γεγονός ότι για το εν λόγω ακίνητο είναι περισσότερα Κτηματολογικά γραφεία αρμόδια, λόγω της θέσης του. Εννοείται πως, αν η αίτηση για τα εμπράγματα δικαιώματα του ακινήτου καταχωρισθεί με ηλεκτρονικό τρόπο στο Κτηματολόγιο, δεν υπάρχει ανάγκη επιλογής ορισμένου Κτηματολογικού γραφείου, αφού όλη η διαδικασία γίνεται εξ αποστάσεως.

3.Ποια εμπράγματα δικαιώματα εγγράφονται στο Κτηματολόγιο;

Ακολουθώντας το πρότυπο του συστήματος λειτουργίας των υποθηκοφυλακείων, στον φάκελο του ακινήτου που τηρείται στο Κτηματολόγιο, είναι αναγκαίο να εγγραφούν τα εξής εμπράγματα δικαιώματα:

• Το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου γενικά (ποιο πρόσωπο αντλεί δικαιώματα κυριότητας, καθώς και αν υπάρχουν επικαρπωτές/ψιλοί κύριοι επί του ακινήτου).
• Σε περίπτωση που περισσότεροι αποκτήσουν εξ αδιαιρέτου μερίδια επί του ακινήτου, η σχετική δήλωση είναι καταχωρητέα επίσης στο Κτηματολόγιο.
• Όλα τα εμπράγματα βάρη που αφορούν το ακίνητο (υποθήκες/κατασχέσεις με τις οποίες είναι επιβαρυμένο το ακίνητο).
• Τυχόν δουλείες που έχουν συσταθεί και βαραίνουν το εν λόγω ακίνητο (θα πρέπει δηλαδή να μεταγραφεί το συμβόλαιο της δουλείας).
• Τυχόν δικαστικές διαμάχες που αφορούν το ακίνητο=αν έχει κατατεθεί διεκδικητική αγωγή εναντίον του φερόμενου ως κυρίου του ακινήτου, από τον οποίο ζητείται η απόδοση του ακινήτου.
• Εννοείται πως οποιαδήποτε νομική μεταβολή συμβαίνει είναι αναγκαίο να εγγράφεται στον φάκελο του ακινήτου.
• Διάγραμμα του ακινήτου που να απεικονίζει με ευκρίνεια τα όρια και το εμβαδόν του.
• Αν τα παραπάνω στοιχεία είναι ανακριβή, η αίτηση διόρθωσης που θα κατατεθεί οφείλει επίσης να κατατεθεί στον φάκελο του ακινήτου.

4.Δεν πρόλαβα/αμέλησα να δηλώσω την κυριότητα του οικοπέδου μου στο Κτηματολόγιο.Τι θα συμβεί;

Σε περίπτωση που ο δικαιούχος εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο έχασε την προθεσμία για την υποβολή της σχετικής δήλωσης στο Κτηματολόγιο, ο νόμος προβλέπει την εξής συνέπεια: Πιο συγκεκριμένα, το ακίνητο θεωρείται νομικά ως αγνώστου ιδιοκτήτη και κατά συνέπεια περιέρχεται πλέον στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου. Μάλιστα εδώ, ο νόμος θεσπίζει αμάχητο τεκμήριο=δεν μπορεί να αποδειχθεί το αντίθετο σχετικά με το ότι το ακίνητο δεν ανήκει πλέον στο Ελληνικό Δημόσιο.

Ο νόμος μάλιστα θεσπίζει και μια ειδικότερη περίπτωση, κατά την οποία οι Δήμοι και οι Περιφέρειες μπορούν να αποκτήσουν την κυριότητα ακινήτων που φέρονται ως αγνώστου ιδιοκτήτη, αν καταθέσουν σχετική αίτηση στο αρμόδιο Κτηματολογικό γραφεί της περιοχής τους. Έτσι, κατά συνέπεια, το ακίνητο περιλαμβάνεται πλέον στην δική τους κυριότητα (του Δήμου και της εκάστοτε Περιφέρειας) και όχι του Ελληνικού Δημοσίου γενικότερα, όπως θα συνέβαινε σε αντίθετη περίπτωση.

Η προθεσμία που είναι κρίσιμη για την υποβολή της δήλωσης σχετικά με τα εμπράγματα δικαιώματα του δικαιούχου πάνω στο ακίνητο ξεκινά από την έναρξη της κτηματογράφησης μιας περιοχής. Οι σχετικές αναγγελίες γίνονται από το Ελληνικό Κτηματολόγιο, εντούτοις έχουν δοθεί διάφορες παρατάσεις ανά καιρούς με διάφορα νομοθετήματα, κυρίως για να κυλήσει ομαλά η διαδικασία και να μην υπάρχουν όσο γίνεται απρόοπτες εξελίξεις.

5.Ποια είναι η σημασία της πρώτης εγγραφής στην μερίδα του ακινήτου;

Πρώτη εγγραφή στην μερίδα ενός ακινήτου, ονομάζεται το σύνολο των εμπράγματων δικαιωμάτων και εννόμων καταστάσεων που καταχωρούνται για 1^η φορά στον φάκελο που τηρείται στο Κτηματολόγιο για λογαριασμό του ακινήτου. Πάνω σε αυτήν την εγγραφή στηρίζονται οι μεταγενέστερες εγγραφές που θα ακολουθήσουν σε όλη την διάρκεια ‘ζωής’ του ακινήτου και αντίστοιχα θα εγγράφονται στην μερίδα του.

Σε περίπτωση που η 1^η εγγραφή είναι ανακριβής, μπορεί να ζητηθεί η διόρθωση της με αγωγή του δικαιούχου μέσα σε προθεσμία ενός έτους από την δημοσίευση της απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου του Κτηματολόγιού με την οποία (απόφαση) ξεκινά η κτηματογράφηση μιας περιοχής όπου, πλέον, το Κτηματολόγιο θα αντικαθιστά το (πρώην) υποθηκοφυλακείο όσον αφορά το σύστημα δημοσιότητας για τα ακίνητα που βρίσκονται εκεί.

Είναι σημαντικό να γνωρίζουμε ότι, εφόσον ο πραγματικός δικαιούχος θέλει να ασκήσει αγωγή κατά εκείνου που έχει δηλωθεί ως κύριος ενός ακινήτου στο Κτηματολόγιο, οφείλει να στρέψει την αγωγή και κατά των καθολικών και ειδικών διαδόχων του=να την στρέψει δηλαδή κατά των κληρονόμων του και κατά εκείνων που ενδεχομένως έχουν αποκτήσει από εκείνον το ακίνητο αργότερα με οποιονδήποτε τρόπο (πχ με πώληση/δωρεά). Πριν την σχετική δίκη, είναι αναγκαίο να γίνει προσπάθεια διαμεσολάβησης ενώπιον κτηματολογικού διαμεσολαβητή, και εφόσον η διαμεσολάβηση αποτύχει, τότε θα είναι δυνατόν να προχωρήσουν τα μέρη σε δίκη.

 

6.Γιατί οι εγγραφές στα Κτηματολογικά φύλλα θεωρούνται από τον νόμο ορθές;

Ο νόμος αναφέρει με ρητό τρόπο, ότι εφόσον οι πρώτες εγγραφές στην μερίδα ακινήτου που τηρείται στο Κτηματολόγιο, δεν αμφισβητηθούν εντός της οριζόμενης προθεσμίας, τότε αυτές παράγουν αμάχητο τεκμήριο περί της ορθότητας τους=οι εγγραφές θεωρούνται σωστές από τον νόμο χωρίς να υπάρχει δυνατότητα απόδειξης του αντιθέτου από οποιονδήποτε θα μπορούσε να έχει έννομο συμφέρον, δηλαδή πρακτικά δεν μπορεί να προσβληθεί η ορθότητα τους με αγωγή ή άλλο ένδικο βοήθημα.

Ο πραγματικός κύριος του ακινήτου στο οποίο η 1^η εγγραφή εμφανίζει νομικά άλλο πρόσωπο σαν κύριο (του ακινήτου), μπορεί να ασκήσει μόνο αγωγή αποζημίωσης κατά του τελευταίου και ενδεχομένως να ζητήσει την απόδοση του ακινήτου σε αυτόν με βάση τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό. Για να είναι όμως δυνατό νομικά το παραπάνω, θα πρέπει το ακίνητο να μην έχει μεταβιβαστεί από εκείνον που εμφανίζεται ως κύριος του σε κάποιο άλλο πρόσωπο μέσω σύμβασης (λχ λόγω πώλησης/δωρεάς κλπ). Αν έχει μεταβιβαστεί το ακίνητο με κάποιον από τους παραπάνω τρόπους, το μόνο που μπορεί να ζητηθεί είναι χρηματική ικανοποίηση λόγω της ζημίας που υπέστη ο πραγματικός δικαιούχος από την απώλεια του ακινήτου.

Σε περίπτωση που υπάρχει 1^η εγγραφή στο Κτηματολόγιο αναφορικά με ένα ακίνητο και κατά αυτής, έχει ασκηθεί αγωγή διόρθωσης από κάποιο πρόσωπο, τότε η εγγραφή αυτή θα γίνει οριστική μόλις εκδοθεί αμετάκλητη δικαστική απόφαση που να δέχεται/απορρίπτει την αγωγή που ασκήθηκε. Εννοείται πως αν η απόφαση δέχεται εν μέρει την αγωγή, τότε η εγγραφή στο Κτηματολόγιο θα διορθωθεί κατά το σχετικό μέρος και στην συνέχεια θα αναπτύξει τα αποτελέσματα που είπαμε ως οριστική, πλέον, εγγραφή.

7.Κι αν η εγγραφή είναι ανακριβής/περιέχει σφάλματα;

Δεν αποκλείεται η εγγραφή των εμπράγματων δικαιωμάτων επί ενός ακινήτου στο Κτηματολόγιο να είναι εσφαλμένη. Ο νόμος, σε αυτήν την περίπτωση, δίνει στον δικαιούχος τις εξής δυνατότητες:

• Ο αιτών μπορεί να ασκήσει αγωγή διόρθωσης εναντίον εκείνου που φέρεται να είναι κύριος του ακινήτου στο Κτηματολόγιο, καθώς και κατά των κληρονόμων του/κατά εκείνων στους οποίους έχει μεταβιβάσει το ακίνητο όπως είδαμε και παραπάνω.
• Αφού κατατεθεί η αγωγή, αυτή θα πρέπει να εγγραφεί στον ηλεκτρονικό φάκελο που τηρείται πλέον στο Κτηματολόγιο και όπου εγγράφονται οι έννομες σχέσεις που αναφέραμε στην 1^η ερώτηση.
• Εφόσον εμπλέκεται και το Ελληνικό Δημόσιο στην δίκη που ανοίγει με την αγωγή, τότε η τελευταία είναι αναγκαίο να επιδοθεί και στους εκπροσώπους του τελευταίου.
• Όπως είπαμε και πριν, για να είναι παραδεκτή η αγωγή οφείλει να έχει επιτευχθεί προηγουμένως διαμεσολάβηση μεταξύ των πλευρών ή να υπάρχει έστω απόπειρα της τελευταίας.
• Και πάλι, εφόσον το Ελληνικό Δημόσιο συμμετέχει ως διάδικος στην δίκη, οφείλει να λάβει μέρος και στην διαμεσολάβηση που θα προηγηθεί μεταξύ των πλευρών.
• Με την διαμεσολάβηση που ανοίγει, απαγορεύεται να υποκρύπτεται άτυπη μεταβίβαση του ακινήτου που τα μέρη δεν επιθυμούν να δημοσιοποιήσουν. Τυχόν τέτοια μεταβίβαση θα είναι άκυρη και θα μπορεί να αναγνωριστεί ως τέτοια με αντίστοιχη δικαστική απόφαση.

8.Πώς επηρεάζονται τα εμπράγματα δικαιώματα του ακινήτου ενώ εκκρεμεί αίτηση διόρθωσης;

Η ταχύτητα των συναλλαγών συχνά δημιουργεί το φαινόμενο να έχει ασκήσει ο δικαιούχος εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο αίτηση διόρθωσης, και παράλληλα το ακίνητο να υφίσταται νομικές μεταβολές όπως μεταβίβαση/παραχώρηση εξ αδιαιρέτου μεριδίων κλπ. Όσον αφορά τα παραπάνω δικαιώματα, ο νόμος φροντίζει ώστε να μην ‘πέσουν στο κενό’.

Πιο συγκεκριμένα, ο νόμος ορίζει ότι είναι δυνατόν να αποκτώνται εμπράγματα δικαιώματα στο ακίνητο καθώς και να επιβαρύνεται το τελευταίο με άλλα δικαιώματα (ακόμη και ενοχικά όπως να μισθώνεται σε 3^ο πρόσωπο). Δηλαδή, οι έννομες σχέσεις που αφορούν το ακίνητο είναι έγκυρες και παράγουν κανονικά έννομα αποτελέσματα. Εκτός αυτού, η αίτηση διόρθωσης που έχει ασκηθεί δεν χάνει την ισχύ της και δικάζεται κανονικά ενώπιον του Κτηματολογικού δικαστή με όλες τις προϋποθέσεις που αναφέραμε προηγουμένως.

Τα παραπάνω σχετικά με την ισχύ των εμπράγματων δικαιωμάτων τελούν υπό 2 προϋποθέσεις: Αρχικά, ο δικαιούχος του εμπράγματου δικαιώματος οφείλει να εγγράψει το τελευταίο στην μερίδα του ακινήτου που τηρείται στο Κτηματολόγιο προκειμένου να τηρείται το σύστημα της δημοσιότητας προς τους 3^ους. Εκτός αυτού, η ισχύς του εμπράγματου δικαιώματος εξαρτάται από την δικαστική απόφαση που θα εκδοθεί=αν η απόφαση απορρίπτει την αίτηση διόρθωσης και δέχεται ότι ο ενάγων δεν είναι κύριος του ακινήτου, τυχόν εμπράγματα δικαιώματα και μεταβιβάσεις που έχει επιχειρήσει στο ενδιάμεσο θα ανατραπούν αναδρομικά, για χάρη της προστασίας των συναλλαγών.

9.Τι ελέγχεται κατά την εξέταση της αίτησης από τους αρμόδιους υπαλλήλους του Κτηματολογίου;

Επειδή στην πράξη είχα προκύψει αρκετές αμφισβητήσεις πάνω σε αυτό το θέμα, ο νόμος για να ξεκαθαρίσει το τοπίο, ορίζει τα εξής σχετικά με τον έλεγχο της αίτησης που κατατίθεται στο Κτηματολόγιο. Πιο συγκεκριμένα:

• Ο έλεγχος της αίτησης είναι αποκλειστικά και μόνο έλεγχος νομιμότητας=ελέγχεται αν πληρούνται οι προϋποθέσεις για να θεωρείται η αίτηση παραδεκτή και σύμφωνη με τον νόμο, καθώς και το αν είναι ή όχι το περιεχόμενο της παράνομο/αντίθετο στα χρηστά ήθη.
• Ελέγχεται επίσης αν το Κτηματολογικό γραφείο στο οποίο υποβάλλεται η αίτηση είναι αρμόδιο κατά τόπο, καθώς και αν το εμπράγματο δικαίωμα του οποίου ζητείται η καταχώρηση επιτρέπεται να καταχωρηθεί στο Κτηματολόγιο.
• Εξετάζεται, ακόμη, κι αν η νομική πράξη που επιχειρείται με την καταχώρηση, επιτρέπεται γενικά=αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις που ο νόμος τάσσει, καθώς και αν έχουν υποβληθεί όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά για να θεωρηθεί η αίτηση ορισμένη και συμπληρωμένη.
• Πρέπει να τονιστεί ότι, με βάση τον νόμο, δεν ελέγχονται οι προηγούμενοι τίτλοι κτήσης του ακινήτου, ούτε οι πρώτες εγγραφές που ήταν καταχωρημένες στην μερίδα του ακινήτου. Αυτές, όπως είπαμε, παράγουν τεκμήριο νομιμότητας και διαφεύγουν από το πεδίο ελέγχου του νόμου.
• Ο νόμος απαιτεί επίσης αν εκείνος υπέρ του οποίου επιδιώκεται η εγγραφή του εμπράγματου δικαιώματος εμφανίζεται ως δικαιούχος στην μερίδα του ακινήτου στο Κτηματολόγιο, καθώς και αν ο τελευταίος δικαιολογεί έννομο συμφέρον για την επιχείρηση της νομικής πράξης.
• Σημαντικό είναι επίσης να ελεγχθεί, αν ο πληρεξούσιος (δικηγόρος) που επιχειρεί την κατάθεση της αίτησης, έχει ειδική προς τούτο πληρεξουσιότητα, ή σε περίπτωση που λειτουργεί ως αντιπρόσωπος νομικού προσώπου, υπάρχει η αντίστοιχη αντιπροσωπευτική και εκπροσωπευτική εξουσία για την διενέργεια της πράξης.

10.Πώς μπορεί να διορθωθεί ένα πρόδηλο σφάλμα που υπάρχει στο Κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου;

Όταν αναφερόμαστε στον όρο ΄πρόδηλο σφάλμα΄, εννοούμε ακριβώς την διαφορά που υπάρχει ανάμεσα στα στοιχεία που είναι καταχωρημένα στην μερίδα του ακινήτου στο Κτηματολόγιο, και στα πραγματικά στοιχεία που ενδέχεται να αφορούν τον δικαιούχο/το εμβαδόν του ακινήτου/την φύση των εμπράγματων δικαιωμάτων που έχουν καταχωρηθεί κλπ. Το σφάλμα, είναι δηλαδή αναγκαίο να προκαλεί ουσιώδη διαφωνία ανάμεσα στα δηλωθέντα στοιχεία και την πραγματική έννομη κατάσταση του ακινήτου.

Στην περίπτωση κατά την οποία εντοπίζεται πρόδηλο σφάλμα στην μερίδα του ακινήτου, ο δικαιούχος έχει την δυνατότητα να ασκήσει αίτηση διόρθωσης του εν λόγω σφάλματος, η οποία (αίτηση) απευθύνεται στον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού γραφείου που είναι αρμόδιο για το εν λόγω ακίνητο. Η παραπάνω αίτηση δεν υπόκειται σε πάσης φύσεως τέλη και παράβολα, ενώ αν το ακίνητο έχει εγγραφεί ως ‘αγνώστου ιδιοκτήτη΄, τότε η αίτηση πρέπει να απευθύνεται και κατά του Ελληνικού Δημοσίου, το οποίο τεκμαίρεται αμάχητα ότι είναι κύριος του ακινήτου.

Ο νόμος, τέλος απαγορεύει την κατάθεση αίτησης διόρθωσης σε περίπτωση που από την αρχική εγγραφή στην μερίδα του ακινήτου έχουν μεσολαβήσει και άλλες εγγραφές, οι οποίες, όπως είπαμε τεκμαίρονται ορθές. Μόνη εξαίρεση στα παραπάνω=τότε επιτρέπεται η άσκηση αίτησης διόρθωσης, είναι εφόσον ο δικαιούχος/κύριος του ακινήτου συναινεί στην κατάθεση της αίτησης διόρθωσης, με στόχο ενδεχομένως να διορθωθούν και σφάλματα στην μερίδα του ακινήτου που επηρεάζουν και τα δικά του εμπράγματα δικαιώματα επί του ακινήτου.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.