1.Τι είναι η διαταγή απόδοσης μισθίου και πώς διαφέρει από τη συνηθισμένη αγωγή έξωσης;

Η διαταγή απόδοσης μισθίου είναι μια “σύντομη οδός” για τον ιδιοκτήτη. Αντί για μια μακροχρόνια δικαστική διαμάχη, εκδίδεται μια απόφαση χωρίς τη διεξαγωγή κλασικής δίκης.Απευθύνεται σε όσους έχουν γραπτό μισθωτήριο. Η προφορική μίσθωση δεν μπορεί να υπαχθεί σε αυτή τη διαδικασία. Αυτό είναι ένα βασικό σημείο προσοχής για κάθε ιδιοκτήτη.

Είναι το πιο ισχυρό νομικό “όπλο” στα χέρια ενός εκμισθωτή. Στηρίζεται σε έγγραφα που αποδεικνύουν τη μίσθωση και την καθυστέρηση του ενοικίου. Η διαδικασία είναι εξαιρετικά ταχεία σε σχέση με την τακτική αγωγή.Τέλος, η διαταγή απόδοσης συχνά συνοδεύεται και από διαταγή πληρωμής. Έτσι, ο ιδιοκτήτης παίρνει πίσω και το ακίνητο και τα χρήματά του με έναν ενιαίο και ταχύτατο τρόπο.

Η μεγάλη επανάσταση είναι ότι πλέον τη διαταγή δεν την εκδίδει αποκλειστικά δικαστής, αλλά ειδικά εξουσιοδοτημένος δικηγόρος. Αυτό αποτελεί μέρος της μεταρρύθμισης για την επιτάχυνση της Δικαιοσύνης.Ουσιαστικά, παρακάμπτουμε την πολύμηνη αναμονή για δικάσιμο και την αργή γραφειοκρατία των δικαστηρίων. Ο δικηγόρος-εκδότης ελέγχει τον φάκελο και προχωρά στην έκδοση του τίτλου.

2.Ποιες είναι οι βασικές προϋποθέσεις για να ξεκινήσει η διαδικασία;

Για να γίνει δεκτή μια αίτηση έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου, ο νόμος απαιτεί να συντρέχουν ορισμένες προϋποθέσεις. Πιο συγκεκριμένα, απαιτείται:

•  Η ύπαρξη έγγραφης σύμβασης μίσθωσης που να έχει κατατεθεί στην ΑΑΔΕ.

• Πρέπει να υπάρχει καθυστέρηση του μισθώματος από δυστροπία του ενοικιαστή ή να αποδεικνύεται εγγράφως η λήξη της μίσθωσης. 

• Είναι υποχρεωτική η επίδοση εξωδίκου οχλήσεως τουλάχιστον 15 ημέρες πριν την κατάθεση της αίτησης.

• Το εξώδικο πρέπει να αναφέρει ρητά το ποσό που οφείλεται και το χρονικό διάστημα.

• Η αίτηση από την κατάθεση της πλέον ανατίθεται σε δικηγόρο από τον σχετικό κατάλογο για την έκδοσή της.

• Πρέπει να υπάρχουν αποδεικτικά στοιχεία ότι ο ενοικιαστής έλαβε γνώση της οφειλής του μέσω της έκθεσης επίδοσης.

• Η διαδικασία προϋποθέτει ότι η μίσθωση είναι ενεργή ή έχει λήξει αλλά ο ενοικιαστής παραμένει στο χώρο.

• Απαιτείται η κατάθεση όλων των σχετικών εγγράφων για τον έλεγχο από τον εκδότη δικηγόρο.

• Η αίτηση υπογράφεται υποχρεωτικά από τον δικό σας δικηγόρο, ο οποίος προετοιμάζει τον φάκελο με αρτιότητα.

• Τέλος, δεν πρέπει να υπάρχει αμφισβήτηση της κυριότητας του ακινήτου που να εμποδίζει την έκδοση της διαταγής.

3.Πώς διασφαλίζεται ο ιδιοκτήτης από ζημιές στο ακίνητο κατά την εκτέλεση;

Μια μεγάλη ανησυχία είναι η κατάσταση στην οποία θα παραδοθεί το ακίνητο μετά την αναγκαστική εκτέλεση και αντίστοιχα την αποβολή του ενοικιαστή από το ακίνητο. Το δίκαιο της εκτέλεσης παρέχει εργαλεία προστασίας.Κατά την είσοδο του δικαστικού επιμελητή, γίνεται λεπτομερής περιγραφή της κατάστασης του χώρου στην έκθεση. Αυτή η έκθεση αποτελεί δημόσιο έγγραφο και ισχυρό αποδεικτικό μέσο.

Αν διαπιστωθούν καταστροφές που υπερβαίνουν τη συνήθη χρήση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να εγείρει αξιώσεις αποζημίωσης. Ο δικηγόρος-εκδότης της διαταγής έχει ήδη θέσει τις βάσεις για τη νομιμότητα της διαδικασίας.Φυσικά, οι παραπάνω φθορές και ζημίες καλύπτονται από την εγγύηση που έχει δοθεί κατά την έναρξη της μίσθωσης, και η οποία μπορεί να συμψηφιστεί με αυτές τις ζημιές.

Από την άλλη πλευρά, πολλοί ιδιοκτήτες φοβούνται ότι ο ενοικιαστής θα αφαιρέσει εξοπλισμό (π.χ. κλιματιστικά). Ο επιμελητής ελέγχει αν αυτά αποτελούν συστατικά μέρη του ακινήτου.Αν ο ενοικιαστής αφαιρέσει πράγματα που ανήκουν στο ακίνητο, διαπράττει ποινικό αδίκημα. Η διαδικασία της εκτέλεσης καταγράφει τα πάντα, με βασικό στόχο να αποτρέποντας τέτοιες συμπεριφορές.

4.Τι συμβαίνει αν ο ενοικιαστής πληρώσει μετά το εξώδικο; 

Ο νόμος επιτρέπει στον ενοικιαστή να καταβάλει το σύνολο των μισθωμάτων, ακόμη και πριν την ημέρα της δικασίμου της αίτησης. Ωστόσο,χρήσιμο είναι να παρέχουμε κάποιες διευκρινίσεις επί της διαδικασίας:

• Αν ο ενοικιαστής εξοφλήσει πλήρως τα οφειλόμενα εντός του 15ημέρου, η διαδικασία σταματά.

• Η καταβολή των μισθωμάτων “θεραπεύει” τη δυστροπία για εκείνη τη στιγμή.

• Ωστόσο, αν η καθυστέρηση επαναληφθεί στο μέλλον, ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να προχωρήσει ξανά.

• Η μερική καταβολή του ποσού δεν εμποδίζει την έκδοση της διαταγής από τον δικηγόρο.

• Ο ενοικιαστής πρέπει να καταβάλει και τα έξοδα του εξωδίκου σε κάθε περίπτωση μαζί με τα μισθώματα.

• Η πληρωμή πρέπει να αποδεικνύεται εγγράφως, π.χ. μέσω τραπεζικής κατάθεσης, για να ληφθεί υπόψη.

• Αν ο ενοικιαστής πληρώσει αφού ο δικηγόρος έχει ξεκινήσει την έκδοση, τα έξοδα επιβαρύνουν τον ενοικιαστή.

• Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιλέξει αν θα συνεχίσει για την απόδοση του ακινήτου.

• Ο νόμος προστατεύει τον ιδιοκτήτη από τον “κατ’ εξακολούθηση” κακοπληρωτή, ακόμα και με τη νέα διαδικασία.

5.Πώς αντιμετωπίζεται η περίπτωση που ο ενοικιαστής μεταφέρει την έδρα επιχείρησης; 

Αν ο ενοικιαστής είναι επαγγελματίας, η διαταγή απόδοσης ισχύει κανονικά και για την επαγγελματική έδρα.Η μεταφορά της έδρας σε άλλη διεύθυνση μετά την κοινοποίηση του εξωδίκου δεν σταματά τη διαδικασία. Ο δικηγόρος-εκδότης οφείλει να ελέγχει τα στοιχεία της επιχείρησης στο ΓΕΜΗ για να διασφαλίσει την ορθή ταυτοποίηση της επιχείρησης/εταιρίας στην οποία αφορά η αίτηση.

Η αναγκαστική εκτέλεση μπορεί να περιλαμβάνει και την κατάσχεση επαγγελματικού εξοπλισμού ή εμπορευμάτων.Υπάρχουν ειδικές προβλέψεις για τη διασφάλιση των δικαιωμάτων των εργαζομένων στην επιχείρηση κατά την αποβολή. Ειδικά για προσωπικές εταιρίες (ΟΕ/ΕΕ/Η διαταγή πληρωμής μπορεί να επιδοθεί και στους νόμιμους εκπροσώπους της εταιρείας αν υπάρχει προσωπική ευθύνη.

Όσον αφορά το ενδιάμεσο διάστημα, ο ιδιοκτήτης μπορεί να διεκδικήσει αποζημίωση χρήσης για το διάστημα που η επιχείρηση παρέμενε στο ακίνητο παράνομα.Η ΑΑΔΕ ενημερώνεται για τη διακοπή της μίσθωσης, γεγονός που επηρεάζει τη φορολογική έδρα της επιχείρησης.Συχνά απαιτείται η συνεργασία με φοροτεχνικό για την ορθή εκκαθάριση των κοινοχρήστων και των τελών χαρτοσήμου.

6.Ποια είναι η ευθύνη του εγγυητή στη διαταγή πληρωμής;

Στις περισσότερες μισθώσεις, υπάρχει ένας εγγυητής που συνυπογράφει το συμβόλαιο. Η διαταγή πληρωμής στρέφεται εξίσου και εναντίον του.Ο εγγυητής ευθύνεται “εις ολόκληρον”, που σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει όλα τα χρήματα από αυτόν. Δεν χρειάζεται να στραφεί πρώτα κατά του ενοικιαστή.Η μόνη εξαίρεση στα παραπάνω είναι η λεγόμενη ‘ένσταση διζήσεως’ για την οποία έχουμε μιλήσει σε άλλο κείμενο.

Όσον αφορά την ένσταση διζήσεως είναι το δικαίωμα του εγγυητή να αρνηθεί την πληρωμή μέχρι ο ιδιοκτήτης να προσπαθήσει να εισπράξει από την περιουσία του ενοικιαστή.Στην πράξη, αυτό θα σήμαινε ότι ο ιδιοκτήτης θα έπρεπε πρώτα να κάνει κατάσχεση στον ενοικιαστή και, αν αυτή αποβεί άκαρπη, τότε μόνο να πάει στον εγγυητή.Επειδή αυτή η διαδικασία είναι χρονοβόρα, σχεδόν όλα τα μισθωτήρια περιλαμβάνουν όρο περί “παραίτησης από την ένσταση διζήσεως”.

Ο εγγυητής δεν έχει δικαίωμα να παρέμβει στη διαδικασία της απόδοσης του μισθίου (έξωσης). Η σχέση χρήσης του ακινήτου αφορά μόνο τον ιδιοκτήτη και τον ενοικιαστή.Ακόμη και αν ο εγγυητής προσφερθεί να πληρώσει μέρος των ενοικίων, δεν μπορεί να αναγκάσει τον ιδιοκτήτη να παρατείνει την μίσθωση.Σαν αποτέλεσμα,η διαταγή απόδοσης στρέφεται κατά του μισθωτή για τη χρήση και κατά του εγγυητή μόνο για το οικονομικό σκέλος.

7.Μπορεί ο ενοικιαστής να αμυνθεί ή να σταματήσει την έξωση;

Είναι λογική η ανησυχία του καθ΄ ου η αίτηση μισθωτή, ο οποίος ασκεί ανακοπή προς ακύρωση της τελευταίας, να μην εκτελεστεί η διαταγή απόδοσης μισθίου μέχρι τουλάχιστον να εκδικαστεί η ανακοπή που άσκησε. Κι αυτό γιατί, η απόφαση που θα εκδοθεί από το δικαστήριο επί της ανακοπής ενδέχεται να καθυστερήσει και στον ενδιάμεσο χρόνο να έχει εκτελεστεί η διαταγή απόδοσης μισθίου και αντίστοιχα ο μισθωτής να έχει αποβληθεί από το ακίνητο. Για τον λόγο αυτόν, ο νόμος έχει καθιερώσει την δυνατότητα της αναστολής εκτελεστότητας της διαταγής απόδοσης μισθίου που παρέχεται στον καθ’ ου η αίτηση υπό ορισμένες σαφείς προϋποθέσεις.

Πιο αναλυτικά, ο κανόνας είναι ότι μόνο η άσκηση ανακοπής κατά της διαταγής απόδοσης μισθίου δεν αναστέλλει την εκτελεστότητα της τελευταίας. Παρόλα αυτά, ο μισθωτής που ασκεί την ανακοπή έχει την ευχέρεια να υποβάλλει αίτηση στο δικαστήριο με την οποία να ζητά την αναστολή εκτελεστότητας της διαταγής απόδοσης μισθίου. Η αίτηση αυτή θα εκδικαστεί κατά την διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων, δηλαδή ο δικαστής με την μέθοδο της πιθανολόγησης θα ερευνήσει κατά πόσο η μη αναστολή της διαταγής απόδοσης θα προξενήσει ανεπανόρθωτη/δυσχερώς επανορθώσιμη βλάβη στον ανακόπτοντα μισθωτή.

Επομένως δεν χρειάζεται να προκύπτει με βεβαιότητα η βλάβη που θα υποστεί ο μισθωτής, αλλά αρκεί η τελευταία να θεωρείται απλά πιθανή. Παράλληλα, ο δικαστής έχει την ευχέρεια να ορίσει εγγυοδοσία του μισθωτή που ασκεί την ανακοπή υπερ του εκμισθωτή που έχει ασκήσει την διαταγή απόδοσης μισθίου. Αυτό που έχει σημασία είναι ότι, ακόμη κι αν χορηγηθεί αναστολή της διαταγής απόδοσης μισθίου, αυτή (η αναστολή) θα διαρκέσει μέχρι την έκδοση οριστικής απόφασης επί της ανακοπής=αν ασκηθεί έφεση κατά της οριστικής αυτής απόφασης, τότε η διαταγή απόδοσης μισθίου θα είναι και πάλι εκτελεστή και ο μισθωτής θα κινδυνεύει να αποβληθεί από το ακίνητο χωρίς άλλη νομική διέξοδο.

8.Τι γίνεται με τα απλήρωτα ενοίκια και τους λογαριασμούς κοινοχρήστων;

Ας δούμε όμως και ορισμένες κρίσιμες λεπτομέρειες σχετικά με το ζήτημα των απλήρωτων κοινοχρήστων. Πιο συγκεκριμένα, προβλέπεται από τον νόμο ότι:

• Η διαταγή απόδοσης μπορεί να εκδοθεί ταυτόχρονα με διαταγή πληρωμής για τα οφειλόμενα ενοίκια.

• Ο δικηγόρος-εκδότης έχει την αρμοδιότητα να επικυρώσει και το ποσό της οφειλής βάσει των εγγράφων.

• Μπορούν να διεκδικηθούν όλα τα μισθώματα μέχρι την ημέρα που θα αποχωρήσει από το ακίνητο ο ενοικιαστής.

• Για τους λογαριασμούς ΔΕΚΟ και κοινόχρηστα, απαιτούνται εξοφλημένοι λογαριασμοί ή βεβαιώσεις οφειλής.

• Αν οι λογαριασμοί είναι στο όνομα του ιδιοκτήτη, η διεκδίκηση μέσω της διαταγής είναι άμεση.

• Πλέον,έχει αναφερθεί ότι υπάρχουν σκέψεις για δυνατότητα έκδοσης ΑΦΜ από πολυκατοικίες ώστε να διεκδικούνται δικαστικά τα ανείσπρακτα κοινόχρηστα. 
• Σε περίπτωση που είναι στο όνομα του ενοικιαστή, η διαδικασία βοηθά στην απαλλαγή του ιδιοκτήτη από μελλοντικές ευθύνες.
• Φυσικά, μέσω της διαταγής πληρωμής που εκδίδεται είναι δυνατό να ζητηθεί η κατάσχεση περιουσιακών στοιχείων του ενοικιαστή αμέσως μετά την έκδοση της διαταγής.

• Η εγγύηση που είχε δοθεί στην αρχή συνήθως συμψηφίζεται με τις τελευταίες οφειλές ή ζημιές στο ακίνητο.

• Η διαταγή που εκδίδει ο δικηγόρος αποτελεί πλήρη εκτελεστό τίτλο για την έναρξη κατασχέσεων.

9.Τι συμβαίνει αν ο ενοικιαστής ασκήσει αναστολή εκτέλεσης με “ασφαλιστικά μέτρα”;

Η άσκηση αναστολής είναι η τελευταία ελπίδα του ενοικιαστή να παραμείνει στο ακίνητο. Όμως, το δίκαιο της εκτέλεσης είναι πλέον πολύ αυστηρό.Για να δοθεί αναστολή, ο ενοικιαστής πρέπει να αποδείξει “ανεπανόρθωτη βλάβη” και “πιθανολόγηση ευδοκίμησης” της ανακοπής του.Η οικονομική δυσπραγία από μόνη της δεν αποτελεί λόγο αναστολής. και ο δικαστής συγκρίνει αυτήν με την ζημία του ιδιοκτήτη που δεν εισπράττει μισθώματα.

Με τη νέα διαδικασία, όπου ένας δικηγόρος-εκδότης έχει ήδη ελέγξει τη νομιμότητα, ο δικαστής των ασφαλιστικών μέτρων καλείται να κρίνει τις αιτιάσεις του  ενοικιαστή.Συχνά, η αναστολή δίνεται υπό τον όρο της κατάθεσης των οφειλόμενων ενοικίων στον τραπεζικό λογαριασμό του ιδιοκτήτη. Αν ο ενοικιαστής δεν έχει χρήματα, η αναστολή απορρίπτεται.

Αν η αναστολή απορριφθεί, η εκτέλεση προχωρά κανονικά. Αν γίνει δεκτή, συνήθως ισχύει μέχρι την έκδοση απόφασης επί της ανακοπής, η οποία προσδιορίζεται σύντομα. Είναι σημαντικό να επισημάνουμε ότι η αναστολή δεν ακυρώνει τη διαταγή, απλώς “παγώνει” τη φυσική αποβολή για ένα διάστημα.Περισσότερα για το θέμα,μπορείς να διαβάσεις και σε σχετικό κείμενο μας για την κατάσχεση και την αναγκαστική εκτέλεση στην Ελλάδα γενικότερα.

10.Τι προβλέπεται για την κατάσχεση εις χείρας τρίτων (π.χ. τράπεζες) με τη διαταγή;

Μια βασική πρόβλεψη του νόμου είναι η δυνατότητα του εκμισθωτή να επιβάλλει κατάσχεση όχι απαραίτητα στα ίδια τα περιουσιακά στοιχεία του ενοικιαστή, αλλά ακόμη και σε τρίτα (φυσικά ή νομικά) πρόσωπα,στην κατοχή των οποίων βρίσκονται τα περιουσιακά στοιχεία του οφειλέτη. Πιο αναλυτικά, προβλέπεται το εξής:

• Η διαταγή πληρωμής που εκδίδεται παράλληλα με την απόδοση μισθίου είναι ένας “ζωντανός” εκτελεστός τίτλος. Επιτρέπει την άμεση δέσμευση χρημάτων σε τράπεζες.
• Η διαδικασία αυτή ονομάζεται “κατάσχεση εις χείρας τρίτου”. Ο τρίτος στην προκειμένη περίπτωση είναι η τράπεζα όπου ο ενοικιαστής διατηρεί λογαριασμό.
• Μόλις ο επιμελητής επιδώσει το κατασχετήριο στην τράπεζα, ο λογαριασμός δεσμεύεται ακαριαία. Ο ενοικιαστής δεν μπορεί να κάνει αναλήψεις ή μεταφορές.
• Η τράπεζα υποχρεούται εντός 8 ημερών να δηλώσει αν υπάρχει το ποσό. Αν υπάρχει, τα χρήματα αποδίδονται απευθείας στον ιδιοκτήτη μετά από κάποιες τυπικές ενέργειες.
• Είναι μια εξαιρετικά αποτελεσματική μέθοδος, ειδικά για ενοικιαστές που εργάζονται ή έχουν επιχειρηματική δραστηριότητα. Τα χρήματα “παγώνουν” πριν προλάβουν να αποσυρθούν από τα τραπεζικά ιδρύματα.
• Πρέπει βέβαια να λαμβάνεται υπόψη το ακατάσχετο όριο μισθών και συντάξεων. Ο νόμος προστατεύει ένα βασικό ποσό για τη διαβίωση του οφειλέτη.
• Ο δικηγόρος-εκδότης της διαταγής βεβαιώνει το ακριβές ποσό της απαίτησης, συμπεριλαμβανομένων των δικαστικών εξόδων. Αυτό το ποσό είναι που δεσμεύεται.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.

1.Τι ακριβώς ορίζει η απόφαση 2260/2025 του ΣτΕ;

Η απόφαση 2260/2025 του Δ΄ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας έρχεται να θέσει υπό σοβαρή αμφισβήτηση την ενεργητική νομιμοποίηση των funds και των εταιρειών διαχείρισης (servicers). Το δικαστήριο έκρινε ότι οι εταιρείες αυτές δεν έχουν πάντοτε το αυτόματο δικαίωμα να παρίστανται στο δικαστήριο ή να διενεργούν κατασχέσεις και πλειστηριασμούς για λογαριασμό των ξένων επενδυτικών σχημάτων.

Στην ουσία, το ΣτΕ διέκρινε κενά στον τρόπο με τον οποίο μεταβιβάζονται οι απαιτήσεις από τις τράπεζες στα funds. Η απόφαση εστιάζει στο γεγονός ότι η διαχείριση των δανείων δεν συνεπάγεται απαραίτητα και την εκχώρηση του δικαιώματος δικαστικής επιδίωξης της απαίτησης.Επιπλέον, το Τμήμα έκρινε ότι οι ρυθμίσεις του νόμου του 2003, στον οποίο συχνά βασίζονται οι μεταβιβάσεις, δεν παρέχουν στους servicers την ιδιότητα του «μη δικαιούχου διαδίκου». Αυτό σημαίνει ότι οι εταιρείες διαχείρισης ενδέχεται να μην μπορούν να υπογράφουν κατασχετήρια ή να επισπεύδουν πλειστηριασμούς στο όνομά τους.

Λόγω της σοβαρότητας του θέματος, η υπόθεση παραπέμφθηκε στην Ολομέλεια του ΣτΕ για την οριστική κρίση.Τέλος, η απόφαση υπογραμμίζει την ανάγκη για διαφάνεια στις συμβάσεις μεταβίβασης. Το δικαστήριο απαιτεί την πλήρη απόδειξη της νομιμοποίησης σε κάθε στάδιο της διαδικασίας. Χωρίς αυτή την απόδειξη, οι πράξεις εκτέλεσης παραμένουν μετέωρες και εκτεθειμένες σε ακύρωση.

2.Πώς φτάσαμε σε αυτή την απόφαση και ποιο ήταν το προηγούμενο καθεστώς;

Για χρόνια, η δικαστηριακή πρακτική είχε παγιωθεί γύρω από την απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου (1/2023). Εκείνη η απόφαση είχε δώσει το «πράσινο φως» στους servicers να ενεργούν πλειστηριασμούς χρησιμοποιώντας τις διατάξεις του νόμου 3156/2003. Οι τράπεζες και τα funds θεωρούσαν έκτοτε το ζήτημα ληξάν.. Η απόφαση 2260/2025 του ΣτΕ αποτελεί την πρώτη θεσμική «απάντηση» από το ανώτατο διοικητικό δικαστήριο της χώρας. Αμφισβητεί την απόλυτη κυριαρχία της ερμηνείας του Αρείου Πάγου.

Ωστόσο, η νομική κοινότητα συνέχισε να επισημαίνει τις αντιφάσεις μεταξύ των νόμων του 2003 και του 2015. Ο νόμος του 2003 αφορούσε κυρίως την τιτλοποίηση απαιτήσεων για φορολογικούς σκοπούς, ενώ ο νόμος του 2015 προέβλεπε αυστηρότερες προϋποθέσεις για τη διαχείριση των «κόκκινων» δανείων. Η σύγχυση αυτών των δύο πλαισίων δημιούργησε το τωρινό πρόβλημα.

Η διαδρομή προς την απόφαση αυτή ξεκίνησε από προσφυγές δανειοληπτών που εντόπισαν ελλείψεις στα νομιμοποιητικά έγγραφα των funds. Οι δικηγόροι υποστήριζαν επίμονα ότι οι servicers δεν μπορούν να ενεργούν ως «πληρεξούσιοι» χωρίς να είναι οι ίδιοι δικαιούχοι της απαίτησης. Το ΣτΕ φαίνεται πλέον να υιοθετεί αυτή την αυστηρή νομική προσέγγιση.

3.Τι σημαίνει ο όρος «ενεργητική νομιμοποίηση» στην αναγκαστική εκτέλεση;

Η ενεργητική νομιμοποίηση είναι η νομική εξουσία που έχει ένα πρόσωπο (φυσικό ή νομικό) να ζητήσει την προστασία των δικαστηρίων. Στην περίπτωση των δανείων, είναι το δικαίωμα του δανειστή να στραφεί κατά του οφειλέτη. Χωρίς αυτήν, οποιαδήποτε δικαστική ενέργεια είναι άκυρη από την αρχή.Επομένως,γίνεται αντιληπτό η κρισιμότητα της παραπάνω νομιμοποίησης σε μια σύνθετη διαδικασία,που είναι η αναγκαστική εκτέλεση.

Τα funds είναι συνήθως εταιρείες με έδρα το εξωτερικό που αγοράζουν πακέτα δανείων. Επειδή δεν έχουν υποδομή στην Ελλάδα, ορίζουν τους servicers (εταιρείες διαχείρισης) για να εισπράττουν τα χρήματα. Το ερώτημα που έθεσε το ΣτΕ είναι αν ο servicer μπορεί να κάνει κατάσχεση στο δικό του όνομα ή αν πρέπει να την κάνει το fund. Σαν αποτέλεσμα, αν ο εντολέας του δεν έχει το δικαίωμα να εισπράξει, τότε η κατάσχεση στερείται νόμιμης βάσης.

Αν ένας servicer δεν έχει ενεργητική νομιμοποίηση, δεν μπορεί να υπογράψει την επιταγή προς εκτέλεση. Αυτό το έγγραφο είναι η «αρχή του τέλους» για μια περιουσία, καθώς προηγείται της κατάσχεσης. Αν η υπογραφή είναι παράνομη, τότε όλη η διαδικασία που ακολουθεί καταρρέει σαν χάρτινος πύργος.Συνεπώς, η ενεργητική νομιμοποίηση λειτουργεί ως δικλείδα ασφαλείας για τον πολίτη. Προστατεύει τον οφειλέτη από το να πληρώσει σε κάποιον που δεν είναι ο πραγματικός δανειστής του. Η απόφαση 2260/2025 επαναφέρει την αυστηρότητα σε αυτή την κρίσιμη έννοια.

4.Ποια είναι η διαφορά μεταξύ του Νόμου 3156/2003 και του Νόμου 4354/2015;

Ο Νόμος 3156/2003 θεσπίστηκε αρχικά για να διευκολύνει την τιτλοποίηση απαιτήσεων, δηλαδή τη μετατροπή δανείων σε ομόλογα. Δεν είχε προβλεφθεί τότε η μαζική διαχείριση κόκκινων δανείων από ιδιωτικές εταιρείες. Οι διατάξεις του είναι πιο χαλαρές όσον αφορά τις υποχρεώσεις ενημέρωσης του οφειλέτη.Ωστόσο,μέχρι και σήμερα εξακολουθεί να εφαρμόζεται από τα δικαστήρια συμπληρωματικά προς τις λοιπές διατάξεις.

Αντίθετα, ο Νόμος 4354/2015 δημιουργήθηκε μέσα στην κρίση ειδικά για τα κόκκινα δάνεια. Προβλέπει αυστηρές προϋποθέσεις, όπως την υποχρέωση πρότασης ρύθμισης στον δανειολήπτη πριν την πώληση του δανείου. Επίσης, επιβάλλει τη διατήρηση των δικαιωμάτων του οφειλέτη όπως αυτά ίσχυαν με την τράπεζα.Θα λέγαμε ότι πρόκειται για έναν πιο σύγχρονο νόμο,εντός του πνεύματος της εποχής.

Το ΣτΕ στην απόφασή του επισημαίνει ότι δεν μπορεί να γίνεται επιλογή αποσπασματικά των διατάξεις που συμφέρουν κάθε φορά. Αν μια μεταβίβαση γίνει με τον νόμο του 2003, ο servicer δεν αποκτά αυτόματα την ιδιότητα του διαδίκου που δίνει ο νόμος του 2015. Αυτό το νομικό παράδοξο οδηγεί σε ακυρότητα των πράξεων εκτέλεσης.Είναι το σημείο όπου η τυπική νομιμότητα συναντά την ουσιαστική προστασία.

5.Γιατί το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) παρεμβαίνει σε θέματα που μοιάζουν ιδιωτικά;

Αν και οι διαφορές μεταξύ τραπεζών και δανειοληπτών είναι κατ’ αρχήν ιδιωτικές, η διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης έχει δημόσιο χαρακτήρα. Η κατάσχεση και ο πλειστηριασμός γίνονται με τη συνδρομή της κρατικής εξουσίας (δικαστικοί επιμελητές, αστυνομία). Το κράτος οφείλει να εγγυάται τη νομιμότητα αυτών των πράξεων.Το ΣτΕ παραδοσιακά λειτουργεί ως θεματοφύλακας των συνταγματικών δικαιωμάτων.

Επιπλέον, η μεταβίβαση απαιτήσεων σε funds εμπλέκει φορολογικές απαλλαγές και δημόσια έσοδα. Το ΣτΕ, ως ανώτατο διοικητικό δικαστήριο, έχει δικαιοδοσία να κρίνει αν οι πράξεις της διοίκησης ή οι διαδικασίες που επηρεάζουν το δημόσιο συμφέρον είναι σύννομες. Η τιτλοποίηση δανείων είναι μια διαδικασία που εποπτεύεται από την Τράπεζα της Ελλάδος.

Συχνά, οι δανειολήπτες προσφεύγουν στο ΣτΕ κατά πράξεων που αφορούν τη φορολογική αντιμετώπιση των μεταβιβάσεων ή κατά διοικητικών αδειών των servicers. Σε μια τέτοια περίπτωση προέκυψε και η απόφαση 2260/2025. Το δικαστήριο δεν μπορούσε να αγνοήσει το θεμελιώδες ζήτημα της νομιμοποίησης που επηρεάζει όλο το σύστημα.Υπάρχει επίσης το ζήτημα της ενότητας της έννομης τάξης=Δεν είναι δυνατόν ο Άρειος Πάγος να λέει «ναι» και το ΣτΕ να λέει «όχι» για το ίδιο νομικό ζήτημα.

6.Μπορεί ένας δανειολήπτης να σταματήσει έναν πλειστηριασμό βασιζόμενος σε αυτή την απόφαση;

Η απόφαση 2260/2025 δεν σταματά αυτόματα όλους τους πλειστηριασμούς στην Ελλάδα, αλλά δίνει ένα πανίσχυρο νομικό επιχείρημα. Κάθε δανειολήπτης πρέπει να ασκήσει τα προβλεπόμενα ένδικα μέσα, όπως την ανακοπή, για να προσβάλει τη διαδικασία. Η απόφαση του ΣτΕ λειτουργεί ως «πιλότος» για τα κατώτερα δικαστήρια=δηλαδή, εφόσον η δικαστική κρίση είναι οριστική, τα κατώτερα δικαστήρια δεσμεύονται να κρίνουν παρόμοια στις σχετικές υποθέσεις.

Οι δικηγόροι μπορούν πλέον να επικαλούνται το σκεπτικό του ΣτΕ για να ζητήσουν την αναστολή των πλειστηριασμών. Είναι κρίσιμο να εξεταστεί η σύμβαση διαχείρισης και το έγγραφο μεταβίβασης του συγκεκριμένου δανείου. Αν προκύπτει ότι η μεταβίβαση έγινε με τον νόμο του 2003, τότε η εφαρμογή της απόφασης 2260 είναι άμεση.Με βάση τα παραπάνω,ένας δανειολήπτης έχει το δικαίωμα να αμφισβητήσει την ιδιότητα του servicer ως επισπεύδοντος.

Ωστόσο, επειδή η υπόθεση παραπέμφθηκε στην Ολομέλεια του ΣτΕ, υπάρχει μια περίοδος νομικής αβεβαιότητας. Αυτή η αβεβαιότητα συχνά λειτουργεί υπέρ του δανειολήπτη, καθώς τα δικαστήρια τείνουν να «παγώνουν» τις διαδικασίες μέχρι την τελική κρίση.Θα χρειαστεί να αναμείνουμε την γνωμοδότηση του Δικαστηρίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης από το συναφές προδικαστικό ερώτημα που υποβλήθηκε εκ μέρους του ΣτΕ

7.Ποια είναι τα «νομικά κενά» στη διαδικασία τιτλοποίησης που εντόπισε το ΣτΕ;

Το βασικό κενό εντοπίζεται στην έλλειψη διαφανούς σύνδεσης μεταξύ της αγοράς του δανείου και της εξουσίας για αναγκαστική εκτέλεση. Το ΣτΕ παρατήρησε ότι πολλές φορές οι servicers παρουσιάζουν περιλήψεις συμβάσεων που δεν αποδεικνύουν την πλήρη μεταβίβαση των δικαιωμάτων. Η γενική αναφορά σε «πακέτα δανείων» δεν αρκεί για να αφαιρεθεί ένα ακίνητο μέσω της διαδικασίας του πλειστηριασμού.

Ένα άλλο κενό αφορά τη φορολογική έδρα και τη νομική προσωπικότητα των funds (εταιρείες ειδικού σκοπού – SPVs). Αυτές οι εταιρείες συχνά δεν έχουν καμία πραγματική παρουσία και δεν υπόκεινται στον έλεγχο των ελληνικών αρχών με τον ίδιο τρόπο που υπόκεινται οι τράπεζες. Αυτό δημιουργεί έλλειμμα λογοδοσίας προς τον δανειολήπτη.Η απόφαση 2260/2025 απαιτεί την επιστροφή στη νομική ακρίβεια, προστατεύοντας τον οφειλέτη από αυθαίρετες ερμηνείες.

Το δικαστήριο στάθηκε επίσης στο θέμα της «διαδοχής». Στο δίκαιο της εκτέλεσης, όταν αλλάζει ο δανειστής, πρέπει να ακολουθείται μια αυστηρή διαδικασία γνωστοποίησης. Πολλά funds παρέλειψαν να κοινοποιήσουν σωστά τις μεταβολές αυτές, θεωρώντας ότι η δημοσίευση σε ένα ηλεκτρονικό μητρώο (ενεχυροφυλακείο) αρκεί.Επιπλέον, το ΣτΕ αμφισβητεί αν ο νόμος του 2003 επιτρέπει τη μεταβίβαση απαιτήσεων που είναι ήδη «επίδικες» ή σε κατάσταση προχωρημένης καθυστέρησης.

8.Τι θα συμβεί αν η Ολομέλεια του ΣτΕ επιβεβαιώσει την απόφαση του Δ΄ Τμήματος;

Αν η Ολομέλεια του ΣτΕ συμφωνήσει με το Δ΄ Τμήμα, θα μιλάμε για μια ολοκληρωτική ανατροπή στο σκηνικό των πλειστηριασμών. Χιλιάδες διαδικασίες εκτέλεσης που βρίσκονται σε εξέλιξη θα κινδυνεύσουν με άμεση ακύρωση. Οι servicers θα υποχρεωθούν να σταματήσουν τις πράξεις τους και να επανεξετάσουν τη νομιμοποίησή τους,ώστε να μην βρεθούν έκθετοι σε αγωγές αποζημίωσης δανειολητπών. 

Σε ένα τέτοιο σενάριο, το κράτος ενδέχεται να χρειαστεί να παρέμβει νομοθετικά για να θεραπεύσει τα κενά. Ωστόσο, μια νομοθετική ρύθμιση που θα «νομιμοποιούσε» αναδρομικά παράνομες πράξεις θα ήταν συνταγματικά ελέγξιμη. Οι δανειολήπτες θα αποκτούσαν πλεονέκτημα στις διαπραγματεύσεις για ρυθμίσεις δανείων.Αντίστοιχα, οι τράπεζες και τα funds θα υποστούν τεράστια πίεση, καθώς η αξία των πακέτων δανείων που αγόρασαν θα μειωθεί.

Επιπλέον, θα ανοίξει ο δρόμος για αγωγές αποζημίωσης από δανειολήπτες που έχασαν τις περιουσίες τους μέσω διαδικασιών που τελικά θα κριθούν παράνομες. Αυτό θα μπορούσε να προκαλέσει ένα κύμα δικαστικών διενέξεων με απρόβλεπτες συνέπειες για το χρηματοπιστωτικό σύστημα.Η επικύρωση από την Ολομέλεια θα σημάνει το τέλος της εποχής των «ανεξέλεγκτων πλειστηριασμών». Θα επιβάλει έναν νέο κώδικα δεοντολογίας και νομιμότητας, όπου ο σεβασμός στο νόμο θα είναι πάνω από την ταχύτητα της είσπραξης.

9.Πώς συνδέεται η απόφαση του ΣτΕ με την πρόσφατη κρίση του Αρείου Πάγου για τους τόκους στον Νόμο Κατσέλη;

Η απόφαση 2260/2025 του ΣτΕ και η πρόσφατη απόφαση του Αρείου Πάγου για τον εκτοκισμό των δανείων του Νόμου Κατσέλη (Ν. 3869/2010) αποτελούν τις δύο όψεις του ίδιου νομίσματος: της επιβολής διαφάνειας στις τράπεζες και τα funds. Ενώ το ΣτΕ πλήττει την «καρδιά» της νομιμοποίησης των servicers, ο Άρειος Πάγος έρχεται να βάλει φρένο στους αυθαίρετους υπολογισμούς τόκων που εκτίνασσαν τις οφειλές. Η σύγκλιση αυτών των δύο ανωτάτων δικαστηρίων δημιουργεί ένα νέο, ισχυρό δίχτυ ασφαλείας για τους πολίτες.

Συγκεκριμένα, ο Άρειος Πάγος έκρινε πρόσφατα ότι ο υπολογισμός των τόκων για τη διάσωση της κύριας κατοικίας στον Νόμο Κατσέλη δεν μπορεί να γίνεται με όρους που εξοντώνουν τον δανειολήπτη, αλλά πρέπει να ακολουθεί αυστηρά το επιτόκιο αναφοράς. Αυτό σημαίνει ότι πολλά funds, που προσπαθούσαν να επιβάλουν παράνομους ή εξωπραγματικούς τόκους κατά την περίοδο της ρύθμισης, βρίσκονται πλέον έκθετα. Η σύνδεση είναι σαφής: αν ένας servicer δεν έχει νομιμοποίηση (βάσει ΣτΕ) και ταυτόχρονα ζητά παράνομους τόκους (βάσει Α.Π.), η διαδικασία εκτέλεσης καθίσταται διπλά άκυρη.

Αυτή η νομολογιακή στροφή αναδεικνύει μια συνολική αλλαγή στάσης της δικαιοσύνης απέναντι στις πρακτικές των εταιρειών διαχείρισης. Τα funds συχνά χρησιμοποιούσαν την ασάφεια των νόμων για να μεγιστοποιήσουν το κέρδος τους, είτε επισπεύδοντας πλειστηριασμούς χωρίς σωστά χαρτιά, είτε «φουσκώνοντας» τις δόσεις των ρυθμισμένων δανείων. Πλέον, ο δανειολήπτης έχει στα χέρια του δύο πανίσχυρα νομικά εργαλεία για να αμφισβητήσει την ουσία και το ύψος της απαίτησης.

10. Ποια είναι η «επόμενη μέρα» για τους δανειολήπτες μετά από αυτές τις δικαστικές εξελίξεις;

Η επόμενη μέρα απαιτεί στρατηγική ψυχραιμία και άμεσο έλεγχο όλων των εκκρεμών υποθέσεων. Οι δανειολήπτες που βρίσκονται σε διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης ή έχουν δικαστικές αποφάσεις του Νόμου Κατσέλη πρέπει να προχωρήσουν σε «νομικό και λογιστικό έλεγχο» των οφειλών τους. Δεν αρκεί πλέον μόνο η γνώση των οφειλών, αλλά πρέπει να εξετάζεται πλέον αν ο επισπεύδων την κατάσχεση έχει νομιμοποίηση προς τούτο.

Η απόφαση 2260/2025 του ΣτΕ ανοίγει ένα παράθυρο ευκαιρίας για την άσκηση ανακοπών που στηρίζονται στην έλλειψη νομιμοποίησης, ειδικά αν το δάνειο μεταβιβάστηκε με τον νόμο του 2003. Παράλληλα, η κρίση του Αρείου Πάγου για τους τόκους επιτρέπει στους δανειολήπτες του Νόμου Κατσέλη να ζητήσουν ανακαθορισμό των δόσεων τους, αν διαπιστώσουν ότι οι τράπεζες χρεώνουν παραπάνω από όσα ορίζει ο νόμος. Είναι μια στιγμή συνολικής επαναδιαπραγμάτευσης των χρεών με όρους δικαιοσύνης.

Συμπερασματικά, το 2025 και το 2026 σηματοδοτούν μια στροφή προς την προστασία του δανειολήπτη από τις καταχρηστικές πρακτικές. Ο νομικός κόσμος οφείλει να είναι έτοιμος να αξιοποιήσει το «όπλο» της 2260/2025 του ΣτΕ και τη νέα νομολογία του Αρείου Πάγου για να προσφέρει ουσιαστικές λύσεις. Η δικαιοσύνη μίλησε· τώρα είναι η σειρά των δανειοληπτών να διεκδικήσουν το δίκιο τους με σοβαρότητα και τεκμηρίωση.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.

Η ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα εισέρχεται σε μια νέα, ψηφιακή εποχή, όπου η διαφάνεια και η διασύνδεση των δεδομένων αποτελούν πλέον τον κανόνα και όχι την εξαίρεση. Η καθιέρωση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) δεν αποτελεί απλώς μια τεχνική αναβάθμιση, αλλά μια ριζική αλλαγή στον τρόπο που η ΑΑΔΕ και το Κτηματολόγιο επιβλέπουν τα ακίνητά στην Ελλάδα. Για κάθε ιδιοκτήτη, αυτό σημαίνει ότι η εποχή των αποκλίσεων μεταξύ δηλώσεων και πραγματικότητας κλείνει οριστικά, καθώς το κράτος αποκτά πλέον τη δυνατότητα να διασταυρώνει αυτόματα κάθε τετραγωνικό μέτρο και κάθε ευρώ εισοδήματος. Η ανάγκη για απόλυτη ταύτιση της φορολογικής και της νομικής εικόνας ενός ακινήτου καθίσταται πλέον επιτακτική, καθώς τυχόν αστοχίες μπορεί να οδηγήσουν σε αναδρομικές επιβαρύνσεις ή εμπλοκές στις μεταβιβάσεις. Στο άρθρο που ακολουθεί, αναλύουμε μέσα από 10 κρίσιμες ερωτήσεις όλα όσα φέρνει το ΜΙΔΑ στην καθημερινότητά σας. Στόχος μας είναι να σας προσφέρουμε έναν πλήρη οδηγό πλοήγησης στο νέο αυτό τοπίο, διασφαλίζοντας ότι η περιουσία σας θα παραμείνει θωρακισμένη απέναντι στις νέες ψηφιακές προκλήσεις.

1.Τι ακριβώς είναι το ΜΙΔΑ και ποιος είναι ο σκοπός του;

Το ΜΙΔΑ είναι η νέα κεντρική βάση δεδομένων της ΑΑΔΕ, η οποία σχεδιάστηκε για να αποτελέσει το «ψηφιακό φάκελο» κάθε ακινήτου στην Ελλάδα. Στην ουσία, είναι ένας δυναμικός μηχανισμός που συγκεντρώνει πληροφορίες που μέχρι σήμερα ήταν διάσπαρτες σε διαφορετικές υπηρεσίες. Ο πρωταρχικός σκοπός του είναι η πλήρης διασύνδεση των στοιχείων του Ε9 με τα δεδομένα του Εθνικού Κτηματολογίου. Με αυτόν τον τρόπο, η φορολογική διοίκηση θα έχει μια πεντακάθαρη εικόνα για το ποιος κατέχει τι, πού βρίσκεται αυτό και ποια είναι η πραγματική του κατάσταση.

Για το κράτος, το ΜΙΔΑ είναι το απόλυτο εργαλείο για την καταπολέμηση της φοροδιαφυγής και τον εντοπισμό αδήλωτων τετραγωνικών. Για τον πολίτη, φιλοδοξεί να γίνει το μέσο που θα μειώσει τη γραφειοκρατία στις μεταβιβάσεις, καθώς όλα τα στοιχεία θα είναι προ-συμπληρωμένα. Η λειτουργία του σηματοδοτεί το τέλος της εποχής των «ανώνυμων» ή κακώς δηλωμένων ακινήτων. Πλέον, κάθε μεταβολή στο Κτηματολόγιο θα ενημερώνει αυτόματα τη φορολογική εικόνα του πολίτη, καθιστώντας τον έλεγχο άμεσο και αμείλικτο.

Πέρα από τη φορολογία, το ΜΙΔΑ θα αποτελεί τη βάση για την άσκηση κοινωνικής πολιτικής, όπως η χορήγηση επιδομάτων στέγασης ή θέρμανσης. Η ακρίβεια των στοιχείων θα καθορίζει αν ένας πολίτης δικαιούται μια παροχή, αποκλείοντας όσους εμφανίζουν πλασματική περιουσιακή εικόνα. Τέλος, το σύστημα θα ενσωματώνει δεδομένα για την ενεργειακή κλάση και την ασφάλιση των ακινήτων. Αυτό ανοίγει τον δρόμο για μελλοντικές φορολογικές ελαφρύνσεις σε “πράσινα” ακίνητα ή για την επιβολή υποχρεώσεων που σχετίζονται με την κλιματική αλλαγή και την προστασία της κατοικίας.

2.Πώς θα επηρεαστεί η σχέση μεταξύ Ε9 και Κτηματολογίου;

Μέχρι πρότινος, το Ε9 και το Κτηματολόγιο ήταν δύο «ξένα» συστήματα που συχνά περιείχαν αντικρουόμενες πληροφορίες. Με το ΜΙΔΑ, αυτή η απόσταση εκμηδενίζεται, καθώς τα δύο συστήματα θα «συνομιλούν» σε πραγματικό χρόνο, ανταλλάσσοντας δεδομένα χωρίς παρέμβαση. Αυτό σημαίνει ότι αν στο Κτηματολόγιο ένα ακίνητο εμφανίζεται με διαφορετικά τετραγωνικά από όσα έχετε δηλώσει στην εφορία, η διαφορά θα εντοπίζεται αυτόματα. Το σύστημα θα αναδεικνύει τις ανακρίβειες και θα καλεί τον ιδιοκτήτη να τις διορθώσει, συχνά με την επιβολή των ανάλογων προστίμων ή αναδρομικών φόρων.

Η διασύνδεση αυτή εξυπηρετεί επίσης τη διαφάνεια στις εμπράγματες συναλλαγές. Κάθε φορά που θα γίνεται μια πώληση ή γονική παροχή, το ΜΙΔΑ θα αντλεί τα στοιχεία από το συμβόλαιο και το Κτηματολόγιο, διασφαλίζοντας ότι η φορολογική δήλωση του νέου ιδιοκτήτη θα είναι απόλυτα ακριβής. Είναι, λοιπόν, κρίσιμο να γίνει ένας προληπτικός έλεγχος από δικηγόρο και μηχανικό. Η ταύτιση των στοιχείων δεν είναι πια προαιρετική, αλλά προϋπόθεση για να μην βρεθείτε αντιμέτωποι με δυσάρεστες εκπλήξεις κατά τη διάρκεια ενός τυχαίου ελέγχου από την ΑΑΔΕ.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στις περιπτώσεις της “χρησικτησίας” ή των παλαιών κληρονομιών που δεν έχουν μεταγραφεί. Το ΜΙΔΑ θα εντοπίζει ακίνητα που δηλώνονται στο Ε9 αλλά στερούνται νομικού τίτλου στο Κτηματολόγιο, αναγκάζοντας τους ιδιοκτήτες να προχωρήσουν σε δικαστικές ή διοικητικές ενέργειες τακτοποίησης. Παράλληλα, το σύστημα θα μπορεί να αναγνωρίζει “φαντάσματα” του παρελθόντος, όπως ακίνητα που έχουν κατεδαφιστεί αλλά παραμένουν στο Ε9 για να δικαιολογήσουν τεκμήρια διαβίωσης. Η ψηφιακή διασταύρωση θα διαγράφει αυτεπάγγελτα τέτοιες εγγραφές, αναπροσαρμόζοντας τη φορολογική ικανότητα του πολίτη.

3.Τι αλλάζει στις μισθώσεις ακινήτων με το νέο Μητρώο;

Το ΜΙΔΑ δεν περιορίζεται μόνο στην ιδιοκτησία, αλλά επεκτείνεται και στη διαχείριση των ακινήτων, δηλαδή στις ενοικιάσεις. Οι δηλώσεις μίσθωσης που υποβάλλονται στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ θα συνδέονται απευθείας με τον ψηφιακό φάκελο του ακινήτου στο Μητρώο. Αυτό επιτρέπει στις αρχές να γνωρίζουν ανά πάσα στιγμή ποια ακίνητα είναι κενά, ποια είναι μισθωμένα και με τι τίμημα. Έτσι, ο εντοπισμός των «μαύρων» ενοικίων γίνεται πολύ πιο εύκολος, αφού το σύστημα μπορεί να διασταυρώσει αν ένα ακίνητο που δηλώνεται ως κενό καταναλώνει ρεύμα ή νερό.

Επιπλέον, το ΜΙΔΑ θα παρακολουθεί στενά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb. Η σύνδεση του Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) με τα γεωγραφικά δεδομένα του Κτηματολογίου θα αποτρέπει τη χρήση πλασματικών στοιχείων για την ανάρτηση αγγελιών σε διεθνείς πλατφόρμες. Η ψηφιακή παρακολούθηση της χρήσης του ακινήτου καθιστά σχεδόν αδύνατη την απόκρυψη εισοδημάτων χωρίς να χτυπήσει «κόκκινο» στο κεντρικό σύστημα ελέγχου.

Μια νέα παράμετρος είναι η σύνδεση των κοινοχρήστων δαπανών και των λογαριασμών ΔΕΚΟ με το ΜΙΔΑ. Σε περίπτωση υπεκφυγής του φόρου εισοδήματος από ενοίκια, η ΑΑΔΕ θα μπορεί να χρησιμοποιεί τις πληρωμές των λογαριασμών ως αποδεικτικό στοιχείο ότι το ακίνητο δεν ήταν κενό, όπως ίσως δηλώθηκε. Τέλος, το Μητρώο θα διευκολύνει την έκδοση των εκάστοτε πιστοποιητικών, τα οποία είναι απαραίτητα για τη συμμετοχή σε προγράμματα ανακαίνισης (π.χ. “Εξοικονομώ”) ή για την απόδειξη της κύριας κατοικίας του ενοικιαστή, περιορίζοντας τις ψευδείς υπεύθυνες δηλώσεις που χρησιμοποιούνταν στο παρελθόν.

4.Ποια είναι η διαδικασία αυτόματης ενημέρωσης του Ε9;

Μία από τις σημαντικότερες και πιο θετικές αλλαγές που φέρνει το ΜΙΔΑ είναι η σταδιακή κατάργηση της χειρόγραφης υποβολής τροποποιητικών δηλώσεων Ε9. Σε πολλές περιπτώσεις, η ενημέρωση της φορολογικής σας εικόνας θα γίνεται πλέον αυτόματα με την ολοκλήρωση ενός συμβολαίου. Όταν υπογράφεται μια πράξη μεταβίβασης (πώληση, δωρεά κ.λπ.) στον «Ψηφιακό Φάκελο Μεταβίβασης Ακινήτου», τα στοιχεία θα μεταφέρονται απευθείας στο ΜΙΔΑ. Το σύστημα θα δημιουργεί αυτόματα το νέο Ε9 για τον αγοραστή και θα διαγράφει το ακίνητο από τον πωλητή, ενημερώνοντάς τους με σχετικό μήνυμα.

Αυτή η αυτοματοποίηση μειώνει δραστικά την πιθανότητα λαθών που οδηγούσαν σε άδικες χρεώσεις ΕΝΦΙΑ. Επίσης, γλιτώνει τους ιδιοκτήτες από την ανάγκη να επισκέπτονται ειδικούς για απλές μεταβολές που προκύπτουν από επίσημα δημόσια έγγραφα. Ωστόσο, η ευθύνη του ελέγχου παραμένει στον πολίτη. Παρόλο που το σύστημα θα ενεργεί αυτόματα, θα πρέπει πάντα να επιβεβαιώνεται ότι η μεταφορά των στοιχείων έγινε ορθά, καθώς τυχόν παραλείψεις στο αρχικό συμβόλαιο θα αναπαραχθούν και στη φορολογική δήλωση.

Σημαντική λεπτομέρεια αποτελεί η αυτόματη ενημέρωση και για τις περιπτώσεις αποδοχής κληρονομιάς. Μόλις ο κληρονόμος υποβάλει την ψηφιακή δήλωση φόρου κληρονομιάς, το ΜΙΔΑ θα προχωρά στην προσωρινή εγγραφή του ακινήτου στο Ε9 του, μέχρι την οριστική σύνταξη της πράξης αποδοχής. Επίσης, το σύστημα θα διορθώνει αυτόματα τις αλλαγές που προκύπτουν από τη συνένωση ή τον διαχωρισμό ιδιοκτησιών (π.χ. συνένωση δύο διαμερισμάτων σε ένα). Αυτό θα αποτρέπει το φαινόμενο να χρεώνεται ΕΝΦΙΑ για δύο ακίνητα που νομικά και τεχνικά έχουν γίνει πλέον μία ενιαία ενότητα.

5.Θα εντοπίζονται ευκολότερα τα αδήλωτα τετραγωνικά;

Η απάντηση είναι κατηγορηματικά ναι. Το ΜΙΔΑ αποτελεί το ισχυρότερο όπλο της ΑΑΔΕ για τον εντοπισμό αποκλίσεων ανάμεσα στα τετραγωνικά μέτρα που δηλώνονται στο Ε9 και σε αυτά που πραγματικά υπάρχουν ή έχουν καταγραφεί στο Κτηματολόγιο και την Πολεοδομία. Μέσω της διασταύρωσης των δεδομένων, το σύστημα θα μπορεί να «βλέπει» αν ένας ιδιοκτήτης έχει δηλώσει λιγότερα μέτρα για να πληρώνει χαμηλότερο ΕΝΦΙΑ ή δημοτικά τέλη. Οι αποκλίσεις αυτές θα εμφανίζονται ως ειδοποιήσεις στο προφίλ του φορολογούμενου, ζητώντας άμεσες εξηγήσεις.

Επιπλέον, η χρήση δορυφορικών εικόνων και αεροφωτογραφιών σε συνδυασμό με τα γεωχωρικά δεδομένα του Κτηματολογίου θα επιτρέπει τον εντοπισμό αυθαίρετων κατασκευών, πισινών ή αλλαγών χρήσης (π.χ. αποθήκη που έγινε κατοικία). Το ΜΙΔΑ θα λειτουργεί ως ένας διαρκής ελεγκτικός μηχανισμός. Σε περίπτωση εντοπισμού διαφορών, οι επιβαρύνσεις μπορεί να είναι σημαντικές, καθώς οι φόροι και τα πρόστιμα επιβάλλονται αναδρομικά. Γι’ αυτόν τον λόγο, η ορθότητα των στοιχείων στο Ε9 πριν τη πλήρη ενεργοποίηση του συστήματος καθίσταται επιτακτική για τον ιδιοκτήτη.

Ειδική μέριμνα λαμβάνεται για τους βοηθητικούς χώρους που έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης (π.χ. κλείσιμο ημιυπαίθριων). Το ΜΙΔΑ θα διασταυρώνει τα στοιχεία από τις δηλώσεις τακτοποίησης αυθαιρέτων, διασφαλίζοντας ότι η αλλαγή αυτή έχει μεταφερθεί και στη φορολογική δήλωση. Ακόμα και οι πισίνες, οι οποίες συχνά “ξεχνιούνται” στις δηλώσεις, θα εντοπίζονται μέσω των ψηφιακών χαρτών και θα αντιστοιχίζονται με τον ΚΑΕΚ του ακινήτου. Αυτό θα οδηγήσει σε αυτόματη αναπροσαρμογή του τεκμηρίου διαβίωσης και του φόρου πολυτελείας για τον ιδιοκτήτη.

6.Τι πρέπει να προσέξω αν έχω ακίνητα που δεν έχουν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο;

Εάν έχετε ακίνητα για τα οποία δεν έχετε υποβάλει δήλωση στο Κτηματολόγιο, το ΜΙΔΑ θα αναδείξει αυτό το κενό πολύ γρήγορα. Η έλλειψη Κωδικού Αριθμού Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) στο Ε9 θα αποτελεί σύντομα «σημαία» για τον ελεγκτικό μηχανισμό. Τα ακίνητα που εμφανίζονται στο Ε9 αλλά δεν αντιστοιχίζονται με κάποιο εγγεγραμμένο ακίνητο στο Κτηματολόγιο θα θεωρούνται «ύποπτα» για μη ύπαρξη τίτλων ιδιοκτησίας ή για σοβαρά νομικά ελαττώματα. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε δέσμευση της φορολογικής ενημερότητας του ιδιοκτήτη μέχρι ν ξεκαθαρίσει η κατάσταση.

Από την άλλη πλευρά, ακίνητα που δηλώθηκαν στο Κτηματολόγιο αλλά “ξεχάστηκαν” στο Ε9 θα εντοπίζονται αυτόματα. Η ΑΑΔΕ θα μπορεί να καταλογίζει ΕΝΦΙΑ αναδρομικά για όλα τα έτη που το ακίνητο παρέμενε εκτός φορολογικού ορίζοντα, μαζί με τις ανάλογες προσαυξήσεις. Το ΜΙΔΑ δεν θα επιτρέπει πλέον τη “γκρίζα” ζώνη όπου ένα ακίνητο υπάρχει για τη μία υπηρεσία αλλά είναι αόρατο για την άλλη, δημιουργώντας ένα απόλυτα ελεγχόμενο περιβάλλον.

Πρέπει να γνωρίζετε ότι τα ακίνητα “αγνώστου ιδιοκτήτη” στο Κτηματολόγιο θα διασταυρώνονται με το Ε9 των περιοίκων για να εντοπιστούν πιθανοί καταπατητές ή αμελείς ιδιοκτήτες. Το ΜΙΔΑ θα λειτουργεί ως προθάλαμος για την περιέλευση τέτοιων ακινήτων στο Δημόσιο, αν δεν υπάρξει άμεση νομική αντίδραση. Τέλος, η μη ταύτιση ΚΑΕΚ και Ε9 θα μπλοκάρει την έκδοση του Ηλεκτρονικού Πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ. Χωρίς αυτό, καμία μεταβίβαση ή υποθήκη δεν μπορεί να ολοκληρωθεί, καθιστώντας το ακίνητο πρακτικά “εκτός αγοράς” μέχρι την πλήρη ψηφιακή του αποκατάσταση.

7.Πώς επηρεάζεται ο ΕΝΦΙΑ από τη λειτουργία του ΜΙΔΑ;

Ο ΕΝΦΙΑ βασίζεται αποκλειστικά στα στοιχεία του Ε9. Από τη στιγμή που το ΜΙΔΑ θα διορθώνει αυτόματα το Ε9 με βάση τα (συνήθως ακριβέστερα) στοιχεία του Κτηματολογίου, είναι πολύ πιθανό να δείτε αλλαγές στο ποσό του φόρου που καλείστε να πληρώσετε. Αν για παράδειγμα οι κοινόχρηστοι χώροι ή τα βοηθητικά δωμάτια είχαν αποτυπωθεί διαφορετικά στο Κτηματολόγιο, η αυτόματη μεταφορά τους στο Ε9 θα επηρεάσει άμεσα τη βάση υπολογισμού του φόρου. Σε πολλές περιπτώσεις, αυτό μπορεί να σημαίνει μια μικρή αύξηση, αλλά σε άλλες μπορεί να οδηγήσει και σε μείωση αν η προηγούμενη δήλωση ήταν λανθασμένη εις βάρος σας.

Επίσης, το ΜΙΔΑ θα διευκολύνει την εφαρμογή απαλλαγών ή εκπτώσεων. Επειδή το σύστημα θα γνωρίζει με ακρίβεια την παλαιότητα, το είδος του ακινήτου και την τοποθεσία του, οι εκπτώσεις για ημιτελή κτίσματα ή ειδικές κατηγορίες ακινήτων θα αποδίδονται πιο δίκαια και αυτόματα. Το κλειδί εδώ είναι η ακρίβεια. Ο ΕΝΦΙΑ θα αντανακλά πλέον την πραγματική νομική και τεχνική κατάσταση του ακινήτου. Οποιαδήποτε απόκλιση διορθώνεται μέσω του ΜΙΔΑ θα συνεπάγεται και την αντίστοιχη αναπροσαρμογή του εκκαθαριστικού σας σημειώματος.

Αν για παράδειγμα οι κοινόχρηστοι χώροι ή τα βοηθητικά κτίσματα είχαν αποτυπωθεί διαφορετικά στο Κτηματολόγιο, η αυτόματη ενημέρωση του Ε9 θα αλλάξει τη φορολογητέα αξία. Αυτό εξασφαλίζει ότι ο φόρος που πληρώνετε αντιστοιχεί στην πραγματική αξία της περιουσίας σας και όχι σε μια λανθασμένη παλαιά δήλωση. Επιπλέον, η αυτόματη ενημέρωση των τιμών ζώνης στο ΜΙΔΑ θα σημαίνει ότι κάθε αλλαγή στις αντικειμενικές αξίες θα μεταφέρεται ακαριαία στον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ. Ο ιδιοκτήτης θα έχει μια διαφανή εικόνα για το πώς η υπεραξία της περιοχής του μεταφράζεται σε φορολογική υποχρέωση.

8.Θα βοηθήσει το ΜΙΔΑ στη μείωση της γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις;

Παρά τον ελεγκτικό του χαρακτήρα, το ΜΙΔΑ έχει σχεδιαστεί και ως ένα εργαλείο διευκόλυνσης. Η ύπαρξη μιας ενιαίας, έγκυρης βάσης δεδομένων σημαίνει ότι οι δικηγόροι και οι συμβολαιογράφοι θα μπορούν να αντλούν τα απαραίτητα έγγραφα ψηφιακά και ταχύτατα. Η συγκέντρωση όλων των στοιχείων (τίτλοι, τετραγωνικά, ΚΑΕΚ, πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ) σε έναν ψηφιακό φάκελο θα καταστήσει περιττή τη συλλογή δεκάδων χειρόγραφων βεβαιώσεων από διαφορετικές δημόσιες υπηρεσίες.

Επιπλέον, η αυτόματη ενημέρωση των αρχείων μετά τη μεταβίβαση απαλλάσσει τον πολίτη από τη μετέπειτα ταλαιπωρία στις δημόσιες οικονομικές υπηρεσίες. Η «διαλειτουργικότητα», όπως ονομάζεται τεχνικά, είναι το μυστικό για να γίνονται οι συναλλαγές με το πάτημα ενός κουμπιού. Ωστόσο, αυτή η ευκολία προϋποθέτει ότι το ακίνητο είναι «καθαρό» και σωστά δηλωμένο στο ΜΙΔΑ. Αν υπάρχουν ασυμφωνίες, το σύστημα θα «κλειδώνει» τη μεταβίβαση μέχρι να επιλυθούν, κάτι που αναδεικνύει ξανά τη σημασία του σωστού νομικού ελέγχου πριν την έναρξη της διαδικασίας.

Εκτός αυτού,, η αυτόματη ενημέρωση των αρχείων απαλλάσσει τον πολίτη από τη μετέπειτα ταλαιπωρία για τη δήλωση της μεταβολής. Η ψηφιακή γέφυρα μεταξύ των υπηρεσιών διασφαλίζει ότι το κράτος ενημερώνεται “εσωτερικά”, αφήνοντας τον πολίτη ελεύθερο από πρόσθετες διοικητικές υποχρεώσεις μετά τη συναλλαγή. Ωστόσο, αυτή η ευκολία προϋποθέτει ότι το ακίνητο είναι “ψηφιακά έτοιμο”.

9.Τι προβλέπεται για τα ακίνητα που ανήκουν σε εταιρείες;

Το ΜΙΔΑ δεν κάνει διακρίσεις ανάμεσα σε φυσικά και νομικά πρόσωπα. Οι εταιρείες που διαθέτουν ακίνητη περιουσία θα βρεθούν υπό το ίδιο μικροσκόπιο, με επιπλέον ελέγχους που αφορούν την επαγγελματική χρήση και τη φορολογική έδρα. Για τα νομικά πρόσωπα, το Μητρώο θα συνδέεται και με τα στοιχεία του ΓΕΜΗ, διασφαλίζοντας ότι τα ακίνητα που δηλώνονται ως πάγια της εταιρείας ταυτίζονται με αυτά που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο. Αυτό θα αποτρέπει τη χρήση εταιρικών σχημάτων για την απόκρυψη προσωπικής περιουσίας.

Επίσης, η διαχείριση των επαγγελματικών μισθώσεων μέσω του ΜΙΔΑ θα επιτρέπει την αυτόματη διασταύρωση των εξόδων ενοικίου που δηλώνει μια επιχείρηση με τα έσοδα που δηλώνει ο ιδιοκτήτης-εκμισθωτής. Η φορολογική συμμόρφωση των εταιρειών γίνεται έτσι πιο διαφανής και εύκολα ελέγξιμη. Οι εκπρόσωποι εταιρειών θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί με τις λεπτομέρειες των ακινήτων τους. Μια παράλειψη στο ΜΙΔΑ μπορεί να επηρεάσει όχι μόνο τον φόρο ακινήτων, αλλά και τη γενικότερη φορολογική αξιολόγηση της επιχείρησης από τις αρχές.

Επίσης, η διαχείριση των επαγγελματικών μισθώσεων μέσω του ΜΙΔΑ θα επιτρέπει την αυτόματη διασταύρωση των εξόδων ενοικίου με τα έσοδα του εκμισθωτή. Αυτό δημιουργεί ένα περιβάλλον όπου η φορολογική συμμόρφωση των εταιρειών ελέγχεται σε πολλαπλά επίπεδα, μειώνοντας τα περιθώρια για εικονικές δαπάνες. Οι διοικήσεις των εταιρειών θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικές, καθώς μια παράλειψη στο ΜΙΔΑ μπορεί να επηρεάσει τη γενικότερη φορολογική αξιολόγηση της επιχείρησης (tax compliance). Η ορθή απεικόνιση των ακινήτων στο Μητρώο είναι πλέον αναπόσπαστο κομμάτι της χρηστής εταιρικής διακυβέρνησης.

10.Πώς μπορεί ένας δικηγόρος να βοηθήσει στην εποχή του ΜΙΔΑ;

Η μετάβαση στο ΜΙΔΑ μπορεί να φαίνεται τεχνική, αλλά είναι βαθύτατα νομική. Ο ρόλος του δικηγόρου είναι πλέον κρίσιμος όχι μόνο κατά τη μεταβίβαση, αλλά και για τη διασφάλιση της ορθότητας της ψηφιακής εικόνας της περιουσίας σας πριν προκύψει κάποιος έλεγχος. Ένας εξειδικευμένος νομικός σύμβουλος μπορεί να πραγματοποιήσει έλεγχο ταύτισης ανάμεσα στους τίτλους ιδιοκτησίας, τις εγγραφές στο Κτηματολόγιο και τις δηλώσεις στο Ε9. Αυτός ο προληπτικός έλεγχος είναι ο μόνος τρόπος να αποφύγετε αναδρομικούς φόρους και πρόστιμα που θα προκύψουν από τις αυτόματες διασταυρώσεις.

Σε περίπτωση που εντοπιστούν λάθη, ο δικηγόρος θα σας καθοδηγήσει στις απαραίτητες ενέργειες για τη διόρθωσή τους, είτε αυτές αφορούν δικαστικές ενέργειες στο Κτηματολόγιο είτε διοικητικές προσφυγές. Η γνώση της νομολογίας και των διαδικασιών είναι απαραίτητη σε ένα σύστημα που αυτοματοποιείται αλλά παραμένει αυστηρό. Η ίδια εξάλλου διαδικασία ακολουθήθηκε και κατά την έναρξη του Κτηματολογίου στην Ελλάδα.

Επιπλέον, ο δικηγόρος μπορεί να αναλάβει τη διαπραγμάτευση με τις αρχές σε περιπτώσεις “εσφαλμένων διασταυρώσεων” του αλγορίθμου. Το ΜΙΔΑ δεν είναι αλάνθαστο και η τεκμηριωμένη νομική απάντηση σε μια ειδοποίηση της ΑΑΔΕ μπορεί να σώσει τον ιδιοκτήτη από άδικες κυρώσεις. Τέλος, το γραφείο μας είναι εδώ για να σας βοηθήσει να πλοηγηθείτε με ασφάλεια σε αυτό το νέο τοπίο. Η ακίνητη περιουσία είναι ίσως το πολυτιμότερο περιουσιακό στοιχείο και η σωστή διαχείρισή της στο ΜΙΔΑ αποτελεί εγγύηση για την ηρεμία και τη φορολογική σας ασφάλεια στο μέλλον.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.

1.Πώς κληρονομεί το πρόσωπο που συζούσε μόνιμα σε ελεύθερη ένωση με τον κληρονομούμενο;

Η σημαντικότερη κοινωνική και νομική καινοτομία του νομοσχεδίου είναι η αναγνώριση κληρονομικού δικαιώματος στον σύντροφο ζωής (ελεύθερη ένωση), ο οποίος μέχρι σήμερα ήταν νομικά «ξένος». Σύμφωνα με τις προβλέψεις του νέου νόμου, ο επιζών σύντροφος καλείται πλέον στην πέμπτη τάξη της εξ αδιαθέτου διαδοχής. Αυτό σημαίνει ότι κληρονομεί ολόκληρη την περιουσία μόνο αν δεν υπάρχουν συγγενείς των προηγούμενων τεσσάρων τάξεων (παιδιά, γονείς, αδέλφια, παππούδες κ.λπ.).

Προϋπόθεση για τη θεμελίωση αυτού του δικαιώματος είναι η μόνιμη και αδιάλειπτη συμβίωση για τουλάχιστον τρία (3) έτη πριν από τον θάνατο ή η απόκτηση κοινού τέκνου. Η απόδειξη της συμβίωσης μπορεί να γίνει με κάθε νόμιμο μέσο, αλλά το νομοσχέδιο δίνει ιδιαίτερη βαρύτητα σε στοιχεία όπως η κοινή κατοικία, η ύπαρξη κοινών τραπεζικών λογαριασμών ή η δημόσια κοινωνική παράσταση ως ζευγάρι. Φυσικά, το δικαστήριο της κατοικίας του κληρονομούμενου είναι αρμόδιο να κρίνει για την συνδρομή ή μη των παραπάνω προϋποθέσεων.

Επιπλέον, στις καινοτομίες του νομοσχεδίου περιλαμβάνεται και η στεγαστική προστασία του συντρόφου. Πιο συγκεκριμένα, ο τελευταίος δικαιούται να παραμείνει στην κύρια κατοικία όπου διέμενε με τον θανόντα για διάστημα ενός (1) έτους από τον θάνατο, χωρίς την καταβολή ανταλλάγματος στους υπόλοιπους κληρονόμους. Το δικαίωμα αυτό είναι ακατάσχετο και σκοπό έχει να δώσει στον επιζώντα τον χρόνο να προσαρμοστεί στις νέες συνθήκες χωρίς τον φόβο της άμεσης έξωσης.

2.Τι είναι η σύμβαση εκ των προτέρων παραίτησης από δικαιώματα στην κληρονομία;

Η σύμβαση αυτή αποτελεί μια μορφή κληρονομικής σύμβασης, η οποία εισάγεται για πρώτη φορά με το καινούργιο νομοσχέδιο. Επιτρέπει σε έναν εν δυνάμει κληρονόμο (π.χ. ένα παιδί ή τον σύζυγο) να συμφωνήσει εγγράφως με τον κληρονομούμενο, όσο ο τελευταίος βρίσκεται εν ζωή, ότι παραιτείται από το μελλοντικό του δικαίωμα στην κληρονομία ή στη νόμιμη μοίρα. Μέχρι σήμερα, ήταν αδιανόητο νομικά να παραιτηθεί εκ των προτέρων ένας κληρονόμος από την νόμιμη μοίρα του, και κάθε τέτοια σύμβαση ήταν άκυρη.

Η σκοπιμότητα αυτής της διάταξης είναι η επίλυση περιουσιακών διαφορών «εν ζωή». Για να εξηγήσουμε τα παραπάνω με ένα παράδειγμα, ας αναφέρουμε ότι, συχνά, σε οικογενειακές επιχειρήσεις ή σε περιπτώσεις μεγάλης ακίνητης περιουσίας, ο κληρονομούμενος επιθυμεί να εξασφαλίσει τη συνέχεια της επιχείρησης σε ένα μόνο παιδί. Με τη σύμβαση παραίτησης, τα υπόλοιπα μέλη της οικογένειας αποδέχονται τη διευθέτηση αυτή, αποφεύγοντας μελλοντικές δικαστικές διαμάχες μετά τον θάνατο του γονέα.

Όσον αφορά την εγκυρότητα αυτής της σύμβασης, απαιτείται αυστηρά η τήρηση του συμβολαιογραφικού τύπου. Ως εκ τούτου, δεν μπορεί να γίνει με ιδιωτικό έγγραφο ή προφορική συμφωνία. Είναι μια πράξη υψηλής τυπικότητας, καθώς αφορά την απεμπόληση ενός δικαιώματος που δεν έχει ακόμη γεννηθεί, και συνεπώς ο νομοθέτης απαιτεί την παρουσία συμβολαιογράφου για τη διασφάλιση της πλήρους συνείδησης των συμβαλλομένων. Μπορεί όμως να γίνει ανάκληση της παραπάνω συμφωνίας, επίσης με συμβολαιογραφικό τύπο.

3.Κι αν η παραίτηση έγινε έναντι ανταλλάγματος;

Είναι πολύ συχνό στην πράξη η παραίτηση από το κληρονομικό δικαίωμα να μην γίνεται χαριστικά, αλλά να αποτελεί μέρος μιας ευρύτερης συμφωνίας. Το νομοσχέδιο προβλέπει ότι η παραίτηση μπορεί να γίνει έναντι ανταλλάγματος, το οποίο συνήθως καταβάλλεται στον παραιτούμενο κατά τον χρόνο υπογραφής της σύμβασης. Για παράδειγμα, ένας γονέας μεταβιβάζει ένα ακίνητο στο παιδί του σήμερα, με την προϋπόθεση το παιδί να παραιτηθεί από κάθε μελλοντική αξίωση στην υπόλοιπη κληρονομία.

Νομικά, το αντάλλαγμα αυτό θεωρείται προκαταβολή της κληρονομικής μερίδας. Αν η σύμβαση ορίζει ότι το αντάλλαγμα καλύπτει πλήρως τη νόμιμη μοίρα, τότε ο κληρονόμος δεν μπορεί να επανέλθει μετά τον θάνατο και να ζητήσει συμπλήρωμα, ακόμη και αν η αξία της υπόλοιπης περιουσίας αυξήθηκε θεαματικά στο μεσοδιάστημα. Σε περίπτωση αμφιβολίας για το αν και οι κατιόντες (παιδιά/εγγόνια) εκείνου που παραιτήθηκε καταλαμβάνονται από την παραίτηση, τα αποτελέσματα εκτείνονται και στους κατιόντες του παραιτηθέντος.

Όσον αφορά τον τρόπο κατάρτισης, η σύμβαση παραίτησης καταρτίζεται με αυτοπρόσωπη δήλωση των μερών ενώπιον συμβολαιογράφου χωρίς αίρεση ή προθεσμία. Για τη σύναψη της σύμβασης απαιτείται πλήρης δικαιοπρακτική ικανότητα των συμβαλλομένων, όπως και για κάθε δικαιοπραξία, ενώ ακύρωση της σύμβασης δύναται να γίνει μόνο μέσω άσκησης αγωγής λόγω πλάνης, απάτης ή απειλής. Η παραπάνω αγωγή δεν μπορεί να ασκηθεί μετά την πάροδο δύο (2) ετών από τον θάνατο του κληρονομουμένου.

4.Ιδιόγραφη διαθήκη από πρόσωπα που περιθάλπονται σε νοσοκομεία, κλινικές, μονάδες φροντίδας ηλικιωμένων είναι έγκυρη;

Έχοντας ως στόχο να εισάγει μια πολύ αυστηρή προστασία για τους ηλικιωμένους και τους ασθενείς κληρονομούμενους, ο νόμος ορίζει ότι είναι αυτοδικαίως άκυρη η διαθήκη (ιδιόγραφη ή δημόσια) κατά το μέρος που εγκαθιστά κληρονόμο το ίδρυμα (νοσοκομείο, γηροκομείο), τον ιδιοκτήτη του, ή τους υπαλλήλους του ιδρύματος. Αυτή η διάταξη στοχεύει στην καταπολέμηση της ψυχολογικής πίεσης ή της εκμετάλλευσης προσώπων που βρίσκονται σε κατάσταση ανάγκης. Άλλωστε, βασικό στοιχείο μιας διαθήκης είναι η γνησιότητα της βούλησης του διαθέτη.

Η παραπάνω ακυρότητα επεκτείνεται και σε διαθήκες που συντάχθηκαν εντός τριών (3) μηνών από την έξοδο του ασθενούς από το ίδρυμα, εφόσον η αιτία θανάτου σχετίζεται με την πάθηση για την οποία νοσηλευόταν. Ο νομοθέτης θεωρεί ότι η επιρροή των προσώπων που παρείχαν φροντίδα μπορεί να συνεχίζεται και μετά τη νοσηλεία. Αυτονόητα, η διαθήκη του κληρονόμου είναι αυτοδικαίως άκυρη, σε περίπτωση που ο τελευταίος είχε κηρυχθεί σε δικαστική συμπαράσταση, όπως έχουμε αναλύσει και σε άλλο κείμενο μας.

Εξαίρεση στον κανόνα αυτό υπάρχει μόνο αν ο τιμώμενος υπάλληλος ή ιδιοκτήτης είναι ταυτόχρονα και εξ αδιαθέτου κληρονόμος του διαθέτη (π.χ. αν το παιδί του διαθέτη τυχαίνει να είναι ιατρός στην κλινική). Επομένως, σε μια τέτοια περίπτωση η διαθήκη θα ήταν έγκυρη, καθώς η προστασία της οικογένειας υπερτερεί από την θέση εργασίας που έχει ο κληρονόμος του διαθέτη. Σε κάθε άλλη περίπτωση, η περιουσία δεν μπορεί να «διολισθήσει» προς τους παρόχους φροντίδας, προστατεύοντας έτσι τους νόμιμους συγγενείς.

5.Ποια είναι η έννοια της κληρονομικής σύμβασης αιτία θανάτου;

Η κληρονομική σύμβαση είναι μια διμερής συμφωνία ανάμεσα στον κληρονομούμενο και ένα άλλο πρόσωπο. Σε αντίθεση με τη διαθήκη, η οποία είναι μονομερής πράξη και ανακαλείται ελεύθερα οποτεδήποτε, η κληρονομική σύμβαση δεσμεύει τον κληρονομούμενο. Μέσω αυτής, ο κληρονομούμενος υπόσχεται να εγκαταστήσει τον αντισυμβαλλόμενο ως κληρονόμο του. Αυτονόητα, λόγω της εξαιρετικής σημασίας της, η κληρονομική σύμβαση περιβάλλεται από αυστηρές διατυπώσεις για την αποφυγή πλάνης ή εξαναγκασμού.

Με τη σύμβαση αυτή, ο κληρονομούμενος αναλαμβάνει τη συμβατική δέσμευση να εγκαταστήσει τον αντισυμβαλλόμενο ως κληρονόμο του ή να του αφήσει μια κληροδοσία. Η ειδοποιός διαφορά είναι η δεσμευτικότητα: ο κληρονομούμενος δεν μπορεί πλέον να αλλάξει γνώμη μονομερώς και να συντάξει μια νέα διαθήκη που να αναιρεί τη σύμβαση, προσφέροντας έτσι στον κληρονόμο μια βέβαιη προσδοκία δικαιώματος που δεν υπήρχε στο παρελθόν.

Η σύμβαση αυτή μπορεί να είναι αμφοτεροβαρής. Για παράδειγμα, ο κληρονόμος μπορεί να αναλάβει την υποχρέωση να φροντίζει τον κληρονομούμενο μέχρι τον θάνατό του, με αντάλλαγμα την κληρονομία. Αυτό λύνει το πρόβλημα της «εγκατάλειψης» των ηλικιωμένων, καθώς δημιουργεί ένα ισχυρό νομικό κίνητρο για την παροχή φροντίδας. Λόγω της σοβαρότητάς της, η κληρονομική σύμβαση απαιτεί αυτοπρόσωπη εμφάνιση των μερών ενώπιον συμβολαιογράφου και κατά συνέπεια δεν επιτρέπεται η αντιπροσώπευση.

6.Μπορεί να ακυρωθεί μια κληρονομική σύμβαση;

Επειδή η κληρονομική σύμβαση βασίζεται στη συμφωνία δύο μερών, η ανάκλησή της δεν είναι τόσο απλή όσο στη διαθήκη. Υπάρχει η δυνατότητα να λυθεί με μεταγενέστερη συμβολαιογραφική σύμβαση αν συμφωνούν και οι δύο πλευρές. Φυσικά, η βούληση των 2 πλευρών για ακύρωση της παραπάνω σύμβασης θα πρέπει να είναι αυθεντική, δηλαδή να μην εξαρτάται από κάποιον όρο/αίρεση/προθεσμία και οριστική. Με άλλα λόγια, δεν χωρεί ανάκληση της ανάκλησης για την σύμβαση που είχε καταρτισθεί.

Αν όμως ο κληρονομούμενος θέλει να την ακυρώσει μόνος του, πρέπει να συντρέχουν ειδικοί λόγοι. Ένας τέτοιος λόγος είναι η υπαναχώρηση για λόγους βαριάς αχαριστίας του κληρονόμου ή η μη εκπλήρωση των υποχρεώσεων που ανέλαβε (π.χ. αν σταμάτησε να τον φροντίζει). Επίσης, αν ο κληρονομούμενος αποκτήσει τέκνο μετά τη σύμβαση το οποίο δεν γνώριζε ότι θα αποκτήσει, μπορεί να ζητήσει τη δικαστική ακύρωση της σύμβασης για να προστατεύσει το νέο του παιδί, μέσω της παροχής και σε αυτό ορισμένης κληρονομικής μερίδας

Τέλος, η σύμβαση μπορεί να προσβληθεί για τους κλασικούς λόγους ακυρότητας των δικαιοπραξιών: πλάνη, απάτη ή απειλή. Αν αποδειχθεί ότι ο κληρονομούμενος εξαναγκάστηκε να υπογράψει τη σύμβαση, αυτή ακυρώνεται δικαστικά και η περιουσία επιστρέφει στους εξ αδιαθέτου κληρονόμους. Η αυτοπρόσωπη εμφάνιση ισχύει και ως προς την ανατροπή της παραπάνω σύμβασης=τα μέρη οφείλουν να παραστούν αυτοπροσώπως στον συμβολαιογράφο για τις υπογραφές και δεν μπορούν  να αντιπροσωπευτούν από άλλα πρόσωπα.

7.Ευθύνεται πλέον ο κληρονόμος για τα χρέη της κληρονομίας;

Με βάση το πνεύμα και τα όσα ορίζει το νομοσχέδιο, στο εξής ο κληρονόμος δεν ευθύνεται με την ατομική του περιουσία για τις υποχρεώσεις της κληρονομίας. Εξαίρεση στα παραπάνω συντρέχει εφόσον ο κληρονόμος δηλώσει στον γραμματέα του δικαστηρίου της κληρονομίας ότι θα διαχειρίζεται την κληρονομία και θα τη διαθέτει ελεύθερα. Ουσιαστικά, από την στιγμή που ο κληρονόμος ζητήσει την δικαστική εκκαθάριση της κληρονομίας με σχετική δήλωση στον γραμματέα του δικαστηρίου, η κληρονομία αποχωρίζεται από την ατομική του περιουσία.

Πριν από την απόφαση που διατάσσει την εκκαθάριση της κληρονομίας, ο κληρονόμος δεν έχει δικαίωμα να διαθέτει αντικείμενα της κληρονομίας χωρίς άδεια του δικαστηρίου. Όσον αφορά την άδεια του δικαστηρίου, η τελευταία παρέχεται για σπουδαίο λόγο που αφορά τη ζωή ή την υγεία του κληρονόμου ή του συζύγου, των γονέων ή των τέκνων του. Ο κληρονόμος ευθύνεται και με την ατομική του περιουσία για τις υποχρεώσεις της κληρονομίας, αν διέθεσε αντικείμενα της κληρονομίας κατά παράβαση των παραπάνω.

Κάθε διάθεση που έγινε από τον κληρονόμο κατά παράβαση των παραπάνω είναι άκυρη υπέρ των δανειστών της κληρονομίας, εφόσον ματαιώνει την ικανοποίηση των απαιτήσεών τους. Από την άλλη πλευρά, ο κληρονόμος έχει δικαίωμα να αποκομίζει τα ωφελήματα της κληρονομίας. Επίσης, έχει δικαίωμα να διαθέτει κεφάλαιο της κληρονομίας προς τον σκοπό της ικανοποίησης των δανειστών της ή της συντήρησης των αντικειμένων της. Όμως, αν από υπαιτιότητα του κληρονόμου μειώθηκε η αξία της κληρονομίας, οι αξιώσεις των δανειστών της μπορούν να ικανοποιηθούν και από την ατομική περιουσία του.

8.Πώς κληρονομεί στο εξής ο/η σύζυγος που επιζεί;

Ο επιζών σύζυγος διατηρεί το ποσοστό του (1/4 στην πρώτη τάξη, 1/2 στις υπόλοιπες), αλλά η μεγάλη αλλαγή αφορά τη φύση του δικαιώματος στη νόμιμη μοίρα. Σύμφωνα με τα όσα ορίζει πλέον ο νόμος, η νόμιμη μοίρα δεν είναι πλέον εμπράγματο δικαίωμα επί των ακινήτων, αλλά ενοχική αξίωση. Αυτό σημαίνει ότι ο σύζυγος δικαιούται να λάβει την αξία της μερίδας του σε χρήμα. Το ίδιο φυσικά ισχύει και για τα τέκνα του κληρονομούμενου, επομένως είναι αρκετά πιθανό να δούμε στο μέλλον οικονομικές συμφωνίες ανάμεσα στους κληρονόμους.

Αυτή η αλλαγή είναι επαναστατική διότι αποτρέπει τη συνιδιοκτησία («εξ αδιαιρέτου») ανάμεσα στον σύζυγο και τα παιδιά, η οποία συχνά οδηγούσε σε παράλυση της διαχείρισης των ακινήτων. Ωστόσο, το δικαίωμα του συζύγου στην κληρονομία αποκλείεται αν ο κληρονομούμενος είχε ήδη ασκήσει αγωγή διαζυγίου για βάσιμο λόγο πριν από τον θάνατό του. Δεν απαιτείται πλέον να έχει εκδοθεί τελεσίδικη απόφαση· αρκεί η ύπαρξη της εκκρεμούς δίκης και η απόδειξη ότι ο λόγος του διαζυγίου ήταν υπαρκτός.

Αν στην κληρονομία δεν καλείται σύζυγος ή συγγενής του κληρονομουμένου, αυτή περιέρχεται στο πρόσωπο με το οποίο ο κληρονομούμενος συζούσε μόνιμα σε ελεύθερη ένωση για χρονικό διάστημα τουλάχιστον τριών (3) ετών πριν από τον θάνατό του ή χωρίς χρονικό περιορισμό αν είχε αποκτήσει κοινά τέκνα με τον κληρονομούμενο και αυτά εξέπεσαν για οποιονδήποτε λόγο πριν από τον θάνατο του. Το πρόσωπο αυτό αποκτά την κληρονομία ήδη κατά τον χρόνο του θανάτου του κληρονομουμένου, μόνο εφόσον εγκριθεί από το αρμόδιο δικαστήριο.

9.Με ποιον τρόπο δημοσιεύονται οι κληρονομικές συμβάσεις και οι διαθήκες;

Το νομοσχέδιο προχωρά στην πλήρη ψηφιοποίηση της διαδικασίας δημοσίευσης τόσο για τις διαθήκες όσο και για τις κληρονομικές συμβάσεις. Όλες οι κληρονομικές συμβάσεις και οι δημόσιες διαθήκες καταχωρίζονται υποχρεωτικά στο Ηλεκτρονικό Μητρώο Διαθηκών, το οποίο τηρείται κεντρικά. Η δημοσίευση δεν απαιτεί πλέον την αυτοπρόσωπη παρουσία μαρτύρων στο Ειρηνοδικείο για την ανάγνωση. Η διαδικασία μάλιστα πλέον αποκτά ακόμα μεγαλύτερη ταχύτητα και ευελιξία, όπως είχαμε περιγράψει σε πρόσφατο κείμενο μας.

Ο συμβολαιογράφος που κατέχει τη σύμβαση ή τη διαθήκη συντάσσει ένα πρακτικό δημοσίευσης αμέσως μόλις λάβει γνώση του θανάτου. Το πρακτικό αυτό αναρτάται ψηφιακά και καθίσταται προσβάσιμο σε κάθε ενδιαφερόμενο που έχει έννομο συμφέρον. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν πλέον να ενημερώνονται αυτόματα για την ύπαρξη κληρονομικών ρυθμίσεων, γεγονός που ενισχύει τη διαφάνεια και την ταχύτητα στην διεκπεραίωση των παραπάνω διαδικασιών που επηρεάζουν πληθώρα θεμάτων του δικαίου.

Με βάση τα παραπάνω γίνεται πλέον εμφανές, ότι εξαλείφεται ο κίνδυνος να «χαθεί» μια διαθήκη ή να μην ανευρεθεί εγκαίρως μετά τον θάνατο του διαθέτη, καθώς η πληροφορία για την ύπαρξη του εγγράφου είναι πλέον προσβάσιμη. Επιπλέον, για τις ιδιόγραφες διαθήκες που δεν είχαν κατατεθεί σε συμβολαιογράφο, προβλέπεται ότι όποιος τις κατέχει οφείλει να τις προσκομίσει στον συμβολαιογράφο ή στο δικαστήριο για δημοσίευση αμέσως μόλις πληροφορηθεί τον θάνατο προκειμένου να εκκινήσει η διαδικασία της δημοσίευσης.

10.Κι αν ο κληρονομούμενος έκανε δωρεές/χαριστικές πράξεις όσο ζούσε;

Στο νέο δίκαιο, οι δωρεές που έγιναν εν ζωή εξετάζονται με μεγάλη προσοχή για τον υπολογισμό της νόμιμης μοίρας. Η νόμιμη μοίρα παύει να είναι εμπράγματο δικαίωμα επί των ακινήτων και μετατρέπεται σε ενοχική αξίωση για την καταβολή χρηματικού ποσού. Εάν η υπάρχουσα κληρονομιαία περιουσία δεν επαρκεί για να καλύψει αυτό το χρηματικό ποσό λόγω των δωρεών που προηγήθηκαν, ο μεριδούχος έχει το δικαίωμα να στραφεί κατά των δωρεολήπτων ασκώντας τη λεγόμενη «μέμψη άστοργης δωρεάς».

 Όλες οι χαριστικές παροχές που έγιναν τα τελευταία δέκα (10) έτη πριν από τον θάνατο προστίθενται πλασματικά στην αξία της κληρονομίας για να βρεθεί η «νόμιμη μοίρα» των δικαιούχων. Ο μεριδούχος έχει το δικαίωμα να ζητήσει την ανατροπή της δωρεάς κατά το μέρος που απαιτείται για να συμπληρωθεί η δική του μερίδα. Ο νόμος προστατεύει έτσι το «αναγκαστικό» κληρονομικό δίκαιο των στενών συγγενών, εμποδίζοντας τον κληρονομούμενο να τους αποκληρώσει έμμεσα εκμηδενίζοντας την περιουσία του μέσω δωρεών πριν πεθάνει.

Ιδιαίτερη μέριμνα λαμβάνεται για τις περιπτώσεις όπου έχει υπογραφεί κληρονομική σύμβαση. Επειδή η σύμβαση αυτή δεσμεύει τον κληρονομούμενο, ο νόμος ορίζει ότι αν αυτός προχωρήσει σε δωρεές με σκοπό να ματαιώσει την προσδοκία του συμβατικού κληρονόμου (π.χ. του ανθρώπου που τον φροντίζει), οι πράξεις αυτές προσβάλλονται δικαστικά. Ο τιμώμενος από τη σύμβαση έχει το δικαίωμα, μετά την επαγωγή της κληρονομίας, να ζητήσει τη διάρρηξη των δωρεών αυτών εντός αποκλειστικής προθεσμίας δύο (2) ετών.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.

1.Ποιος είναι ο «κρίσιμος χρόνος» για τη γέννηση της φορολογικής υποχρέωσης;

Με βάση τις προβλέψεις του νόμου, κρίσιμος χρόνος για την γέννηση της υποχρέωσης καταβολής ΕΝΦΙΑ για κάθε ακίνητο είναι η 1η Ιανουαρίου κάθε έτους. Οποιαδήποτε μεταβολή στην εμπράγματη κατάσταση του ακινήτου (πώληση, δωρεά, γονική παροχή) εντός του έτους, δεν επηρεάζει τον φόρο του τρέχοντος έτους, αλλά του επόμενου. Είναι λάθος να συγχέεται η παραπάνω ημερομηνία με την ημερομηνία που εκδίδονται τα ειδοποιητήρια πληρωμής του ΕΝΦΙΑ, κατά τον μήνα Μάρτιο κάθε οικονομικού έτους.

Μια βασική επομένως, υποχρέωση του πωλητή είναι η πληρωμή του ΕΝΦΙΑ για όλα τα έτη που ήταν ιδιοκτήτης του ακινήτου. Η παραπάνω οικονομική εξόφληση είναι αναγκαίο να αποδεικνύεται με την προσκόμιση του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ. Το πιστοποιητικό αυτό αποδεικνύει ότι το ακίνητο είχε δηλωθεί ορθά από τον πωλητή τα τελευταία 5 έτη και ότι είχαν πληρωθεί όλοι οι αναλογούντες φόροι (μαζί με τυχόν πρόστιμα και προσαυξήσεις σε περίπτωση εκπρόθεσμης πληρωμής ή λανθασμένης υποβολής στοιχείων εξαρχής).

Δεν αποκλείεται (και ειδικά σε μεταβιβάσεις ακινήτων λόγω πώλησης) οι συμβαλλόμενοι να συμφωνούν σε έναν εσωτερικό επιμερισμό του φόρου στο συμβόλαιο μεταβίβασης. Αυτό που πρέπει να γνωρίζουμε είναι ότι, απέναντι στο Δημόσιο, υπόχρεος παραμένει αυτός που είχε την κυριότητα του ακινήτου την 1η Ιανουαρίου του έτους που έλαβε χώρα η μεταβίβαση. Η νομική ευθύνη του πωλητή είναι αδιαπραγμάτευτη, ακόμη και αν το ακίνητο μεταβιβαστεί λίγες ώρες μετά την αλλαγή του έτους.

2.Πώς επηρεάζει η «ψιλή κυριότητα» και η «επικαρπία» τον υπολογισμό;

Όπως έχουμε συζητήσει και σε άλλο κείμενο μας, η αξία της επικαρπίας υπολογίζεται ως ποσοστό επί της πλήρους κυριότητας, ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή. Όσο μεγαλύτερος είναι ο επικαρπωτής, τόσο μικρότερη είναι η αξία της επικαρπίας του και τόσο μεγαλύτερη η αξία της ψιλής κυριότητας. Επομένως, ο ΕΝΦΙΑ επιμερίζεται μεταξύ επικαρπωτή και ψιλού κύριου αυτόματα ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή, και τα σχετικά ποσά πληρωμής εμφανίζονται προ-συμπληρωμένα στα εκκαθαριστικά κάθε οικονομικού έτους.

Αποτελεί (δυστυχώς) συνηθισμένη πρακτική μετά τον θάνατο του επικαρπωτή να μην γίνεται η σχετική διαγραφή από το έντυπο Ε9 του ακινήτου και επομένως, να αναγράφεται (λανθασμένα) ο θανών ως επικαρπωτής. Έχουμε ήδη αναφέρει ότι η επικαρπία, με τον θάνατο του επικαρπωτή, συνενώνεται με την ψιλή κυριότητα. Με βάση τα παραπάνω, ο ψιλός κύριος (εφόσον δεν υπήρχαν άλλοι εξ αδιαιρέτου συγκύριοι του ακινήτου) αποκτά την πλήρη κυριότητα του ακινήτου, και υποχρεούται στην πληρωμή του ΕΝΦΙΑ.

Για τους παραπάνω λόγους, είναι σημαντικό να γίνονται οι σχετικές διορθώσει και στο έντυπο Ε9 του (πρώην) ψιλού κυρίου του ακινήτου. Παράλειψη αυτής της διόρθωσης οδηγεί σε διπλή φορολόγηση ή σε λανθασμένα εκκαθαριστικά που δεν αντιστοιχούν στην πραγματική νομική κατάσταση. Σε κάθε περίπτωση, εάν έγινε λανθασμένος υπολογισμός όσο ο επικαρπωτής ζει, ο υπόχρεος που πλήρωσε μεγαλύτερο μέρος του φόρου από εκείνο που του αναλογούσε μπορεί να στραφεί αναγωγικά κατά του άλλου υπόχρεου.

3.Τι συμβαίνει νομικά σε περίπτωση «επίδικων» ακινήτων;

Η ύπαρξη δικαστικής διαμάχης για την κυριότητα ενός ακινήτου δεν αναστέλλει την υποχρέωση καταβολής ΕΝΦΙΑ. Ο νόμος επιβάλλει στον κύριο του ακινήτου να παραμένει υπόχρεος για την πληρωμή του φόρου. Πράγματι, έχοντας υπόψη την μακρά διάρκεια των δικών στην Ελλάδα, ο νομοθέτης δεν αρκείται σε ‘προσωρινές λύσεις’ αλλά απαιτεί να υπάρχει βεβαιότητα ως προς την πληρωμή του φόρου. Αυτός είναι και ο λόγος που υπόχρεος παραμένει όποιος έχει δηλώσει το ακίνητο στο έντυπο Ε9 της ΑΑΔΕ.

Ωστόσο, ο νόμος δεν απαγορεύει στον ιδιοκτήτη να μεταβιβάσει το ακίνητο στην διάρκεια της δίκης. Απλώς, αν λάβει χώρα τέτοια μεταβίβαση ο νέος ιδιοκτήτης από το οικονομικό έτος που έπεται της συμβολαιογραφικής μεταβίβασης, ευθύνεται για την πληρωμή του ΕΝΦΙΑ. Τα ίδια ισχύουν κατά κανόνα και στην περίπτωση περισσότερων ιδιοκτητών ή περισσότερων προσώπων που ενάγονται για την κυριότητα του ακινήτου. Απλώς, σε αυτήν την περίπτωση ο φόρος επιμερίζεται στους υπόχρεους.

Αν μια οριστική δικαστική απόφαση δικαιώσει άλλον ιδιοκτήτη αναδρομικά, τότε απαιτείται τροποποίηση των δηλώσεων και αίτηση συμψηφισμού ή επιστροφής φόρου. Ωστόσο, το πλέον κρίσιμο για την δικαστική απόφαση είναι η τελεσιδικία της, δηλαδή να μην προσβάλλεται με τακτικά ένδικα μέσα όπως η έφεση. Τότε μπορεί να εξαχθεί με ασφάλεια το συμπέρασμα ως προς το πρόσωπο του ιδιοκτήτη του ακινήτου, και επομένως ως προς τον υπόχρεο της πληρωμής του ΕΝΦΙΑ (είτε αναδρομικά είτε για το μέλλον).

4.Ποια είναι η νομική συνέπεια της μη αναγραφής «βοηθητικών χώρων»;

Η μη ορθή διάκριση μεταξύ κύριων και βοηθητικών χώρων (π.χ. αποθήκες, θέσεις στάθμευσης) αποτελεί ανακριβή δήλωση. Νομικά, αυτό μπορεί να οδηγήσει σε πρόστιμα και σε αδυναμία έκδοσης καθαρού πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ για μελλοντική μεταβίβαση. Αυτή είναι και η αιτία για την οποία ο νομοθέτης προβλέπει ότι όποιος ιδιοκτήτης προβεί σε οικειοθελή διόρθωση του έντυπου Ε9 σχετικά με τα τετραγωνικά του ακινήτου θα έχει μειωμένες προσαυξήσεις σε περίπτωση παράβασης, αλλιώς τα πρόστιμα θα είναι αυξημένα.

Πολλοί ιδιοκτήτες αναγράφουν βοηθητικούς χώρους (π.χ. μια υπόγεια αποθήκη που επικοινωνεί με εσωτερική σκάλα) μαζί με την επιφάνεια του κύριου χώρου. Αυτό οδηγεί σε υπερφορολόγηση, καθώς η αποθήκη χρεώνεται με τον συντελεστή της κατοικίας αντί για το 10% αυτού. Θυμίζουμε ότι βοηθητικούς χώρους αποτελούν οι αποθήκες, οι θέσεις στάθμευσης (στεγασμένες), τα υπόγεια που δεν χρησιμοποιούνται ως κατοικία και οι κοινόχρηστοι χώροι που ανήκουν κατ’ αποκλειστική χρήση στο ακίνητο.

Όσον αφορά την περίπτωση των αυθαιρεσιών, εάν ένας ημιυπαίθριος χώρος έχει “κλείσει”, πρέπει να αφαιρεθεί από την κατηγορία των βοηθητικών (αν είχε δηλωθεί εκεί) και να προστεθεί στους κύριους χώρους. Η παράλειψη αυτής της διόρθωσης καθιστά το Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ άκυρο για τη μεταβίβαση, καθώς ο συμβολαιογράφος θα διαπιστώσει αναντιστοιχία μεταξύ Ε9 και Βεβαίωσης Μηχανικού. Για αυτό, μόλις ολοκληρωθεί η υπαγωγή ενός αυθαιρέτου στους νόμους τακτοποίησης, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να επικαιροποιήσει το Ε9 του.

5.Είναι νόμιμη η επιβολή ΕΝΦΙΑ σε ακίνητα με πλήρη απαγόρευση χρήσης;

Ακίνητα που έχουν δεσμευτεί από την αρχαιολογία ή έχουν κριθεί ολοσχερώς κατεδαφιστέα λόγω σεισμού/πυρκαγιάς δικαιούνται πλήρη απαλλαγή, εφόσον προσκομιστούν οι σχετικές βεβαιώσεις των αρμόδιων δημόσιων αρχών και γίνει η ορθή κωδικοποίηση στο Ε9. Το ίδιο ισχύει και για ακίνητα που έχουν κριθεί ολοσχερώς κατεδαφιστέα (κόκκινα). Οι παραπάνω κατηγορίες ακινήτων απαλλάσσονται, αλλά απαιτείται η αναγραφή ειδικού κωδικού στο έντυπο Ε9, προκειμένου να γίνει εμφανής και να εγκριθεί η απαλλαγή από την ΑΑΔΕ.

Όσον αφορά την περίπτωση της απαλλοτρίωσης ακινήτου, αυτή ολοκληρώνεται νομικά σαν ενέργεια με την καταβολή αποζημίωσης από τον κρατικό φορέα (Περιφέρεια/Δήμο/Νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου) στον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Από εκείνη την στιγμή και έπειτα, ο ιδιοκτήτης παύει να είναι υπόχρεος ΕΝΦΙΑ, καθώς επέρχεται η αναγκαστική απώλεια της κυριότητας. Εάν έχει κηρυχθεί απαλλοτρίωση αλλά δεν έχει καταβληθεί αποζημίωση (εκκρεμότητα ετών), το ακίνητο φορολογείται μεν, αλλά με μειωμένο συντελεστή ως “δεσμευμένο”.

Το νομικό πρόβλημα εντοπίζεται στο μεσοδιάστημα: από την κήρυξη της απαλλοτρίωσης μέχρι τη συντέλεσή της μεσολαβεί ένα εκτενές χρονικό διάστημα, κατά το οποίο μπορεί να περάσουν ακόμη και χρόνια μέχρι το ακίνητο να αλλάξει ιδιοκτήτη. Σε αυτό το διάστημα, ο ιδιοκτήτης συχνά δεν μπορεί να προβεί σε οικοδομικές πράξεις αλλά ούτε και να μεταβιβάσει το ακίνητο, αλλά ο νόμος τον υποχρεώνει να πληρώνει ΕΝΦΙΑ. Για αυτό πρέπει να υποβάλλονται οι συμπληρωματικές δηλώσεις που έχουν ειδικά προβλεφθεί από την νομοθεσία.

6.Τι προβλέπει ο νόμος για τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Κτηματολόγιο;

Όπως έχουμε εξηγήσει και σε άλλο κείμενο μας σχετικά με το Κτηματολόγιο, εφόσον ένας ιδιοκτήτης ακινήτου αμελήσει να δηλώσει την ιδιοκτησία του κατά το στάδιο της κτηματογράφησης, τότε υπό προϋποθέσεις το Δημόσιο μπορεί να δηλωθεί ως κύριος του ακινήτου.Ο πραγματικός ιδιοκτήτης οφείλει στην συνέχεια να ασκήσει αγωγή στο αρμόδιο δικαστήριο για να του επιδικαστεί η κυριότητα του ακινήτου.

Αν ένα ακίνητο φαίνεται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», αλλά ο πραγματικός ιδιοκτήτης υποβάλλει κανονικά την δήλωση του ακινήτου στο έντυπο Ε9, τότε ο ΕΝΦΙΑ βεβαιώνεται κανονικά. Ωστόσο, η αναντιστοιχία μεταξύ Ε9 και Κτηματολογίου αποτελεί “κόκκινη σημαία” για τη φορολογική διοίκηση και πρέπει να τακτοποιηθεί νομικά πριν τη λήξη των προθεσμιών διόρθωσης των αρχικών εγγραφών. Είναι άλλο θέμα ότι τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ και τα έντυπα Ε9 αποτελούν χρήσιμα αποδεικτικά μέσα κυριότητας σε ενδεχόμενη δίκη.

Ακόμη, όμως και για ενδεχόμενη χρησικτησία επί ακινήτου, το γεγονός ότι εκείνος που επιθυμεί να αποκτήσει το ακίνητο λόγω χρησικτησίας πληρώνει τον ΕΝΦΙΑ για αυτό το ακίνητο αποτελεί ένα ισχυρό τεκμήριο νομής και καλόπιστης κατοχής (χρησικτησία), αλλά δεν υποκαθιστά τον τίτλο ιδιοκτησίας ούτε τη διόρθωση της εγγραφής στο Κτηματολόγιο. Το ίδιο ισχύει και για την περίπτωση όπου το ακίνητο δηλώνεται στο έντυπο Ε9 του κληρονόμουβάσει του δικαιώματος της κληρονομικής διαδοχής, ακόμη και χωρίς συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής.

7.Πώς αντιμετωπίζεται νομικά η «δήμευση» ή η «αναγκαστική απαλλοτρίωση»;

Η μείωση του ΕΝΦΙΑ ανέρχεται σε 20%, εφόσον το ακίνητο είναι ασφαλισμένο για ολόκληρο το έτος (12 μήνες). Κατ’ αποτέλεσμα, εάν το ακίνητο είναι ασφαλισμένο για μικρότερο χρονικό διάστημα, η έκπτωση υπολογίζεται αναλογικά, με την προϋπόθεση όμως ότι η διάρκεια της ασφάλισης είναι τουλάχιστον τρεις (3) μήνες εντός του ίδιου έτους. Φυσικά, ανάλογα με την αξία της κατοικίας, διαμορφώνεται και το ποσοστό της έκπτωσης. Δηλαδή, ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται κατά 20% σε κατοικίες με φορολογητέα αξία έως 500.000 € και κατά 10% σε κατοικίες με αξία άνω των 500.000 €.

Για να αναγνωριστεί η έκπτωση, το ασφαλιστήριο συμβόλαιο πρέπει να καλύπτει σωρευτικά από τον κίνδυνο του σεισμού, από εκείνον της πυρκαγιάς και από εκείνον της πλημμύρας. Συνεπώς, εάν λείπει έστω και ένας από αυτούς (π.χ. ο πελάτης έχει ασφάλεια μόνο για φωτιά και κλοπή), η ΑΑΔΕ απορρίπτει αυτόματα την έκπτωση κατά τη διασταύρωση των στοιχείων. Επίσης, αν το ακίνητο ανήκει σε περισσότερους από έναν ιδιοκτήτες , η αίτηση πρέπει να γίνει και από τους δύο, ώστε ο καθένας να πάρει την έκπτωση 10% που αναλογεί στον δικό του φόρο.

Η ασφάλιση πρέπει να καλύπτει την αξία ανακατασκευής του κτίσματος, η οποία ορίζεται νομοθετικά σε τουλάχιστον 1.000€ ανά τετραγωνικό μέτρο. Απαιτείται όμως προσοχή σε αυτό το σημείο, καθώς η αξία αυτή υπολογίζεται επί των συνολικών τετραγωνικών μέτρων του ακινήτου (κύριοι και βοηθητικοί χώροι), όπως αυτοί αναγράφονται στο Ε9. Με βάση τα παραπάνω, αν κατά την σύγκριση των συνολικών τετραγωνικών μέτρων του ακινήτου και της ασφαλιστικής αξίας του διαπιστωθεί διαφορά προς τα κάτω, τότε η έκπτωση χάνεται

8.Ποια είναι η προθεσμία για τροποποιητική δήλωση χωρίς πρόστιμο;

Ο νόμος ορίζει ότι κάθε μεταβολή στην ακίνητη περιουσία (αγορά, πώληση, ανέγερση, τακτοποίηση αυθαιρέτου) πρέπει να δηλώνεται στο Ε9 εντός 30 ημερών από την ημέρα της μεταβολής (δηλαδή από την υπογραφή του συμβολαίου ή τη λήξη της προθεσμίας τακτοποίησης). Αν και συχνά δίνονται κατ’ εξαίρεση παρατάσεις στην παραπάνω προθεσμία, είναι χρήσιμο να είναι γνωστή ενώ ισχύει ο κανόνας ότι εφόσον τα δικαιολογητικά δεν προσκομιστούν ή δεν γίνουν δεκτά, η δήλωση απορρίπτεται και παραμένει το αρχικό ποσό ΕΝΦΙΑ.

Σύμφωνα με τις πρόσφατες διατάξεις, οι φορολογούμενοι μπορούν να υποβάλουν τροποποιητική δήλωση Ε9 για τη διόρθωση λαθών που επηρεάζουν τον ΕΝΦΙΑ. Αν η δήλωση υποβληθεί πριν την έκδοση του νέου εκκαθαριστικού, αποφεύγονται τα αυτοτελή πρόστιμα, αν και ο φόρος θα επαναϋπολογιστεί με προσαυξήσεις αν προκύπτει χρεωστικό υπόλοιπο. Δηλαδή, αν η τροποποιητική υποβληθεί εντός αυτής της περιόδου, δεν επιβάλλεται το αυτοτελές πρόστιμο των 100 ευρώ, ακόμη και αν από τη διόρθωση προκύπτει επιπλέον φόρος.

Στην εξαιρετική περίπτωση όπου μια τροποποιητική δήλωση Ε9 οδηγεί σε μείωση του ΕΝΦΙΑ πάνω από 300 ευρώ, το εκκαθαριστικό δεν εκδίδεται αυτόματα. Πράγματι, σε αυτό το στάδιο η δήλωση τίθεται σε κατάσταση ελέγχου και ο φορολογούμενος καλείται (μέσω μηνύματος στο myAADE) να προσκομίσει εντός 15 ημερών στη ΔΟΥ τα σχετικά δικαιολογητικά (συμβόλαια, πιστοποιητικά, δικαστικές αποφάσεις) που αποδεικνύουν γιατί μειώνεται η περιουσία του. Πρόκειται για μια διάταξη που δεν εφαρμόζεται σπάνια.

9.Μπορεί ο ΕΝΦΙΑ να προσβληθεί με «Ενδικοφανή Προσφυγή»;

Ο φορολογούμενος που αμφισβητεί την πράξη προσδιορισμού του ΕΝΦΙΑ οφείλει να υποβάλει ενδικοφανή προσφυγή με αίτημα την επανεξέταση της πράξης ενώπιον της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών (ΔΕΔ). Η απευθείας προσφυγή στα Διοικητικά Δικαστήρια απορρίπτεται ως απαράδεκτη αν δεν έχει προηγηθεί η ΔΕΔ. Οι λόγοι που θα περιλαμβάνονται στην προσφυγή μπορεί να είναι πραγματικοί ή νομικοί όπως εσφαλμένη τιμή ζώνης, λανθασμένος συντελεστής, νομική πλάνη της φορολογικής διοίκησης κλπ.

Όσον αφορά την προθεσμία που παρέχει ο νόμος για να ασκηθεί η προσφυγή, η τελευταία ασκείται εντός τριάντα (30) ημερών από την κοινοποίηση της πράξης (δηλαδή από την ανάρτηση του εκκαθαριστικού στο myAADE), ενώ για κατοίκους εξωτερικού η προθεσμία επεκτείνεται στις εξήντα (60) ημέρες. Επαναφορά της προθεσμίας γίνεται δεκτή σε εξαιρετικές περιπτώσεις ανωτέρας βίας όπου ο φορολογούμενος δεν μπορούσε να πληροφορηθεί την ανάρτηση του εκκαθαριστικού αλλά ούτε και να ασκήσει την προσφυγή.

Η προσφυγή υποβάλλεται πλέον αποκλειστικά ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας της ΑΑΔΕ. Πρέπει να συνοδεύεται από όλα τα αποδεικτικά έγγραφα (συμβόλαια, βεβαιώσεις κ.λπ.). Η ΔΕΔ οφείλει να εκδώσει απόφαση εντός 120 ημερών επί της προσφυγής: Αν την κάνει δεκτή, εκδίδεται νέο, διορθωμένο εκκαθαριστικό, ενώ εάν την απορρίψει (ρητά), ο φορολογούμενος έχει 30 ημέρες για να ασκήσει διοικητική προσφυγή στα Διοικητικά Δικαστήρια. Αν περάσουν οι 120 ημέρες χωρίς απάντηση, η προσφυγή θεωρείται απορριφθείσα και ξεκινά η προθεσμία για τα δικαστήρια.

10.Ποια είναι η ευθύνη των κληρονόμων για τον ΕΝΦΙΑ του θανόντος;

Όσον αφορά τις οφειλές του θανόντος εξαιτίας απλήρωτων δόσεων ΕΝΦΙΑ από προηγούμενα έτη ή αν το εκκαθαριστικό του τρέχοντος έτους εκδόθηκε πριν τον θάνατό του, αυτές οι οφειλές αποτελούν χρέος της κληρονομιάς. Οι κληρονόμοι ευθύνονται για την πληρωμή αυτών των οφειλών κατά το ποσοστό της κληρονομικής τους μερίδας, όπως το ποσοστό διαμορφώνεται εξ αδιαθέτου ή εκ διαθήκης.

Οι κληρονόμοι ευθύνονται για τον ΕΝΦΙΑ του θανόντος από την ημερομηνία θανάτου και μετά, κατά το ποσοστό της κληρονομικής τους μερίδας. Αν δεν αποποιηθούν την κληρονομιά εντός της νόμιμης προθεσμίας (4 μήνες), ο φόρος βεβαιώνεται στο όνομά τους αναδρομικά από την 1η Ιανουαρίου του έτους που έπεται του θανάτου. Εκτός αυτού, οι προσαυξήσεις εκπρόθεσμης καταβολής συνεχίζουν να καταλογίζονται κανονικά, εκτός εάν οι κληρονόμοι προβούν σε ρυθμίσεις ή εξόφληση αμέσως μετά την αποδοχή.

Εάν ο κληρονόμος έχει αποδεχθεί με το ευεργέτημα της απογραφής, η ευθύνη του για τους φόρους του θανόντος περιορίζεται μέχρι την αξία του ενεργητικού της κληρονομιάς. Δηλαδή, δεν κινδυνεύει η ατομική του περιουσία για τα χρέη του θανόντος. Φυσικά, για να μπορέσουν οι κληρονόμοι να πουλήσουν ή να μεταβιβάσουν το ακίνητο που κληρονόμησαν, ο συμβολαιογράφος θα ζητήσει Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Αν ο θανών δεν είχε εξοφλήσει τον ΕΝΦΙΑ, οι κληρονόμοι πρέπει να εξοφλήσουν τα χρέη αυτά για να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.

1.Τι είναι η σύμβαση μεσιτείας νομικά;

Με τον όρο ‘σύμβαση μεσιτείας’ ο νόμος αναφέρεται σε εκείνη την σύμβαση,λόγω της οποίας ένα πρόσωπο (εντολέας) υποχρεούται να καταβάλλει αμοιβή σε ένα άλλο πρόσωπο (μεσίτης) υπό την προϋπόθεση ότι ο 2ος θα υποδείξει στον 1ο μια ευκαιρία, και αντίστοιχα θα συναφθεί ξεχωριστή σύμβαση.Αμοιβή οφείλεται επομένως, μόνο εφόσον ο εντολέας συνάψει σύμβαση εξαιτίας και λόγω της μεσολάβησης του μεσίτη.

Η σύμβαση μεσιτείας,όπως θα δούμε και παρακάτω,μπορεί να λάβει διάφορες μορφές.Η πιο κλασσική μορφή είναι εκείνη της απλής εντολής, την οποία αναλύσαμε και παραπάνω. Σε αυτήν την μορφή μεσιτείας,ο μεσίτης δικαιούται αμοιβή μόνο αν η σύμβαση καταρτίστηκε ως αποτέλεσμα της δικής του υπόδειξης. Αν ο εντολέας βρει μόνος του αντισυμβαλλόμενο, δεν οφείλει αμοιβή, καθώς δεν υπήρξε μεσιτική μεσολάβηση.

Αν περισσότεροι μεσίτες σε συνεργασία μεταξύ τους υπέδειξαν ή μεσολάβησαν, τότε αμοιβή οφείλεται μόνο μία φορά, καταβαλλόμενη από τον εντολέα σε έναν από αυτούς, κατά του οποίου και μόνο έχουν δικαίωμα να στραφούν οι υπόλοιποι και, σε περίπτωση έλλειψης συμφωνίας μεταξύ τους, κατανέμεται μεταξύ των μεσιτών κατά το ποσοστό συμβολής του καθενός στην κατάρτιση της σύμβασης.

2.Ποιες είναι οι νόμιμες υποχρεώσεις ενός μεσίτη;

Οι βασικές υποχρεώσεις του προσώπου που λειτουργεί ως μεσίτης είναι να υποδείξει κάποια ευκαιρία (ένα ακίνητο) στον πελάτη του προκειμένου ο τελευταίος να αποφασίσει καθώς και να ενημερώνει τον πελάτη του και την άλλη πλευρά, πριν την σύναψη της σύμβασης, για τις ιδιότητες του ακινήτου καθώς και τα ελαττώματα του (αν υπάρχουν) προκειμένου να μην υπάρχουν παρανοήσεις κατά την σύναψη της σύμβασης

Αυτονόητη υποχρέωση ενός μεσίτη είναι ,εφόσον υπάρχει κάποιο συμφέρον από την άλλη πλευρά ή ακόμα και προσωπικό συμφέρον του μεσίτη, να ανακοινώνει αυτό το γεγονός στον πελάτη του, ούτως ώστε να αποφεύγονται συμπαιγνίες σε βάρος των συμφερόντων του εντολέα.Οφείλει επίσης να προστατεύει τα συμφέροντα και το απόρρητο του πελάτη του, με τον να μην ανακοινώνει σε τρίτους ευαίσθητα προσωπικά δεδομένα.

Όσον αφορά την ευθύνη του μεσίτη,ο ίδιος οφείλει να ενεργεί με την επιμέλεια του συνετού επαγγελματία. Αν παρέσχε εν γνώσει του ψευδείς πληροφορίες (π.χ. για τη δόμηση ή τα βάρη) που οδήγησαν σε ζημία του αγοραστή, ευθύνεται προς αποζημίωση βάσει της αδικοπρακτικής ευθύνης ή των διατάξεων για την προστασία του καταναλωτή, καθώς για τον νόμο ο εντολέας του μεσίτη θεωρείται καταναλωτής.

3.Υπό ποιες προϋποθέσεις μπορεί να καταγγελθεί η σύμβαση μεσιτείας;

Η σύμβαση μεσιτείας είναι σύμβαση εμπιστοσύνης και μπορεί να ανακληθεί ελεύθερα οποτεδήποτε.Στην πράξη οι περισσότερες συμβάσεις μεσιτείας ορίζουν ακριβώς τις προθεσμίες υπαναχώρησης του εντολέα και τις συνέπειες σε περίπτωση νόμιμης/παράνομης υπαναχώρησης.Αυτονόητα,θα υπερισχύει η συμφωνία μεταξύ εντολέα-μεσίτη,εφόσον η ίδια η συμφωνία είναι νόμιμη.

Ωστόσο, αν η ανάκληση γίνει καταχρηστικά (π.χ. λίγο πριν υπογραφεί το συμβόλαιο για να αποφευχθεί η αμοιβή), ο μεσίτης προστατεύεται.Σε αυτήν την περίπτωση,ο μεσίτης μπορεί νόμιμα να αξιώσει την αμοιβή του εφόσον ολοκληρώθηκε η σύμβαση.Την ίδια αμοιβή μπορεί να αξιώσει ο μεσίτης και στην περίπτωση που τα μέρη δεν αναγράφουν στο συμβόλαιο μεταβίβασης ότι μεσολάβησε μεσίτης,παρά την σχετική υποχρέωση από τον νόμο.

Είναι αναγκαίο να επισημάνουμε ότι η συμφωνία μεταξύ μεσίτη και εντολέα, θα πρέπει να σέβεται τα όρια του νόμου και να μην δεσμεύει υπέρμετρα τις ελευθερίες και τα δικαιώματα του εντολέα.Σύμβαση που ορίζει,για παράδειγμα,ότι αποκλείεται σε κάθε περίπτωση και για οποιοδήποτε λόγο το δικαίωμα καταγγελίας της σύμβασης,είναι προφανώς άκυρη ως καταχρηστική.

4.Πώς καταρτίζεται νομικά η σύμβαση μεσιτείας;

Γενικά, η μεσιτική σύμβαση είναι άτυπη (άρα μπορεί να καταρτιστεί και προφορικά χωρίς έγγραφο).Αυτό όμως ισχύει μόνο στην περίπτωση που το αντικείμενο της σύμβασης μεταβιβάζεται χωρίς έγγραφο. Ειδικά για την περίπτωση που τα μέρη δεν έχουν υπογράψει κάποιο συμφωνητικό,ο νόμος τονίζει ότι αρκεί η ανταλλαγή επιστολών/μηνυμάτων/emails για να θεωρηθεί ότι έχει καταρτισθεί σύμβαση.

Ειδικά για τα ακίνητα όμως ο νόμος προβλέπει ότι η κατάρτιση μιας μεσιτικής σύμβασης απαιτεί έγγραφο τύπο(=ιδιωτικό/συμβολαιογραφικό έγγραφο) στο οποίο να αναφέρονται τα ατομικά στοιχεία των συμβαλλομένων μερών (π.χ. ΑΦΜ, αριθμός ΓΕΜΗ), το είδος και το αντικείμενο της σύμβασης μεσιτείας που θα συναφθεί (αγορά ή ενοικίαση ακινήτου;) καθώς και την μεσιτική αμοιβή που συμφωνούν τα μέρη.

Το να καταρτίζεται εγγράφως μια σύμβαση μεσιτείας προστατεύει και τα 2 μέρη.Πράγματι,αν ο εντολέας μετά την μεταβίβαση του ακινήτου αρνείται να καταβάλει την αμοιβή του μεσίτη,τότε ο τελευταίος μπορεί να ασκησει αγωγή μόνο λόγω αδικαιολόγητου πλουτισμού.Η έλλειψη έγγραφου τύπου καθιστά την κατάσταση πολύ πιο δύσκολη για εκείνον, και δυσκολεύεται να αποδείξει την ολοκλήρωση της μεσιτείας.

5.Τι διάρκεια μπορεί να έχει η σύμβαση μεσιτείας;

Καταρχάς πρέπει να αναφέρουμε ότι η σύμβαση μεσιτείας έχει την διάρκεια που θα καθορίσουν οι ίδιοι οι συμβαλλόμενοι (χωρίς περιορισμούς). Ο νόμος δεν επιβάλλει εκ των προτέρων αν η σύμβαση θα είναι ορισμένης ή αόριστης διάρκειας και επομένως τα μέρη έχουν την διακριτική ευχέρεια να συμφωνήσουν οποιαδήποτε διάρκεια. Σε περίπτωση που δεν αναφέρεται τίποτα, ο νόμος περιλαμβάνει πρόβλεψη.

Αν όμως δεν καθορίσουν κάτι σχετικό, τότε από τον νόμο η σύμβαση ισχύει για 12 μήνες (και άρα αν λήξει πρέπει να συναφθεί νέα). Για αυτήν την διάρκεια εκ του νόμου μπορεί ο εντολέας να την παρατείνει για ακόμα 6 μήνες με δήλωση του προς τον μεσίτη. Η παραπάνω παράταση μπορεί να γίνει μόνο με έγγραφη δήλωση του εντολέα προς τον μεσίτη, συνεπώς δεν αρκεί προηγούμενη προφορική επικοινωνία.

Ακολουθώντας το πνεύμα του νόμου, πρέπει να αναφέρουμε ότι στο παραπάνω χρονικό διάστημα για το οποίο διαρκεί η σύμβαση απαιτείται να έχει λάβει χώρα τουλάχιστον η υπογραφή προσυμφώνου για την μεταβίβαση του ακινήτου.Αν η σύμβαση ορίστηκε για διάστημα μεγαλύτερο από 12 μήνες,κάθε συμβαλλόμενος μπορεί να την καταγγείλει αζημίως μετά τους 12 μήνες διάρκειας.

6.Ποιοι κανόνες ισχύουν για την αμοιβή ενός μεσίτη;

Ο κανόνας είναι ότι ο μεσίτης δικαιούται αμοιβή για τις υπηρεσίες που παρείχε όταν συναφθεί η σύμβαση που επεδίωκε ο πελάτης του (π.χ. αγοράσει ο ίδιος το ακίνητο) και ακόμα κι αν συναφθεί διαφορετική σύμβαση η οποία όμως βασίζεται στην ίδια ευκαιρία που υπέδειξε ο μεσίτης (ο πελάτης αντί να αγοράσει το ακίνητο που του υπέδειξε ο μεσίτης, τελικά το νοίκιασε).

Ο μεσίτης όμως δεν δικαιούται να απαιτήσει την αμοιβή του, εφόσον ο πελάτης δεν του είχε δώσει εξουσιοδότηση για να συμβληθεί και με τον πωλητή/ενοικιαστή και ο μεσίτης παρόλα αυτά το έκανε (δηλαδή κατάρτισε σύμβαση μεταξύ των 2 πλευρών χωρίς να έχει εξουσία για κάτι τέτοιο) Το ίδιο ισχύει, εάν η σύμβαση έγινε χωρίς όμως την βοήθεια του μεσίτη (π.χ. ο πελάτης πάει από κοντά ο ίδιος και ‘ανακαλύπτει’ το ακίνητο)

Άλλη περίπτωση είναι όταν ο μεσίτης προβαίνει σε συμπαιγνία και δόλιες ενέργειες με την άλλη πλευρά για να βλάψει τα συμφέροντα του πελάτη (π.χ. αξιώνει μια προμήθεια από τον πωλητή για να παρουσιάσει μεγαλύτερη τιμή από την πραγματική του ακινήτου στον πελάτη του).Σε κάθε περίπτωση,ο μεσίτης δικαιούται να αξιώσει τα έξοδα που υπέστη για την σύμβαση (π.χ. μετακινήσεις, λειτουργικά κόστη) από τον πελάτη του μόνο εφόσον συμφώνησαν κάτι αντίστοιχο και το έθεσαν ως όρο στην σύμβαση μεσιτείας που τελικά υπέγραψαν

7.Ποιες είναι οι υποχρεώσεις μου ως μεσίτης;

Μολονότι τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν διαφορετικά στην σύμβαση μεσιτείας,ο νομοθέτης προβλέπει μια σειρά από υποχρεώσεις τις οποίες ο μεσίτης οφείλει να τηρεί.Αυτές οι υποχρεώσεις είναι:

• Να διαθέτει καταρχάς τα αναγκαία δικαιολογητικά που απαιτεί ο νόμος για να ασκεί το επάγγελμα του μεσίτη σήμερα.
• Τα παραπάνω δικαιολογητικά είναι ταυτότητα ή διαβατήριο, εφόσον πρόκειται για Έλληνα πολίτη ή πολίτη κράτους – μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης, και εφόσον πρόκειται για πολίτη τρίτης χώρας άδεια διαμονής και εργασίας για την Ελλάδα
• Απαιτείται επίσης υπεύθυνη δήλωση ότι δεν έχει καταδικαστεί για τα αδικήματα ιδιοκτησίας/περιουσίας/σχετικά με τα έγγραφα και πιστοποιητικό περί μη υποβολής σε δικαστική συμπαράσταση.
• Τέλος, ο νόμος απαιτεί απολυτήριο λυκείου (ή αντίστοιχης σχολής αν πρόκειται για το εξωτερικό)
• Να υποδείξει κάποια ευκαιρία (ένα ακίνητο) στον πελάτη του προκειμένου ο τελευταίος να αποφασίσει
• Να μεσολαβήσει μεταξύ των 2 πλευρών (αν συμφωνήθηκε κάτι τέτοιο) με στόχο να συναφθεί η σύμβαση
• Να ενημερώνει τον πελάτη του και την άλλη πλευρά, πριν την σύναψη της σύμβασης, για τις ιδιότητες του ακινήτου καθώς και τα ελαττώματα του (αν υπάρχουν) προκειμένου να μην υπάρχουν παρανοήσεις κατά την σύναψη της σύμβασης
• Εφόσον υπάρχει κάποιο συμφέρον από την άλλη πλευρά ή ακόμα και προσωπικό συμφέρον του μεσίτη να ανακοινώνει αυτό το γεγονός στον πελάτη του, ούτως ώστε να αποφεύγονται συμπαιγνίες και που μόνο κόστος για τον πελάτη θα έχουν σε τελική ανάλυση
• Να προστατεύει τα συμφέροντα και το απόρρητο του πελάτη του, με τον να μην ανακοινώνει σε τρίτους ευαίσθητα προσωπικά δεδομένα

8.Κι αν δεν συμφωνήσαμε αμοιβή με τον μεσίτη;

Εδώ δίνουν διέξοδο οι ίδιες οι διατάξεις του νόμου, όπου ορίζεται ότι στην περίπτωση που δεν συμφωνήθηκε ρητά η αμοιβή του μεσίτη, τότε υπάρχει σιωπηρή συμφωνία για αμοιβή σε περίπτωση που συνηθίζεται οι αντίστοιχες μεσιτείες να γίνονται με αμοιβή. ή αν πρόκειται για επαγγελματία μεσίτη (που συγκεντρώνει δηλαδή τα προσόντα που απαιτεί το επάγγελμα).

Αν δεν καθορίστηκε ούτε το ύψος της αμοιβής, οφείλεται στον μεσίτη η αμοιβή που προκύπτει από την διατίμηση (δηλαδή από κάποια διοικητική αρχή όπως την δημοτική κοινότητα της περιοχής όπου ενδέχεται να υπάρχουν όρια στις αμοιβές των μεσιτών).Ένα άλλο κριτήριο είναι αυτό των τιμών της περιοχής/τόπου όπου παρέχει τις υπηρεσίες του ο μεσίτης,και συνδέεται άμεσα με τις τιμές των ακινήτων.

Εξαιρετικά συχνό στην πράξη είναι η αμοιβή να προσδιορίζεται από τον ίδιο τον μεσίτη και σε περίπτωση διαφωνίας το δικαστήριο θα κρίνει αν αυτή είναι εύλογη ή όχι.Σε περίπτωση που η αμοιβή που συμφωνήθηκε είναι υπερβολικά μεγάλη τότε ο πελάτης έχει δικαίωμα να προσφύγει στο δικαστήριο προκειμένου αυτό να κρίνει το υπερβολικό ή όχι της αμοιβής και να την αναπροσαρμόσει σε κανονικά επίπεδα.

9.Τι συμβαίνει αν παραβιάσει ο μεσίτης τις υποχρεώσεις του;

Εφόσον ο μεσίτης παραβιάσει τις υποχρεώσεις που αναφέραμε παραπάνω, υπάρχουν (για αυτόν) κάποιες συνέπειες έναντι του εντολέα. Καταρχάς, ο μεσίτης δεν θα δικαιούται την αμοιβή του, διότι οι παραβάσεις που αναφέρουμε αποτελούν ταυτόχρονα και λόγους απαλλαγής του πελάτη από την καταβολή της μεσιτικής αμοιβής.Φυσικά,εξαρτάται η βαρύτητα και η ένταση της παράβασης.

Εκτός αυτού, ο μεσίτης ενδέχεται να υποχρεωθεί και σε αποζημίωση του πελάτη για όση ζημία αυτός έπαθε από την εμπιστοσύνη που έδειξε στο ότι θα καταρτιζόταν έγκυρη σύμβαση (η οποία ματαιώθηκε π.χ. λόγω συμπαιγνίας του μεσίτη με την άλλη πλευρά).Το ίδιο συμβαίνει και στην περίπτωση που το ακίνητο παρουσίαζει ελαττώματα τα οποία ο μεσίτης δεν αποκάλυψε στον πελάτη του.

Στα παραπάνω κρίσιμη είναι και η θέση του εντολέα.Εάν ο ίδιος καταβάλει την αμοιβή του μεσίτη,ενώ ο τελευταίος έχει εμφανώς παραβιάσει τις υποχρεώσεις του προς τον εντολέα,δεν μπορεί στην συνέχεια να ζητήσει πίσω την αμοιβή που κατέβαλε.Κι αυτό γιατί χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή σε συμβάσεις εμπιστευτικού χαρακτήρα,όπως είναι η σύμβαση μεσιτείας.

10.Ποιες παραλλαγές της σύμβασης μεσιτείας γνωρίζουμε σήμερα;

Στην πράξη έχει μεγάλη απήχηση η λεγόμενη ‘σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας’, κατά την οποία τα μέρη συνάπτουν μια κανονική σύμβαση μεσιτείας με την διαφορά ότι ο πελάτης δεν μπορεί να αναθέσει σε άλλο πρόσωπο να του υποδείξει ευκαιρία ή να μεσολαβήσει για την σύναψη σύμβασης για όσο χρόνο διαρκεί αυτή η σύμβαση.

Η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας,  έχει ελάχιστη διάρκεια 8 μήνες (αν δεν ορίστηκε) με δυνατότητα παράτασης για άλλους 4 μήνες με δήλωση της μιας πλευράς στην άλλη.Αν τελικά ο πελάτης συνάψει με άλλο πρόσωπο, εκτός του μεσίτη, την σύμβαση, κατά παράβαση της συμφωνίας, τότε ο μεσίτης θα δικαιούται την αμοιβή που συμφωνήθηκε καθώς και εύλογη αποζημίωση που δεν μπορεί όμως να υπερβαίνει το 1/3 της ίδιας της αμοιβής.

Όσον αφορά την λεγόμενη ‘διπλή μεσιτεία’ με βάση αυτήν την παραλλαγή, ο μεσίτης μπορεί να λάβει αμοιβή και από τα δύο μέρη, αρκεί να ενεργεί ως μεσολαβητής και όχι αποκλειστικά ως εντολοδόχος του ενός, και εφόσον τα μέρη το γνωρίζουν. Αν όμως υπάρχει σύγκρουση συμφερόντων ή ο μεσίτης απέκρυψε στοιχεία, μπορεί να χάσει το δικαίωμα αμοιβής.Επομένως,τα μέρη πρέπει να είναι ενήμερα σε κάθε περίπωση.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.

1.Πώς επηρεάζει η απαγόρευση μεταβίβασης του «ΑΜΑ» την εμπορική αξία των ακινήτων στις «κόκκινες» ζώνες;

Πρόσφατα έγινε γνωστό ότι η ΑΑΔΕ ετοιμάζει νέα εγκύκλιο με βάση την οποία θα απαγορεύεται η μεταβίβαση του ΑΜΑ (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου) σε περίπτωση μεταβίβασης ενός ακινήτου που λειτουργεί ως Airbnb μέχρι σήμερα. Έτσι, ο νέος ιδιοκτήτης του ακινήτου που το αποκτά με κάποιον από τους τρόπους που θα δούμε παρακάτω, δεν θα μπορεί να το λειτουργήσει ως Airbnb και εφόσον θέλει να το εκμεταλλευτεί, θα μπορεί να το πράξει μόνο μέσω της μακροχρόνιας ενοικίασης, για την οποία δίνονται νέα κίνητρα.

Η έννοια της μεταβίβασης του ακινήτου, όπως την εκθέσαμε παραπάνω περιλαμβάνει όλες τις μορφές που γνωρίζει ο νόμος δηλαδή την μεταβίβαση του ακινήτου λόγω δωρεάς, λόγω γονικής παροχής από γονείς σε τέκνα, λόγω πώλησης/ανταλλαγής με την γνωστή διαδικασία που έχουμε περιγράψει. Ακόμη, στην έννοια της μεταβίβασης περιλαμβάνεται και η δωρεάν παραχώρηση της χρήσης του ακινήτου, καθώς και η μεταβίβαση της επικαρπίας/ψιλής κυριότητας από τον κύριο του ακινήτου σε άλλο πρόσωπο.

Η παραπάνω απαγόρευση μεταβίβασης του ΑΜΑ ταυτόχρονα με την μεταβίβαση του ακινήτου που λειτουργούσε ως Airbnb, θα ισχύει μόνο στο 1^ο, 2^ο, 3^ο δημοτικό διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων και γενικά στις περιοχές όπου είχε επιβληθεί ήδη το μέτρο απαγόρευσης νέων εγγραφών ακινήτων ως Airbnb στην σχετική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ. Ανάλογα με την επιτυχία και την αποτελεσματικότητα του μέτρου, θα εξεταστεί η διατήρηση του, ενώ είναι αναγκαίο ο νομοθέτης να εξειδικεύσει τις προθεσμίες εφαρμογής της παραπάνω απαγόρευσης.

2.Ποια είναι τα ακριβή όρια της ζώνης απαγόρευσης στην Θεσσαλονίκη και τι συμβαίνει με όσους πρόλαβαν να πάρουν ΑΜΑ την τελευταία στιγμή;

Όπως είχαμε γράψει και σε προηγούμενο κείμενο μας, ο νομοθέτης επέκτεινε το μέτρο της απαγόρευσης λειτουργίας νέων ακινήτων ως Airbnb και στις περιοχές της Θεσσαλονίκης. Πράγματι, από 1^η Μαρτίου 2026, σε ορισμένες περιοχές της Θεσσαλονίκης οι ιδιοκτήτες των ακινήτων δεν μπορούν να εγγράψουν τα τελευταία στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ ώστε να λάβουν «ΑΜΑ» και να λειτουργούν νόμιμα ως Airbnb.

Οι παραπάνω περιοχές της Θεσσαλονίκης στις οποίες αναφερόμαστε είναι τα Λαδάδικα και η ευρύτερη περιοχή του Λιμανιού της πόλης , καθώς και ολόκληρη η παραλιακή ζώνη από το λιμάνι έως τον Λευκό Πύργο, η Ροτόντα, η Καμάρα και η πλατεία Ναυαρίνου, αλλά και τμήματα της οδού Βαλαωρίτου, η Άνω Πόλη. Εκτός αυτού, η απαγόρευση αφορά και το τμήμα από την πλατεία Αριστοτέλους και εκτείνεται κατά μήκος της Εγνατίας και της οδού Τσιμισκή, όπου και βρίσκονται οι περισσότερο εμπορικοί δρόμοι της πόλης.

Σε περίπτωση που κάποιος ιδιοκτήτης ακινήτου δεν συμμορφωθεί με τις παραπάνω απαγορεύσεις και λειτουργήσει παράνομα το ακίνητο του ως Airbnb, τότε οι κυρώσεις του νόμου είναι βαρύτατες. Πιο αναλυτικά προβλέπεται ότι, σε περίπτωση λειτουργίας καταλύματος χωρίς άδεια σε περιοχή υπό απαγόρευση,το πρόστιμο ξεκινά από 20.000€ και μπορεί να φτάσει έως 40.000€,σε ορισμένες περιπτώσεις. 

3.Πώς διαφοροποιείται ο ιδιοκτήτης 3 καταλυμάτων Airbnb από εκείνον που κατέχει 1-2 καταλύματα;

Η βασικότερη αλλαγή που είδαμε το προηγούμενο έτος στην νομοθεσία των Airbnb είναι η φορολογική μεταχείριση των ιδιοκτητών ακινήτων ανάλογα με το πόσα από αυτά λειτουργούν ως Airbnb. Πιο συγκεκριμένα, όποιος είναι ιδιοκτήτης τουλάχιστον 3 ακινήτων τα οποία λειτουργούν (και τα 3) ως Airbnb οφείλει να κάνει έναρξη εργασιών στην ΑΑΔΕ ως ελεύθερος επαγγελματίας, είτε συστήνοντας ατομική επιχείρηση είτε εταιρία (ΟΕ/ΕΕ/ΑΕ/ΕΠΕ/ΙΚΕ κλπ).

Στην πράξη, ο παραπάνω ιδιοκτήτης θα οφείλει να επιβαρύνει κάθε συναλλαγή με πελάτες του καταλύματος Airbnb με Φ.Π.Α. 13% ο οποίος αποδίδεται στο κράτος. Εκτός αυτού, το εισόδημα του ιδιοκτήτη από τις κρατήσεις του καταλύματος Airbnb δεν φορολογείται ως εισόδημα από μισθώματα με την γνωστή κλίμακα που έχουμε περιγράψει αλλά ανάλογα με την φορολογική κλίμακα που προβλέπεται για τον τύπο επιχείρησης/εταιρίας που έχει συσταθεί (άλλη φορολογία έχουν τα κέρδη της ατομικής επιχείρησης και άλλη της Ι.Κ.Ε.)

Παράλληλα, ο ιδιοκτήτης οφείλει να πληρώνει τέλος επιτηδεύματος μόνο στην περίπτωση που έχει συσταθεί εταιρία/νομικό πρόσωπο για τις ανάγκες της επιχειρηματικής δραστηριότητας. Το τέλος επιτηδεύματος ανέρχεται περίπου σε 800-1.000€ ανά έτος και προστίθενται άλλα 600€ για κάθε υποκατάστημα της εταιρίας/νομικού προσώπου. Υποχρέωση του ιδιοκτήτη είναι να ασφαλίζεται στον ΕΦΚΑ μη μισθωτών, μόνο στην περίπτωση που δεν είναι ασφαλισμένος ήδη ως μισθωτός (αν έχει ήδη προηγούμενη απασχόληση).

4.Καλύπτει η ασφάλεια της πλατφόρμας (π.χ. AirCover) τις απαιτήσεις του ελληνικού νόμου;

Από τον Οκτώβριο του 2025, έγινε υποχρεωτική στην Ελλάδα η ασφάλιση της αστικής ευθύνης του ιδιοκτήτη για την πρόκληση ζημιών στους επισκέπτες του καταλύματος Airbnb. Ο ιδιοκτήτης του καταλύματος Airbnb οφείλει να συνάψει σύμβαση ασφάλισης με ασφαλιστική εταιρία ώστε να ασφαλίσει την ευθύνη του για πρόκληση ζημίας σε κάποιον επισκέπτη από την λειτουργία του καταλύματος (για παράδειγμα, αν προκληθεί ηλεκτροπληξία σε πρόσωπο, αν από βλάβη στα υδραυλικά πλημμυρίσει το ακίνητο κλπ).

Η ίδια υποχρέωση ασφάλισης αφορά και τις υλικές ζημίες που προκαλούνται από την λειτουργία του καταλύματος. Ωστόσο αυτές οι υλικές ζημίες μπορεί να προκαλούνται είτε στους επισκέπτες του καταλύματος είτε ακόμη και στους υπόλοιπους ενοίκους/ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Αυτονόητο είναι ότι η ασφάλιση πρέπει να περιέχει κάλυψη για ζημιές από πυρκαγιά/έκρηξη/βραχυκύκλωμα, και ο ιδιοκτήτης να είναι αντίστοιχα εφοδιασμένος με τα σχετικά πιστοποιητικά.

Όσον αφορά την ασφάλιση (AirCover) που παρέχει η ίδια η Airbnb μέσω της πλατφόρμας της, μολονότι αυτή περιλαμβάνει βασικές καλύψεις,εντούτοις δεν θεωρείται επαρκής και αρκετές φορές η ΑΑΔΕ δεν δέχεται τα σχετικά πιστοποιητικά των ιδιοκτητών που διαθέτουν την συγκεκριμένη ασφάλιση. Εκτός αυτού, η ασφάλιση της AirCover δεν καλύπτει κλοπή μετρητών, κοσμημάτων ή ζημιές από “φυσιολογική φθορά” και η διαδικασία για κάλυψη της προκληθείσας ζημίας από την ασφαλιστική, περιλαμβάνει την επικοινωνία με τον επισκέπτη εξαρχής.

5.Ποιες είναι οι κυρώσεις σε περίπτωση ατυχήματος αν λείπουν ο αναγκαίος εξοπλισμός ασφαλείας από κατάλυμα Airbnb;

Ο νέος νόμος για τα καταλύματα Airbnb φέρνει μια σειρά από αναγκαία υλικά που οφείλει να διαθέτει κάθε κατάλυμα το οποίο λειτουργεί ως Airbnb. Όσον αφορά τα κυριότερα από αυτά τα υλικά, πρόκειται για το φαρμακείο πρώτων βοηθειών, το οποίο οφείλει να είναι πλήρως εξοπλισμένο με τα βασικά (γάζες, οινόπνευμα, επίδεσμοι, αντισηπτικά). Φυσικά, στο ακίνητο είναι υποχρεωτικό να υπάρχει πιστοποιητικό ηλεκτρολόγου (ΥΔΕ) καθώς και τιμολόγιο/απόδειξη για εργασίες καθαρισμού/απεντόμωσης.

Εκτός από τα παραπάνω πρέπει να υπάρχουν πυροσβεστήρες/ανιχνευτές καπνού/ανιχνευτές μονοξειδίου του άνθρακα (ιδιαίτερα αν το ακίνητο διαθέτει τζάκι, σόμπα ή λέβητα φυσικού αερίου/πετρελαίου). Ακόμη το ακίνητο πρέπει να διαθέτει φωτισμό ασφαλείας (Emergency Lights), δηλαδή μικρά φωτιστικά που ανάβουν αυτόματα σε περίπτωση διακοπής ρεύματος, δείχνοντας την έξοδο ενώ στον ηλεκτρολογικό πίνακα πρέπει υποχρεωτικά να υπάρχει εγκατεστημένο και λειτουργικό ρελέ διαρροής (αντιηλεκτροπληξιακός διακόπτης).

Σε περίπτωση ελέγχου, εφόσον διαπιστωθεί ότι δεν υπάρχουν τα αναγκαία υλικά όπως πυροσβεστήρες, ανιχνευτές ή το απαραίτητο πιστοποιητικό ασφάλισης αστικής ευθύνης, το πρόστιμο κυμαίνεται συνήθως από 1.000€ έως 5.000€ ανά παράβαση, ανάλογα με τη σοβαρότητα της κάθε έλλειψης. Για ιδιαίτερα σοβαρές παραβάσεις ή για παραβάσεις που βεβαιώνονται κατ’ εξακολούθηση/υποτροπή, μπορεί να επιβληθεί η ποινή της σφράγισης και αναστολής λειτουργίας του καταλύματος για ορισμένο χρονικό διάστημα.

6.Τι γίνεται αν τα δηλωμένα έσοδα στο Ε2 διαφέρουν από αυτά που στέλνει η πλατφόρμα λόγω κρατήσεων ή ακυρώσεων;

Ήδη εδώ και αρκετούς μήνες, είχε ανακοινωθεί η σταδιακή επέκταση των ελέγχων από την ΑΑΔΕ ως προς τα εισοδήματα που δηλώνονταν από τους ιδιοκτήτες καταλυμάτων Airbnb. Προφανής στόχος των παραπάνω ελέγχων είναι η πάταξη της φοροδιαφυγής που συνέβαινε τα προηγούμενα έτη,ενώ τους επόμενους μήνες αναμένεται ο έλεγχος των ΑΦΜ να γίνεται μέσω τεχνητής νοημοσύνης.

Η νέα εφαρμογή του παραπάνω μέτρου περιλαμβάνει στο εξής την διασταύρωση στοιχείων ανάμεσα στην ΑΑΔΕ και τους υπόλοιπους φορείς. Για παράδειγμα, η δήλωση ενός ιδιοκτήτη στην ΑΑΔΕ ότι το ακίνητο του δεν κατοικείται, θα ελέγχεται πλέον με αρκετούς τρόπους. Αρχικά, η ΑΑΔΕ θα ενημερώνει την ΕΥΔΑΠ για να συγκριθούν οι καταναλώσεις νερού στο ακίνητο και στην συνέχεια τον εκάστοτε πάροχο ηλεκτρικής ενέργειας, προκειμένου να προσκομιστούν τα τιμολόγια ρεύματος για να γίνουν οι αναγκαίοι έλεγχοι.

Αποτέλεσμα των παραπάνω εκτιμάται ότι θα είναι η αύξηση της νομιμότητας των δηλώσεων  διαμονής λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης στο ακίνητο. Η πρακτική των προηγούμενων ετών όπου ορισμένες κρατήσεις «ακυρώνονταν» την τελευταία στιγμή μέσω της πλατφόρμας Airbnb, έχει ήδη επισύρει χιλιάδες πρόστιμα. Πλέον, η παραπάνω πρακτική μπορεί να ελέγχεται στην ουσία της, αφού δεν αρκεί η δήλωση του ιδιοκτήτη/διαχειριστή σχετικά με την

7.Ποιος φέρει την ευθύνη είσπραξης και απόδοσης όταν τη διαχείριση την κάνει εταιρεία (Property Management) και όχι ο ιδιοκτήτης;

Προκειμένου να δώσουμε σαφή και κατανοητή απάντηση σε αυτό το κρίσιμο ερώτημα, θα χρειαστεί να εξετάσουμε τα παρακάτω σενάρια. Πιο αναλυτικά για να δούμε το θέμα:

• Εάν η εταιρία διαχείρισης έχει οριστεί επίσημα ως τέτοια από τον ιδιοκτήτη στο μητρώο της ΑΑΔΕ, τότε η ευθύνη για τις παραπάνω εισπράξεις και αποδόσεις βαρύνει την ίδια την εταιρία.
• Η δήλωση όμως θα πρέπει να έχει γίνει επίσημα με την πρόσκληση του ιδιοκτήτη προς την εταιρία για ανάληψη της διαχείρισης και την αποδοχή της τελευταίας μέσω του Μητρώου.
• Επομένως, η εταιρία διαχείρισης οφείλει να εκδίδει όλα τα παραστατικά στο δικό της ΑΦΜ και να υποβάλλει τις σχετικές δηλώσεις στην ΑΑΔΕ.
• Σε περίπτωση δε διενέργειας ελέγχου ή παράλειψης, υπεύθυνη παραμένει η εταιρία διαχείρισης, αφού η ίδια εμφανίζεται ως πραγματικός διαχειριστής του ακινήτου.
• Εάν, αντίθετα, ο ιδιοκτήτης εμφανίζεται ως διαχειριστής του ακινήτου και η εταιρία διαχείρισης κατά συνέπεια, παρέχει απλές υπηρεσίες μεσάζοντα χωρίς να ασκεί πράγματι την διαχείριση, η κατάσταση διαμορφώνεται αλλιώς.
• Τότε, ο ιδιοκτήτης παραμένει υπεύθυνος για την είσπραξη και την απόδοση των αναγκαίων φόρων και τελών προς την ΑΑΔΕ.
• Φυσικά, ακόμη και στην περίπτωση που η διαχείριση ασκείται από την εταιρία αλλά τα μισθώματα κατατίθενται σε τραπεζικό λογαριασμό του ιδιοκτήτη, ο τελευταίος μπορεί να θεωρηθεί από την ΑΑΔΕ ως διαχειριστής.
• Είναι σκόπιμο λοιπόν να γίνεται η διάκριση ρητά στην σύμβαση ανάμεσα στο μέρος εκείνο που θα ασκεί την διαχείριση καθώς και να ορίζονται όλες οι επιμέρους πράξεις της διαχείρισης για να ξεκαθαρίσει το τοπίο.

8.Ποια είναι η διαδικασία νομιμοποίησης και αλλαγής χρήσης ώστε να μην επιβληθεί το πρόστιμο των 5.000€ ανά ακίνητο;

Όπως έχει γίνει γνωστό πλέον, για να λειτουργεί νόμιμα ένας χώρος ως κατάλυμα Airbnb, θα πρέπει να πρόκειται για κατοικία και όχι για βοηθητικό χώρο οποιουδήποτε τύπου. Αποτέλεσμα των παραπάνω είναι ότι βοηθητικοί χώροι όπως αποθήκες/υπόγεια/χώροι ταράτσας που έχουν μετατραπεί ανεπίσημα σε μικρά δωμάτια απαγορεύεται να λειτουργούν ως Airbnb. Σε περίπτωση που βρεθεί ακίνητο να λειτουργεί ως Airbnb χωρίς να υπάρχουν τα αναγκαία έγγραφα, επιβάλλεται άμεσα διαγραφή του ΑΜΑ που έχει το ακίνητο από το Μητρώο.

Όσον αφορά το πρόστιμο που επιβάλλεται σε παρόμοια παράβαση, αυτό ανέρχεται στο ύψος των 5.000 € ανά ακίνητο που συμμορφώνεται. Ωστόσο, για να γίνει νόμιμα η αλλαγή χρήσης από βοηθητικό χώρο σε κατοικία, ο νόμος απαιτεί να κατατεθεί μελέτη από μηχανικό για να εκδοθεί η αναγκαία οικοδομική άδεια μικρής κλίμακας. Ακόμη, πρέπει να ελεγχθεί αν ο χώρος υπό διαμόρφωση πληροί τις ελάχιστες απαιτήσεις που θέτει ο Κανονισμός Κτιρίων για τις πολυκατοικίες όσον αφορά τον φωτισμό, την επιφάνεια κλπ.

Δεν είναι λίγοι εκείνοι που, αμέσως μετά την ολοκλήρωση των εργασιών και την μετατροπή του χώρου σε κατοικία, αμελούν να δηλώσουν την σχετική αλλαγή στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Μια τέτοια όμως παράλειψη μπορεί να αποδειχθεί κρίσιμη, καθώς η διασταύρωση των στοιχείων από τους ελεγκτικούς μηχανισμούς ξεκινά από αυτά τα πιστοποιητικά. Η επιφάνεια του ακινήτου που είναι δηλωμένη στο παραπάνω έγγραφο ελέγχεται και διασταυρώνεται με εκείνη που αναφέρεται στις αγγελίες για βραχυχρόνια μίσθωση.

9.Πώς ρυθμίζει ο νόμος αναλυτικά το «Τέλος Ανθεκτικότητας» που συναντάμε στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τελευταία;

Το γνωστό σε όλους μας, «Τέλος Διαμονής» αποτελεί παρελθόν και την θέση του έλαβε το «Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση». Στην ουσία πρόκειται για μια πρόσθετη επιβάρυνση (του επισκέπτη) που εισπράττεται από τον ιδιοκτήτη και αποδίδεται στο κράτος.Το παραπάνω τέλος επιβάλλεται εφόσον το ακίνητο ενοικιάζεται βραχυχρόνια καθώς και σε ενοικιαζόμενα δωμάτια κάποιου ξενοδοχείου.

Όσον αφορά τον τρόπο είσπραξης του παραπάνω τέλους, ο ιδιοκτήτης είναι υποχρεωμένος να εκδώσει «Απόδειξη Είσπραξης Τέλους Ανθεκτικότητας». Το ποσό του τέλους δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ από τον νόμο και δεν μπορεί να συμπεριληφθεί στην ενιαία τιμή που εμφανίζει η πλατφόρμα για την διανυκτέρευση στο ακίνητο. Αφού εισπραχθούν τα τέλη για τις μισθώσεις ενός μήνα, ο ιδιοκτήτης/διαχειριστής οφείλει να υποβάλλει δήλωση μέσω του myAADE έως την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα από αυτόν της έκδοσης του παραστατικού (απόδειξης/τιμολογίου).

Σχετικά με το ύψος του τέλους, αυτό διαμορφώνεται σε 2€/ημέρα διαμονής για τους μήνες Νοέμβριο-Μάρτιο και σε 8€/ημέρα διαμονής για τους μήνες Απρίλιο-Οκτώβριο. Φυσικά, για ακίνητα μεγαλύτερης επιφάνειας και βίλες το ύψος του τέλους αυξάνεται σημαντικά, στα 4€ και 15€ αντίστοιχα. Έχει νομικό ενδιαφέρον η περίπτωση που ο επισκέπτης αρνείται να πληρώσει το παραπάνω τέλος, καθώς στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης οφείλει σε κάθε περίπτωση να εκδώσει το παραστατικό για να αποφύγει την παράβαση.

10.Ποιες είναι οι προϋποθέσεις (χρονικό διάστημα που έπρεπε να είναι στο Μητρώο) για να κερδίσει κάποιος αυτή την απαλλαγή;

Με στόχο να ενθαρρύνει την επιστροφή αρκετών ακινήτων προς την μακροχρόνια μίσθωση, ο νομοθέτης προχώρησε σε μια σειρά από μέτρα ώστε να γίνει ευκολότερη η παραπάνω μετάβαση για τους ιδιοκτήτες των ακινήτων. Πιο συγκεκριμένα, προβλέπεται:

• Το ακίνητο πρέπει να ήταν δηλωμένο στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» για τουλάχιστον 3 χρόνια πριν από τη σύναψη της νέας μακροχρόνιας μίσθωσης.
• Η μακροχρόνια μίσθωση που θα συναφθεί πρέπει να είναι διάρκειας τουλάχιστον 3 ετών και να δηλωθεί ηλεκτρονικά στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ.
• Πριν την μακροχρόνια ενοικίαση του, το ακίνητο θα έπρεπε να ήταν μισθωμένο βραχυχρόνια και να εμφανίζονται όλες οι μισθώσεις, δηλαδή να μην υπάρχει ασυμφωνία μεταξύ των μισθώσεων και των μισθωμάτων που δηλώθηκαν.
• Το εμβαδόν του ακινήτου δεν πρέπει να ξεπερνά τα 120 τ.μ.
• Η φοροαπαλλαγή αφορά και τα ακίνητα που ήταν δηλωμένα ως «κενά» στο έντυπο Ε2 για τουλάχιστον 3 έτη.
• Η ουσία της φοροαπαλλαγής έγκειται στο ότι τα ενοίκια που θα εισπράττει ο ιδιοκτήτης μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης δεν θα φορολογούνται με την κλίμακα όπως συμβαίνει στην μακροχρόνια ενοικίαση.
• Εάν όμως εντός της διάρκειας των 3 ετών, το ακίνητο τεθεί ξανά στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να καταβάλει αναδρομικά φόρο για τα ενοίκια που εισέπραξε.
• Η σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης πρέπει να υπογραφεί μέχρι το τέλος του τρέχοντος έτους, δηλαδή μέχρι τις 31/12/2026.
• Σε περίπτωση που η μίσθωση λυθεί εντός της 3ετίας, ο ιδιοκτήτης μπορεί να διατηρήσει την φοροαπαλλαγή μόνο αν εντός 3 μηνών από την πρόωρη λήξη της μίσθωσης συνάψει νέα μίσθωση.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.

1.Τι ορίζουμε ως συκοφαντική δυσφήμιση σήμερα;

Με τον όρο ‘συκοφαντική δυσφήμιση’ εννοούμε το έγκλημα της δυσφήμισης όταν αυτό περιλαμβάνει και πρόσθετα χαρακτηριστικά που επαυξάνουν το άδικο της πράξης. Πιο συγκεκριμένα, ο ισχυρισμός/γεγονός που διαδίδεται από τον δράστη σε τρίτους απαιτείται να είναι ψευδής, δηλαδή να μην ανταποκρίνεται στην αλήθεια και την πραγματική κατάσταση των πραγμάτων. Αυτονόητο είναι ότι ο δράστης απαιτείται να έχει εξωτερικεύσει τον ισχυρισμό του προς τρίτους και να μην αποτελεί σκέψη, συναίσθημα κλπ.

Μια ακόμη απαίτηση του νόμου για να θεωρείται ότι τελείται το έγκλημα της συκοφαντικής δυσφήμισης, είναι ο δράστης να γνώριζε ότι το γεγονός που διαδίδεται είναι ψευδές. Δηλαδή, είναι αναγκαίο ο δράστης να γνώριζε και να αποδεχόταν έστω και ως ενδεχόμενο ότι ο ισχυρισμός που διαδίδεται είναι ψευδής. Συνεπώς σε περίπτωση που αγνοούσε το παραπάνω γεγονός, ακόμη και από αμέλεια, τότε δεν στοιχειοθετείται το αδίκημα της συκοφαντικής δυσφήμησης.

Η βασική διαφορά του αδικήματος της συκοφαντικής δυσφήμισης σε σχέση με εκείνο της εξύβρισης είναι ότι στο τελευταίο, η προσβολή του δράστη πραγματοποιείται απευθείας προς το πρόσωπο του θύματος.Επομένως,το τελευταίο έχει το περιθώριο να αντιδράσει απαντώντας στον δράστη με την προσβολή να μένει σε προσωπικό επίπεδο και να μην διαδίδεται σε αόριστο αριθμό προσώπων.

2.Ποια στοιχεία είναι κρίσιμα για να θεωρηθεί ένας ισχυρισμός ως συκοφαντική δυσφήμιση;

Όπως αναφέραμε και παραπάνω, ο νόμος θεωρεί ως κρίσιμο το γεγονός που διαδίδεται ψευδώς να είναι ικανό να πλήξει την τιμή/υπόληψη του θύματος. Με άλλα λόγια, ενδιαφέρει το κατά πόσο το παραπάνω γεγονός/ισχυρισμός μπορούσε να προκαλέσει την δικαιολογημένη εντύπωση σε αόριστο αριθμό προσώπων σχετικά με την αλήθεια του. Φυσικά, το παραπάνω κριτήριο δεν έχει αντικειμενική εμβέλεια και πρέπει να εξετάζει η κάθε περίπτωση ξεχωριστά προτού φτάσουμε σε κάποιο οριστικό συμπέρασμα.

Ειδικά για την περίπτωση που το ψευδές γεγονός διαδίδεται μέσω διαδικτύου ή δημόσια με οποιονδήποτε τρόπο, ο νόμος επιβάλλει ως ποινή στον δράστη φυλάκιση τουλάχιστον 6 μηνών καθώς και χρηματική ποινή. Ο λόγος της αυξημένης ποινής οφείλεται στον μεγάλο αριθμό προσώπων προς τα οποία διαδίδεται ο ψευδής ισχυρισμός και επομένως, είναι δυνατόν να σχηματιστούν ευκολότερα λανθασμένες εντυπώσεις σχετικά με το θύμα της δυσφήμισης καθώς η αλήθεια ή όχι του ισχυρισμού επιβεβαιώνεται πιο δύσκολα.

Ένα ακόμη στοιχείο που είναι κρίσιμο να λαμβάνεται υπόψη είναι το κατά πόσον ο δράστης της συκοφαντικής δυσφήμισης γνώριζε εάν το γεγονός/ισχυρισμός που διαδίδει είναι ψευδές. Η γνώση ή μη του δράστη σχετικά με το ψευδές του ισχυρισμού αποδεικνύεται αρκετά δύσκολα και πρέπει να συνδυάζονται αρκετοί παράγοντες όπως, ο τρόπος και το ύφος που χρησιμοποιούσε ο δράστης κατά την διάδοση του ισχυρισμού, η συχνότητα με την οποία αναφερόταν στον ψευδή ισχυρισμό κλπ.

3.Ποιες τροποποιήσεις έγιναν στο αδίκημα της συκοφαντικής δυσφήμισης;

Ο τρόπος με τον οποίο ρυθμίζεται το αδίκημα της συκοφαντικής δυσφήμισης στον Ποινικό Κώδικα έχει αλλάξει εδώ και 3 έτη. Ειδικότερα, μέχρι το 2023 προβλεπόταν ότι δεν αποτελεί συκοφαντική δυσφήμιση η δυσμενής κρίση για επιστημονικές/καλλιτεχνικές/επαγγελματικές εργασίες καθώς και οι εκφράσεις που περιέχονται σε έγγραφο δημόσιας αρχής για σχετικά αντικείμενα. Εξαίρεση στα παραπάνω αποτελούσε η περίπτωση που προέκυπτε σαφής σκοπός εξύβρισης από την πράξη του δράστη.

Το ίδιο συνέβαινε (=δεν αποτελούσαν άδικη πράξη) οι εκδηλώσεις που γίνονταν για την εκτέλεση νόμιμων καθηκόντων οι οποίες είχαν ως αιτία το δικαιολογημένο ενδιαφέρον. Η παραπάνω διάταξη αφορούσε κυρίως τους δημοσιογράφους και τα λεγόμενα τους, και με βάση αυτήν ακόμη κι αν οι ισχυρισμοί που διέδιδε ένας δημοσιογράφος σχετικά με ορισμένο πρόσωπο ήταν αναληθείς, ο ίδιος μπορούσε να απαλλαγεί από την κατηγορία της συκοφαντικής δυσφήμισης επικαλούμενος την παραπάνω διάταξη.

Όπως τονίσαμε και παραπάνω οι διατάξεις αυτές δεν υπάρχουν πλέον στον Ποινικό Κώδικα, και επομένως ο κατηγορούμενος για συκοφαντική δυσφήμιση δεν μπορεί να επικαλεστεί αυτούς τους λόγους άρσης του αδίκου. Ακόμη, ο νομοθέτης τόνισε ρητά ότι η διάδοση ισχυρισμών ενώπιον δημόσιων λειτουργών (δικαστών/εισαγγελέων) δεν αποτελεί συκοφαντική δυσφήμιση, εφόσον οι δημόσιοι λειτουργοί ασκούν το λειτούργημα της απονομής της δικαιοσύνης=αρκεί να πρόκειται για δικαστική διαμάχη μεταξύ των διαδίκων.

4.Υπάρχει πλέον το αδίκημα της ‘δυσφήμισης’;

Το αδίκημα της δυσφήμισης έχει καταργηθεί από τον νομοθέτη ήδη από το 2023 σε μια προσπάθεια απλοποίησης της ύλης του Ποινικού Κώδικα. Το παραπάνω αδίκημα προέβλεπε ότι όποιος, με οποιονδήποτε τρόπο, ισχυριζόταν ή διέδιδε ενώπιον τρίτου για κάποιον άλλον γεγονός που θα μπορούσε να βλάψει την τιμή ή την υπόληψη του, τιμωρούνταν με φυλάκιση έως 1 έτος ή χρηματική ποινή. Παρατηρούμε, δηλαδή, ότι πολλά στοιχεία από το αδίκημα της δυσφήμισης είναι κοινά με εκείνα από το αδίκημα της συκοφαντικής δυσφήμισης.

Στην ιδιαίτερα διακεκριμένη περίπτωση, όπου το αδίκημα της δυσφήμισης τελούνταν δημόσια με οποιονδήποτε τρόπο ή μέσω διαδικτύου, ο νόμος προέβλεπε αυστηρότερη ποινή για τον δράστη, δηλαδή φυλάκιση έως 3 έτη ή χρηματική ποινή. Φυσικά, αναγκαίο στοιχείο κατά τον νόμο είναι να έχει περιέλθει το γεγονός σε γνώση του τρίτου προσώπου, δηλαδή το τρίτο πρόσωπο να έχει αντιληφθεί πλήρως τον ψευδή ισχυρισμό και όχι απλώς να τον αγνόησε/να μην τον αντιλήφθηκε, διότι τότε θα πρόκειται για απόπειρα και όχι ολοκληρωμένο έγκλημα.

Ακόμη, ο δράστης όταν διέδιδε ένα ‘γεγονός’, έπρεπε να αναφέρεται σε ορισμένο πραγματικό περιστατικό του εξωτερικού κόσμου και όχι σε απλή έκφραση κρίσης/συναισθήματος. Αυτονόητα, έπρεπε να γνωρίζει ότι διαδίδει τον ισχυρισμό/γεγονός ενώπιον τρίτων και ότι το τελευταίο μπορεί να μειώσει την τιμή/υπόληψη του θύματος. Επομένως, απλές προσβολές του θύματος με ευθείς χαρακτηρισμούς που γίνονταν προς το πρόσωπο του δεν θεωρούνται ‘δυσφήμιση’ αλλά υπάγονταν στην έννοια της ‘εξύβρισης’.

5.Μπορεί να επιδικαστεί ηθική βλάβη στο θύμα της συκοφαντικής δυσφήμισης;

Το θύμα της συκοφαντικής δυσφήμισης υφίσταται προσβολή στην προσωπικότητα του καθώς και στην υπόληψη του, αφού ο περίγυρος του ή ακόμη και αόριστος αριθμός προσώπων δέχονται ως αληθές ένα ψευδές γεγονός που μειώνει την τιμή του. Με αυτόν τον τρόπο, επέρχεται στην ουσία αμφισβήτηση της προσωπικής και επαγγελματικής έκφανσης της προσωπικότητας του θύματος, αφού είναι πιθανό το δυσφημιστικό γεγονός να έχει συνέπειες και στον επαγγελματικό του βίο γενικά.

Αποτέλεσμα των παραπάνω είναι ότι σε περίπτωση άσκησης αγωγής εκ μέρους του θύματος με την οποία το τελευταίο ζητά αποζημίωση λόγω αδικοπραξίας που τελέστηκε από τον δράστη σε βάρος του (η συκοφαντική δυσφήμιση αποτελεί και στο αστικό δίκαιο άδικη πράξη), με την αγωγή έγκυρα ζητείται και η επιδίκαση ποσού λόγω ηθικής βλάβης. Φυσικά, ο δικαστής δεν δεσμεύεται να επιδικάσει το ποσό που θα ζητηθεί με την αγωγή λόγω ηθικής βλάβης, δεν μπορεί όμως να χορηγήσει μεγαλύτερο ποσό από αυτό που ζητείται.

Για τον προσδιορισμό του κονδυλίου της ηθικής βλάβης συνεκτιμώνται αρκετοί παράγοντες από το δικαστήριο όπως η επίδραση που είχε η συκοφαντική δυσφήμιση στην προσωπικότητα και την ζωή του θύματος, τα χαρακτηριστικά του τελευταίου όπως η ηλικία/καταγωγή/επάγγελμα/μόρφωση του καθώς και ο τρόπος με τον οποίο διαδόθηκε ο ισχυρισμός. Είναι διαφορετικό να διαδίδεται ένας ψευδής ισχυρισμός σε 2-3 πρόσωπα και διαφορετικό να γίνεται η διάδοση σε αόριστο αριθμό προσώπων στα κοινωνικά δίκτυα.

6.Τι ισχύει όταν πρόκειται για δημοσίευμα σε εφημερίδα/ιστοσελίδα;

Όταν πρόκειται για δημοσίευμα σε έντυπο ή διαδικτυακή ιστοσελίδα, τότε και με την προϋπόθεση ότι το δημοσίευμα περιέχει συκοφαντικούς ισχυρισμούς και διαδόσεις, ο νόμος προβλέπει μια διαφορετική μορφή επίλυσης της ένδικης διαφοράς. Αρχικά, το πρόσωπο που υπέστη την προσβολή απαιτείται να επιδώσει εξώδικη και έγγραφη πρόσκληση προς τον ιδιοκτήτη/διευθυντή σύνταξης του εντύπου, όπως θα δούμε παρακάτω. Στόχος του νομοθέτη είναι η ταχεία εκκαθάριση των διαφορών αυτών χωρίς επιβάρυνση των δικαστηρίων.

Η αγωγή του θύματος κατά του ιδιοκτήτη/διευθυντή σύνταξης του εντύπου ασκείται μόνο αν δεν επέλθει αποκατάσταση της προσβολής με ενέργειες των αρμόδιων προσώπων του εντύπου. Μάλιστα, ο νόμος ορίζει ότι, εφόσον αποκατασταθεί η προσβολή που υπέστη το θύμα μέσω δημοσίευσης νέου άρθρου, τότε το θύμα δεν μπορεί να ασκήσει αγωγή αποζημίωσης λόγω ηθικής βλάβης, ακόμη κι αν υπέστη την τελευταία εξαιτίας του δημοσιεύματος. Η ηθική βλάβη θεωρείται ότι ‘εξαλείφθηκε΄ με το δημοσίευμα που αποκατέστησε την αλήθεια των πραγμάτων.

Εξαίρεση στα παραπάνω αποτελεί η περίπτωση που παρά την δημοσίευση της ανάκλησης του συκοφαντικού δημοσιεύματος, έχει αποδεδειγμένα προκληθεί στο θύμα περιουσιακή ζημία που οφείλεται στο συκοφαντικό δημοσίευμα. Εκεί ο νόμος ορίζει ότι το θύμα μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο με αγωγή για να διεκδικήσει την περιουσιακή ζημία αυτή. Η αστική αξίωση του θύματος είναι ανεξάρτητη από την ενδεχόμενη πορεία της ποινικής δίωξης του ιδιοκτήτη/διευθυντή σύνταξης του εντύπου.

7.Υπάρχει δυνατότητα για εξωδικαστική επίλυση της διαφοράς;

Εφόσον πρόκειται για δημοσίευμα στον τύπο ή στο διαδίκτυο που περιέχει συκοφαντικούς ισχυρισμούς/γεγονότα σχετικά με κάποιο πρόσωπο, το τελευταίο, πριν ασκήσει αγωγή αποζημίωσης και άρσης της προσβολής, υποχρεούται να καλέσει με έγγραφη και εξώδικη πρόσκληση τον ιδιοκτήτη του έντυπου ή το διευθυντή σύνταξης του. Το αρμόδιο κάθε φορά πρόσωπο καλείται να αποκαταστήσει την αλήθεια των γεγονότων, δημοσιεύοντας το κείμενο που θα του υποδείξει το θύμα με έμφαση στις συκοφαντικές φράσεις που δεν ήταν ορθές.

Ο νόμος θεωρεί ότι η αποκατάσταση της προσβολής έχει συντελεσθεί αν ο ιδιοκτήτης του εντύπου/ο διευθυντής σύνταξης εντός 10 ημερών ή στο αμέσως επόμενο τεύχος κυκλοφορίας ανακαλέσει ρητά την προσβολή με την παραπάνω δημοσίευση που γίνεται στην ίδια ή σε ανάλογη θέση και φύλλο. Επιπρόσθετα, αφού γίνει η παραπάνω δημοσίευση απαιτείται η τελευταία να κοινοποιηθεί στο θύμα, προκειμένου να λάβει γνώση της αποκατάστασης της αλήθειας και της νέας κατάστασης που παρουσιάστηκε στον Τύπο.

Σε περίπτωση που παρέλθει άπρακτο το χρονικό διάστημα των 10 ημερών που αναφέραμε, τότε ο νόμος θεωρεί κατά τεκμήριο ότι ο ιδιοκτήτης του εντύπου ή ο διευθυντής σύνταξης αρνήθηκαν να αποκαταστήσουν την προσβολή που υπέστη το θύμα λόγω του συκοφαντικού δημοσιεύματος. Το ίδιο ισχύει κι αν η δημοσίευση δεν γίνει στο αμέσως επόμενο τεύχος του τύπου. Από εκείνο το σημείο και έπειτα, το θύμα μπορεί να ασκήσει αγωγή άρσης της προσβολής και αποζημίωσης στο αρμόδιο δικαστήριο.

8.Μπορεί να ζητηθεί αποζημίωση με ασφαλιστικά μέτρα;

Όπως είχαμε τονίσει και σε πρόσφατο κείμενο μας στο οποίο κάναμε εκτενή αναφορά στα ασφαλιστικά μέτρα, για να γίνει δεκτή η αίτηση ασφαλιστικών μέτρων από το δικαστήριο απαιτείται να αποδειχθεί ότι συντρέχει επικείμενος κίνδυνος για τον αιτούντα ή επείγουσα περίπτωση. Εφόσον δηλαδή, δεν εκδοθεί άμεσα μια απόφαση ασφαλιστικών μέτρων υπέρ του, ο αιτών καλείται να αποδείξει ότι θα υποστεί ανεπανόρθωτη ή δύσκολα επανορθώσιμη βλάβη. Αυτές είναι σε γενικές γραμμές οι βασικές προϋποθέσεις για τα ασφαλιστικά μέτρα.

Τα πράγματα όμως αλλάζουν όταν ζητείται αποζημίωση λόγω κάποιας άδικης πράξης που τελέστηκε σε βάρος του θύματος. Εκεί, ο νόμος απαιτεί να αποδειχθεί πέραν πάσης αμφιβολίας ότι έχει τελεστεί άδικη πράξη (όπως η διάδοση ψευδών ισχυρισμών σε βάρος του θύματος) και όχι να θεωρείται απλώς ως πιθανό από το δικαστήριο. Αυτός είναι και ο λόγος που δεν μπορεί να ζητηθεί με αίτηση ασφαλιστικών μέτρων η καταβολή αποζημίωσης προς το θύμα, αφού κατά το στάδιο αυτό δεν έχει αποδειχθεί (ακόμη) ότι τελέστηκε συκοφαντική δυσφήμιση.

Είναι διαφορετική η περίπτωση, όπου με αίτηση ασφαλιστικών μέτρων το θύμα ζητά να αφαιρεθεί δημοσίευμα από μεγάλης κυκλοφορίας έντυπο, εφόσον οι πληροφορίες εντός του δημοσιεύματος θίγουν την προσωπικότητα του. Απαραίτητο είναι βέβαια, οι πληροφορίες που αναφέρει το δημοσίευμα να είναι ψευδείς και να προσβάλλουν βάναυσα την τιμή του θύματος. Το κατά πόσο υπήρχε γνώση του ιδιοκτήτη/συντάκτη του εντύπου σχετικά με το ψευδές των πληροφοριών εξαρτάται, όπως είπαμε, από τις περιστάσεις.

9.Ποια είναι η έννοια του ‘δικαιώματος στην προσωπικότητα’;

Το συγκεκριμένο δικαίωμα, στο οποίο γίνονται συχνά αναφορές από τα μέσα μαζικής ενημέρωσης, περιλαμβάνει ένα σύνολο αξιών που αφορούν το ίδιο το πρόσωπο. Πιο αναλυτικά, το δικαίωμα αναφέρεται στην σωματική ακεραιότητα και υγεία, στην τιμή και υπόληψη, στην ιδιωτική ζωή και το απόρρητο, στο δικαίωμα στην εικόνα, στην προστασία προσωπικών δεδομένων καθώς και στην πνευματική δημιουργία. Όλα τα παραπάνω αποτελούν εκφάνσεις της προσωπικότητας, η καθεμία από τις οποίες προστατεύεται αυτοτελώς.

Δεν απαιτείται δηλαδή το πρόσωπο να δέχεται προσβολή σε όλους τους παραπάνω τομείς συνολικά για να θεωρείται ότι προσβάλλεται η προσωπικότητα του. Αρκεί να προσβληθεί ακόμη και μια πτυχή της προσωπικότητας του, δηλαδή ένας από τους παραπάνω τομείς. Για παράδειγμα, αν προσβληθεί το δικαίωμα στην εικόνα του προσώπου, με την παράνομη βιντεοσκόπηση του τελευταίου και την χρήση της καταγραφής από τρίτους, τότε θεωρείται ότι προσβάλλεται συνολικά η προσωπικότητα του προσώπου που καταγράφηκε παράνομα.

Εφόσον υπάρχει προσβολή της προσωπικότητας, το πρόσωπο/θύμα της προσβολής δικαιούται από τον νόμο να ασκήσει αγωγή με αίτημα να αρθεί η προσβολή της προσωπικότητας του και να μην επαναληφθεί στο μέλλον (με κάποιον από τους τρόπους που αναφέραμε παραπάνω, εφόσον πρόκειται για συκοφαντικό δημοσίευμα). Στην αγωγή μπορεί να σωρευθεί και αίτημα αποζημίωσης λόγω ηθικής βλάβης εφόσον ληφθεί υπόψη η βαρύτητα της προσβολής και η επίδραση της στην προσωπικότητα του θύματος.

10.Πότε δημοσιεύεται η καταδικαστική απόφαση του ποινικού δικαστηρίου;

Μια ενδιαφέρουσα δυνατότητα που προβλέπει ο νόμος για το θύμα είναι, εφόσον η απόφαση του δικαστηρίου είναι καταδικαστική για τον δράστη του αδικήματος της συκοφαντικής δυσφήμισης, να δημοσιευθεί στον τύπο η καταδικαστική απόφαση. Η δημοσίευση αυτή γίνεται με αίτηση του θύματος στο δικαστήριο, εφόσον το θύμα έχει υποβάλλει έγκληση κατά την έναρξη της διαδικασίας, που αποτελεί και προϋπόθεση για να διωχθεί ποινικά ο δράστης.

Εάν το δικαστήριο δεχθεί την αίτηση του θύματος σχετικά με την δημοσίευση της καταδικαστική απόφασης, τότε στην ίδια την απόφαση ορίζεται ο τρόπος και η προθεσμία εντός της οποίας θα γίνει η δημοσίευση της απόφασης. Πλέον είναι αρκετά συχνό η απόφαση να δημοσιεύεται σε διαδικτυακούς τόπους και ιστοσελίδες, αφού έχουν την ίδια αν όχι περισσότερη δυναμική κοινού σε σχέση με τις έντυπες εφημερίδες. Το μέσο δημοσίευσης της απόφασης εξαρτάται και από την απήχηση που είχαν οι συκοφαντικοί ισχυρισμοί του δράστη.

Εφόσον διαταχθεί η δημοσίευση της καταδικαστικής απόφασης και ο δράστης δεν φροντίσει εντός της προθεσμίας που ορίστηκε για την παραπάνω δημοσίευση, τότε θα τιμωρηθεί από το δικαστήριο με φυλάκιση έως 1 έτος ή χρηματική ποινή. Φυσικά, εφόσον η συκοφαντική δυσφήμηση τελέστηκε με δημοσίευμα στο διαδίκτυο ή τον τύπο, η δικαστική απόφαση υποχρεωτικά δημοσιεύεται στα ίδια μέσα με αναφορά στα ουσιώδη στοιχεία του σκεπτικού και του διατακτικού της, προκειμένου κάθε ενδιαφερόμενος να λάβει γνώση.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.

1.Πώς διαμορφώνεται πλέον ο χρόνος εργασίας;

Η βασική αλλαγή για την οποία είχαν γραφτεί αρκετά εδώ και καιρό είναι η καθιέρωση της δυνατότητας του εργαζομένου να εργάζεται περισσότερες ώρες ανά εβδομάδα συγκριτικά με το χρονικό σύστημα που ίσχυε μέχρι πρόσφατα. Πιο συγκεκριμένα, ο εργαζόμενος κατόπιν συμφωνίας πάντα με τον εργοδότη του, μπορεί να απασχολείται έως και 5 ώρες πέραν του συμβατικού ωραρίου των 8 ωρών ανά ημέρα, με την προϋπόθεση φυσικά να λαμβάνει και αυξημένη αμοιβή για το παραπάνω αυτό χρονικό διάστημα.

Ακόμη, οι παραπάνω ώρες εργασίας του εργαζομένου θα αφαιρούνται από μια άλλη χρονική περίοδο εργασίας=αν ο εργαζόμενος εργαστεί παραπάνω τους χειμερινούς μήνες, θα απολαμβάνει μικρότερου ωραρίου απασχόλησης κατά τους θερινούς μήνες. Εναλλακτικά, μπορεί να συμφωνηθεί ότι ο εργαζόμενος θα λαμβάνει ημερήσια ανάπαυση (ρεπό) ή αυξημένη άδεια με αποδοχές ή συνδυασμό των 2 προηγούμενων επιλογών αντί να λάβει μειωμένο ωράριο απασχόλησης σε άλλη εργασιακή περίοδο.

Φυσικά, ο εργαζόμενος δικαιούται να αρνηθεί την εκτέλεση της επιπλέον εργασίας εφόσον δεν είναι σε θέση (πνευματικά ή σωματικά) να εκτελέσει την παραπάνω εργασία και εφόσον η άρνηση του δεν είναι αντίθετη στην καλή πίστη (να μην έχει συμφωνήσει δηλαδή εξαρχής ότι θα εγρασθεί υπερωριακά και στην συνέχεια αδικαιολόγητα αλλάξει γνώμη). Αυτονόητο είναι ότι η άρνηση του εργαζομένου να εκτελέσει την εργασία του δεν μπορεί να αποτελέσει λόγο καταγγελίας της σύμβασης εργασίας του από τον εργοδότη.

2.Τι άλλαξε στην μερική απασχόληση;

Ο κανόνας που θέτει ο νομοθέτης σε αυτόν τον τομέα για να εργάζεται κάποιος νόμιμα σε καθεστώς μερικούς απασχόλησης είναι η σχετική συμφωνία του με τον εργοδότη να έχει συνταχθεί εγγράφως (αρκεί και ιδιωτικό συμφωνητικό επομένως). Σε αντίθετη περίπτωση, και εφόσον δεν υπάρχει έγγραφο, ο νόμος θεωρεί αυτόματα ότι πρόκειται για εργασία πλήρους απασχόλησης και επομένως, ο εργοδότης οφείλει να καταβάλει τον πλήρη μισθό και τις ασφαλιστικές εισφορές για μια τέτοια απασχόληση.

Ο νόμος επίσης καθιερώνει και την δυνατότητα του εργαζόμενου που απασχολείται σε καθεστώς μερικούς απασχόλησης, να εργασθεί για ώρες επιπλέον του συμβατικού ωραρίου, όπως συμβαίνει στην πλήρη απασχόληση. Για την επιπλέον εργασία αυτή, οφείλεται στον εργαζόμενο αμοιβή λόγω υπερωρίας. Οποιαδήποτε αλλαγή του εργασιακού καθεστώτος του εργαζομένου απαιτείται να γνωστοποιείται εντός 8 ημερών από τον εργοδότη στην Επιθεώρηση Εργασίας, αλλιώς ο νόμος τεκμαίρει καθεστώς πλήρους απασχόλησης.

Όσον αφορά τον εργοδότη, εκείνος αντί να προχωρήσει στην απόλυση ενός εργαζομένου που εργάζεται σε καθεστώς πλήρους απασχόλησης, μπορεί να του προτείνει εναλλακτικά να απασχολείται σε καθεστώς μερικούς απασχόλησης αφού προηγουμένως γίνει διαβούλευση με τους εκπροσώπους του εργοδότη. Σε περίπτωση που τηρηθεί η παραπάνω διαδικασία, ο εργαζόμενος που απασχολείται στο εξής με καθεστώς μερικούς απασχόλησης, επιτρέπεται να εργάζεται μόνο μέχρι 9 μήνες στην επιχείρηση του εργοδότη.

3.Πώς διαμορφώνονται τα επιδόματα μητρότητας και λοχείας;

Μια κρίσιμη ρύθμιση που εισάγει ο νέος εργασιακός νόμος, αφορά την παρένθετη μητέρα καθώς και εκείνη που υιοθετεί τέκνο. Πιο αναλυτικά, για αυτή την κατηγορία μητέρας προβλέπεται ότι χορηγείται το τμήμα της άδειας μητρότητας που κανονικά καταβάλλεται μετά την γέννηση του παιδιού. Χορηγούνται επίσης όλα τα επιδόματα, καθώς και οι αποδοχές που προβλέπονται στον ασφαλιστικό φορέα στον οποίο ασφαλίζεται η μητέρα (που κατά κανόνα θα είναι ο e-ΕΦΚΑ στην λειτουργία του οποία θα δούμε και αλλαγές).

Για να δικαιούται τις παραπάνω παροχές μια μητέρα που υιοθετεί τέκνο, απαιτείται το τέκνο που υιοθετείται να έχει ηλικία έως 8 ετών και η μητέρα να είναι εγεγραμμένη στο Εθνικό Μητρώο Υποψηφίων Θετών Γονέων. Στην συνέχεια, και αφού εκδοθεί η θετική απόφαση της αρμόδιας κοινωνικής υπηρεσίας για την υιοθεσία του τέκνου από την μητέρα, με οποιονδήποτε τρόπο κι αν γίνει η τελευταία, η μητέρα θεωρείται πλέον ότι έχει υιοθετήσει το τέκνο. Από την στιγμή της ένταξης του τέκνου στην οικογένεια καταβάλλονται και οι σχετικές παροχές.

Η ίδια διαδικασία ισχύει γενικά και για την εργαζόμενη μητέρα που γίνεται ανάδοχος τέκνου. Εκεί, απαιτείται η μητέρα να είναι εργαζόμενη και εγγεγραμμένη στο Εθνικό Μητρώο Υποψήφιων Αναδόχων Γονέων. Έπειτα, αρκεί να γίνει ανάδοχος του τέκνου μετά από δικαστική απόφαση ή εισαγγελική διάταξη ή σύμβαση ή διάταξη ανακριτή ή απόφαση του Υπουργού Δικαιοσύνης με βάση την οποία της ανατίθεται η πραγματική φροντίδα/επιμέλεια ανηλίκου. Επομένως, αρκεί να συντρέχει έστω και ένας από αυτούς τους τρόπους.

4.Προστατεύονται οι ανάδοχες μητέρες από απόλυση;

Στις επιδιώξεις του νομοθέτη με τον νέο νόμο είναι και η προστασία από την καταχρηστική/παράνομη απόλυση και για όσες εργαζόμενες μητέρες έχουν υιοθετήσει κάποιο τέκνο ή έχουν γίνει ανάδοχες τέκνου. Η προστασία των παραπάνω εργαζόμενων ξεκινά από την στιγμή που το τέκνο θα ενταχθεί στην οικογένεια της μητέρας με όποιον τρόπο από εκείνους που συζητήσαμε στο προηγούμενο ερώτημα. Στην περίπτωση της παρένθετης μητέρας, η προστασία ξεκινά από την γέννηση του παιδιού, για ευνόητους λόγους.

Η παραπάνω προστασία από την απόλυση, μέχρι την ψήφιση του σχετικού νόμου, αφορούσε κάθε εργαζόμενη που βρισκόταν στο στάδιο της εγκυμοσύνης και είχε πληροφορήσει τον εργοδότη σχετικά με το γεγονός, κάθε λεχώνα εργαζόμενη, δηλαδή εκείνη που διανύει το στάδιο μετά τον τοκετό, για χρονικό διάστημα μέχρι δύο (2) μηνών και έχει πληροφορήσει τον εργοδότη τους για την κατάστασή της. Το ίδιο συνέβαινε και για κάθε γαλουχούσα εργαζόμενη, για χρονικό διάστημα μέχρι 1 έτος από τον τοκετό.

Με βάση τα παραπάνω γίνεται σαφές ότι απαγορεύεται η καταγγελία της σύμβασης εργασίας (απόλυση) για αυτές τις κατηγορίες εργαζομένων από τον εργοδότη. Η καταγγελία της σύμβασης εργασίας, εφόσον γίνει γραπτώς από τον εργοδότη, οφείλει να θεμελιώνεται σε σπουδαίο λόγο, ο οποίος να δικαιολογεί από μόνος του την λύση της σύμβασης εργασίας, και δεν αρκεί μόνο το γεγονός της εγκυμοσύνης της εργαζόμενης. Σε περίπτωση καταγγελίας, ο εργοδότης οφείλει να κοινοποιήσει την καταγγελία στην Επιθεώρηση Εργασίας.

5.Με ποιον τρόπο λειτουργεί το σύστημα της ψηφιακής κάρτας εργασίας;

Η ψηφιακή κάρτα εργασίας έχει επεκτείνει την εφαρμογή σχεδόν καθολικά στις επιχειρήσεις τα τελευταία έτη. Ο στόχος της λειτουργίας είναι ακριβώς η καταγραφή σε πραγματικό χρόνο στο Π.Σ. «ΕΡΓΑΝΗ ΙΙ»  κάθε μεταβολή που αφορά στον χρόνο εργασίας των εργαζομένων, όπως ιδίως, η ώρα έναρξης και λήξης της εργασίας, το διάλειμμα, η υπέρβαση του νόμιμου ωραρίου εργασίας και κάθε είδους άδεια. Με αυτόν τον τρόπο, η τήρηση της νομιμότητας ελέγχεται πιο εύκολα από την Επιθεώρηση Εργασίας.

Πλέον κάθε εργοδότης-επιχείρηση που έχει ενταχθεί στον μηχανισμό της χρήσης ψηφιακής κάρτας εργασίας, μπορεί να συμφωνήσει εγγράφως με τον εργαζόμενο ότι για διάστημα έως 120 λεπτά θα τηρείται ένα πιο ευέλικτο σύστημα προσέλευσης και αποχώρησης από τον χώρο εργασίας. Εφόσον υπάρχει και αποδεικνύεται τέτοια συμφωνία, ο εργαζόμενος μπορεί να προσέρχεται και να αποχωρεί από τον χώρο εργασίας 120 λεπτά νωρίτερα ή αργότερα από το ωράριο που έχει δηλωθεί ως εκείνο της έναρξης και λήξης της εργασίας αντίστοιχα.

Εφόσον ο εργαζόμενος έχει προβεί σε 3 μονές σημάνσεις στην ψηφιακή κάρτα εργασίας στον ίδιο μήνα, τότε η επιχείρηση τίθεται σε καθεστώς ελέγχου από την Επιθεώρηση Εργασίας για υπόνοια παράβασης. Το παραπάνω δεν εφαρμόζεται σε περίπτωση που οι μονές σημάνσεις της ψηφιακής κάρτας εργασίας δικαιολογούνται από τη φύση ή την οργάνωση του χρόνου εργασίας/από γεγονός ανωτέρας βίας ή αντικειμενική αδυναμία, και συνδυαστικά οφείλονται σε αμέλεια του εργαζομένου να προβεί σε σωστή σήμανση.

6.Απαιτείται πλέον να υπάρχει τεχνικός ασφαλείας στις επιχειρήσεις;

Μια από τις προβλέψεις του νέου νόμου, είναι η αναγκαιότητα κάθε επιχείρησης να διαθέτει τεχνικό ασφαλείας και ιατρό για τις ανάγκες περίθαλψης και τις συνθήκες εργασίας των εργαζομένων. Ακόμη προβλέπεται ότι η Επιτροπή Υγείας και Ασφάλειας των Εργαζομένων συνεδριάζει με τον εργοδότη ή τον εκπρόσωπό του μέσα στο πρώτο δεκαήμερο κάθε τριμήνου, ή έκτακτα εφόσον αυτό ζητηθεί εγγράφως, σε ημέρα και ώρα που ορίζεται από κοινού, για τη διευθέτηση των θεμάτων που ανακύπτουν μέσα στην επιχείρηση.

Ο νόμος διευκρινίζει ότι για να ανταποκριθεί ο εργοδότης στο βάρος των υποχρεώσεων, μπορεί να αναθέσει την εκτέλεση των καθηκόντων αυτών σε εργαζόμενους της επιχείρησης ή σε άτομα που δεν εργάζονται στην επιχείρηση του καθώς και σε Εξωτερικές Υπηρεσίες Προστασίας και Πρόληψης (ΕΞ.Υ.Π.Π.). Φυσικά, μπορεί να γίνει συνδυασμός των παραπάνω επιλογών εκ μέρους του εργοδότη, ενώ αν γίνει η ανάθεση σε άτομα εκτός επιχείρησης, τα τελευταία οφείλουν να έχουν ενημέρωση για την κατάσταση υγείας των εργαζομένων.

Κατά τα λοιπά, ο εργοδότης στην διάρκεια της παραπάνω ανάθεσης, υποχρεούται από τον νόμο να γνωστοποιεί στην Επιθεώρηση Εργασίας, τον αριθμό των εργαζομένων, τον χρόνο απασχόλησης τεχνικού ασφαλείας ή/και ιατρού εργασίας καθώς και να υποβάλει ηλεκτρονικά κατάσταση με την υλικοτεχνική υποδομή, ιδίως μέσα ατομικής προστασίας και μετρητές βλαπτικών παραγόντων, και το προσωπικό που διαθέτει η ίδια η επιχείρηση για την κάλυψη των υποχρεώσεών της. Η παραπάνω υποβολή οφείλει να είναι λεπτομερής και αναλυτική από τον εργοδότη.

7.Μπορεί ο εργοδότης να προσλαμβάνει «express» εργαζόμενους;

Ο νόμος προβλέπει πλέον ότι λειτουργεί ειδική εφαρμογή «Ταχείας πρόσληψης» με βάση την οποία ο εργοδότης έχει την ευχέρεια να προσλαμβάνει εργαζόμενους για την κάλυψη των αναγκών της επιχείρησης του είτε πλήρους είτε μερικούς απασχόλησης. Η απασχόληση όμως των εργαζόμενων στην επιχείρηση δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 2 ημέρες ανά εβδομάδα. Φυσικά, πριν από την έναρξη της πρόσληψης ο εργοδότης οφείλει να δηλώσει τους ουσιώδεις όρους της σύμβασης εργασίας που πρόκειται να ισχύσει.

Από την πλευρά του εργαζόμενου, εκείνος λαμβάνει ειδοποίηση για την πρόταση σύναψης της σύμβασης εργασίας με τον εργοδότη μέσω της ηλεκτρονικής εφαρμογής «MyErgani», και πρέπει να την αποδεχθεί, μέσω της ίδιας ηλεκτρονικής εφαρμογής, πριν από την έναρξη της απασχόλησης. Με αυτό το σύστημα έχουν εκπληρωθεί όλες οι υποχρεώσεις του εργοδότη σχετικά με την αναγγελία πρόσληψης του εργαζόμενου στην επιχείρηση, και ταυτόχρονα ο τελευταίος γνωρίζει σαφώς τους όρους απασχόλησης του.

Φυσικά, ο νόμος τονίζει ότι η παραπάνω πρακτική δεν εξαιρεί την εφαρμογή της ψηφιακής κάρτας εργασίας στον εργασιακό χώρο όπως ισχύει πλέον. Εάν δεν έχει γίνει η παραπάνω πρόταση-αποδοχή, και ο εργαζόμενος βρεθεί να εργάζεται (παράνομα) στην επιχείρηση του εργοδότη, τότε επιβάλλονται στον εργοδότη οι διοικητικές κυρώσεις και τα πρόστιμα για αδήλωτη εργασία. Το ίδιο αποτέλεσμα μπορεί να επέλθει και στην περίπτωση που τα στοιχεία που δηλώθηκαν δεν αντιστοιχούν με την πραγματική εργασία που παρέχεται.

8.Πώς δηλώνεται σωστά ένα εργατικό ατύχημα στο εξής;

Η υποχρέωση του εργοδότη πλέον να αναγγείλει τυχόν εργατικό ατύχημα που έλαβε χώρα στην επιχείρηση του γίνεται εντός 24 ωρών από τότε που συνέβη το ατύχημα προς τις αρμόδιες υπηρεσίες του e-Ε.Φ.Κ.Α καθώς και προς την Επιθεώρηση Εργασίας, προκειμένου να λάβουν γνώση οι παραπάνω φορείς. Σε περίπτωση που κάποιος εργαζόμενος ασθένησε εξαιτίας της εργασίας, πρέπει να γίνει η ίδια αναγγελία εντός 5 ημερών από την ενημέρωσή του ιατρού εργασίας προς τον εργοδότη ή από την προσκόμιση διάγνωσης από ιατρό του Ε.Σ.Υ.

Ειδικά και εφόσον πρόκειται για σοβαρό εργατικό ατύχημα (με τον όρο εννοούμε εκείνο το ατύχημα εξαιτίας του οποίου ο εργαζόμενος αναγκάστηκε να μεταβεί σε νοσοκομείο/κέντρο υγείας) ή θάνατο του εργαζομένου κατά την εργασία του, οφείλει να κοινοποιήσει το γεγονός στους παραπάνω φορείς και επιπλέον στην πλησιέστερη αστυνομική αρχή για να επιληφθεί του θέματος. Στο ενδιάμεσο διάστημα οφείλει να συλλέξει οποιαδήποτε αποδεικτικά στοιχεία θα διαλευκάνουν την υπόθεση και να φροντίσει ώστε τα τελευταία να μην υποστούν φθορά/αλλοίωση.

Κατά τα λοιπά, ο εργοδότης οφείλει να τηρεί ειδικό βιβλίο ατυχημάτων στο οποίο να αναγράφονται τα αίτια και η περιγραφή του ατυχήματος και να το θέτει στη διάθεση των αρμόδιων αρχών για έλεγχο. Εκτός αυτού, οφείλει ακόμη να τηρεί  κατάλογο των εργατικών ατυχημάτων που είχαν ως συνέπεια για τον εργαζόμενο ανικανότητα εργασίας μεγαλύτερη των τριών εργάσιμων ημερών. Είναι αυτονόητο ότι για τις παραπάνω καταγραφές πρέπει να υπάρχουν τα αντίστοιχα δικαιολογητικά όπως η εισαγωγή σε νοσοκομείο, η γνωμάτευση του ιατρού κλπ.

9.Πώς υπολογίζονται οι εισφορές για εργαζόμενους που εργάζονται σε υπερωρία/υπερεργασία;

Μια ενδιαφέρουσα ρύθμιση του νέου νόμου είναι η ρύθμιση του τρόπου με βάση τον οποίο θα υπολογίζεται η ασφαλιστική εισφορά σε όσους εργαζόμενους παρέχουν νυχτερινή εργασία/εργάζονται με υπερεργασία και υπερωρία καθώς και σε όσους εργάζονται την Κυριακή. Μάλιστα, η ρύθμιση που θα αναφέρουμε ακριβώς παρακάτω υπερισχύει κάθε άλλης διάταξης της εργατικής και ασφαλιστικής νομοθεσίας φανερώνοντας με αυτόν τον τρόπο την πρόθεση του νομοθέτη να ενισχύσει τους εργαζόμενους αυτής της κατηγορίας.

Ο νόμος αναφέρει ξεκάθαρα ότι η ασφαλιστική εισφορά που ο εργοδότης θα πρέπει να καταβάλει για την απασχόληση του εργαζόμενου υπολογίζεται επί των συνολικών αποδοχών του εργαζόμενου χωρίς όμως να λαμβάνεται υπόψη η προσαύξηση που θα λάβει ο εργαζόμενος στον μισθό του λόγω της εργασίας κατά τις παραπάνω ιδιαίτερες συνθήκες. Αποτέλεσμα αυτού είναι ο εργοδότης να καταβάλει τελικά μικρότερη εισφορά σε σχέση με εκείνη που θα κατέβαλε αν υπολογιζόταν και η προσαύξηση στις αποδοχές του εργαζόμενου.

Το θέμα έχει νομικό ενδιαφέρον καθώς με αυτόν τον τρόπο, ο νομοθέτης προσπαθεί να δώσει «κίνητρο» στους εργοδότες ώστε οι τελευταίοι να πληρώνουν στο ακέραιο την ασφαλιστική εισφορά των εργαζομένων τους ειδικά για όσους εργάζονται κατά τα παραπάνω χρονικά διαστήματα. Η ρύθμιση εφαρμόζεται επίσης και σε όσους εργαζόμενους λαμβάνουν επιπλέον μισθό λόγω κάποιας συλλογικής σύμβασης εργασίας που καλύπτει τους ίδιους και το εργασιακό αντικείμενο επί του οποίου απασχολούνται.

10.Πώς θα λαμβάνεται στο εξής η άδεια του εργαζομένου;

Όπως είχαμε συζητήσει και σε προηγούμενο κείμενο, το καθεστώς της άδειας του εργαζόμενου ρυθμίζεται πλέον (σχετικά) ξεκάθαρα από τον νόμο. Αρχικά, προβλέπεται ότι ο γενικός κανόνας που τίθεται είναι να λαμβάνει ο εργαζόμενος ενιαία και αδιαίρετα την άδεια του, δηλαδή σε συνεχείς ημέρες ανά περίοδο που θα επιλέξει. Ωστόσο, ο εργαζόμενος μπορεί κατ’ εξαίρεση να λάβει μέρος της άδειας του αφού υποβάλλει έγγραφο αίτημα στον εργοδότη και ο τελευταίος απαντήσει θετικά, ανάλογα και με τις προσωπικές ανάγκες του εργαζόμενου.

Σε αυτό το σημείο, ο νομοθέτης θέτει ως βασική πρόβλεψη ότι η άδεια που θα λάβει ο εργαζόμενος θα πρέπει να περιλαμβάνει τουλάχιστον 5 εργάσιμες ημέρες αν ο εργαζόμενος απασχολείται με το σύστημα της πενθήμερης εργασίας, 6 εργάσιμες ημέρες αν απασχολείται με το σύστημα της εξαήμερης εργασίας και 12 εργάσιμες ημέρες εφόσον πρόκειται για εργαζόμενο ανήλικο. Ειδικά για την τελευταία περίπτωση, έχουμε συζητήσει σε άλλο κείμενο μας για τα σχετικά ωράρια εργασίας που αφορούν τον ανήλικο.

Για λόγους νομιμότητας και ευκολίας σε ενδεχόμενο έλεγχο, ο νομοθέτης επιβάλει να διατηρηθεί το αίτημα του εργαζόμενου σχετικά με την λήψη της άδειας του σε έγγραφη μορφή στο αρχείο της επιχείρησης. Η διατήρηση αυτή πρέπει να γίνει για 5 συνεχόμενα έτη, ώστε τα στοιχεία να είναι στην διάθεση της Επιθεώρησης Εργασίας. Το ίδιο ακριβώς πρέπει να συμβαίνει και όσον αφορά την έγγραφη απάντηση του εργοδότη στο αίτημα του εργαζόμενου (για αυτό τον λόγο ο νόμος επιβάλλει έγγραφο τύπο).

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.

1.Πώς γίνεται η μεταβίβαση ακινήτου;

Για την μεταβίβαση ακινήτου σήμερα, ο νόμος απαιτεί να συντρέχουν ορισμένες προϋποθέσεις που ορίζονται συγκεκριμένα. Πιο συγκεκριμένα, απαιτείται να συνταχθεί συμβολαιογραφική πράξη του αρμόδιου συμβολαιογράφου, προκειμένου να μεταβιβαστεί νόμιμα το ακίνητο. Πριν από αυτό το στάδιο όμως, είναι αναγκαίο να έχουν προσκομισθεί ορισμένα έγγραφα από τον πωλητή του ακινήτου, ώστε να υπάρχει μια ξεκάθαρη εικόνα για το νομικό και πραγματικό καθεστώς του ακινήτου, και να αποτυπωθεί ξεκάθαρα αυτή στο συμβόλαιο.

Ειδικότερα, ο πωλητής του ακινήτου οφείλει να προσκομίσει τοπογραφικό διάγραμμα του ακινήτου (με σύστημα αναφοράς ΕΓΣΑ87) ώστε να είναι σαφή τα όρια του ίδιου του ακινήτου. Αντίστοιχα, μέσω του μηχανικού του πωλητή θα γίνει και η προσκόμιση της κάτοψης του ακινήτου, ειδικά στην περίπτωση που πρόκειται για διαμέρισμα επί πολυκατοικίας. Έλεγχος πρέπει να γίνει και στο Κτηματολόγιο, ώστε να διαπιστωθεί αν τα όρια του ακινήτου αντιστοιχούν με εκείνα του τοπογραφικού, διαφορετικά θα χρειαστεί να γίνει διόρθωση.

Ακόμη, απαιτείται με βάση τον νόμο να υπάρχει Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) καθώς και Ηλεκτρονική ταυτότητα του ακινήτου. Τα παραπάνω έγγραφα προσαρτώνται στο σχετικό συμβόλαιο που θα συνταχθεί και το οποίο στην συνέχεια θα μεταγραφεί στο αρμόδιο Κτηματολόγιο/υποθηκοφυλακείο της περιφέρειας που βρίσκεται το ακίνητο. Δίχως τα παραπάνω έγγραφα, ο νόμος αποκλείει την ολοκλήρωση της μεταβίβασης, λόγω και των νέων οδηγιών της Ευρωπαϊκής Ένωσης σχετικά με την ενεργειακή ταξινόμηση των ακινήτων.

2.Δεσμεύονται τα μέρη από το προσύμφωνο;

Στην πράξη είναι αρκετά συνηθισμένο για τα μέρη, προτού προχωρήσουν στην σύνταξη του οριστικού συμβολαίου και την συλλογή των παραπάνω εγγράφων, να επιθυμούν την πρόωρη δέσμευση τους ως προς την επικείμενη μεταβίβαση του ακινήτου. Αυτός ο στόχος επιτυγχάνεται μέσω της σύνταξης προσυμφώνου αγοράς ενώπιον συμβολαιογράφου, όπου ο αγοραστής καταβάλει και μέρος του τιμήματος του ακινήτου, σε μορφή προκαταβολής, προκειμένου ο πωλητής να μην διαπραγματεύεται πλέον με άλλους αγοραστές.

Για την σύνταξη του προσυμφώνου δεν χρειάζεται να υπάρχουν τα παραπάνω έγγραφα που αναφέραμε, αλλά αρκεί το τοπογραφικό διάγραμμα (με συντεταγμένες ΕΣΔΑ ’87), ώστε η περιγραφή του ακινήτου στο προσύμφωνο να γίνει με τον πιο λεπτομερή, κατά το δυνατό, τρόπο. Στο προσύμφωνο αναγράφεται ρητά και η αμοιβαία δέσμευση των μερών να προχωρήσουν στην σύνταξη του οριστικού συμβολαίου μέχρι μια ορισμένη ημερομηνία, εφόσον όλα τα νομικά θέματα του ακινήτου έχουν ρυθμισθεί ορθά.

Η δέσμευση του προσυμφώνου φαίνεται στην περίπτωση που, παρόλο που τα έγγραφα του ακινήτου έχουν συλλεχθεί και μπορεί να γίνει η υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, κάποιο μέρος δεν προσέρχεται στον συμβολαιογράφο για να υπογράψει. Με βάση το προσύμφωνο, το άλλο μέρος μπορεί να ασκήσει αγωγή στο δικαστήριο και, εφόσον η αγωγή γίνει δεκτή, να εξαναγκάσει την άλλη πλευρά στην υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. Αλλιώς, δικαιούται να κρατήσει την προκαταβολή που δόθηκε κατά την υπογραφή του προσυμφώνου.

3.Μπορεί να μεταβιβαστεί κατασχεμένο ακίνητο;

Όπως έχουμε αναλύσει και σε άλλο κείμενο μας, η βασική συνέπεια της κατάσχεσης επί ακινήτου, είναι ότι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν μπορεί πλέον να το διαθέσει με κανέναν τρόπο=δεν μπορεί να το μεταβιβάσει/να το δωρήσει/να συστήσει επικαρπία επ’ αυτού/να το ανταλλάξει κλπ. Όλες οι παραπάνω ενέργειες, προκειμένου να είναι νομικά έγκυρες και να παράγουν τα αποτελέσματα του νόμου, απαιτούν είτε να υπάρχει η συναίνεση του δανειστή που επέβαλε την κατάσχεση είτε να παραιτηθεί ο τελευταίος από την κατάσχεση.

Σε αυτές τις περιπτώσεις, η λύση που επιλέγεται συνήθως είναι μια εξωδικαστική συμφωνία μεταξύ πωλητή και δανειστή που έχει επιβάλλει την κατάσχεση, ώστε ταυτόχρονα με την αποπληρωμή του τιμήματος εκ μέρους του αγοραστή, να ικανοποιηθεί ο δανειστής για την αξίωση του. Στην συνέχεια, ο τελευταίος οφείλει να παραιτηθεί από την κατάσχεση που έχει επιβάλει στο ακίνητο, συνήθως όμως αυτή η ενέργεια θα γίνει ταυτόχρονα με την μεταβίβαση ή λίγο πριν από αυτήν ώστε να μεταγραφεί έγκυρα το συμβόλαιο της μεταβίβασης.

Η ίδια κατάσταση διαμορφώνεται και όταν υπάρχει προσημείωση υποθήκης επί ακινήτου. Με δεδομένο ότι ο δανειστής που έχει εγγράψει προσημείωση στο ακίνητο, μπορεί είτε να τρέψει την τελευταία σε υποθήκη και να επιβάλει κατάσχεση στο ακίνητο για να ικανοποιηθεί από τον πλειστηριασμό του, είτε να προχωρήσει σε άρση αυτής, στην πράξη τα μέρη οδηγούνται σε εξωδικαστικές συμφωνίες ως προς τους όρους που απαιτεί ο δανειστής για να προχωρήσει η άρση της προσημείωσης επί του ακινήτου.

4.Πώς γίνονται οι τακτοποιήσεις των αυθαιρεσιών;

Πριν από λίγες εβδομάδες είχαμε δημοσιεύσει ένα αναλυτικό κείμενο σχετικά με ό,τι ισχύει σήμερα στο θέμα των τακτοποιήσεων μιας αυθαίρετης κατασκευής επί ακινήτου. Μάλιστα, επειδή η παραπάνω διαδικασία που γνωρίζαμε έλαβε παράταση έως το 2028, όπως άλλωστε αναμενόταν, η υποχρέωση των ιδιοκτητών ακινήτων σχετικά με την τακτοποίηση όλων των αυθαιρεσιών επί ακινήτων θα συνεχίσει να υπάρχει. Η τακτοποίηση, φυσικά, γίνεται από τον αρμόδιο μηχανικό του πωλητή μέσω της υποβολής δηλώσεων που αφορούν το ακίνητο.

Η κρισιμότητα του θέματος φαίνεται και μόνο από το γεγονός, ότι η μη ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών επί του ακινήτου, θα πρέπει να αποδεικνύεται σε κάθε περίπτωση. Η απόδειξη αυτή μπορεί να γίνει είτε μέσω του αποδεικτικού καταβολής του προστίμου λόγω υπαγωγής του ακινήτου στις διατάξεις του νόμου περί αυθαιρέτων, είτε με βεβαίωση του αρμόδιου μηχανικού όπου θα βεβαιώνεται η μη ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών κάθε είδους στο ακίνητο. Συνήθως η βεβαίωση αυτή δίνεται αφού έχει γίνει η τακτοποίηση των αυθαιρεσιών.

Απαραίτητο στοιχείο για να γίνει ορθά η διαδικασία είναι η ορθή υποβολή των στοιχείων του ακινήτου. Πιο συγκεκριμένα, απαιτείται να προκύπτει από την οικοδομική άδεια το έτος κατασκευής του ακινήτου καθώς με βάση αυτό θα υπολογιστεί και το σχετικό πρόστιμο για την τακτοποίηση της αυθαίρετης κατασκευής. Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου ακίνητα που κατασκευάστηκαν το 1980 λανθασμένα εμφανίζονται στο σύστημα ως νεόδμητα με αποτέλεσμα το πρόστιμο για την τακτοποίηση να αυξάνεται αρκετά.

5.Απαιτείται ασφαλιστική ενημερότητα για μεταβίβαση ακινήτου;

Το Αποδεικτικό Ασφαλιστικής Ενημερότητας αποδεικνύει την μη εκκρεμότητα καταβολής ασφαλιστικών εισφορών υπέρ του e-ΕΦΚΑ εκ μέρους ενός προσώπου. Το παραπάνω πιστοποιητικό, που είναι πλέον ενιαίο, αποτελεί απαραίτητο στοιχεία για να προχωρήσει η μεταβίβαση ενός ακινήτου ή ακόμη και να για να συσταθεί εμπράγματο δικαίωμα σε αυτό.

Σε περίπτωση που ο πωλητής/αγοραστής έχει ρυθμίσει την οφειλή του προς τον e-ΕΦΚΑ, τότε έγκυρα εκδίδεται Αποδεικτικό Ασφαλιστικής Ενημερότητας ώστε να προχωρήσει η μεταβίβαση του ακινήτου. Προϋπόθεση για να προχωρήσει η διαδικασία είναι η ρύθμιση της οφειλής να τηρείται και η οφειλή να θεωρείται ‘διασφαλισμένη’ από τον ασφαλιστικό φορέα, δηλαδή να έχει παρασχεθεί από τον οφειλέτη εμπράγματη ασφάλεια σε ακίνητο του ή να έχει προσκομισθεί εγγυητική επιστολή από τράπεζα.

Ειδικά και εφόσον δεν συντρέχουν οι παραπάνω προϋποθέσεις, ο νόμος παρέχει μια εναλλακτική δυνατότητα στον οφειλέτη. Ο τελευταίος μπορεί να προχωρήσει στην πώληση του ακινήτου, εφόσον όμως από το τίμημα της μεταβίβασης που θα λάβει γίνει παρακράτηση υπέρ του e-ΕΦΚΑ μέχρι του ύψους της οφειλής που υπάρχει. Εφόσον ο οφειλέτης επιλέξει αυτήν την δυνατότητα, τότε μπορεί έγκυρα να λάβει Αποδεικτικό Ασφαλιστικής Ενημερότητας και η παρακράτηση του ποσού θα γίνει ταυτόχρονα με την μεταβίβαση του ακινήτου.

6.Πώς διαμορφώνεται η κατάσταση αν δεν έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση της περιοχής του ακινήτου;

Σε αρκετές περιοχές της Ελλάδας δεν έχει ολοκληρωθεί ακόμη η κτηματογράφηση των ακινήτων με αποτέλεσμα να λειτουργούν (ακόμη) παράλληλα τα συστήματα του Κτηματολογίου με εκείνα του υποθηκοφυλακείου. Αποτέλεσμα των παραπάνω είναι τα συμβόλαια μεταβίβασης να κατατίθενται στα κτηματολογικά γραφεία ώστε να μεταγραφούν μόλις οριστικοποιηθεί το Κτηματολόγιο σε εκείνη την περιοχή, και επομένως το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου να μην αποτυπώνεται με ιδιαίτερη σαφήνεια.

Παράλληλα, ο έλεγχος τίτλων του ακινήτου διενεργείται σε 2 στάδια: Εξαρχής γίνεται έρευνα στο πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου, όπως έχει επικρατήσει να λέγεται το έγγραφο στην πράξη, ώστε να ελεγχθεί αν ο πωλητής του ακινήτου έχει υποβάλει ορθά την δήλωση στο Κτηματολόγιο. Παράλληλα, ακολουθεί έρευνα στο υποθηκοφυλακείο για παλαιότερους τίτλους, ώστε να διακριβωθεί η σειρά των μεταβιβάσεων του ακινήτου, μέχρι το τελευταίο να αποκτηθεί από τον πωλητή που προχωρά στην πώληση του.

Επομένως, με βάση τα παραπάνω, σε περίπτωση που λαμβάνει χώρα μεταβίβαση ακινήτου εντός περιοχής για την οποία δεν έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία της κτηματογράφησης, θα πρέπει να αποκτηθεί αρχικά το πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου, και στην συνέχεια να μεταγραφεί το συμβόλαιο μεταβίβασης στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο. Με αυτόν τον τρόπο, ο αγοραστής προστατεύεται καθώς λαμβάνει αποδεικτικό υποβολής της αίτησης για την μεταγραφή του συμβολαίου στο κτηματολογικό γραφείο.

7.Τι αλλάζει εφόσον το ακίνητο που μεταβιβάζεται είναι μισθωμένο;

Συναντάμε συχνά στην πράξη το ενδεχόμενο να πωλείται ένα ακίνητο και παράλληλα να έχει συναφθεί σύμβαση μίσθωσης, η οποία λήγει χρονικά αργότερα σε σχέση με την ημερομηνία της μεταβίβασης. Ειδικά, αν λάβουμε υπόψη την βασική πρόβλεψη του νόμου περί δυνατότητας του μισθωτή να παραμείνει στο μίσθιο για 3 έτη, ακόμη και αν η μίσθωση έχει συναφθεί για μικρότερο διάστημα, δημιουργείται μια κατάσταση για τον υποψήφιο αγοραστή που πρέπει να επιλυθεί με ορθό τρόπο.

Συνήθως, στα περισσότερα μισθωτήρια τίθεται όρος ότι σε περίπτωση πώλησης του ακινήτου, ο επόμενος ιδιοκτήτης θα οφείλει να σεβαστεί την μίσθωση και να μην επιδιώξει αιφνιδιαστικά την αποβολή του ενοικιαστή από το ακίνητο λόγω αλλαγής της ιδιοκτησίας του ακινήτου. Ωστόσο, ο παραπάνω όρος πρέπει να τίθεται και στο συμβόλαιο της μεταβίβασης του ακινήτου, προκειμένου να αποδεικνύεται ότι ο υποψήφιος αγοραστής του ακινήτου έλαβε πλήρως γνώση για την μίσθωση του ακινήτου.

Εφόσον έχουν τεθεί οι παραπάνω όροι, τα πράγματα γίνονται πιο απλά, με αποτέλεσμα ο μελλοντικός ιδιοκτήτης του ακινήτου να έχει υποχρέωση να σεβαστεί την μίσθωση που έχει συναφθεί στο ακίνητο. Φυσικά, εφόσον δεν καταβάλλονται τα μισθώματα εκ μέρους του ενοικιαστή ή εφόσον η μίσθωση έχει λήξει, η κατάσταση διαμορφώνεται αλλιώς, και πλέον ο νέος ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο και να ζητήσει την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου κατά του ενοικιαστή.

8.Πώς μπορεί να μεταβιβαστεί ένα ακίνητο από κληρονομία;

Όσον αφορά τα ακίνητα που προέρχονται από κληρονομία, οι κληρονόμοι του θανόντα οφείλουν αρχικά να φροντίσουν για την δημοσίευση της διαθήκης και την κήρυξη της ως κύριας. Η διαδικασία αυτή άλλαξε ριζικά, όπως περιγράψαμε σε κείμενο μας πρόσφατα, και πλέον αρμόδιος είναι ο συμβολαιογράφος που θα επιλέξουν οι κληρονόμοι. Φυσικά, αναγκαίο είναι να έχουν εκδοθεί τα σχετικά πιστοποιητικά που απαιτούνται για την δημοσίευση της διαθήκης, ώστε η διαδικασία να προχωρήσει άμεσα.

Μέχρι να γίνει η δημοσίευση της διαθήκης και η κήρυξη της τελευταίας ως κύριας, οι κληρονόμοι οφείλουν να δηλώνουν το ακίνητο υπό μεταβίβαση στο έντυπο Ε9 της ΑΑΔΕ, αλλά με βάση τις εξ αδιαθέτου μερίδες τους. Στην συνέχεια, και αφού γίνει η δημοσίευση της διαθήκης και η κήρυξη της τελευταίας ως κύριας, οι δηλώσεις του ακινήτου στο έντυπο Ε9 της ΑΑΔΕ θα γίνουν με τα ποσοστά κατά τα οποία κληρονομούν οι κληρονόμοι λόγω της διαθήκης, και όχι εξ αδιαθέτου, όπως γινόταν μεταβατικά.

Τέλος, οι κληρονόμοι θα χρειαστεί να εφοδιαστούν με κληρονομητήριο, ώστε να αποδεικνύεται το κληρονομικό δικαίωμα τους και να συναλλάσσονται με υποψήφιους αγοραστές του ακινήτου. Και ως προς την διαδικασία αυτή παρατηρήσαμε σημαντικές αλλαγές, με δεδομένο πλέον ότι η αίτηση εξετάζεται από δικηγόρο, από τον οποίο και εκδίδεται η τελική αίτηση. Το σύστημα αυτό προσφέρει αρκετή ταχύτητα στην διαδικασία και μειώνει τον φόρτο των δικαστηρίων.

9.Εφόσον η επικαρπία και η ψιλή κυριότητα ανήκουν σε διαφορετικά πρόσωπα,τι ισχύει;

Στα περισσότερα ακίνητα στην Ελλάδα, είναι πολύ συχνό η ψιλή κυριότητα να ανήκει στα τέκνα και η επικαρπία αντίστοιχα να έχει παρακρατηθεί υπέρ των γονέων. Το σύστημα αυτό παρατηρείται εδώ και αρκετές δεκαετίες, και οδηγεί πρακτικά στην ανάγκη συμφωνίας μεταξύ επικαρπωτή και ψιλού κυρίου για ουσιώδεις μεταβολές που θα λάβουν χώρα στο ακίνητο. Πράγματι, ούτε ο επικαρπωτής αλλά ούτε και ο ψιλός κύριος δικαιούνται να επιφέρουν τροποποιήσεις στο ακίνητο δίχως την συναίνεση της άλλης πλευράς.

Το ίδιο φυσικά συμβαίνει και στην περίπτωση μεταβίβασης του ακινήτου=ο επικαρπωτής και ο ψιλός κύριος οφείλουν να συμφωνούν εκ των προτέρων για την επικείμενη μεταβίβαση και να υπογράψουν από κοινού το συμβόλαιο της μεταβίβασης, ώστε ο αγοραστής να αποκτήσει την πλήρη κυριότητα του ακινήτου. Η παραπάνω πλήρης κυριότητα του ακινήτου θα πρόκειται στην ουσία για την ψιλή κυριότητα και την επικαρπία του ακινήτου ενωμένες πλέον στο πρόσωπο του αγοραστή που αποκτά το ακίνητο.

Εναλλακτικά, ο νόμος προσφέρει την δυνατότητα στον επικαρπωτή και τον ψιλό κύριο να χορηγήσουν ο ένας πληρεξουσιότητα στον άλλον ώστε η υπογραφή του ενός να αναπληρώνει την υπογραφή του άλλου. Σε αυτήν την περίπτωση, μόνο εκείνος που έχει λάβει πληρεξουσιότητα από το άλλο μέρος χρειάζεται να προσέλθει για την υπογραφή του συμβολαίου με τον αγοραστή του ακινήτου. Δεν ισχύει το ίδιο σε περίπτωση παραίτησης από την επικαρπία ή την ψιλή κυριότητα όπου το άλλο μέρος αποκτά την πλήρη κυριότητα του ακινήτου λόγω συνένωσης.

10.Πώς διαμορφώνεται η κατάσταση αν το ακίνητο έχει πραγματικά/νομικά ελαττώματα;

Δεν αποκλείεται σε πωλούμενο ακίνητο να εμφανιστούν πραγματικά και νομικά ελαττώματα εκ των υστέρων, διαμορφώνοντας με αυτόν τον τρόπο μια κατάσταση που απαιτεί άμεση επίλυση. Πιο συγκεκριμένα, εφόσον ο πωλητής ακινήτου διαβεβαίωσε τον αγοραστή ότι το ακίνητο έχει ορισμένη έκταση, τότε ο πωλητής ευθύνεται σαν η έκταση του ακινήτου να ήταν συνομολογημένη ιδιότητα του τελευταίου. Ο αγοραστής διατηρεί δικαίωμα υπαναχώρησης, εφόσον η έκταση είναι τόσο σημαντική, με συνέπεια να μην έχει πλέον συμφέρον στην πώληση.

Θα πρέπει όμως να υπάρχει πρόνοια και από την πλευρά του αγοραστή σχετικά με τα χαρακτηριστικά του ακινήτου που παρουσιάζονται εκ μέρους του πωλητή. Για παράδειγμα, αν ο πωλητής διαβεβαιώσει τον αγοραστή ότι το οικόπεδο που πωλείται είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, ο αγοραστής οφείλει να ενημερώσει τον μηχανικό του για να γίνει ο σχετικός έλεγχος. Διαφορετικά, ακόμη κι αν το οικόπεδο δεν είναι άρτιο, θα υπάρχει σοβαρή αμέλεια του αγοραστή να το ελέγξει που τελικά θα λειτουργήσει σε βάρος του.

Στα υπόλοιπα δικαιώματα του αγοραστή περιλαμβάνεται η αξίωση για αποκατάσταση του ελαττώματος του ακινήτου (εφόσον είναι δυνατή η άρση του ελαττώματος), η μείωση του τιμήματος για την μεταβίβαση του ακινήτου, η υπαναχώρηση του αγοραστή από την σύμβαση πώλησης και η αξίωση επιστροφής τυχόν προκαταβολής που κατέβαλε, καθώς και η αξίωση αποζημίωσης, για όσες δαπάνες έκανε ο αγοραστής πιστεύοντας εύλογα ότι θα αποκτήσει το ακίνητο (πχ αμοιβές δικηγόρου, μηχανικού κλπ).

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.