1.Τι ακριβώς είναι ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας και ποιος είναι ο βασικός του σκοπός;

Ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας αποτελεί ένα ενιαίο, μνημειώδες νομοθέτημα το οποίο συγκεντρώνει, ταξινομεί και συστηματοποιεί τη διάσπαρτη νομοθεσία που ρυθμίζει τον χώρο και τη δόμηση στην Ελλάδα. Πρόκειται για την πρώτη ολοκληρωμένη προσπάθεια οργάνωσης ενός δικαιικού πεδίου που για δεκαετίες χαρακτηριζόταν από πολυνομία και αντιφατικές διατάξεις.

Η βασική φιλοσοφία πίσω από τη θέσπισή του δεν είναι η εισαγωγή νέων, ανατρεπτικών κανόνων, αλλά η εκκαθάριση του υφιστάμενου πλαισίου. Με τη συγκέντρωση των διάσπαρτων διατάξεων σε ένα κοινό κείμενο, επιχειρείται η εξάλειψη των νομικών κενών και των ερμηνευτικών ασαφειών που ταλαιπωρούσαν τη δημόσια διοίκηση.Ο πρωτεύων σκοπός του Κώδικα είναι η δραστική ενίσχυση της ασφάλειας δικαίου για τους πολίτες, τους μηχανικούς και τους επενδυτές.

Παράλληλα, το νέο αυτό εργαλείο φιλοδοξεί να αποτελέσει τη σταθερή βάση για την υλοποίηση της μεγάλης πολεοδομικής μεταρρύθμισης που βρίσκεται σε εξέλιξη στη χώρα. Η ύπαρξη ενός καθαρού κειμένου αναφοράς διευκολύνει την εφαρμογή των νέων τοπικών σχεδίων, διασφαλίζοντας ταυτόχρονα τον σεβασμό στο περιβάλλον και τη βιώσιμη ανάπτυξη.

2.Ποιο είναι το εύρος του Κώδικα και πόσα άρθρα ή παλαιότερα νομοθετήματα περιλαμβάνει;

Το εύρος του νέου Κώδικα είναι ιδιαίτερα εντυπωσιακό, καθώς καταφέρνει να αποτυπώσει σε ένα σώμα το σύνολο σχεδόν της γενικής χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας. Συνολικά, το νομοθέτημα διαρθρώνεται σε 477 άρθρα, τα οποία καλύπτουν με συστηματικό τρόπο κάθε πτυχή της σχέσης του πολίτη με το δομημένο και το φυσικό περιβάλλον.

Για τη δημιουργία αυτού του ενιαίου κειμένου, πραγματοποιήθηκε μια βαθιά βουτιά στο νομικό παρελθόν της χώρας, καθώς κωδικοποιήθηκαν συνολικά 181 νομοθετήματα. Ανάμεσα σε αυτά περιλαμβάνονται 122 νόμοι, καθώς και δεκάδες προεδρικά, νομοθετικά και βασιλικά διατάγματα, ορισμένα εκ των οποίων είχαν θεσπιστεί ακόμη και πριν από έναν αιώνα.

Η δομή των 477 άρθρων χωρίζεται σε εννέα ευρείες θεματικές ενότητες, οι οποίες καθοδηγούν τον αναγνώστη από τις γενικές αρχές του σχεδιασμού έως τις πιο ειδικές διαδικασίες. Έτσι, το κείμενο αποκτά μια εσωτερική συνοχή και λογική αλληλουχία, στοιχεία που απουσίαζαν πλήρως από το προγενέστερο νομικό καθεστώς.Αξίζει να σημειωθεί ότι από την επεξεργασία αυτή αποκλείστηκαν διατάξεις που είχαν κριθεί αντισυνταγματικές από το Συμβούλιο της Επικρατείας ή άλλα ανώτατα δικαστήρια.

3.Ποιες είναι οι βασικές θεματικές ενότητες (μέρη) στις οποίες χωρίζεται το κείμενο;

Ο Κώδικας έχει οργανωθεί με απόλυτα λειτουργικό τρόπο, χωρισμένος σε εννέα διακριτά μέρη, ώστε να καλύπτει ολόκληρο τον κύκλο ζωής του χωρικού σχεδιασμού και της δόμησης. Το πρώτο μέρος είναι αφιερωμένο στον Χωρικό Σχεδιασμό, περιλαμβάνοντας τόσο τις χερσαίες όσο και τις θαλάσσιες δραστηριότητες, θέτοντας τις βάσεις για τη στρατηγική ανάπτυξη της χώρας.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον για τον μέσο ιδιοκτήτη παρουσιάζουν τα μέρη που αφορούν τους Κανόνες Δόμησης και Χρήσης Γης, καθώς και το πλαίσιο έκδοσης των Οικοδομικών Αδειών. Εδώ συγκεντρώνονται όλοι οι περιορισμοί και οι προϋποθέσεις για το τι, πού και πώς επιτρέπεται να χτίσει κανείς, είτε πρόκειται για περιοχές εντός σχεδίου είτε για εκτός σχεδίου εκτάσεις.

Το νομοθέτημα ολοκληρώνεται με τις κρίσιμες ενότητες για την Αντιμετώπιση της Αυθαίρετης Δόμησης, τη διαχείριση των Επικίνδυνων Οικοδομών και τον καθορισμό των Συλλογικών Οργάνων. Επίσης, ενσωματώνονται σύγχρονες προβλέψεις για την αστική ανθεκτικότητα, την προσβασιμότητα των ατόμων με αναπηρία και την προσαρμογή των κτιρίων στην κλιματική αλλαγή.

4.Επιφέρει ο Κώδικας αλλαγές στους ισχύοντες όρους δόμησης ή τις χρήσεις γης;

Μια από τις πιο συχνές παρερμηνείες που συνοδεύουν την έκδοση ενός νέου Κώδικα είναι η εντύπωση ότι αλλάζουν οι κανόνες δόμησης των ακινήτων. Είναι σημαντικό να αποσαφηνιστεί ότι ο Κώδικας δεν θεσπίζει νέο δίκαιο, ούτε τροποποιεί τους υφιστάμενους συντελεστές δόμησης, τα επιτρεπόμενα ύψη ή τις χρήσεις γης μιας περιοχής.Επομένως,η λειτουργία της κωδικοποίησης είναι αμιγώς καταγραφική και οργανωτική.

Συνεπώς, εάν ένα οικόπεδο ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο με βάση τις προϊσχύουσες διατάξεις, παραμένει ακριβώς υπό το ίδιο καθεστώς και σήμερα.Ωστόσο, η έμμεση επίδρασή του στην καθημερινότητα των ακινήτων είναι τεράστια, καθώς πλέον η ερμηνεία των κανόνων γίνεται ομοιόμορφα. Στο παρελθόν, η ίδια διάταξη μπορούσε να ερμηνευτεί διαφορετικά από δύο διαφορετικές Πολεοδομίες (ΥΔΟΜ), προκαλώντας ανασφάλεια και καθυστερήσεις στην έκδοση αδειών.

Με βάση τα παραπάνω είναι εμφανές, ότι ο Κώδικας «φωτογραφίζει» και συστηματικοποιεί όσα ήδη ίσχυαν την ημέρα της δημοσίευσής του.Συνεπώς, ο Κώδικας δεν αλλάζει το τι επιτρέπεται να χτίσετε, αλλά αλλάζει ριζικά την ευκολία με την οποία μπορείτε να ανακαλύψετε και να εφαρμόσετε τον σχετικό κανόνα. Αποτελεί το σταθερό έδαφος πάνω στο οποίο θα πατήσουν οι μελλοντικές τοπικές πολεοδομικές μελέτες, χωρίς να προκαλεί αιφνιδιασμούς στους ιδιοκτήτες.

5.Περιλαμβάνονται στον Κώδικα τα τοπικά σχέδια πόλεων, οι επιμέρους μελέτες και οι εγκύκλιοι;

Όταν μιλάμε για την κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας, πρέπει να διακρίνουμε τους γενικούς κανόνες του κράτους από τα ειδικά τοπικά διατάγματα. Ο νέος Κώδικας περιλαμβάνει αποκλειστικά τη γενική χωροταξική και πολεοδομική νομοθεσία που έχει οριζόντια εφαρμογή σε ολόκληρη την επικράτεια.Αυτό σημαίνει ότι τα συγκεκριμένα σχέδια πόλεων, οι ρυμοτομικές μελέτες κάθε δήμου και τα Προεδρικά Διατάγματα που καθορίζουν τις χρήσεις γης σε συγκεκριμένες γειτονιές παραμένουν εκτός Κώδικα.

Τα τοπικά αυτά εργαλεία διατηρούν την αυτοτελή ισχύ τους και πρέπει να αναζητούνται ξεχωριστά, ανάλογα με τη γεωγραφική θέση του ακινήτου.Επιπλέον, εκτός της κωδικοποίησης έμειναν και οι εκατοντάδες ερμηνευτικές εγκύκλιοι που έχουν εκδοθεί κατά καιρούς από το Υπουργείο Περιβάλλοντος. Οι εγκύκλιοι, ως διοικητικά έγγραφα, δεν έχουν ισχύ νόμου και συχνά περιέπλεκαν την κατάσταση, οπότε η παράλειψή τους βοηθά στην εξυγίανση του πλαισίου.

Για τον νομικό ή τον τεχνικό σύμβουλο, αυτό σημαίνει ότι η έρευνα για ένα ακίνητο θα ξεκινά πάντα από τον Κώδικα για τις γενικές αρχές και τις διαδικασίες, και στη συνέχεια θα εξειδικεύεται στα τοπικά πολεοδομικά διατάγματα. Η διάκριση αυτή είναι κρίσιμη για την αποφυγή λαθών κατά τον σχεδιασμό μιας επένδυσης.Ωστόσο,η απλοποίηση της κείμενης νομοθεσίας βοηθά σημαντικά την κατάσταση σήμερα.

6.Πώς μπορεί ένας πολίτης ή ένας δικηγόρος να βρει πού μεταφέρθηκε μια παλαιά διάταξη;

Η μετάβαση από ένα καθεστώς εκατοντάδων διάσπαρτων νόμων σε έναν ενιαίο Κώδικα θα μπορούσε να προκαλέσει προσωρινή σύγχυση στους επαγγελματίες που είχαν συνηθίσει να ανατρέχουν σε συγκεκριμένα άρθρα παλαιών νόμων. Για την αντιμετώπιση αυτού του προβλήματος, το νομοθέτημα συνοδεύεται από έναν πολύτιμο μηχανισμό αντιστοίχισης.

Στο τέλος του Κώδικα έχει ενσωματωθεί ένα εκτενές και αναλυτικό Παράρτημα Κωδικοποιητικών και Κωδικοποιούμενων Διατάξεων. Το παράρτημα αυτό λειτουργεί ως ένας «χάρτης πλοήγησης» που συνδέει το παρελθόν με το παρόν, επιτρέποντας τον άμεσο εντοπισμό κάθε ρύθμισης.Μέσα από ειδικούς πίνακες αντιστοίχισης, ο χρήστης μπορεί να εισαγάγει τον παλαιό νόμο και το άρθρο που τον ενδιαφέρει και να δει αμέσως σε ποιο άρθρο του νέου Κώδικα έχει μεταφερθεί η σχετική διάταξη.

Η διαδικασία αυτή διασφαλίζει τη συνέχεια της νομικής πρακτικής και διευκολύνει τη σύνταξη δικαστικών και διοικητικών εγγράφων.Παράλληλα,η ύπαρξη αυτού του εργαλείου είναι καθοριστική για τη δικαστηριακή πρακτική, καθώς οι εκκρεμείς υποθέσεις και οι παλαιότερες συμβολαιογραφικές πράξεις αναφέρονται στο προϊσχύσαν δίκαιο. Με τον τρόπο αυτό, γεφυρώνεται το χάσμα και αποφεύγονται οι χρονοβόρες αναζητήσεις σε καταργημένα ΦΕΚ.

7.Ποια είναι η διαδικασία πρόσβασης στον Κώδικα και τι είναι η νέα ηλεκτρονική βάση δεδομένων;

Η φυσική πρόσβαση στον νέο Κώδικα είναι ελεύθερη και δωρεάν για κάθε ενδιαφερόμενο πολίτη, καθώς το κείμενο είναι διαθέσιμο μέσω του Εθνικού Τυπογραφείου, όπως άλλωστε ισχύει και για κάθε ψηφισμένο νόμο στην Ελλάδα.Ωστόσο, η πραγματική καινοτομία έγκειται στον τρόπο ψηφιακής διανομής και αναζήτησης της πληροφορίας που εισάγει το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ).

Σε συνεργασία με το Πανεπιστήμιο Πατρών, αναπτύχθηκε μια σύγχρονη, δημόσια ηλεκτρονική βάση νομικών δεδομένων, η οποία φιλοξενείται στην ιστοσελίδα του Υπουργείου. Η πλατφόρμα αυτή σχεδιάστηκε με γνώμονα τη φιλικότητα προς τον χρήστη, επιτρέποντας την εύκολη πλοήγηση στα άρθρα του Κώδικα.Οποιαδήποτε μελλοντική τροποποίηση ψηφίζεται στη Βουλή θα ενσωματώνεται αυτόματα στην ηλεκτρονική βάση, διασφαλίζοντας ότι ο πολίτης θα διαβάζει πάντα το κείμενο όπως ακριβώς ισχύει σε πραγματικό χρόνο.

Η ηλεκτρονική βάση παρέχει τη δυνατότητα ιεραρχικής αναζήτησης ανά μέρος, τμήμα και άρθρο, δίνοντας μια καθαρή εικόνα της δομής του νόμου. Επιπλέον, ενσωματώνει έξυπνα φίλτρα και λειτουργίες αναζήτησης με λέξεις-κλειδιά, καθιστώντας τον εντοπισμό μιας διάταξης υπόθεση λίγων δευτερολέπτων.Το πιο σημαντικό χαρακτηριστικό αυτής της ψηφιακής υποδομής είναι η πρόβλεψη για τη διαρκή και ζωντανή ενημέρωσή της.

8.Υπάρχει μεταβατικό στάδιο παράλληλης ισχύος του Κώδικα με τους παλαιούς νόμους;

Ένα από τα μεγαλύτερα σφάλματα κατά την εφαρμογή νέων κωδίκων στο παρελθόν ήταν η πρόβλεψη μακρών μεταβατικών περιόδων, κατά τις οποίες ίσχυαν παράλληλα τόσο το παλαιό όσο και το νέο πλαίσιο. Στην περίπτωση του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, επιλέχθηκε μια καθαρή και απόλυτη λύση.Με τη ρητή διάταξη του νόμου, δεν προβλέπεται κανένα μεταβατικό διάστημα παράλληλης ισχύος.

Από την ημέρα που ο Κώδικας δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως (ΦΕΚ), τίθεται σε άμεση και αποκλειστική εφαρμογή, αποτελώντας το μοναδικό έγκυρο κείμενο για τη γενική πολεοδομική νομοθεσία.Ταυτόχρονα με την έναρξη ισχύος του Κώδικα, όλες οι προγενέστερες διατάξεις των 181 νομοθετημάτων που κωδικοποιήθηκαν καταργούνται αυτόματα και οριστικά.

Δεν επιτρέπεται πλέον στη διοίκηση ή στους πολίτες να επικαλούνται τα παλαιά άρθρα των νόμων, καθώς αυτά έχουν απορροφηθεί πλήρως από το νέο σώμα.Αυτή η άμεση κατάργηση αποκλείει το ενδεχόμενο να δημιουργηθούν νομικά παράθυρα ή διφορούμενες καταστάσεις κατά την εξέταση των φακέλων στις πολεοδομίες. Η ξεκάθαρη αυτή γραμμή διευκολύνει τη μετάβαση και αναγκάζει ολόκληρο τον τεχνικό και νομικό κόσμο να ευθυγραμμιστεί αμέσως με το νέο κείμενο.

9.Ποια είναι η σχέση του νέου Κώδικα με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) που αναμένονται;

Ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας και τα επερχόμενα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) αποτελούν τους δύο κεντρικούς πυλώνες της μεγάλης πολεοδομικής μεταρρύθμισης που υλοποιείται στη χώρα. Η σχέση τους είναι συμπληρωματική και απολύτως ιεραρχική, καθώς ο Κώδικας λειτουργεί ως το γενικό θεσμικό θεμέλιο, ενώ τα ΤΠΣ αποτελούν το εξειδικευμένο εργαλείο εφαρμογής σε τοπικό επίπεδο.

Συγκεκριμένα, ο Κώδικας συγκεντρώνει και ξεκαθαρίζει τους οριζόντιους κανόνες, τις διαδικασίες και τους ορισμούς που ισχύουν ομοιόμορφα σε ολόκληρη την επικράτεια. Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, από την άλλη πλευρά, έρχονται να εξειδικεύσουν αυτούς τους κανόνες, καθορίζοντας με ακρίβεια τι επιτρέπεται και τι απαγορεύεται σε κάθε συγκεκριμένο δήμο ή δημοτική ενότητα.

Με την ύπαρξη του Κώδικα, οι μελετητές που συντάσσουν αυτή τη στιγμή τα ΤΠΣ για τους δήμους της χώρας έχουν στα χέρια τους έναν καθαρό και ενιαίο οδηγό, απαλλαγμένο από τις αντιφάσεις του παρελθόντος. Αυτό διασφαλίζει ότι τα νέα τοπικά σχέδια θα πατήσουν πάνω σε στέρεες νομικές βάσεις, μειώνοντας δραστικά την πιθανότητα να προσβληθούν μελλοντικά στο Συμβούλιο της Επικρατείας.

10.Πώς επηρεάζει ο Κώδικας τις εκκρεμείς υποθέσεις και τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων;

Για τους ιδιοκτήτες που βρίσκονται στη διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας ή τακτοποίησης κάποιου ακινήτου, η εμφάνιση του Κώδικα δεν πρέπει να αποτελεί πηγή ανησυχίας. Καθώς δεν αλλάζουν οι ουσιαστικοί κανόνες δόμησης, οι φάκελοι που έχουν ήδη κατατεθεί συνεχίζουν να εξετάζονται κανονικά.Η σωστή αντιστοίχιση των διατάξεων μπορεί να αποτρέψει τυofficial καθυστερήσεις ή γραφειοκρατικά κολλήματα στις ΥΔΟΜ.

Ωστόσο, η κύρια αλλαγή αφορά τον τρόπο αναφοράς και τεκμηρίωσης των φακέλων από τους μηχανικούς και τους δικηγόρους. Κάθε έγγραφο, αίτηση ή ένσταση που υποβάλλεται από εδώ και στο εξής στις δημόσιες αρχές θα πρέπει να παραπέμπει στα νέα άρθρα του Κώδικα και όχι στους παλαιούς, καταργημένους νόμους.Σε κάθε περίπτωση, ο νέος Κώδικας αποτελεί ένα θετικό βήμα που προστατεύει τον πολίτη από τις παγίδες της πολυνομίας.

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να επικοινωνήσουν με τους τεχνικούς και νομικούς τους συμβούλους, ώστε να διασφαλίσουν ότι οι υποθέσεις τους είναι εναρμονισμένες με τη νέα ορολογία και τη δομή του Κώδικα.Το γραφείο μας είναι έτοιμο να σας συνδράμει στην ανάλυση του ακινήτου σας με βάση το νέο κωδικοποιημένο πλαίσιο, εξασφαλίζοντας την απόλυτη νομική σας θωράκιση.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.

1.Ποιες είναι οι βασικές υποχρεώσεις των ιδιοκτητών οικοπέδων σύμφωνα με τον νέο νόμο;

Ο Νόμος 5281/2026 θέτει ως προτεραιότητα την ενεργή συμμετοχή των πολιτών στην πρόληψη των πυρκαγιών μέσω του καθαρισμού των ιδιοκτησιών τους. Οι ιδιοκτήτες, επικαρπωτές ή μισθωτές οικοπεδικών και λοιπών ακάλυπτων χώρων οφείλουν να προβαίνουν στον πλήρη καθαρισμό τους, απομακρύνοντας κάθε είδους καύσιμη ύλη που θα μπορούσε να διευκολύνει την εξάπλωση φωτιάς.

Η υποχρέωση αυτή δεν περιορίζεται μόνο στην κοπή χόρτων, αλλά περιλαμβάνει τον καθαρισμό από ξερά κλαδιά, σκουπίδια και άλλα εύφλεκτα υλικά. Ο νόμος επιδιώκει τη δημιουργία μιας “αμυντικής” ζώνης γύρω από τις κατοικημένες περιοχές, ενισχύοντας την ανθεκτικότητα των υποδομών απέναντι σε φυσικές καταστροφές.Επιπλέον, οι πολίτες έχουν πλέον την υποχρέωση να τεκμηριώνουν τη συμμόρφωσή τους μέσω ψηφιακών πλατφορμών. 

Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας, η ευθύνη επιμερίζεται σε όλους τους συνδικαιούχους, γεγονός που απαιτεί συνεννόηση για την έγκαιρη υλοποίηση των εργασιών. Η παράλειψη καθαρισμού από έναν εκ των συνιδιοκτητών δεν απαλλάσσει τους υπόλοιπους από τις πιθανές συνέπειες του νόμου.Ωστόσο, ο κάθε συνιδιοκτήτης του ακινήτου μπορεί μόνος του ακόμη και χωρίς την σύμπραξη των άλλων, να προβεί στον καθαρισμό του οικοπέδου καθώς και την συντήρηση του στην συνέχεια.

2.Ποια είναι η διαδικασία και η προθεσμία για την υποβολή της δήλωσης καθαρισμού;

Σύμφωνα με τις προβλέψεις του νόμου, η υποβολή της υπεύθυνης δήλωσης καθαρισμού αποτελεί ετήσια υποχρέωση. Οι υπόχρεοι πρέπει να εισέρχονται στην ειδική πλατφόρμα και να δηλώνουν υπεύθυνα ότι έχουν εκπληρώσει τις υποχρεώσεις πυροπροστασίας για το τρέχον έτος.Η καταληκτική ημερομηνία για την υποβολή αυτής της δήλωσης είναι η 15η Ιουνίου κάθε έτους.

Πρόκειται για μια κρίσιμη προθεσμία, καθώς η παρέλευσή της ενεργοποιεί αυτομάτως τις διαδικασίες ελέγχου και την πιθανότητα επιβολής προστίμων από τις αρμόδιες αρχές.Η διαδικασία υποβολής είναι πλέον πλήρως ψηφιοποιημένη, στοχεύοντας στην απλούστευση της επικοινωνίας μεταξύ πολίτη και κράτους. Ο ιδιοκτήτης βεβαιώνει ότι το οικόπεδό του είναι καθαρό, παρέχοντας τα απαραίτητα στοιχεία ταυτοποίησης του ακινήτου που τηρούνται στο εθνικό μητρώο.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η δήλωση έχει ισχύ υπεύθυνης δήλωσης του ν. 1599/1986. Αυτό σημαίνει ότι τυχόν ψευδής δήλωση σχετικά με την κατάσταση του οικοπέδου μπορεί να επιφέρει, πέρα από τα διοικητικά πρόστιμα, και ποινικές κυρώσεις για τον δηλούντα.Σε περίπτωση που οι εργασίες καθαρισμού επαναληφθούν λόγω νέας βλάστησης κατά τη διάρκεια του καλοκαιριού, δεν απαιτείται νέα δήλωση, αρκεί να έχει γίνει η αρχική.

3.Τι είναι το Εθνικό Μητρώο Τήρησης Μέτρων Προληπτικής Πυροπροστασίας Ιδιοκτησιών;

Το Εθνικό Μητρώο αποτελεί το νέο κεντρικό εργαλείο του Υπουργείου Κλιματικής Κρίσης και Πολιτικής Προστασίας για την παρακολούθηση των μέτρων πρόληψης. Πρόκειται για μια ψηφιακή βάση δεδομένων όπου καταγράφονται οι υπόχρεοι και οι δηλώσεις καθαρισμού των οικοπέδων τους.Ο κύριος σκοπός της σύστασης αυτού του Μητρώου είναι η δημιουργία ενός διαφανούς και ελεγχόμενου συστήματος λογοδοσίας.

Μέσω αυτού, οι αρχές μπορούν να γνωρίζουν ανά πάσα στιγμή ποια οικόπεδα έχουν δηλωθεί ως καθαρισμένα και ποια παραμένουν σε επικίνδυνη κατάσταση για την πυρασφάλεια.Το Μητρώο διαλειτουργεί με άλλες κρατικές βάσεις δεδομένων, επιτρέποντας την αυτόματη διασταύρωση στοιχείων ιδιοκτησίας και γεωγραφικών δεδομένων. Αυτό καθιστά τον εντοπισμό των αμελών ιδιοκτητών ταχύτερο και ακριβέστερο, μειώνοντας τη γραφειοκρατία των χειροκίνητων ελέγχων.

Επιπλέον, το σύστημα αυτό επιτρέπει στους Δήμους και την Πυροσβεστική να ιεραρχούν τους ελέγχους τους, εστιάζοντας σε περιοχές με χαμηλά ποσοστά δηλώσεων ή σε σημεία που έχουν χαρακτηριστεί ως υψηλού κινδύνου στον Εθνικό Χάρτη Εκτίμησης Κινδύνου. Η σωστή εγγραφή και δήλωση στο Μητρώο αποτελεί την καλύτερη απόδειξη συμμόρφωσης σε περίπτωση μελλοντικού ελέγχου ή καταγγελίας.

4.Πώς διενεργούνται οι έλεγχοι για τον καθαρισμό των οικοπέδων;

Ο έλεγχος της συμμόρφωσης των ιδιοκτητών ακολουθεί δύο βασικές οδούς: τους δειγματοληπτικούς ελέγχους και τους ελέγχους κατόπιν καταγγελίας. Οι Δήμοι έχουν την υποχρέωση να διενεργούν ετησίως ελέγχους επί του συνολικού αριθμού των δηλώσεων που έχουν υποβληθεί στην περιφέρειά τους.Ειδικότερα, τα αρμόδια όργανα των Δήμων επισκέπτονται οικόπεδα για να διαπιστώσουν αν το περιεχόμενο της δήλωσης ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα.

Οι έλεγχοι αυτοί είναι δειγματοληπτικοί, αλλά η ένταση και η συχνότητά τους αυξάνονται σε περιοχές υψηλής επικινδυνότητας.Παράλληλα, το Πυροσβεστικό Σώμα (Π.Σ.) παρεμβαίνει όταν υπάρχουν συγκεκριμένες καταγγελίες. Μέσω μιας νέας ψηφιακής υπηρεσίας καταγγελιών, οποιοσδήποτε πολίτης μπορεί να αναφέρει ένα ακαθάριστο οικόπεδο που εγκυμονεί κινδύνους για τη γειτονιά του.

Κατά τον έλεγχο, οι επιθεωρητές εξετάζουν αν έχουν απομακρυνθεί τα ξερά χόρτα, τα κλαδιά και τυχόν απορρίμματα. Επίσης, ελέγχεται η απόσταση της βλάστησης από κτίσματα, σύμφωνα με τις ειδικές προδιαγραφές που ορίζουν οι πυροσβεστικές διατάξεις.Εάν κατά τον έλεγχο διαπιστωθεί παράβαση, συντάσσεται σχετική έκθεση και ξεκινά η διαδικασία επιβολής των προβλεπόμενων διοικητικών κυρώσεων.

5.Τι συμβαίνει εάν ένας ιδιοκτήτης αμελήσει να υποβάλει τη σχετική δήλωση;

Η μη υποβολή της υπεύθυνης δήλωσης έως τις 15 Ιουνίου έχει άμεσες και σημαντικές έννομες συνέπειες. Πρώτον, ο νόμος θεωρεί ότι η παράλειψη αυτή αποτελεί τεκμήριο μη καθαρισμού του οικοπέδου, θέτοντας τον ιδιοκτήτη στο στόχαστρο των ελεγκτικών μηχανισμών.Μια πολύ σημαντική διάταξη προβλέπει ότι, σε περίπτωση άπρακτης παρέλευσης της προθεσμίας, τεκμαίρεται η συναίνεση του ιδιοκτήτη στη διενέργεια καθαρισμού από τον Δήμο.

Αυτό επιτρέπει στις δημοτικές υπηρεσίες να εισέλθουν στον χώρο και να προχωρήσουν στις απαραίτητες εργασίες αυτεπάγγελτα.Ωστόσο, αυτή η “διευκόλυνση” από τον Δήμο δεν είναι δωρεάν. Ο ιδιοκτήτης θα κληθεί να καταβάλει το κόστος του καθαρισμού, το οποίο συχνά είναι υψηλότερο από την τιμή της αγοράς, καθώς και το προβλεπόμενο διοικητικό πρόστιμο για τη μη υποβολή της δήλωσης.

Επιπλέον, η απουσία δήλωσης στο Μητρώο αυξάνει την πιθανότητα διενέργειας επιτόπιου ελέγχου από την Πυροσβεστική Υπηρεσία. Οι “ανώνυμες” ή μη δηλωμένες ιδιοκτησίες εμφανίζονται ως κενά στο σύστημα πρόληψης, προκαλώντας την άμεση αντίδραση των αρχών.Νομικά, η παράλειψη δήλωσης μπορεί να περιπλέξει την κατάσταση του ιδιοκτήτη σε περίπτωση που ξεσπάσει πυρκαγιά και το οικόπεδό του θεωρηθεί εστία ή δίοδος εξάπλωσης.

6.Ποιες είναι οι κυρώσεις και τα πρόστιμα για τη μη συμμόρφωση;

Ο Ν. 5281/2026 εισάγει ένα αυστηρό πλαίσιο προστίμων που στοχεύει στην αποτροπή της αμέλειας. Για τη μη υποβολή της ετήσιας δήλωσης καθαρισμού στο Μητρώο, προβλέπονται συγκεκριμένα διοικητικά πρόστιμα που επιβάλλονται είτε από τον Δήμο είτε από το Πυροσβεστικό Σώμα.Σε γενικότερο πλαίσιο, οι παραβάσεις της νομοθεσίας πυροπροστασίας τιμωρούνται με πρόστιμα που ξεκινούν από τα 500 ευρώ και μπορούν να φτάσουν έως και τις 50.000 ευρώ.

Το τελικό ποσό εξαρτάται από τη σοβαρότητα της παράβασης και την επικινδυνότητα του χώρου.Για τον προσδιορισμό του προστίμου λαμβάνονται υπόψη κριτήρια όπως το μέγεθος του οικοπέδου, ο βαθμός υπαιτιότητας του ιδιοκτήτη και η εγγενής επικινδυνότητα της περιοχής. Επίσης, η άμεση συμμόρφωση μετά τον έλεγχο μπορεί σε ορισμένες περιπτώσεις να λειτουργήσει ελαφρυντικά.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται σε περιπτώσεις υποτροπής. Εάν ένας ιδιοκτήτης βρεθεί ξανά εκτός νόμου εντός σύντομου χρονικού διαστήματος, τα πρόστιμα διπλασιάζονται ή αυξάνονται κλιμακωτά, καθώς η αμέλεια πλέον θεωρείται συστηματική και επικίνδυνη για το δημόσιο συμφέρον.Εκτός από τα διοικητικά πρόστιμα, ο ιδιοκτήτης επιβαρύνεται και με τη δαπάνη του καθαρισμού εάν αυτός γίνει από τον Δήμο.

7.Ποιος είναι ο ρόλος των Δήμων στη διαδικασία;

Οι Δήμοι αποτελούν τον βασικό πυλώνα εφαρμογής του νέου συστήματος σε τοπικό επίπεδο. Έχουν την ευθύνη για την ενημέρωση των δημοτών, τη διενέργεια των δειγματοληπτικών ελέγχων και την επιβολή των προστίμων σε περιπτώσεις μη υποβολής δηλώσεων.Επιπλέον, οι Δήμοι είναι αρμόδιοι για τον αυτεπάγγελτο καθαρισμό των οικοπέδων όταν οι ιδιοκτήτες αμελούν να το πράξουν.

Για τον σκοπό αυτό, ο νόμος προβλέπει την ενίσχυση των Δήμων με μηχανήματα έργου και προσωπικό, ώστε να μπορούν να ανταποκριθούν στις αυξημένες ανάγκες.Ένας νέος ρόλος των Δήμων είναι η κατάρτιση Τοπικών Σχεδίων Αντιμετώπισης Εκτάκτων Αναγκών. Στα σχέδια αυτά περιλαμβάνονται πλέον ειδικές προβλέψεις για την προληπτική απομάκρυνση πολιτών και ζώων, καθώς και ο καθορισμός σημείων συγκέντρωσης σε περίπτωση κινδύνου.

Οι Δήμοι οφείλουν επίσης να διατηρούν μητρώα διαθέσιμων μηχανημάτων και χειριστών που μπορούν να επιστρατευτούν σε καταστάσεις κρίσης. Αυτό διασφαλίζει ότι, αν μια περιοχή κινδυνεύσει, θα υπάρχουν άμεσα διαθέσιμα μέσα για τη δημιουργία αντιπυρικών ζωνών.Μέσω των Αυτοτελών Τμημάτων Πολιτικής Προστασίας, παρέχονται οδηγίες στους ιδιοκτήτες για τον σωστό τρόπο καθαρισμού και την ορθή χρήση της ψηφιακής πλατφόρμας.

8.Πώς λειτουργεί η ψηφιακή υπηρεσία καταγγελιών;

Ο Νόμος 5281/2026 ενθαρρύνει την κοινωνική επαγρύπνηση μέσω μιας σύγχρονης ψηφιακής υπηρεσίας καταγγελιών. Κάθε πολίτης που διαπιστώνει ότι ένα γειτονικό οικόπεδο είναι ακαθάριστο και επικίνδυνο, μπορεί να υποβάλει επώνυμη αναφορά μέσω του Μητρώου.Η καταγγελία εισάγεται στο σύστημα και δρομολογείται αυτόματα προς τα αρμόδια όργανα του Πυροσβεστικού Σώματος ή του οικείου Δήμου.

Οι αρχές έχουν την υποχρέωση να διερευνήσουν την αναφορά και να διενεργήσουν επιτόπιο έλεγχο στην ιδιοκτησία που καταγγέλθηκε.Η ψηφιακή πλατφόρμα εξασφαλίζει τη διαφάνεια της διαδικασίας, καθώς η εξέλιξη κάθε καταγγελίας παρακολουθείται κεντρικά. Έτσι, αποφεύγονται περιπτώσεις όπου αναφορές πολιτών “ξεχνιούνταν” στα συρτάρια των υπηρεσιών, ενισχύοντας την αίσθηση ασφάλειας των κατοίκων.

Είναι σημαντικό οι καταγγελίες να είναι βάσιμες και να περιγράφουν με ακρίβεια την κατάσταση. Οι αρχές χρησιμοποιούν τα στοιχεία αυτά για να ιεραρχήσουν τις παρεμβάσεις τους, δίνοντας προτεραιότητα σε οικόπεδα που βρίσκονται κοντά σε δάση ή πυκνοκατοικημένες περιοχές.Σκοπός δεν είναι η δημιουργία γειτονικών διενέξεων, αλλά η συλλογική προστασία της ζωής και των περιουσιών από τον κίνδυνο της πυρκαγιάς.

9.Τι προβλέπεται για τον αυτεπάγγελτο καθαρισμό από τον Δήμο;

Ο αυτεπάγγελτος καθαρισμός είναι η “έσχατη λύση” που διαθέτει ο Δήμος για να διασφαλίσει τη δημόσια υγεία και ασφάλεια. Ενεργοποιείται όταν ο ιδιοκτήτης είτε δεν υπέβαλε δήλωση είτε, παρά την υποβολή, ο έλεγχος έδειξε ότι το οικόπεδο παραμένει ακαθάριστο.Με τη νέα νομοθεσία, οι διαδικασίες εισόδου σε ιδιωτικούς χώρους για καθαρισμό έχουν απλοποιηθεί.

Ο Δήμος δεν χρειάζεται πλέον μακροχρόνιες δικαστικές εντολές, καθώς η προστασία του κοινωνικού συνόλου από τον κίνδυνο πυρκαγιάς θεωρείται υπέρτερο έννομο αγαθό.Τα συνεργεία του Δήμου ή συμβεβλημένοι εργολάβοι προβαίνουν στις απαραίτητες εργασίες, όπως κοπή χόρτων και απομάκρυνση εύφλεκτων υλικών. Η διαδικασία αυτή καταγράφεται και τεκμηριώνεται, ώστε να δικαιολογηθεί στη συνέχεια η χρέωση των εξόδων στον ιδιοκτήτη.

Το κόστος του καθαρισμού υπολογίζεται βάσει προκαθορισμένων τιμών ανά τετραγωνικό μέτρο και περιλαμβάνει και τα έξοδα μεταφοράς των απορριμμάτων. Αυτά τα ποσά βεβαιώνονται ως δημόσιο έσοδο και η μη καταβολή τους μπορεί να οδηγήσει σε δέσμευση φορολογικής ενημερότητας.Για τους ιδιοκτήτες, ο αυτεπάγγελτος καθαρισμός είναι η πιο ασύμφορη επιλογή.

10.Αν το οικόπεδο είναι αγνώστου ιδιοκτήτη αλλάζει η κατάσταση;

Επειδή αρκετοί είναι οι ιδιοκτήτες που έχουν αμελήσει να δηλώσουν την ιδιοκτησία του οικοπέδου/ακινήτου τους στο Κτηματολόγιο, οι ρυθμίσεις του νόμου διαφοροποιούνται σε αυτό το σημείο. Κι αυτό γίνεται για να προστατευθεί ο ιδιοκτήτης που μπορεί ακομή και να αγνοούσε ότι είναι ιδιοκτήτης οικοπέδου (όπως για παράδειγμα όταν γίνεται κληρονόμος του ακινήτου επειδή παρέλειψε να αποποιηθεί την κληρονομία εντός της νόμιμης προθεσμίας).

Πιο συγκεκριμένα, σε περίπτωση που ο Δήμος διενεργήσει έλεγχο στο ακίνητο/οικόπεδο και διαπιστώσει ότι αυτό είναι ακαθάριστο, οφείλει να επιβάλλει πρόστιμο σε βάρος του ιδιοκτήτη, όπως είδαμε παραπάνω. Ωστόσο, σε περίπτωση που δεν μπορεί να βρεθεί ο νόμιμος ιδιοκτήτης του ακινήτου, τότε ο Δήμος οφείλει να καθαρίσει το οικόπεδο/ακίνητο, ειδικά αν πρόκειται για επείγουσα περίπτωση λόγω κινδύνου πυρκαγιάς, και να μην επιβάλλει πρόστιμο κατά του ιδιοκτήτη, αφού αυτός αγνοείται. Δεν αποκλείεται όμως να επιβληθεί πρόστιμο κατά άλλου νομέα του ακινήτου, όπως του μισθωτή/υπομισθωτή ή και κατά του επικαρπωτή, αν τα στοιχεία των παραπάνω προσώπων είναι εμφανή από τα δημόσια βιβλία (Υποθηκοφυλακεία/Κτηματολόγια).

Πέρα όμως από την επιβολή προστίμου για μη καθαρισμό του οικοπέδου, το να μην βρίσκεται ο νόμιμος ιδιοκτήτης ενός οικοπέδου έχει και μια άλλη συνέπεια. Αν στην περιοχή όπου ανήκει το οικόπεδο έχει επεκταθεί το Κτηματολόγιο, κι ο πραγματικός ιδιοκτήτης έχει παραλείψει να δηλώσει την ιδιοκτησία του στο Κτηματολόγιο, τότε αφού περάσουν οι νόμιμες προθεσμίες, το ακίνητο θεωρείται ότι ανήκει στο Δημόσιο. Αυτό έχει σημασία καθώς κι αν ακόμη το ακίνητο δεν ανήκει στο Δημόσιο, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να το αμφισβητήσει πλέον, και μπορεί να περιοριστεί σε αγωγή αποζημίωσης κατά του Δημοσίου ή κατά εκείνου που τον εμπόδισε να δηλώσει την ιδιοκτησία του επί του ακινήτου κατά την εφαρμογή του Κτηματολογίου.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.

Η ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα εισέρχεται σε μια νέα, ψηφιακή εποχή, όπου η διαφάνεια και η διασύνδεση των δεδομένων αποτελούν πλέον τον κανόνα και όχι την εξαίρεση. Η καθιέρωση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) δεν αποτελεί απλώς μια τεχνική αναβάθμιση, αλλά μια ριζική αλλαγή στον τρόπο που η ΑΑΔΕ και το Κτηματολόγιο επιβλέπουν τα ακίνητά στην Ελλάδα. Για κάθε ιδιοκτήτη, αυτό σημαίνει ότι η εποχή των αποκλίσεων μεταξύ δηλώσεων και πραγματικότητας κλείνει οριστικά, καθώς το κράτος αποκτά πλέον τη δυνατότητα να διασταυρώνει αυτόματα κάθε τετραγωνικό μέτρο και κάθε ευρώ εισοδήματος. Η ανάγκη για απόλυτη ταύτιση της φορολογικής και της νομικής εικόνας ενός ακινήτου καθίσταται πλέον επιτακτική, καθώς τυχόν αστοχίες μπορεί να οδηγήσουν σε αναδρομικές επιβαρύνσεις ή εμπλοκές στις μεταβιβάσεις. Στο άρθρο που ακολουθεί, αναλύουμε μέσα από 10 κρίσιμες ερωτήσεις όλα όσα φέρνει το ΜΙΔΑ στην καθημερινότητά σας. Στόχος μας είναι να σας προσφέρουμε έναν πλήρη οδηγό πλοήγησης στο νέο αυτό τοπίο, διασφαλίζοντας ότι η περιουσία σας θα παραμείνει θωρακισμένη απέναντι στις νέες ψηφιακές προκλήσεις.

1.Τι ακριβώς είναι το ΜΙΔΑ και ποιος είναι ο σκοπός του;

Το ΜΙΔΑ είναι η νέα κεντρική βάση δεδομένων της ΑΑΔΕ, η οποία σχεδιάστηκε για να αποτελέσει το «ψηφιακό φάκελο» κάθε ακινήτου στην Ελλάδα. Στην ουσία, είναι ένας δυναμικός μηχανισμός που συγκεντρώνει πληροφορίες που μέχρι σήμερα ήταν διάσπαρτες σε διαφορετικές υπηρεσίες. Ο πρωταρχικός σκοπός του είναι η πλήρης διασύνδεση των στοιχείων του Ε9 με τα δεδομένα του Εθνικού Κτηματολογίου. Με αυτόν τον τρόπο, η φορολογική διοίκηση θα έχει μια πεντακάθαρη εικόνα για το ποιος κατέχει τι, πού βρίσκεται αυτό και ποια είναι η πραγματική του κατάσταση.

Για το κράτος, το ΜΙΔΑ είναι το απόλυτο εργαλείο για την καταπολέμηση της φοροδιαφυγής και τον εντοπισμό αδήλωτων τετραγωνικών. Για τον πολίτη, φιλοδοξεί να γίνει το μέσο που θα μειώσει τη γραφειοκρατία στις μεταβιβάσεις, καθώς όλα τα στοιχεία θα είναι προ-συμπληρωμένα. Η λειτουργία του σηματοδοτεί το τέλος της εποχής των «ανώνυμων» ή κακώς δηλωμένων ακινήτων. Πλέον, κάθε μεταβολή στο Κτηματολόγιο θα ενημερώνει αυτόματα τη φορολογική εικόνα του πολίτη, καθιστώντας τον έλεγχο άμεσο και αμείλικτο.

Πέρα από τη φορολογία, το ΜΙΔΑ θα αποτελεί τη βάση για την άσκηση κοινωνικής πολιτικής, όπως η χορήγηση επιδομάτων στέγασης ή θέρμανσης. Η ακρίβεια των στοιχείων θα καθορίζει αν ένας πολίτης δικαιούται μια παροχή, αποκλείοντας όσους εμφανίζουν πλασματική περιουσιακή εικόνα. Τέλος, το σύστημα θα ενσωματώνει δεδομένα για την ενεργειακή κλάση και την ασφάλιση των ακινήτων. Αυτό ανοίγει τον δρόμο για μελλοντικές φορολογικές ελαφρύνσεις σε “πράσινα” ακίνητα ή για την επιβολή υποχρεώσεων που σχετίζονται με την κλιματική αλλαγή και την προστασία της κατοικίας.

2.Πώς θα επηρεαστεί η σχέση μεταξύ Ε9 και Κτηματολογίου;

Μέχρι πρότινος, το Ε9 και το Κτηματολόγιο ήταν δύο «ξένα» συστήματα που συχνά περιείχαν αντικρουόμενες πληροφορίες. Με το ΜΙΔΑ, αυτή η απόσταση εκμηδενίζεται, καθώς τα δύο συστήματα θα «συνομιλούν» σε πραγματικό χρόνο, ανταλλάσσοντας δεδομένα χωρίς παρέμβαση. Αυτό σημαίνει ότι αν στο Κτηματολόγιο ένα ακίνητο εμφανίζεται με διαφορετικά τετραγωνικά από όσα έχετε δηλώσει στην εφορία, η διαφορά θα εντοπίζεται αυτόματα. Το σύστημα θα αναδεικνύει τις ανακρίβειες και θα καλεί τον ιδιοκτήτη να τις διορθώσει, συχνά με την επιβολή των ανάλογων προστίμων ή αναδρομικών φόρων.

Η διασύνδεση αυτή εξυπηρετεί επίσης τη διαφάνεια στις εμπράγματες συναλλαγές. Κάθε φορά που θα γίνεται μια πώληση ή γονική παροχή, το ΜΙΔΑ θα αντλεί τα στοιχεία από το συμβόλαιο και το Κτηματολόγιο, διασφαλίζοντας ότι η φορολογική δήλωση του νέου ιδιοκτήτη θα είναι απόλυτα ακριβής. Είναι, λοιπόν, κρίσιμο να γίνει ένας προληπτικός έλεγχος από δικηγόρο και μηχανικό. Η ταύτιση των στοιχείων δεν είναι πια προαιρετική, αλλά προϋπόθεση για να μην βρεθείτε αντιμέτωποι με δυσάρεστες εκπλήξεις κατά τη διάρκεια ενός τυχαίου ελέγχου από την ΑΑΔΕ.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στις περιπτώσεις της “χρησικτησίας” ή των παλαιών κληρονομιών που δεν έχουν μεταγραφεί. Το ΜΙΔΑ θα εντοπίζει ακίνητα που δηλώνονται στο Ε9 αλλά στερούνται νομικού τίτλου στο Κτηματολόγιο, αναγκάζοντας τους ιδιοκτήτες να προχωρήσουν σε δικαστικές ή διοικητικές ενέργειες τακτοποίησης. Παράλληλα, το σύστημα θα μπορεί να αναγνωρίζει “φαντάσματα” του παρελθόντος, όπως ακίνητα που έχουν κατεδαφιστεί αλλά παραμένουν στο Ε9 για να δικαιολογήσουν τεκμήρια διαβίωσης. Η ψηφιακή διασταύρωση θα διαγράφει αυτεπάγγελτα τέτοιες εγγραφές, αναπροσαρμόζοντας τη φορολογική ικανότητα του πολίτη.

3.Τι αλλάζει στις μισθώσεις ακινήτων με το νέο Μητρώο;

Το ΜΙΔΑ δεν περιορίζεται μόνο στην ιδιοκτησία, αλλά επεκτείνεται και στη διαχείριση των ακινήτων, δηλαδή στις ενοικιάσεις. Οι δηλώσεις μίσθωσης που υποβάλλονται στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ θα συνδέονται απευθείας με τον ψηφιακό φάκελο του ακινήτου στο Μητρώο. Αυτό επιτρέπει στις αρχές να γνωρίζουν ανά πάσα στιγμή ποια ακίνητα είναι κενά, ποια είναι μισθωμένα και με τι τίμημα. Έτσι, ο εντοπισμός των «μαύρων» ενοικίων γίνεται πολύ πιο εύκολος, αφού το σύστημα μπορεί να διασταυρώσει αν ένα ακίνητο που δηλώνεται ως κενό καταναλώνει ρεύμα ή νερό.

Επιπλέον, το ΜΙΔΑ θα παρακολουθεί στενά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb. Η σύνδεση του Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) με τα γεωγραφικά δεδομένα του Κτηματολογίου θα αποτρέπει τη χρήση πλασματικών στοιχείων για την ανάρτηση αγγελιών σε διεθνείς πλατφόρμες. Η ψηφιακή παρακολούθηση της χρήσης του ακινήτου καθιστά σχεδόν αδύνατη την απόκρυψη εισοδημάτων χωρίς να χτυπήσει «κόκκινο» στο κεντρικό σύστημα ελέγχου.

Μια νέα παράμετρος είναι η σύνδεση των κοινοχρήστων δαπανών και των λογαριασμών ΔΕΚΟ με το ΜΙΔΑ. Σε περίπτωση υπεκφυγής του φόρου εισοδήματος από ενοίκια, η ΑΑΔΕ θα μπορεί να χρησιμοποιεί τις πληρωμές των λογαριασμών ως αποδεικτικό στοιχείο ότι το ακίνητο δεν ήταν κενό, όπως ίσως δηλώθηκε. Τέλος, το Μητρώο θα διευκολύνει την έκδοση των εκάστοτε πιστοποιητικών, τα οποία είναι απαραίτητα για τη συμμετοχή σε προγράμματα ανακαίνισης (π.χ. “Εξοικονομώ”) ή για την απόδειξη της κύριας κατοικίας του ενοικιαστή, περιορίζοντας τις ψευδείς υπεύθυνες δηλώσεις που χρησιμοποιούνταν στο παρελθόν.

4.Ποια είναι η διαδικασία αυτόματης ενημέρωσης του Ε9;

Μία από τις σημαντικότερες και πιο θετικές αλλαγές που φέρνει το ΜΙΔΑ είναι η σταδιακή κατάργηση της χειρόγραφης υποβολής τροποποιητικών δηλώσεων Ε9. Σε πολλές περιπτώσεις, η ενημέρωση της φορολογικής σας εικόνας θα γίνεται πλέον αυτόματα με την ολοκλήρωση ενός συμβολαίου. Όταν υπογράφεται μια πράξη μεταβίβασης (πώληση, δωρεά κ.λπ.) στον «Ψηφιακό Φάκελο Μεταβίβασης Ακινήτου», τα στοιχεία θα μεταφέρονται απευθείας στο ΜΙΔΑ. Το σύστημα θα δημιουργεί αυτόματα το νέο Ε9 για τον αγοραστή και θα διαγράφει το ακίνητο από τον πωλητή, ενημερώνοντάς τους με σχετικό μήνυμα.

Αυτή η αυτοματοποίηση μειώνει δραστικά την πιθανότητα λαθών που οδηγούσαν σε άδικες χρεώσεις ΕΝΦΙΑ. Επίσης, γλιτώνει τους ιδιοκτήτες από την ανάγκη να επισκέπτονται ειδικούς για απλές μεταβολές που προκύπτουν από επίσημα δημόσια έγγραφα. Ωστόσο, η ευθύνη του ελέγχου παραμένει στον πολίτη. Παρόλο που το σύστημα θα ενεργεί αυτόματα, θα πρέπει πάντα να επιβεβαιώνεται ότι η μεταφορά των στοιχείων έγινε ορθά, καθώς τυχόν παραλείψεις στο αρχικό συμβόλαιο θα αναπαραχθούν και στη φορολογική δήλωση.

Σημαντική λεπτομέρεια αποτελεί η αυτόματη ενημέρωση και για τις περιπτώσεις αποδοχής κληρονομιάς. Μόλις ο κληρονόμος υποβάλει την ψηφιακή δήλωση φόρου κληρονομιάς, το ΜΙΔΑ θα προχωρά στην προσωρινή εγγραφή του ακινήτου στο Ε9 του, μέχρι την οριστική σύνταξη της πράξης αποδοχής. Επίσης, το σύστημα θα διορθώνει αυτόματα τις αλλαγές που προκύπτουν από τη συνένωση ή τον διαχωρισμό ιδιοκτησιών (π.χ. συνένωση δύο διαμερισμάτων σε ένα). Αυτό θα αποτρέπει το φαινόμενο να χρεώνεται ΕΝΦΙΑ για δύο ακίνητα που νομικά και τεχνικά έχουν γίνει πλέον μία ενιαία ενότητα.

5.Θα εντοπίζονται ευκολότερα τα αδήλωτα τετραγωνικά;

Η απάντηση είναι κατηγορηματικά ναι. Το ΜΙΔΑ αποτελεί το ισχυρότερο όπλο της ΑΑΔΕ για τον εντοπισμό αποκλίσεων ανάμεσα στα τετραγωνικά μέτρα που δηλώνονται στο Ε9 και σε αυτά που πραγματικά υπάρχουν ή έχουν καταγραφεί στο Κτηματολόγιο και την Πολεοδομία. Μέσω της διασταύρωσης των δεδομένων, το σύστημα θα μπορεί να «βλέπει» αν ένας ιδιοκτήτης έχει δηλώσει λιγότερα μέτρα για να πληρώνει χαμηλότερο ΕΝΦΙΑ ή δημοτικά τέλη. Οι αποκλίσεις αυτές θα εμφανίζονται ως ειδοποιήσεις στο προφίλ του φορολογούμενου, ζητώντας άμεσες εξηγήσεις.

Επιπλέον, η χρήση δορυφορικών εικόνων και αεροφωτογραφιών σε συνδυασμό με τα γεωχωρικά δεδομένα του Κτηματολογίου θα επιτρέπει τον εντοπισμό αυθαίρετων κατασκευών, πισινών ή αλλαγών χρήσης (π.χ. αποθήκη που έγινε κατοικία). Το ΜΙΔΑ θα λειτουργεί ως ένας διαρκής ελεγκτικός μηχανισμός. Σε περίπτωση εντοπισμού διαφορών, οι επιβαρύνσεις μπορεί να είναι σημαντικές, καθώς οι φόροι και τα πρόστιμα επιβάλλονται αναδρομικά. Γι’ αυτόν τον λόγο, η ορθότητα των στοιχείων στο Ε9 πριν τη πλήρη ενεργοποίηση του συστήματος καθίσταται επιτακτική για τον ιδιοκτήτη.

Ειδική μέριμνα λαμβάνεται για τους βοηθητικούς χώρους που έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης (π.χ. κλείσιμο ημιυπαίθριων). Το ΜΙΔΑ θα διασταυρώνει τα στοιχεία από τις δηλώσεις τακτοποίησης αυθαιρέτων, διασφαλίζοντας ότι η αλλαγή αυτή έχει μεταφερθεί και στη φορολογική δήλωση. Ακόμα και οι πισίνες, οι οποίες συχνά “ξεχνιούνται” στις δηλώσεις, θα εντοπίζονται μέσω των ψηφιακών χαρτών και θα αντιστοιχίζονται με τον ΚΑΕΚ του ακινήτου. Αυτό θα οδηγήσει σε αυτόματη αναπροσαρμογή του τεκμηρίου διαβίωσης και του φόρου πολυτελείας για τον ιδιοκτήτη.

6.Τι πρέπει να προσέξω αν έχω ακίνητα που δεν έχουν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο;

Εάν έχετε ακίνητα για τα οποία δεν έχετε υποβάλει δήλωση στο Κτηματολόγιο, το ΜΙΔΑ θα αναδείξει αυτό το κενό πολύ γρήγορα. Η έλλειψη Κωδικού Αριθμού Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) στο Ε9 θα αποτελεί σύντομα «σημαία» για τον ελεγκτικό μηχανισμό. Τα ακίνητα που εμφανίζονται στο Ε9 αλλά δεν αντιστοιχίζονται με κάποιο εγγεγραμμένο ακίνητο στο Κτηματολόγιο θα θεωρούνται «ύποπτα» για μη ύπαρξη τίτλων ιδιοκτησίας ή για σοβαρά νομικά ελαττώματα. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε δέσμευση της φορολογικής ενημερότητας του ιδιοκτήτη μέχρι ν ξεκαθαρίσει η κατάσταση.

Από την άλλη πλευρά, ακίνητα που δηλώθηκαν στο Κτηματολόγιο αλλά “ξεχάστηκαν” στο Ε9 θα εντοπίζονται αυτόματα. Η ΑΑΔΕ θα μπορεί να καταλογίζει ΕΝΦΙΑ αναδρομικά για όλα τα έτη που το ακίνητο παρέμενε εκτός φορολογικού ορίζοντα, μαζί με τις ανάλογες προσαυξήσεις. Το ΜΙΔΑ δεν θα επιτρέπει πλέον τη “γκρίζα” ζώνη όπου ένα ακίνητο υπάρχει για τη μία υπηρεσία αλλά είναι αόρατο για την άλλη, δημιουργώντας ένα απόλυτα ελεγχόμενο περιβάλλον.

Πρέπει να γνωρίζετε ότι τα ακίνητα “αγνώστου ιδιοκτήτη” στο Κτηματολόγιο θα διασταυρώνονται με το Ε9 των περιοίκων για να εντοπιστούν πιθανοί καταπατητές ή αμελείς ιδιοκτήτες. Το ΜΙΔΑ θα λειτουργεί ως προθάλαμος για την περιέλευση τέτοιων ακινήτων στο Δημόσιο, αν δεν υπάρξει άμεση νομική αντίδραση. Τέλος, η μη ταύτιση ΚΑΕΚ και Ε9 θα μπλοκάρει την έκδοση του Ηλεκτρονικού Πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ. Χωρίς αυτό, καμία μεταβίβαση ή υποθήκη δεν μπορεί να ολοκληρωθεί, καθιστώντας το ακίνητο πρακτικά “εκτός αγοράς” μέχρι την πλήρη ψηφιακή του αποκατάσταση.

7.Πώς επηρεάζεται ο ΕΝΦΙΑ από τη λειτουργία του ΜΙΔΑ;

Ο ΕΝΦΙΑ βασίζεται αποκλειστικά στα στοιχεία του Ε9. Από τη στιγμή που το ΜΙΔΑ θα διορθώνει αυτόματα το Ε9 με βάση τα (συνήθως ακριβέστερα) στοιχεία του Κτηματολογίου, είναι πολύ πιθανό να δείτε αλλαγές στο ποσό του φόρου που καλείστε να πληρώσετε. Αν για παράδειγμα οι κοινόχρηστοι χώροι ή τα βοηθητικά δωμάτια είχαν αποτυπωθεί διαφορετικά στο Κτηματολόγιο, η αυτόματη μεταφορά τους στο Ε9 θα επηρεάσει άμεσα τη βάση υπολογισμού του φόρου. Σε πολλές περιπτώσεις, αυτό μπορεί να σημαίνει μια μικρή αύξηση, αλλά σε άλλες μπορεί να οδηγήσει και σε μείωση αν η προηγούμενη δήλωση ήταν λανθασμένη εις βάρος σας.

Επίσης, το ΜΙΔΑ θα διευκολύνει την εφαρμογή απαλλαγών ή εκπτώσεων. Επειδή το σύστημα θα γνωρίζει με ακρίβεια την παλαιότητα, το είδος του ακινήτου και την τοποθεσία του, οι εκπτώσεις για ημιτελή κτίσματα ή ειδικές κατηγορίες ακινήτων θα αποδίδονται πιο δίκαια και αυτόματα. Το κλειδί εδώ είναι η ακρίβεια. Ο ΕΝΦΙΑ θα αντανακλά πλέον την πραγματική νομική και τεχνική κατάσταση του ακινήτου. Οποιαδήποτε απόκλιση διορθώνεται μέσω του ΜΙΔΑ θα συνεπάγεται και την αντίστοιχη αναπροσαρμογή του εκκαθαριστικού σας σημειώματος.

Αν για παράδειγμα οι κοινόχρηστοι χώροι ή τα βοηθητικά κτίσματα είχαν αποτυπωθεί διαφορετικά στο Κτηματολόγιο, η αυτόματη ενημέρωση του Ε9 θα αλλάξει τη φορολογητέα αξία. Αυτό εξασφαλίζει ότι ο φόρος που πληρώνετε αντιστοιχεί στην πραγματική αξία της περιουσίας σας και όχι σε μια λανθασμένη παλαιά δήλωση. Επιπλέον, η αυτόματη ενημέρωση των τιμών ζώνης στο ΜΙΔΑ θα σημαίνει ότι κάθε αλλαγή στις αντικειμενικές αξίες θα μεταφέρεται ακαριαία στον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ. Ο ιδιοκτήτης θα έχει μια διαφανή εικόνα για το πώς η υπεραξία της περιοχής του μεταφράζεται σε φορολογική υποχρέωση.

8.Θα βοηθήσει το ΜΙΔΑ στη μείωση της γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις;

Παρά τον ελεγκτικό του χαρακτήρα, το ΜΙΔΑ έχει σχεδιαστεί και ως ένα εργαλείο διευκόλυνσης. Η ύπαρξη μιας ενιαίας, έγκυρης βάσης δεδομένων σημαίνει ότι οι δικηγόροι και οι συμβολαιογράφοι θα μπορούν να αντλούν τα απαραίτητα έγγραφα ψηφιακά και ταχύτατα. Η συγκέντρωση όλων των στοιχείων (τίτλοι, τετραγωνικά, ΚΑΕΚ, πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ) σε έναν ψηφιακό φάκελο θα καταστήσει περιττή τη συλλογή δεκάδων χειρόγραφων βεβαιώσεων από διαφορετικές δημόσιες υπηρεσίες.

Επιπλέον, η αυτόματη ενημέρωση των αρχείων μετά τη μεταβίβαση απαλλάσσει τον πολίτη από τη μετέπειτα ταλαιπωρία στις δημόσιες οικονομικές υπηρεσίες. Η «διαλειτουργικότητα», όπως ονομάζεται τεχνικά, είναι το μυστικό για να γίνονται οι συναλλαγές με το πάτημα ενός κουμπιού. Ωστόσο, αυτή η ευκολία προϋποθέτει ότι το ακίνητο είναι «καθαρό» και σωστά δηλωμένο στο ΜΙΔΑ. Αν υπάρχουν ασυμφωνίες, το σύστημα θα «κλειδώνει» τη μεταβίβαση μέχρι να επιλυθούν, κάτι που αναδεικνύει ξανά τη σημασία του σωστού νομικού ελέγχου πριν την έναρξη της διαδικασίας.

Εκτός αυτού,, η αυτόματη ενημέρωση των αρχείων απαλλάσσει τον πολίτη από τη μετέπειτα ταλαιπωρία για τη δήλωση της μεταβολής. Η ψηφιακή γέφυρα μεταξύ των υπηρεσιών διασφαλίζει ότι το κράτος ενημερώνεται “εσωτερικά”, αφήνοντας τον πολίτη ελεύθερο από πρόσθετες διοικητικές υποχρεώσεις μετά τη συναλλαγή. Ωστόσο, αυτή η ευκολία προϋποθέτει ότι το ακίνητο είναι “ψηφιακά έτοιμο”.

9.Τι προβλέπεται για τα ακίνητα που ανήκουν σε εταιρείες;

Το ΜΙΔΑ δεν κάνει διακρίσεις ανάμεσα σε φυσικά και νομικά πρόσωπα. Οι εταιρείες που διαθέτουν ακίνητη περιουσία θα βρεθούν υπό το ίδιο μικροσκόπιο, με επιπλέον ελέγχους που αφορούν την επαγγελματική χρήση και τη φορολογική έδρα. Για τα νομικά πρόσωπα, το Μητρώο θα συνδέεται και με τα στοιχεία του ΓΕΜΗ, διασφαλίζοντας ότι τα ακίνητα που δηλώνονται ως πάγια της εταιρείας ταυτίζονται με αυτά που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο. Αυτό θα αποτρέπει τη χρήση εταιρικών σχημάτων για την απόκρυψη προσωπικής περιουσίας.

Επίσης, η διαχείριση των επαγγελματικών μισθώσεων μέσω του ΜΙΔΑ θα επιτρέπει την αυτόματη διασταύρωση των εξόδων ενοικίου που δηλώνει μια επιχείρηση με τα έσοδα που δηλώνει ο ιδιοκτήτης-εκμισθωτής. Η φορολογική συμμόρφωση των εταιρειών γίνεται έτσι πιο διαφανής και εύκολα ελέγξιμη. Οι εκπρόσωποι εταιρειών θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί με τις λεπτομέρειες των ακινήτων τους. Μια παράλειψη στο ΜΙΔΑ μπορεί να επηρεάσει όχι μόνο τον φόρο ακινήτων, αλλά και τη γενικότερη φορολογική αξιολόγηση της επιχείρησης από τις αρχές.

Επίσης, η διαχείριση των επαγγελματικών μισθώσεων μέσω του ΜΙΔΑ θα επιτρέπει την αυτόματη διασταύρωση των εξόδων ενοικίου με τα έσοδα του εκμισθωτή. Αυτό δημιουργεί ένα περιβάλλον όπου η φορολογική συμμόρφωση των εταιρειών ελέγχεται σε πολλαπλά επίπεδα, μειώνοντας τα περιθώρια για εικονικές δαπάνες. Οι διοικήσεις των εταιρειών θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικές, καθώς μια παράλειψη στο ΜΙΔΑ μπορεί να επηρεάσει τη γενικότερη φορολογική αξιολόγηση της επιχείρησης (tax compliance). Η ορθή απεικόνιση των ακινήτων στο Μητρώο είναι πλέον αναπόσπαστο κομμάτι της χρηστής εταιρικής διακυβέρνησης.

10.Πώς μπορεί ένας δικηγόρος να βοηθήσει στην εποχή του ΜΙΔΑ;

Η μετάβαση στο ΜΙΔΑ μπορεί να φαίνεται τεχνική, αλλά είναι βαθύτατα νομική. Ο ρόλος του δικηγόρου είναι πλέον κρίσιμος όχι μόνο κατά τη μεταβίβαση, αλλά και για τη διασφάλιση της ορθότητας της ψηφιακής εικόνας της περιουσίας σας πριν προκύψει κάποιος έλεγχος. Ένας εξειδικευμένος νομικός σύμβουλος μπορεί να πραγματοποιήσει έλεγχο ταύτισης ανάμεσα στους τίτλους ιδιοκτησίας, τις εγγραφές στο Κτηματολόγιο και τις δηλώσεις στο Ε9. Αυτός ο προληπτικός έλεγχος είναι ο μόνος τρόπος να αποφύγετε αναδρομικούς φόρους και πρόστιμα που θα προκύψουν από τις αυτόματες διασταυρώσεις.

Σε περίπτωση που εντοπιστούν λάθη, ο δικηγόρος θα σας καθοδηγήσει στις απαραίτητες ενέργειες για τη διόρθωσή τους, είτε αυτές αφορούν δικαστικές ενέργειες στο Κτηματολόγιο είτε διοικητικές προσφυγές. Η γνώση της νομολογίας και των διαδικασιών είναι απαραίτητη σε ένα σύστημα που αυτοματοποιείται αλλά παραμένει αυστηρό. Η ίδια εξάλλου διαδικασία ακολουθήθηκε και κατά την έναρξη του Κτηματολογίου στην Ελλάδα.

Επιπλέον, ο δικηγόρος μπορεί να αναλάβει τη διαπραγμάτευση με τις αρχές σε περιπτώσεις “εσφαλμένων διασταυρώσεων” του αλγορίθμου. Το ΜΙΔΑ δεν είναι αλάνθαστο και η τεκμηριωμένη νομική απάντηση σε μια ειδοποίηση της ΑΑΔΕ μπορεί να σώσει τον ιδιοκτήτη από άδικες κυρώσεις. Τέλος, το γραφείο μας είναι εδώ για να σας βοηθήσει να πλοηγηθείτε με ασφάλεια σε αυτό το νέο τοπίο. Η ακίνητη περιουσία είναι ίσως το πολυτιμότερο περιουσιακό στοιχείο και η σωστή διαχείρισή της στο ΜΙΔΑ αποτελεί εγγύηση για την ηρεμία και τη φορολογική σας ασφάλεια στο μέλλον.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.

1.Ποιος είναι ο «κρίσιμος χρόνος» για τη γέννηση της φορολογικής υποχρέωσης;

Με βάση τις προβλέψεις του νόμου, κρίσιμος χρόνος για την γέννηση της υποχρέωσης καταβολής ΕΝΦΙΑ για κάθε ακίνητο είναι η 1η Ιανουαρίου κάθε έτους. Οποιαδήποτε μεταβολή στην εμπράγματη κατάσταση του ακινήτου (πώληση, δωρεά, γονική παροχή) εντός του έτους, δεν επηρεάζει τον φόρο του τρέχοντος έτους, αλλά του επόμενου. Είναι λάθος να συγχέεται η παραπάνω ημερομηνία με την ημερομηνία που εκδίδονται τα ειδοποιητήρια πληρωμής του ΕΝΦΙΑ, κατά τον μήνα Μάρτιο κάθε οικονομικού έτους.

Μια βασική επομένως, υποχρέωση του πωλητή είναι η πληρωμή του ΕΝΦΙΑ για όλα τα έτη που ήταν ιδιοκτήτης του ακινήτου. Η παραπάνω οικονομική εξόφληση είναι αναγκαίο να αποδεικνύεται με την προσκόμιση του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ. Το πιστοποιητικό αυτό αποδεικνύει ότι το ακίνητο είχε δηλωθεί ορθά από τον πωλητή τα τελευταία 5 έτη και ότι είχαν πληρωθεί όλοι οι αναλογούντες φόροι (μαζί με τυχόν πρόστιμα και προσαυξήσεις σε περίπτωση εκπρόθεσμης πληρωμής ή λανθασμένης υποβολής στοιχείων εξαρχής).

Δεν αποκλείεται (και ειδικά σε μεταβιβάσεις ακινήτων λόγω πώλησης) οι συμβαλλόμενοι να συμφωνούν σε έναν εσωτερικό επιμερισμό του φόρου στο συμβόλαιο μεταβίβασης. Αυτό που πρέπει να γνωρίζουμε είναι ότι, απέναντι στο Δημόσιο, υπόχρεος παραμένει αυτός που είχε την κυριότητα του ακινήτου την 1η Ιανουαρίου του έτους που έλαβε χώρα η μεταβίβαση. Η νομική ευθύνη του πωλητή είναι αδιαπραγμάτευτη, ακόμη και αν το ακίνητο μεταβιβαστεί λίγες ώρες μετά την αλλαγή του έτους.

2.Πώς επηρεάζει η «ψιλή κυριότητα» και η «επικαρπία» τον υπολογισμό;

Όπως έχουμε συζητήσει και σε άλλο κείμενο μας, η αξία της επικαρπίας υπολογίζεται ως ποσοστό επί της πλήρους κυριότητας, ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή. Όσο μεγαλύτερος είναι ο επικαρπωτής, τόσο μικρότερη είναι η αξία της επικαρπίας του και τόσο μεγαλύτερη η αξία της ψιλής κυριότητας. Επομένως, ο ΕΝΦΙΑ επιμερίζεται μεταξύ επικαρπωτή και ψιλού κύριου αυτόματα ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή, και τα σχετικά ποσά πληρωμής εμφανίζονται προ-συμπληρωμένα στα εκκαθαριστικά κάθε οικονομικού έτους.

Αποτελεί (δυστυχώς) συνηθισμένη πρακτική μετά τον θάνατο του επικαρπωτή να μην γίνεται η σχετική διαγραφή από το έντυπο Ε9 του ακινήτου και επομένως, να αναγράφεται (λανθασμένα) ο θανών ως επικαρπωτής. Έχουμε ήδη αναφέρει ότι η επικαρπία, με τον θάνατο του επικαρπωτή, συνενώνεται με την ψιλή κυριότητα. Με βάση τα παραπάνω, ο ψιλός κύριος (εφόσον δεν υπήρχαν άλλοι εξ αδιαιρέτου συγκύριοι του ακινήτου) αποκτά την πλήρη κυριότητα του ακινήτου, και υποχρεούται στην πληρωμή του ΕΝΦΙΑ.

Για τους παραπάνω λόγους, είναι σημαντικό να γίνονται οι σχετικές διορθώσει και στο έντυπο Ε9 του (πρώην) ψιλού κυρίου του ακινήτου. Παράλειψη αυτής της διόρθωσης οδηγεί σε διπλή φορολόγηση ή σε λανθασμένα εκκαθαριστικά που δεν αντιστοιχούν στην πραγματική νομική κατάσταση. Σε κάθε περίπτωση, εάν έγινε λανθασμένος υπολογισμός όσο ο επικαρπωτής ζει, ο υπόχρεος που πλήρωσε μεγαλύτερο μέρος του φόρου από εκείνο που του αναλογούσε μπορεί να στραφεί αναγωγικά κατά του άλλου υπόχρεου.

3.Τι συμβαίνει νομικά σε περίπτωση «επίδικων» ακινήτων;

Η ύπαρξη δικαστικής διαμάχης για την κυριότητα ενός ακινήτου δεν αναστέλλει την υποχρέωση καταβολής ΕΝΦΙΑ. Ο νόμος επιβάλλει στον κύριο του ακινήτου να παραμένει υπόχρεος για την πληρωμή του φόρου. Πράγματι, έχοντας υπόψη την μακρά διάρκεια των δικών στην Ελλάδα, ο νομοθέτης δεν αρκείται σε ‘προσωρινές λύσεις’ αλλά απαιτεί να υπάρχει βεβαιότητα ως προς την πληρωμή του φόρου. Αυτός είναι και ο λόγος που υπόχρεος παραμένει όποιος έχει δηλώσει το ακίνητο στο έντυπο Ε9 της ΑΑΔΕ.

Ωστόσο, ο νόμος δεν απαγορεύει στον ιδιοκτήτη να μεταβιβάσει το ακίνητο στην διάρκεια της δίκης. Απλώς, αν λάβει χώρα τέτοια μεταβίβαση ο νέος ιδιοκτήτης από το οικονομικό έτος που έπεται της συμβολαιογραφικής μεταβίβασης, ευθύνεται για την πληρωμή του ΕΝΦΙΑ. Τα ίδια ισχύουν κατά κανόνα και στην περίπτωση περισσότερων ιδιοκτητών ή περισσότερων προσώπων που ενάγονται για την κυριότητα του ακινήτου. Απλώς, σε αυτήν την περίπτωση ο φόρος επιμερίζεται στους υπόχρεους.

Αν μια οριστική δικαστική απόφαση δικαιώσει άλλον ιδιοκτήτη αναδρομικά, τότε απαιτείται τροποποίηση των δηλώσεων και αίτηση συμψηφισμού ή επιστροφής φόρου. Ωστόσο, το πλέον κρίσιμο για την δικαστική απόφαση είναι η τελεσιδικία της, δηλαδή να μην προσβάλλεται με τακτικά ένδικα μέσα όπως η έφεση. Τότε μπορεί να εξαχθεί με ασφάλεια το συμπέρασμα ως προς το πρόσωπο του ιδιοκτήτη του ακινήτου, και επομένως ως προς τον υπόχρεο της πληρωμής του ΕΝΦΙΑ (είτε αναδρομικά είτε για το μέλλον).

4.Ποια είναι η νομική συνέπεια της μη αναγραφής «βοηθητικών χώρων»;

Η μη ορθή διάκριση μεταξύ κύριων και βοηθητικών χώρων (π.χ. αποθήκες, θέσεις στάθμευσης) αποτελεί ανακριβή δήλωση. Νομικά, αυτό μπορεί να οδηγήσει σε πρόστιμα και σε αδυναμία έκδοσης καθαρού πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ για μελλοντική μεταβίβαση. Αυτή είναι και η αιτία για την οποία ο νομοθέτης προβλέπει ότι όποιος ιδιοκτήτης προβεί σε οικειοθελή διόρθωση του έντυπου Ε9 σχετικά με τα τετραγωνικά του ακινήτου θα έχει μειωμένες προσαυξήσεις σε περίπτωση παράβασης, αλλιώς τα πρόστιμα θα είναι αυξημένα.

Πολλοί ιδιοκτήτες αναγράφουν βοηθητικούς χώρους (π.χ. μια υπόγεια αποθήκη που επικοινωνεί με εσωτερική σκάλα) μαζί με την επιφάνεια του κύριου χώρου. Αυτό οδηγεί σε υπερφορολόγηση, καθώς η αποθήκη χρεώνεται με τον συντελεστή της κατοικίας αντί για το 10% αυτού. Θυμίζουμε ότι βοηθητικούς χώρους αποτελούν οι αποθήκες, οι θέσεις στάθμευσης (στεγασμένες), τα υπόγεια που δεν χρησιμοποιούνται ως κατοικία και οι κοινόχρηστοι χώροι που ανήκουν κατ’ αποκλειστική χρήση στο ακίνητο.

Όσον αφορά την περίπτωση των αυθαιρεσιών, εάν ένας ημιυπαίθριος χώρος έχει “κλείσει”, πρέπει να αφαιρεθεί από την κατηγορία των βοηθητικών (αν είχε δηλωθεί εκεί) και να προστεθεί στους κύριους χώρους. Η παράλειψη αυτής της διόρθωσης καθιστά το Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ άκυρο για τη μεταβίβαση, καθώς ο συμβολαιογράφος θα διαπιστώσει αναντιστοιχία μεταξύ Ε9 και Βεβαίωσης Μηχανικού. Για αυτό, μόλις ολοκληρωθεί η υπαγωγή ενός αυθαιρέτου στους νόμους τακτοποίησης, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να επικαιροποιήσει το Ε9 του.

5.Είναι νόμιμη η επιβολή ΕΝΦΙΑ σε ακίνητα με πλήρη απαγόρευση χρήσης;

Ακίνητα που έχουν δεσμευτεί από την αρχαιολογία ή έχουν κριθεί ολοσχερώς κατεδαφιστέα λόγω σεισμού/πυρκαγιάς δικαιούνται πλήρη απαλλαγή, εφόσον προσκομιστούν οι σχετικές βεβαιώσεις των αρμόδιων δημόσιων αρχών και γίνει η ορθή κωδικοποίηση στο Ε9. Το ίδιο ισχύει και για ακίνητα που έχουν κριθεί ολοσχερώς κατεδαφιστέα (κόκκινα). Οι παραπάνω κατηγορίες ακινήτων απαλλάσσονται, αλλά απαιτείται η αναγραφή ειδικού κωδικού στο έντυπο Ε9, προκειμένου να γίνει εμφανής και να εγκριθεί η απαλλαγή από την ΑΑΔΕ.

Όσον αφορά την περίπτωση της απαλλοτρίωσης ακινήτου, αυτή ολοκληρώνεται νομικά σαν ενέργεια με την καταβολή αποζημίωσης από τον κρατικό φορέα (Περιφέρεια/Δήμο/Νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου) στον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Από εκείνη την στιγμή και έπειτα, ο ιδιοκτήτης παύει να είναι υπόχρεος ΕΝΦΙΑ, καθώς επέρχεται η αναγκαστική απώλεια της κυριότητας. Εάν έχει κηρυχθεί απαλλοτρίωση αλλά δεν έχει καταβληθεί αποζημίωση (εκκρεμότητα ετών), το ακίνητο φορολογείται μεν, αλλά με μειωμένο συντελεστή ως “δεσμευμένο”.

Το νομικό πρόβλημα εντοπίζεται στο μεσοδιάστημα: από την κήρυξη της απαλλοτρίωσης μέχρι τη συντέλεσή της μεσολαβεί ένα εκτενές χρονικό διάστημα, κατά το οποίο μπορεί να περάσουν ακόμη και χρόνια μέχρι το ακίνητο να αλλάξει ιδιοκτήτη. Σε αυτό το διάστημα, ο ιδιοκτήτης συχνά δεν μπορεί να προβεί σε οικοδομικές πράξεις αλλά ούτε και να μεταβιβάσει το ακίνητο, αλλά ο νόμος τον υποχρεώνει να πληρώνει ΕΝΦΙΑ. Για αυτό πρέπει να υποβάλλονται οι συμπληρωματικές δηλώσεις που έχουν ειδικά προβλεφθεί από την νομοθεσία.

6.Τι προβλέπει ο νόμος για τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Κτηματολόγιο;

Όπως έχουμε εξηγήσει και σε άλλο κείμενο μας σχετικά με το Κτηματολόγιο, εφόσον ένας ιδιοκτήτης ακινήτου αμελήσει να δηλώσει την ιδιοκτησία του κατά το στάδιο της κτηματογράφησης, τότε υπό προϋποθέσεις το Δημόσιο μπορεί να δηλωθεί ως κύριος του ακινήτου.Ο πραγματικός ιδιοκτήτης οφείλει στην συνέχεια να ασκήσει αγωγή στο αρμόδιο δικαστήριο για να του επιδικαστεί η κυριότητα του ακινήτου.

Αν ένα ακίνητο φαίνεται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», αλλά ο πραγματικός ιδιοκτήτης υποβάλλει κανονικά την δήλωση του ακινήτου στο έντυπο Ε9, τότε ο ΕΝΦΙΑ βεβαιώνεται κανονικά. Ωστόσο, η αναντιστοιχία μεταξύ Ε9 και Κτηματολογίου αποτελεί “κόκκινη σημαία” για τη φορολογική διοίκηση και πρέπει να τακτοποιηθεί νομικά πριν τη λήξη των προθεσμιών διόρθωσης των αρχικών εγγραφών. Είναι άλλο θέμα ότι τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ και τα έντυπα Ε9 αποτελούν χρήσιμα αποδεικτικά μέσα κυριότητας σε ενδεχόμενη δίκη.

Ακόμη, όμως και για ενδεχόμενη χρησικτησία επί ακινήτου, το γεγονός ότι εκείνος που επιθυμεί να αποκτήσει το ακίνητο λόγω χρησικτησίας πληρώνει τον ΕΝΦΙΑ για αυτό το ακίνητο αποτελεί ένα ισχυρό τεκμήριο νομής και καλόπιστης κατοχής (χρησικτησία), αλλά δεν υποκαθιστά τον τίτλο ιδιοκτησίας ούτε τη διόρθωση της εγγραφής στο Κτηματολόγιο. Το ίδιο ισχύει και για την περίπτωση όπου το ακίνητο δηλώνεται στο έντυπο Ε9 του κληρονόμουβάσει του δικαιώματος της κληρονομικής διαδοχής, ακόμη και χωρίς συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής.

7.Πώς αντιμετωπίζεται νομικά η «δήμευση» ή η «αναγκαστική απαλλοτρίωση»;

Η μείωση του ΕΝΦΙΑ ανέρχεται σε 20%, εφόσον το ακίνητο είναι ασφαλισμένο για ολόκληρο το έτος (12 μήνες). Κατ’ αποτέλεσμα, εάν το ακίνητο είναι ασφαλισμένο για μικρότερο χρονικό διάστημα, η έκπτωση υπολογίζεται αναλογικά, με την προϋπόθεση όμως ότι η διάρκεια της ασφάλισης είναι τουλάχιστον τρεις (3) μήνες εντός του ίδιου έτους. Φυσικά, ανάλογα με την αξία της κατοικίας, διαμορφώνεται και το ποσοστό της έκπτωσης. Δηλαδή, ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται κατά 20% σε κατοικίες με φορολογητέα αξία έως 500.000 € και κατά 10% σε κατοικίες με αξία άνω των 500.000 €.

Για να αναγνωριστεί η έκπτωση, το ασφαλιστήριο συμβόλαιο πρέπει να καλύπτει σωρευτικά από τον κίνδυνο του σεισμού, από εκείνον της πυρκαγιάς και από εκείνον της πλημμύρας. Συνεπώς, εάν λείπει έστω και ένας από αυτούς (π.χ. ο πελάτης έχει ασφάλεια μόνο για φωτιά και κλοπή), η ΑΑΔΕ απορρίπτει αυτόματα την έκπτωση κατά τη διασταύρωση των στοιχείων. Επίσης, αν το ακίνητο ανήκει σε περισσότερους από έναν ιδιοκτήτες , η αίτηση πρέπει να γίνει και από τους δύο, ώστε ο καθένας να πάρει την έκπτωση 10% που αναλογεί στον δικό του φόρο.

Η ασφάλιση πρέπει να καλύπτει την αξία ανακατασκευής του κτίσματος, η οποία ορίζεται νομοθετικά σε τουλάχιστον 1.000€ ανά τετραγωνικό μέτρο. Απαιτείται όμως προσοχή σε αυτό το σημείο, καθώς η αξία αυτή υπολογίζεται επί των συνολικών τετραγωνικών μέτρων του ακινήτου (κύριοι και βοηθητικοί χώροι), όπως αυτοί αναγράφονται στο Ε9. Με βάση τα παραπάνω, αν κατά την σύγκριση των συνολικών τετραγωνικών μέτρων του ακινήτου και της ασφαλιστικής αξίας του διαπιστωθεί διαφορά προς τα κάτω, τότε η έκπτωση χάνεται

8.Ποια είναι η προθεσμία για τροποποιητική δήλωση χωρίς πρόστιμο;

Ο νόμος ορίζει ότι κάθε μεταβολή στην ακίνητη περιουσία (αγορά, πώληση, ανέγερση, τακτοποίηση αυθαιρέτου) πρέπει να δηλώνεται στο Ε9 εντός 30 ημερών από την ημέρα της μεταβολής (δηλαδή από την υπογραφή του συμβολαίου ή τη λήξη της προθεσμίας τακτοποίησης). Αν και συχνά δίνονται κατ’ εξαίρεση παρατάσεις στην παραπάνω προθεσμία, είναι χρήσιμο να είναι γνωστή ενώ ισχύει ο κανόνας ότι εφόσον τα δικαιολογητικά δεν προσκομιστούν ή δεν γίνουν δεκτά, η δήλωση απορρίπτεται και παραμένει το αρχικό ποσό ΕΝΦΙΑ.

Σύμφωνα με τις πρόσφατες διατάξεις, οι φορολογούμενοι μπορούν να υποβάλουν τροποποιητική δήλωση Ε9 για τη διόρθωση λαθών που επηρεάζουν τον ΕΝΦΙΑ. Αν η δήλωση υποβληθεί πριν την έκδοση του νέου εκκαθαριστικού, αποφεύγονται τα αυτοτελή πρόστιμα, αν και ο φόρος θα επαναϋπολογιστεί με προσαυξήσεις αν προκύπτει χρεωστικό υπόλοιπο. Δηλαδή, αν η τροποποιητική υποβληθεί εντός αυτής της περιόδου, δεν επιβάλλεται το αυτοτελές πρόστιμο των 100 ευρώ, ακόμη και αν από τη διόρθωση προκύπτει επιπλέον φόρος.

Στην εξαιρετική περίπτωση όπου μια τροποποιητική δήλωση Ε9 οδηγεί σε μείωση του ΕΝΦΙΑ πάνω από 300 ευρώ, το εκκαθαριστικό δεν εκδίδεται αυτόματα. Πράγματι, σε αυτό το στάδιο η δήλωση τίθεται σε κατάσταση ελέγχου και ο φορολογούμενος καλείται (μέσω μηνύματος στο myAADE) να προσκομίσει εντός 15 ημερών στη ΔΟΥ τα σχετικά δικαιολογητικά (συμβόλαια, πιστοποιητικά, δικαστικές αποφάσεις) που αποδεικνύουν γιατί μειώνεται η περιουσία του. Πρόκειται για μια διάταξη που δεν εφαρμόζεται σπάνια.

9.Μπορεί ο ΕΝΦΙΑ να προσβληθεί με «Ενδικοφανή Προσφυγή»;

Ο φορολογούμενος που αμφισβητεί την πράξη προσδιορισμού του ΕΝΦΙΑ οφείλει να υποβάλει ενδικοφανή προσφυγή με αίτημα την επανεξέταση της πράξης ενώπιον της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών (ΔΕΔ). Η απευθείας προσφυγή στα Διοικητικά Δικαστήρια απορρίπτεται ως απαράδεκτη αν δεν έχει προηγηθεί η ΔΕΔ. Οι λόγοι που θα περιλαμβάνονται στην προσφυγή μπορεί να είναι πραγματικοί ή νομικοί όπως εσφαλμένη τιμή ζώνης, λανθασμένος συντελεστής, νομική πλάνη της φορολογικής διοίκησης κλπ.

Όσον αφορά την προθεσμία που παρέχει ο νόμος για να ασκηθεί η προσφυγή, η τελευταία ασκείται εντός τριάντα (30) ημερών από την κοινοποίηση της πράξης (δηλαδή από την ανάρτηση του εκκαθαριστικού στο myAADE), ενώ για κατοίκους εξωτερικού η προθεσμία επεκτείνεται στις εξήντα (60) ημέρες. Επαναφορά της προθεσμίας γίνεται δεκτή σε εξαιρετικές περιπτώσεις ανωτέρας βίας όπου ο φορολογούμενος δεν μπορούσε να πληροφορηθεί την ανάρτηση του εκκαθαριστικού αλλά ούτε και να ασκήσει την προσφυγή.

Η προσφυγή υποβάλλεται πλέον αποκλειστικά ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας της ΑΑΔΕ. Πρέπει να συνοδεύεται από όλα τα αποδεικτικά έγγραφα (συμβόλαια, βεβαιώσεις κ.λπ.). Η ΔΕΔ οφείλει να εκδώσει απόφαση εντός 120 ημερών επί της προσφυγής: Αν την κάνει δεκτή, εκδίδεται νέο, διορθωμένο εκκαθαριστικό, ενώ εάν την απορρίψει (ρητά), ο φορολογούμενος έχει 30 ημέρες για να ασκήσει διοικητική προσφυγή στα Διοικητικά Δικαστήρια. Αν περάσουν οι 120 ημέρες χωρίς απάντηση, η προσφυγή θεωρείται απορριφθείσα και ξεκινά η προθεσμία για τα δικαστήρια.

10.Ποια είναι η ευθύνη των κληρονόμων για τον ΕΝΦΙΑ του θανόντος;

Όσον αφορά τις οφειλές του θανόντος εξαιτίας απλήρωτων δόσεων ΕΝΦΙΑ από προηγούμενα έτη ή αν το εκκαθαριστικό του τρέχοντος έτους εκδόθηκε πριν τον θάνατό του, αυτές οι οφειλές αποτελούν χρέος της κληρονομιάς. Οι κληρονόμοι ευθύνονται για την πληρωμή αυτών των οφειλών κατά το ποσοστό της κληρονομικής τους μερίδας, όπως το ποσοστό διαμορφώνεται εξ αδιαθέτου ή εκ διαθήκης.

Οι κληρονόμοι ευθύνονται για τον ΕΝΦΙΑ του θανόντος από την ημερομηνία θανάτου και μετά, κατά το ποσοστό της κληρονομικής τους μερίδας. Αν δεν αποποιηθούν την κληρονομιά εντός της νόμιμης προθεσμίας (4 μήνες), ο φόρος βεβαιώνεται στο όνομά τους αναδρομικά από την 1η Ιανουαρίου του έτους που έπεται του θανάτου. Εκτός αυτού, οι προσαυξήσεις εκπρόθεσμης καταβολής συνεχίζουν να καταλογίζονται κανονικά, εκτός εάν οι κληρονόμοι προβούν σε ρυθμίσεις ή εξόφληση αμέσως μετά την αποδοχή.

Εάν ο κληρονόμος έχει αποδεχθεί με το ευεργέτημα της απογραφής, η ευθύνη του για τους φόρους του θανόντος περιορίζεται μέχρι την αξία του ενεργητικού της κληρονομιάς. Δηλαδή, δεν κινδυνεύει η ατομική του περιουσία για τα χρέη του θανόντος. Φυσικά, για να μπορέσουν οι κληρονόμοι να πουλήσουν ή να μεταβιβάσουν το ακίνητο που κληρονόμησαν, ο συμβολαιογράφος θα ζητήσει Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Αν ο θανών δεν είχε εξοφλήσει τον ΕΝΦΙΑ, οι κληρονόμοι πρέπει να εξοφλήσουν τα χρέη αυτά για να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.

1.Τι είναι η σύμβαση μεσιτείας νομικά;

Με τον όρο ‘σύμβαση μεσιτείας’ ο νόμος αναφέρεται σε εκείνη την σύμβαση,λόγω της οποίας ένα πρόσωπο (εντολέας) υποχρεούται να καταβάλλει αμοιβή σε ένα άλλο πρόσωπο (μεσίτης) υπό την προϋπόθεση ότι ο 2ος θα υποδείξει στον 1ο μια ευκαιρία, και αντίστοιχα θα συναφθεί ξεχωριστή σύμβαση.Αμοιβή οφείλεται επομένως, μόνο εφόσον ο εντολέας συνάψει σύμβαση εξαιτίας και λόγω της μεσολάβησης του μεσίτη.

Η σύμβαση μεσιτείας,όπως θα δούμε και παρακάτω,μπορεί να λάβει διάφορες μορφές.Η πιο κλασσική μορφή είναι εκείνη της απλής εντολής, την οποία αναλύσαμε και παραπάνω. Σε αυτήν την μορφή μεσιτείας,ο μεσίτης δικαιούται αμοιβή μόνο αν η σύμβαση καταρτίστηκε ως αποτέλεσμα της δικής του υπόδειξης. Αν ο εντολέας βρει μόνος του αντισυμβαλλόμενο, δεν οφείλει αμοιβή, καθώς δεν υπήρξε μεσιτική μεσολάβηση.

Αν περισσότεροι μεσίτες σε συνεργασία μεταξύ τους υπέδειξαν ή μεσολάβησαν, τότε αμοιβή οφείλεται μόνο μία φορά, καταβαλλόμενη από τον εντολέα σε έναν από αυτούς, κατά του οποίου και μόνο έχουν δικαίωμα να στραφούν οι υπόλοιποι και, σε περίπτωση έλλειψης συμφωνίας μεταξύ τους, κατανέμεται μεταξύ των μεσιτών κατά το ποσοστό συμβολής του καθενός στην κατάρτιση της σύμβασης.

2.Ποιες είναι οι νόμιμες υποχρεώσεις ενός μεσίτη;

Οι βασικές υποχρεώσεις του προσώπου που λειτουργεί ως μεσίτης είναι να υποδείξει κάποια ευκαιρία (ένα ακίνητο) στον πελάτη του προκειμένου ο τελευταίος να αποφασίσει καθώς και να ενημερώνει τον πελάτη του και την άλλη πλευρά, πριν την σύναψη της σύμβασης, για τις ιδιότητες του ακινήτου καθώς και τα ελαττώματα του (αν υπάρχουν) προκειμένου να μην υπάρχουν παρανοήσεις κατά την σύναψη της σύμβασης

Αυτονόητη υποχρέωση ενός μεσίτη είναι ,εφόσον υπάρχει κάποιο συμφέρον από την άλλη πλευρά ή ακόμα και προσωπικό συμφέρον του μεσίτη, να ανακοινώνει αυτό το γεγονός στον πελάτη του, ούτως ώστε να αποφεύγονται συμπαιγνίες σε βάρος των συμφερόντων του εντολέα.Οφείλει επίσης να προστατεύει τα συμφέροντα και το απόρρητο του πελάτη του, με τον να μην ανακοινώνει σε τρίτους ευαίσθητα προσωπικά δεδομένα.

Όσον αφορά την ευθύνη του μεσίτη,ο ίδιος οφείλει να ενεργεί με την επιμέλεια του συνετού επαγγελματία. Αν παρέσχε εν γνώσει του ψευδείς πληροφορίες (π.χ. για τη δόμηση ή τα βάρη) που οδήγησαν σε ζημία του αγοραστή, ευθύνεται προς αποζημίωση βάσει της αδικοπρακτικής ευθύνης ή των διατάξεων για την προστασία του καταναλωτή, καθώς για τον νόμο ο εντολέας του μεσίτη θεωρείται καταναλωτής.

3.Υπό ποιες προϋποθέσεις μπορεί να καταγγελθεί η σύμβαση μεσιτείας;

Η σύμβαση μεσιτείας είναι σύμβαση εμπιστοσύνης και μπορεί να ανακληθεί ελεύθερα οποτεδήποτε.Στην πράξη οι περισσότερες συμβάσεις μεσιτείας ορίζουν ακριβώς τις προθεσμίες υπαναχώρησης του εντολέα και τις συνέπειες σε περίπτωση νόμιμης/παράνομης υπαναχώρησης.Αυτονόητα,θα υπερισχύει η συμφωνία μεταξύ εντολέα-μεσίτη,εφόσον η ίδια η συμφωνία είναι νόμιμη.

Ωστόσο, αν η ανάκληση γίνει καταχρηστικά (π.χ. λίγο πριν υπογραφεί το συμβόλαιο για να αποφευχθεί η αμοιβή), ο μεσίτης προστατεύεται.Σε αυτήν την περίπτωση,ο μεσίτης μπορεί νόμιμα να αξιώσει την αμοιβή του εφόσον ολοκληρώθηκε η σύμβαση.Την ίδια αμοιβή μπορεί να αξιώσει ο μεσίτης και στην περίπτωση που τα μέρη δεν αναγράφουν στο συμβόλαιο μεταβίβασης ότι μεσολάβησε μεσίτης,παρά την σχετική υποχρέωση από τον νόμο.

Είναι αναγκαίο να επισημάνουμε ότι η συμφωνία μεταξύ μεσίτη και εντολέα, θα πρέπει να σέβεται τα όρια του νόμου και να μην δεσμεύει υπέρμετρα τις ελευθερίες και τα δικαιώματα του εντολέα.Σύμβαση που ορίζει,για παράδειγμα,ότι αποκλείεται σε κάθε περίπτωση και για οποιοδήποτε λόγο το δικαίωμα καταγγελίας της σύμβασης,είναι προφανώς άκυρη ως καταχρηστική.

4.Πώς καταρτίζεται νομικά η σύμβαση μεσιτείας;

Γενικά, η μεσιτική σύμβαση είναι άτυπη (άρα μπορεί να καταρτιστεί και προφορικά χωρίς έγγραφο).Αυτό όμως ισχύει μόνο στην περίπτωση που το αντικείμενο της σύμβασης μεταβιβάζεται χωρίς έγγραφο. Ειδικά για την περίπτωση που τα μέρη δεν έχουν υπογράψει κάποιο συμφωνητικό,ο νόμος τονίζει ότι αρκεί η ανταλλαγή επιστολών/μηνυμάτων/emails για να θεωρηθεί ότι έχει καταρτισθεί σύμβαση.

Ειδικά για τα ακίνητα όμως ο νόμος προβλέπει ότι η κατάρτιση μιας μεσιτικής σύμβασης απαιτεί έγγραφο τύπο(=ιδιωτικό/συμβολαιογραφικό έγγραφο) στο οποίο να αναφέρονται τα ατομικά στοιχεία των συμβαλλομένων μερών (π.χ. ΑΦΜ, αριθμός ΓΕΜΗ), το είδος και το αντικείμενο της σύμβασης μεσιτείας που θα συναφθεί (αγορά ή ενοικίαση ακινήτου;) καθώς και την μεσιτική αμοιβή που συμφωνούν τα μέρη.

Το να καταρτίζεται εγγράφως μια σύμβαση μεσιτείας προστατεύει και τα 2 μέρη.Πράγματι,αν ο εντολέας μετά την μεταβίβαση του ακινήτου αρνείται να καταβάλει την αμοιβή του μεσίτη,τότε ο τελευταίος μπορεί να ασκησει αγωγή μόνο λόγω αδικαιολόγητου πλουτισμού.Η έλλειψη έγγραφου τύπου καθιστά την κατάσταση πολύ πιο δύσκολη για εκείνον, και δυσκολεύεται να αποδείξει την ολοκλήρωση της μεσιτείας.

5.Τι διάρκεια μπορεί να έχει η σύμβαση μεσιτείας;

Καταρχάς πρέπει να αναφέρουμε ότι η σύμβαση μεσιτείας έχει την διάρκεια που θα καθορίσουν οι ίδιοι οι συμβαλλόμενοι (χωρίς περιορισμούς). Ο νόμος δεν επιβάλλει εκ των προτέρων αν η σύμβαση θα είναι ορισμένης ή αόριστης διάρκειας και επομένως τα μέρη έχουν την διακριτική ευχέρεια να συμφωνήσουν οποιαδήποτε διάρκεια. Σε περίπτωση που δεν αναφέρεται τίποτα, ο νόμος περιλαμβάνει πρόβλεψη.

Αν όμως δεν καθορίσουν κάτι σχετικό, τότε από τον νόμο η σύμβαση ισχύει για 12 μήνες (και άρα αν λήξει πρέπει να συναφθεί νέα). Για αυτήν την διάρκεια εκ του νόμου μπορεί ο εντολέας να την παρατείνει για ακόμα 6 μήνες με δήλωση του προς τον μεσίτη. Η παραπάνω παράταση μπορεί να γίνει μόνο με έγγραφη δήλωση του εντολέα προς τον μεσίτη, συνεπώς δεν αρκεί προηγούμενη προφορική επικοινωνία.

Ακολουθώντας το πνεύμα του νόμου, πρέπει να αναφέρουμε ότι στο παραπάνω χρονικό διάστημα για το οποίο διαρκεί η σύμβαση απαιτείται να έχει λάβει χώρα τουλάχιστον η υπογραφή προσυμφώνου για την μεταβίβαση του ακινήτου.Αν η σύμβαση ορίστηκε για διάστημα μεγαλύτερο από 12 μήνες,κάθε συμβαλλόμενος μπορεί να την καταγγείλει αζημίως μετά τους 12 μήνες διάρκειας.

6.Ποιοι κανόνες ισχύουν για την αμοιβή ενός μεσίτη;

Ο κανόνας είναι ότι ο μεσίτης δικαιούται αμοιβή για τις υπηρεσίες που παρείχε όταν συναφθεί η σύμβαση που επεδίωκε ο πελάτης του (π.χ. αγοράσει ο ίδιος το ακίνητο) και ακόμα κι αν συναφθεί διαφορετική σύμβαση η οποία όμως βασίζεται στην ίδια ευκαιρία που υπέδειξε ο μεσίτης (ο πελάτης αντί να αγοράσει το ακίνητο που του υπέδειξε ο μεσίτης, τελικά το νοίκιασε).

Ο μεσίτης όμως δεν δικαιούται να απαιτήσει την αμοιβή του, εφόσον ο πελάτης δεν του είχε δώσει εξουσιοδότηση για να συμβληθεί και με τον πωλητή/ενοικιαστή και ο μεσίτης παρόλα αυτά το έκανε (δηλαδή κατάρτισε σύμβαση μεταξύ των 2 πλευρών χωρίς να έχει εξουσία για κάτι τέτοιο) Το ίδιο ισχύει, εάν η σύμβαση έγινε χωρίς όμως την βοήθεια του μεσίτη (π.χ. ο πελάτης πάει από κοντά ο ίδιος και ‘ανακαλύπτει’ το ακίνητο)

Άλλη περίπτωση είναι όταν ο μεσίτης προβαίνει σε συμπαιγνία και δόλιες ενέργειες με την άλλη πλευρά για να βλάψει τα συμφέροντα του πελάτη (π.χ. αξιώνει μια προμήθεια από τον πωλητή για να παρουσιάσει μεγαλύτερη τιμή από την πραγματική του ακινήτου στον πελάτη του).Σε κάθε περίπτωση,ο μεσίτης δικαιούται να αξιώσει τα έξοδα που υπέστη για την σύμβαση (π.χ. μετακινήσεις, λειτουργικά κόστη) από τον πελάτη του μόνο εφόσον συμφώνησαν κάτι αντίστοιχο και το έθεσαν ως όρο στην σύμβαση μεσιτείας που τελικά υπέγραψαν

7.Ποιες είναι οι υποχρεώσεις μου ως μεσίτης;

Μολονότι τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν διαφορετικά στην σύμβαση μεσιτείας,ο νομοθέτης προβλέπει μια σειρά από υποχρεώσεις τις οποίες ο μεσίτης οφείλει να τηρεί.Αυτές οι υποχρεώσεις είναι:

• Να διαθέτει καταρχάς τα αναγκαία δικαιολογητικά που απαιτεί ο νόμος για να ασκεί το επάγγελμα του μεσίτη σήμερα.
• Τα παραπάνω δικαιολογητικά είναι ταυτότητα ή διαβατήριο, εφόσον πρόκειται για Έλληνα πολίτη ή πολίτη κράτους – μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης, και εφόσον πρόκειται για πολίτη τρίτης χώρας άδεια διαμονής και εργασίας για την Ελλάδα
• Απαιτείται επίσης υπεύθυνη δήλωση ότι δεν έχει καταδικαστεί για τα αδικήματα ιδιοκτησίας/περιουσίας/σχετικά με τα έγγραφα και πιστοποιητικό περί μη υποβολής σε δικαστική συμπαράσταση.
• Τέλος, ο νόμος απαιτεί απολυτήριο λυκείου (ή αντίστοιχης σχολής αν πρόκειται για το εξωτερικό)
• Να υποδείξει κάποια ευκαιρία (ένα ακίνητο) στον πελάτη του προκειμένου ο τελευταίος να αποφασίσει
• Να μεσολαβήσει μεταξύ των 2 πλευρών (αν συμφωνήθηκε κάτι τέτοιο) με στόχο να συναφθεί η σύμβαση
• Να ενημερώνει τον πελάτη του και την άλλη πλευρά, πριν την σύναψη της σύμβασης, για τις ιδιότητες του ακινήτου καθώς και τα ελαττώματα του (αν υπάρχουν) προκειμένου να μην υπάρχουν παρανοήσεις κατά την σύναψη της σύμβασης
• Εφόσον υπάρχει κάποιο συμφέρον από την άλλη πλευρά ή ακόμα και προσωπικό συμφέρον του μεσίτη να ανακοινώνει αυτό το γεγονός στον πελάτη του, ούτως ώστε να αποφεύγονται συμπαιγνίες και που μόνο κόστος για τον πελάτη θα έχουν σε τελική ανάλυση
• Να προστατεύει τα συμφέροντα και το απόρρητο του πελάτη του, με τον να μην ανακοινώνει σε τρίτους ευαίσθητα προσωπικά δεδομένα

8.Κι αν δεν συμφωνήσαμε αμοιβή με τον μεσίτη;

Εδώ δίνουν διέξοδο οι ίδιες οι διατάξεις του νόμου, όπου ορίζεται ότι στην περίπτωση που δεν συμφωνήθηκε ρητά η αμοιβή του μεσίτη, τότε υπάρχει σιωπηρή συμφωνία για αμοιβή σε περίπτωση που συνηθίζεται οι αντίστοιχες μεσιτείες να γίνονται με αμοιβή. ή αν πρόκειται για επαγγελματία μεσίτη (που συγκεντρώνει δηλαδή τα προσόντα που απαιτεί το επάγγελμα).

Αν δεν καθορίστηκε ούτε το ύψος της αμοιβής, οφείλεται στον μεσίτη η αμοιβή που προκύπτει από την διατίμηση (δηλαδή από κάποια διοικητική αρχή όπως την δημοτική κοινότητα της περιοχής όπου ενδέχεται να υπάρχουν όρια στις αμοιβές των μεσιτών).Ένα άλλο κριτήριο είναι αυτό των τιμών της περιοχής/τόπου όπου παρέχει τις υπηρεσίες του ο μεσίτης,και συνδέεται άμεσα με τις τιμές των ακινήτων.

Εξαιρετικά συχνό στην πράξη είναι η αμοιβή να προσδιορίζεται από τον ίδιο τον μεσίτη και σε περίπτωση διαφωνίας το δικαστήριο θα κρίνει αν αυτή είναι εύλογη ή όχι.Σε περίπτωση που η αμοιβή που συμφωνήθηκε είναι υπερβολικά μεγάλη τότε ο πελάτης έχει δικαίωμα να προσφύγει στο δικαστήριο προκειμένου αυτό να κρίνει το υπερβολικό ή όχι της αμοιβής και να την αναπροσαρμόσει σε κανονικά επίπεδα.

9.Τι συμβαίνει αν παραβιάσει ο μεσίτης τις υποχρεώσεις του;

Εφόσον ο μεσίτης παραβιάσει τις υποχρεώσεις που αναφέραμε παραπάνω, υπάρχουν (για αυτόν) κάποιες συνέπειες έναντι του εντολέα. Καταρχάς, ο μεσίτης δεν θα δικαιούται την αμοιβή του, διότι οι παραβάσεις που αναφέρουμε αποτελούν ταυτόχρονα και λόγους απαλλαγής του πελάτη από την καταβολή της μεσιτικής αμοιβής.Φυσικά,εξαρτάται η βαρύτητα και η ένταση της παράβασης.

Εκτός αυτού, ο μεσίτης ενδέχεται να υποχρεωθεί και σε αποζημίωση του πελάτη για όση ζημία αυτός έπαθε από την εμπιστοσύνη που έδειξε στο ότι θα καταρτιζόταν έγκυρη σύμβαση (η οποία ματαιώθηκε π.χ. λόγω συμπαιγνίας του μεσίτη με την άλλη πλευρά).Το ίδιο συμβαίνει και στην περίπτωση που το ακίνητο παρουσίαζει ελαττώματα τα οποία ο μεσίτης δεν αποκάλυψε στον πελάτη του.

Στα παραπάνω κρίσιμη είναι και η θέση του εντολέα.Εάν ο ίδιος καταβάλει την αμοιβή του μεσίτη,ενώ ο τελευταίος έχει εμφανώς παραβιάσει τις υποχρεώσεις του προς τον εντολέα,δεν μπορεί στην συνέχεια να ζητήσει πίσω την αμοιβή που κατέβαλε.Κι αυτό γιατί χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή σε συμβάσεις εμπιστευτικού χαρακτήρα,όπως είναι η σύμβαση μεσιτείας.

10.Ποιες παραλλαγές της σύμβασης μεσιτείας γνωρίζουμε σήμερα;

Στην πράξη έχει μεγάλη απήχηση η λεγόμενη ‘σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας’, κατά την οποία τα μέρη συνάπτουν μια κανονική σύμβαση μεσιτείας με την διαφορά ότι ο πελάτης δεν μπορεί να αναθέσει σε άλλο πρόσωπο να του υποδείξει ευκαιρία ή να μεσολαβήσει για την σύναψη σύμβασης για όσο χρόνο διαρκεί αυτή η σύμβαση.

Η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας,  έχει ελάχιστη διάρκεια 8 μήνες (αν δεν ορίστηκε) με δυνατότητα παράτασης για άλλους 4 μήνες με δήλωση της μιας πλευράς στην άλλη.Αν τελικά ο πελάτης συνάψει με άλλο πρόσωπο, εκτός του μεσίτη, την σύμβαση, κατά παράβαση της συμφωνίας, τότε ο μεσίτης θα δικαιούται την αμοιβή που συμφωνήθηκε καθώς και εύλογη αποζημίωση που δεν μπορεί όμως να υπερβαίνει το 1/3 της ίδιας της αμοιβής.

Όσον αφορά την λεγόμενη ‘διπλή μεσιτεία’ με βάση αυτήν την παραλλαγή, ο μεσίτης μπορεί να λάβει αμοιβή και από τα δύο μέρη, αρκεί να ενεργεί ως μεσολαβητής και όχι αποκλειστικά ως εντολοδόχος του ενός, και εφόσον τα μέρη το γνωρίζουν. Αν όμως υπάρχει σύγκρουση συμφερόντων ή ο μεσίτης απέκρυψε στοιχεία, μπορεί να χάσει το δικαίωμα αμοιβής.Επομένως,τα μέρη πρέπει να είναι ενήμερα σε κάθε περίπωση.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.

1.Πώς επηρεάζει η απαγόρευση μεταβίβασης του «ΑΜΑ» την εμπορική αξία των ακινήτων στις «κόκκινες» ζώνες;

Πρόσφατα έγινε γνωστό ότι η ΑΑΔΕ ετοιμάζει νέα εγκύκλιο με βάση την οποία θα απαγορεύεται η μεταβίβαση του ΑΜΑ (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου) σε περίπτωση μεταβίβασης ενός ακινήτου που λειτουργεί ως Airbnb μέχρι σήμερα. Έτσι, ο νέος ιδιοκτήτης του ακινήτου που το αποκτά με κάποιον από τους τρόπους που θα δούμε παρακάτω, δεν θα μπορεί να το λειτουργήσει ως Airbnb και εφόσον θέλει να το εκμεταλλευτεί, θα μπορεί να το πράξει μόνο μέσω της μακροχρόνιας ενοικίασης, για την οποία δίνονται νέα κίνητρα.

Η έννοια της μεταβίβασης του ακινήτου, όπως την εκθέσαμε παραπάνω περιλαμβάνει όλες τις μορφές που γνωρίζει ο νόμος δηλαδή την μεταβίβαση του ακινήτου λόγω δωρεάς, λόγω γονικής παροχής από γονείς σε τέκνα, λόγω πώλησης/ανταλλαγής με την γνωστή διαδικασία που έχουμε περιγράψει. Ακόμη, στην έννοια της μεταβίβασης περιλαμβάνεται και η δωρεάν παραχώρηση της χρήσης του ακινήτου, καθώς και η μεταβίβαση της επικαρπίας/ψιλής κυριότητας από τον κύριο του ακινήτου σε άλλο πρόσωπο.

Η παραπάνω απαγόρευση μεταβίβασης του ΑΜΑ ταυτόχρονα με την μεταβίβαση του ακινήτου που λειτουργούσε ως Airbnb, θα ισχύει μόνο στο 1^ο, 2^ο, 3^ο δημοτικό διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων και γενικά στις περιοχές όπου είχε επιβληθεί ήδη το μέτρο απαγόρευσης νέων εγγραφών ακινήτων ως Airbnb στην σχετική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ. Ανάλογα με την επιτυχία και την αποτελεσματικότητα του μέτρου, θα εξεταστεί η διατήρηση του, ενώ είναι αναγκαίο ο νομοθέτης να εξειδικεύσει τις προθεσμίες εφαρμογής της παραπάνω απαγόρευσης.

2.Ποια είναι τα ακριβή όρια της ζώνης απαγόρευσης στην Θεσσαλονίκη και τι συμβαίνει με όσους πρόλαβαν να πάρουν ΑΜΑ την τελευταία στιγμή;

Όπως είχαμε γράψει και σε προηγούμενο κείμενο μας, ο νομοθέτης επέκτεινε το μέτρο της απαγόρευσης λειτουργίας νέων ακινήτων ως Airbnb και στις περιοχές της Θεσσαλονίκης. Πράγματι, από 1^η Μαρτίου 2026, σε ορισμένες περιοχές της Θεσσαλονίκης οι ιδιοκτήτες των ακινήτων δεν μπορούν να εγγράψουν τα τελευταία στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ ώστε να λάβουν «ΑΜΑ» και να λειτουργούν νόμιμα ως Airbnb.

Οι παραπάνω περιοχές της Θεσσαλονίκης στις οποίες αναφερόμαστε είναι τα Λαδάδικα και η ευρύτερη περιοχή του Λιμανιού της πόλης , καθώς και ολόκληρη η παραλιακή ζώνη από το λιμάνι έως τον Λευκό Πύργο, η Ροτόντα, η Καμάρα και η πλατεία Ναυαρίνου, αλλά και τμήματα της οδού Βαλαωρίτου, η Άνω Πόλη. Εκτός αυτού, η απαγόρευση αφορά και το τμήμα από την πλατεία Αριστοτέλους και εκτείνεται κατά μήκος της Εγνατίας και της οδού Τσιμισκή, όπου και βρίσκονται οι περισσότερο εμπορικοί δρόμοι της πόλης.

Σε περίπτωση που κάποιος ιδιοκτήτης ακινήτου δεν συμμορφωθεί με τις παραπάνω απαγορεύσεις και λειτουργήσει παράνομα το ακίνητο του ως Airbnb, τότε οι κυρώσεις του νόμου είναι βαρύτατες. Πιο αναλυτικά προβλέπεται ότι, σε περίπτωση λειτουργίας καταλύματος χωρίς άδεια σε περιοχή υπό απαγόρευση,το πρόστιμο ξεκινά από 20.000€ και μπορεί να φτάσει έως 40.000€,σε ορισμένες περιπτώσεις. 

3.Πώς διαφοροποιείται ο ιδιοκτήτης 3 καταλυμάτων Airbnb από εκείνον που κατέχει 1-2 καταλύματα;

Η βασικότερη αλλαγή που είδαμε το προηγούμενο έτος στην νομοθεσία των Airbnb είναι η φορολογική μεταχείριση των ιδιοκτητών ακινήτων ανάλογα με το πόσα από αυτά λειτουργούν ως Airbnb. Πιο συγκεκριμένα, όποιος είναι ιδιοκτήτης τουλάχιστον 3 ακινήτων τα οποία λειτουργούν (και τα 3) ως Airbnb οφείλει να κάνει έναρξη εργασιών στην ΑΑΔΕ ως ελεύθερος επαγγελματίας, είτε συστήνοντας ατομική επιχείρηση είτε εταιρία (ΟΕ/ΕΕ/ΑΕ/ΕΠΕ/ΙΚΕ κλπ).

Στην πράξη, ο παραπάνω ιδιοκτήτης θα οφείλει να επιβαρύνει κάθε συναλλαγή με πελάτες του καταλύματος Airbnb με Φ.Π.Α. 13% ο οποίος αποδίδεται στο κράτος. Εκτός αυτού, το εισόδημα του ιδιοκτήτη από τις κρατήσεις του καταλύματος Airbnb δεν φορολογείται ως εισόδημα από μισθώματα με την γνωστή κλίμακα που έχουμε περιγράψει αλλά ανάλογα με την φορολογική κλίμακα που προβλέπεται για τον τύπο επιχείρησης/εταιρίας που έχει συσταθεί (άλλη φορολογία έχουν τα κέρδη της ατομικής επιχείρησης και άλλη της Ι.Κ.Ε.)

Παράλληλα, ο ιδιοκτήτης οφείλει να πληρώνει τέλος επιτηδεύματος μόνο στην περίπτωση που έχει συσταθεί εταιρία/νομικό πρόσωπο για τις ανάγκες της επιχειρηματικής δραστηριότητας. Το τέλος επιτηδεύματος ανέρχεται περίπου σε 800-1.000€ ανά έτος και προστίθενται άλλα 600€ για κάθε υποκατάστημα της εταιρίας/νομικού προσώπου. Υποχρέωση του ιδιοκτήτη είναι να ασφαλίζεται στον ΕΦΚΑ μη μισθωτών, μόνο στην περίπτωση που δεν είναι ασφαλισμένος ήδη ως μισθωτός (αν έχει ήδη προηγούμενη απασχόληση).

4.Καλύπτει η ασφάλεια της πλατφόρμας (π.χ. AirCover) τις απαιτήσεις του ελληνικού νόμου;

Από τον Οκτώβριο του 2025, έγινε υποχρεωτική στην Ελλάδα η ασφάλιση της αστικής ευθύνης του ιδιοκτήτη για την πρόκληση ζημιών στους επισκέπτες του καταλύματος Airbnb. Ο ιδιοκτήτης του καταλύματος Airbnb οφείλει να συνάψει σύμβαση ασφάλισης με ασφαλιστική εταιρία ώστε να ασφαλίσει την ευθύνη του για πρόκληση ζημίας σε κάποιον επισκέπτη από την λειτουργία του καταλύματος (για παράδειγμα, αν προκληθεί ηλεκτροπληξία σε πρόσωπο, αν από βλάβη στα υδραυλικά πλημμυρίσει το ακίνητο κλπ).

Η ίδια υποχρέωση ασφάλισης αφορά και τις υλικές ζημίες που προκαλούνται από την λειτουργία του καταλύματος. Ωστόσο αυτές οι υλικές ζημίες μπορεί να προκαλούνται είτε στους επισκέπτες του καταλύματος είτε ακόμη και στους υπόλοιπους ενοίκους/ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Αυτονόητο είναι ότι η ασφάλιση πρέπει να περιέχει κάλυψη για ζημιές από πυρκαγιά/έκρηξη/βραχυκύκλωμα, και ο ιδιοκτήτης να είναι αντίστοιχα εφοδιασμένος με τα σχετικά πιστοποιητικά.

Όσον αφορά την ασφάλιση (AirCover) που παρέχει η ίδια η Airbnb μέσω της πλατφόρμας της, μολονότι αυτή περιλαμβάνει βασικές καλύψεις,εντούτοις δεν θεωρείται επαρκής και αρκετές φορές η ΑΑΔΕ δεν δέχεται τα σχετικά πιστοποιητικά των ιδιοκτητών που διαθέτουν την συγκεκριμένη ασφάλιση. Εκτός αυτού, η ασφάλιση της AirCover δεν καλύπτει κλοπή μετρητών, κοσμημάτων ή ζημιές από “φυσιολογική φθορά” και η διαδικασία για κάλυψη της προκληθείσας ζημίας από την ασφαλιστική, περιλαμβάνει την επικοινωνία με τον επισκέπτη εξαρχής.

5.Ποιες είναι οι κυρώσεις σε περίπτωση ατυχήματος αν λείπουν ο αναγκαίος εξοπλισμός ασφαλείας από κατάλυμα Airbnb;

Ο νέος νόμος για τα καταλύματα Airbnb φέρνει μια σειρά από αναγκαία υλικά που οφείλει να διαθέτει κάθε κατάλυμα το οποίο λειτουργεί ως Airbnb. Όσον αφορά τα κυριότερα από αυτά τα υλικά, πρόκειται για το φαρμακείο πρώτων βοηθειών, το οποίο οφείλει να είναι πλήρως εξοπλισμένο με τα βασικά (γάζες, οινόπνευμα, επίδεσμοι, αντισηπτικά). Φυσικά, στο ακίνητο είναι υποχρεωτικό να υπάρχει πιστοποιητικό ηλεκτρολόγου (ΥΔΕ) καθώς και τιμολόγιο/απόδειξη για εργασίες καθαρισμού/απεντόμωσης.

Εκτός από τα παραπάνω πρέπει να υπάρχουν πυροσβεστήρες/ανιχνευτές καπνού/ανιχνευτές μονοξειδίου του άνθρακα (ιδιαίτερα αν το ακίνητο διαθέτει τζάκι, σόμπα ή λέβητα φυσικού αερίου/πετρελαίου). Ακόμη το ακίνητο πρέπει να διαθέτει φωτισμό ασφαλείας (Emergency Lights), δηλαδή μικρά φωτιστικά που ανάβουν αυτόματα σε περίπτωση διακοπής ρεύματος, δείχνοντας την έξοδο ενώ στον ηλεκτρολογικό πίνακα πρέπει υποχρεωτικά να υπάρχει εγκατεστημένο και λειτουργικό ρελέ διαρροής (αντιηλεκτροπληξιακός διακόπτης).

Σε περίπτωση ελέγχου, εφόσον διαπιστωθεί ότι δεν υπάρχουν τα αναγκαία υλικά όπως πυροσβεστήρες, ανιχνευτές ή το απαραίτητο πιστοποιητικό ασφάλισης αστικής ευθύνης, το πρόστιμο κυμαίνεται συνήθως από 1.000€ έως 5.000€ ανά παράβαση, ανάλογα με τη σοβαρότητα της κάθε έλλειψης. Για ιδιαίτερα σοβαρές παραβάσεις ή για παραβάσεις που βεβαιώνονται κατ’ εξακολούθηση/υποτροπή, μπορεί να επιβληθεί η ποινή της σφράγισης και αναστολής λειτουργίας του καταλύματος για ορισμένο χρονικό διάστημα.

6.Τι γίνεται αν τα δηλωμένα έσοδα στο Ε2 διαφέρουν από αυτά που στέλνει η πλατφόρμα λόγω κρατήσεων ή ακυρώσεων;

Ήδη εδώ και αρκετούς μήνες, είχε ανακοινωθεί η σταδιακή επέκταση των ελέγχων από την ΑΑΔΕ ως προς τα εισοδήματα που δηλώνονταν από τους ιδιοκτήτες καταλυμάτων Airbnb. Προφανής στόχος των παραπάνω ελέγχων είναι η πάταξη της φοροδιαφυγής που συνέβαινε τα προηγούμενα έτη,ενώ τους επόμενους μήνες αναμένεται ο έλεγχος των ΑΦΜ να γίνεται μέσω τεχνητής νοημοσύνης.

Η νέα εφαρμογή του παραπάνω μέτρου περιλαμβάνει στο εξής την διασταύρωση στοιχείων ανάμεσα στην ΑΑΔΕ και τους υπόλοιπους φορείς. Για παράδειγμα, η δήλωση ενός ιδιοκτήτη στην ΑΑΔΕ ότι το ακίνητο του δεν κατοικείται, θα ελέγχεται πλέον με αρκετούς τρόπους. Αρχικά, η ΑΑΔΕ θα ενημερώνει την ΕΥΔΑΠ για να συγκριθούν οι καταναλώσεις νερού στο ακίνητο και στην συνέχεια τον εκάστοτε πάροχο ηλεκτρικής ενέργειας, προκειμένου να προσκομιστούν τα τιμολόγια ρεύματος για να γίνουν οι αναγκαίοι έλεγχοι.

Αποτέλεσμα των παραπάνω εκτιμάται ότι θα είναι η αύξηση της νομιμότητας των δηλώσεων  διαμονής λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης στο ακίνητο. Η πρακτική των προηγούμενων ετών όπου ορισμένες κρατήσεις «ακυρώνονταν» την τελευταία στιγμή μέσω της πλατφόρμας Airbnb, έχει ήδη επισύρει χιλιάδες πρόστιμα. Πλέον, η παραπάνω πρακτική μπορεί να ελέγχεται στην ουσία της, αφού δεν αρκεί η δήλωση του ιδιοκτήτη/διαχειριστή σχετικά με την

7.Ποιος φέρει την ευθύνη είσπραξης και απόδοσης όταν τη διαχείριση την κάνει εταιρεία (Property Management) και όχι ο ιδιοκτήτης;

Προκειμένου να δώσουμε σαφή και κατανοητή απάντηση σε αυτό το κρίσιμο ερώτημα, θα χρειαστεί να εξετάσουμε τα παρακάτω σενάρια. Πιο αναλυτικά για να δούμε το θέμα:

• Εάν η εταιρία διαχείρισης έχει οριστεί επίσημα ως τέτοια από τον ιδιοκτήτη στο μητρώο της ΑΑΔΕ, τότε η ευθύνη για τις παραπάνω εισπράξεις και αποδόσεις βαρύνει την ίδια την εταιρία.
• Η δήλωση όμως θα πρέπει να έχει γίνει επίσημα με την πρόσκληση του ιδιοκτήτη προς την εταιρία για ανάληψη της διαχείρισης και την αποδοχή της τελευταίας μέσω του Μητρώου.
• Επομένως, η εταιρία διαχείρισης οφείλει να εκδίδει όλα τα παραστατικά στο δικό της ΑΦΜ και να υποβάλλει τις σχετικές δηλώσεις στην ΑΑΔΕ.
• Σε περίπτωση δε διενέργειας ελέγχου ή παράλειψης, υπεύθυνη παραμένει η εταιρία διαχείρισης, αφού η ίδια εμφανίζεται ως πραγματικός διαχειριστής του ακινήτου.
• Εάν, αντίθετα, ο ιδιοκτήτης εμφανίζεται ως διαχειριστής του ακινήτου και η εταιρία διαχείρισης κατά συνέπεια, παρέχει απλές υπηρεσίες μεσάζοντα χωρίς να ασκεί πράγματι την διαχείριση, η κατάσταση διαμορφώνεται αλλιώς.
• Τότε, ο ιδιοκτήτης παραμένει υπεύθυνος για την είσπραξη και την απόδοση των αναγκαίων φόρων και τελών προς την ΑΑΔΕ.
• Φυσικά, ακόμη και στην περίπτωση που η διαχείριση ασκείται από την εταιρία αλλά τα μισθώματα κατατίθενται σε τραπεζικό λογαριασμό του ιδιοκτήτη, ο τελευταίος μπορεί να θεωρηθεί από την ΑΑΔΕ ως διαχειριστής.
• Είναι σκόπιμο λοιπόν να γίνεται η διάκριση ρητά στην σύμβαση ανάμεσα στο μέρος εκείνο που θα ασκεί την διαχείριση καθώς και να ορίζονται όλες οι επιμέρους πράξεις της διαχείρισης για να ξεκαθαρίσει το τοπίο.

8.Ποια είναι η διαδικασία νομιμοποίησης και αλλαγής χρήσης ώστε να μην επιβληθεί το πρόστιμο των 5.000€ ανά ακίνητο;

Όπως έχει γίνει γνωστό πλέον, για να λειτουργεί νόμιμα ένας χώρος ως κατάλυμα Airbnb, θα πρέπει να πρόκειται για κατοικία και όχι για βοηθητικό χώρο οποιουδήποτε τύπου. Αποτέλεσμα των παραπάνω είναι ότι βοηθητικοί χώροι όπως αποθήκες/υπόγεια/χώροι ταράτσας που έχουν μετατραπεί ανεπίσημα σε μικρά δωμάτια απαγορεύεται να λειτουργούν ως Airbnb. Σε περίπτωση που βρεθεί ακίνητο να λειτουργεί ως Airbnb χωρίς να υπάρχουν τα αναγκαία έγγραφα, επιβάλλεται άμεσα διαγραφή του ΑΜΑ που έχει το ακίνητο από το Μητρώο.

Όσον αφορά το πρόστιμο που επιβάλλεται σε παρόμοια παράβαση, αυτό ανέρχεται στο ύψος των 5.000 € ανά ακίνητο που συμμορφώνεται. Ωστόσο, για να γίνει νόμιμα η αλλαγή χρήσης από βοηθητικό χώρο σε κατοικία, ο νόμος απαιτεί να κατατεθεί μελέτη από μηχανικό για να εκδοθεί η αναγκαία οικοδομική άδεια μικρής κλίμακας. Ακόμη, πρέπει να ελεγχθεί αν ο χώρος υπό διαμόρφωση πληροί τις ελάχιστες απαιτήσεις που θέτει ο Κανονισμός Κτιρίων για τις πολυκατοικίες όσον αφορά τον φωτισμό, την επιφάνεια κλπ.

Δεν είναι λίγοι εκείνοι που, αμέσως μετά την ολοκλήρωση των εργασιών και την μετατροπή του χώρου σε κατοικία, αμελούν να δηλώσουν την σχετική αλλαγή στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Μια τέτοια όμως παράλειψη μπορεί να αποδειχθεί κρίσιμη, καθώς η διασταύρωση των στοιχείων από τους ελεγκτικούς μηχανισμούς ξεκινά από αυτά τα πιστοποιητικά. Η επιφάνεια του ακινήτου που είναι δηλωμένη στο παραπάνω έγγραφο ελέγχεται και διασταυρώνεται με εκείνη που αναφέρεται στις αγγελίες για βραχυχρόνια μίσθωση.

9.Πώς ρυθμίζει ο νόμος αναλυτικά το «Τέλος Ανθεκτικότητας» που συναντάμε στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τελευταία;

Το γνωστό σε όλους μας, «Τέλος Διαμονής» αποτελεί παρελθόν και την θέση του έλαβε το «Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση». Στην ουσία πρόκειται για μια πρόσθετη επιβάρυνση (του επισκέπτη) που εισπράττεται από τον ιδιοκτήτη και αποδίδεται στο κράτος.Το παραπάνω τέλος επιβάλλεται εφόσον το ακίνητο ενοικιάζεται βραχυχρόνια καθώς και σε ενοικιαζόμενα δωμάτια κάποιου ξενοδοχείου.

Όσον αφορά τον τρόπο είσπραξης του παραπάνω τέλους, ο ιδιοκτήτης είναι υποχρεωμένος να εκδώσει «Απόδειξη Είσπραξης Τέλους Ανθεκτικότητας». Το ποσό του τέλους δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ από τον νόμο και δεν μπορεί να συμπεριληφθεί στην ενιαία τιμή που εμφανίζει η πλατφόρμα για την διανυκτέρευση στο ακίνητο. Αφού εισπραχθούν τα τέλη για τις μισθώσεις ενός μήνα, ο ιδιοκτήτης/διαχειριστής οφείλει να υποβάλλει δήλωση μέσω του myAADE έως την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα από αυτόν της έκδοσης του παραστατικού (απόδειξης/τιμολογίου).

Σχετικά με το ύψος του τέλους, αυτό διαμορφώνεται σε 2€/ημέρα διαμονής για τους μήνες Νοέμβριο-Μάρτιο και σε 8€/ημέρα διαμονής για τους μήνες Απρίλιο-Οκτώβριο. Φυσικά, για ακίνητα μεγαλύτερης επιφάνειας και βίλες το ύψος του τέλους αυξάνεται σημαντικά, στα 4€ και 15€ αντίστοιχα. Έχει νομικό ενδιαφέρον η περίπτωση που ο επισκέπτης αρνείται να πληρώσει το παραπάνω τέλος, καθώς στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης οφείλει σε κάθε περίπτωση να εκδώσει το παραστατικό για να αποφύγει την παράβαση.

10.Ποιες είναι οι προϋποθέσεις (χρονικό διάστημα που έπρεπε να είναι στο Μητρώο) για να κερδίσει κάποιος αυτή την απαλλαγή;

Με στόχο να ενθαρρύνει την επιστροφή αρκετών ακινήτων προς την μακροχρόνια μίσθωση, ο νομοθέτης προχώρησε σε μια σειρά από μέτρα ώστε να γίνει ευκολότερη η παραπάνω μετάβαση για τους ιδιοκτήτες των ακινήτων. Πιο συγκεκριμένα, προβλέπεται:

• Το ακίνητο πρέπει να ήταν δηλωμένο στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» για τουλάχιστον 3 χρόνια πριν από τη σύναψη της νέας μακροχρόνιας μίσθωσης.
• Η μακροχρόνια μίσθωση που θα συναφθεί πρέπει να είναι διάρκειας τουλάχιστον 3 ετών και να δηλωθεί ηλεκτρονικά στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ.
• Πριν την μακροχρόνια ενοικίαση του, το ακίνητο θα έπρεπε να ήταν μισθωμένο βραχυχρόνια και να εμφανίζονται όλες οι μισθώσεις, δηλαδή να μην υπάρχει ασυμφωνία μεταξύ των μισθώσεων και των μισθωμάτων που δηλώθηκαν.
• Το εμβαδόν του ακινήτου δεν πρέπει να ξεπερνά τα 120 τ.μ.
• Η φοροαπαλλαγή αφορά και τα ακίνητα που ήταν δηλωμένα ως «κενά» στο έντυπο Ε2 για τουλάχιστον 3 έτη.
• Η ουσία της φοροαπαλλαγής έγκειται στο ότι τα ενοίκια που θα εισπράττει ο ιδιοκτήτης μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης δεν θα φορολογούνται με την κλίμακα όπως συμβαίνει στην μακροχρόνια ενοικίαση.
• Εάν όμως εντός της διάρκειας των 3 ετών, το ακίνητο τεθεί ξανά στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να καταβάλει αναδρομικά φόρο για τα ενοίκια που εισέπραξε.
• Η σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης πρέπει να υπογραφεί μέχρι το τέλος του τρέχοντος έτους, δηλαδή μέχρι τις 31/12/2026.
• Σε περίπτωση που η μίσθωση λυθεί εντός της 3ετίας, ο ιδιοκτήτης μπορεί να διατηρήσει την φοροαπαλλαγή μόνο αν εντός 3 μηνών από την πρόωρη λήξη της μίσθωσης συνάψει νέα μίσθωση.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.

1.Πώς γίνεται η μεταβίβαση ακινήτου;

Για την μεταβίβαση ακινήτου σήμερα, ο νόμος απαιτεί να συντρέχουν ορισμένες προϋποθέσεις που ορίζονται συγκεκριμένα. Πιο συγκεκριμένα, απαιτείται να συνταχθεί συμβολαιογραφική πράξη του αρμόδιου συμβολαιογράφου, προκειμένου να μεταβιβαστεί νόμιμα το ακίνητο. Πριν από αυτό το στάδιο όμως, είναι αναγκαίο να έχουν προσκομισθεί ορισμένα έγγραφα από τον πωλητή του ακινήτου, ώστε να υπάρχει μια ξεκάθαρη εικόνα για το νομικό και πραγματικό καθεστώς του ακινήτου, και να αποτυπωθεί ξεκάθαρα αυτή στο συμβόλαιο.

Ειδικότερα, ο πωλητής του ακινήτου οφείλει να προσκομίσει τοπογραφικό διάγραμμα του ακινήτου (με σύστημα αναφοράς ΕΓΣΑ87) ώστε να είναι σαφή τα όρια του ίδιου του ακινήτου. Αντίστοιχα, μέσω του μηχανικού του πωλητή θα γίνει και η προσκόμιση της κάτοψης του ακινήτου, ειδικά στην περίπτωση που πρόκειται για διαμέρισμα επί πολυκατοικίας. Έλεγχος πρέπει να γίνει και στο Κτηματολόγιο, ώστε να διαπιστωθεί αν τα όρια του ακινήτου αντιστοιχούν με εκείνα του τοπογραφικού, διαφορετικά θα χρειαστεί να γίνει διόρθωση.

Ακόμη, απαιτείται με βάση τον νόμο να υπάρχει Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) καθώς και Ηλεκτρονική ταυτότητα του ακινήτου. Τα παραπάνω έγγραφα προσαρτώνται στο σχετικό συμβόλαιο που θα συνταχθεί και το οποίο στην συνέχεια θα μεταγραφεί στο αρμόδιο Κτηματολόγιο/υποθηκοφυλακείο της περιφέρειας που βρίσκεται το ακίνητο. Δίχως τα παραπάνω έγγραφα, ο νόμος αποκλείει την ολοκλήρωση της μεταβίβασης, λόγω και των νέων οδηγιών της Ευρωπαϊκής Ένωσης σχετικά με την ενεργειακή ταξινόμηση των ακινήτων.

2.Δεσμεύονται τα μέρη από το προσύμφωνο;

Στην πράξη είναι αρκετά συνηθισμένο για τα μέρη, προτού προχωρήσουν στην σύνταξη του οριστικού συμβολαίου και την συλλογή των παραπάνω εγγράφων, να επιθυμούν την πρόωρη δέσμευση τους ως προς την επικείμενη μεταβίβαση του ακινήτου. Αυτός ο στόχος επιτυγχάνεται μέσω της σύνταξης προσυμφώνου αγοράς ενώπιον συμβολαιογράφου, όπου ο αγοραστής καταβάλει και μέρος του τιμήματος του ακινήτου, σε μορφή προκαταβολής, προκειμένου ο πωλητής να μην διαπραγματεύεται πλέον με άλλους αγοραστές.

Για την σύνταξη του προσυμφώνου δεν χρειάζεται να υπάρχουν τα παραπάνω έγγραφα που αναφέραμε, αλλά αρκεί το τοπογραφικό διάγραμμα (με συντεταγμένες ΕΣΔΑ ’87), ώστε η περιγραφή του ακινήτου στο προσύμφωνο να γίνει με τον πιο λεπτομερή, κατά το δυνατό, τρόπο. Στο προσύμφωνο αναγράφεται ρητά και η αμοιβαία δέσμευση των μερών να προχωρήσουν στην σύνταξη του οριστικού συμβολαίου μέχρι μια ορισμένη ημερομηνία, εφόσον όλα τα νομικά θέματα του ακινήτου έχουν ρυθμισθεί ορθά.

Η δέσμευση του προσυμφώνου φαίνεται στην περίπτωση που, παρόλο που τα έγγραφα του ακινήτου έχουν συλλεχθεί και μπορεί να γίνει η υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, κάποιο μέρος δεν προσέρχεται στον συμβολαιογράφο για να υπογράψει. Με βάση το προσύμφωνο, το άλλο μέρος μπορεί να ασκήσει αγωγή στο δικαστήριο και, εφόσον η αγωγή γίνει δεκτή, να εξαναγκάσει την άλλη πλευρά στην υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. Αλλιώς, δικαιούται να κρατήσει την προκαταβολή που δόθηκε κατά την υπογραφή του προσυμφώνου.

3.Μπορεί να μεταβιβαστεί κατασχεμένο ακίνητο;

Όπως έχουμε αναλύσει και σε άλλο κείμενο μας, η βασική συνέπεια της κατάσχεσης επί ακινήτου, είναι ότι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν μπορεί πλέον να το διαθέσει με κανέναν τρόπο=δεν μπορεί να το μεταβιβάσει/να το δωρήσει/να συστήσει επικαρπία επ’ αυτού/να το ανταλλάξει κλπ. Όλες οι παραπάνω ενέργειες, προκειμένου να είναι νομικά έγκυρες και να παράγουν τα αποτελέσματα του νόμου, απαιτούν είτε να υπάρχει η συναίνεση του δανειστή που επέβαλε την κατάσχεση είτε να παραιτηθεί ο τελευταίος από την κατάσχεση.

Σε αυτές τις περιπτώσεις, η λύση που επιλέγεται συνήθως είναι μια εξωδικαστική συμφωνία μεταξύ πωλητή και δανειστή που έχει επιβάλλει την κατάσχεση, ώστε ταυτόχρονα με την αποπληρωμή του τιμήματος εκ μέρους του αγοραστή, να ικανοποιηθεί ο δανειστής για την αξίωση του. Στην συνέχεια, ο τελευταίος οφείλει να παραιτηθεί από την κατάσχεση που έχει επιβάλει στο ακίνητο, συνήθως όμως αυτή η ενέργεια θα γίνει ταυτόχρονα με την μεταβίβαση ή λίγο πριν από αυτήν ώστε να μεταγραφεί έγκυρα το συμβόλαιο της μεταβίβασης.

Η ίδια κατάσταση διαμορφώνεται και όταν υπάρχει προσημείωση υποθήκης επί ακινήτου. Με δεδομένο ότι ο δανειστής που έχει εγγράψει προσημείωση στο ακίνητο, μπορεί είτε να τρέψει την τελευταία σε υποθήκη και να επιβάλει κατάσχεση στο ακίνητο για να ικανοποιηθεί από τον πλειστηριασμό του, είτε να προχωρήσει σε άρση αυτής, στην πράξη τα μέρη οδηγούνται σε εξωδικαστικές συμφωνίες ως προς τους όρους που απαιτεί ο δανειστής για να προχωρήσει η άρση της προσημείωσης επί του ακινήτου.

4.Πώς γίνονται οι τακτοποιήσεις των αυθαιρεσιών;

Πριν από λίγες εβδομάδες είχαμε δημοσιεύσει ένα αναλυτικό κείμενο σχετικά με ό,τι ισχύει σήμερα στο θέμα των τακτοποιήσεων μιας αυθαίρετης κατασκευής επί ακινήτου. Μάλιστα, επειδή η παραπάνω διαδικασία που γνωρίζαμε έλαβε παράταση έως το 2028, όπως άλλωστε αναμενόταν, η υποχρέωση των ιδιοκτητών ακινήτων σχετικά με την τακτοποίηση όλων των αυθαιρεσιών επί ακινήτων θα συνεχίσει να υπάρχει. Η τακτοποίηση, φυσικά, γίνεται από τον αρμόδιο μηχανικό του πωλητή μέσω της υποβολής δηλώσεων που αφορούν το ακίνητο.

Η κρισιμότητα του θέματος φαίνεται και μόνο από το γεγονός, ότι η μη ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών επί του ακινήτου, θα πρέπει να αποδεικνύεται σε κάθε περίπτωση. Η απόδειξη αυτή μπορεί να γίνει είτε μέσω του αποδεικτικού καταβολής του προστίμου λόγω υπαγωγής του ακινήτου στις διατάξεις του νόμου περί αυθαιρέτων, είτε με βεβαίωση του αρμόδιου μηχανικού όπου θα βεβαιώνεται η μη ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών κάθε είδους στο ακίνητο. Συνήθως η βεβαίωση αυτή δίνεται αφού έχει γίνει η τακτοποίηση των αυθαιρεσιών.

Απαραίτητο στοιχείο για να γίνει ορθά η διαδικασία είναι η ορθή υποβολή των στοιχείων του ακινήτου. Πιο συγκεκριμένα, απαιτείται να προκύπτει από την οικοδομική άδεια το έτος κατασκευής του ακινήτου καθώς με βάση αυτό θα υπολογιστεί και το σχετικό πρόστιμο για την τακτοποίηση της αυθαίρετης κατασκευής. Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου ακίνητα που κατασκευάστηκαν το 1980 λανθασμένα εμφανίζονται στο σύστημα ως νεόδμητα με αποτέλεσμα το πρόστιμο για την τακτοποίηση να αυξάνεται αρκετά.

5.Απαιτείται ασφαλιστική ενημερότητα για μεταβίβαση ακινήτου;

Το Αποδεικτικό Ασφαλιστικής Ενημερότητας αποδεικνύει την μη εκκρεμότητα καταβολής ασφαλιστικών εισφορών υπέρ του e-ΕΦΚΑ εκ μέρους ενός προσώπου. Το παραπάνω πιστοποιητικό, που είναι πλέον ενιαίο, αποτελεί απαραίτητο στοιχεία για να προχωρήσει η μεταβίβαση ενός ακινήτου ή ακόμη και να για να συσταθεί εμπράγματο δικαίωμα σε αυτό.

Σε περίπτωση που ο πωλητής/αγοραστής έχει ρυθμίσει την οφειλή του προς τον e-ΕΦΚΑ, τότε έγκυρα εκδίδεται Αποδεικτικό Ασφαλιστικής Ενημερότητας ώστε να προχωρήσει η μεταβίβαση του ακινήτου. Προϋπόθεση για να προχωρήσει η διαδικασία είναι η ρύθμιση της οφειλής να τηρείται και η οφειλή να θεωρείται ‘διασφαλισμένη’ από τον ασφαλιστικό φορέα, δηλαδή να έχει παρασχεθεί από τον οφειλέτη εμπράγματη ασφάλεια σε ακίνητο του ή να έχει προσκομισθεί εγγυητική επιστολή από τράπεζα.

Ειδικά και εφόσον δεν συντρέχουν οι παραπάνω προϋποθέσεις, ο νόμος παρέχει μια εναλλακτική δυνατότητα στον οφειλέτη. Ο τελευταίος μπορεί να προχωρήσει στην πώληση του ακινήτου, εφόσον όμως από το τίμημα της μεταβίβασης που θα λάβει γίνει παρακράτηση υπέρ του e-ΕΦΚΑ μέχρι του ύψους της οφειλής που υπάρχει. Εφόσον ο οφειλέτης επιλέξει αυτήν την δυνατότητα, τότε μπορεί έγκυρα να λάβει Αποδεικτικό Ασφαλιστικής Ενημερότητας και η παρακράτηση του ποσού θα γίνει ταυτόχρονα με την μεταβίβαση του ακινήτου.

6.Πώς διαμορφώνεται η κατάσταση αν δεν έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση της περιοχής του ακινήτου;

Σε αρκετές περιοχές της Ελλάδας δεν έχει ολοκληρωθεί ακόμη η κτηματογράφηση των ακινήτων με αποτέλεσμα να λειτουργούν (ακόμη) παράλληλα τα συστήματα του Κτηματολογίου με εκείνα του υποθηκοφυλακείου. Αποτέλεσμα των παραπάνω είναι τα συμβόλαια μεταβίβασης να κατατίθενται στα κτηματολογικά γραφεία ώστε να μεταγραφούν μόλις οριστικοποιηθεί το Κτηματολόγιο σε εκείνη την περιοχή, και επομένως το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου να μην αποτυπώνεται με ιδιαίτερη σαφήνεια.

Παράλληλα, ο έλεγχος τίτλων του ακινήτου διενεργείται σε 2 στάδια: Εξαρχής γίνεται έρευνα στο πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου, όπως έχει επικρατήσει να λέγεται το έγγραφο στην πράξη, ώστε να ελεγχθεί αν ο πωλητής του ακινήτου έχει υποβάλει ορθά την δήλωση στο Κτηματολόγιο. Παράλληλα, ακολουθεί έρευνα στο υποθηκοφυλακείο για παλαιότερους τίτλους, ώστε να διακριβωθεί η σειρά των μεταβιβάσεων του ακινήτου, μέχρι το τελευταίο να αποκτηθεί από τον πωλητή που προχωρά στην πώληση του.

Επομένως, με βάση τα παραπάνω, σε περίπτωση που λαμβάνει χώρα μεταβίβαση ακινήτου εντός περιοχής για την οποία δεν έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία της κτηματογράφησης, θα πρέπει να αποκτηθεί αρχικά το πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου, και στην συνέχεια να μεταγραφεί το συμβόλαιο μεταβίβασης στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο. Με αυτόν τον τρόπο, ο αγοραστής προστατεύεται καθώς λαμβάνει αποδεικτικό υποβολής της αίτησης για την μεταγραφή του συμβολαίου στο κτηματολογικό γραφείο.

7.Τι αλλάζει εφόσον το ακίνητο που μεταβιβάζεται είναι μισθωμένο;

Συναντάμε συχνά στην πράξη το ενδεχόμενο να πωλείται ένα ακίνητο και παράλληλα να έχει συναφθεί σύμβαση μίσθωσης, η οποία λήγει χρονικά αργότερα σε σχέση με την ημερομηνία της μεταβίβασης. Ειδικά, αν λάβουμε υπόψη την βασική πρόβλεψη του νόμου περί δυνατότητας του μισθωτή να παραμείνει στο μίσθιο για 3 έτη, ακόμη και αν η μίσθωση έχει συναφθεί για μικρότερο διάστημα, δημιουργείται μια κατάσταση για τον υποψήφιο αγοραστή που πρέπει να επιλυθεί με ορθό τρόπο.

Συνήθως, στα περισσότερα μισθωτήρια τίθεται όρος ότι σε περίπτωση πώλησης του ακινήτου, ο επόμενος ιδιοκτήτης θα οφείλει να σεβαστεί την μίσθωση και να μην επιδιώξει αιφνιδιαστικά την αποβολή του ενοικιαστή από το ακίνητο λόγω αλλαγής της ιδιοκτησίας του ακινήτου. Ωστόσο, ο παραπάνω όρος πρέπει να τίθεται και στο συμβόλαιο της μεταβίβασης του ακινήτου, προκειμένου να αποδεικνύεται ότι ο υποψήφιος αγοραστής του ακινήτου έλαβε πλήρως γνώση για την μίσθωση του ακινήτου.

Εφόσον έχουν τεθεί οι παραπάνω όροι, τα πράγματα γίνονται πιο απλά, με αποτέλεσμα ο μελλοντικός ιδιοκτήτης του ακινήτου να έχει υποχρέωση να σεβαστεί την μίσθωση που έχει συναφθεί στο ακίνητο. Φυσικά, εφόσον δεν καταβάλλονται τα μισθώματα εκ μέρους του ενοικιαστή ή εφόσον η μίσθωση έχει λήξει, η κατάσταση διαμορφώνεται αλλιώς, και πλέον ο νέος ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο και να ζητήσει την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου κατά του ενοικιαστή.

8.Πώς μπορεί να μεταβιβαστεί ένα ακίνητο από κληρονομία;

Όσον αφορά τα ακίνητα που προέρχονται από κληρονομία, οι κληρονόμοι του θανόντα οφείλουν αρχικά να φροντίσουν για την δημοσίευση της διαθήκης και την κήρυξη της ως κύριας. Η διαδικασία αυτή άλλαξε ριζικά, όπως περιγράψαμε σε κείμενο μας πρόσφατα, και πλέον αρμόδιος είναι ο συμβολαιογράφος που θα επιλέξουν οι κληρονόμοι. Φυσικά, αναγκαίο είναι να έχουν εκδοθεί τα σχετικά πιστοποιητικά που απαιτούνται για την δημοσίευση της διαθήκης, ώστε η διαδικασία να προχωρήσει άμεσα.

Μέχρι να γίνει η δημοσίευση της διαθήκης και η κήρυξη της τελευταίας ως κύριας, οι κληρονόμοι οφείλουν να δηλώνουν το ακίνητο υπό μεταβίβαση στο έντυπο Ε9 της ΑΑΔΕ, αλλά με βάση τις εξ αδιαθέτου μερίδες τους. Στην συνέχεια, και αφού γίνει η δημοσίευση της διαθήκης και η κήρυξη της τελευταίας ως κύριας, οι δηλώσεις του ακινήτου στο έντυπο Ε9 της ΑΑΔΕ θα γίνουν με τα ποσοστά κατά τα οποία κληρονομούν οι κληρονόμοι λόγω της διαθήκης, και όχι εξ αδιαθέτου, όπως γινόταν μεταβατικά.

Τέλος, οι κληρονόμοι θα χρειαστεί να εφοδιαστούν με κληρονομητήριο, ώστε να αποδεικνύεται το κληρονομικό δικαίωμα τους και να συναλλάσσονται με υποψήφιους αγοραστές του ακινήτου. Και ως προς την διαδικασία αυτή παρατηρήσαμε σημαντικές αλλαγές, με δεδομένο πλέον ότι η αίτηση εξετάζεται από δικηγόρο, από τον οποίο και εκδίδεται η τελική αίτηση. Το σύστημα αυτό προσφέρει αρκετή ταχύτητα στην διαδικασία και μειώνει τον φόρτο των δικαστηρίων.

9.Εφόσον η επικαρπία και η ψιλή κυριότητα ανήκουν σε διαφορετικά πρόσωπα,τι ισχύει;

Στα περισσότερα ακίνητα στην Ελλάδα, είναι πολύ συχνό η ψιλή κυριότητα να ανήκει στα τέκνα και η επικαρπία αντίστοιχα να έχει παρακρατηθεί υπέρ των γονέων. Το σύστημα αυτό παρατηρείται εδώ και αρκετές δεκαετίες, και οδηγεί πρακτικά στην ανάγκη συμφωνίας μεταξύ επικαρπωτή και ψιλού κυρίου για ουσιώδεις μεταβολές που θα λάβουν χώρα στο ακίνητο. Πράγματι, ούτε ο επικαρπωτής αλλά ούτε και ο ψιλός κύριος δικαιούνται να επιφέρουν τροποποιήσεις στο ακίνητο δίχως την συναίνεση της άλλης πλευράς.

Το ίδιο φυσικά συμβαίνει και στην περίπτωση μεταβίβασης του ακινήτου=ο επικαρπωτής και ο ψιλός κύριος οφείλουν να συμφωνούν εκ των προτέρων για την επικείμενη μεταβίβαση και να υπογράψουν από κοινού το συμβόλαιο της μεταβίβασης, ώστε ο αγοραστής να αποκτήσει την πλήρη κυριότητα του ακινήτου. Η παραπάνω πλήρης κυριότητα του ακινήτου θα πρόκειται στην ουσία για την ψιλή κυριότητα και την επικαρπία του ακινήτου ενωμένες πλέον στο πρόσωπο του αγοραστή που αποκτά το ακίνητο.

Εναλλακτικά, ο νόμος προσφέρει την δυνατότητα στον επικαρπωτή και τον ψιλό κύριο να χορηγήσουν ο ένας πληρεξουσιότητα στον άλλον ώστε η υπογραφή του ενός να αναπληρώνει την υπογραφή του άλλου. Σε αυτήν την περίπτωση, μόνο εκείνος που έχει λάβει πληρεξουσιότητα από το άλλο μέρος χρειάζεται να προσέλθει για την υπογραφή του συμβολαίου με τον αγοραστή του ακινήτου. Δεν ισχύει το ίδιο σε περίπτωση παραίτησης από την επικαρπία ή την ψιλή κυριότητα όπου το άλλο μέρος αποκτά την πλήρη κυριότητα του ακινήτου λόγω συνένωσης.

10.Πώς διαμορφώνεται η κατάσταση αν το ακίνητο έχει πραγματικά/νομικά ελαττώματα;

Δεν αποκλείεται σε πωλούμενο ακίνητο να εμφανιστούν πραγματικά και νομικά ελαττώματα εκ των υστέρων, διαμορφώνοντας με αυτόν τον τρόπο μια κατάσταση που απαιτεί άμεση επίλυση. Πιο συγκεκριμένα, εφόσον ο πωλητής ακινήτου διαβεβαίωσε τον αγοραστή ότι το ακίνητο έχει ορισμένη έκταση, τότε ο πωλητής ευθύνεται σαν η έκταση του ακινήτου να ήταν συνομολογημένη ιδιότητα του τελευταίου. Ο αγοραστής διατηρεί δικαίωμα υπαναχώρησης, εφόσον η έκταση είναι τόσο σημαντική, με συνέπεια να μην έχει πλέον συμφέρον στην πώληση.

Θα πρέπει όμως να υπάρχει πρόνοια και από την πλευρά του αγοραστή σχετικά με τα χαρακτηριστικά του ακινήτου που παρουσιάζονται εκ μέρους του πωλητή. Για παράδειγμα, αν ο πωλητής διαβεβαιώσει τον αγοραστή ότι το οικόπεδο που πωλείται είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, ο αγοραστής οφείλει να ενημερώσει τον μηχανικό του για να γίνει ο σχετικός έλεγχος. Διαφορετικά, ακόμη κι αν το οικόπεδο δεν είναι άρτιο, θα υπάρχει σοβαρή αμέλεια του αγοραστή να το ελέγξει που τελικά θα λειτουργήσει σε βάρος του.

Στα υπόλοιπα δικαιώματα του αγοραστή περιλαμβάνεται η αξίωση για αποκατάσταση του ελαττώματος του ακινήτου (εφόσον είναι δυνατή η άρση του ελαττώματος), η μείωση του τιμήματος για την μεταβίβαση του ακινήτου, η υπαναχώρηση του αγοραστή από την σύμβαση πώλησης και η αξίωση επιστροφής τυχόν προκαταβολής που κατέβαλε, καθώς και η αξίωση αποζημίωσης, για όσες δαπάνες έκανε ο αγοραστής πιστεύοντας εύλογα ότι θα αποκτήσει το ακίνητο (πχ αμοιβές δικηγόρου, μηχανικού κλπ).

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.

1.Τα ενοίκια θα καταβάλλονται πλέον αποκλειστικά μέσω τράπεζας.

Όπως είχε γίνει γνωστό εδώ και καιρό, από 1^η Ιανουαρίου 2026, είναι υποχρεωτική η κατάθεση των ενοικίων εκ μέρους του ενοικιαστή σε τραπεζικό λογαριασμό που τηρεί ο ιδιοκτήτης του ακινήτου σε Ελληνική τράπεζα. Η καταβολή του ενοικίου μπορεί να γίνεται είτε με κατάθεση από κατάστημα τράπεζας είτε με μεταφορά εμβάσματος από τον τραπεζικό λογαριασμό του ενοικιαστή σε εκείνον του ιδιοκτήτη. Είχε προηγηθεί φυσικά, και η απαγόρευση πληρωμής συναλλαγών άνω των 500 ευρώ με την χρήση μετρητών, όπως είδαμε την προηγούμενη χρονιά.

Σε αυτό το σημείο είναι σκόπιμο να υπενθυμίσουμε ότι στην έννοια του ‘μισθώματος’ περιλαμβάνονται και οι κοινόχρηστες δαπάνες για τα κάθε είδους έξοδα της πολυκατοικίας. Με βάση την αλλαγή που αναφέραμε, και αυτού του είδους οι δαπάνες θα έπρεπε κανονικά να καταβάλλονται αποκλειστικά μέσω τράπεζας. Ωστόσο, δεν έχει διευκρινιστεί από τον νομοθέτη αν τα συγκεκριμένα χρηματικά ποσά, εμπίπτουν στην έννοια του νόμου, και αυτός είναι ο λόγος που (λογικά) θα συνεχίσει να επιτρέπεται η καταβολή τους σε μετρητά και για αυτό το έτος.

Με βάση τα παραπάνω, γίνεται πλέον σαφές ότι πληρωμές ενοικίων με μετρητά/μέσω τραπεζικής επιταγής όπως έχουμε εξηγήσει σε άλλο κείμενο μας, δεν θα γίνονται πλέον δεκτές από τον νόμο. Σε περίπτωση πληρωμής ενοικίου με μετρητά, μπορεί να θεωρηθεί ακόμη και ότι ο ενοικιαστής δεν κατέβαλε το ενοίκιο του εκάστοτε μήνα, αφού δεν αρκεί να πληρώνεται το ενοίκιο κάθε μισθωτικού μήνα, αλλά η πληρωμή οφείλει να γίνει με τον ορθό νομικά τρόπο. Δεδομένης της αλλαγής που είδαμε, ας μην εκπλαγούμε και με αντίστοιχες δικαστικές αποφάσεις σχετικά με την κατάσταση που μόλις περιγράψαμε.

2.Οι ιδιοκτήτες οφείλουν να ενημερώσουν τα μισθωτήρια των ακινήτων.

Λόγω της παραπάνω νομοθετικής αλλαγής, αρκετοί ιδιοκτήτες θα κληθούν να προσθέσουν στα μισθωτήρια κατοικιών/εμπορικών καταστημάτων καινούργιες νομικές ρήτρες. Οι ρήτρες αυτές θα αφορούν την καταβολή του ενοικίου στο εξής σε τραπεζικό λογαριασμό που θα υποδεικνύει ο ιδιοκτήτης στον ενοικιαστή. Ο τραπεζικός αυτός λογαριασμός στον οποίο θα καταβάλλονται τα μισθώματα, οφείλει προηγουμένως να έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ ως ο κύριος λογαριασμός στον οποίο ο ιδιοκτήτης του εκάστοτε ακινήτου εισπράττει τα αντίστοιχα ενοίκια.

Από την άλλη πλευρά, το αποδεικτικό του τραπεζικού εμβάσματος θα αποτελεί πλέον και το αποδεικτικό στοιχείο για τον ενοικιαστή, ο οποίος καταβάλλει μέσω τράπεζας το ενοίκιο στον ιδιοκτήτη. Καταργούνται δηλαδή, οι χειρόγραφες αποδείξεις καταβολής μισθωμάτων, οι οποίες ομολογουμένως, είχαν δημιουργήσει (και) προβλήματα τα τελευταία έτη, λόγω των αδυναμιών που παρουσίαζαν: Αρκετές από αυτές χάνονταν και στην συνέχεια δεν μπορούσε ο ενοικιαστής να αποδείξει την πληρωμή του μισθώματος, ενώ δεν έλειπαν και περιστατικά πλαστογραφίας.

Σε σχέση πάλι με τον τραπεζικό λογαριασμό όπου θα καταβάλλονται τα μισθώματα, ο λογαριασμός οφείλει να αναγράφει ως δικαιούχο τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, ή να αναγράφεται στο μισθωτήριο ότι οι χρηματικές καταβολές στον εκάστοτε τραπεζικό λογαριασμό γίνονται για λογαριασμό του ιδιοκτήτη. Σε περίπτωση περισσότερων συνιδιοκτητών (και άρα εκμισθωτών), θα ήταν συνεπέστερο να οριστούν οι ίδιοι ως συνδικαιούχοι του τραπεζικού λογαριασμού, προκειμένου ο ενοικιαστής να μην ταλαιπωρείται με περισσότερα τραπεζικά εμβάσματα.

3.Οι αλλαγές θα επεκταθούν και στις εμπορικές μισθώσεις.

Οι παραπάνω αλλαγές που έχουμε περιγράψει δεν αφορούν μόνο τις αστικές μισθώσεις κατοικιών, αλλά και τις εμπορικές μισθώσεις. Για το θέμα των εμπορικών μισθώσεων είχαμε αναλυτικά γράψει σε παλαιότερο κείμενο μας, το οποίο μπορείς να διαβάσεις εδώ. Ειδικά για τις επιχειρήσεις (που αντικειμενικά έχουν μεγαλύτερη ανάγκη για φορολογική συμμόρφωση), η μη καταβολή του ενοικίου μέσω τράπεζας θα τις οδηγεί σε φορολογική παράβαση, και ενδεχομένως επιβολή ελέγχων και προστίμων για την συμμόρφωση τους με τις διατάξεις του νόμου.

Παράλληλα, τόσο οι επιχειρήσεις (όσο και οι ενοικιαστές κατοικίας) δεν θα μπορούν να αιτηθούν την καταβολή επιδομάτων και ενισχύσεων από το Κράτος, εφόσον δεν αποδεικνύεται η τραπεζική καταβολή του μισθώματος. Το ίδιο φυσικά ισχύει και για την επιστροφή ενοικίου, η οποία σαν κρατική ενίσχυση, αντιστοιχεί στο ενοίκιο που δηλώνεται στην ΑΑΔΕ, και το οποίο πράγματι επιστρέφεται στον ενοικιαστή στο τέλος του έτους. Στο θέμα αυτό παρατηρήσαμε αρκετές απρόοπτες καταστάσεις την περσινή χρονιά, λόγω των αδήλωτων ενοικίων.

Όσον αφορά τους ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν εμπορικά καταστήματα, εφόσον δεν αποδέχονται την πληρωμή του ενοικίου με τραπεζικό έμβασμα/κατάθεση, τότε θα αναγκαστικά θα χάνουν την απαλλαγή φόρου ενοικίου, που σήμερα ανέρχεται σε ποσοστό 5%. Δεν χρειάζεται να αναφέρουμε ότι ολόκληρο το μίσθωμα θα πρέπει να καταβάλλεται τραπεζικά (και όχι μέρος αυτού σε μετρητά, όπως συνέβαινε μέχρι σήμερα), καθώς αν αποδειχθεί η παράβαση, τόσο ο ιδιοκτήτης όσο και ο ενοικιαστής κινδυνεύουν με βαρύτατες κυρώσεις από την ΑΑΔΕ.

4.Οι έλεγχοι για διασταύρωση στοιχείων από την ΑΑΔΕ θα γίνουν πιο έντονοι.

Όπως γίνεται εύκολα αντιληπτό, με την τραπεζική καταβολή των μισθωμάτων, θα είναι και ευκολότερος ο έλεγχος των παραβάσεων εκ μέρους των φορολογικών αρχών. Κι αυτό γιατί, η ανάρτηση της μίσθωσης στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ θα αντιστοιχεί με τον τραπεζικό λογαριασμό που έχει δηλώσει ο ιδιοκτήτης, όπου και θα είναι εμφανείς οι καταβολές των μισθωμάτων. Επομένως, τυχόν διαφορές μεταξύ των οικονομικών στοιχείων (πιθανότατα) θα οδηγούν άμεσα στην έναρξη ελέγχου σχετικά με την ορθότητα των πληροφοριών.

Εάν έχουμε υπόψη το γεγονός ότι τα ενοίκια ακινήτου δηλώνονται στην φορολογική δήλωση του ιδιοκτήτη στο τέλος κάθε οικονομικού έτους, γίνεται αντιληπτό ότι αρκεί μια απλή σύγκριση μεταξύ του υποβληθέντος μισθωτηρίου και των τραπεζικών εμβασμάτων πληρωμής των μισθωμάτων εκ μέρους του ενοικιαστή, προκειμένου να εξαχθεί ασφαλές συμπέρασμα. Οι παραπάνω αλλαγές εννοείται πως επεκτείνονται και στα ακίνητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb), για τα οποία είχαμε αναφέρει πριν από περίπου 3 μήνες τις επικείμενες αλλαγές.

Ειδικά στα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb), είναι σημαντικό να γνωρίζουμε ότι κάθε ακίνητο που εκμισθώνεται με αυτόν τον τρόπο, είναι εγεγραμμένο στα μητρώα της ΑΑΔΕ με έναν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Αυτό έχει σαν συνέπεια, σε περίπτωση που διαπιστωθούν μη δηλωθέντα ενοίκια από βραχυχρόνια μίσθωση, να έχει η φορολογική διοίκηση (ΑΑΔΕ) την δυνατότητα να αναστείλει τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) που αφορά το κατάλυμα, και επομένως ο ιδιοκτήτης να αδυνατεί να το ενοικιάσει στο εξής βραχυχρόνια.

5.Δεν θα οριστεί ανώτατο μίσθωμα για τις εμπορικές μισθώσεις.

Τις τελευταίες ημέρες έχει ανοίξει μια συζήτηση περί ορισμού ανώτατου ορίου από το Κράτος στο ύψος των ενοικίων που έχουν οι εμπορικές μισθώσεις. Πολλοί φαίνεται να ξαφνιάζονται, ωστόσο αυτή η νομοθετική ρύθμιση υπάρχει εδώ και 4 έτη περίπου στην Ελλάδα. Πρακτικά, πρόκειται για το θέμα που είχαμε συζητήσει στο σχετικό κείμενο μας, και το οποίο αφορούσε το ύψος του ενοικίου σε μια εμπορική μίσθωση. Οπότε η παραπάνω συζητήση που γίνεται, δεν είναι παρά μια επανάληψη των νομοθετικών μέτρων που βλέπουμε κάθε χρόνο.

Για να θέσουμε το ζήτημα με απλό τρόπο, αρκεί να πούμε ότι το Κράτος δεν επιβάλλει στον ιδιοκτήτη το ανώτατο ύψος του μισθώματος που μπορεί να εισπράττει για το ακίνητο του, εφόσον πρόκειται για εμπορική μίσθωση. Αυτό στο οποίο τίθεται φραγμός είναι η ετήσια αναπροσαρμογή του μισθώματος. Και φέτος (όπως συμβαίνει κάθε χρόνο τελικά) τίθεται ανώτατο όριο 3% με βάση το οποίο μπορεί να αυξηθεί το μίσθωμα του ακινήτου. Η αύξηση θα υπολογίζεται σε αναφορά με το μίσθωμα της προηγούμενης χρονιάς.

Από τον παραπάνω περιορισμό εξαιρούνται οι εμπορικές μισθώσεις στις οποίες τον ρόλο του ενοικιαστή έχουν Ανώνυμες Εταιρείας Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας, εταιρείες που ανήκουν σε Οργανισμούς Εναλλακτικών Επενδύσεων, επιχειρήσεις εκμετάλλευσης εμπορικού κέντρου, επιφανείας τουλάχιστον 15.000 τ.μ. και εταιρείες που ανήκουν κατά 100% στο Δημόσιο, και στις θυγατρικές εταιρείες τους. Συνεπώς, εφόσον πρόκειται για εμπορική μίσθωση με ενοικιαστή κάποιον από τους παραπάνω τύπους εταιριών, το μίσθωμα αναπροσαρμόζεται ελεύθερα καταρχήν.

6.Έρχεται το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ).

Το συγκεκριμένο Μητρώο θα αποτελέσει μια ριζοσπαστική αλλαγή για τα ελληνικά δεδομένα. Αυτό συμβαίνει διότι, θα ενοποιηθούν πλέον όλα τα δεδομένα από τις ηλεκτρονικές πλατφόρμες που γνωρίζουμε μέχρι σήμερα (Κτηματολόγιο, Ε9, Μητρώο Airbnb) ώστε κάθε ακίνητο που είναι εγγεγραμμένο στο Μητρώο να έχει έναν μοναδικό κωδικό αριθμό. Όλα τα δεδομένα που αφορούν το ακίνητο (εμβαδόν, χρήση κλπ) θα διασταυρώνονται μεταξύ τους, ώστε οι πληροφορίες να είναι ακριβείς και να διευκολύνουν σε μεγάλο βαθμό τις συναλλαγές.

Στο μητρώο αυτό, θα δηλώνονται και οι μισθώσεις που αφορούν το ακίνητο, επομένως οι ιδιοκτήτες/εκμισθωτές οφείλουν να υποβάλλουν τις αντίστοιχες δηλώσεις στην πλατφόρμα. Εκεί είναι υποχρεωτικό να αναφέρονται ο ΑΤΑΚ (Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου Κτήσης που χορηγείται από την ΑΑΔΕ (υποχρεωτικά), το είδος του ακινήτου, η χρήση του (κατοικία, επαγγελματική, τουριστική), η επιφάνεια, τα στοιχεία του μισθωτή, η διάρκεια της μίσθωσης, το μίσθωμα που έχει οριστεί, το είδος της σύμβασης (μακροχρόνια, βραχυχρόνια, δωρεάν παραχώρηση), καθώς και οι ημερομηνίες έναρξης / λήξης.

Εφόσον δεν έχει υποβληθεί στην πλατφόρμα η μίσθωση που αφορά συγκεκριμένο ακίνητο, επιβάλλεται πρόστιμο στον ιδιοκτήτη/διαχειριστή του ακινήτου ύψους 100-500 ευρώ. Εφόσον πρόκειται για βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb), το πρόστιμο μπορεί να φτάσει έως και το 50% του εισοδήματος που αποκόμισε ο ιδιοκτήτης από την εκμετάλλευση του ακινήτου. Σε περίπτωση πολλαπλών παραβάσεων, τα πρόστιμα πολλαπλασιάζονται και μπορεί να οδηγήσουν σε έντονη οικονομική ζημία του ιδιοκτήτη/διαχειριστή του ακινήτου.

7.Η διαταγή απόδοσης μισθίου θα εκδίδεται ταχύτερα.

Η διαδικασία της έξωσης ενοικιαστή που δεν καταβάλει τα οφειλόμενα μισθώματα/δεν αποχωρεί το ακίνητο μετά την λήξη της μίσθωσης είχε προκαλέσει έντονα ζητήματα στην Ελλάδα λόγω των χρόνιων καθυστερήσεων. Ο νομοθέτης βλέποντας αυτές τις παθογένειες του συστήματος, επενέβη ορίζοντα πλέον ότι η διαταγή απόδοσης μισθίου θα εκδίδεται στο εξής από δικηγόρο-μέλος του δικηγορικού συλλόγου της περιφέρειας εντός της οποίας βρίσκεται το ακίνητο. Η αρχική κατάθεση όμως της αίτησης παραμένει ως έχει.

Πιο αναλυτικά, ο εκμισθωτής οφείλει να αποστείλει εξώδικη όχληση στον ενοικιαστή τουλάχιστον 3 μήνες πριν την κατάθεση της αίτησης. Εφόσον ο ενοικιαστής δεν ανταποκριθεί στην εξώδικη όχληση (και άρα δεν καταβάλλει μισθώματα/δεν αποχωρήσει από το ακίνητο), τότε κατατίθεται αίτηση στο δικαστήριο με την οποία ζητούνται τα παραπάνω. Η αίτηση στο εξής, δεν εκδικάζεται από τον ίδιο τον δικαστή, αλλά χρεώνεται σε δικηγόρο, ο οποίος, εφόσον κρίνει ότι πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις εκδίδει την αίτηση.

Σε αυτό το σημείο πρέπει να διευκρινίσουμε ότι ο δικηγόρος που εκδίδει την αίτηση δεν είναι ο δικηγόρος του εκμισθωτή που καταθέτει εξαρχής την αίτηση (και για λόγους αμεροληψίας). Από 1/1/2026 μπορεί να εκδοθεί διαταγή απόδοσης μισθίου, ακόμη και στην περίπτωση που η μίσθωση έχει λήξει και ο ενοικιαστής παρόλα αυτά δεν αποχωρεί από το ακίνητο. Η λήξη της μίσθωσης πρέπει να αποδεικνύεται με έγγραφα, και συγκεκριμένα από την ανάρτηση της μίσθωσης στο πληροφοριακό σύστημα της ΑΑΔΕ, με βάση τις ημερομηνίες που αναγράφονται εκεί.

8.Η προθεσμία για τακτοποίηση αυθαιρέτων λογικά θα λάβει (εκ νέου) παράταση.

Η αρχική εξαγγελία του νόμου περί τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών λήγει στις 31 Μαρτίου 2026, δηλαδή σε κάτι λιγότερο από 2 μήνες από σήμερα. Φυσικά, η παραπάνω προθεσμία κατά το παρελθόν είχε λάβει πολλές νομοθετικές παρατάσεις, μέχρι να φτάσουμε στην καταληκτική ημερομηνία. Ο λόγος των πολλαπλών παρατάσεων που έλαβε αυτός ο νόμος ήταν η διστακτικότητα εξαρχής των ιδιοκτητών να προβούν στις τακτοποιήσεις των αυθαιρέτων κατασκευών, η οποία όμως αποδείχθηκε αρκετά αποδοτική σαν διαδικασία στην πορεία του χρόνου.

Αυτό που (δυστυχώς) συμβαίνει στην Ελλάδα είναι ότι πολλοί ιδιοκτήτες προχωρούν σε τακτοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών που (ενδεχομένως) υπάρχουν στα ακίνητα τους, μόνο σε περίπτωση μεταβίβασης του ακινήτου. Το παραπάνω συμβαίνει λόγω της απαίτησης του νομοθέτη να είναι το μεταβιβαζόμενο ακίνητο εντελώς τακτοποιημένο ως προς τις κατασκευές του, προκειμένου να είναι και η ίδια η μεταβίβαση νόμιμη. Εξαρχής στόχος του νομοθέτη ήταν να τακτοποιούνται οι αυθαιρεσίες των ακινήτων ανεξάρτητα από τυχόν μεταβίβαση τους.

Επίσημα δεν έχουν υπάρξει εξαγγελίες ως προς την παράταση ισχύος του παραπάνω νόμου που επιτρέπει την τακτοποίηση αυθαιρεσιών σε ακίνητα, με την διαδικασία που γνωρίζουμε. Ωστόσο διάφοροι φορείς έχουν εκφράσει αιτήματα προς τις αρμόδιες αρχές για παράταση ισχύος του νόμου, προς διευκόλυνση των ιδιοκτητών. Αν λάβουμε υπόψη και τις διαβουλεύσεις που γίνονται αυτήν την περίοδο στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, είναι αρκετά πιθανό να οδηγηθούμε σε παράταση του νόμου τελικά, προκειμένου να μην εμποδιστούν οι μεταβιβάσεις των ακινήτων.

9.Αλλάζει το νομικό καθεστώς για τις θέσεις στάθμευσης (parking) στις πολυκατοικίες.

Με βάση τον νόμο 5005/2022, ο νομοθέτης όρισε ότι οι θέσεις στάθμευσης μιας πολυκατοικίας μπορούν να μεταβιβάζονται (πώληση ή ενοικίαση) μόνο σε ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων αυτής. Επομένως, μπήκε οριστικά τέλος, σε μια πρακτική ενοικίασης των θέσεων στάθμευσης από τους ιδιοκτήτες των θέσεων αυτών σε τρίτους έναντι μισθώματος. Ήδη τα πρώτα αποτελέσματα από την εφαρμογή του παραπάνω νόμου έχουν αρχίσει να φαίνονται ιδίως ως προς το νομικό καθεστώς των θέσεων στάθμευσης και των διαδοχικών μεταβιβάσεων που λαμβάνουν χώρα.

Αντίστοιχα, ορίζεται ότι αν τρίτος έχει δικαίωμα σε μια θέση στάθμευσης, χωρίς να είναι όμως κύριος διαμερίσματος επί της πολυκατοικίας, τότε δικαιούται να μεταβιβάσει την θέση στάθμευσης μόνο σε ιδιοκτήτη/ένοικο διαμερίσματος της πολυκατοικίας. Πρόκειται για την άλλη όψη του ίδιου νομίσματος, ώστε οι θέσεις στάθμευσης να παραμένουν στην διάθεση των ιδιοκτητών/ενοίκων της πολυκατοικίας. Φυσικά, αν γίνει μεταβίβαση σε τρίτο πρόσωπο και όχι σε ιδιοκτήτη/ένοικο της πολυκατοικίας, η μεταβίβαση θα είναι άκυρη και θα επιβληθεί αντίστοιχο πρόστιμο σε εκείνον που μεταβίβασε.

Μια ακόμη σημαντική ρύθμιση του νόμου είναι η δυνατότητα του ιδιοκτήτη διαμερίσματος να τροποποιήσει μονομερώς την θέση στάθμευσης και να ενσωματώσει τα χιλιοστά της (της θέσης parking) σε εκείνα του διαμερίσματος του. Το πνεύμα του νόμου είναι οι θέσεις στάθμευσης να μην έχουν (πλέον) χιλιοστά επί της πολυκατοικίας, αλλά να ενσωματωθούν τα χιλιοστά τους σε εκείνα του αντίστοιχου διαμερίσματος. Εφόσον ο ιδιοκτήτης προχωρήσει σε τέτοια τροποποίηση, η συναίνεση των υπολοίπων συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

10.Οι τροποποιήσεις του Οικοδομικού Κανονισμού εμφανίζονται στην πράξη.

Τον Μάιο που μας πέρασε εκδόθηκε σχετικός νόμος από το αρμόδιο Υπουργείο που όριζε τον τρόπο συνέχισης των οικοδομικών εργασιών σε έργα για τα οποία είχε εκδοθεί οικοδομική άδεια πριν τις 11/12/2024. Πρακτικά, αυτό στο οποίο στοχεύει ο νέος νόμος είναι τα bonus δόμησης που προέβλεπε ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός να ενσωματωθούν απευθείας σε Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια που θα εκπονήσει το Υπουργείο, και όχι στις οικοδομικές άδειες, όπως συνέβαινε πάγια μέχρι την προηγούμενη χρονιά.

Ο συγκεκριμένος νόμος εκδόθηκε λόγω των δικαστικών αποφάσεων που εκδόθηκαν από το Συμβούλιο της Επικράτειας και, μέσω των οποίων, ανακλήθηκαν αρκετές οικοδομικές άδειες. Η αιτιολογία της ανάκλησης των αδειών ήταν ότι τα bonus δόμησης που προέβλεπε ο ΝΟΚ ήταν αντισυνταγματικά ως προς την προστασία του περιβάλλοντος, καθώς επέτρεπαν να παρακαμφθούν οι περιορισμοί δόμησης που υπάρχουν σε αρκετές περιοχές της χώρας, μέσω της ενσωμάτωσης των επιπλέον τετραγωνικών μέτρων στην τελική άδεια.

Το θέμα φαίνεται να βρίσκεται σε ορθή τροχιά, και θα δούμε αλλαγές φέτος ακόμη και ως προς το λεγόμενο ‘περιβαλλοντικό ισοδύναμο’ που εισήγαγε ο νέος νόμος. Με τον παραπάνω όρο, εννοούμε απλά το όφελος που θα έχει μια κατασκευή σε μια περιοχή (η οποία υποβαθμίζεται περιβαλλοντικά από την κατασκευή). Πρακτικά δηλαδή, μέσω της κατασκευής που θα γίνει, οφείλει να ληφθεί μέριμνα για το περιβάλλον με δράσεις αναδάσωσης/μείωσης της επίδρασης που θα υπάρχει στο περιβάλλον λόγω της κατασκευής κλπ.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.

Σήμερα θα μιλήσουμε για ένα κρίσιμο θέμα που απασχολεί χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων καθημερινά:αυτό της τακτοποίησης τυχόν αυθαιρέτων στο ακίνητο.Το νομικό καθεστώς που αφορά την διαδικασία αλλάζει συνεχώς, κάτι που δημιουργεί επιπλέον αμφιβολία στους ενδιαφερόμενους.Σε αυτό το κείμενο θα περιγράψουμε όσο πιο απλά γίνεται την διαδικασία υπαγωγής στον νόμο που αφορά την τακτοποίηση αυθαιρέτων,και θα εξηγήσουμε τις εναλλακτικές δυνατότητες που προβλέπει η νομοθεσία γενικότερα για να αποφευχθούν δύσκολες καταστάσεις-όπως η επιβολή προστίμων και η κατεδάφιση των ιδιοκτησιών.Φυσικά,δεν αποκλείεται να δούμε αλλαγές στο νομοθετικο πλαίσιο μέσα στο 2026,καθώς τα δεδομένα αλλάζουν συνεχώς και νέες ανάγκες επηρεάζουν τις εξελίξεις.

1.Τι θεωρεί ο νόμος ως αυθαίρετη κατασκευή;

Σύμφωνα με τον νόμο, αυθαίρετη κατασκευή θεωρείται οποιαδήποτε κατασκευή/εγκατάσταση, η οποία έχει εκτελεστεί ή είναι στο στάδιο της εκτέλεσης χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή εφόσον η οικοδομική άδεια που εκδόθηκε αρχικά, στην συνέχεια ανακλήθηκε/ακυρώθηκε. Αρκεί και μόνο το γεγονός ότι η κατασκευή/εγκατάσταση παραβιάζει τους γενικότερους όρους της πολεοδομικής νομοθεσίας. Για παράδειγμα, αυθαίρετη κατασκευή θεωρείται η μεταβολή της δόμησης του ακινήτου σε ποσοστό έως 10% και μέχρι 50 τ.μ. σε σχέση με την αρχική οικοδομική άδεια.

Παρόλα αυτά, ο νόμος δεν θεωρεί ως αυθαίρετο τις αποκλίσεις των διαστάσεων ενός κτιρίου όσον αφορά το ύψος κάθε ορόφου αλλά και του κτιρίου συνολικά, εφόσον αυτές οι αποκλίσεις είναι σε ποσοστό έως 2% συγκριτικά με το διάγραμμα δόμησης/την οικοδομική άδεια. Αρκεί φυσικά, με αυτές τις αποκλίσεις να μην καταλαμβάνεται τμήμα του κοινόχρηστου χώρου του σχεδίου πόλης. Επίσης, δεν θεωρείται αυθαίρετη κατασκευή, η κατασκευή που εκτελέστηκε λόγω λάθος επιλογής κατηγορίας από την ηλεκτρονική υπηρεσία ‘e-Άδειες’.

Όσον αφορά τις πολεοδομικές παραβάσεις, αυτές δεν αποτελούν πλέον ποινικά αδικήματα και συνεπώς όσες υποθέσεις είχαν εισαχθεί στα δικαστήρια αποσύρονται με σχετική πράξη του εισαγγελέα, εφόσον το αδίκημα αποτελεί πράγματι πολεοδομική παράβαση. Ενδεικτικές πολεοδομικές παραβάσεις, είναι οι κατασκευές που γίνονται σε πολυκατοικία κατά παράβαση του κτιριακού κανονισμού, η κατεδάφιση κτισμάτων χωρίς την απαραίτητη οικοδομική άδεια κατεδάφισης, καθώς και η εκτέλεση εργασιών μικρής κλίμακας χωρίς την απαραίτητη άδεια.

2.Πώς ξεκινά η διαδικασία της τακτοποίησης μιας αυθαίρετης κατασκευής;

Το 1^ο βήμα για την νομιμοποίηση μιας αυθαίρετης κατασκευής είναι να συνδεθεί ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός του ιδιοκτήτη στο πληροφοριακό σύστημα του Υπουργείου Περιβάλλοντος όπου και υποβάλλονται όλα τα σχετικά δικαιολογητικά του ακινήτου για την διαπίστωση και οριοθέτηση της αυθαίρετης κατασκευή (οικοδομική άδεια/τοπογραφικό διάγραμμα/διάγραμμα δόμησης). Στην συνέχεια, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου (αλλά και ο ψιλός κύριος/επικαρπωτής/μισθωτής/εργολάβος) υποβάλλουν ατομικά αίτηση υπαγωγής στις διατάξεις του νόμου.

Τα παραπάνω πρόσωπα υποβάλλουν ατομικά και για λογαριασμό τους υπεύθυνη δήλωση στην οποία αναφέρουν τα προσωπικά τους στοιχεία/τα στοιχεία εξατομίκευσης του ακινήτου/την ημερομηνία ολοκλήρωσης της αυθαίρετης κατασκευής/τελευταία δήλωση στο έντυπο Ε9 όπου φαίνεται η κατασκευή καθώς και φωτογραφίες της αυθαίρετης κατασκευής. Απαιραίτητο φυσικά, είναι να υποβληθεί η εγκεκριμένη οικοδομική άδεια που είχε εκδοθεί εξαρχής για τις ανάγκες της κατασκευής καθώς και η σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών (εφόσον πρόκειται για πολυκατοικία).

Σε περίπτωση κατά την οποία έχει χαθεί ο φάκελος με την οικοδομική άδεια και όλα τα αναγκαία έγγραφα του ακινήτου, η διαδικασία και πάλι προχωράει κανονικά, εφόσον υποβληθεί σχετικό αίτημα στην Υπηρεσία Δόμησης η οποία και οφείλει να βεβαιώσει την απώλεια του φακέλου. Εφόσον εντός του ακινήτου υπάρχουν οριζόντιες/κάθετες ιδιοκτησίες και η πραγματική κατάσταση του ακινήτου συμφωνεί με την σύσταση των ιδιοκτησιών, τότε μπορεί να υποβληθεί και μόνο η σύσταση των ιδιοκτησιών στην Υπηρεσία Δόμησης, συνοδευτικά όμως με όλα τα υπόλοιπα δικαιολογητικά που αναφέραμε.

3.Με ποιον τρόπο καταβάλλεται το πρόστιμο που επιβάλλεται;

Για την νομιμοποίηση μιας αυθαίρετης κατασκευής επιβάλλεται ενιαίο πρόστιμο το οποίο οφείλει να καταβληθεί από εκείνον που υποβάλλει την αίτηση. Το πρόστιμο αυτό υπολογίζεται με βάση τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου επί της τιμής ζώνης του ακινήτου, λαμβάνοντας υπόψη τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων που είχε διαμορφώσει το Υπουργείο Οικονομικών στις 20/1/2016. Στην συνέχεια, το πρόστιμο αυτό πολλαπλασιάζεται με ειδικούς συντελεστές το ύψος των οποίων το ύψος εξαρτάται από το εμβαδόν και την χρήση του ακινήτου.

Εφόσον η αυθαίρετη κατασκευή είχε αποδεδειγμένα γίνει πριν την 1/1/1983, τότε καταβάλλεται μόνο το 15% του ενιαίου προστίμου για την τακτοποίηση του αυθαιρέτου. Εάν η αυθαίρετη κατασκευή έλαβε χώρα μεταξύ 1/1/1983-1/1/1983, τότε καταβάλλεται το 60% του ενιαίου προστίμου που κανονικά επιβάλλεται από τον νόμο, και τέλος, αν η αυθαίρετη κατασκευή συνέβη μεταξύ 1/1/1993-1/1/2003, το ποσοστό του προστίμου που καταβάλλεται είναι το 80%. Δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι το ύψος του ενιαίου προστίμου είναι διαφορετικό για κάθε ακίνητο.

Για ορισμένες κατηγορίες παραβάσεων, όπως η αλλαγή χρήσης του ακινήτου από βοηθητική σε βοηθητική (άλλης κατηγορίας φυσικά) και από κύρια σε κύρια, οφείλει να καταβληθεί ειδικό παράβολο 250 ευρώ, με την προϋπόθεση ότι οι εργασίες που εκτελέστηκαν στο ακίνητο δεν ξεπερνούν τις 15.000 ευρώ. Εφόσον δεν ισχύει κάτι από τα παραπάνω, τότε θα καταβληθεί και πάλι ειδικό παράβολο 250 ευρώ για την παράβαση, και στην συνέχεια το ύψος του ενιαίου προστίμου θα καθοριστεί με προϋπολογισμό ανάλογα με το κόστος των εργασιών.

4.Σε ποιες κατηγορίες προσώπων επιβάλλεται μειωμένο πρόστιμο;

Ο νόμος προβλέπει την καταβολή μειωμένου προστίμου στα άτομα με αναπηρία ποσοστού 80% και άνω, καθώς και σε όσους φιλοξενούν άτομα με αναπηρία για περισσότερο από 1 έτος και εφόσον το εισόδημα των παραπάνω προσώπων, είναι έως 40.000 ευρώ ετησίως ως ατομικό εισόδημα και αντίστοιχα 60.000 ευρώ σαν οικογενειακό εισόδημα. Στα πρόσωπα αυτά, επιβάλλεται το 15% του ενιαίου προστίμου που κανονικά θα επιβαλλόταν για την τακτοποίηση του αυθαιρέτου, εφόσον η αναπηρία πιστοποιείται από ιατρό.

Εφόσον πρόκειται για ομογενείς που επιθυμούν να επιστρέψουν στην Ελλάδα και έχουν εγγραφεί στα σχετικά μητρώα του δήμου, οι τελευταίοι για να νομιμοποιήσουν αυθαίρετες κατασκευές στην κύρια κατοικία τους, καταβάλλουν επίσης το 20% του ενιαίου προστίμου. Το ίδιο ποσοστό επί του προστίμου καταβάλλεται και για την τακτοποίηση αυθαιρέτων επί ακινήτων που βρίσκονται στην Θράκη, εφόσον οι ιδιοκτήτες τους είναι μόνιμοι κάτοικοι Θράκης. Σε περίπτωση που οι τελευταίοι δεν διαθέτουν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, τότε για την διευκόλυνση τους υπάρχει ξεχωριστή ΚΥΑ από τα αρμόδια Υπουργεία.

Όσον αφορά τους τρίτεκνους με ατομικό εισόδημα έως 25.000 ευρώ και οικογενειακό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ετησίως, οι τελευταίοι καταβάλλουν μόνο το 30% του ενιαίου προστίμου για την τακτοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών της κατοικίας τους. Σχετικά με τους πολύτεκνους, αυτοί αρκεί να έχουν ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ και οικογενειακό εισόδημα έως 80.000 ευρώ ετησίως, για να καταβάλλουν το 20% του ενιαίου προστίμου. Φυσικά, και οι 2 κατηγορίες των δικαιούχων οφείλουν να προσκομίσουν τα αναγκαία δικαιολογητικά για την έκπτωση που δικαιούνται από τον νόμο.

5.Μπορεί να ανασταλεί η καταβολή του προστίμου που εκκρεμεί;

Βασική καινοτομία του νόμου είναι ότι εφόσον ξεκινήσει η διαδικασία τακτοποίησης της αυθαίρετης κατασκευής, μπορεί να ρυθμιστεί με δόσεις το επιβαλλόμενο πρόστιμο, για διευκόλυνση του οφειλέτη. Εφόσον γίνει η παραπάνω ρύθμιση, αναστέλλονται όλες οι υπόλοιπες κυρώσεις (πρόστιμο ανέγερσης και διατήρησης αυθαίρετης κατασκευής) καθώς και οι οφειλές υπέρ ΕΦΚΑ και ΔΕΚΟ που επίβαλλονται στον οφειλέτη=για τα ένσημα που δεν υποβλήθηκαν ηλεκτρονικά όσον αφορά τις ανάγκες κατασκευής της αυθαίρετης κατασκευής κλπ.

Αφού καταβληθεί η 1^η δόση του προστίμου που επιβλήθηκε, τότε επιτρέπεται η σύνδεση των κτιρίων στα οποία υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές με τα δίκτυα σύνδεσης των ΔΕΚΟ, με την προϋπόθεση να υπάρχουν πάντα τα απαραίτητα δικαιολογητικά. Το ίδιο ισχύει και προκειμένου να ληφθεί βεβαίωση χώρου κύριας χρήσης, εφόσον βεβαιώνεται και στο ηλεκτρονικό σύστημα ότι καταβλήθηκε η 1^η δόση του προστίμου. Φυσικά, για να συνεχίσει η αναστολή των παραπάνω προστίμων, ο αιτών οφείλει να αποπληρώνει εμπροθέσμως τις δόσεις του προστίμου που επιβλήθηκε.

Τέλος, εφόσον πρόκειται για αυθαίρετες κατασκευές και παράνομες αλλαγές χρήσεις που είχαν γίνει πριν τις 28/07/2011, τότε ο νόμος προβλέπει, ότι δεν οφείλονται αναδρομικά ασφαλιστικές εισφορές (ΕΦΚΑ κ.λπ.) και οποιοσδήποτε φόρος, καθώς και οποιασδήποτε μορφής πρόστιμα και τέλη, όπως το τέλος ακίνητης περιουσίας, καθαριότητας, φωτισμού και άλλα ανταποδοτικά τέλη. Το ίδιο ισχύει και για προσαυξήσεις επί των τελών, ενώ αν είχαν καταβληθεί φόροι/τέλη/εισφορές στο ενδιάμεσο, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να τις αναζητήσει πίσω από τις αρμόδιες υπηρεσίες.

6.Εφόσον ανακλήθηκε η οικοδομική άδεια,ποια θα είναι η τύχη του ακινήτου που κατασκευάστηκε;

Εφόσον μιλάμε για κτίσματα τα οποία ανεγέρθηκαν βάσει οικοδομικής άδειας, η οποία στην συνέχεια ανακλήθηκε, τότε οι ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών μπορούν να υπαχθούν στις ευεργετικές διατάξεις του νόμου, και να τακτοποιήσουν τις αυθαίρετες κατασκευές που υπάρχουν στα ακίνητα. Προϋπόθεση είναι να μην είχαν υποβληθεί ανακριβή/αναληθή στοιχεία κατά την έκδοση της οικοδομικής άδειας καθώς και να μην είχε αναγνωριστεί η αυθαιρεσία με απόφαση δικαστηρίου, εφόσον δηλαδή είχε υποβληθεί καταγγελία στην Υπηρεσία Δόμησης.

Ακόμη όμως κι αν η οικοδομική άδεια ακυρώθηκε με δικαστική απόφαση, μπορεί να γίνει τακτοποίηση των αυθαιρεσιών εφόσον η οικοδομική άδεια εκδόθηκε με βάση νομικό πλαίσιο που αργότερα κρίθηκε αντίθετο με ισχυρότερους νομικούς κανόνες. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση που η οικοδομική άδεια εκδόθηκε με βάση νομικούς κανόνες που εσφαλμένα εφάρμοσε η Υπηρεσία Δόμησης, τους οποίους θεώρησε ως ορθούς. Απαραίτητη προϋπόθεση είναι να μην είχαν υποβληθεί ανακριβή/αναληθή στοιχεία κατά την χορήγηση της οικοδομικής άδειας.

Εάν συντρέχει κάποια από τις παραπάνω προϋποθέσεις, τότε ο ιδιοκτήτης/επικαρπωτής/ψιλός κύριος του ακινήτου, καταβάλει μόνο το ειδικό παράβολο του νόμου το οποίο έχει ελάχιστη τιμή 250 ευρώ για επιφάνεια 100 τ.μ. και αυξάνεται αναλόγως της επιφάνειας του ακινήτου. Αυτονόητα, αποτελεί χρέος του αιτούντα να υποβάλλει και όλα τα αναγκαία δικαιολογητικά για να πεισθούν οι αρμόδιες αρχές ως προς την πραγματική κατάσταση που διαμορφώθηκε, κάτι που σε αρκετές περιπτώσεις δεν είναι αρκετά εύκολο.

7.Υπάρχει δυνατότητα να εκδοθεί οικοδομική άδεια νομιμοποίησης;

Για την περίπτωση μιας αυθαίρετης κατασκευής που εντός 4 ετών από την διαπίστωση της αυθαιρεσίας, εκδοθεί οικοδομική άδεια νομιμοποίησης ή εκδοθεί οικδομική άδεια κατεδάφισης εντός 6 μηνών, τότε ο αιτών οφείλει να καταβάλλει μόνο το ειδικό παράβολο που συζητήσαμε παραπάνω. Επομένως, δεν οφείλονται άλλα πρόστιμα/προσαυξήσεις, εφόσον καταβληθεί το πρόστιμο που αναλογεί για την συντέλεση της αυθαιρεσίας. Φυσικά, θα πρέπει να είναι δυνατή η έκδοση οικοδομικής άδειας νομιμοποίησης (με όλες τις προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος).

Προκειμένου να εκδοθεί οικοδομική άδεια νομιμοποίησης, απαιτείται η αρχική άδεια να ακυρώθηκε με αμετάκλητη δικαστική απόφαση για τυπικό λόγο σε οποιοδήποτε στάδιο εξέλιξης της κατασκευής. Μια επιπλέον απαίτηση του νόμου είναι κατά τον χρόνο που ζητείται η οικοδομική άδεια νομιμοποίησης να ισχύουν οι ίδιοι πολεοδομικοί κανόνες που ίσχυαν κατά την έκδοση της αρχικής άδειας. Στην ευχέρεια του αιτούντος είναι να ζητήσει οικοδομική άδεια νομιμοποίησης για μια οριζόντια/κάθετη ιδιοκτησία του ακινήτου και άδεια κατεδάφισης για άλλη ιδιοκτησία.

Εφόσον το χρονικό διάστημα των 4 ετών που τάσσει ο νόμος για την έκδοση αυτού του είδους της άδειας περάσει άπρακτο, ο αιτών μπορεί να τροποποιήσει την δήλωση του προκειμένου να υπαχθεί εκ νέου στον νόμο για τις αυθαίρετες κατασκευές. Αυτήν την φορά όμως, θα ακολουθήσει την αρχική διαδικασία που περιγράψαμε, καταβάλλοντας ολόκληρο το πρόστιμο που επιβάλλεται. Το ίδιο ισχύει κι αν η έκδοση της οικοδομικής άδειας νομιμοποίησης είναι αδύνατο να εκδοθεί, εφόσον δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις της προηγούμενης παραγράφου.

8.Μεταβιβάζονται τα οικόπεδα στα οποία υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές;

Στο επίκεντρο του νόμου, βρίσκεται η απαγόρευση μεταβίβασης οποιουδήποτε ακινήτου βαρύνεται με αυθαίρετες κατασκευές/πολεοδομικές παραβάσεις/αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις, όπως τις αναλύσαμε στο 1^ο ερώτημα. Το ίδιο φυσικά ισχύει και για επιβάρυνση των εν λόγω ακινήτων με εμπράγματα δικαιώματα. Οι απαγορεύσεις αυτές αφορούν τόσο την εισφορά/παραχώρηση του ακινήτου σε εταιρία, αλλά ακόμη και την ίδια την ενοικίαση του ακινήτου σε άλλον. Προϋποτίθεται φυσικά να έχουν διαπιστωθεί οι παραπάνω αυθαιρεσίες.

Εξαίρεση από τα παραπάνω, αποτελούν ακίνητα στα οποία υπάρχουν αυθαιρεσίες ήδη πριν την 1/1/1955, /όσα ακίνητα έχουν απαλλαγεί από την υποχρεωτική κατεδάφιση/όσα ακίνητα έχει ανασταλεί η κατεδάφιση τους χωρίς όμως να έχει γίνει ταυτόχρονα δεκτή η αίτηση απαλλαγής από την κατεδάφιση. Το ίδιο ισχύει και για όσα ακίνητα έχει καταβληθεί το ενιαίο πρόστιμο που προβλέπει ο νόμος ή τουλάχιστον το 30% αυτού από τον αιτούντα, καθώς και για όσα διατηρητέα ακίνητα έχει ολοκληρωθεί η αναγκαία διαδικασία διατήρησης που προβλέπει ο νόμος.

Ο νόμος προβλέπει επίσης ότι όσα ακίνητα είχαν μεταβιβαστεί/είχε συσταθεί εμπράγματο δικαίωμα επ’ αυτών παρά τις απαγορεύσεις, μέχρι την 1^η Μαϊου 2024, τότε ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί μονομερώς να προβεί στην διόρθωση του συμβολαίου της μεταβίβασης, εφόσον τακτοποιηθεί στο ενδιάμεσο η αυθαιρεσία που υπάρχει στο ακίνητο. Εφόσον δηλαδή, γίνει υπαγωγή στις διατάξεις του νόμου, τότε η ακυρότητα της μεταβίβασης θεραπεύεται και επομένως, η μεταβίβαση του ακινήτου ισχυροποιείται αναδρομικά από την ημερομηνία του συμβολαίου.

9.Πότε απαιτείται βεβαίωση μηχανικού σχετικά με αυθαιρεσίες σε ακίνητο;

Για την μεταβίβαση κάθε ακινήτου καθώς και για την επιβάρυνση του με οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα, απαιτείται σήμερα να υπάρχει υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη καθώς και βεβαίωση του αρμόδιου μηχανικού. Μάλιστα, τα παραπάνω δικαιολογητικά απαιτούνται και για την μεταγραφή δικαστικής απόφασης επί αναγνωριστικής αγωγής της κυριότητας ακινήτου καθώς και σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου λόγω δωρεάς αιτία θανάτου,  και σε περίπτωση δικαστικού/εξώδικου συμβιβασμού σχετικά με την κυριότητα του ακινήτου.

Το περιεχόμενο της υπεύθυνης δήλωσης αφορά ότι στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα/ότι δεν έχουν συντελεσθεί αυθαίρετες κατασκευές και γενικά αυθαιρεσίες επί του ακίνητου χωρίς να περιλαμβάνονται σε αυτό οι κοινόχρηστοι χώροι/οι αυθαίρετες κατασκευές που υπάρχουν στο ακίνητο εμπίπτουν στις διατάξεις του νόμου και μπορούν να τακτοποιηθούν. Προφανώς, και τα στοιχεία της υπεύθυνης δήλωσης οφείλουν να είναι ακριβή και αληθή, αλλιώς υπάρχει κίνδυνος ποινικής δίωξης από τις αρμόδιες αρχές.

Αντίστοιχα, η βεβαίωση του μηχανικού αφορά την καταβολή του ειδικού προστίμου που επιβλήθηκε λόγω της αυθαίρετης κατασκευής στο σύνολο του ή σε ποσοστό 30%. Εκτός αυτού, η παραπάνω βεβαίωση οφείλει να συνοδεύεται με τοπογραφικό διάγραμμα του ακινήτου. Τοπογραφικό διάγραμμα δεν απαιτείται για ακίνητα που βρίσκονται εντός σχεδίου για τα οποία έχει εκδοθεί συμβολαιογραφική πράξη σύστασης ιδιοκτησιών καθώς και για ακίνητα που βρίσκονται εντός σχεδίου πόλης εάν έχει εκδοθεί πράξη εφαρμογής. Φυσικά, υπάρχουν κι άλλες κατηγορίες ακινήτων για τις οποίες προβλέπονται εξαιρέσεις.

10.Μπορούν να τακτοποιούνται αυθαιρεσίες σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών;

Πριν από λίγους μήνες, το Συμβούλιο της Επικρατείας εξέδωσε μια απόφαση σχετικά με το θέμα αυτό, ορίζοντας ότι στο εξής για να τακτοποιηθεί μια αυθαιρεσία σε κοινόχρηστο χώρο πολυκατοικίας, θα απαιτείται ομοφωνία από όλους τους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων. Αρκεί να θυμίσουμε ότι, μέχρι την παραπάνω απόφαση απαιτούνταν σχετική πλειοψηφία από τους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας, και οι παραπάνω αυθαιρεσίες τακτοποιούνταν με σχετικά απλούστερη διαδικασία, κάτι που φαίνεται να αλλάζει.

Πιο αναλυτικά, κρίθηκε ότι ο συνιδιοκτήτης που διαφωνεί με την τακτοποίηση της αυθαιρεσίας, υφίσταται προσβολή στην ιδιοκτησία του, εφόσον οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες αποφασίζουν δια ψήφου την τακτοποίηση τυχόν αυθαίρετης κατασκευής. Πρακτικά, αυτό που συνέβαινε ήταν ένας συνιδιοκτήτης, εφόσον η απόφαση τακτοποίησης της αυθαιρεσίας συγκέντρωνε την πλειοψηφία των ψήφων, να υποβάλλει αίτηση στην Υπηρεσία Δόμησης, με την σύμφωνη γνώμη και σε γνώση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών.

Στην συνέχεια, το πρόστιμο που προέκυπτε καταβαλλόταν από όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας ανάλογα με το ποσοστό του καθενός. Εκεί ακριβώς βασίστηκε η δικαστική απόφαση, θεωρώντας ότι είναι άδικο για να έναν συνιδιοκτήτη που δεν συναίνεσε στην τακτοποίηση μιας αυθαιρεσίας να υποχρεούται να καταβάλλει το πρόστιμο που επιβάλλεται. Θα έχει ενδιαφέρον το πώς θα αξιολογηθεί η δικαστική απόφαση και οι συνέπειες της στην πράξη από τον νομικό κόσμο και την κοινωνία την χρονιά που υποδεχτήκαμε από χθες.

Ευτυχισμένο το 2026 με υγεία και ευτυχία σε όλα τα επίπεδα!

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.

1.Τι είναι ο θεσμός της Golden Visa;

Ο θεσμός της Golden Visa επιτρέπει σε υπηκόους τρίτων χωρών να αποκτήσουν άδεια παραμονής στην Ελλάδα για διάστημα 5 ετών, με δυνατότητα ανανέωσης, εφόσον πραγματοποιήσουν κάποια επένδυση σε ακίνητο που βρίσκεται στην Ελληνική επικράτεια. Ο ενδιαφερόμενος, πρακτικά, προβαίνει στην αγορά του ακινήτου και στην συνέχεια, τα στοιχεία του υπό μεταβίβαση ακινήτου, κοινοποιούνται προς την Διοίκηση προκειμένου να εγκριθεί η χορήγηση της άδειας παραμονής στην Ελλάδα, εφόσον οι προϋποθέσεις του νόμου πληρούνται.

Όσον αφορά την συγκεκριμένη άδεια παραμονής (τύπου Β.5), με αυτήν επιτρέπεται στον πολίτη τρίτης χώρας να διαμένει νόμιμα στην Ελλάδα για διάστημα 5 ετών και να κυκλοφορεί ελεύθερα εντός της ζώνης Σένγκεν (στις χώρες, δηλαδή, που έχουν συνάψει την συγκεκριμένη συμφωνία, στις οποίες περιλαμβάνονται και όλες οι χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης). Ο ενδιαφερόμενος, μπορεί, επίσης να προσκαλέσει τα μέλη της οικογένειας του για να αποκτήσουν άδεια διαμονής στην Ελλάδα, η οποία όμως (άδεια) θα λήγει την ίδια ημερομηνία με την άδεια παραμονής του ενδιαφερόμενου.

Μάλιστα, ο νόμος επιτρέπει σε πολίτη 3^ης χώρας να λάβει άδεια παραμονής στην Ελλάδα, ακόμη κι αν ο ίδιος είναι κληρονόμος ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα, εφόσον η αντικειμενική αξία του ακινήτου πληροί τα κριτήρια που θα δούμε παρακάτω. Δεν ενδιαφέρει, δηλαδή, ο τρόπος με τον οποίο κληρονομεί το ακίνητο ο πολίτης 3^ης χώρας, αρκεί να έχει αποδεχτεί την κληρονομία και να ασκεί την νομή του ακινήτου=σε μια τέτοια περίπτωση, δεν χρειάζεται να επενδύσει σε αγορά ακίνητης περιουσίας στην χώρα μας.

2.Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για να αποκτήσει κάποιος τέτοια άδεια;

Για να συστηματοποιήσουμε τις αναγκαίες προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος σε αυτό το θέμα, οφείλουμε να περιγράψουμε την διαδικασία συνοπτικά για να γίνει αντιληπτή. Έτσι, λοιπόν, ο νόμος απαιτεί:

• Να πρόκειται για πολίτη 3^ης χώρας (και όχι κάποιου κράτους-μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης, αφού τότε η συγκεκριμένη άδεια δεν έχει λόγο ύπαρξης).
• Να έχει εισέλθει νόμιμα στην χώρα με οποιαδήποτε θεώρηση εισόδου, ή να διαμένει νόμιμα στην χώρα, ακόμη κι αν η άδεια παραμονής του είναι περιορισμένης χρονικής διάρκειας.
• Να έχει αποκτήσει κατά πλήρη κυριότητα/νομή/κατοχή κάποια ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα.
• Η παραπάνω απόκτηση ακίνητης περιουσίας μπορεί να γίνει και με κληρονομική διαδοχή, όπως εξηγήσαμε ακριβώς παραπάνω.
• Η ακίνητη περιουσία του ενδιαφερόμενου οφείλει να έχει αξία τουλάχιστον 800.000 ευρώ για ορισμένες περιοχές της χώρας.
• Οι περιοχές αυτές είναι η Περιφέρεια Αττικής/Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης/Μυκόνου/Θήρας και για τα νησιά με πληθυσμό, σύμφωνα με την τελευταία απογραφή, πάνω από τρεις χιλιάδες εκατό (3.100) κατοίκους.
• Για τις υπόλοιπες περιοχές της Ελλάδας, που δεν εμπίπτουν στον παραπάνω κατάλογο περιοχών, το όριο της επένδυσης διαμορφώνεται στα 400.000 ευρώ.
• Εναλλακτικά, ο ενδιαφερόμενος μπορεί να μισθώσει μακροχρόνια τουριστικό κατάλυμα, εφόσον η αξία του καταλύματος είναι ίση με τα παραπάνω όρια επένδυσης, ανάλογα και με την περιοχή που βρίσκεται το κατάλυμα.
• Παράλληλα, με την ολοκλήρωση της μεταβίβασης/μίσθωσης του ακινήτου/καταλύματος, τα έγγραφα του ακινήτου υποβάλλονται στον Γραμματέα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, ο οποίος θα χορηγήσει την άδεια παραμονής, αν οι όροι του νόμου πληρούνται.
• Εκτός αυτού, δεν απαιτείται ο ενδιαφερόμενος πολίτης να κατοικεί/διαμένει μόνιμα στην Ελλάδα για να εξακολουθεί να ισχύει η άδεια παραμονής που ο ίδιος έλαβε.
• Μετά το πέρας 5 ετών από την απόκτηση της άδειας, ο ενδιαφερόμενος μπορεί να ζητήσει την ανανέωση της, εφόσον αποδεικνύεται ότι η επένδυση του σε ακίνητο στην Ελλάδα είναι ακόμη σε ισχύ.

3.Μπορεί να γίνει η επένδυση σε ακίνητο (και) μέσω εταιρίας;

Ο Έλληνας νομοθέτης, παρέχει την δυνατότητα στον πολίτης 3^ης χώρας να επενδύσει σε ακίνητο στην Ελλάδα, προκειμένου να λάβει την αντίστοιχη άδεια παραμονής, και μέσω νομικού προσώπου/εταιρίας. Βασική προϋπόθεση που τάσσει, εδώ, ο νόμος είναι το νομικό πρόσωπο/εταιρία να έχει την (πραγματική) έδρα της στην Ελλάδα ή σε κάποιο άλλο κράτος-μέλος της Ε.Ε.=εφόσον η εταιρία έχει έδρα οπουδήποτε στην Ε.Ε. δεν θα υπάρξει πρόβλημα, αφού όλα τα νομικά πρόσωπα/εταιρίες στην Ε.Ε. αντιμετωπίζονται ισότιμα από τα κράτη-μέλη.

Απαιτείται, ακόμη, από τον νόμο, ο ενδιαφερόμενος να κατέχει το σύνολο των μετοχών (αν πρόκειται για κεφαλαιουχική εταιρία όπως ΑΕ/ΕΠΕ/ΙΚΕ) ή των εταιρικών μεριδίων (ΟΕ/ΕΕ/Αστική εταιρία) του νομικού προσώπου/εταιρίας που θα πραγματοποιήσει την επένδυση. Σε αυτό το σημείο, χρειάζεται προσοχή γιατί, δεν έχουν όλα τα κράτη-μέλη της Ε.Ε. τους ίδιους τύπους εταιριών=η εταιρία που γνωρίζει ένας Έλληνας πολίτης ως ομόρρυθμη, είναι πιθανό στο εξωτερικό να έχει εντελώς διαφορετικό νομικό πλαίσιο λειτουργίας.

Ο λόγος που ο νόμος απαιτεί την κατοχή ολόκληρων των εταιρικών μεριδίων/μετοχών από τον ενδιαφερόμενο είναι προφανής: Δεν ήταν λίγες οι περιπτώσεις, όπου θυγατρικές εταιρίες πραγματοποιούσαν επενδύσει σε ακίνητα στην Ελλάδα με κεφάλαια που προέρχονται από άλλες μητρικές εταιρίες, προκειμένου περισσότεροι πολίτες τρίτων χωρών να λάβουν άδεια παραμονής μέσω Golden Visa, συχνά με πολύ χαμηλή επένδυση (σε αυτήν την κατηγορία περιλαμβάνονται και οι  off-shore εταιρίες που οδήγησαν τον Έλληνα νομοθέτη στην προστασία των τραπεζικών συναλλαγών από αμφίβολης προέλευσης κεφάλαια).

4.Κι αν πρόκειται για διατηρητέο ακίνητο;

Στον ενδιαφερόμενο για απόκτηση άδειας παραμονής μέσω Golden Visa, παρέχεται η δυνατότητα επένδυσης σε διατηρητέο/προς ανακατασκευή ακίνητο που βρίσκεται στην Ελλάδα. Πιο συγκεκριμένα, ο πολίτης 3^ης χώρας μπορεί να αποκτήσει την κυριότητα ακόμη και τμήματος διατηρητέου ακινήτου (εφόσον στο ακίνητο έχει συσταθεί οριζόντια/κάθετη ιδιοκτησία), καθώς και οικόπεδο εντός του οποίου βρίσκεται ακίνητο που έχει κηρυχθεί διατηρητέο ή χρειάζεται άμεσα ανακατασκευή λόγω παλαιότητας του.

Εφόσον ισχύει κάτι από τα παραπάνω, η ελάχιστη αξία του ακινήτου προς αγορά (για την απόκτηση της άδειας παραμονής) ορίζεται στα 250.000 ευρώ. Περιορίζεται, όμως, η δυνατότητα του ενδιαφερόμενου να επενδύσει σε 1 μόνο ακίνητο στην Ελλάδα αν επιθυμεί να λάβει την άδεια παραμονής, λόγω της ιδιαίτερης φύσης του ακινήτου. Το ίδιο ισχύει και σε περίπτωση αγοράς ιδανικού μεριδίου επί του ακινήτου=η ελάχιστη αξία του εξ αδιαιρέτου μεριδίου οφείλει να είναι 250.000 ευρώ, προκειμένου η επένδυση να είναι νόμιμη.

Για να επιτύχει την ανανέωση της άδειας μετά από 5 έτη, ο ενδιαφερόμενος οφείλει να έχει προβεί σε εργασίες ανακατασκευής/αναπαλαίωσης/επισκευής του ακινήτου που είχε κριθεί διατηρητέο=οφείλει να αποδείξει με κάθε νόμιμο μέσο προς την αρμόδια υπηρεσία ότι έγιναν οι αναγκαίες εργασίες. Για να πετύχει τον σκοπό του ο νόμος, απαγορεύει να μεταβιβαστεί το ακίνητο από τον ενδιαφερόμενο σε 3^ο πρόσωπο πριν ολοκληρωθούν οι πάσης φύσης εργασίες που έχουν κριθεί αναγκαίες για την ανακατασκευή/διατήρηση/αναπαλαίωση του ακινήτου.

5.Πώς διαμορφώνεται το τοπίο αν αλλάζει η κύρια χρήση του ακινήτου μετά την αγορά;

Στην ευχέρεια του ενδιαφερόμενου πολίτη είναι να αλλάξει την κύρια χρήση του ακινήτου (από αποθήκη/γραφείο σε κύρια κατοικία που είναι το συνηθέστερο). Εφόσον, λοιπόν, έχουμε αυτό το σενάριο, ο νόμος θέτει ως όριο επένδυσης τα 250.000 ευρώ. Η αλλαγή χρήσης όμως, των κύριων χώρων του ακινήτου, οφείλει να έχει γίνει το αργότερο μέχρι την απόκτηση της άδειας παραμονής από τον ενδιαφερόμενο=μετά από αυτό το σημείο, η αλλαγή χρήσης δεν είναι πλέον εφικτή, για να αποφεύγονται καταχρηστικές πρακτικές εκ μέρους των ενδιαφερόμενων.

Ακολουθώντας την ίδια λογική, επιτρέπεται σε ενδιαφερόμενο πολίτη να αγοράσει βιομηχανικό κτίριο/τμήμα βιομηχανικού κτιρίου/οικόπεδο εντός του οποίου ευρίσκεται βιομηχανικό κτίριο, και παράλληλα να αλλάξει την κυρία χρήση του ακινήτου σε κατοικία, μέχρι την στιγμή της απόκτησης της άδειας παραμονής, όπως είπαμε. Προϋπόθεση, εδώ, για να είναι έγκυρη η αλλαγή χρήσης, είναι να μην λειτουργούσε εντός του ακινήτου βιομηχανική μονάδα, για το χρονικό διάστημα των 5 τελευταίων ετών από την ημερομηνία της μεταβίβασης του ακινήτου.

Για να διευκολύνει τον ενδιαφερόμενο στην πραγματοποίηση αυτής της σύνθετης επένδυσης, ο νομοθέτης επιτρέπει (ακόμη και) στον πωλητή να αλλάξει εκ των προτέρων την κύρια χρήση του ακινήτου, προκειμένου η διαδικασία να έχει ολοκληρωθεί και να μην υπάρχουν αμφιβολίες ως προς το νομικό καθεστώς του ακινήτου. Εννοείται, ότι και σε αυτήν την επένδυση, αν ο ενδιαφερόμενος επιλέξει να αγοράσει ιδανικό μερίδιο επί βιομηχανικού ακινήτου (όπως περιγράψαμε), η ελάχιστη αξία του μεριδίου οφείλει να είναι 250.000 ευρώ.

6.Υπάρχουν πλέον εναλλακτικοί τρόποι επένδυσης για να αποκτήσει κάποιος άδεια παραμονής;

Ανάμεσα στις αλλαγές που έχει ακουστεί ότι θα επέλθουν στον θεσμό της Golden Visa, προβλέπεται και η δυνατότητα του πολίτη 3^ης χώρας να επενδύσει σε μια ελληνική «start-up» επιχείρηση. Με τον όρο αυτόν, οι οικονομολόγοι εννοούν κυρίως την ταχέως αναπτυσσόμενη επιχείρηση που προσφέρει κάποιο καινοτόμο προϊόν στην αγορά, και το οποίο βοηθάει στην ραγδαία ανάπτυξη της επιχείρησης και αντίστοιχα την προσέλκυση υποψήφιων μετόχων που θα επενδύσουν στην κάλυψη/αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου της.

Με δεδομένο ότι στην αγορά σήμερα, οι περισσότερες start-up επιχειρήσεις πωλούνται σχετικά γρήγορα (ακριβώς λόγω του ότι οι υπηρεσίες/αγαθά που παρέχουν έχουν τεράστια ζήτηση στο αγοραστικό κοινό), η επένδυση του πολίτη 3^ης χώρας συνίσταται στην κάλυψη του αρχικού μετοχικού κεφαλαίου της επιχείρησης. Μένει να διευκρινιστεί τι θα συμβεί σχετικά με την επένδυση του ενδιαφερόμενου, σε περίπτωση που η επιχείρηση μεταβιβαστεί (αν η αρχική του επένδυση δηλαδή θα θεωρείται επαρκής κλπ).

Κρίσιμο σε αυτό το σημείο, για τον ίδιο τον νομοθέτη, είναι να ορίσει τι είναι μια start-up επιχείρηση στην Ελλάδα. Ο λόγος είναι ότι κυκλοφορούν αρκετοί ορισμοί, που συχνά οδηγούν ορισμένους να ονομάζουν ακόμη και κοινά μαγαζιά εστίασης (καφετέριες/εστιατόρια κλπ) ως start-up επιχειρήσεις, παρόλο που δεν πρόκειται για κάτι τέτοιο. Η θέσπιση αναγκαίων κριτηρίων και η εξειδίκευση του θέματος, έχει ήδη γίνει από εκτελεστικούς νόμους που εκδόθηκαν το περασμένο έτος, και τους οποίους θα αναλύσουμε σε επόμενο κείμενο, καθώς οι ρυθμίσεις είναι εκτεταμένες.

7.Μπορεί να ανανεωθεί η άδεια διαμονής που αποκτήθηκε μέσω Golden Visa;

Το βασικό κίνητρο που προσφέρεται στον ενδιαφερόμενο από τον νόμο, είναι η δυνατότητα ανανέωσης της άδειας παραμονής του στην Ελλάδα, μόλις περάσουν 5 έτη από την αρχική ημερομηνία που απέκτησε την άδεια. Για να γίνει δεκτή η ανανέωση της άδειας, ο ενδιαφερόμενος οφείλει να υποβάλλει σχετικό αίτημα στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση, εκθέτωντας αναλυτικά την επένδυση που πραγματοποίησε στην χώρα μας/το ύψος και τον τόπο της επένδυσης/αν η επένδυση του εξακολουθεί να υφίσταται μέχρι σήμερα.

Για να εξειδικεύσουμε δηλαδή, όλα τα παραπάνω, ο ενδιαφερόμενος οφείλει να υποβάλλει βεβαίωση του συμβολαιογράφου που συνέταξε τις συμβολαιογραφικές πράξεις μεταβίβασης/τις συμβάσεις μίσθωσης, από τις οποίες να αποδεικνύονται τα στοιχεία των συμβαλλομένων, ο τρόπος καταβολής του τιμήματος/μισθώματος από τον ενδιαφερόμενο, καθώς και αν το ακίνητο έχει χρησιμοποιηθεί για την απόκτηση μόνιμης άδειας διαμονής από τον ενδιαφερόμενο ως επενδυτή. Αντίγραφο του εγγράφου Ε9 του ενδιαφερόμενου είναι απαραίτητο.

Όπως είπαμε και παραπάνω, ειδικά για την περίπτωση απόκτησης διατηρητέου ακινήτου, μαζί με τα σχετικά έγγραφα, ο ενδιαφερόμενος οφείλει να αποδείξει και τις εργασίες που έγιναν στο ακίνητο, προκειμένου το τελευταίο να αποκατασταθεί και να διατηρήσει την οικονομική του αξία. Άλλωστε, αυτός είναι και ο λόγος, που τα εν λόγω ακίνητα προσφέρονται προς επένδυση, και μάλιστα σε χαμηλό όριο τιμής (250.000 ευρώ) σε σχέση με τα υπόλοιπα ακίνητα των κεντρικών περιφερειών (με αντίστοιχο όριο τα 800.000 ευρώ).

8.Επιτρέπεται να ενοικιάζονται τα ακίνητα που αποκτώνται από υπηκόους τρίτων χωρών;

Όσον αφορά τον τομέα της εκμίσθωσης ακινήτου, ο νόμος επιτρέπει στον ενδιαφερόμενο (αφού αποκτήσει το ακίνητο) να το εκμισθώσει σε άλλον, μόνο όμως μέσω της μακροχρόνια μίσθωσης, και άρα εφαρμόζονται όλες οι σχετικές διατάξεις που έχουμε περιγράψει αναλυτικά σε άλλο κείμενο μας. Για να γίνει, φυσικά, η παραπάνω εκμίσθωση απαιτείται να συνταχθεί μισθωτήριο και άρα ο ενδιαφερόμενος (ή κάποιος πληρεξούσιος του) να βρίσκεται στην Ελλάδα, προκειμένου να υπογραφεί το ιδιωτικό συμφωνητικό.

Όσον αφορά την βραχυχρόνια μίσθωση (τύπου Airbnb όπως την έχουμε εκτεταμένα αναλύσει παλαιότερα), ο νόμος απαγορεύει εντελώς την εκμίσθωση των ακινήτων που αποκτώνται για σκοπούς Golden Visa μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Μάλιστα, σε περίπτωση που διαπιστωθεί παράβαση του νόμου, η άδεια παραμονής του ενδιαφερόμενου ανακαλείται αυτοδικαίως και επιβάλλεται πρόστιμο 50.000 ευρώ κατά αυτού (ή ακόμη και κατά εκείνου που κατέχει το ακίνητο, εφόσον δεν είναι το ίδιο πρόσωπο με τον ενδιαφερόμενο).

Ως προς τα ακίνητα που αποτελούν/εμπεριέχουν βιομηχανικά κτίρια, ο ενδιαφερόμενος απαγορεύεται να διατηρεί την έδρα της επιχείρησης/εταιρίας του στα συγκεκριμένα ακίνητα=η έδρα αυτή μπορεί να βρίσκεται σε άλλο ακίνητο στην Ελλάδα. Για την παραβίαση αυτή, η ποινή είναι ακριβώς ίδια με εκείνη της παράνομης βραχυχρόνια μίσθωσης του ακινήτου (λόγω του ότι η μεταφορά έδρας/επιχείρησης σε ακίνητο συχνά υπέκρυπτε και καλυμμένη βραχυχρόνια μίσθωση του τελευταίου, όπως φάνηκε από το πρόσφατο παρελθόν του θεσμού της Golden Visa).

9.Τι ισχύει αν ο υπήκοος τρίτης χώρας πωλήσει σε άλλον το ακίνητο που αγόρασε;

Για να απαντήσουμε σε αυτό το ερώτημα, οφείλουμε να διαχωρίσουμε τις διαθέσιμες κατηγορίες ακινήτων που προσφέρονται για τον θεσμό της Golden Visa. Όσον αφορά τα ακίνητα που αποτελούν κύριες κατοικίες, ο νόμος αναφέρει ότι επιτρέπεται η μεταπώληση των ακινήτων αυτών από τον ενδιαφερόμενο σε πολίτη 3^ης χώρας. Απλώς, στην περίπτωση αυτή θα ανακληθεί η άδεια παραμονής που είχε λάβει ο ενδιαφερόμενος και ο πολίτης 3^ης χώρας, αντίστοιχα, θα αποκτήσει δική του άδεια παραμονής με ισχύ 5 ετών, όπως ακριβώς προβλέπει ο νόμος.

Προκειμένου να αποφεύγονται καταχρηστικές συμπεριφορές, ο νόμος καθιερώνει τις ίδιες ακριβώς συνέπειες και στην περίπτωση κατά την οποία ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι νομικό πρόσωπο/εταιρία, στην οποία μετέχει ο ενδιαφερόμενος. Είτε, δηλαδή, ο ενδιαφερόμενος μεταβιβάσει μέσω του νομικού προσώπου/εταιρίας το ακίνητο σε άλλον, είτε αποχωρήσει από το νομικό πρόσωπο/εταιρία, το αποτέλεσμα είναι και πάλι να χάσει την άδεια παραμονής του, την οποία θα λάβει πλέον ο νέος μέτοχος της εταιρίας/νομικού προσώπου.

Σχετικά με τα ακίνητα που έχουν κηρυχθεί διατηρητέα, εκεί ο νόμος απαγορεύει ρητά την μεταβίβαση τους από τον ενδιαφερόμενο, λόγω ακριβώς της ιδιαίτερης φύσης αυτής της επένδυσης (αναγκαίες εργασίες που πρέπει να γίνουν για να έχει το ακίνητο κάποια οικονομική αξία στο μέλλον). Η ποινή που προβλέπεται σε περίπτωση πώλησης τέτοιων ακινήτων, είναι η αυτοδίκαιη ανάκληση της άδειας παραμονής του ενδιαφερόμενου, καθώς και διοικητικό πρόστιμο ύψους 150.000 ευρώ τόσο στον ιδιοκτήτη όσο και στον κάτοχο του ακινήτου.

10.Πώς αποδεικνύεται η πληρωμή του τιμήματος για την αγορά του ακινήτου;

Έχοντας ως στόχο να φέρει διαφάνεια στις συναλλαγές και να διευκολύνει τους συμβαλλόμενους, η νομοθεσία επιτρέπει την πληρωμή του τιμήματος από τον αγοραστή με την χρήση δίγραμμης τραπεζικής επιταγής σε λογαριασμό πληρωμών του δικαιούχου που τηρείται σε Ελληνική τράπεζα/πιστωτικό ίδρυμα. Μια άλλη ακόμη, δυνατότητα, είναι η μεταφορά πίστωσης (εμβάσματος δηλαδή) από τον λογαριασμό του αγοραστή σε εκείνον του πληρωτή, με την χρήση του τραπεζικού συστήματος, ακόμη και μεταξύ διαφορετικών κρατών.

Παράλληλα με τα παραπάνω, η πληρωμή μπορεί να γίνει και μέσω ηλεκτρονικού συστήματος πληρωμής (POS) με χρέωση της τραπεζικής πιστωτικής/χρεωστικής κάρτας του αγοραστή, σε λογαριασμό πληρωμών του δικαιούχου που τηρείται σε πάροχο υπηρεσιών πληρωμών, ο οποίος (πάροχος) λειτουργεί στην Ελλάδα. Η πληρωμή του τιμήματος μπορεί να γίνει και από σύζυγο/συγγενείς εξ αίματος/εξ αγχιστείας μέχρι β` βαθμού του αγοραστή=η ταυτοποίηση όμως εκείνου που καταβάλλει το τίμημα είναι κρίσιμη για την νομιμότητα της διαδικασίας.

Τέλος, για να ενισχύσει την πρακτική σημασία των παραπάνω τρόπων πληρωμής του τιμήματος, ο νόμος αναφέρει ότι όλα ανεξαιρέτως τα στοιχεία ταυτοποίησης του αγοραστή καθώς και του λογαριασμού του πωλητή στον οποίο έγινε η καταβολή του τιμήματος/του ηλεκτρονικού συστήματος πληρωμών που χρησιμοποιήθηκε/καθώς και τα προσωπικά στοιχεία των συμβαλλομένων, είναι υποχρεωτικό να αναγράφονται στο συμβολαιογραφικό έγγραφο της μεταβίβασης, προκειμένου να είναι εύκολος ο έλεγχος νομιμότητας της μεταβίβασης που έλαβε χώρα.

Δίπλα στον πελάτη και τις ανάγκες του.

Αθηνά Κοντογιάννη-Δικηγόρος

Όσα αναφέρονται παραπάνω δεν αποτελούν νομικές συμβουλές και ουδεμία ευθύνη φέρεται για αυτές.Για περισσότερες πληροφορίες,επικοινωνήστε μαζί μας.